OLG Karlsruhe: Notarkosten bei Kommanditanteilsübertragung hängen von tatsächlicher Geschäftstätigkeit ab
In einem Rechtsstreit um die Notarkostenberechnung bei der Übertragung einer Kommanditbeteiligung bestätigte das OLG Karlsruhe die Kostenberechnung des Notars, indem es die vermögensverwaltende Tätigkeit der betreffenden Kommanditgesellschaft und damit einen höheren Geschäftswert als Bemessungsgrundlage für die Notarkosten anerkannte. Der Beschwerdeführer argumentierte vergeblich gegen die Bewertungsgrundlage und unterlag mit seiner Beschwerde, wodurch ihm die Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt wurden.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das OLG Karlsruhe wies die Beschwerde gegen die Notarkostenberechnung bei der Übertragung einer Kommanditbeteiligung zurück.
- Der Notar hatte den Geschäftswert nach § 54 Satz 3 GNotKG berechnet, da die Kommanditgesellschaft überwiegend vermögensverwaltend tätig war.
- Die Kostenberechnung beruhte auf dem Wert der übertragenen Kommanditanteile, wobei die Kommanditgesellschaft Immobilien besaß und verwaltete.
- Das Landgericht bestätigte die Rechtmäßigkeit der Kostenberechnung, und das OLG folgte dieser Einschätzung.
- Die Beschwerde argumentierte, dass eine operative Tätigkeit vorläge und der Geschäftswert daher anders zu berechnen sei, was jedoch nicht anerkannt wurde.
- Das Urteil betont die Bedeutung der tatsächlichen Geschäftstätigkeit für die Bestimmung des Geschäftswerts bei Notarkosten.
- Die Beschwerde wurde insgesamt als unbegründet betrachtet, und der Beschwerdeführer muss die Kosten des Verfahrens tragen.
- Der Fall verdeutlicht die Relevanz der Unterscheidung zwischen vermögensverwaltender und operativer Tätigkeit bei der Geschäftswertberechnung.
Notarkostenberechnung – ein sensibles Thema
Bei der Beurkundung gesellschaftsrechtlicher Vorgänge stellt sich oftmals die Frage nach der Bemessungsgrundlage für die Notarkosten. Insbesondere die Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und operativer Tätigkeit einer Gesellschaft ist hierbei von großer Bedeutung.
Das Kostenmodell des Gesetzes über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (GNotKG) knüpft an verschiedene Parameter an. Bei vermögensverwaltenden Gesellschaften wie Kommanditgesellschaften mit Immobilienbestand ist der Wert des Gesellschaftsvermögens die maßgebliche Bemessungsgrundlage. Bei operativ tätigen Unternehmen greift hingegen eine gewinn- und umsatzbasierte Gebührenberechnung. Die richtige Einordnung ist essenziell für die Kostenbelastung der Beteiligten.
➜ Der Fall im Detail
Streit um Notarkosten bei Übertragung von Kommanditanteilen
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, wie der Geschäftswert für die Beurkundung einer Übertragung von Kommanditanteilen an der W. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG korrekt zu bemessen ist.
Auslöser war eine Beschwerde gegen eine Kostenberechnung eines Notars, die auf der Übertragung von 94% der Kommanditanteile basierte. Die Übertragung erfolgte zwischen dem Beschwerdeführer und seiner Mutter, mit der Absicht, ein umfangreiches Immobilienportfolio ohne signifikantes Eigenkapital aufzubauen. Der Notar setzte für die Kostenberechnung einen Geschäftswert fest, der auf dem gesamten Unternehmenswert basierte, was der Beschwerdeführer als fehlerhaft ansah.
Der rechtliche Kern des Disputs
Der Beschwerdeführer argumentierte, der Geschäftswert für die Beurkundung hätte sich nach der Grundregel des § 54 Satz 1 GNotKG richten und somit lediglich auf dem Eigenkapital der Gesellschaft basieren müssen. Er vertrat die Auffassung, dass die Gesellschaft nicht primär vermögensverwaltend tätig sei. Der Notar und das Landgericht Mannheim folgten jedoch der Auffassung, dass aufgrund der vornehmlich vermögensverwaltenden Tätigkeit der Gesellschaft, die richtige Grundlage für die Berechnung des Geschäftswertes § 54 Satz 3 GNotKG sei, der den Wert des Vermögens der Gesellschaft als Bemessungsgrundlage vorsieht.
Urteilsfindung des OLG Karlsruhe
Das Oberlandesgericht Karlsruhe wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Auffassung des Landgerichts Mannheim sowie die des Notars. Das Gericht legte dar, dass die in Rechnung gestellten Gebühren den gesetzlichen Vorgaben entsprächen. Zudem wurde betont, dass die Geschäftstätigkeit der Kommanditgesellschaft zum Zeitpunkt der Beurkundung überwiegend vermögensverwaltend war, was durch die Besitzstruktur und die geringe Anzahl an Mitarbeitern untermauert wurde.
Die Rolle der tatsächlichen Geschäftstätigkeit
Ein entscheidender Faktor für das Urteil war die tatsächlich entfaltete Geschäftstätigkeit der Kommanditgesellschaft. Obwohl der Gesellschaftsvertrag auch operative Elemente umfasste, zeigte die Praxis, dass die Haupttätigkeit im Halten und Bewirtschaften von Immobilien lag. Dies wurde als typisch vermögensverwaltend eingestuft.
Konsequenzen der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe unterstreicht die Bedeutung der tatsächlichen Geschäftstätigkeit für die Bemessung des Geschäftswerts bei notariellen Beurkundungen. Sie verdeutlicht zudem, dass bei der Bestimmung des Geschäftswerts die gesetzlichen Vorgaben präzise zu beachten sind und eine einseitige Interpretation der Beteiligten nicht ausreichend ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens wurden dem Beschwerdeführer auferlegt, was die finanziellen Risiken solcher Rechtsstreitigkeiten aufzeigt.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Wie wird der Geschäftswert bei der Übertragung von Kommanditanteilen berechnet?
Die Berechnung des Geschäftswerts bei der Übertragung von Kommanditanteilen und die damit verbundenen Notarkosten basieren auf verschiedenen rechtlichen Grundlagen und spezifischen Regelungen. Der Geschäftswert ist eine zentrale Größe für die Bestimmung der Notarkosten und richtet sich nach dem wirtschaftlichen Wert der beurkundeten Erklärungen. Bei der Übertragung von Kommanditanteilen ist der Geschäftswert insbesondere relevant für die Bemessung der Notargebühren.
Rechtliche Grundlagen
Die Berechnung des Geschäftswerts und der Notarkosten orientiert sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sowie an spezifischen Vorschriften, die für Kommanditgesellschaften (KG) gelten. Gemäß § 105 GNotKG ist bei der ersten Anmeldung einer Kommanditgesellschaft der Geschäftswert maßgebend, der sich aus der Summe der Kommanditeinlagen ergibt, zuzüglich eines Betrags für jeden persönlich haftenden Gesellschafter.
Berechnung des Geschäftswerts
Der Geschäftswert bei der Übertragung von Kommanditanteilen bestimmt sich nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist. Dies bedeutet, dass der wirtschaftliche Wert der übertragenen Kommanditanteile als Grundlage für die Berechnung des Geschäftswerts dient. Bei der Ermittlung des Geschäftswerts können verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz kommen, wie z.B. das Ertragswertverfahren oder das Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren, insbesondere wenn es um die Bewertung der zukünftigen Erträge der Kommanditgesellschaft geht.
Spezifische Regelungen
Bei der Beurkundung von Geschäftsanteilsübertragungen, wie sie bei der Übertragung von Kommanditanteilen vorkommen, ist der Geschäftswert nach dem Eigenkapital der Gesellschaft zu bestimmen, sofern kein genügender Anhaltspunkt für einen höheren Wert besteht. Dies bedeutet, dass der Eigenkapitalwert der Kommanditgesellschaft als Ausgangspunkt für die Berechnung des Geschäftswerts herangezogen wird, es sei denn, es gibt konkrete Anhaltspunkte, die einen höheren Wert rechtfertigen.
Notarkosten
Die Notarkosten werden auf Basis des ermittelten Geschäftswerts berechnet. Die Kostenordnung sieht vor, dass die Gebühren für notarielle Tätigkeiten nach dem Geschäftswert gestaffelt sind. Dies bedeutet, dass höhere Geschäftswerte zu höheren Notargebühren führen. Die genaue Höhe der Notarkosten kann mithilfe von Notarkostenrechnern ermittelt werden, die eine erste Orientierung bieten, jedoch die individuelle Kostenberechnung durch den Notar nicht ersetzen. Zusammenfassend basiert die Berechnung des Geschäftswerts bei der Übertragung von Kommanditanteilen auf dem wirtschaftlichen Wert der Anteile, wobei das Eigenkapital der Gesellschaft als Ausgangspunkt dient. Die Notarkosten richten sich nach dem ermittelten Geschäftswert und sind im GNotKG sowie in der Kostenordnung geregelt.
Was unterscheidet eine vermögensverwaltende von einer operativ tätigen Gesellschaft?
Die Unterscheidung zwischen einer vermögensverwaltenden und einer operativ tätigen Gesellschaft ist wesentlich für die steuerliche Behandlung und hat auch Auswirkungen auf die Berechnung von Notarkosten. Diese Unterscheidung basiert auf den Hauptaktivitäten und dem Geschäftszweck der jeweiligen Gesellschaft.
Vermögensverwaltende Gesellschaft
Eine vermögensverwaltende Gesellschaft fokussiert sich auf die Verwaltung und Organisation von Vermögen. Dies kann sowohl Betriebs- als auch Privatvermögen umfassen. Typische Beispiele für die Tätigkeiten einer vermögensverwaltenden Gesellschaft sind das Halten von Beteiligungen an anderen Unternehmen, das Verwalten von Immobilien durch Vermietung und Verpachtung sowie das Investieren in Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen. Steuerlich können sich durch die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH Vorteile ergeben, da Gewinne aus der Verwaltung des Vermögens unter bestimmten Bedingungen günstiger besteuert werden können als gewerbliche Einkünfte.
Operativ tätige Gesellschaft
Im Gegensatz dazu ist eine operativ tätige Gesellschaft direkt im Wirtschaftsleben aktiv, indem sie Waren produziert, Handel betreibt oder Dienstleistungen anbietet. Der Fokus liegt auf der Erzielung von Umsätzen durch aktive Geschäftstätigkeiten. Solche Gesellschaften sind in der Regel gewerbesteuerpflichtig und unterliegen den normalen steuerlichen Regelungen für Unternehmen.
Bedeutung für die Notarkostenberechnung
Die Unterscheidung zwischen vermögensverwaltender und operativ tätiger Gesellschaft ist auch für die Berechnung von Notarkosten relevant. Bei der Übertragung von Anteilen oder der Gründung einer Gesellschaft müssen Notare den Geschäftswert der Transaktion ermitteln, um die anfallenden Gebühren zu berechnen. Der Geschäftswert einer vermögensverwaltenden Gesellschaft kann sich erheblich von dem einer operativ tätigen Gesellschaft unterscheiden, da er auf dem Wert des verwalteten Vermögens basiert. Bei operativ tätigen Gesellschaften hingegen spielt der Umsatz oder der Ertragswert eine größere Rolle bei der Bewertung.
Die Klassifizierung einer Gesellschaft als vermögensverwaltend oder operativ tätig hat somit direkte Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung und kann die Höhe der Notarkosten beeinflussen. Vermögensverwaltende Gesellschaften können unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile genießen, müssen jedoch darauf achten, nicht in gewerbliche Tätigkeiten abzurutschen, um diese Vorteile nicht zu verlieren. Operativ tätige Gesellschaften hingegen unterliegen den regulären steuerlichen Regelungen für Unternehmen und können nicht von den spezifischen Steuervorteilen einer vermögensverwaltenden Gesellschaft profitieren.
Welche Rolle spielt der Gesellschaftsvertrag bei der Beurkundung von Gesellschaftsanteilen?
Der Gesellschaftsvertrag spielt eine zentrale Rolle bei der Beurkundung von Gesellschaftsanteilen, da er die rechtlichen Rahmenbedingungen und Regelungen für die Übertragung dieser Anteile festlegt. Er beeinflusst sowohl die praktische Durchführung der Beurkundung als auch die rechtliche Bewertung und Geschäftswertberechnung.
Bedeutung des Gesellschaftsvertrags
Der Gesellschaftsvertrag definiert die Struktur und die Regeln einer Gesellschaft. Er enthält Bestimmungen zu den Rechten und Pflichten der Gesellschafter, zur Geschäftsführung, zur Gewinnverteilung und zu den Bedingungen für die Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Diese Regelungen sind entscheidend für die Beurkundungspraxis, da sie den Rahmen für die Übertragung von Anteilen vorgeben.
Einfluss auf die Beurkundungspraxis
Bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Der Gesellschaftsvertrag kann spezifische Anforderungen an die Übertragung stellen, wie beispielsweise Zustimmungserfordernisse der Gesellschafterversammlung oder Vorkaufsrechte. Diese Anforderungen müssen im Rahmen der Beurkundung berücksichtigt werden, um die Rechtswirksamkeit der Übertragung zu gewährleisten.
Auswirkungen auf die rechtliche Bewertung und Geschäftswertberechnung
Der Gesellschaftsvertrag kann auch Regelungen enthalten, die für die Bewertung von Gesellschaftsanteilen und die Berechnung des Geschäftswerts relevant sind. Beispielsweise können Abfindungsklauseln oder Bewertungsverfahren für den Fall des Ausscheidens eines Gesellschafters festgelegt sein. Diese Regelungen beeinflussen die Bewertung der Anteile und damit den Geschäftswert, der für die Berechnung der Notarkosten maßgeblich ist.
Der Gesellschaftsvertrag ist ein fundamentales Dokument, das die Übertragung von Gesellschaftsanteilen maßgeblich beeinflusst. Er legt die rechtlichen Rahmenbedingungen fest, die bei der Beurkundung zu beachten sind, und hat direkte Auswirkungen auf die rechtliche Bewertung und die Geschäftswertberechnung. Notare müssen diese Regelungen im Rahmen der Beurkundung berücksichtigen, um die Rechtswirksamkeit der Übertragung sicherzustellen und die anfallenden Notarkosten korrekt zu berechnen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 54 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Regelt die Berechnung des Geschäftswerts für die Bestimmung der Notarkosten bei Beurkundungen. Im Kontext der Übertragung von Kommanditanteilen ist insbesondere der Absatz 3 relevant, der die Bewertung von Anteilen an überwiegend vermögensverwaltenden Gesellschaften thematisiert und somit für die Bestimmung der Notarkosten bei der Übertragung solcher Anteile maßgeblich ist.
- § 127 GNotKG: Ermöglicht Beteiligten, gegen eine Notarkostenberechnung Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu stellen. Dies war im konkreten Fall relevant, da der Beteiligte die Höhe der berechneten Notarkosten angefochten hat.
- § 97 Abs. 1 GNotKG: Bestimmt, dass der Geschäftswert nach dem Wert des Rechtsverhältnisses bemessen wird, das Gegenstand der notariellen Tätigkeit ist. Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Wert der übertragenen Kommanditanteile entscheidend für die Höhe der Notarkosten war.
- § 38 GNotKG: Stellt klar, dass bei der Bestimmung des Geschäftswerts Schulden grundsätzlich nicht abgezogen werden dürfen. Dies ist insbesondere im Zusammenhang mit der Bewertung von Grundstücken und Anteilen an Gesellschaften relevant, die Immobilien besitzen.
- § 46 GNotKG: Regelt die Bewertung von Grundstücken bei der Geschäftswertberechnung, was für die Bewertung der Anteile an einer Gesellschaft, die überwiegend Grundbesitz verwaltet, indirekt Bedeutung haben kann.
- § 266 Abs. 3 HGB (Handelsgesetzbuch): Betrifft die Bilanzgliederung und damit die Bewertung von Eigenkapital, was in der Argumentation bezüglich der Berechnungsgrundlage des Geschäftswerts für die Notarkosten relevant sein kann, insbesondere wenn argumentiert wird, dass der Wert nach dem Eigenkapital anzusetzen sei, statt nach dem Gesamtwert des Vermögens der Gesellschaft.
Das vorliegende Urteil
OLG Karlsruhe – Az.: 19 W 19/23 (Wx) – Beschluss vom 27.02.2024
1. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Landgerichts Mannheim vom 1.2.2023 – 4 OH 3/22 – wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Beteiligte zu 1.
3. Der Geschäftswert im Beschwerdeverfahren beträgt 16.041,21 EUR.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1 wendet sich im vorliegenden Verfahren gegen eine Kostenberechnung des Beteiligten zu 2 (im Folgenden: Notars) für ein Beurkundungsverfahren zur Übertragung einer Kommanditbeteiligung.
Der Beteiligte zu 1 beauftragte den Notar mit E-Mail vom 12.12.2019 ausdrücklich (auch) mit der Beurkundung eines Schenkungs- und Übertragungsvertrags für die hier streitgegenständlichen Kommanditanteile. Er teilte dem Notar mit, er habe die Verträge durch einen Rechtsanwalt ausarbeiten und durch einen Steuerberater überprüfen und anpassen lassen. Der Notar teilte dem Beteiligten zu 1 mit, er habe die ihm überlassenen Entwürfe in Form gebracht und korrigiert. Am 18.12.2019 beurkundete der Notar (auch) den Schenkungs- und Übertragungsvertrag zwischen dem Beteiligten zu 1 und seiner Mutter für 94% der Kommanditanteile an der W. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG (UR …).
Nach dem Gesellschaftsvertrag ist der Gegenstand dieser Gesellschaft die Errichtung, der Erwerb, das Halten und Unterhalten, der Verkauf, Verpachtung, Vermietung und Instandhaltung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, Gebäuden, Betriebsvorrichtungen aller Art, die Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume oder der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge. Die Gesellschaft war zum Zeitpunkt der Beurkundung Eigentümerin des Grundstücks D. in M. mit (…) Wohnungen, sowie Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in der B-Straße in N. und von (…) „Smartments“ in B.. Die zu diesem Zeitpunkt veröffentlichte Handelsbilanz der W. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG zum 31.12.2017 weist ein Anlagevermögen von 3.938.503,25 EUR und ein Umlaufvermögen von 499.915,28 EUR aus (damit insgesamt 4.438.418,53 EUR).
Der Notar erteilte dem Beteiligten zu 1 am 13.1.2020 unter der Rechnungsnummer … eine Kostenberechnung über 16.356,01 EUR. Als Geschäftswert für das hier streitgegenständliche Beurkundungsverfahren berücksichtigte er nach § 54 Satz 3 GNotKG einen Wert von 4.172.113,42 EUR, also 94% von 4.438.418,53 EUR. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kostenberechnung Bezug genommen.
Der Beteiligte zu 1 hat einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 GNotKG gestellt und insbesondere geltend gemacht, der Geschäftswert für die Beurkundung sei nicht nach § 54 Satz 3 GNotKG zu bestimmen, weil die Gesellschaft nicht überwiegend vermögensverwaltend tätig sei. Deshalb dürfe nach der Grundregel des § 54 Satz 1 GNotKG (nur) der Wert nach dem Eigenkapital angesetzt werden. Zur Begründung hat er insbesondere ausgeführt, erklärtes Ziel der Gesellschaft sei der Aufbau eines Grundstücksbestands gewesen, möglichst ohne Eigenkapital zu investieren. Deshalb habe es kein zu verwaltendes Vermögen gegeben.
Der Notar hat geltend gemacht, der Geschäftswert ergebe sich aus § 54 Satz 3 GNotKG, weil es sich bei der Gesellschaft um eine überwiegend grundstücksverwaltende Gesellschaft handele. Das folge aus der Firmierung. Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Gesellschaft in signifikantem Umfang ein operatives Geschäft betreibe. Dies sei von dem Beteiligten zu 1 auch nicht vorgetragen worden. Ein weiteres Indiz für die Vermögensverwaltung sei die Struktur der beteiligungsidentischen GmbH & Co. KG. Das werde durch den überwiegend vermögensverwaltenden Unternehmensgegenstand der Gesellschaft bestätigt. Gegenteiliges möge der Beteiligte zu 1 darlegen.
Der Präsident des Landgerichts hat als dem Notar vorgesetzte Dienstbehörde Stellung genommen und die Ansicht vertreten, dem Akteninhalt könne nicht entnommen werden, ob die W. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG überwiegend vermögensverwaltend tätig sei, die Firmierung und der Unternehmensgegenstand böten dafür lediglich Anhaltspunkte.
Das Landgericht hat die Kostenberechnung des Notars bestätigt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die in Rechnung gestellten Gebühren entsprächen den Gesetzen und seien zwischen den Parteien nicht streitig. Streitig sei nur, ob sich die Bewertung des Geschäftsanteils für den Geschäftsanteilsabtretungsvertrag nach § 54 Satz 1 und 2 GNotKG richte (also nach dem Eigenkapital i.S.d. § 266 Abs. 3 HGB) oder ob § 54 Satz 3 GNotKG einschlägig sei. Sofern die Gesellschaft überwiegend vermögensverwaltend tätig sei, sei danach der auf den jeweiligen Anteil oder die Beteiligung entfallende Wert des Vermögens der Gesellschaft maßgeblich. Die Kammer gehe davon aus, dass die W. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG zum Zeitpunkt der Beurkundung vermögensverwaltend tätig gewesen sei. Der Geschäftsgegenstand nach dem Gesellschaftsvertrag könne zwar auch auf eine operativ handelnde Gesellschaft hindeuten. Maßgeblich sei jedoch die konkret entfaltete Geschäftstätigkeit. Zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beurkundung sei die Gesellschaft Eigentümerin von mehreren Immobilien gewesen, der Immobilie D. in M., 5 „Smartments“ in B. und einer Immobilie in der B-Straße in N.. Die Gesellschaft habe neben einem Hausmeister auf Minijob-Basis für die Immobilie in B. keine Mitarbeiter gehabt. Der Handelsbilanz zum 31.12.2017 sei zu entnehmen, dass das Aktivvermögen der Gesellschaft von 4.403.411,13 EUR zum ganz überwiegenden Anteil (3.836.737,35 EUR) aus Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken herrühre. In der Bilanz würden Umsatzerlöse in Höhe von lediglich 192.431,83 EUR im Jahr 2018 und von 87.860,84 EUR im Jahr 2017 aufgeführt, was nicht auf eine operativ tätige Gesellschaft hindeutet. Bei den bestehenden Verbindlichkeiten von 4.403.411,13 EUR handele es sich ganz überwiegend um Darlehensrückzahlungsansprüche verschiedener Kreditinstitute (3.118.207,72 EUR). Damit sei Gegenstand der W. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG im Wesentlichen das Halten und Bewirtschaften dieser drei Grundstücke, was typische vermögensverwaltende Tätigkeiten sei. Im Übrigen gebe der Beteiligte zu 1 selbst als Ziel an, ein renditestarkes Immobilienportfolio aufzubauen und aktiv zu bearbeiten, was ebenfalls dafür spreche, dass die Gesellschaft zum Zeitpunkt der Beurkundung überwiegend vermögensverwaltend tätig gewesen sei und nicht von einer operativ tätigen Projektgesellschaft ausgegangen werden müsse.
Dagegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1.
Er macht geltend, das Landgericht habe den Vortrag des Beteiligten zu 1 verkürzt auf den Streitpunkt reduziert, welche Alternative des § 54 GNotKG für den Geschäftswert maßgebend sei. Dies sei nicht die einzige Fragestellung gewesen. Der Beteiligte zu 1 habe geltend gemacht, Anlass und Auftrag an den Notar sei eine Schenkung seiner Mutter gewesen, wobei das Interesse des Beteiligten zu 1 nicht auf die Übertragung unbelasteter Grundstücke gerichtet gewesen sei, sondern auf die Übertragung belasteter Grundstücke. Diese Motivation könne nicht unberücksichtigt bleiben. Das Landgericht habe auch nicht beachtet, dass § 54 Satz 1 und 2 GNotKG die gebührenrechtliche Grundregel enthalte, bei der es im Zweifel verbleibe. Der Beteiligte zu 1 habe dargelegt, dass es sich keineswegs um eine vermögensverwaltende Gesellschaft gehandelt habe. Der Geschäftszweck sei im Gesellschaftsvertrag verankert, dieser könne nicht unrelevant sein, weil sich sonst die Frage stelle, warum bei Gründung der Gesellschaft ein Gesellschaftszweck geregelt werden müsse. Um eine Immobilienbewirtschaftung zu ermöglichen, müsse zunächst eingekauft werden. Dies sei 2016 bis 2018 erfolgt. Nach Übertragung der Gesellschaftsanteile sei ein weiteres Mehrfamilienhaus gekauft worden, in dem Instandsetzungsarbeiten erfolgten. Es sei auch vorgetragen worden, dass zwischenzeitlich in B. Apartments zum Verkauf angeboten worden seien. Gleichermaßen sei dargelegt worden, dass praktisch kein „Vermögen“ der Gesellschaft vorhanden gewesen sei, das hätte verwaltet werden können, weil die Immobilien nahezu ausschließlich durch Kredite angeschafft worden seien. Das habe nichts mit Vermögensverwaltung zu tun. Das Landgericht habe auch nicht danach differenziert, dass es nach § 54 Satz 3 GNotKG darauf ankomme, dass überwiegend eine vermögensverwaltende Tätigkeit vorliegen müsse. Der Begründung sei nicht zu entnehmen, dass das Landgericht abgewogen habe, dass sowohl Projekttätigkeit als auch Vermögensverwaltung denkbar seien. Auch der Hinweis auf die zitierte Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf sei nicht einschlägig. Dort sei dem Gesellschaftszweck lediglich Indizwirkung beigemessen worden. Es handele sich um einen „extremen Ausnahmefall“. Die Situation sei vorliegend anders, weil der Aufbau eines Immobilienportfolios erst in Fluss gewesen sei. Die Gründung der Gesellschaft sei vor nicht allzu langer Zeit erfolgt. Die Verkaufsbemühungen in B. seien konkret vorgetragen worden.
II.
Die nach § 129 GNotKG statthafte und nach § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, §§ 58 ff. FamFG auch im Übrigen zulässige Beschwerde des Beteiligten zu 1 bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Das Landgericht hat die Kostenberechnung des Notars vom 13.1.2020 mit der Rechnungsnummer (…) über 16.356,01 EUR für ein Beurkundungsverfahren zur Übertragung einer Kommanditbeteiligung zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, bestätigt.
Die dagegen von der Beschwerde erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.
1.
Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die in der streitgegenständlichen, dem Zitiergebot entsprechenden Notarkostenberechnung abgerechneten Gebühren dem Gesetz entsprechen. Das gilt insbesondere für die Gebühr nach KV-Nr. 21100 GNotKG für das Beurkundungsverfahren zu UR (…).
Konkrete Beanstandungen erhebt die Beschwerde insoweit nicht.
Der Senat weist ergänzend darauf hin, dass der Beurkundungsauftrag des Beteiligten zu 1 sich aus seiner E-Mail vom 12.12.2019 ergibt. Soweit der Beteiligte zu 1 in dem gerichtlichen Verfahren vor dem Landgericht gleichwohl behauptet hat, keinen entsprechenden Beurkundungsauftrag erteilt zu haben, steht das Gegenteil fest. Soweit der Beteiligte zu 1 im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemacht hat, die Übertragung der Gesellschaftsanteile an der Kommanditgesellschaft sei nicht beurkundungsbedürftig gewesen, ist dieses Vorbringen nicht entscheidungserheblich. Es bestand keine Aufklärungspflicht des Notars über Möglichkeiten der Vertragsgestaltung ohne Beurkundungsverfahren. Der Beteiligte zu 1 hat dem Notar in der E-Mail vom 12.12.2019 den ausdrücklichen Beurkundungsauftrag erteilt mit dem Hinweis, er habe den Vertrag durch einen Rechtsanwalt ausarbeiten und durch einen Steuerberater überprüfen lassen. Eine Verpflichtung des Notars, ungefragt auf abweichende Vertragsgestaltungsmöglichkeiten hinzuweisen, bestand bei dieser Sachlage nicht. Auf die Frage, ob die Beurkundung – wie vom Notar in der Stellungnahme vom 20.6.2022 vertreten – der einzige sichere Weg war, kommt es daher nicht an.
2.
Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass der Notar den Geschäftswert für das streitgegenständliche Beurkundungsverfahren zu Recht nach § 54 Satz 3 GNotKG bestimmt hat.
Die Einwendungen der Beschwerde sind unbegründet.
a)
Vergeblich macht die Beschwerde geltend, es müsse berücksichtigt werden, dass die Motivation für die Schenkung oder das Interesse des Beteiligten zu 1 auf die Übertragung belasteter Grundstücke gerichtet gewesen sei.
Die Bestimmung des Geschäftswerts richtet sich nach den Regelungen im GNotKG, nicht nach einer Motivation von Beteiligten an Beurkundungsverfahren.
Sollte das Vorbringen des Beteiligten zu 1 auf den Geschäftswert bei einer Übertragung von Grundstücken Bezug nehmen wollen, wäre nach § 46 GNotKG der Verkehrswert maßgeblich, ein Abzug von Verbindlichkeiten wäre nach § 38 GNotKG ausgeschlossen. Genau diese am Verkehrswert von Grundstücken mit dem Schuldenabzugsverbot verbundene Bestimmung des Geschäftswerts bei der Übertragung von Grundstücken ist der Grund für die Regelung des § 54 Satz 3 GNotKG. Denn es soll eine Ungleichbehandlung bei der Übertragung von Anteilen an überwiegend vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaften und Kommanditbeteiligungen gegenüber der Rechtslage bei der Übertragung von Grundbesitz vermieden werden (vgl. BT-Drs. 17/11471 (neu), S. 172).
b)
Soweit die Beschwerde meint, die Bestimmung des Geschäftswerts nach § 54 Satz 1 und 2 GNotKG sei die Grundregel und die Bestimmung des Geschäftswerts nach § 54 Satz 3 GNotKG sei die Ausnahme, ist diese Einwendung nicht entscheidungserheblich und trifft auch nicht zu.
Das Landgericht hat zutreffend und ausführlich begründet festgestellt, dass und warum die W. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG zum Zeitpunkt des hier streitgegenständlichen Beurkundungsverfahrens überwiegend vermögensverwaltend tätig war. Dann ist der Geschäftswert für die Übertragung von Kommanditanteilen an dieser Gesellschaft nach § 54 Satz 3 GNotKG zu bestimmen.
Im Übrigen handelt es sich bei der Geschäftswertbestimmung nach § 54 Satz 1 und 2 GNotKG um eine Privilegierung. Diese soll nur werbenden, also überwiegend operativ tätigen Gesellschaften zugute kommen. Der Gesetzgeber hat den Grund für die Privilegierung in dem strukturellen Unterschied zu einem einzelkaufmännischen Unternehmen und voll haftenden Beteiligungen gesehen (BT-Drs. 17/11471 (neu), S. 172). Um aber eine Ungleichbehandlung gegenüber Rechtsgeschäften mit der Übertragung von Grundbesitz zu vermeiden, soll die Privilegierung bei überwiegend vermögensverwaltenden Gesellschaften nicht eingreifen (ebd., s.o.), es insoweit also bei dem Grundsatz verbleiben, dass der Wert der Sache ohne Schuldenabzug maßgeblich ist. Das bestimmt § 54 Satz 3 GNotKG.
c)
Soweit die Beschwerde meint, das Landgericht habe den im Gesellschaftsvertrag verankerten Geschäftsgegenstand nicht hinreichend berücksichtigt, trifft auch das nicht zu.
Das Landgericht hat zutreffend berücksichtigt, dass der im Gesellschaftsvertrag definierte Zweck der Gesellschaft sowohl eine vermögensverwaltende, als auch eine operative Tätigkeit umfasst. Es hat aber weiter die Bezeichnung der Gesellschaft und insbesondere die konkret von der Gesellschaft zum Zeitpunkt des Beurkundungsverfahrens ausgeführte Tätigkeit berücksichtigt und danach festgestellt, dass die Tätigkeit der Gesellschaft überwiegend vermögensverwaltend war.
Zu ergänzen bleibt lediglich, dass das Landgericht die vermögensverwaltende Tätigkeit zu Recht tätigkeitsbezogen festgestellt hat. Die tätigkeitsbezogene Anknüpfung ergibt sich schon aus der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 11/11471 (neu), S. 172).
War Gegenstand der Gesellschaft im Wesentlichen das Halten und Bewirtschaften der in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke, ist dies typisch vermögensverwaltende Tätigkeit. Dies wird durch das eigene Vorbringen des Beteiligten zu 1 im Beschwerdeverfahren bestätigt, nach dem die Gesellschaft zum Zeitpunkt des Beurkundungsverfahrens zunächst „eingekauft“ habe, um eine Immobilienbewirtschaftung zu ermöglichen. Dabei ist unerheblich, ob der Erwerb der Grundstücke mit Krediten erfolgt ist. Das ergibt sich schon daraus, dass der Zweck des § 54 Satz 3 GNotKG darin liegt, eine Ungleichbehandlung zu vermeiden, die sonst gegenüber der Rechtslage entstünde, wenn Grundbesitz übertragen werden wird (s.o.). In beiden Fällen gilt das Schuldenabzugsverbot des § 38 GNotKG.
d)
Soweit die Beschwerde Ausführungen zu der Tätigkeit der Gesellschaft in Zeiträumen nach Abschluss des streitgegenständlichen Beurkundungsverfahrens macht, sind diese nicht entscheidungserheblich.
Der Geschäftswert bestimmt sich nach § 97 Abs. 1 GNotKG nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist. Nachträgliche Veränderungen sind unerheblich.
3.
Damit ist die Beschwerde des Beteiligten zu 1 insgesamt unbegründet.
4.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 130 Abs. 3 GNotKG i.V.m. § 84 FamFG.
Der Geschäftswert im Beschwerdeverfahren besteht in Höhe der Differenz zwischen den streitgegenständlichen Notarkosten gegenüber den Notarkosten, die bei dem von dem Beteiligten zu 1 mit 23.120 EUR angegebenen Geschäftswert entstanden wären.
