Grundbuchberichtigung – Gesellschafterwechsel in BGB-Gesellschaft

OLG Köln – Az.: I-2 Wx 204/12 – Beschluss vom 26.11.2012

Auf die Beschwerde der Beteiligten vom 30. 7. 2012 wird der Beschluss des Amtsgerichts Brühl – Grundbuchamt – vom 3. 8. 2012 – EF-812-8 – aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, das Grundbuch entsprechend dem Antrag der Beteiligten vom 26. 4. 2012 hinsichtlich der Gesellschafter der als Eigentümerin des Grundstücks eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu berichtigen. Hinsichtlich des Antrags auf Löschung des unter Nr. 1 in Abt. III eingetragenen Rechts wird die Sache an das Grundbuchamt zurückgegeben.

Gründe

I.

Als Eigentümer des im Rubrum näher bezeichneten Grundstücks (nachfolgend Grundstück) sind im Grundbuch die Beteiligten zu 1) und 2) “in BGB-Gesellschaft” eingetragen. In Abt. III ist unter Nr. 1 eine Grundschuld eingetragen.

Mit Schreiben vom 26. 4. 2012 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) bis 3) einen von ihm beglaubigten “Anteilsübertragungsvertrag” dem Grundbuchamt eingereicht. In dem Vertrag heißt es, der Beteiligte zu 1) sei mit 75%, die Beteiligte zu 2) zu 25% an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts beteiligt, zu deren Vermögen das Grundstück gehöre. Der Beteiligte zu 1) übertrage seinen Anteil an der Gesellschaft an die Beteiligte zu 3), die dies annehme. Unter VII. heißt es, die Beteiligten zu 1) und 3) würden die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend beantragen, dass an Stelle des Beteiligten zu 1) die Beteiligte zu 3) als Gesellschafter bürgerlichen Rechts in das Grundbuch eingetragen werden. Unterschrieben ist der Vertrag von den Beteiligten zu 1) und 3); unter der Unterschriftszeile befindet sich ein von der Beteiligten zu 2) unterschriebener Vermerk “Mit der Anteilsübertragung bin ich einverstanden”. Ferner waren beigefügt eine Löschungsbewilligung der Gläubigerin der in Abt. III unter Nr. 1 eingetragenen Grundschuld sowie ein Löschungsantrag betreffend diese Grundschuld, der von den Beteiligten zu 2) und 3) unterschrieben ist. Die Unterschriften aller Beteiligten sind notariell beglaubigt.

Mit dem Schreiben vom 26. 4. 2012 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten die Grundbuchberichtigung hinsichtlich des Eigentümers sowie die Löschung des unter Nr. 1 in Abt. III eingetragenen Rechts. Mit Zwischenverfügung vom 14. 5. 2012 wies das Grundbuchamt den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten darauf hin, dem Antrag könne noch nicht entsprochen werden. Im Grundbuch eingetragen sei nicht der Beteiligte zu 1) als natürliche Person, sondern die BGB-Gesellschaft. Da sich der Gesellschafterbestand einer BGB-Gesellschaft außerhalb des Grundbuchs ändern könne, genüge die Bewilligung des eingetragenen Gesellschafters nicht. Möglich sei die Eintragung nur, wenn die erwerbende Gesellschaft gleichzeitig gegründet werde und sich der Gesellschafterbestand aus dem Gesellschaftsvertrag ergebe.

Mit Beschluss vom 26. 7. 2012 hat das Grundbuchamt den Antrag vom 26. 4. 2012 zurückgewiesen, da der mit der Verfügung vom 14. 5. 2012 angeforderte Übertragungsvertrag nicht vorgelegt worden sei. Daher sei auch die beantragte Löschung der Grundschuld nicht möglich. Hiergegen richtet sich die Beschwerde, die der Verfahrensbevollmächtigte unter dem 30. 7. 2012 eingelegt hat, und der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 3. 8. 2012 nicht abgeholfen hat.

II.

1. Die Beschwerde ist zulässig. Sie ist zwar seitens des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten nicht ausdrücklich in deren Namen (“lege ich Beschwerde ein”) gestellt worden, wie sich auch bereits aus dem Antrag vom 26. 4. 2012 nicht ergab, in wessen Namen der Antrag gestellt wurde. Das Grundbuchamt hat sie in seiner Nichtabhilfeentscheidung vom 3. 8. 2012 dahingehend ausgelegt, dass sie im Namen aller Beteiligten eingelegt worden sei. Da der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten dem nicht entgegengetreten ist, geht der Senat davon aus, dass diese Interpretation zutreffend ist (§ 15 GBO).

2. Die Beschwerde ist begründet. Der Grundbuchberichtigungsantrag hinsichtlich der Gesellschafter der als Eigentümerin eingetragenen GbR kann nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses und des Nichtabhilfebeschlusses abgelehnt werden.

Eine Grundbuchberichtigung kann entweder aufgrund einer Bewilligung des/der Berechtigten gemäß § 19 GBO oder aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 Abs. 1 GBO erfolgen. Vorliegend ist hinsichtlich der Änderung im Gesellschafterbestand und der Eintragung des Namens der Beteiligten zu 3) der erste Fall gegeben.

Es liegen mit den Erklärungen der Beteiligten in dem Anteilsübertragungsvertrag Bewilligungen derjenigen Personen vor, die im Grundbuch als die Gesellschafter der Gesellschaft als Eigentümerin verzeichnet sind. Dies genügt im vorliegenden Grundbuchverfahren zum Nachweis ihrer Bewilligungsberechtigung. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO sind dann, wenn ein Recht für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden soll, auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen; nach Satz 2 der Vorschrift gelten die für den Berechtigten geltenden Vorschriften entsprechend für die Gesellschafter. Daraus folgt, dass die grundbuchverfahrensrechtlichen Vorschriften der §§ 19 ff. GBO für die als Gesellschafter im Grundbuch eingetragenen Personen gelten; insbesondere hat dies zur Folge, dass die eingetragenen Gesellschafter gemeinsam befugt sind, die Berichtigungsbewilligung für die Gesellschaft nach § 19 GBO zu erklären. Mit dem Verweis in Satz 2 soll nach dem Willen des Gesetzgebers insbesondere ein Regelungsregime zur grundbuchverfahrensrechtlichen Behandlung von Änderungen im Gesellschafterbestand gewährleistet werden, so dass dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen ist und ein eingetragener Gesellschafter seinen Gesellschaftsanteil an einen Dritten abtritt, die Eintragung des Zessionars als Neugesellschafter aufgrund Berichtigungsbewilligung des Zedenten sowie Zustimmungserklärungen aller übrigen eingetragenen Gesellschafter, jeweils erteilt in der Form des § 29 GBO, eingetragen werden (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses vom 17. 6. 2009, BT-Drucksache 16/13437 S. 24 f.). Die Auffassung, dass es für die Bewilligungsbefugnis ausreicht, wenn die die Bewilligungen von den eingetragenen Gesellschaftern abgegeben werden erklären, wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung – wenn auch überwiegend gestützt auf eine Anwendung des § 899 a BGB – durchgehend geteilt (OLG Zweibrücken FGPrax 2010, 22; 2010, 286; OLG München FGPrax 2010, 279; 2011, 66; ZIP 2011, 466; Beschl. v. 12. 3. 2012 – 34 Wx 245/11 – juris; OLG Frankfurt, Beschl. v. 31. 5. 2011 – 20 W 444/10 – juris; NotBZ 2011, 402; OLG Brandenburg NJW-RR 2011, 1036; zustimmend Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 47 Rn. 30).

Der Anwendung des § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO steht nicht entgegen, dass die Beteiligten zu 1) und 2) als Eigentümer “in BGB-Gesellschaft” vor Inkrafttreten dieser Bestimmung eingetragen worden sind. Denn nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 21 EGBGB findet § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO auch dann Anwendung, wenn die Eintragung vor Einführung der Norm durch Inkrafttreten des Gesetzes zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften am 18. 8. 2009 erfolgt ist (vgl. auch OLG München DNotZ 2009, 680; OLG Zweibrücken a. a. O.).

Nach Auffassung des Senats bedarf es in diesem Zusammenhang keines Rückgriffs auf § 899 a BGB (so auch Lehmann, DStR 2011, 1036, 1037). Dabei handelt es sich um eine Vorschrift des materiellen Rechts (vgl. BT-Drucksache 16/13437 S. 26), der hier keine Bedeutung zukommt, weil aufgrund dessen, dass eine Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich des Gesellschafterbestandes und der Namensänderung in Rede steht, das grundbuchverfahrensrechtliche formelle Konsensprinzip gilt. Maßgeblich ist daher ausschließlich die Frage der Befugnis zur Bewilligung (§ 19 GBO), die – wie ausgeführt – durch die grundbuchverfahrensrechtliche Regelung des § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO den eingetragenen Gesellschaftern in ihrer Gesamtheit zugewiesen ist. Aufgrund dieser Regelung, welche über die Verweisung auf die (grundbuchverfahrensrechtlichen) Bestimmungen die Bewilligungsbefugnis an die Eintragung als Gesellschafter anknüpft, bedarf es entgegen der im angefochtenen Beschluss zum Ausdruck gebrachten Ansicht des Amtsgerichts keiner gesetzlichen Vermutung, wie sie die materiell rechtliche Bestimmung des § 899 a BGB begründen würde. Die Frage, ob das Tatbestandsmerkmal “in Ansehung des eingetragenen Rechts” einer Anwendung der Vermutungsregel des § 899 a BGB im Rahmen einer Grundbuchberichtigung aufgrund Gesellschafterwechsels entgegensteht (so Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 185 f.) bedarf nach Auffassung des Senats – da der Vorschrift im Bereich des formellen Konsensprinzips keine Bedeutung zukommt – daher keiner Entscheidung.

Soweit es in der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses (BT-Drucksache 16/13437, S. 27) heißt: “Die Vermutung des Satzes 1 [des § 899 a BGB] gilt, wie diejenige des § 891 BGB, gegenüber jedermann und damit auch gegenüber dem Grundbuchamt. Sind also die Gesellschafter gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen, so ist dies auch für das Grundbuchverfahren relevant. Weitere Nachweise zu Existenz, ordnungsgemäßer Vertretung und Identität der eingetragenen GbR werden damit regelmäßig entbehrlich”, so wird damit dem § 899 a BGB keine grundbuchverfahrensrechtliche Bedeutung beigemessen, vielmehr wird damit nur zum Ausdruck gebracht, dass die Vermutung des § 899 a BGB vom Grundbuchamt im Rahmen einer Prüfung der materiellen Rechtslage anzuwenden ist, die im Anwendungsbereich des formellen Konsensprinzips – und damit in Fällen des Gesellschafterwechsels – indes nicht veranlasst ist.

Fehl geht die Beschwerde, soweit sie die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. 4. 2011 – V ZB 194/10 (NJW 2011, 1958) für ihre Auffassung in Anspruch nimmt. Ob dieser Rechtsprechung zu folgen ist, kann hier dahinstehen, weil ihr für die vorliegende Fallkonstellation keine Bedeutung zukommt. Die genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs betreffen die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Erwerberin im Grundbuch als Eigentümerin einzutragen ist, insbesondere, ob sich – was der Bundesgerichtshof verneint – mit der Einführung des § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO verschärfte Anforderungen für die Eintragung der Gesellschaft verbunden sind. Im vorliegenden Fall hingegen geht es nicht darum, unter welchen Voraussetzungen eine Gesellschaft als Eigentümerin einzutragen ist, sondern vielmehr darum, welche Rechtsfolge die bestehende Eintragung der Gesellschafter hat; diese Frage ist für den Bereich des Grundbuchverfahrensrechts auf der Grundlage der dargestellten Verweisung in § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO zu beantworten.

Im Fall der Aufhebung einer den Eintragungsantrag zurückweisenden Entscheidung hat das Beschwerdegericht grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden, das heißt eine Zwischenverfügung zu erlassen oder das Grundbuchamt zur Eintragung anzuweisen (Demharter a.a.O., § 77 Rn. 25). Dementsprechend war hier das Grundbuchamt zur Vornahme der Berichtigung hinsichtlich der Gesellschafter der als Eigentümerin eingetragenen GbR anzuweisen. Hinsichtlich der gleichfalls beantragten Löschung des unter Nr. 1 in Abt. III eingetragenen Rechts wird das Grundbuchamt zu prüfen haben, ob nach erfolgter Berichtigung die Voraussetzungen für die Löschung vorliegen.

Im Hinblick auf künftige Verfahren weist der Senat darauf hin, dass gemäß § 38 Abs. 3 S. 3 FamFG ein Beschluss in einer Angelegenheit der Freiwilligen Gerichtsbarkeit durch Übergabe an die Geschäftsstelle oder im Wege der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel zu erlassen ist (vgl. Demharter, a. a. O., § 1 Rn. 53). Erst mit Erlass wird der Beschluss existent, und es wird nach außen erkennbar, dass die Entscheidungsfindung und das Entwurfsstadium überschritten sind (Keidel/Meyer-Holz, 17. Aufl. 2011, § 38 Rn. 88). Das Datum der Übergabe oder des Verlesens ist auf dem Beschluss zu vermerken, wobei sich im ersteren Fall die Formulierung “Erlass gemäß § 38 Abs. 3 S. 3 FamFG durch Übergabe an die Geschäftsstelle am …” anbietet.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.