Unwirksamen Ratenzahlungsplan beurkundet – Notar haftet gegenüber Erwerber

Notar haftet für unwirksamen Ratenzahlungsplan

Das Landgericht Paderborn hat entschieden, dass ein Notar für die Verletzung seiner Amtspflichten haftet, wenn er einen Ratenzahlungsplan beurkundet, der von den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung abweicht. Diese Abweichung hat zu einer ungesicherten Vorleistung des Klägers geführt, was eine Schadensersatzpflicht des Notars nach sich zieht. Der Kläger erhält daher einen Schadensersatz in Höhe von 58.993,44 Euro.

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Haftung des Notars bei Amtspflichtverletzung

In der Welt des Immobilienrechts spielt der Notar eine zentrale Rolle, besonders bei der Beurkundung von Bauträgerverträgen. Seine Verantwortung umfasst nicht nur die formgerechte Dokumentation, sondern auch die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Ein spezieller Fall, der die Haftung des Notars bei Amtspflichtverletzung thematisiert, wirft ein Schlaglicht auf die Konsequenzen, die entstehen können, wenn ein Notar in dieser Funktion Fehler macht. Besonders bei der Beurkundung von Ratenzahlungsplänen im Kontext von Bauträgerverträgen ist höchste Sorgfalt geboten. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stellt dabei eine zentrale rechtliche Grundlage dar, deren Missachtung gravierende Folgen für alle Beteiligten haben kann.

In diesem speziellen Fall wird die Bedeutung der Amtspflichten des Notars, die Nichtigkeit von Verträgen bei Nichtbeachtung der MaBV, sowie die sich daraus ergebenden Schadensersatzansprüche beleuchtet. Zudem wird die Hinweispflicht des Notars und das Verschulden bei Amtspflichtverletzungen diskutiert, um die rechtlichen Rahmenbedingungen und Folgen solcher Situationen zu verstehen. Der vorliegende Fall bietet eine detaillierte Einsicht in die juristischen Feinheiten, die sich aus einer scheinbar simplen Beurkundung ergeben können.

Lassen Sie uns nun einen tieferen Einblick in die Details dieses speziellen Falles nehmen und die rechtlichen Nuancen und Implikationen, die sich aus der Verletzung notarieller Amtspflichten ergeben, genauer betrachten.

Notarhaftung bei fehlerhafter Beurkundung eines Bauträgervertrags

Im Mittelpunkt des Falles steht ein Rechtsstreit, der durch die fehlerhafte Beurkundung eines Bauträgervertrages durch einen Notar entstanden ist. Der Kläger, ein Erwerber einer Eigentumswohnung, begehrte Schadensersatz von der Gesamtrechtsnachfolgerin des verstorbenen Notars, der den Vertrag beurkundet hatte. Der Kern des Problems lag in der Beurkundung eines Ratenzahlungsplans, der nicht den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprach. Im Vertrag waren Zahlungsverpflichtungen festgelegt, die in ihrer Höhe von den zulässigen Prozentsätzen abwichen, was zu einer ungesicherten Vorleistung des Klägers führte. Der Kläger argumentierte, dass diese Abweichungen nicht nur einen Verstoß gegen die MaBV darstellten, sondern auch zu einer finanziellen Mehrbelastung für ihn geführt hätten.

Auswirkungen der Amtspflichtverletzung auf den Kläger

Der Kläger bezahlte aufgrund der fehlerhaften Beurkundung eine nicht gerechtfertigte Vorauszahlung von 11,2 % auf den Kaufpreis der Wohnung, was einem Betrag von über 50.000 Euro entsprach. Zusätzlich entstanden ihm Verfahrenskosten und Kosten für vergebliche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Diese Überzahlung und die daraus resultierenden finanziellen Belastungen waren direkt auf die Amtspflichtverletzung des Notars zurückzuführen. Der Kläger behauptete weiterhin, dass er sich bei einer korrekten Beratung durch den Notar anders verhalten hätte und somit der Schaden vermeidbar gewesen wäre.

Die rechtliche Bewertung des Landgerichts Paderborn

Das Landgericht Paderborn stellte fest, dass der Kläger einen berechtigten Anspruch auf Schadensersatz aus § 19 Abs. 1 S. 1 BNotG in Verbindung mit § 1922 Abs. 1 BGB hatte. Die Beklagte, als Gesamtrechtsnachfolgerin des verstorbenen Notars, wurde zur Zahlung von fast 59.000 Euro nebst Zinsen verurteilt. Das Gericht befand, dass der Notar seine Amtspflicht verletzthatte, indem er in Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV zu hohe Zahlungsverpflichtungen beurkundete. Diese Verletzung wurde als mindestens fahrlässig eingestuft, da der Notar die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen und gegen die zwingende Vorschrift der MaBV verstoßen hatte.

Folgerungen und Lehren aus dem Urteil

Dieser Fall unterstreicht die Bedeutung der sorgfältigen Einhaltung gesetzlicher Vorgaben durch Notare bei der Beurkundung von Bauträgerverträgen. Er zeigt auf, wie eine scheinbar geringfügige Abweichung von gesetzlichen Bestimmungen zu erheblichen finanziellen Folgen für die Beteiligten führen kann. Für Notare ergibt sich daraus die Lehre, dass eine genaue Kenntnis und Befolgung der MaBV und anderer relevanter Vorschriften unerlässlich ist, um Haftungsrisiken zu vermeiden. Für Erwerber ist dieser Fall ein Beispiel dafür, wie wichtig es ist, die Rechtmäßigkeit der Vertragsbedingungen zu überprüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.

In diesem spezifischen Urteil zeigt sich, dass das Gericht die Verantwortung des Notars für die korrekte Ausführung seiner Amtspflichten ernst nimmt und bereit ist, Schadensersatzansprüche gegenüber den Geschädigten durchzusetzen. Das Urteil dient somit als Präzedenzfall für ähnliche Fälle und betont die Bedeutung der Amtspflichten von Notaren im Immobilienrecht.

Das vorliegende Urteil

LG Paderborn – Az.: 2 O 160/23 – Urteil vom 27.10.2023

In dem Rechtsstreit hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Paderborn auf die mündliche Verhandlung vom 27.10.2023 für Recht erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 58.993,44 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2023 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Der Kläger begehrt Schadensersatz von der Beklagten als Gesamtrechtsnachfolgerin des am 26.05.2021 verstorbenen Notars Dr. ### wegen behaupteter Verletzung seiner Amtspflichten.

Der Kläger schloss mit der ### Bauträger GmbH und Co. KG am 26.01.2018 einen Bauträgervertrag (Anlage K1). Danach verpflichtete sich die ### Bauträger GmbH & Co. KG gegenüber dem Kläger zur Übereignung einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung in der Anlage ### in P### zu einem Preis von 447.000,00 Euro.

Der Notar ### beurkundete diesen Bauträgervertrag. In § 6 Ziffer 3 beurkundete er folgende Zahlungsverpflichtungen:

• Herstellung Dachflächen            6,0 %
• Rohinstallation Heizungsanlage 2,5 %
• Rohinstallation Sanitäranlagen  2,5 %
• Rohinstallation Elektro 2,5 %
• Fenstereinbau  9,0 %
• Innenputzarbeiten        5,0
• Estricharbeiten 6,1
• Fassadenarbeiten          4,9

Die Bauarbeiten fanden von 2017 bis Ende 2018 statt. Danach wurden keine Arbeiten mehr durchgeführt.

Die Wohnanlage war nicht fertiggestellt. Eine Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums fand nicht statt, da die Wohnung des Klägers nicht bezugsfertig war. Die ### Bauträger GmbH & Co. KG erteilte dem Kläger eine Rechnung vom 11.06.2018 (Anlage K4) über 409.005,00 Euro, welche er bezahlte.

Aus dem Gutachten des Sachverständigen ### vom 22.10.2020 geht hervor, dass sich der Kläger für die mangelfreie Fertigstellung des Objektes mit Kosten in Höhe von 109.174,83 Euro beteiligen müsse.

Über das Vermögen der ### Bauträger GmbH und Co. KG wurden am 21.09.2021 zu dem Aktenzeichen des Insolvenzgerichts P### das vorläufige und am 11.11.2021 das Insolvenzverfahren eröffnet.

Der Kläger erwirkte gegen die ### Transform GmbH (Beklagte zu 1.), die ### Projektentwicklung GmbH (Beklagte zu 2.), Herrn ### (Beklagter zu 3.) und Herrn Dipl.-Ing. ### (Beklagter zu 4.) am 31.03.2022 ein Versäumnisurteil vor dem Landgericht P### (Az.: 4 0 407/21). Für das Versäumnisurteil wird auf die Anlage K5 bzw. K5a verwiesen. Der Kläger verkündete in diesem Verfahren der Beklagten den Streit; sie trat dem Rechtsstreit nicht bei. Eine förmliche Zustellung der Streitverkündungsschrift erfolgte nicht. Ausweislich des Kostenfestsetzungsbeschlusses entstanden dem Kläger Verfahrenskosten in Höhe von 7.553,16 Euro (Anlage K6). Für vergebliche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und -kosten verauslagte dieser 1.376,28 Euro (Anlagenkonvolut K7).

Die Klägervertreter forderten den Haftpflichtversicherer des verstorbenen Ehemannes der Beklagten mit Schreiben vom 22.12.2022 unter Fristsetzung bis zum 31.12.2022 erfolglos zur Zahlung auf.

Der Kläger behauptet, der verstorbene Ehemann der Beklagten habe als Notar den Ratenzahlungsplan in Abweichung zu § 3 Abs. 2 MaBV zum Nachteil des Klägers geregelt und dadurch nicht nur gegen die zwingende Vorschrift der Makler- und Bauträgerverordnung verstoßen, sondern für den Kläger eine ungesicherte Vorleistung begründet. Er habe insgesamt 11,2 % zu viel beurkundet, die sich wie folgt zusammensetzen würden:

• Herstellung Dachflächen            zulässig 5,6 %, beurkundet 6,0 %,
• Rohinstallation Heizungsanlagen            zulässig 2,1 %, beurkundet 2,5 %,
• Rohinstallation Sanitäranlagen  zulässig 2,1 %, beurkundet 2,5 %,
• Rohinstallation Elektro zulässig 2,1 %, beurkundet 2,5 %,
• Fenstereinbau  zulässig 7,0 %, beurkundet 9,0 %,
• Innenputzarbeiten        zulässig 4,2 %, beurkundet 5,0 %,
• Estricharbeiten zulässig 2,1 %, beurkundet 6,1 %,

Fassadenarbeiten          zulässig 2,1 %, beurkundet 4,9 %.

Aufgrund der Beurkundung von Prozentsätzen der Baustände entgegen der zwingenden Vorschrift des § 3 Abs. 2 MaBV habe er, der Kläger, unwissentlich eine nicht berechtigte Vorauszahlung in Höhe von 11,2 % auf den Kaufpreis von 447.000,00 Euro, mithin 50.064,00 Euro, geleistet.

Seine Vollstreckungsversuche gegen die Schuldner aus dem Versäumnisurteil seien vergeblich geblieben bzw. für ihn unzumutbar gewesen. Hinsichtlich der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf die Anlage K8 sowie die Anlagen K9 bis K14 verwiesen.

Der Kläger ist der Auffassung, da er kein Vertragsverhältnis zu dem Architekten gehabt habe und ihm ein etwaiger Vermögenshaftpflichtversicherer des Architekten nicht bekannt gewesen sei, zumal der Architekt mitgeteilt habe, zum fraglichen Zeitpunkt nicht haftpflichtversichert gewesen zu sein, habe er keine Möglichkeit gehabt, Auskunft von einem etwaigen Haftpflichtversicherer zu erlangen.

Er meint weiter, es sei davon auszugehen, dass er sich bei pflichtgemäßer Beratung des Notars beratungskonform verhalten hätte und ein Ratenzahlungsplan nach § 3 Abs. 2 MaBV beurkundet worden wäre.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 58.993,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2023 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, es hätten jedenfalls folgende Abschläge gemäß § 3 MaBV vereinbart werden können:

– 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

– 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

– 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,

– 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,

– 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen, – 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

– 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,

– 3 % für den Estrich,

– 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,

– 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug-um-Zug gegen Besitzübergabe,

– 3 % für die Fassadenarbeiten,

– 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Insgesamt seien daher 0,5 % zu wenig beurkundet worden.

Darüber hinaus sei die vereinbarte Ratenzahlung entsprechend dem jeweiligen Bauablauf zwischen den Parteien des Bauträgervertrages gemäß Anlage K1 ausgehandelt worden. Auf die Höhe der festgelegten Prozentsätze habe der Notar keinen Einfluss gehabt.

Die Beklagte behauptet weiter, auch nach einem Hinweis des Notars wäre eine abweichende Ratenzahlungsvereinbarung nicht festgelegt worden. Es sei vielmehr davon auszugehen, dass der Bauträger sich bei der Festlegung der Prozentsätze an seinen jeweiligen Kosten orientiert und den Ratenplan entsprechend festgelegt habe. Der Bauträger hätte sich auf die abweichenden Prozentsätze nicht eingelassen, wenn der Notar einen entsprechenden Hinweis erteilt hätte.

Der Kläger habe, so behauptet die Beklagte weiterhin, allein aufgrund der falschen Bestätigung des Bauleiters zum tatsächlichen Baufortschritt eine Überzahlung getätigt. Sie bestreitet mit Nichtwissen, dass sämtliche Vollstreckungsversuche des Klägers gegen die Beklagten zu 1. bis 4. aus dem Versäumnisurteil des Landgerichts P### vom 31.03.2022 erfolglos verlaufen sind. Insbesondere auf Seiten des Architekten sei davon auszugehen, dass eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung bestehe.

Die Beklagte erhebt zudem die Einrede der Verjährung.

Sie ist der Auffassung, ihr verstorbener Ehemann habe bei der Beurkundung keine Pflichten verletzt. Er sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Absprachen zur Kaufpreiszahlung bzw. den Ratenzahlungsplan zu überprüfen. Der Schaden sei nicht zurechenbar.

Die Kammer hat den Kläger persönlich angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Parteianhörung wird auf das Sitzungsprotokoll vom 27.10.2023 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 58.993,33Euro aus § 19 Abs. 1 S. 1 BNotG i.V.m. § 1922 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte ist als Gesamtrechtsnachfolgerin (§ 1922 Abs.1 BGB) des am 26.05.2021 verstorbenen Notars Dr. Klaus Schröder, wie beklagtenseits auch nicht in Abrede gestellt wird, passivlegitimiert.

Nach § 19 Abs. 1 S. 1 BNotG hat ein Notar für die durch eine vorsätzliche oder fahrlässige Verletzung einer ihm anderen gegenüber obliegen Amtspflicht entstehenden Schäden einzutreten.

Der verstorbene Ehemann der Beklagten hat dem Kläger gegenüber eine Amtspflicht verletzt, denn er hat in § 6 Ziffer 3 des Bauträgervertrages von § 3 Abs. 2 MaBV abweichende Zahlungsverpflichtungen beurkundet.

Dadurch hat er nicht nur gegen die zwingende Vorschrift der Makler- und Bauträgerordnung verstoßen, sondern für den Kläger eine ungesicherte Vorleistung begründet. Er hat insgesamt 11,2 % zu viel beurkundet. Der beurkundete Bauträgervertrag ist daher insgesamt nichtig.

Der Interventionswirkung der §§ 74 Abs. 3, 68 ZPO ist die Beklagte nicht entgegengetreten. Unabhängig davon hat der verstorbene Ehemann der Beklagten aber auch tatsächlich 11,2 % zu viel beurkundet, denn aus § 3 Abs. 2 MaBV ergeben sich die vom Kläger vorgetragenen Prozentsätze. Die in § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV aufgeführten Prozentsätze bedürfen noch einer Umrechnung, da sie nach dem Wortlaut der Norm von der „restlichen“ Vertragssumme, also von 70 % der Vertragssumme (vgl. § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 und 2 MaBV), zu zahlen sind. Der Schlussfolgerung der 4. Zivilkammer, nämlich der Nichtigkeit des beurkundeten Bauträgervertrages, schließt sich die Kammer in eigener Prüfung an.

Mit der Behauptung, der Notar habe auf die Höhe der Prozentsätze keinen Einfluss gehabt, kann die Beklagte nicht gehört werden. Unabhängig davon, dass die Beurkundung des Zahlungsplans entgegen § 3 Abs. 2 MaBV einen Gesetzesverstoß darstellt, der dem beurkundenden Notar hätte bekannt sein müssen (Haug/ Zimmermann, Die Amtshaftung des Notars, 4. Aufl., Rn. 80), hätte er die Beurkundung dieses Zahlungsplanes wegen dessen Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 22.12.2000 VII ZR 310/99, IBR 2001, 318) zwingend ablehnen müssen (Ganter/Hertel/Wüstmann, Handbuch der Notarhaftung, 4. Aufl. Rn. 528).

Eine ungesicherte Vorleistung erfordert zudem zwingend eine Belehrung. Gegenüber dem Beteiligten, der ungesicherte Vorleistungen erbringen soll, obliegt dem Notar eine doppelte Hinweispflicht: Einmal muss er über mögliche Folgen belehren, die eintreten können, wenn der durch die Vorleistung Begünstigte unfähig ist, seinen Verpflichtungen nachzukommen. Zum anderen hat er Wege aufzuzeigen, auf welche Weise diese Risiken vermieden werden können (BGHZ 175, 111; BGH NJW 1996, 3009 (3110); 1999, 2188 (2189); NJW-RR 2012, 300 (301); Geigel Haftpflichtprozess, Kap. 20 Haftung für Amtspflichtverletzungen Rn. 270, beckonline). Ein Hinweis des Notars auf die ungesicherte Vorleistung erfolgte vorliegend nicht.

Der verstorbene Ehemann der Beklagten hat die Amtspflicht zumindest fahrlässig verletzt. Das ist der Fall, wenn er die im (amtlichen) Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat. Dabei gilt ein objektivierter Sorgfaltsmaßstab. Für die Beurteilung des Verschuldens kommt es auf die Kenntnisse und Fähigkeiten an, die für die Führung des übernommenen Amtes im Durchschnitt erforderlich sind.

Nachgewiesene Pflichtverletzungen indizieren das Verschulden des Notars. Hierzu hat der BGH die bisher entwickelten Grundsätze in einem Urteil vom 24.08.2017 wie folgt zusammengefasst: Der pflichtbewusste und gewissenhafte durchschnittliche Notar muss über die für die Ausübung seines Berufs erforderlichen Rechtskenntnisse verfügen. Er hat sich über die Rechtsprechung der obersten Gerichte, die in den amtlichen Sammlungen und den für seine Amtstätigkeit wesentlichen Zeitschriften veröffentlicht ist, unverzüglich zu unterrichten sowie die üblichen Erläuterungsbücher auszuwerten (BGH, Urt. v. 24.8.2017 – III ZR 558/16, BeckRS 2017, 123968). Unter Anwendung dieser Grundsätze hätte der verstorbene Ehemann der Beklagten die Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV im Rahmen der von ihm durchzuführenden sorgfältigen Prüfung der Rechtslage ohne Weiteres erkennen können und müssen, denn die Makler- und Bauträgerverordnung muss einem Notar bekannt sein, ebenso die Umrechnung der in Abs. 2 S. 2 Nr. 2 genannten Prozentsätze.

Da eine ungesicherte Vorleistung zudem zwingend eine Belehrung erfordert (vgl. oben), war die Unterlassung einer solchen ebenfalls sorgfaltswidrig (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2016 – III ZR 159/158; DNotZ 2018, 130 Rn. 14, beck-online).

Als Rechtsfolge hat der Notar die durch die Amtspflichtverletzung entstandenen Schäden zu ersetzen.

Dem Kläger ist ein Schaden in Höhe von 58.993,44 Euro entstanden. Ein solcher definiert sich als unfreiwillige Vermögenseinbuße. Diese ist hier anzunehmen, denn der Kläger hat – entgegen der zwingenden Vorschrift des § 3 Abs. 2 MaBV – eine nicht berechtigte Vorauszahlung in Höhe von 11,2 % auf den Kaufpreis von 447.000,00 Euro, mithin 50.064,00 Euro, geleistet. Ausweislich des Kostenfestsetzungsbeschlusses entstanden dem Kläger ferner für das Verfahren vor der 4. Zivilkammer des Landgerichts P### (Az.: ###) Verfahrenskosten in Höhe von 7.553,16 (Anlage K6). Für Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und kosten verauslagte er 1.376,28 Euro (Anlagenkonvolut K7).

Die Amtspflichtverletzung ist darüber hinaus kausal für den Schaden, denn der Kläger tätigte die Überzahlung zur Überzeugung der Kammer aufgrund der zu hohen Ratenzahlungsvereinbarung. Im Rahmen des § 19 BNotO hat der Geschädigte u.a. zu beweisen, dass der ihm entstandene Schaden in ursächlichem Zusammenhang mit der Amtspflichtverletzung steht (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 1992 – IX ZR 209/91, ZfBR 1993, 13). Zur Beantwortung der Frage, welchen Schaden die Pflichtverletzung zur Folge hatte, ist zu prüfen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten genommen hätten und wie die Vermögenslage des Betroffenen sein würde, wenn der Notar die Pflichtverletzung nicht begangen, sondern pflichtgemäß gehandelt hätte. Sofern die Pflichtverletzung in einer Unterlassung besteht, muss untersucht werden, wie die Dinge bei pflichtgemäßem positiven Handeln verlaufen wären. Es muss also hinzugedacht werden, dass der Schädiger seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt hätte (vgl. BGH, Urteil vom 21. September 2017 – IX ZR 34/17 Rn. 27; ZfBR 2023, 564, beck-online).

Entgegen der Auffassung der Beklagten nahm der Kläger die Überzahlung nicht allein aufgrund der falschen Bestätigung des Bauleiters zum tatsächlichen Baufortschritt vor. Er zahlte vielmehr aufgrund der Rechnung der Bauträgergesellschaft (Anlage K4). Dort sind die von dem Notar gesetzeswidrig beurkundeten Prozentsätze wiedergegeben, auf denen die Rechnungssumme beruht. Wären die Prozentsätze entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV korrekt beurkundet worden, hätte die Bauträgergesellschaft diese Prozentsätze in der Rechnung übernehmen müssen und die Rechnung wäre um 11,2 % geringer ausgefallen. Auch die Bautenstandsbestätigung des Architekten zur ersten Teilrechnung nimmt die vom Notar beurkundeten Prozentsätze auf (vgl. Anlage K5 d.BA).

Der Vortrag der Beklagten, auch nach einem Hinweis ihres verstorbenen Ehemannes wäre keine andere Ratenzahlungsvereinbarung getroffen worden, lässt keine andere Wertung zu. Bei der Notarhaftung gilt – wie im Anwaltsvertragsrecht – die Regel, dass bei Verstößen gegen die Beratungspflicht zu Gunsten des Geschädigten die Vermutung eingreift, dieser hätte sich bei vertragsgerechtem Handeln des Beauftragten im Rahmen der geschuldeten Belehrung beratungsgemäß verhalten (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 1992 – IX ZR 209/91, ZfBR 1993, 13). Hingegen unterliegen entferntere Folgeentschlüsse des Ratsuchenden den allgemeinen Beweisregeln. Besteht also nicht nur eine einzige verständige Entschlussmöglichkeit, sondern stehen mehrere Handlungsweisen als naheliegend offen und bergen sämtliche von ihnen gewisse Risiken oder Nachteile in sich, die zu gewichten und gegenüber den Vorteilen abzuwägen sind, so gibt es keinen Anscheinsbeweis. Nur wenn im Falle der Verletzung der Beratungspflicht feststeht, dass der Schaden vermieden worden wäre, falls der sachgemäße Rat gegeben und befolgt worden wäre, ist der Berater für seine Behauptung beweispflichtig, dass der Beratene sich nicht an den Rat gehalten hätte. Soweit keine feste Lebenserfahrung für eine bestimmte Entwicklung spricht, muss auch bei Amtspflichtverletzungen der Geschädigte beweisen, dass sein Schaden durch die Amtspflichtverletzung des Notars verursacht worden ist (vgl. BGH, a.a.O.; ZfBR 2023, 564, beck-online).

Vorliegend spricht ein Anscheinsbeweis dafür, dass der Kläger bei einem unterstellten Hinweis des verstorbenen Ehemannes der Beklagten auf die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung wegen der Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV diese nicht verwendet hätte, weil bei vernünftiger Betrachtungsweise nur diese Entscheidung sinnvoll erschienen wäre. Der Notar hätte eine wirksame Vereinbarung mit den gesetzlich vorgesehenen Prozentsätzen vorschlagen müssen. In diesem Fall wäre stattdessen eine wirksame vertragliche Regelung getroffen und umgesetzt worden (vgl. ZfBR 2023, 564, beck-online). Dass der Kläger diesem Vorschlag auch gefolgt wäre, entspricht angesichts des Vertrauens in den fachkundigen Notar der Lebenserfahrung.

Es bestehen – entgegen der Behauptung der Beklagten – auch keinerlei greifbare Anhaltspunkte dafür, dass die vereinbarte Ratenzahlung entsprechend dem jeweiligen Bauablauf zwischen den Parteien des Bauträgervertrages ausgehandelt worden ist und der Notar auf die Höhe der festgelegten Prozentsätze keinen Einfluss gehabt hat. Gleiches gilt für die Behauptung, dass sich der Bauträger auf eine derartige abweichende Regelung nicht eingelassen hätte. Die Beklagte trägt für diese ihr günstigen Tatsachen die Darlegungs- und Beweislast. Beweis hat sie nicht angeboten. Auch erschließt sich für die Kammer nicht, woher die Beklagte diese Informationen überhaupt herleitet, da weder sie selbst noch der Haftpflichtversicherer ihres verstorbenen Ehemannes bei dem Beurkundungstermin anwesend war. Es handelt sich vielmehr um Behauptungen „ins Blaue hinein“.

Zu berücksichtigen ist zudem, dass die beurkundeten Prozentsätze gesetzeswidrig sind. Die Beurkundung einer solchen Vereinbarung hätte der Bauträger von dem Kläger nach der Lebenserfahrung nicht verlangt und insbesondere hätte der Kläger sich damit auch nicht einverstanden erklärt.

Soweit die Beklagte darüber hinaus einen Zusammenhang der dem Kläger entstandenen Prozesskosten bzw. Kosten der Zwangsvollstreckung/Zustellungskosten zur Pflichtverletzung bestreitet, dringt sie auch damit nicht durch. Denn zu der Überzahlung durch den Kläger wäre es – wie bereits dargelegt – nicht gekommen, wenn der Notar dem Kläger die Abweichung der Ratenzahlungsvereinbarung von der MaBV aufgezeigt hätte. Durch die abweichende Regelung des Zahlungsplanes war vielmehr der gesamte Zahlungsplan nichtig und demzufolge wäre die Vergütung des Bauträgers erst mit der Abnahme fällig geworden. Die durch das vorangegangene Gerichtsverfahren entstandenen Kosten zzgl. der entstandenen Kosten der Zwangsvollstreckung bzw. Zustellungskosten wären ebenfalls nicht eingetreten.

Der Kläger kann nicht auf andere Weise Ersatz erlangen, § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO. Danach kann der Notar, wenn ihm nur Fahrlässigkeit zur Last fällt, nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Verletzten nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermögen. Das ist vorliegend der Fall, denn die Vollstreckungsversuche des Klägers gegen seine Schuldner sind vergeblich geblieben bzw. für ihn unzumutbar gewesen. Er trägt für diese ihm günstige Tatsache die Darlegungs- und Beweislast. Die Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass Sämtliche Vollstreckungsversuche gegen die Beklagten zu 1. bis 4. aus dem Versäumnisurteil des Landgerichts P### vom 31.03.2022 (Az.: ###) erfolglos verlaufen sind. Zwar ist das Bestreiten mit Nichtwissen hier zulässig, da die Vollstreckungsversuche des Klägers nicht Gegenstand eigener Handlung oder Wahrnehmung der Beklagten waren, § 138 Abs. 4 ZPO.

Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit scheidet indes mangels Zumutbarkeit für den Geschädigten aus, wenn keine Aussicht auf alsbaldige wirtschaftliche Durchsetzung der Forderungen gegen den Dritten besteht (DNotZ 2019, 245, beck-online). Das ist vorliegend der Fall, denn über das Vermögen der Beklagten zu 1. ist – wie sich aus der Anlage K9 ergibt – das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Herr ###, der Geschäftsführer, ist unbekannt verzogen (Anlage K10). Die Beklagten zu 2. und 3. bzw. deren Geschäftsführer konnten in dem Verfahren bei dem Landgericht P### zu dem Aktenzeichens ### nicht ausfindig gemacht werden. Vollstreckungsversuche des Gerichtsvollziehers ### bei dem Beklagten zu 4 scheiterten nach dem Pfändungsprotokoll ebenfalls (Anlage K7).

Da der Kläger weiter kein Vertragsverhältnis zu dem Architekten, Herrn ###, hatte und ihm ein etwaiger Vermögenshaftpflichtversicherer des Architekten nicht bekannt gewesen ist, zumal dieser mitgeteilte, zum fraglichen Zeitpunkt nicht haftpflichtversichert gewesen zu sein (Anlage K14), hatte der Kläger auch keine Möglichkeit, Auskunft von einem etwaigen Haftpflichtversicherer zu erlangen.

Wie sich aus der persönlichen Anhörung des Klägers ergibt, hat er bisher auch keinerlei Ansprüche aus dem Versäumnisurteil realisieren können.

Der Anspruch ist durchsetzbar, denn er ist insbesondere nicht verjährt. Schadensersatzansprüche wegen Verletzung notarieller Amtspflichten verjähren nach § 19 Abs. 1 S. 3 BNotO i.V.m. § 195 BGB regelmäßig in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (Nr. 1) und der Gläubiger von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste (Nr. 2). Bei Amtshaftungsansprüchen beginnt die Verjährung nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erst, wenn der Geschädigte weiß oder ohne grobe Fahrlässigkeit wissen muss, dass die in Rede stehende Amtshandlung widerrechtlich und schuldhaft war und deshalb eine zum Schadensersatz verpflichtende Amtspflichtverletzung darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 24.Februar 1994 – III ZR 76/92, NJW 1994, 3162, 3164). Die Vorschrift ist dem früheren § 852 Abs. 1 BGB nachgebildet und kann deshalb auch unter Rückgriff auf dessen Norminhalt und die dazu ergangene Rechtsprechung ausgelegt werden (vgl. BGH, Beschluss vom 19. März 2008 – III ZR 220/07, NJW-RR 2008, 1237 Rn. 7).

Danach genügt es im Allgemeinen, dass der Verletzte die tatsächlichen Umstände kennt oder grob fahrlässig nicht kennt, die eine schuldhafte Amtspflichtverletzung als naheliegend und mithin eine Amtshaftungsklage – und sei es auch nur als Feststellungsklage – als so aussichtsreich erscheinen lassen, dass ihm ihre Erhebung zugemutet werden kann (BGH Urteil v. 07.03.2019 – III ZR 117/18). Nach diesen Grundsätzen begann der Lauf der Verjährung vorliegend erst im Jahr 2022 und endet am 31.12.2025, denn dass die Möglichkeit, Ersatz bei den Beklagten zu 1. bis 4. zu erlangen, nicht bestand, erfuhr der Kläger erst im Jahr 2022, als er Vollstreckungsversuche gegen diese vornehmen ließ,

Der Zinsanspruch seit dem 01.01.2023 (§ 187 Abs. 1 BGB analog) folgt unter Verzugsgesichtspunkten aus §§ 286, 288 BGB. Der Haftpflichtversicherer des verstorbenen Ehemannes der Beklagten wurde unter Fristsetzung bis zum 31.12.2022 durch die Klägervertreter zur Zahlung aufgefordert. Die Zahlungsverweigerung des Haftpflichtversicherers wird der Beklagten zugerechnet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 2 ZPO.