Kosten der Verwalterzustimmung sind keine Kosten des Beurkundungsverfahrens

Az.: 15 W 427/17 und 15 W 428/17 – OLG Hamm – Beschluss vom 25.07.2018

Auf die Beschwerde wird der Beschluss teilweise abgeändert.

Die Notarkostenberechnungen Nr. #####/#### vom 23. Juni 201# und Nr. #####/#### vom 4. Mai 201# des Notars H in W werden aufgehoben.

Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Eine Kostenerstattung findet nicht statt.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

GRÜNDE:

I.

Am 13. Mai 2015 beurkundete der Beteiligte zu 1) einen notariellen Wohnungs- und Teileigentumsübertragungsvertrag (UR-Nr. ##/####), in dem die Beteiligten zu 2) und 3) eine in W gelegene Eigentumswohnung an die Beteiligte zu 4) verkauften und das Eigentum übertrugen. Die Wirksamkeit dieser Veräußerung setzte die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsgemeinschaft voraus.

In Abteilung III des Grundbuchs war eine Grundschuld in Höhe eines Betrages von 125.266,51 EUR eingetragen, die nach den vertraglichen Regelungen zu löschen war.

Ziffer XI des notariellen Vertrages enthält folgende Regelung:

“Kosten, Grunderwerbssteuer

Die Kosten dieser Urkunde, der öffentlich rechtlichen Genehmigungen und Zeugnisse, der rechtsgeschäftlichen Genehmigungen sowie des grundbuchamtlichen Vollzugs trägt der Käufer.

…..

Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Käufer.

Die anfallenden Notarkosten und etwaige Bearbeitungsgebühren für die Erteilung der Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG sowie für den Nachweis der Verwaltereigenschaft trägt im Verhältnis zum Verkäufer der Käufer. Etwaige Ansprüche des Käufers gegen die WEG-Gemeinschaft auf Erstattung dieser Kosten bleiben unberührt.

Zur Vollzugsgebühr wird, unbeschadet der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Notar, vereinbart, dass der Verkäufer die durch die Lastenfreistellung entstehenden Mehrkosten trägt.”

Mit Schreiben vom 18. Januar 2016 wandte sich der Beteiligte zu 1) an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, den Beteiligten zu 5), und bat – unter Beifügung eines entsprechenden Entwurfes – um Übersendung der Verwalterzustimmung. Der Verwalter beauftragte den Beteiligten zu 1) daraufhin, seine Unterschrift unter der Zustimmungserklärung zu beglaubigen.

Für die unter der Urkundennummer ##/#### vorgenommene Unterschriftenbeglaubigung hat der Beteiligte zu 1) mit seiner Kostenberechnung vom 23. Juli 2015 der Beteiligten zu 4) Gebühren und Auslagen in Höhe von insgesamt 73,85 EUR inkl. 19 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Die Rechnung setzt sich zusammen aus einer 0,2 fachen Gebühr nach Ziffer 25100 KV GNotKG und Auslagen. Die Beteiligte zu 4) hat diese Rechnung bezahlt.

 

Im Rahmen der weiteren Abwicklung des Übertragungsvertrages holte der Beteiligte zu 1) bei der Grundschuldgläubigerin, der Beteiligten zu 6), die Löschungsunterlagen ein. Diese beauftragte den Beteiligten zu 1), die Unterschriften ihrer beiden vertretungsberechtigten Vorstandsmitglieder auf der Löschungsbewilligung notariell zu beglaubigen. Zudem erteilte sie dem Beteiligten zu 1) den Treuhandauftrag, von den Löschungsunterlagen erst Gebrauch zu machen, wenn der Eingang des gesamten Kaufpreises auf einem bestimmten Konto bei der Grundschuldgläubigerin sichergestellt war.

Für die unter der Urkundennummer ##/#### vorgenommene Unterschriftenbeglaubigung der beiden Vorstandsmitglieder der Grundschuldgläubigerin und die Treuhandtätigkeit hat der Beteiligte zu 1) mit seiner Kostenberechnung vom 4. Mai 2017 den Beteiligten zu 2) und 3) Gebühren und Auslagen in Höhe von insgesamt 302,14 EUR in Rechnung gestellt. Die Rechnung setzt sich zusammen aus einer 0,2 fachen Gebühr nach Ziffer 25100 KV GNotKG in Höhe von 65,40 EUR, einer 0,5fachen Betreuungsgebühr in Höhe von 163,50 EUR nach Ziffer 22201 KV GNotKG für die Beachtung der Treuhandauflagen der Grundschuldgläubigerin im Zusammenhang mit der Löschung der Grundschuld, einer anteiligen Zusatzgebühr in Höhe von 25,- EUR nach Ziffer 26002 KV GNotKG für die auswärtige Tätigkeit sowie 19 % Umsatzsteuer. Die Beteiligten zu 2) und 3) haben diese Rechnung bezahlt.

Anlässlich einer Notarprüfung hat der Präsident des Landgerichts Bielefeld die beiden Kostenberechnungen beanstandet. Er hat die Auffassung vertreten, dass für die Unterschriftenbeglaubigungen sowohl des Verwalters als auch der Grundschuldgläubigerin diese gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG Kostenschuldner des Notars seien und nicht (auch) die Beteiligten zu 2) und 3) bzw. die Beteiligte zu 4). Maßgeblich sei, dass die Aufträge zur Beglaubigung jeweils von dem Beteiligten zu 5) und der Beteiligten zu 6) erteilt worden seien. Eine Inanspruchnahme der Veräußerer bzw. Erwerberin käme nur in Frage, wenn diese gegenüber dem Notar eine schriftliche Übernahmeerklärung abgegeben hätten, was hier nicht der Fall sei. Eine Haftung nach § 30 Abs. 3 GNotKG scheide aus, da diese eine Übernahmeerklärung in der zugrundeliegenden Urkunde – hier in der Urkunde zur Verwalterzustimmung und der Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin – erfordere. Die Erklärung in dem Übertragungsvertrag genüge nicht.

Die Kammer hat gemäß § 128 GNotKG eine Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts Bielefeld eingeholt.

Mit der angefochtenen Entscheidung hat die Kammer die Kostenberechnung vom 23. Juni 2015 zu Nr. #####/#### bestätigt und die Kostenberechnung vom 4. Mai 2017 zu Nr. #####/#### insoweit aufgehoben, soweit sie eine Auswärtsgebühr in Ansatz bringt; im Übrigen hat die Kammer auch die Kostenberechnung bestätigt. Wegen der Begründung wird auf die Gründe des Beschlusses Bezug genommen.

Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 5. Oktober 2017 Beschwerde eingelegt, zunächst mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss teilweise abzuändern und die Notarkostenrechnung vom 4. Mai 2017 zu Nr. #####/#### auch insoweit zu bestätigen, soweit sie eine Auswärtsgebühr in Ansatz bringt.

Das Landgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 10. Oktober 2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Auf Anweisung des Landgerichtspräsidenten hat der Beteiligte zu 1) die Beschwerde mit Schriftsatz vom 8. Februar 2018 auf die Frage der Kostenschuldnerschaft nach § 30 GNotKG erweitert.

II.

Die von Beteiligten zu 1) eingelegte und auf Anweisung des Präsidenten des Landgerichts als dessen vorgesetzte Dienstbehörde erweiterte Beschwerde ist gemäß §§ 129 Abs.1, 130 Abs. 2 GNotKG statthaft und gemäß §§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 63, 64 FamFG auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

In der Sache ist die Beschwerde begründet, soweit sie auf Anweisung der vorgesetzten Dienstbehörde eingelegt worden ist; im Übrigen ist die Beschwerde unbegründet. Die Kostenrechnungen des Beteiligten zu 1) sind insgesamt aufzuheben. Der Notar hat die Beteiligten zu 2) bis 4) in den in Rede stehenden Kostenberechnungen zu Unrecht als Kostenschuldner in Anspruch genommen.

Die Inanspruchnahme der Beteiligten zu 4) für die durch die Unterschriftsbeglaubigung des Verwalters angefallenen Gebühren und Auslagen setzt ebenso wie die Inanspruchnahme der Beteiligten zu 2) und 3) für die durch die Unterschriftsbeglaubigung der Vorstandsmitglieder der Grundschuldgläubigerin und die Treuhandtätigkeiten angefallenen Gebühren und Auslagen voraus, dass die Inanspruchgenommenen jeweils die notariellen Tätigkeiten beauftragt oder anderweitig die Kostentragungspflicht übernommen haben. Beides ist im vorliegenden Fall zu verneinen.

Die Beteiligten zu 2) bis 4) haften nicht nach § 29 Nr. 1 GNotKG.

Der Auftrag zur Beglaubigung der Unterschrift des Verwalters auf der Zustimmungserklärung wurde dem Notar durch den Verwalter selbst erteilt. Der Auftrag zur Beglaubigung der Unterschriften der Vorstandsmitglieder der Grundschuldgläubigerin auf der Löschungsbewilligung sowie der Treuhandauftrag wurden dem Notar von der Grundschuldgläubigerin erteilt. Eine Beauftragung durch die Beteiligten zu 2) bis 4) selbst oder in ihrem Namen erfolgte unstreitig nicht.

Die Beteiligten zu 2) bis 4) haften auch nicht nach § 29 Nr. 2 GNotKG. Eine Kostenübernahme gegenüber dem Notar haben die Beteiligten weder in dem Übertragungsvertrag noch an anderer Stelle erklärt, insbesondere Ziffer XI. des notariellen Vertrages enthält keine Erklärung dahingehend, dass die Beteiligten zu 2) bis 4) die dort erwähnten Kosten (auch) im Verhältnis zum Notar übernehmen wollen. Die in Rede stehenden Vertragsregelungen betreffen nach ihrem eindeutigen Wortlaut ausschließlich das Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) und der Kammer des Landgerichts scheidet auch eine Haftung nach § 30 Abs. 3 GNotKG aus.

Gem. § 30 Abs. 3 GNotKG haftet derjenige, der in einer notariellen Urkunde die Kosten dieses Beurkundungsverfahrens, die im Zusammenhang mit dem Beurkundungsverfahren anfallenden Kosten des Vollzugs und der Betreuungstätigkeiten oder sämtliche genannten Kosten übernommen hat, insoweit auch gegenüber dem Notar. § 30 Abs. 3 GNotKG erfasst nach dem klaren Wortlaut somit nur die Haftung für die Kosten dieses Beurkundungsverfahrens, also die Kosten des gegenständlichen Beurkundungsverfahrens und des Vollzugs der Urkunde, in dem die die Kostenübernahme gegenüber dem Vertragspartner erklärt worden ist. Auch wenn – wie vorliegend – die Kostenübernahme gegenüber dem Vertragspartner weiter reicht, als die Kosten des Beurkundungsverfahrens, ist die Haftung gegenüber dem Notar begrenzt auf die Kosten derjenigen Urkunde, die die Übernahmeerklärung im Sinne des Abs. 3 enthält (Rohs/Redewer, GNotKG, Stand November 2017, § 30, Rn. 104; Neie in Bormann/Diehn/Sommerfeld, GNotKG, 2. Auflage, 2016, § 30, Rn. 15; aA offenbar Celle, Beschluss vom 27. Januar 2015, 2 W 20/15 ohne nähere Begründung zu § 30 Abs. 3 GNotKG). Daraus folgt nicht nur, dass die Haftungsübernahme nicht die Kosten der weiteren notarielle Tätigkeiten eines anderen Notars erfasst (vgl. hierzu auch LG Düsseldorf, NotBZ 2015, 399 f; LG Arnsberg, Beschluss vom 5. Oktober 2015, 4 OH 25/14). Die Beschränkung der Haftung gegenüber dem Notar betrifft vielmehr nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut auch weitere notarielle Tätigkeiten des Urkundsnotars selbst, soweit sie nicht der Errichtung der Urkunde mit der Übernahmeerklärung und des Vollzugs dieses Beurkundungsverfahrens dienen (Rohs/Redewer, aaO., § 30, Rn. 104; Neie aaO., § 30, Rn. 15). Allein bei diesem Verständnis wird die Vorschrift dem Bestimmtheitsgebot gerecht, da mit der Kostenübernahmeerklärung klar erkennbar ist, für welche Kosten und gegenüber wem gehaftet wird. Dies gilt unabhängig davon, ob bei einer rein wirtschaftlichen Betrachtungsweise aufgrund vertraglicher Abreden zwischen Erwerber und Veräußerer die Kosten letztlich von einem der beiden zu tragen sind.

Die am Wortlaut orientierte Auslegung steht nicht im Widerspruch zu dem Gesetzeszweck. Mit der Neuregelung des § 30 Abs. 3 GNotKG wollte der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass es widersprüchlich wäre, wenn eine Vertragspartei als Beteiligter einerseits die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem anderen Vertragspartner begründet, andererseits gegenüber dem Notar die Übernahme ablehnt. § 30 Abs. 3 GNotKG stellt daher nunmehr klar, dass eine in der Urkunde enthaltene (vertragliche) Kostenübernahmeerklärung ohne weiteres, d.h. ohne zusätzliche Übernahmeerklärung nach § 29 Nr. 2 GNotKG, auch gegenüber dem Urkundsnotar wirkt, in diesem Umfang also Innen- und Außenhaftung zusammenfallen. Damit dient die Vorschrift der Vermeidung von Abgrenzungsfragen im Einzelfall (Korintenberg, GNotKG, 20. Auflage, 2017, § 30, Rn. 17). Für den Regelfall der Kosten des jeweiligen Beurkundungsverfahrens wird dieser Zweck auch durch die am Wortlaut ausgerichtete Auslegung erreicht. Dass ein Auseinanderfallen von Innen- und Außenhaftung durch die Gesetzesänderung generell verhindert werden wollte, ist nicht erkennbar.

Entgegen der Auffassung des Notars ist die Vorschrift nach diesem Verständnis auch nicht überflüssig. Richtig ist zwar, dass in den meisten Fällen die Übernahmehaftung nach § 30 Abs. 3 GNotKG mit der Erklärungshaftung nach § 30 Abs. 1 GNotKG zusammenfallen wird. Dennoch bleibt ein eigener Anwendungsbereich des § 30 Abs. 3 GNotKG, insbesondere wenn ein Beteiligter in der Urkunde nur rechtsgeschäftliche Kostenerklärungen abgibt, wie z.B. der Angebotsempfänger in der Angebotsurkunde (vgl. dazu eingehend Rohs/Redewer, aaO., § 30, Rn. 108).

Im gegebenen Fall bedeutet dies, dass die in dem Übertragungsvertrag vom 13. Mai 2015 von den Verkäufern und der Erwerberin erklärte Kostenübernahme jeweils nur Kosten erfasst, die durch die Beurkundung des Übertragungsvertrages und dessen Vollzug entstanden sind. Hierzu gehören die durch die Beglaubigung der Verwalterzustimmung entstandenen Gebühren nicht. Zwar zählt die Einholung nebst Entwurfsfertigung der Verwalterzustimmung noch zu den Kosten des Vollzugs des Übertragungsvertrages (vgl. Vorbem. 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 KV GNotKG). Die durch die Unterschriftsbeglaubigung des Verwalters erwachsene Beglaubigungsgebühr nach Nr. 25100 KV GNotKG zählt jedoch nicht mehr zum Vollzug. Gleiches gilt für die Beglaubigungsgebühr für die Unterschriftsbeglaubigung der Löschungsbewilligung der Grundpfandrechtsgläubigerin.

Da mithin unter keinem Gesichtspunkt eine Kostenhaftung der Beteiligten zu 2), 3) und 4) für die in Rede stehenden Kostenberechnungen gegeben ist, waren diese vollumfänglich aufzuheben.

III.

Die Gerichtsgebührenfreiheit ergibt sich aus § 130 Abs. 2 Satz 3 GNotKG.

Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf den §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG.

IV.

Der Senat hat im Hinblick auf die Entscheidung des Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 27. Januar 2015, 2 W 20/15 und die grundsätzliche Bedeutung der zu beurteilende Rechtsfrage die Rechtsbeschwerde zugelassen, §§ 129 Abs. 2, 130 Abs. 3 GNotKG, § 70 Abs. 2 FamFG.