Zusätzliche Kosten bei der Beurkundung von Baubeschreibungen
Ein fesselnder Rechtsfall hat kürzlich die Aufmerksamkeit von Fachleuten erregt. Die Kernfrage dabei ist, ob zusätzliche Gebühren für die Mitbeurkundung einer Baubeschreibung in einer Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus mit Wohnungseigentumseinheiten (WEG-Einheiten) anfallen sollten. Die Antragstellerin, die die Beurkundung durch den Notar veranlasst hatte, war der Ansicht, dass die Kosten für die Baubeschreibung nicht separat berechnet werden sollten, da sie zur Durchführung der Teilungserklärung diente.
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Übersicht
Rolle der Baubeschreibung in der Teilungserklärung
Der Notar legte einen Antrag der Antragstellerin gegen seine Kostenrechnung vor. Sie hatte beim Notar eine Teilungserklärung für ein zu errichtendes Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten und acht Tiefgaragenstellplätzen in Leipzig erstellen lassen. Neben der Teilungserklärung waren auch die Gemeinschaftsordnung und die Baubeschreibung Bestandteil der Urkunde. Die Antragstellerin war der Meinung, dass die Beurkundung der Baubeschreibung zur Erfüllung, Sicherung oder Durchführung der Teilungserklärung diente und daher nicht separat in Rechnung gestellt werden sollte.
Die gerichtliche Klärung des Sachverhalts
Gemäß der Entscheidung des Gerichts ist für die Erstellung einer Teilungserklärung nach § 8 WEG notwendig, dass der notariellen Urkunde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnungen der örtlichen Baubehörde beigefügt werden. Die Baubeschreibung selbst hat jedoch keine Funktion für die Aufteilung in Sondereigentumseinheiten oder die Grundbucheintragung, und ein Abhängigkeitsverhältnis im Sinne von § 109 Absatz 1, 2 GNotKG besteht nicht. Daher war die Auffassung des Notars, dass für die Mitbeurkundung der Baubeschreibung zusätzliche Kosten anfallen, korrekt.
Die Konsequenzen aus der Entscheidung
Dieser Fall wirft ein Schlaglicht auf die Rolle und Funktion von Baubeschreibungen in der Erstellung von Teilungserklärungen für Mehrfamilienhäuser mit WEG-Einheiten. Es ist wichtig, dass sowohl Notare als auch ihre Klienten sich der Kosten bewusst sind, die für die Mitbeurkundung von Baubeschreibungen entstehen können. Der beteiligte Notar musste die Antragstellerin nicht darüber aufklären, dass für die Mitbeurkundung der Baubeschreibung zusätzliche Kosten anfallen würden. […]
Das vorliegende Urteil
LG Leipzig – Az.: 2 OH 22/20 – Beschluss vom 17.11.2020
Die Kostenrechnung des Notars … vom 25.03.2020 – Az.: 20/0476-6 – über 1.332,80 € wird bestätigt.
Gründe
I.
Der beteiligte Notar legt einen Kostenprüfungsantrag der Antragstellerin gegen seine Kostenrechnung vom 25.03.2020 vor.
Die Antragstellerin ließ unter dem 11.09.2018 bei dem beteiligten Notar … in Markkleeberg eine Teilungserklärung nach § 8 WEG für ein noch zu errichtendes Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten und 8 Tiefgaragenstellplätzen für ein Grundstück in Leipzig-Schleußig, … straße 36 erstellen. Neben der Teilungserklärung waren Inhalt der Urkunde die Gemeinschaftsordnung und die als Anlage zur Urkunde beigefügte Baubeschreibung für die Errichtung des Hauses.
Mit der unter dem 17.09.2018 gegenüber der Antragstellerin erstellten Kostenrechnung wurden insgesamt Notarkosten im Umfang von 8.261,10 € abgerechnet. Als Geschäftswert wurde ein Betrag von 4,0 Millionen angenommen.
Unter dem 25.03.2020 erstellte der Notar eine gesonderte Kostenrechnung und berechnete weitere 1.332,80 € für die Mitbeurkundung der beigefügten Baubeschreibung. Diese wurde mit einem Geschäftswert von 693.960,00 € angesetzt, was 20 % der veranschlagten Baukosten für das Gebäude entsprechend sollte.
Die Antragstellerin beantragte hierauf mit ihrem Schreiben vom 31.03.2020 eine gerichtliche Entscheidung über die erhöhten Kosten.
Sie vertritt die Auffassung, dass die Mitbeurkundung der Baubeschreibung nach § 109 GNotKG nicht gesondert in Rechnung gestellt werden dürfe, da es sich um denselben Beurkundungsgegenstand handele.
Die Ländernotarkasse hat in ihrer Stellungnahme vom 03.09.2020 die Kostenrechnung des Notars für zutreffend erachtet.
Sie vertritt die Auffassung, dass es sich nicht um denselben Beurkundungsgegenstand handele, da die Baubeschreibung nicht der Konkretisierung des Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums diene.
Die Antragstellerin meint hingegen, dass die Beurkundung der Baubeschreibung der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung der Teilungserklärung diene und somit nicht gesondert in Rechnung gestellt werden dürfe.
Der beteiligte Notar schloss sich der Rechtsauffassung der Ländernotarkasse an.
II.
Die Kostenrechnung des Notars vom 25.03.2020 ist zu bestätigen.
1. Der Antrag der Antragstellerin, übermittelt über den beteiligten Notar ist zulässig, §§ 127 Abs. 1 S. 1 Abs. 2, S. 1, Abs. 3 S. 1 GNotKG, 23 Abs. 1 FamFG.
2. Gegenstand der Prüfung durch die Kammer ist ausschließlich die Nachberechnung der Kosten der Mitbeurkundung der als Anlage zur Urkunde vom 11.09.2018 beigefügten Baubeschreibung. Im Übrigen werden ersichtlich keine Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben.
3. Die Kammer teilt die Auffassung der Ländernotarkasse, wonach in der Mitbeurkundung der Baubeschreibung in der Teilungserklärung gemäß § 8 WEG nicht derselbe Beurkundungsgegenstand im Sinne von § 109 Abs. 1 S. 1, 2 GNotKG vorliegt.
Hierbei ist zunächst festzustellen, dass für die Erstellung einer Teilungserklärung nach § 8 WEG zum Zwecke der Anlegung von Wohnungsgrundbüchern erforderlich ist, dass der notariellen Urkunde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnungen der örtlichen Baubehörde beigefügt werden, aus welchen sich die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der Sondereigentumseinheiten ergeben, § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Zur Aufteilung des – noch zu errichtenden – Gebäudes ist weder die in der Urkunde ebenfalls enthaltene Gemeinschaftsordnung noch die mit beurkundete Baubeschreibung nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes beizufügen, vgl. BGH, NJW 2002, 2712 f. (für die Gemeinschaftsordnung).
Zwar steht die Baubeschreibung in einem Abhängigkeitsverhältnis zur Aufteilung des Wohnungseigentums – ohne eine Aufteilung gebe es keine Baubeschreibung -, allerdings dient die Baubeschreibung nicht der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung der Aufteilung des Wohnungseigentums. Die Baubeschreibung ist ausschließlich von Bedeutung für die einzelnen Erwerbsverträge von Wohnungskäufern im Hinblick auf den Vertragsinhalt über die Art und Weise der Errichtung der jeweiligen Sondereigentumseinheit. Insbesondere ist aus der gerichtlichen Praxis bekannt, dass Baubeschreibungen von Wohnungseigentum innerhalb desselben Gebäudes auch unterschiedlich ausfallen können, je nachdem was die Parteien individuell bei Abschluss des Kaufvertrages vereinbart haben. Für die Wirksamkeit der Aufteilung in Sondereigentumseinheiten und die Grundbucheintragung hat die mit beurkundete Baubeschreibung somit keine Funktion, so dass ein Abhängigkeitsverhältnis im Sinne von § 109 Abs. 1 S. 2 GNotKG nicht gesehen wird, a.A.: Böhringer, BWNotZ 2016, 75 ff. (ohne Begründung); zweifelnd Korintenberg/Diehn, GNotKG, 21. Auflage, Rn. 236 zu § 109 GNotKG.
4. Die Nichterhebung von Kosten gemäß § 21 Abs. 1 GNotKG kommt nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Fall nicht in Betracht.
Der beteiligte Notar, der zum Zeitpunkt der Notarierung selbst davon ausging, dass es sich um denselben Beurkundungsgegenstand handelte, musste die Antragstellerin nicht darüber aufklären, dass für die Mitbeurkundung der Baubeschreibung zusätzliche Kosten anfallen, wenn dies neben der Gemeinschaftsordnung mit in die Urkunde aufgenommen werden sollte.
Hierbei ist auch darauf hinzuweisen, dass die Frage, ob eine Baubeschreibung einen weiteren Beurkundungsgegenstand darstellt, in der Fachliteratur unterschiedlich beantwortet wird. Insoweit ist auf die von der Ländernotarkasse in ihrer Stellungnahme vom 03.09.2020 aufgeführten Literaturstellen Bezug zu nehmen.
Der beteiligte Notar hatte keinen Anlass, hierüber die Antragstellerin zu informieren.
