Rechtlicher Kniff: Eigentumsübertragung trotz gerichtlichem Vergleich
Das OLG Karlsruhe bestätigt in seinem Beschluss die Notwendigkeit einer notariellen Antragstellung für die Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch. Dies gilt auch für Fälle, in denen keine Zahlung für den Eigentumsübergang geschuldet wird. Der Beschluss betont die präventive Kontrollfunktion des Notars, insbesondere im Kontext des Geldwäschegesetzes, und verweist auf die gesetzlichen Vorgaben zur Eintragung von Grundstückseigentum.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Notarielle Antragstellung: Für die Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch ist eine schriftliche Antragstellung durch einen Notar erforderlich.
- Zurückweisung der Beschwerde: Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde zurückgewiesen.
- Geldwäschegesetz: Die Rolle des Notars wird im Kontext des Geldwäschegesetzes (GwG) betont, da er präventive Kontrollen durchführt.
- Keine Ermessensfrage: Die Notwendigkeit der notariellen Antragstellung ist keine Ermessensfrage, sondern eine gesetzliche Vorgabe.
- Regelung als Ordnungsvorschrift: § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO wird als Ordnungsvorschrift interpretiert, die vom Grundbuchamt zu beachten ist.
- Prüfungspflichten des Notars: Die Übertragung der Prüfpflichten des Notars auf das Grundbuchamt ist nicht vorgesehen.
- Limitierte Überprüfung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt hat nur begrenzte Befugnisse zur Überprüfung der Grundlagen einer beantragten Eintragung.
- Wirtschaftliches Interesse: Der Geschäftswert im Beschwerdeverfahren wird unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses des Beschwerdeführers festgesetzt.
Übersicht
Rechtliche Herausforderungen bei der Eigentumsumschreibung
Die Eigentumsumschreibung eines Grundstücks ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienrechts, der häufig in der Zusammenarbeit zwischen Notar und Grundbuchamt stattfindet. Diese Prozesse werden durch verschiedene rechtliche Rahmenbedingungen geleitet, insbesondere durch das Gesetzeswerk und die darin verankerten Pflichten und Vorschriften. Eine Schlüsselrolle spielt dabei die Auflassung, also die formelle Erklärung zur Übertragung des Eigentums. Nicht selten entstehen in diesem Zusammenhang auch Beschwerdeverfahren, die die Interpretation und Anwendung der rechtlichen Bestimmungen betreffen.
Der nachfolgende Inhalt vertieft ein konkretes Urteil, das die Facetten und Herausforderungen dieser Prozesse beleuchtet. Er bietet Einblick in die Dynamik zwischen den beteiligten Parteien und die rechtlichen Überlegungen, die hinter Entscheidungen von Gerichten und Behörden stehen. Ein interessanter Fall für jeden, der sich für die Nuancen des Immobilienrechts und die Funktionen von Notaren und Grundbuchämtern interessiert.
Rechtliche Klärung bei der Eigentumsumschreibung
Im Zentrum des aktuellen Falles steht die Eigentumsumschreibung eines Hausgrundstücks, welche durch eine Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung ausgelöst wurde. Die Beteiligte Ziffer 2, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, beantragte die Umschreibung im Grundbuch, um als Alleineigentümerin des Grundstücks eingetragen zu werden. Dieser Vorgang, der normalerweise eine formelle Angelegenheit darstellt, entwickelte sich zu einer rechtlichen Auseinandersetzung, nachdem das Grundbuchamt Emmendingen eine Zwischenverfügung erließ. Diese Verfügung machte die Eintragung von der Einreichung des Antrags durch einen Notar abhängig, eine Anforderung, die von der Beteiligten Ziffer 2 und ihrem Vertreter zunächst nicht erfüllt wurde.
Zwischenverfügung des Grundbuchamts und deren Begründung
Die vom Grundbuchamt erlassene Zwischenverfügung und die darauffolgende Zurückweisung der Beschwerde der Beteiligten Ziffer 2 sind zentrale Punkte in diesem Fall. Das Grundbuchamt berief sich auf § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO, der vorsieht, dass in Fällen der Auflassung – der formellen Erklärung des Eigentumsübergangs – die Eintragung nur erfolgen darf, wenn ein Notar den Antrag stellt. Die Beteiligte argumentierte, dass keine Zahlung für die Übertragung der Haushälfte geschuldet sei und somit keine Notwendigkeit für eine Prüfung durch den Notar bestehe. Dieser Einwand fand jedoch kein Gehör, da das Grundbuchamt auf der strikten Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften bestand.
Rolle des Notars und Geldwäschegesetz
Ein wesentlicher Aspekt dieses Falles ist die Rolle des Notars im Kontext des Geldwäschegesetzes (GwG). Das Gericht stellte klar, dass die Überprüfungspflichten gemäß § 16a GwG ausnahmslos den Notaren zufallen. Diese Prüfpflichten sind Teil der präventiven Kontrollen, die darauf abzielen, die Einhaltung des Verbots der Zahlung von Immobilien durch Bargeld und andere Gegenleistungen zu sichern. Das OLG Karlsruhe betonte, dass diese strengen Vorschriften auch für Fälle gelten, in denen keine unmittelbare Zahlung für die Übertragung des Eigentums erfolgt, wie es bei Scheidungsfolgenvereinbarungen oder Erbauseinandersetzungen der Fall sein kann.
Entscheidung des OLG Karlsruhe und ihre Tragweite
Das OLG Karlsruhe wies die Beschwerde der Beteiligten Ziffer 2 zurück und bestätigte damit die Rechtmäßigkeit der Entscheidung des Grundbuchamts. Diese Entscheidung verdeutlicht die Wichtigkeit der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben im Bereich der Immobilientransaktionen. Sie hebt hervor, dass selbst in Fällen, in denen keine direkte Zahlung erfolgt, die Einbindung eines Notars essentiell ist, um die Integrität des Immobilienmarktes zu wahren und Geldwäscheaktivitäten zu verhindern. Das Gericht legte dabei besonderen Wert auf die präventive Funktion des Notars im Rahmen des Geldwäschegesetzes.
Das Urteil setzt somit einen klaren Präzedenzfall für ähnliche Fälle und unterstreicht die Notwendigkeit einer strikten Befolgung der gesetzlichen Regelungen bei der Eigentumsumschreibung und anderen damit verbundenen Prozessen im Immobilienrecht.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was ist eine Eigentumsumschreibung und wie wird sie durchgeführt?
Eine Eigentumsumschreibung ist die Änderung des Eigentümers einer Immobilie oder eines Grundstücks im Grundbuch. Dieser Vorgang ist notwendig, wenn eine Immobilie verkauft, vererbt oder aus anderen Gründen das Eigentum wechselt.
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird vom Notar erst dann veranlasst, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung auf den Käufer und die Löschung der nicht übernommenen Belastungen.
Zum Schutz des Käufers zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung wird vom Notar veranlasst und verhindert, dass der Verkäufer das Immobilienobjekt zwischenzeitlich noch an einen anderen Interessenten verkaufen oder es mit Grundpfandrechten belasten kann.
Für die Eigentumsumschreibung müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Zum einen muss die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ausdrücklich beantragt werden. Der Antrag kann von den Beteiligten persönlich abgegeben werden oder in deren Auftrag durch einen Notar. Zum anderen wird das Grundbuchamt eine Umschreibung des Eigentums nur dann vornehmen, wenn eine notarielle oder öffentliche Urkunde vorliegt.
Nach der Eigentumsumschreibung muss die Versicherungsgesellschaft der Gebäudeversicherung schriftlich informiert werden. Der Eigentumswechsel ist dem Finanzamt zwecks Grundstückssteuer innerhalb von drei Monaten nach Eigentumsumschreibung anzuzeigen.
Die Eigentumsumschreibung stellt sicher, dass der neue Eigentümer die rechtlichen und wirtschaftlichen Pflichten und Rechte erlangt.
Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei der Eintragung von Eigentumsänderungen?
Das Grundbuchamt spielt eine entscheidende Rolle bei der Eintragung von Eigentumsänderungen. Es ist die zuständige Behörde für die Führung des Grundbuchs, in dem alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken und Immobilien verzeichnet sind.
Bei einer Eigentumsänderung, beispielsweise durch einen Verkauf, muss eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen werden. Dieser Prozess ist rechtlich notwendig, um den Kauf abzuschließen und das Eigentum auf den Käufer zu übertragen. Die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist für die Wirksamkeit der Eigentumsübertragung unerlässlich.
Der Prozess beginnt in der Regel mit einer Einigung zwischen dem bisherigen und dem zukünftigen Eigentümer, die vor einem Notar erfolgen muss. Der Notar oder ein anderer Bevollmächtigte beantragt dann die Eintragung der Rechtsänderung beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und führt nach Genehmigung die Eintragung durch.
Es ist zu beachten, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst stattfindet, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und auch die Grunderwerbsteuer vom Käufer beglichen wurde. Darüber hinaus muss der Notar dem Grundbuchamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorlegen, die erst erteilt wird, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.
Die Dauer der Eigentumsumschreibung kann von verschiedenen Faktoren abhängen, wie etwa dem Arbeitsaufwand des Grundbuchamts oder eventuellen Verzögerungen durch mangelnde Unterlagen. In der Regel kann der Prozess von der notariellen Beurkundung bis zur tatsächlichen Umschreibung im Grundbuch mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen.
Nach der erfolgreichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist der neue Eigentümer rechtlich anerkannt und übernimmt alle rechtlichen und wirtschaftlichen Pflichten und Rechte, die mit dem Eigentum verbunden sind.
Das vorliegende Urteil
OLG Karlsruhe – Az.: 14 W 91/23 (Wx) – Beschluss vom 01.12.2023
1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziffer 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Emmendingen vom 06.11.2023, Aktenzeichen EMM 021 GRG 567/2023, wird zurückgewiesen.
2. Die Beteiligte Ziffer 2 hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
3. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligte Ziffer 2 wendet sich gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts, mit der sie darauf hingewiesen wurde, dass die von ihr beantragte Eintragung des hälftigen Miteigentumsanteils an einem Hausgrundstück von der Einreichung des Antrags durch einen Notar abhängig gemacht werde.
Die Beteiligten haben vor dem Amtsgericht – Familiengericht – F am 13.07.2023 durch die Familienrichterin eine Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung protokollieren lassen. In § 1 (Vermögensauseinandersetzung) verpflichtete sich der Beteiligte Ziffer 1, das hälftige Eigentum an einer Immobilie an die Beteiligte Ziffer 2 zu übertragen. Neben der bereits erfolgten hälftigen Übertragung eines Aktiendepots sollten damit die Zugewinnausgleichsansprüche der Beteiligten Ziffer 2 ausgeglichen sein. Die Beteiligten erklärten sodann die Auflassung und vereinbarten, dass der Vollzug im Grundbuch durch den Prozessbevollmächtigten der Beteiligten Ziffer 2 erfolgen solle. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll des Familiengerichts vom 13.07.2023 nebst Anlage verwiesen.
Die Beteiligte Ziffer 2 beantragte unter Vorlage der Scheidungsfolgenvereinbarung, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, am 09.08.2023 die Umschreibung des Grundbuchs in der Weise, dass sie als Alleineigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen werde.
Das Grundbuchamt erließ am 06.11.2023 nach vorangegangenem Hinweis eine Zwischenverfügung, mit der eine Frist bis 15.12.2023 zur Einreichung des Antrags durch einen Notar gemäß § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO gesetzt wurde. Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, aus der Formulierung des § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO sei zu schließen, dass die Pflicht zur Einreichung durch einen Notar für alle Fälle der Einigung über den Eigentumsübergang (§ 20 GBO) gelte. Dabei genüge es nicht, wenn der Notar den Antrag als Bote einreiche. Für Einzelheiten wird auf den Beschluss Bezug genommen.
Die Beteiligte Ziffer 2 hat gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt. Zur Begründung führt sie aus, von einer Einreichung durch den Notar sei abzusehen, da dem Grundbuchamt nachgewiesen worden sei, dass für die Übertragung der Haushälfte keine Zahlung geschuldet werde. Einer Prüfung durch den Notar, wie sie das Geldwäschegesetz (GwG) vorsehe, bedürfe es daher nicht, vielmehr könne die Prüfung in diesem Fall durch das Grundbuchamt erfolgen; dies ergebe sich aus der Formulierung des § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO (“soll“).
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 08.11.2023 nicht abgeholfen und die Akten dem Beschwerdegericht vorgelegt.
Für Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
1. Das Grundbuchamt hat zu Recht die Eintragung des Eigentumswechsels unter Bezugnahme auf § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO von einer schriftlichen Antragstellung durch einen Notar abhängig gemacht. Nach dieser Vorschrift soll in den Fällen des § 20 GBO, somit auch im Falle der Auflassung eines Grundstücks, die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat. Vorliegend hat kein Notar, sondern der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten Ziffer 2 als Rechtsanwalt den Eintragungsantrag zum Vollzug der Scheidungsfolgenvereinbarung gestellt.
2. Das Grundbuchamt war weder berechtigt noch verpflichtet, die Eintragung ohne einen § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO entsprechenden Antrag eines Notars vorzunehmen.
a) Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der Formulierung „soll“ in § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO. Diese Formulierung kennzeichnet die Regelung als Ordnungsvorschrift. Ordnungsvorschriften sind dadurch charakterisiert, dass ein Verstoß zwar nicht zu einer Unwirksamkeit der Eintragung führt (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 30 f., 108); sie sind jedoch zwingend zu prüfen und in jedem Fall vom Grundbuchamt zu beachten. Die „Soll-“Regelung bedeutet also nicht, dass es im Ermessen des Grundbuchamts steht, ob es die Eintragung von der Einreichung des Antrags durch einen Notar abhängig macht oder nicht.
b) Dem Grundbuchamt steht weder die Aufgabe noch die Kompetenz zu, das in § 16a GwG geregelte Barzahlungsverbot zu prüfen. Der Gesetzgeber hat diese Prüfpflichten ausdrücklich und ausnahmslos den Notaren übertragen. Dementsprechend wurde § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO durch Art. 16 Sanktionsdurchsetzungsgesetz II mit Wirkung vom 28.12.2022 eingeführt; die Norm soll gerade die Durchsetzung dieser dem Notar gemäß § 16a Abs. 3 GwG auferlegten Pflichten dienen, welche wiederum das Verbot der Zahlung von erworbenen Immobilien durch Bargeld und anderen Gegenleistungen sichern sollen (vgl. BeckOGK/J. Weber, BGB, Stand: 01.07.2023, § 925 Rn. 12; Herzog/Achtelik, GwG, 5. Aufl. 2023, § 16a Rn. 1, 7 f.; Eicher in DNotZ 2023, 165, 166, beck-online).
In Hinblick auf den klaren Gesetzeswortlaut sowie den Gesetzeszweck, wonach § 13 Abs. 1 Satz 3 GBO der präventiven Kontrolle und Sicherung des eingeführten Verbots bestimmter Gegenleistungen gemäß § 16a GwG dienen soll (BT-Ds. 20/4326, S. 82), kommt eine einschränkende Auslegung der Norm im Wege einer teleologischen Reduktion nicht in Betracht. Daraus folgt, dass auch Grundstücksübertragungen infolge von Überlassungen, Scheidungsfolgenvereinbarungen oder Erbauseinandersetzungen einer Einreichung des Eintragungsantrags durch einen Notar bedürfen und eine Übertragung der nach § 16a Abs. 3 und Abs. 4 GwG detailliert geregelten Prüfpflichten der Notare auf das Grundbuchamt ausscheidet. Die Frage, ob die Neufassung der Vorschrift insoweit über das Ziel hinausschießt (so Eicher in DNotZ 2023, 165, 169), muss letztlich der Gesetzgeber beantworten.
c) Hinzukommt, dass das Grundbuchamt ohnehin nur in eingeschränktem Umfang berechtigt ist, die Grundlagen einer beantragten Eintragung zu überprüfen. Es darf zwar nicht bewusst mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen, etwa wenn sich aus dem Antrag oder dem zugrundeliegenden Rechtsgeschäft ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB ergibt. Eine abschließende Beurteilung materieller Rechtsbeziehungen ist dem Grundbuchamt bereits deshalb nicht möglich, weil eine Entscheidung darüber eine wertende Beurteilung in Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und aller Umstände voraussetzt, die dem Grundbuchamt regelmäßig nicht zur Verfügung stehen (vgl. Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 209 ff.).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.
Der Wert des Beschwerdeverfahrens ergibt sich aus §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 3 GNotKG. Der Geschäftswert in Grundbuchsachen ist unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses des Beschwerdeführers zu schätzen (BeckOK/Kramer, GBO, Stand: 01.08.2023, § 77 Rn. 47). Dabei war nicht der hälftige Wert des Hausgrundstücks anzusetzen, da der Eintragung der Beteiligten Ziffer 2 als Eigentümerin keine materiell-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, sondern die Modalität der Antragstellung. Die Protokollierung und Einreichung der Auflassung ist allerdings mit zeitlichem Aufwand für die Beteiligten und mit zusätzlichen Kosten verbunden. Es erscheint angemessen, auf den Regelwert des § 36 Abs. 3 GNotKG zurückzugreifen.
Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO liegen nicht vor.
