Erforderlichkeit der Angabe eines Mindestzinssatzes bei Eintragung einer Grundschuld

KG Berlin – Az.: 1 W 616/11 – Beschluss vom 14.06.2012

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsvermerk in Abt. III lfd. Nr. 1 Spalte 4 des im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbuchs um die Angabe eines Mindestzinssatzes in Höhe von 8% jährlich zu ergänzen.

Gründe

I.

Die eingetragene Eigentümerin bewilligte zur UR-Nr. … des Notars … in Berlin am 12. August 2011 die Eintragung einer brieflosen Grundschuld über 1.409.000,00 EUR, die ab diesem Tag „mit 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz (mindestens aber mit 8 %) jährlich zu verzinsen“ sein sollte. Die Grundschuld wurde am 24. August 2011 in Abt. III lfd. Nr. 1 des Grundbuchs eingetragen.

Am 29. August 2011 hat der Urkundsnotar gegenüber dem Grundbuchamt moniert, in der Eintragung fehle der Zusatz „mindestens aber mit 8 %“. Das Grundbuchamt hat insoweit eine Ergänzung abgelehnt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 20. September 2011, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 22. September 2011 nicht abgeholfen hat.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Dem steht § 71 Abs. 2 S. 1 GBO nicht entgegen. Zwar ist danach die Beschwerde gegen eine Eintragung unzulässig. Das gilt aber nur für solche Eintragungen, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann. Darum geht es hier nicht. Die Beschwerde ist lediglich auf eine Richtigstellung des Eintragungsvermerks des in Abt. III lfd. Nr. 1 gebuchten Rechts gerichtet. Dies kann mit der unbeschränkten Fassungsbeschwerde erreicht werden (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 71, Rdn. 46).

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Der Eintragungsvermerk zu lfd. Nr. 1 in Abt. III des Grundbuchs ist nicht ausreichend.

Gemäß §§ 1192, 1115 Abs. 1 HS 1 BGB ist bei der Eintragung einer verzinslichen Grundschuld – in Ergänzung zu § 874 BGB (BGH, Rpfleger 1975, 296; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 1115, Rdn. 1) – u.a. der Zinssatz im Grundbuch anzugeben. Damit soll gewährleistet werden, dass der Umfang der Belastung des Grundstücks bereits aus dem Grundbuchvermerk ersichtlich ist. Insbesondere nachfolgende Gläubiger sollen in die Lage versetzt werden, aus dem Grundbuchvermerk selbst, also ohne Heranziehung der Eintragungsbewilligung, das größtmögliche Ausmaß der Zinsbelastung zu erkennen (BGH, a.a.O.).

Hierzu ist bei einer variablen Verzinsung der Grundschuld die Eintragung des Höchstzinssatzes ausreichend, wenn in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung der regelmäßige oder Mindestzinssatz und die Voraussetzungen für die Entstehung der Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Zinssatzes angegeben sind und die Höhe der hiernach geschuldeten Zinsen sicher bestimmbar ist (BGHZ 35, 22, 24; NJW 1990, 2380, 2381; Schöner/Stöber; Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdn. 2293; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 44, Rdn. 45).

Die Eintragung eines Höchstzinssatzes ist allerdings dann entbehrlich, wenn sich ein rechtsgeschäftlich vereinbarter variabler Zins aus der Bezugnahme auf eine gesetzlich bestimmte Bezugsgröße – wie etwa § 288 Abs. 1 BGB – ergibt (BGH, NJW 2006, 1341; OLG München, NJW-RR 2011, 1462).

Hier ergibt sich der vereinbarte Zins wegen der Begrenzung auf den Mindestzins von 8% nicht allein aus der Bezugnahme auf den Basiszinssatz. Das macht die Aufnahme des Mindestzinses in den Eintragungsvermerk erforderlich. Zwar wird auch dadurch das größtmögliche Ausmaß der Zinsbelastung nicht erkennbar. Andererseits gibt der von dem Grundbuchamt gewählte Eintragungsvermerk die Zinsbelastung überhaupt nicht mehr zutreffend wider, weil der Basiszinssatz seit Zinsbeginn deutlich unter 3% liegt (vgl. Grundmann, in: Münchener Kommentar, BGB, 5. Aufl., § 247, Rdn. 8) und somit allein der Mindestzins zum Tragen kommt.