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Notarhaftung bei verdecktem Geschäft der Vertragsparteien bei Beurkundung

LG Magdeburg – Az.: 10 O 1408/16 – Urteil vom 17.05.2017

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt den Beklagten wegen der Verletzung seiner Amtspflichten als Notar in Anspruch.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin erwarb zusammen mit der früheren Gesellschafterin im S, G Straße und M mehrere Parzellen und vereinigte diese zu einem Grundstück. Die Gesellschafter der GbR beabsichtigten, den denkmalgeschützten Gebäudekomplex vollständig zu sanieren, in Eigentumswohnungen aufzuteilen und an Dritterwerber zu veräußern. Die Gesellschafter der damaligen GbR wandten sich im Sommer 2005 an den Beklagten und erläuterten ihm das Vorhaben. Nach der Planung der Architekten sollten 120 Wohneinheiten entstehen, die als Eigentumswohnungen an Dritte veräußert werden sollten.

Der Verkauf der Wohneinheiten wurde dergestalt organisiert, dass der Abschluss des Kaufvertrages in Angebot und Annahme aufgespalten wurde.

Für eine der Wohneinheiten interessierte sich Herr Steffen K, welcher über eine Firma A-Finanz GmbH von dem Projekt erfahren hatte.

Er unterbreitete der I-Immobilien- und Projektierungsgesellschaft mbH – einer Rechtsvorgängerin der Klägerin – und der I GmbH und Co.KG, als Verkäuferinnen am 29.05.2006 ein Angebot bezogen auf einen „Kauf- und Werkvertrag über eine Eigentumswohnung in einem zu sanierenden Altbau“ zu einem Preis von 81.279,00 EUR. In der Urkunde hieß es:

„An dieses Angebot hält sich der Käufer bis zum 04.07.2006 gebunden. Auch danach soll das Angebot weiter gelten, bis es von dem Käufer gegenüber dem

Notar ……..

nachstehend Vollzugsnotar genannt, widerrufen wird.“

Ein den Kauf finanzierendes Darlehen wurde am 16.06.2006 abgeschlossen, nachdem am 12.06.2009 die Bank dem Kläger ein entsprechendes Darlehensangebot „zum Zwecke des Erwerbs der … Immobilie“ über ein Darlehen von 81.200,00 € unterbreitet hatte.

Am 22.05./02.07.2007 schlossen die Rechtsvorgänger der Klägerin und Herr Steffen K eine Eigenprovisionsvereinbarung im Hinblick auf die streitgegenständliche Wohnung, wonach Herrn K eine Eigenprovision in Höhe von 13.004,64 € zustand, welche zur Bezahlung von Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Versicherung dienen sollte; ein Betrag in Höhe von 7.315,11 € sollte auf sein Konto fließen.

Am 10.08.2006 nahmen die I mbH und I GmbH das Angebot vor dem Notar S an und erklärten die Auflassung. Der Erwerber K wurde als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Beklagte hatte zuvor nicht darüber belehrt, dass das Angebot des Erwerbers mit Ablauf des 04.07.2006 erloschen war. Der Beklagte gab auch keine Hinweise auf eine mögliche Unwirksamkeit des Angebots aus anderen Gründen.

In einem Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht zum Aktenzeichen 10 O 173/12, dessen Urteil nach erfolgloser Revision nunmehr rechtskräftig ist, wurde die Klägerin verurteilt, zu Händen eines von dem Erwerber K zu beauftragenden Notars 54.950,01 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 14.02.2012 zu bezahlen, Zug-um-Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen des Klägers vor dem beauftragten Notar:

„Ich bin eingetragener Eigentümer der Eigentumswohnung Nr. 70 im Objekt G Straße 16/16 a in … Magdeburg, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Magdeburg, Blatt 76093.

Ich verpflichte mich hiermit im eigenen Namen das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf die Beklagte zu übertragen, frei von der in der Abt. III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Briefgrundschuld der P GmbH in Höhe von 81.200,00 Euro.

Ich erteile hierzu der Beklagten die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Nahmen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

Ich erteile im eigenen Namen mein Einverständnis mit einer Weisung der Beklagten an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Briefgrundschuld der P GmbH zu verwenden.

Ich bewillige im eigenen Namen die Eintragung der Beklagten als Eigentümer.

Ich verpflichte mich im eigenen Namen sämtliche und jegliche weitere Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um der Beklagten das Eigentum an der vorbezeichneten Eigentumswohnung zu verschaffen.

Der Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme auf seinem Notar-Anderkonto eingegangen ist.

Ein etwaig überschießender Betrag ist an mich auszuzahlen.“

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe die Teilungserklärungen, Angebote, Annahmeerklärungen sowie sämtliche Einzelheiten der Vertragsgestaltung definiert. Er habe stets nur Vertragsgestaltungen bestehend aus einem gesondert zu beurkundenden Angebot des entsprechenden Wohnungserwerbers und eine Annahmeerklärung vorgelegt. Alternative Gestaltungsmöglichkeiten einer rechtssicheren Kaufvertragsgestaltung habe der Beklagte nicht vorgeschlagen und nicht empfohlen. Eine Belehrung über die Risiken der vorgeschlagenen Gestaltung habe es nicht gegeben.

Sie ist der Ansicht, der Beklagte hätte die Unwirksamkeit des Angebotes wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB erkennen und hierüber aufklären müssen.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 11.368,22 € nebst 5 % Zinsen ab dem 30.07.2016 zu zahlen,

2. festzustellen, dass der Beklagte zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens der Klägerin verpflichtet ist, soweit dieser der Klägerin aufgrund des Verkaufs bzw. der Rückabwicklung und Rücknahmeverpflichtung der Eigentumswohnung Nr. 70 im Objekt … M, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Magdeburg, Bl. 7 …… entstanden ist bzw. entstehen wird.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, die behaupteten Amtspflichtverletzungen seien nicht kausal für den eingetretenen Schaden geworden. Jedenfalls lägen sie außerhalb des Schutzzweckes der Norm.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch gemäß § 19 Abs. 1 S. 1 BNotO wegen einer Amtspflichtverletzung in seiner Eigenschaft als Notar.

Es kann dahinstehen, ob dem Beklagten Amtspflichtverletzungen vorwerfbar sind. Es ist ihm im Ergebnis jedenfalls nicht vorwerfbar, dass der Vertrag zwischen der Klägerin und dem Erwerber K auf Grund einer rechtskräftigen Verurteilung rückabgewickelt werden muss und der Klägerin hierdurch womöglich ein Schaden in noch nicht bezifferbarer Höhe entstehen wird.

Der BGH hat mit Urteil vom 13.05.2016, V ZR 265/14 im Vorprozess zwischen der Klägerin und dem Erwerber K entschieden, dass eine Heilung des Formmangels durch den Eigentumserwerb infolge der wirksamen Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch gem. § 311 b BGB Abs. 1 S. 2 BGB zu verneinen sei, da dies voraussetze, dass der verdeckte Vertrag zustande gekommen ist, woran es im vorliegenden Fall fehle. Denn auch insoweit sei die mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbare Fortsetzungsklausel gewollt gewesen, da sie die Finanzierung habe sichern sollen. Nach dem Zweck des § 311b Abs. 1 S. 2 BGB soll einem Vertrag, nachdem die Verfügung erfolgt ist, allein wegen des Formmangels nicht weiterhin die Wirksamkeit versagt werden. Anerkanntermaßen erstreckt sich die Heilungswirkung daher nicht auf weitere Nichtigkeitsgründe, die dazu führen, dass die Rechtsordnung dem nunmehr formwirksamen Rechtsgeschäft die Wirksamkeit versagt, wie etwa die fehlende Geschäftsfähigkeit, Verstöße gegen §§ 134, 138 BGB oder das Fehlen erforderlicher Genehmigungen. Ebenso wenig soll § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB bewirken, dass ein Vertrag entsteht, wenn die hierfür nach allgemeinem Vertragsrecht erforderlichen Voraussetzungen fehlen.

Der Umstand, dass das verdeckte Geschäft mit dem Inhalt der Eigenprovisionsabrede nicht zustande gekommen ist, ist dem Beklagten hingegen im Ergebnis nicht vorwerfbar. Sein Handeln ist nicht kausal geworden. Er war hieran nicht beteiligt.

Zwar ist die Amtspflichtverletzung des Notars kausal im Sinne der conditio-sine-qua-non Formel. Das formnichtige verdeckte Geschäft mit dem Inhalt der Eigenprovisionsabrede hätte durch Auflassung und Eintragung gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt werden können, wenn der Notar die Beurkundung der Annahme des Angebots in der Zeit der Befristung vorgenommen oder in der Gestaltung jedenfalls keine Fortgeltungsklausel aufgenommen hätte.

Wie allgemein im Schadensersatzrecht kann der Anspruchsteller aber auch im Bereich der Notarhaftung nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangen, die innerhalb des Schutzbereiches der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlassen wurde. Zwischen der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden muss also ein innerer Zusammenhang bestehen; eine bloß zufällige äußere Verbindung genügt nicht (vgl. statt vieler: BGH, NJW-RR 2008, 1644). Ein Notar haftet für einen Schaden in Folge einer Amtspflichtverletzung somit nur dann, wenn ihm der Schaden bei wertender Betrachtung, insbesondere mit Rücksicht auf den Schutzzweck der verletzten Norm und Amtspflicht, haftungsrechtlich zuzurechnen ist. Durch die Figur des Schutzzwecks der Norm begrenzt die Rechtsprechung die Haftung auf diejenigen Schäden, deren Abwehr bzw. Verhütung die Norm bzw. Amtspflicht bezweckt. Ob nachteilige Folgen in den Schutzzweck einer Norm fallen oder nicht, ist objektiv anhand des Zwecks und der Tragweite der verletzten Norm zu beurteilen (so OLG München, Urteil vom 05.02.2015, Az. 1 U 3768/14).

Es ist nicht Schutzzweck von § 17 Abs. 1, 2a S. 1 BeurkG oder von § 14 Abs. 2 BNotO, den Vertragsparteien die Heilung eines ohne sein Wissen geschlossenen formnichtigen Vertrages nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB zu ermöglichen.

Schutzzweck der Vorschriften des § 17 BeurkG ist es, der Beratungs- und Belehrungsfunktion gerecht zu werden, die durch die Beurkundungspflicht erfüllt werden soll. Alle Vorschriften, die die notarielle Beurkundung eines Rechtsgeschäfts vorschreiben, beziehen ihren Sinn aus der Beratungs- und Belehrungsfunktion der Beurkundung, manche zusätzlich aus deren Beweissicherungs- bzw. Warnfunktion (so BeckOK BGB/Litzenburger, 42. Edition, Stand 01.02.2017, § 17 BeurkG Rn. 13), wobei das Beurkundungsgesetz davon ausgeht, dass die Willenserklärungen bei gleichzeitiger Anwesenheit aller materiell Beteiligten vom Notar beurkundet werden (BeckOK BGB/Litzenburger, § 17 BeurkG Rn. 16). Schutzzweck ist es aber nicht, Willenserklärungen der Beteiligten zu beurkunden, die von diesen nicht gewollt sind. Schutzzweck ist es auch nicht, die Beteiligten über die Abgabe von Willenserklärungen zu beraten und zu belehren, die von ihnen nur zum Schein abgegeben werden. In Unkenntnis des verdeckten Geschäftes hätte der Beklagte aber genau dies getan, wenn er wirksam innerhalb der Angebotsfrist die Beurkundung vorgenommen hätte. Er hätte lediglich die Scheinannahme eines Scheinangebotes beurkundet. Beide Willenserklärungen wären gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig gewesen.

Schutzzweck von § 14 Abs. 2 BNotO ist es – auch zu Gunsten der Allgemeinheit – keine Mitwirkungshandlungen vorzunehmen, die der Verfolgung unerlaubter oder unredlicher Ziele dienen und diesen mit der Vornahme der Mitwirkungshandlung einen Anschein von Rechtmäßigkeit zu verschaffen. Der Beklagte hätte unter diesem Gesichtspunkt die Annahmeerklärung der Klägerin nicht beurkunden dürfen, da diese nur eine Erklärung zum Schein war und im Ergebnis lediglich einem von der Rechtsordnung nicht unterstütztem Geschäft, dem verdeckten Geschäft, zur Wirksamkeit verholfen hätte. Ohne eine Beurkundung durch einen Notar hätte keine Auflassung und Eintragung erfolgen können. Geschützt werden soll durch die Vorschrift aber die Rechtsordnung als solche. Es soll gerade nicht den außerhalb des Rechts Handelnden ermöglicht werden, später in den Genuss der Vorteile ihres formnichtigen Geschäfts zu kommen. Dies soll ihnen mit dieser Vorschrift an sich versagt werden, indem sie den Notar anhält, an der Beurkundung von Scheingeschäften nicht mitzuwirken.

Die Pflicht des Notars, eine sichere Vertragsgestaltung zu ermöglichen, und hierbei weder gegen § 308 Abs. 1 BGB zu verstoßen noch § 147 Abs. 2 BGB zu missachten, soll nicht diejenigen schützen, die einen anderen als den beurkundeten Vertrag schließen wollen, um sich später auf die Heilungsmöglichkeit des § 311b Abs. 1 S. 2 BGB berufen zu können. Sie soll diejenigen schützen, die sich an den Notar wenden, um einen sicheren und für sie ausgewogenen Vertrag zu erhalten, der dann gegebenenfalls auch vor diesem Notar beurkundet werden soll. Abzustellen ist dabei stets auf den tatsächlich zwischen den Parteien gewollten Vertrag, nicht auf ein mögliches verdecktes Geschäft, das die Parteien ohne Kenntnis des Notars abgeschlossen haben.

Die Klägerin kann sich im Ergebnis nicht darauf berufen, dass ihr wegen einer Amtspflichtverletzung des Beklagten die Rechtsfolge des § 311b Abs. 1 S. 2 BGB verwehrt geblieben ist. An dem verdeckten Geschäft war der Beklagte nicht beteiligt. Fehler, die im Rahmen dieses Geschäftes geschehen und zur Nichtigkeit und einem Ausschluss der Heilungsmöglichkeit durch Auflassung und Eintragung führen, können nicht dem hieran unbeteiligten Notar vorgeworfen werden. Es ist vielmehr ausschließlich der Klägerin und dem Erwerber K vorwerfbar, dass sie eine Eigenprovisionsabrede getroffen haben, auf die die übrigen Klauseln aus dem beurkundeten Vertrag lediglich durchwirkten.

Dass die Eigenprovisionsabrede hinweggedacht werden könne, ohne dass der Schaden entfiele, ändert nichts an dem Ergebnis. Die Vertragsparteien müssen sich den Vorwurf gefallen lassen, ein Geschäft geschlossen zu haben, an dem der Beklagte nicht beteiligt war und welches von der Rechtsordnung grundsätzlich mit der Folge des § 125 BGB bedacht wird, im Ergebnis rechtlich missbilligt wird und rückabzuwickeln ist. Dass in dieser Konstellation Amtspflichtverletzungen des Notars ohne Konsequenz für diesen bleiben und den Beteiligten ein Anspruch verwehrt wird, muss hingenommen werden. Entziehen sich die Parteien des Vertrages bewusst der notariellen Beurkundung, indem sie ein verdecktes Geschäfts abschließen, welches nur durch die (unwissende) Mitwirkung des Notars an dem Scheingeschäft wegen der Heilungsregel des § 311b Abs. 1 S. 2 BGB wirksam werden kann, müssen sie hinnehmen, dass ihnen im Gegensatz Schadensersatzansprüche verloren gehen.

Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Zahlung der Prozesskosten aus dem Vorprozess gegen den Erwerber K. Es gilt das soeben Ausgeführte. Zwar wurde die Klägerin im Vorprozess als damalige Beklagte verurteilt, den Kaufvertrag abzuwickeln, da dieser wegen Verstoßes gegen § 308 Abs. 1 BGB unwirksam war, auf die Eigenprovisionsabrede kam es insoweit nicht an. Allerdings ergäbe sich ein Wertungswiderspruch würde man einerseits dem Kläger den Schutz versagen, aber andererseits den hiesigen Beklagten verurteilen, die Kosten des geführten Vorprozesses zu tragen. Auch diese Kosten liegen außerhalb des Schutzzweckes der oben genannten Normen, da sie die Beteiligten nicht davor schützen wollen, in einem Rechtsstreit beteiligt zu sein, der im Ergebnis wegen eines verdeckten Geschäfts geführt wurde. Der von den Notaren beurkundete Kaufvertrag war letztlich gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Auf die Unwirksamkeit der Fortsetzungsklausel kam es hierfür nicht an.

Mangels Hauptanspruch besteht auch kein Anspruch auf Zinsen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.

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