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Zwangssicherungshypothek im Erbbaugrundbuch

KG Berlin – Az.: 1 W 35/18 – Beschluss vom 27.02.2018

Der Beschluss wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag des Beteiligten zu 2 vom 31. Juli 2017 auf Eintragung einer Sicherungshypothek in dem im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungserbbaugrundbuch zu vollziehen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 3 ist Eigentümerin des im Grundbuch von Stadt Charlottenburg Blatt 6… eingetragenen Grundstücks, das in Abt. II lfd. Nummer 1 u.a. mit dem im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungserbbaurecht belastet ist.

Mit gesiegeltem und unterschriebenem Antrag vom 31. Juli 2017 hat der Beteiligte zu 2 um Eintragung einer Sicherungshypothek über 65.495,27 EUR in dem Wohnungserbbaugrundbuch zu Gunsten des Landes Berlin ersucht. Der Beteiligte zu 2 hat mit dem Antrag das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für die Vollstreckung mitgeteilt.

Mit Verfügung vom 14. August 2017 hat das Grundbuchamt unter Fristsetzung darauf hingewiesen, es fehle die Zustimmung der Beteiligten zu 3 und mehrseitige Ersuchen seien seitenumfassend zu siegeln. Mit Beschluss vom 6. Oktober 2017 hat das Grundbuchamt den Antrag vom 31. Juli 2017 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 2 vom 22. November 2017, mit dem er zugleich eine zur UR-Nr. 8… /2… des Notars Dr. P… E… in B… beglaubigte Erklärung einer Vertreterin der Beteiligten zu 3 beigefügt hat.

Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 29. November 2017 unter Fristsetzung darauf hingewiesen, dass die Erklärung der Beteiligten zu 3 nicht ausreichend sei, weil die darin enthaltene Zustimmung zur Eintragung der Sicherungshypothek lediglich bedingt erteilt worden sei. Mit formlosem Schreiben vom 28. Dezember 2017 hat die Beteiligte zu 3 um Vollzug der Eintragung der Sicherungshypothek gebeten und “ausdrücklich erklärt, dass das Grundbuchamt die einschränkende Bedingung (…) nicht zu prüfen hat”.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 15. Februar 2018 nicht abgeholfen.

II.

1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Insbesondere ist der Beteiligte zu 2 beschwerdeberechtigt. Das sind Behörden, soweit sie nach dem Gesetz befugt sind, das Grundbuchamt um eine Eintragung nach § 38 GBO zu ersuchen (BGH, FGPrax 2013, 54, 55; Schmidt-Räntsch, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 71, Rdn. 147). Diese Befugnis des Beteiligten zu 2 folgt aus § 322 Abs. 3 S. 1 AO (Volmer, in: KEHE, Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 38 GBO, Rdn. 26).

2. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 14. August 2017 war nicht gerechtfertigt, weil die aufgezeigten Hindernisse nicht bestehen, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO. Das Grundbuchamt konnte deshalb allein wegen Ablaufs der von ihm gesetzten Frist den Antrag vom 31. Juli 2017 nicht zurückweisen, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO. Dieser ist vielmehr zu vollziehen, weil der Eintragung keine Hindernisse entgegenstehen. Dabei bei der Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Eintragungsantrags der gesamte Antrag Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens ist (Demharter, GBO, 30. Aufl., § 77, Rdn. 17), hat der Senat das Grundbuchamt entsprechend zum Vollzug des Antrags anzuweisen.

a) Grundsätzlich hat das Grundbuchamt bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek gem. §§ 866 Abs. 1, 867 ZPO sowohl die Vollstreckungsvoraussetzungen nach der ZPO als auch die Zulässigkeit der Grundbucheintragung nach den Vorschriften der GBO selbstständig zu prüfen (BGH, NJW 2001, 3627).

Ist als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart worden, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, § 5 Abs. 2 S. 1 ErbbauRG, darf die Belastung erst eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt diese Zustimmung nachgewiesen ist, § 15 ErbbauRG. Das gilt auch für die Eintragung einer Sicherungshypothek im Wege der Zwangsvollstreckung, § 8 ErbbauRG. Ein solches Zustimmungserfordernis folgt hier aus der entsprechenden Eintragung im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs.

Dem Antrag des Beteiligten zu 2 vom 31. Juli 2017 war keine Zustimmung der Beteiligten zu 3 beigefügt. Die im Namen der Beteiligten zu 3 erteilte Zustimmung vom 20. November 2017 steht dem Vollzug des Antrags im Ergebnis nicht entgegen.

b) Bei dem Antrag vom 31. Juli 2017 handelt es sich verfahrensrechtlich um ein Eintragungsersuchen im Sinne des § 38 GBO, §§ 322 Abs. 3 S. 3, 249 Abs. 1 S. 3, 252 AO. In diesem Rahmen beschränkt sich die Prüfung durch das Grundbuchamt darauf, ob das Ersuchen formgerecht, d. h. mit Unterschrift und Siegel versehen ist, § 29 Abs. 3 GBO (Demharter, a.a.O., § 38, Rdn. 68), der Betroffene gem. § 39 GBO im Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist (Demharter, a.a.O., Rdn. 65), die Bestimmungen der §§ 866 Abs. 3, 867 Abs. 2 ZPO eingehalten sind sowie die Forderungen, wegen derer die Eintragung der Zwangshypothek erfolgen soll, ausreichend bestimmt bezeichnet sind (vgl. Krause, in Meikel, a.a.O., § 38, Rdn. 53). Diese Voraussetzungen liegen hier alle vor.

aa) Insbesondere ist das Ersuchen gesiegelt und unterschrieben. Dass die beiden Blätter, aus denen es besteht, lediglich mit einer Heftklammer verbunden worden sind, ist unschädlich. § 44 S. 1 BeurkG, wonach aus mehreren Blättern bestehende Urkunden mit Schnur und Prägesiegel verbunden werden sollen, findet keine entsprechende Anwendung (OLG Zweibrücken, FGPrax 2014, 208, 209; Otto, in: Hügel, GBO, 3. Aufl. § 29, Rdn. 193). Auch eine von dem Grundbuchamt erforderte seitenumfassende Siegelung ist nicht erforderlich. Die Zusammengehörigkeit der beiden Blätter ist auch so offensichtlich. Die drei Seiten (Vorder- und Rückseite Blatt 1 und Vorderseite Blatt 2) sind durchlaufend paginiert; vor allem ergibt sich auch der auf Seite 3 aufgeführte Schuldbetrag nur aus der Summe der in der auf den Seiten 1 bis 3 aufgeführten Tabelle enthaltenen Beträge.

bb) Der Beteiligte zu 2 hat in dem Ersuchen bestätigt, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Vollstreckung vorliegen, § 322 Abs. 3 S. 2 AO. Eine Nachprüfung obliegt dem Grundbuchamt insoweit nicht, § 322 Abs. 3 S. 3 AO. Das Ersuchen ersetzt damit den ansonsten erforderlichen Antrag, §§ 13 Abs. 1 S. 1 GBO, 867 Abs. 1 S. 1 ZPO, sowie erforderliche Zustimmungserklärungen Dritter (Volmer, a.a.O., § 38 GBO, Rdn. 69). Dem Grundbuchamt gegenüber war danach die Zustimmung der Beteiligten zu 3 zur Belastung des Wohnungseigentums gem. §§ 5 Abs. 2 S. 1, 8 ErbbauRG nicht nachzuweisen. Die Verantwortung für ihr Vorliegen trägt der Beteiligte zu 2 (BGH, FGPrax 2013, 54, 55).

Lediglich bei sicherer Kenntnis des Grundbuchsamts, dass die Eintragung zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führen würde, ist das Grundbuchamt ausnahmsweise zur Zurückweisung des Ersuchens befugt (Senat, Beschluss vom 10. Dezember 2002 – 1 W 288/02 – FGPrax 2003, 56). Ein solcher Ausnahmefall ist hier schon deswegen nicht gegeben, weil die Beteiligte zu 3 selbst mit Schreiben vom 28. Dezember 2017 um Eintragung der Sicherungshypothek gebeten und klargestellt hat, dass die einschränkenden Bedingungen, unter denen die Zustimmungserklärung vom 20. November 2017 – im Innenverhältnis zum Beteiligten zu 2 – erteilt worden war, von dem Grundbuchamt – im Außenverhältnis – nicht zu prüfen sei. Dass es insoweit an der im Grundbuchverfahren ansonsten erforderlichen Form des § 29 Abs. 1 GBO fehlte, ist unbeachtlich. Es geht nicht um den Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen, sondern um die Zerstörung der Bedenken des Grundbuchamts hinsichtlich einer fehlenden Zustimmungsklärung der Beteiligten zu 3. Das Schreiben steht einer sicheren Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs bei Vollzug des Ersuchens vom 31. Juli 2017 entgegen.

 

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