Geschäftswert einer Auflassungsvormerkung bei Grundstücksschenkung auf 52.500,00 € festgelegt
Das Oberlandesgericht Bamberg hat im Beschluss vom 07.01.2015, Az.: 1 W 44/14, entschieden, dass der Geschäftswert einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines bedingten Rückübereignungsanspruchs bei einer Grundstücksschenkung auf 52.500,00 € festzusetzen ist. Diese Festsetzung basiert auf dem Wert des vorgemerkten Rechts, in diesem Fall dem Kaufpreis des Grundstücks. Die Anwendung der früheren Rechtsprechung, die den Wert auf die Hälfte reduzierte, wurde abgelehnt, was zu einer Anpassung des Geschäftswertes führt.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Festsetzung des Geschäftswerts: Der Geschäftswert für die Auflassungsvormerkung wurde auf 52.500,00 € festgelegt.
- Basis des Geschäftswerts: Der Wert basiert auf dem Kaufpreis des Grundstücks, welches Gegenstand der Vormerkung ist.
- Rechtliche Grundlage: Die Entscheidung folgt § 45 Abs. 3 Hs. 1 GNotKG.
- Keine Anwendung von § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG: Eine analoge Anwendung dieser Regelung zur Halbierung des Werts wurde ausgeschlossen.
- Bedingter Rückübereignungsanspruch: Die Vormerkung sicherte einen bedingten Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks.
- Mittelbare Grundstücksschenkung: Die Regelung betraf eine mittelbare Schenkung, bei der die Schenker den Kaufpreis bereitstellten.
- Neubewertung des Geschäftswerts: Abkehr von früherer Rechtsprechung, die den Geschäftswert halbierte.
- Grundsätzliche Bedeutung: Das Urteil wurde wegen seiner grundsätzlichen Bedeutung getroffen und ist richtungsweisend.
Übersicht
- 1 Geschäftswert einer Auflassungsvormerkung bei Grundstücksschenkung auf 52.500,00 € festgelegt
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Auflassungsvormerkung: Rückübereignungsanspruch bei Grundstücksschenkung und Löschung
- 2.2 Die Bedeutung der Auflassungsvormerkung im Immobilienrecht
- 2.3 Streitpunkt: Geschäftswert der Auflassungsvormerkung
- 2.4 Das Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg
- 2.5 Rechtliche Klärung und ihre Bedeutung für das Immobilienrecht
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Auflassungsvormerkung: Rückübereignungsanspruch bei Grundstücksschenkung und Löschung
Die Auflassungsvormerkung spielt eine wichtige Rolle bei der Sicherung von Eigentumsrechten und Rückübereignungsansprüchen im Zusammenhang mit Grundstücksschenkungen. Dabei kann es vorkommen, dass der Schenkungsrückforderungsanspruch gemäß § 528 BGB besteht, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Eine Rückauflassungsvormerkung kann ins Grundbuch eingetragen werden, um die Ansprüche des Verkäufers auf Rückübertragung eines Grundstücks zu sichern.
Laut dem Urteil des OLG Frankfurt am Main ist ein durch bestimmte Ereignisse bedingter Rückübereignungsanspruch grundsätzlich vormerkbar. Die Löschung einer Auflassungsvormerkung ohne Bewilligung im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO durch Todesnachweis des Berechtigten ist möglich. Zur Sicherung von Rückübereignungsansprüchen bei Grundstücksschenkungen sollte die Eintragung einer Eigentumsvormerkung bewilligt und im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten für eine Rückauflassungsvormerkung variieren je nach Notar und Umfang der notwendigen Dokumente.
In Bezug auf die Schenkung aus Privatvermögen und den Vertrag über die Schenkung eines Grundstücks sollte eine Auflassungsvormerkung ohne Belastungen in Abteilungen II und III erfolgen. Es ist jedoch zu beachten, dass die Rückauflassungsvormerkung im Erbrecht eine wichtige Rolle spielt, um die Rückübertragung eines Grundstücks geltend zu machen.
Insgesamt ist es wichtig, die rechtlichen Aspekte und Bedingungen einer Grundstücksschenkung sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls eine Rückauflassungsvormerkung eintragen zu lassen, um die Ansprüche des Verkäufers auf Rückübertragung des Grundstücks zu sichern.
Die Bedeutung der Auflassungsvormerkung im Immobilienrecht
Im Zentrum des Falles stand die Auflassungsvormerkung, eine rechtliche Sicherungsmaßnahme im Immobilienrecht. Konkret ging es um eine mittelbare Grundstücksschenkung: Die Eheleute A. und B. R. stellten ihrer Tochter D. R. den Kaufpreis für ein Grundstück zur Verfügung, das sie zuvor von einer dritten Person erworben hatte. Ein wesentliches Element dieses Vorgangs war die Vereinbarung eines Rückforderungsrechts der Schenker für den Fall des Eigentumsverlustes, der Insolvenz oder ähnlicher Ereignisse. Zur Absicherung dieses bedingten Anspruchs diente die Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen wurde und somit eine hohe Relevanz für die Rechtsstellung der Beteiligten hatte.
Streitpunkt: Geschäftswert der Auflassungsvormerkung
Der Kern der rechtlichen Auseinandersetzung lag in der Bestimmung des Geschäftswertes der Auflassungsvormerkung. Ursprünglich hatte das Amtsgericht den Wert auf 26.250,00 € festgesetzt, basierend auf dem § 79 GNotKG und unter Berücksichtigung der Regelung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG. Diese Entscheidung folgte der Praxis, den Geschäftswert auf die Hälfte des Werts der Sache zu reduzieren, auf die sich das vorgemerkte Recht bezieht – eine Interpretation, die aus der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts abgeleitet wurde. Der Bezirksrevisor beim Landgericht Aschaffenburg legte jedoch Beschwerde ein, mit der Forderung, den Wert entsprechend dem vollen Kaufpreis des Grundstücks auf 52.500,00 € festzusetzen.
Das Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg
Das Oberlandesgericht Bamberg revidierte in seinem Urteil vom 07.01.2015, Az.: 1 W 44/14, die Entscheidung des Amtsgerichts und setzte den Geschäftswert auf 52.500,00 € fest. Die Richter stützten sich dabei auf § 45 Abs. 3 Hs. 1 GNotKG, wonach der Geschäftswert durch den Wert des vorgemerkten Rechts bestimmt wird. In diesem Fall entsprach dies dem Kaufpreis des Grundstücks. Das Gericht betonte, dass die Anwendung von § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG, welche den Wert eines Vorkaufs- und Wiederkaufsrechts auf die Hälfte des Werts des Gegenstands reduziert, hier nicht einschlägig sei. Diese Entscheidung markiert eine Abkehr von der bisherigen Praxis, den Geschäftswert bei Auflassungsvormerkungen zu halbieren, und spiegelt die Anpassung an das Gerichts- und Notarkostengesetz wider.
Rechtliche Klärung und ihre Bedeutung für das Immobilienrecht
Das Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg stellt eine wichtige Klärung in der Bewertung von Auflassungsvormerkungen dar. Es hebt die Notwendigkeit hervor, den vollen Verkehrswert der betroffenen Sache anzusetzen, anstatt eine pauschale Halbierung vorzunehmen. Dies hat weitreichende Bedeutung für die Praxis im Immobilienrecht, insbesondere bei der mittelbaren Grundstücksschenkung. Durch diese Entscheidung wird die Sicherheit und Vorhersehbarkeit in der Bewertung von Auflassungsvormerkungen erhöht, was für alle Beteiligten im Immobilienrecht von Bedeutung ist.
Fazit: Das Oberlandesgericht Bamberg hat mit seinem Urteil einen wichtigen Beitrag zur Klärung der Bewertungspraxis von Auflassungsvormerkungen im Kontext der mittelbaren Grundstücksschenkung geleistet. Durch die Festsetzung des Geschäftswertes auf den vollen Kaufpreis des Grundstücks bietet das Urteil eine klare Richtlinie für zukünftige Fälle ähnlicher Art.
Der vollständige Urteilstext kann weiter unten eingesehen werden.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung im deutschen Immobilienrecht?
Unter einer Auflassungsvormerkung im deutschen Immobilienrecht versteht man eine Sicherungseintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie schützt. Diese Vormerkung wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags eingetragen und dient dazu, die Rechte des Käufers zu sichern, während der vollständige Übergang des Eigentums noch nicht abgeschlossen ist.
Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach Vertragsabschluss noch anderweitig veräußert, belastet oder dass Gläubiger des Verkäufers Zugriff auf das Grundstück nehmen können. Sollte der Verkäufer beispielsweise in Insolvenz geraten, schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer davor, dass die Immobilie in die Insolvenzmasse fällt und versteigert wird.
Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch macht sie öffentlich bekannt und gibt dem Käufer ein Anwartschaftsrecht, das wie ein Vollrecht behandelt wird und nicht mehr einseitig vom Eigentümer zerstört werden kann. Erst wenn die Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, und die Eintragung im Grundbuch erfolgt sind, ist der Eigentumswechsel rechtswirksam. Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind in der Regel vom Käufer zu tragen.
Wie wird der Geschäftswert einer Auflassungsvormerkung bestimmt?
Der Geschäftswert einer Auflassungsvormerkung im deutschen Immobilienrecht wird in der Regel durch den Wert des betreffenden Grundstücks bestimmt. Dieser Wert wird als der volle Wert des Grundstücks angesetzt. Die Bestimmung des Geschäftswerts erfolgt nach den gleichen Kriterien wie bei einem Kaufvertrag. Das bedeutet, dass der Geschäftswert in der Regel dem Kaufpreis entspricht.
Es ist jedoch zu beachten, dass bei der Bestimmung des Geschäftswerts für eine gesonderte Auflassung zu einem Kaufvertrag auch weitere Leistungen, wie beispielsweise eine Bauverpflichtung, berücksichtigt werden können.
Die genaue Berechnung des Geschäftswerts kann komplex sein und hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der spezifischen Bedingungen des Kaufvertrags und der Eigenschaften des Grundstücks. In einigen Fällen kann es daher ratsam sein, einen Experten für Immobilienrecht oder einen Notar zu konsultieren, um eine genaue Bewertung zu erhalten.
Was bedeutet eine mittelbare Grundstücksschenkung?
Eine mittelbare Grundstücksschenkung im deutschen Recht tritt ein, wenn der Schenker dem Beschenkten Geldmittel mit der Auflage zur Verfügung stellt, damit ein bestimmtes Grundstück erworben wird. Der Kernpunkt dabei ist, dass die Geldmittel spezifisch für den Erwerb des Grundstücks vorgesehen sind und nicht allgemein zur freien Verfügung des Beschenkten stehen. Die Schenkung wird also nicht direkt in Form des Grundstücks, sondern mittelbar über die Bereitstellung der finanziellen Mittel zum Erwerb des Grundstücks vollzogen.
Die rechtliche Konsequenz einer mittelbaren Grundstücksschenkung ist, dass der Erwerber nicht über den geschenkten Geldbetrag verfügen kann, sondern erst über das damit erworbene Grundstück. Dies hat auch steuerliche Implikationen, da eine mittelbare Grundstücksschenkung zu einem unentgeltlichen Erwerb führt und somit nicht als Anschaffung im Sinne bestimmter steuerlicher Regelungen, wie zum Beispiel des § 2 EigZulG, gilt.
Für die steuerliche Behandlung ist entscheidend, dass die Zuwendung des Geldbetrages bereits vor dem Erwerb des Grundstücks erfolgt. Wird das Geld erst nach dem Erwerb des Grundstücks zugesagt oder ausgehändigt, liegt keine mittelbare Grundstücksschenkung vor. Dies kann Auswirkungen auf die Eigenheimzulage haben oder die Bemessungsgrundlage für Gebäudeabschreibungen beeinflussen, da sich diese um den geschenkten Betrag verringern kann.
Die mittelbare Grundstücksschenkung kann auch im Kontext der Schenkungsteuer relevant sein, da sie eine Möglichkeit darstellt, die Steuerlast zu optimieren. Allerdings sind die Bewertungsmaßstäbe und steuerlichen Konsequenzen komplex und können von Fall zu Fall variieren.
Das vorliegende Urteil
OLG Bamberg – Az.: 1 W 44/14 – Beschluss vom 07.01.2015
1. Auf die sofortige Beschwerde des Bezirksrevisors bei dem Landgericht Aschaffenburg wird der Beschluss des Amtsgerichts xxx vom 14.11.2014, Az. …, dahin abgeändert, dass der Geschäftswert für die Auflassungsvormerkung gemäß notarieller Urkunde vom 22.07.2014 (URNr. xxx/2014/x) auf 52.500,00 € festgesetzt wird.
2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Der Bezirksrevisor bei dem Landgericht Aschaffenburg (Beteiligter zu 4) erstrebt für die Staatskasse die Erhöhung des – für die Kosten der Eintragung in das Grundbuch maßgeblichen – Geschäftswerts einer Auflassungsvormerkung.
Mit vor dem Notar M. errichteter Urkunde vom 22.07.2014 (URNr. xxx/2014/x) verpflichteten sich die Eheleute A. und B. R. (Beteiligte zu 2 und 3) zu einer „mittelbaren Grundstücksschenkung“ an ihre Tochter D. R. (Beteiligte zu 1) dergestalt, dass sie ihr den Kaufpreis von 52.500,00 € für den Erwerb des im Grundbuch des Amtsgerichts xxx für die Gemarkung xxx vorgetragenen Grundstücks mit der Flst.-Nr. xxx zur Verfügung stellen. Die Beschenkte hatte zuvor mit notariellem Kaufvertrag vom selben Tag das Grundstück von einer dritten Person zu diesem Preis gekauft. Des Weiteren vereinbarten Schenker und Beschenkte ein „Rückforderungsrecht“ der Schenker auf „Rückübertragung“ des Grundbesitzes bei Eintreten eines „Rückforderungsgrundes“ (Eigentumsverlust, Insolvenz etc.). Zur Sicherung dieses bedingten Anspruchs bestellte die Beschenkte die – hier zu bewertende – Auflassungsvormerkung.
Mit Beschluss vom 14.11.2014 hat die Rechtspflegerin am Amtsgericht xxx die „Höhe des zugrunde gelegten Verfahrenswertes nach § 79 GNotKG“ auf 26.250,00 € festgesetzt. Analog § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG bemesse sich der Geschäftswert auf die Hälfte des Werts der Sache, auf die sich das vorgemerkte Recht beziehe. Das Bayerische Oberste Landesgericht habe entschieden, dass die gleichlautende Vorgängerregelung des § 20 Abs. 2 KostO analog anzuwenden sei, wenn die Auflassungsvormerkung einen bedingten Rückübereignungsanspruch sichere. Das habe für das neue Recht, den § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG, gleichermaßen zu gelten, im Fall der mittelbaren Grundstücksschenkung auch dann, wenn die Vormerkung der Sicherung des Anspruchs des Schenkers auf Übertragung des durch seine Mittel erworbenen Grundstücks diene. Außerdem hat die Rechtspflegerin wegen der grundsätzlichen Bedeutung „der Angelegenheit“ die Beschwerde zugelassen.
Gegen die Geschäftswertfestsetzung hat der Bezirksrevisor mit Verfügung vom 18.11.2014 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat er auf seinen Antrag vom 12.09.2014 verwiesen, mit dem er eine Wertfestsetzung auf 52.500,00 € beantragt hatte. Insbesondere hatte er dort geltend gemacht, dass die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgericht zur analogen Anwendung des § 20 Abs. 2 KostO a.F. nicht auf den neuen § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG zu übertragen sei, weil der Gesetzgeber diese Bestimmung in Kenntnis der Rechtsprechung gerade nicht auf Rückauflassungsvormerkungen bzw. Vormerkungen zur Sicherung eines bedingten oder betagten Anspruchs erweitert habe.
Die Rechtspflegerin am Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschuss vom 21.11.2014 unter Bezugnahme auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses nicht abgeholfen.
Die Beteiligte zu 1 hat innerhalb der ihr bis zum 19.12.2014 eingeräumten Frist keine Stellung zu der Beschwerde genommen.
II.
1. Die Beschwerde ist trotz Nichterreichens des Beschwerdewerts statthaft, weil das Amtsgericht sie wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zugelassen hat (§ 83 Abs. 1 Satz 2 GNotKG). Sie ist auch im Übrigen zulässig (§ 83 Abs. 1 Satz 3, 5 i.V.m. § 79 Abs. 2 Satz 2, § 81 Abs. 5 Satz 4 GNotKG).
2. Auch in der Sache hat die Beschwerde Erfolg. Der Senat setzt den Geschäftswert für die Auflassungsvormerkung zur Sicherung des „Rückforderungsrechts“ gemäß notarieller Urkunde vom 22.07.2014 auf 52.500,00 € fest.
Die Wertfestsetzung richtet sich vorliegend nach § 45 Abs. 3 Hs. 1 GNotKG. Der Geschäftswert wird also durch den Wert des vorgemerkten Rechts bestimmt. Bei der Auflassungsvormerkung ist dabei grundsätzlich der volle Wert des Grundstücks anzusetzen, der sich bei einem Kaufvertrag in der Regel – wie auch hier – nach dem erzielten Kaufpreis bemisst (vgl. Röhl in Fackelmann/Heinemann, GNotKG § 45 Rdn. 22).
Gemäß § 45 Abs. 3 Hs. 2 GNotKG ist zwar § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG entsprechend anzuwenden. Diese Bestimmung, der zufolge der Wert eines Vorkaufs- und Wiederkaufsrechts die Hälfte des Werts des Gegenstands beträgt, auf den sich das Recht bezieht, ist jedoch hier nicht einschlägig. Es liegt weder eine Vorkaufs- noch ein Wiederkaufsrecht vor, bei denen das vorgemerkte Recht selbst unter einer Bedingung oder Befristung steht; vielmehr ist lediglich der hinter der Vormerkung stehende schuldrechtliche Anspruch bedingt (vgl. Röhl ebenda; so bereits zum früheren Recht Lappe in Korintenberg, KostO 18. Aufl. § 66 Rdn. 7).
Eine analoge Anwendung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG scheidet – entgegen der Auffassung des Amtsgerichts – ebenfalls aus. Freilich hat die Rechtsprechung, worauf das Amtsgericht im Ausgangspunkt zutreffend hinweist, die gleichlautende Vorgängerregelung des § 20 Abs. 2 KostO vielfach analog angewandt, wenn die Vormerkung einen bedingten oder betagten Eigentumsverschaffungsanspruch sicherte (vgl. BayObLG, Beschl. v. 24.03.1986 – 3Z BR 185/86 – juris [LS]; Beschl. v. 22.10.1992 – 2Z BR 24/92 – juris; ferner die weiteren Nachw. bei Bengel/Tiedtke in Korintenberg a.a.O. § 20 Rdn. 42 f.; Röhl ebenda). Diese Rechtsprechung ist jedoch mittlerweile durch Inkrafttreten des Gerichts- und Notarkostengesetzes überholt.
Die Bestimmung des § 51 Abs. 1 GNotKG hat § 20 Abs. 2 KostO a.F. ersetzt und erweitert. Die Unterscheidung zwischen Ankaufsrechten und sonstigen Erwerbs- und Veräußerungsrechten in § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG (voller Wert) und Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG (halber Wert) ist neu. Die Kostenordnung enthielt für die erstgenannten Rechte keine ausdrückliche Regelung; die Rechtsprechung bewertete sie nach dem Kriterium ihrer sachlichen Nähe bzw. Distanz zum Vorkaufsrecht entweder mit dem vollen Wert oder – analog § 20 Abs. 2 KostO a.F. – mit dem halben Wert. Von dieser unscharfen Abgrenzung hat sich der Gesetzgeber aus Gründen der Rechtssicherheit ausdrücklich losgesagt. Mit § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG hat er klargestellt, dass andere Erwerbs- und Veräußerungsrechte als Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte grundsätzlich mit dem Verkehrswert der betroffenen Sache zu bewerten sind; eine analoge Anwendung von § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG kommt daher nicht mehr in Betracht (vgl. BR-Drucks. 517/12 S. 246; BT-Drucks. 17/11471 S. 171; Fackelmann in Fackelmann/Heinemann a.a.O. § 51 Rdn. 5).
Was für die unmittelbare Anwendung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG gilt, muss für die entsprechende Anwendung kraft gesetzlicher Verweisung in § 45 Abs. 3 Hs. 2 GNotKG ebenso Geltung beanspruchen. Der geringeren wirtschaftlichen Bedeutung der Eintragung einer Vormerkung im Vergleich zu derjenigen des vorgemerkten Rechts trägt bereits der auf 0,5 ermäßigte Gebührensatz (Nr. 14150 KV) Rechnung (vgl. BR-Drucks. 517/12 S. 240).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 83 Abs. 3 GNotKG.
Mit der Rechtspflegerin am Amtsgericht geht der Senat davon aus, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, so dass er in Dreierbesetzung, nicht durch den Einzelrichter entscheidet (§ 83 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 81 Abs. 6 Satz 2 GNotKG).
Eine weitere Beschwerde und eine Rechtsbeschwerde finden – trotz der grundsätzlichen Bedeutung – nicht statt (§ 83 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 81 Abs. 3 Satz 3, Abs. 4 Satz 1 GNotKG; vgl. Jäckel in Fackelmann/Heinemann a.a.O. § 81 Rdn. 35, § 83 Rdn. 28).
