Skip to content

Zwischenverfügung bei unheilbaren Eintragungshindernissen

Eigentumswechsel und Löschung von Vormerkungen: Ein hartnäckiger Streit um formelle Erfordernisse führte zu einer Grundsatzentscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg. Die Frage nach den notwendigen Zustimmungen und Bewilligungen sorgte für erheblichen Klärungsbedarf. Das Gericht musste ausloten, welche Hürden wirklich unüberwindbar sind und welche formellen Anforderungen zu eng ausgelegt wurden.

➔ Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 16/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ  | Hilfe anfordern


✔ Der Fall: Kurz und knapp

  • Es ging um die Übertragung von Grundeigentum zwischen zwei Parteien.
  • Im Grundbuch gab es alte, noch nicht gelöschte Eintragungen, die als Hindernisse galten.
  • Schwierigkeiten entstanden durch fehlende Löschungsbewilligungen für bestehende Bauhandwerkersicherungshypotheken.
  • Das Amtsgericht hatte Zwischenverfügungen erlassen, welche die fehlenden Löschungsbewilligungen als Eintragungshindernisse bezeichneten.
  • Das Oberlandesgericht hob diese Zwischenverfügungen auf, soweit sie die fehlenden Bewilligungen als Hindernisse definierten.
  • Das Gericht entschied so, weil die Hypothekenvormerkungen als nachrangig zur Auflassungsvormerkung angesehen wurden und daher keine Eintragungshindernisse darstellten.
  • Durch diese Entscheidung wird die Eigentumsübertragung im Grundbuch ermöglicht, auch wenn nicht alle Löschungsbewilligungen vorliegen.
  • Die Auswirkungen umfassen eine Klarstellung darüber, dass nachrangige Vormerkungen nicht zwangsläufig Eintragungshindernisse darstellen.
  • Beteilige können sich nun sicherer im Umgang mit komplizierten Grundbucheintragungen fühlen, da die Entscheidung präzisiert, wann Eintragungshindernisse tatsächlich vorliegen.

Grundbucheinträge trotz formaler Mängel: Wegweisendes OLG-Urteil zur Zwischenverfügung

Rechtliche Fragen können oftmals komplex und undurchsichtig erscheinen. Doch mit dem richtigen Verständnis lassen sich auch vermeintlich schwierige juristische Zusammenhänge leicht begreifen. Eine dieser Themen ist die Zwischenverfügung bei unheilbaren Eintragungshindernissen.

Hierbei geht es um Fälle, in denen eine Eintragung in öffentliche Register aufgrund unüberwindbarer Hindernisse nicht möglich ist. In solchen Situationen kann das Gericht eine vorläufige Anordnung erlassen, um die Rechte und Interessen der Beteiligten zu schützen, bis eine endgültige Lösung gefunden wird.

Der vorliegende Beitrag beleuchtet dieses Thema näher und erläutert anhand eines konkreten Gerichtsfalls, wie Zwischenverfügungen in der Praxis angewendet werden können.

Jetzt Klarheit schaffen bei unheilbaren Eintragungshindernissen

Stehen Sie vor undurchsichtigen rechtlichen Hindernissen wie Zwischenverfügungen bei unheilbaren Eintragungshindernissen? Diese Situationen können überwältigend und emotional belastend sein. Vertrauen Sie auf unsere langjährige Expertise im Immobilien- und Grundbuchrecht. Wir bieten Ihnen eine verständliche und fundierte Ersteinschätzung, die Ihnen hilft, die rechtlichen Konsequenzen zu verstehen und die beste Lösung für Ihre Problemlage zu finden. Fordern Sie jetzt unverbindlich eine Ersteinschätzung an und machen Sie den entscheidenden Schritt zur rechtlichen Klarheit.

Ersteinschätzung anfordern

✔ Der Fall vor dem OLG Brandenburg


Eintragungshindernisse bei Zwischenverfügungen

Die Antragstellerinnen beantragte beim Grundbuchamt die Eintragung des Eigentumswechsels und die Löschung bestehender Vormerkungen. Das Grundbuchamt erließ daraufhin zwei Zwischenverfügungen, in denen verschiedene Hindernisse für die beantragten Eintragungen angegeben wurden.

Fehlende Löschungsbewilligung für Vormerkungen

In den Zwischenverfügungen wurde bemängelt, dass keine ausreichenden Löschungsbewilligungen für eingetragene Vormerkungen vorlagen. Konkret:

  1. Auflassungsvormerkung für Antragstellerin zu 1: Das Grundbuchamt verlangte eine Löschungsbewilligung der eingetragenen Berechtigten, da diese Vormerkung laut Vertrag übernommen werden sollte.
  2. Hypothekenvormerkung für GbR: Die vorgelegten Löschungsbewilligungen der beiden Gesellschafter wurden nicht akzeptiert. Es wurde eine Löschungsbewilligung der eingetragenen GbR als Berechtigte verlangt.

Fehlende Zustimmung des WEG-Verwalters

Zudem monierte das Grundbuchamt das Fehlen der Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters zur Eigentumsumschreibung. Vorgelegt wurden zunächst nur Zustimmungen der Antragstellerin zu 1 und eines weiteren Wohnungseigentümers.

Entscheidung des OLG Brandenburg

Das OLG Brandenburg gab der Beschwerde der Antragstellerinnen statt und hob die Zwischenverfügungen teilweise auf:

  1. Löschungsbewilligung für GbR-Vormerkung: Die Bewilligungen der Gesellschafter waren ausreichend, da sie deutlich für die eingetragene GbR abgegeben wurden.
  2. Löschungsbewilligung für Auflassungsvormerkung: Die Löschungsbewilligung war bereits im Vertrag enthalten, da die Vormerkung nur zum Zweck der Löschung der Hypothekenvormerkung aufrechterhalten werden sollte.
  3. Zustimmung des Verwalters: Zu diesem Punkt musste nicht mehr entschieden werden, da nachträglich die Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers vorgelegt wurde.

Die Zwischenverfügungen durften daher nicht mit der fehlenden Löschungsbewilligung der Betroffenen begründet werden, da solche Mängel nicht rückwirkend geheilt werden können.

✔ Die Schlüsselerkenntnisse in diesem Fall


Das Oberlandesgericht Brandenburg hat klargestellt, dass Zwischenverfügungen des Grundbuchamts nicht ergehen dürfen, wenn die fehlenden Unterlagen nicht rückwirkend beigebracht werden können. Die Richter betonten, dass eine mangelnde Löschungsbewilligung der Betroffenen ein unheilbares Eintragungshindernis darstellt. Zudem zeigt der Fall, dass Gerichte die vorgelegten Unterlagen sorgfältig prüfen und auslegen müssen, um formelle Erfordernisse nicht überzubewerten.


✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Zwischenverfügungen bei Eintragungshindernissen wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.


Was ist eine Zwischenverfügung im Grundbuchverfahren?

Eine Zwischenverfügung ist eine Mitteilung des Grundbuchamts im Rahmen eines Eintragungsverfahrens. Sie ergeht, wenn der beantragten Eintragung Hindernisse entgegenstehen. Das Grundbuchamt weist in der Zwischenverfügung auf diese Hindernisse hin und setzt dem Antragsteller eine Frist, um sie zu beseitigen. Werden die Hindernisse fristgerecht ausgeräumt, erfolgt die beantragte Eintragung. Andernfalls wird der Antrag zurückgewiesen.

Nicht jedes Eintragungshindernis rechtfertigt jedoch eine Zwischenverfügung. Voraussetzung ist, dass der Mangel durch den Antragsteller behoben werden kann. Zudem muss die Beseitigung rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung möglich sein. Nur dann bleibt dem Antrag der Rang gewahrt, der sich nach dem Eingang beim Grundbuchamt richtet. Ein Beispiel für ein behebbares Eintragungshindernis ist die fehlende Voreintragung des Berechtigten. Durch einen entsprechenden Eintragungsantrag kann der Mangel rückwirkend beseitigt werden.

Demgegenüber darf das Grundbuchamt keine Zwischenverfügung erlassen, wenn der Antrag an einem unheilbaren Eintragungshindernis leidet. Dies ist etwa der Fall, wenn die erforderliche Bewilligung eines unmittelbar Betroffenen fehlt. Die nachträgliche Erteilung der Bewilligung würde nicht auf den Antrags-, sondern erst auf den Bewilligungszeitpunkt zurückwirken. Der Antrag wäre daher nicht mehr rangwahrend. In diesen Fällen muss das Grundbuchamt den Eintragungsantrag sofort zurückweisen. Eine Zwischenverfügung wäre verfehlt, da sie dem Antragsteller keine Möglichkeit eröffnet, sein Eintragungsbegehren durchzusetzen.


Welche typischen Eintragungshindernisse könnten zu einer Zwischenverfügung führen?

Typische Eintragungshindernisse, die zu einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts führen können, sind insbesondere formelle Mängel in den eingereichten Unterlagen. Häufig fehlen erforderliche Dokumente wie Löschungsbewilligungen oder Zustimmungserklärungen. Wenn beispielsweise eine Grundschuld gelöscht werden soll, muss der Gläubiger dem zustimmen. Liegt diese Bewilligung nicht vor, fordert das Grundbuchamt sie mit einer Zwischenverfügung an.

Auch unvollständige oder widersprüchliche Angaben in den Anträgen und Urkunden können Eintragungshindernisse darstellen. Stimmen etwa die Angaben zur Person oder zum Grundstück nicht mit dem Grundbuch überein, muss dies zunächst geklärt werden. Gleiches gilt, wenn die vorgelegten Unterlagen Widersprüche enthalten, zum Beispiel abweichende Angaben in Vertrag und Auflassungserklärung.

Eintragungshindernisse ergeben sich zudem, wenn die materiellen Voraussetzungen für die beantragte Änderung nicht erfüllt sind. Soll ein Grundstück übertragen werden, müssen die Beteiligten die Auflassung wirksam erklärt haben. Fehlt es daran, etwa weil die Erklärungen nicht von allen Berechtigten abgegeben wurden, weist das Grundbuchamt den Antrag zurück. Durch Nachreichen der fehlenden Erklärungen lässt sich das Hindernis dann aber meist ausräumen.

Schließlich können öffentlich-rechtliche Vorgaben einer Eintragung entgegenstehen. Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, ist vor der Eigentumsumschreibung eine Genehmigung oder Negativbescheinigung der Gemeinde vorzulegen. Auch solche Bescheinigungen fordert das Grundbuchamt per Zwischenverfügung an, wenn sie nicht bereits eingereicht wurden.


Welche Möglichkeiten habe ich, um auf eine Zwischenverfügung zu reagieren?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, auf eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts zu reagieren. Zunächst sollte geprüft werden, ob das festgestellte Eintragungshindernis tatsächlich besteht und ob es behoben werden kann. Ist dies der Fall, können die erforderlichen Unterlagen oder Erklärungen innerhalb der gesetzten Frist nachgereicht werden. Handelt es sich beispielsweise um eine fehlende Auflassungsvormerkung, müsste diese von den Vertragsparteien nachträglich bewilligt und dem Grundbuchamt vorgelegt werden.

Hält der Antragsteller die Zwischenverfügung hingegen für unbegründet, kann er Beschwerde einlegen. Die Beschwerde ist binnen einer Frist von einem Monat ab Zustellung der Zwischenverfügung bei dem Grundbuchamt einzureichen, dessen Entscheidung angefochten wird. Sie bedarf keiner besonderen Form, sollte aber die Entscheidung bezeichnen, gegen die sie sich richtet, und einen bestimmten Antrag enthalten. Die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung. Das Grundbuchamt kann ihr aber abhelfen, wenn es sie für begründet hält. Andernfalls legt es die Beschwerde dem Beschwerdegericht vor.

Erweist sich das Eintragungshindernis als unheilbar, bleibt nur die Rücknahme oder Anpassung des ursprünglichen Antrags. Wird ein Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung gestellt und stellt das Grundbuchamt fest, dass der Auflassende nicht verfügungsbefugt ist, weil er nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann dieses Hindernis nicht rückwirkend geheilt werden. Der Antrag müsste zurückgenommen oder auf eine Eintragung nach Umschreibung des Eigentums auf den Auflassenden umgestellt werden.

Die Zwischenverfügung gibt dem Antragsteller somit die Gelegenheit, etwaige Hindernisse auszuräumen, bevor eine endgültige Entscheidung ergeht. Sie dient der Verfahrensökonomie und ermöglicht es, Anträge trotz anfänglicher Mängel zum Erfolg zu führen. Gleichzeitig wahrt sie die Rechte Dritter, indem sie einer Eintragung entgegenstehende Hindernisse aufzeigt und nicht ohne weiteres übergeht. Für den Antragsteller ist es wichtig, die Zwischenverfügung sorgfältig zu prüfen und fristgerecht zu reagieren, um keine Rechtsnachteile zu erleiden.


Was passiert, wenn ich einer Zwischenverfügung nicht nachkomme?

Wenn einer Zwischenverfügung des Markenamts nicht fristgerecht nachgekommen wird, führt dies in der Regel zur Zurückweisung des Eintragungsantrags. Das bedeutet, die Marke wird nicht in das Register eingetragen und erlangt keinen Schutz.

Eine Zwischenverfügung ergeht, wenn das Amt bei der Prüfung Eintragungshindernisse feststellt. Darin werden die Beanstandungen mitgeteilt und der Anmelder aufgefordert, innerhalb einer bestimmten Frist Stellung zu nehmen oder die Mängel zu beseitigen. Reagiert der Anmelder nicht oder kann er die Bedenken nicht ausräumen, wird die Anmeldung zurückgewiesen.

Handelt es sich um unheilbare Eintragungshindernisse, wie fehlende Unterscheidungskraft oder einen beschreibenden Charakter der Marke, kann der Mangel ohnehin nicht behoben werden. Die Zwischenverfügung dient dann nur dazu, dem Anmelder rechtliches Gehör zu gewähren, bevor die Zurückweisung erfolgt.

Ein Beispiel: Ein Unternehmen meldet den Begriff „Apfel“ als Wortmarke für Obst an. Das Amt erlässt eine Zwischenverfügung und weist auf den rein beschreibenden Charakter hin, da „Apfel“ lediglich die Art der Ware bezeichnet. Auch nach Ablauf der gesetzten Frist kann der Anmelder keine Argumente für eine Eintragung vorbringen. Die Anmeldung wird daraufhin wegen des unheilbaren Schutzhindernisses zurückgewiesen.

Gegen die Zurückweisung kann der Anmelder Beschwerde einlegen. Bleibt diese erfolglos, ist der Weg zum Markenschutz für dieses Zeichen jedoch endgültig versperrt. Die unterlassene Reaktion auf die Zwischenverfügung führt somit zum Scheitern des Eintragungsverfahrens und dem Verlust der Priorität der Anmeldung.


Wie kann ich nachweisen, dass kein Wohnungseigentumsverwalter existiert?

Um nachzuweisen, dass kein Wohnungseigentumsverwalter existiert, können Wohnungseigentümer verschiedene Dokumente und Informationen beim Grundbuchamt einreichen:

Beschluss der Eigentümerversammlung, in dem festgestellt wird, dass aktuell kein Verwalter bestellt ist. Dieser Beschluss sollte von allen anwesenden Eigentümern unterschrieben sein.

Eidesstattliche Versicherung eines oder mehrerer Eigentümer, dass nach deren Kenntnis derzeit kein Verwalter im Amt ist. Eine solche Versicherung an Eides statt ist eine ernsthafte Erklärung, bei der sich der Erklärende der strafrechtlichen Folgen einer falschen Aussage bewusst ist.

Kopie des Kündigungsschreibens an den letzten Verwalter mit Nachweis des Zugangs, z.B. per Einschreiben mit Rückschein. Daraus ergibt sich, seit wann kein Verwalter mehr im Amt ist.

Protokoll der Eigentümerversammlung, in der die Kündigung des Verwalters beschlossen wurde, ebenfalls mit Unterschriften der Eigentümer.

Kann keines dieser Dokumente vorgelegt werden, bleibt nur die Möglichkeit, dass jeder einzelne Eigentümer schriftlich bestätigt, dass kein Verwalter bestellt ist. Je mehr Eigentümer diese Erklärung abgeben, desto glaubhafter ist der Nachweis für das Grundbuchamt.

Wichtig ist, dass die eingereichten Unterlagen klar und widerspruchsfrei belegen, dass tatsächlich kein Verwalter vorhanden ist. Andernfalls kann das Grundbuchamt die Anträge zurückweisen, wenn Zweifel bestehen.

Wenn ein Verwalter zwar früher bestellt, aber dessen Amt beendet war, z.B. durch Kündigung oder Amtsniederlegung, sollte dies zusätzlich zu den aktuellen Nachweisen auch belegt werden. So kann das Grundbuchamt lückenlos nachvollziehen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nun ohne Verwalter agiert.

Bestehen trotz der eingereichten Unterlagen beim Grundbuchamt Unklarheiten oder Widersprüche, kann es das Verfahren aussetzen und eine Zwischenverfügung erlassen. Darin fordert es von den Eigentümern die Vorlage weiterer Nachweise, dass die Gemeinschaft tatsächlich keinen Verwalter hat. Solange dieser Nachweis nicht erbracht ist, wird der Antrag nicht weiter bearbeitet. Kann das Fehlen eines Verwalters nicht zweifelsfrei belegt werden, ist dies ein unheilbares Eintragungshindernis. Die Anträge werden dann endgültig zurückgewiesen.


§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils


  • § 18 GBO (Grundbuchordnung): Die Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO gibt dem Antragsteller die Möglichkeit, auf Eintragungshindernisse zu reagieren, bevor der Antrag endgültig abgelehnt wird. Im konkreten Fall liegt eine Zwischenverfügung des Amtsgerichts Cottbus vor, die fehlende Löschungsbewilligungen als Eintragungshindernisse benennt. Diese Vorschrift ermöglicht es dem Grundbuchamt, auf formale Hindernisse aufmerksam zu machen, die der Eintragung entgegenstehen.
  • § 19 GBO (Grundbuchordnung): Diese Vorschrift regelt die Voraussetzungen für die Eintragung von Rechten im Grundbuch, insbesondere die Voraussetzung der Bewilligung. Für die Löschung einer Hypothekenvormerkung benötigt man eine Löschungsbewilligung des Berechtigten. Im vorliegenden Fall führt das Fehlen solcher Bewilligungen zu den Eintragungshindernissen, die in der Zwischenverfügung benannt wurden.
  • § 53 GBO (Grundbuchordnung): Diese Norm behandelt die Eintragung von Löschungsbewilligungen im Grundbuch. Die fehlende Löschungsbewilligung war der zentrale Grund für die Zwischenverfügung des Grundbuchamts. Die Löschung von Eintragungen im Grundbuch kann nur mit der Zustimmung der Berechtigten erfolgen, was hier zur Verzögerung der Eintragung führte.
  • BGB §§ 1098, 873 (Bürgerliches Gesetzbuch): Diese Paragraphen regeln die Auflassung und die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Die Eintragungen großer Bedeutung, da die Antragstellerin zu 2 als neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Das Fehlen der Löschungsbewilligungen hinderte jedoch die reibungslose Durchführung dieses Übertragungsvorgangs.
  • BGB § 1179a (Bürgerliches Gesetzbuch): Diese Bestimmung regelt das Erlöschen von Hypotheken durch Zahlung und die dafür erforderliche Löschungsbewilligung. Im Fall war zur Löschung einer Hypothekenvormerkung eine Bewilligung notwendig. Dies stellt ein unheilbares Hindernis dar, falls die Bewilligung nicht beigebracht werden kann.
  • Verfahrensrechtliche Vorschriften zur Beschwerde (§ 71 GBO): Diese Vorschrift regelt das Beschwerdeverfahren gegen Entscheidungen des Grundbuchamts. Im vorliegenden Fall haben die Antragstellerinnen erfolgreich Beschwerde eingelegt, sodass die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Cottbus teilweise aufgehoben wurden. Dies zeigt die Möglichkeit, gegen Zwischenverfügungen rechtlich vorzugehen.
  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 12, § 27: Diese Vorschriften behandeln die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die Aufgaben des Verwalters. Falls kein Verwalter existiert, müssen Betroffene nachweisen, dass keine Zustimmung eines Verwalters erforderlich ist. Dies könnte im Zusammenhang zum vorliegenden Fall von Bedeutung sein, wenn hypothetisch nicht nur das Grundbuchamt, sondern auch die Miteigentümerfragen betroffen sind.
  • Richtlinie 2006/123/EG (EU-Dienstleistungsrichtlinie): Diese Richtlinie betrifft zwar hauptsächlich Dienstleistungen im Binnenmarkt, kann aber indirekte Auswirkungen durch nationale Umsetzungen und Erleichterungen der Rechtspflege haben. Bei Grundbuchangelegenheiten könnte sie etwa durch Vereinfachungen und Vorschriften für die Bereitstellung öffentlicher Dienstleistungen relevant werden.


⇓ Das vorliegende Urteil vom OLG Brandenburg

OLG Brandenburg – Az.: 5 W 16/24 – Beschluss vom 28.03.2024

Auf die Beschwerde der Antragstellerinnen zu 1 und 2 werden die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Cottbus – Grundbuchamt – vom 23. November 2023 und vom 20. Dezember 2023, Gz. („Ort 01“) Blatt …, aufgehoben soweit in deren jeweiligen Ziffern 1 und 2 fehlende Löschungsbewilligungen der Betroffenen als Eintragungshindernisse bezeichnet werden.

Gründe:

I.

Die Antragstellerin zu 1 war Eigentümerin des im verfahrensgegenständlichen Teileigentumsgrundbuchs verzeichneten Grundeigentums. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 2. September 2022, Urkundenrolle Nr. … des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerinnen, veräußerte sie dieses an die Antragstellerin zu 2. Nach § 1 des Vertrages („Kaufgegenstand und Vorbemerkungen“) waren in Abteilung II unter der laufenden Nr. 1 eine am 13. November 1996 eingetragene Auflassungsvormerkung für die Antragstellerin zu 1 und in Abteilung III unter den laufenden Nummern 3 und 4 Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung von Bauhandwerkersicherungshypotheken seit dem 17. April 1997 bzw. seit dem 13. Mai 1997 eingetragen. Die unter der lfd. Nr. 3 eingetragene Hypothekenvormerkung bezeichnet als Berechtigte eine aus („Name 01“) und („Name 02“) bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Es ist weiter festgehalten, dass beide Hypothekenvormerkungen im Rang der Auflassungsvormerkung nachgehen und für die unter der laufenden Nummer 4 eingetragene Hypothekenvormerkung bereits eine Löschungsbewilligung vorliegt. Diese Vormerkung wurde nachfolgend am 12. Dezember 2022 im Grundbuch gelöscht. Hinsichtlich der unter der laufenden Nummer 3 nach wie vor eingetragenen Vormerkung war vereinbart, dass sich um deren Löschung die Antragstellerin zu 2 kümmert und diese zunächst übernimmt. Gleichzeitig trat die Antragstellerin zu 1 alle Ansprüche aus der in Abteilung II zu ihren Gunsten eingetragenen Vormerkung, insbesondere den Anspruch auf Löschung der Hypothekenvormerkung samt der Vormerkung an die Antragstellerin zu 2 ab und bewilligte und beantragte deren Eintragung im Grundbuch. Für den Fall, dass die Ansprüche nicht abtretbar sein sollten, war vereinbart, dass der Geschäftsführer der Antragstellerin zu 2 sie bei der Durchsetzung der Ansprüche gegen den Berechtigten vertritt.

In § 5 Ziffer 2 des notariellen Vertrages bewilligten und beantragten die Antragstellerinnen als Beteiligte alle zur Lastenfreistellung erforderlichen Löschungen, Freigaben und Rangänderungen.

Mit Antrag vom 13. Februar 2023 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerinnen die Eintragung der Antragstellerin zu 2 als Eigentümerin und deren Eintragung als Berechtigte der in Abteilung II lfd. Nr. 1 eingetragenen Vormerkung. Dem Antrag waren notariell beglaubigte Erklärungen der Antragstellerin zu 1 und des Eigentümers des restlichen Teileigentums („Name 03“) vom 10. Mai 2022 beigefügt, mit denen jeweils dem Verkauf des im Besitz der Antragstellerin zu 1 befindlichen Teil- und Wohnungseigentums des Objekts („Adresse 01“) zugestimmt wird. In den Erklärungen wird jeweils auch auf Teil C der Teilungserklärung Bezug genommen, wonach die Zustimmung des Verwalters auf Antrag des Wohnungseigentümers durch eine Entscheidung der Eigentümerversammlung ersetzt werden könne.

Mit geändertem Antrag vom 25. April 2023 beantragten die Antragstellerinnen die Löschung der in Abteilung III lfd. Nr. 3 eingetragenen Hypothekenvormerkung und der in Abteilung II lfd. Nr. 1 eingetragenen Auflassungsvormerkung sowie weiterhin die Umschreibung des Eigentums auf die Antragstellerin zu 2. Diesem Antrag waren gleichlautende notariell beglaubigte Löschungsbewilligungen vom 13. März 2023 bzw. vom 18. Oktober 2022 von („Name 02“) und („Name 01“) beigefügt, wonach diese in ihrer Eigenschaft als Berechtigte die Löschung der bezeichneten Hypothekenvormerkung bewilligen.

Mit Zwischenverfügung vom 23. November 2023 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass den beantragten Eintragungen Hindernisse entgegenstünden. Die in § 5 Ziffer 2 des Vertrages vom 2. September 2022 enthaltene Löschungsbewilligung umfasse nicht die zu Gunsten der Antragstellerin zu 1 eingetragene Vormerkung. Es sei eine entsprechende Bewilligung vorzulegen. Die in Abteilung III lfd. Nr. 3 eingetragene Vormerkung weise als Berechtigte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus. Den eingereichten Löschungsbewilligungen lasse sich nicht entnehmen, dass die Erklärungen namens dieser Gesellschaft abgegeben worden seien. Es sei eine Löschungsbewilligung seitens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nachzureichen. Für die Umschreibung des Eigentums fehle die Zustimmung des WEG-Verwalters. Auch die Verwaltereigenschaft sei formgerecht nachzuweisen. Die vorgelegten Erklärungen der Antragstellerin zu 1 und des („Name 03“) seien ohne Bezug zur Vertragsurkunde. Eine allgemein gefasste Vorabzustimmung sei als Nachweis nicht geeignet.

In dem weiteren und mit einem Stempel versehenen Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten vom 1. Dezember 2023 hat dieser unter Bezugnahme auf die ihm von den Urkundsbeteiligten erteilte Vollmacht die Löschung der zu Gunsten der Antragstellerin zu 1 eingetragenen Vormerkung bewilligt. Hinsichtlich der Löschungserklärungen der Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt er für die Antragstellerinnen aus, sei es unschädlich, dass diese nicht ausdrücklich für die Berechtigte aufgetreten seien, weil sich aus den Umständen ergebe, dass sie nur für diese Gesellschaft handeln wollten. Er hat weiter ausgeführt, es gebe keinen Wohnungseigentumsverwalter, weil es insgesamt nur zwei Eigentümer gebe.

Ein Nachweis, dass es keinen Verwalter gebe, sei nicht erforderlich, weil die Zustimmung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters auch dann ersetze, wenn es einen Verwalter gebe.

Mit weiterer Zwischenverfügung vom 20. Dezember 2023 hat das Grundbuchamt an seiner Zwischenverfügung vom 23. November 2023 festgehalten und diese dahingehend ergänzt, dass wahlweise auch die Zustimmungserklärung des Wohnungseigentümers („Name 03“) beigebracht werden könne.

Mit Schreiben vom 9. Januar 2024 reichten die Antragstellerinnen die notariell beglaubigte Zustimmung des („Name 03“) vom 7. Dezember 2023 zu dem am 2. September 2022 beurkundeten Verkauf des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentums ein und beantragten insoweit im Wege des Teilvollzugs die Umschreibung des Eigentums, die nachfolgend am 26. Februar 2024 erfolgte. Im Übrigen legten sie gegen die Zwischenverfügung Beschwerde ein, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26. Februar 2024 nicht abgeholfen hat.

II.

Die Beschwerde der Antragstellerinnen gegen die Zwischenverfügungen vom 23. November 2023 und vom 20. Dezember 2023 ist zulässig (§§ 71 abs. 1, 73 GBO) und hat, soweit über sie nach Eintragung der Antragstellerin zu 2 als Eigentümerin noch zu entscheiden ist, auch Erfolg.

1. Die Antragstellerinnen haben, soweit mit der Zwischenverfügung vom 23. November 2023 ein Eintragungshindernis für die Umschreibung des Eigentums, nämlich die fehlende Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters, bezeichnet worden ist, gegenüber dem Grundbuchamt allein auf ihren abweichenden rechtlichen Standpunkt hingewiesen, ohne gegen diesen Teil der Zwischenverfügungen ein Rechtsmittel einzulegen. Als das Grundbuchamt mit der weiteren Zwischenverfügung vom 20. Dezember 2023 die vorangegangene Zwischenverfügung insoweit unter Ziffer 3 dahingehend ergänzt hat, dass auch die Zustimmung des weiteren Wohnungseigentümers vorgelegt werden kann, ist dies nachfolgend mit dem Schriftsatz vom 9. Januar 2024 erfolgt, woraufhin das Grundbuchamt die beantragte Eigentumsumschreibung vollzogen hat.

Die in diesem Schriftsatz daneben eingelegte Beschwerde bezieht sich damit nicht auf diesen Teil der Zwischenverfügungen, sondern allein auf den Teil der Zwischenverfügungen, mit dem das Grundbuchamt für die Löschung der Vormerkungen in Abteilung II und III die Vorlage entsprechender Bewilligungen verlangt hat.

2. Soweit das Grundbuchamt mit den Zwischenverfügungen vom 23. November 2023 und vom 20. Dezember 2023 die vorgelegten Löschungsbewilligungen der beiden Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht hat genügen lassen und die Löschung der in Abteilung II unter der laufenden Nummer 3 eingetragenen Vormerkung von der Vorlage einer Löschungsbewilligung für die eingetragene Berechtigte abhängig gemacht hat, war auf die Beschwerde hin dieser Teil (jeweils Ziffer 2) der beiden Zwischenverfügungen aufzuheben.

Die Beschwerde hat insoweit schon deswegen Erfolg, weil eine Zwischenverfügung mit diesem Inhalt bereits nicht ergehen durfte. Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung verloren gingen (BayObLG NJW-RR 2004, 1533, 1534). § 18 GBO bezieht sich daher nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (BGH, Beschluss vom 23. Mai 1958 – V ZB 12/58, BGHZ 27, 310, 313). Ein nicht mit rückwirkender Kraft zu beseitigendes Eintragungshindernis liegt unter anderem dann vor, wenn die zur Eintragung erforderliche Bewilligung des unmittelbar Betroffenen noch nicht erklärt ist (vgl. BayObLG, Rpfleger 1990, 61; NJW-RR 2004, 1533; OLG Hamm, Rpfleger 1998, 154; OLG Schleswig FGPrax 2010, 282, 283; Demharter, GBO, § 18 Rn. 12 m. w. Nachw.).

Unabhängig davon durfte die Zwischenverfügung aber auch deswegen nicht erlassen werden, weil die beiden vorgelegten Löschungsbewilligungen der nach dem Inhalt der Eintragung im Grundbuch beiden einzigen Gesellschafter der eingetragenen Berechtigten ausreichend deutlich erkennen lassen, dass sie für die eingetragene Berechtigte abgegeben worden sind. Die beiden gleichlautenden Bewilligungen vom 13. März 2023 und vom 18. Oktober 2022 nehmen ausdrücklich Bezug auf das eingetragene Recht und („Name 02“) und („Name 01“) bewilligen „als Berechtigte“ die Löschung dieses Rechts im Grundbuch. Da sie hinsichtlich des eingetragenen Rechts aber nur als Gesellschafter der eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt sind, lassen die Löschungsbewilligungen noch ausreichend erkennen, dass sie für diese zur Löschung des zu deren Gunsten eingetragenen Rechts erteilt worden sind.

3. Das Grundbuchamt hat jeweils unter Ziffer 1 der beiden Zwischenverfügungen vom 23. November 2023 und vom 20. Dezember 2023 als Eintragungshindernis für die beantragte Löschung der in Abteilung II unter der laufenden Nummer 1 eingetragenen Vormerkung das Fehlen der Löschungsbewilligung der eingetragenen Berechtigten bezeichnet, weil diese Belastung nach dem notariellen Vertrag ausdrücklich übernommen werde und deswegen von den in § 5 Ziffer 2 des Vertrages erteilten Löschungsbewilligungen nicht erfasst sei. Zur Beseitigung dieses Eintragungshindernisses ist ebenfalls die Beibringung einer entsprechenden Löschungsbewilligung aufgegeben worden.

Die Zwischenverfügung ist insoweit, entsprechend den vorstehenden Ausführungen unter Ziffer 2 zu dem Antrag auf Löschung der in Abteilung III unter der laufenden Nummer 3 eingetragenen Vormerkung aus dem gleichen Grund bereits deswegen aufzuheben, weil sie mit der fehlenden Löschungsbewilligung des von der Eintragung Betroffenen ein Eintragungshindernis aufzeigt, das nicht rückwirkend behoben werden kann.

Zudem besteht auch hier das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis nicht, weil die Löschungsbewilligung bereits in dem notariellen Vertrag vom 2. September 2022 erteilt worden ist. Nach § 1 dieses Vertrages sollte die in Abteilung II eingetragene Auflassungsvormerkung nur deswegen – vorläufig – noch nicht zur Löschung gebracht und übernommen werden, weil sie der in Abteilung III unter der laufenden Nummer 3 eingetragenen Hypothekenvormerkung im Rang vorging und zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages, im Unterschied zu der unter der laufenden Nummer 4 eingetragenen Hypothekenvormerkung, eine Löschungsbewilligung noch nicht vorlag. Die Auflassungsvormerkung sollte also nur solange eingetragen bleiben, wie dies erforderlich war, um die Löschung der genannten Hypothekenvormerkung zu bewirken.

Auf der Grundlage dieser vertraglichen Vereinbarung, die auch die Lastenfreistellung hinsichtlich aller in Abteilung III eingetragenen Hypothekenvormerkungen vorsah und nach der die Auflassungsvormerkung für die Antragstellerin zu 1 nur solange eingetragen bleiben sollte, wie dies zur Durchsetzung der Löschung der Belastung in Abteilung III erforderlich war, erfasst die in § 5 Ziffer 2 letzter Absatz des Vertrages von der Antragstellerin zu 1 erteilte Löschungsbewilligung gerade und insbesondere diese Eintragung, zumal andere Eintragungen, deren Löschung die Antragstellerin zu 1 hätte bewilligen können, im verfahrensgegenständlichen Grundbuch zu diesem Zeitpunkt nicht vorhanden waren.

4. Die Kostenfolge hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz (§ 25 Abs. 1 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Wie können wir Ihnen helfen?

Gerne können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

Notar Dr. Kotz - Beratung

Rechtstipps und Ratgeber

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!