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Löschung einer Auflassungsvormerkung wegen Nachweis der Unrichtigkeit

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 126/11 – Beschluss vom 13.04.2011

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 3.000,– EUR.

Gründe

I.

Im betroffenen Grundbuch ist in Abt. I die Beteiligte zu 1. als Eigentümerin eingetragen. Grundlage dieser Eintragung war ein notarieller Übergabevertrag vom … 1993, UR.-Nr. …/1993 des Notars A in O1, wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 3 ff. d. A. Bezug genommen wird. In diesem Übergabevertrag hatten die Beteiligte zu 2. und deren verstorbener Ehemann, die Eltern der Beteiligten zu 1., dieser den Grundbesitz übertragen. Ausweislich Ziffer 3. dieser Urkunde verpflichtete sich die Beteiligte zu 1. gegenüber ihren Eltern, den Übergebern, über das Grundstück nur mit Zustimmung der Übergeber bzw. des Überlebenden von ihnen zu verfügen, d. h. ohne ihre Zustimmung das Grundstück weder zu verkaufen noch zu verschenken. Diese Verpflichtung sollte für die Übernehmerin und deren Erben bestehen. In der Urkunde heißt es weiter: „Sollte sie gegen diese Verpflichtung verstoßen, sind die Übergeber berechtigt, die Rückübertragung des Grundstücks auf sich zu verlangen, und zwar auf sich zu je 1/2. Sollte einer der Übergeber vorverstorben sein, ist der überlebende Elternteil berechtigt die Übertragung des Grundstücks auf sich allein zu verlangen… Zur Absicherung dieses bedingten Übertragungsanspruchs bewilligen und beantragen die Erschienenen die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Übergeber im Grundbuch. Zur Löschung genügt die Vorlage der Sterbeurkunde.“ Aufgrund dieser Bewilligung wurde am 02.09.1993 in Abt. II lfd. Nr. … eine Eigentumsrückübertragungsvormerkung, bedingt, für die Beteiligte zu 2. und ihren verstorbenen Ehemann, zu je 1/2 oder beim Tode eines Berechtigten auf den anderen allein; löschbar bei Todesnachweis, eingetragen.

Am … 2010 hat der Verfahrensbevollmächtigte unter anderem eine Grundschuldbestellungsurkunde, UR.-Nr. …/2010 vom … 2010, zu den Akten gereicht. Ausweislich dieser Urkunde, auf die ansonsten Bezug genommen wird (Bl. 19 ff. d. A.), hat unter anderem die Beteiligte zu 1. als Grundstückseigentümerin unter Vorlage der Sterbeurkunde ihres Vaters die Löschung des Rechts in Abt. II lfd. Nr. … beantragt. Die Beteiligte zu 2. hat in dieser Urkunde als Berechtigte dieses Rechts die Eintragung der Grundschuld im Rang vor diesem Recht bewilligt. Nach einem Hinweis des Grundbuchamts in der Verfügung vom 31.01.2011 (Bl. 34 d. A.) ist der Antrag auf Löschung des Rechts in Abt. II lfd. Nr. … durch den Verfahrensbevollmächtigten noch am gleichen Tage zurückgenommen worden. Die bewilligte Grundschuld ist am 31.01.2011 in Abt. III lfd. Nr. … eingetragen worden.

Mit Schriftsatz vom 07.02.2011, eingegangen am 10.02.2011, hat der Verfahrensbevollmächtigte erneut gemäß § 15 GBO die Löschung des Rechts Abt. II lfd. Nr. … aufgrund der vorgelegten Sterbeurkunde bezüglich C – des Vaters der Beteiligten zu 1. – im Grundbuch beantragt. Darüber hinaus hat er beantragt, gemäß der Rangrücktrittserklärung der verbleibenden Berechtigten des Rechts Abt. II lfd. Nr. … in der bezeichneten Grundschuldbestellungsurkunde die Eintragung im Range vor dem Recht Abt. II lfd. Nr. … im Grundbuch vorzunehmen bzw. den Rangrücktritt grundbuchlich zu vollziehen. Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 39 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin den Antrag des Notars auf Eintragung einer Löschung zurückgewiesen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die im Grundbuch als bedingte Vormerkung eingetragene Rückauflassungsvormerkung nach der in Bezug genommenen Urkunde vom … 1993 nicht als bedingte Vormerkung selbst bewilligt worden sei, sondern lediglich der Übertragungsanspruch als solcher bedingt sei. Die Löschung der Vormerkung wegen Unrichtigkeit gemäß § 22 GBO wäre somit nur möglich, wenn der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise nachweise, dass das Bestehen oder Entstehen des zu sichernden Anspruchs ausgeschlossen sei. Dieser Nachweis sei durch Vorlage der Sterbeurkunde nicht geführt.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten ausweislich des Schriftsatzes ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 28.02.2011, eingegangen am 02.03.2011, Beschwerde eingelegt mit der sie beantragen, unter Aufhebung des Beschlusses vom 22.02.2011 die Rechtspflegerin anzuweisen, die gestellten Anträge im Grundbuch zu vollziehen. Auf die Begründung wird Bezug genommen. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat ausweislich ihres Beschlusses vom 07.03.2011 (Bl. 44 ff. d. A.) „der Beschwerde des Notars“ nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Der Senat legt die Beschwerde dahingehend aus, dass sie im Namen der antragstellenden Beteiligten erhoben sein soll. Denn demjenigen, der als Vertreter eines Beteiligten im Verfahren auftritt, steht kein eigenes Beschwerderecht zu. Dieser Grundsatz gilt auch für den nach § 15 GBO mit vermuteter Vollmacht ausgestatteten Notar, der eine Beschwerde nicht im eigenen Namen, sondern nur im Namen der Urkundsbeteiligten einlegen kann (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rz. 20). Es kann also nicht mit dem Nichtabhilfebeschluss des Grundbuchamts davon ausgegangen werden, dass der Notar Beschwerdeführer ist, auch wenn es selbst im angefochtenen Beschluss heißt, dass der Antrag des Notars zurückgewiesen werde. Bei Zurückweisung eines Antrags auf Eintragung, wozu auch der Antrag auf Löschung eines Rechts gehört, ist jeder Antragsberechtigte beschwerdeberechtigt, auch wenn er den Antrag nicht gestellt hat (vgl. Senat FGPrax 1996, 208). Antragsbefugt sind mithin vorliegend die Beteiligten, um deren Anträge und Beschwerde es geht.

Das mithin zulässige Rechtsmittel hat aber in der Sache keinen Erfolg. Nach dem Tenor des angefochtenen Beschlusses ist lediglich der Antrag „auf Eintragung einer Löschung“ zurückgewiesen worden. Da sich die Beschlussbegründung jedoch zwingend auch auf die Berechtigung der Beteiligten zu 2. zur Bewilligung des Rangrücktritts und dem darauf gründenden Vollzug des Rangrücktritts im Hinblick auf die eingetragene Grundschuld bezieht, ist davon auszugehen, dass die in innerem Zusammenhang stehenden und nicht isoliert zu behandelnden Anträge im Sinne des § 16 Abs. 2 GBO (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 16 Rz. 11, 12; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 16 Rz. 15, 17) insgesamt zurückgewiesen werden sollten. In diesem Sinne hat offensichtlich auch die Beschwerde den angefochtenen Beschluss verstanden; jedenfalls rügt die Beschwerde dies nicht. Anderenfalls wäre hierüber noch zu befinden.

Bei der beantragten (teilweisen) Löschung der Rückauflassungsvormerkung kommt mit dem angefochtenen Beschluss eine Anwendung des § 23 GBO nicht in Betracht. Es handelt sich hier nicht um ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes Recht im Sinne dieser Vorschrift. Eine Vormerkung kann zwar durch Rechtsgeschäft auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt werden. Hier haben jedoch, wie sich aus der in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Bewilligung vom … 1993 ergibt, die Vertragsbeteiligten – die hiesigen (Verfahrens-)Beteiligten und der verstorbene Vater der Beteiligten zu 1. – nicht die Vormerkung als solche, sondern lediglich den gesicherten Rückübertragungsanspruch inhaltlich auf die Lebenszeit des erstversterbenden Berechtigten befristet. Dies wirkt sich zwar auch auf die akzessorische Vormerkung aus, führt aber nicht zur Anwendbarkeit des § 23 GBO (vgl. etwa Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht FGPrax 2010, 282; OLG Köln FGPrax 2010, 14; BayObLG Rpfleger 1990, 61; Meikel/Böttcher, a.a.O., § 23 Rz. 19, 43; Bauer/von Oefele/Kohler, GBO, 2. Aufl., §§ 23, 24 Rz. 59). Insoweit ist die Bewilligungserklärung in Ziffer 3. des bezeichneten notariellen Vertrags vom … 1993 eindeutig, als sie einerseits ausdrücklich einen „bedingten Übertragungsanspruch“ aufführt, hierfür andererseits eine Auflassungsvormerkung bewilligt, ohne insoweit eine Bedingung oder Befristung aufzuführen. Anderweitiges kann dem notariellen Vertrag nicht entnommen werden. Dass zur Löschung der Vormerkung die Vorlage einer Sterbeurkunde genüge, hat erkennbar verfahrensrechtlichen Charakter und ändert daran nichts. Der Senat vermag sich mithin dem anderweitigen Verständnis der Beschwerde, die im notariellen Vertrag keinen hinreichenden Anklang findet, mit dem Grundbuchamt nicht anzuschließen. Ist die Eintragungsbewilligung, auf die in der Eintragung Bezug genommen wird, in einer notariellen Urkunde enthalten, können zur Auslegung der Einragung aber nur die in der Urkunde enthaltenen Erklärungen herangezogen werden, die durch zulässige Bezugnahme zum Grundbuchinhalt geworden sind. Maßgebend ist überdies der Wortlaut der Bewilligung. Darauf, was derjenige gewollt hat, auf dessen Bewilligung sich die Eintragung gründet, kommt es nicht an (vgl. dazu Demharter, a.a.O., § 53 Rz. 4).

Ausgehend davon ist es unerheblich, dass die Grundbucheintragung der Eigentumsrückübertragungsvormerkung den Vermerk „löschbar bei Todesnachweis“ enthält. Ist § 23 GBO nicht einschlägig, ist auch eine Löschungserleichterungsklausel nach § 23 Abs. 2 GBO nicht eintragungsfähig. Die Vormerkung kann allenfalls nach § 22 GBO aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gelöscht werden (vgl. Meikel/Böttcher, a.a.O., § 23 Rz. 43). Da das Grundbuch nach der Gesetzessystematik grundsätzlich nach den §§ 19, 22 GBO berichtigt werden soll und eine Berichtigung nach § 23 GBO die Ausnahme bildet, kann ein Recht nicht allein aufgrund bloßen Eingetragenseins eines Löschungserleichterungsvermerks unter Verzicht auf die Prüfung der Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 GBO gelöscht werden (vgl. die Nachweise bei Bauer/von Oefele/Kohler, a.a.O., §§ 23, 24 Rz. 60). Eine unzulässige Löschungserleichterung könnte grundsätzlich auch nicht in eine Bevollmächtigung des Berechtigten zur Löschung umgedeutet werden (vgl. etwa BayObLG Rpfleger 1999, 71; FGPrax 1997, 91).

Bedarf es mithin zur Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung grundsätzlich der Bewilligung des Betroffenen nach § 19 GBO oder eines Unrichtigkeitsnachweises im Sinne des § 22 GBO, kommt hier – wegen des Versterbens des „betroffenen“ Vaters der Beteiligten zu 1. – nur Letzteres in Betracht. Die Voraussetzungen für die Löschung richten sich daher nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO. Danach bedarf es zur Berichtigung des Grundbuchs keiner Bewilligung nach § 19 GBO, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. An diesen Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht und sichergestellt sein muss, dass am Verfahren nicht Beteiligte nicht geschädigt werden. Erforderlich ist der volle Nachweis. Ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller hat in der Form des § 29 GBO alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten (neuen) Eintragung entgegen stehen würden; lediglich ganz entfernte, bloß theoretische Möglichkeiten brauchen nicht ausgeräumt zu werden. Die Löschung einer Auflassungsvormerkung wegen Unrichtigkeitsnachweises ist nach diesem Maßstab nur möglich, wenn der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise nachweist, dass das Bestehen oder Entstehen des zu sichernden Anspruchs ausgeschlossen ist (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht FGPrax 2010, 282, und Beschluss vom 10.11.2010, 2 W 144/10; vgl. auch Kammergericht, Beschluss vom 24.02.2011, 1 W 472/10; OLG Köln FGPrax 2010, 14; OLG Bremen MDR 2011, 288, je zitiert nach juris und m. w. N.). Dem hat sich der Senat für eine ebenfalls die Möglichkeit des „Aufladens“ einer Vormerkung betreffende Sachverhaltsgestaltung bereits angeschlossen (Beschluss vom 14.02.2011, 20 W 440/10).

Dieser Nachweis ist vorliegend nicht geführt. Dabei kann dahinstehen, ob in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist, dass der ursprünglich gesicherte Rückübertragungsanspruch des Vaters der Beteiligten zu 1. aus dem Vertrag vom … 1993 nicht mehr existiert. Jedenfalls ist die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum „Aufladen“ einer Vormerkung mit anderen Ansprüchen zu berücksichtigen (BGHZ 143, 175; NJW 2008, 578, je zitiert nach juris). Danach kann zum Einen eine erloschene Vormerkung zur Sicherung eines neuen, deckungsgleichen Anspruchs verwendet werden und zum Anderen eine Vormerkung auf Ansprüche mit anderen Voraussetzungen erstreckt werden. Erforderlich ist jeweils, dass Schuldner, Gläubiger und Anspruchsgegenstand der neuen oder zusätzlichen Ansprüche identisch sind. Dabei bedarf es nach den genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs keiner Eintragung der Änderungen des Grundbuchs, so dass das „Aufladen“ der Vormerkung mit anderen oder weiteren Ansprüchen durch notarielle Vereinbarung von Schuldner und Gläubiger nicht aus dem Grundbuch und nicht einmal aus den Grundakten zwingend erkennbar sein muss.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass selbst für den Fall, dass man das Erlöschen des ursprünglich gesicherten, auf die Lebenszeit des Vaters der Beteiligten zu 1. befristeten Anspruchs als nachgewiesen ansehen wollte, nicht ausgeschlossen werden kann, dass dieser zu seinen Lebzeiten eine Vereinbarung getroffen hat, wonach die Vormerkung nunmehr einen anderweitigen vererblichen Rückübereignungsanspruch sichern soll. Der Senat schließt sich insoweit den Ausführungen der vom Grundbuchamt zitierten Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (vgl. FGPrax 2010, 282, Tz. 25, mit zust. Anm. von Lorbacher FGPrax 2010, 285) an, die zu einem ähnlichen Sachverhalt ergangen ist. Damit wären nämlich nicht nur der Schuldner (die Beteiligte zu 1.) und der Anspruchsgegenstand (Übertragung des Eigentums an dem betroffenen Grundbesitz zu 1/2) identisch geblieben, sondern auch der Gläubiger (der Vater der Beteiligten zu 1.). Die bloße Möglichkeit des Überganges auf seine Gesamtrechtsnachfolger nach § 1922 BGB bedeutet keinen Austausch des Gläubigers (vgl. Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts FGPrax 2010, 282). Daran ändert vorliegend der Umstand nichts, dass die Eintragung der Eigentumsrückübertragungsvormerkung in Abt. II lfd. Nr. … – wie oben ausgeführt – hier nicht vor. Danach ist dann aber die Möglichkeit des „Aufladens“ einer Vormerkung mit anderen Ansprüchen nicht ausgeschlossen.

Wenn aber nicht auszuschließen ist, dass die Vormerkung einen anderen oder weiteren Anspruch sichert, dessen Fortbestehen seinerseits nicht ausgeschlossen werden kann, ist nach inzwischen weitgehend einheitlicher oberlandesgerichtlicher Rechtsprechung der erforderliche Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit hinsichtlich der Vormerkung nicht erbracht (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht FGPrax 2010, 282, und Beschluss vom 10.11.2010, 2 W 144/10; Kammergericht, Beschluss vom 24.02.2011, 1 W 472/10; OLG Köln FGPrax 2010, 14; OLG Bremen MDR 2011, 288, je zitiert nach juris und m. w. N.; Senat, Beschluss vom 14.02.2011, 20 W 440/10). Die Möglichkeit des „Aufladens“ der Vormerkung mit einem anderen oder weiteren (noch bestehenden) Anspruch ist hier indes nicht mit der erforderlichen Sicherheit nach §§ 22 Abs. 1 S. 1, 29 GBO ausgeschlossen worden. Dass die Vormerkung auf einen derartigen Übereignungsanspruch erstreckt worden ist, ist zwar – wie auch das Grundbuchamt erkannt hat – sicherlich nicht wahrscheinlich, aber auch nicht bloß eine rein theoretische Möglichkeit, die dem Nachweis nach § 29 GBO ausnahmsweise nicht entgegenstehen würde. Die Ausführungen in der Beschwerde ändern daran nichts, auch wenn zu konstatieren ist, dass hier auch die Beteiligte zu 1. als Schuldnerin die Löschung der Auflassungsvormerkung das Beschwerdeverfahren betreibt. Die aufgezeigte Möglichkeit ist aber grundsätzlich nicht derart fernliegend, dass sie nach den Maßstäben des Grundbuchverfahrens auszuschließen ist. Eine freie Beweiswürdigung, wie sie dem Tatrichter in einem Rechtsstreit vor dem Prozessgericht ohne weiteres möglich wäre, ist indes im Grundbuchverfahren mit seinen besonderen Formstrengen grundsätzlich nicht zulässig (vgl. dazu Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, FGPrax 2010, 282). Insoweit liegt der Sachverhalt auch anders als derjenige, der der Entscheidung des OLG Hamm vom 11.01.2011, 15 W 629/10, zugrunde lag, so dass offen bleiben kann, ob und inwieweit dessen Rechtsauffassung zu folgen wäre, dass bei einer Vormerkung ausnahmsweise aus dem Zusammenhang der Umstände hinreichend sicher festgestellt werden kann, dass der gesicherte, auf die Entstehung während der Lebenszeit des Berechtigten beschränkte Anspruch erloschen und die Vormerkung auch nicht durch Vereinbarung eines anderen Anspruchs auf dieselbe Leistung wieder „aufgeladen“ worden ist.

Die Löschung der Vormerkung aufgrund Unrichtigkeitsnachweis gemäß § 22 GBO durch die Vorlage der Sterbeurkunde wurde deshalb durch das Grundbuchamt zu Recht als nicht möglich angesehen, so dass es bei der Zurückweisung des Antrags zu verbleiben hat.

Eine gerichtliche Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens ist nicht veranlasst. Die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 KostO.

Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 78 Abs. 2 Nr. 1 und 2 GBO zuzulassen, da die hier entscheidungserhebliche Frage der Auswirkungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum „Aufladen“ einer Vormerkung auf deren spätere Löschung grundsätzliche Bedeutung hat und der Bundesgerichtshof diesen Aspekt – soweit hier ersichtlich – bisher noch nicht entschieden hat.

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