Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was ist eine Zwangshypothek und wie funktioniert sie?
- Unter welchen Voraussetzungen darf eine Zwangshypothek eingetragen werden?
- Welche Rechte haben Schuldner, wenn eine Zwangshypothek unzulässig eingetragen wurde?
- Wie kann man eine Zwangshypothek verhindern oder ihre Eintragung verzögern?
- Welche Konsequenzen hat die Eintragung einer Zwangshypothek für den Schuldner?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Entscheidung des Gerichts betrifft die Eintragung einer Zwangshypothek in den Wohnungsgrundbüchern und wurde auf Antrag der Beteiligten zu 1 angefochten.
- In einem vorhergehenden Vergleich wurde ein Zahlungsplan festgelegt, der sich auf mehrere Raten erstreckte.
- Die Beteiligte zu 1 argumentierte, dass zum Zeitpunkt der Eintragung der Zwangshypothek keine Fälligkeit der weiteren Raten gegeben war.
- Das Gericht wies das Grundbuchamt an, einen Widerspruch gegen die Eintragung der Sicherungshypothek vorzunehmen.
- Die Entscheidung basierte darauf, dass die Forderung zum Zeitpunkt der Hypothekeneintragung nicht fällig war, was einen rechtlichen Fehler darstellt.
- Das Gericht stellte fest, dass mit der Erteilung einer Vollstreckungsklausel die Vorschriften bezüglich der Fälligkeit der Forderung nicht mehr greifen.
- Die finanzielle Verantwortung für die Verfahrenkosten wurde der Beteiligten zu 1 erlassen, und bereits geleistete Kosten sind zurückzuerstatten.
- Durch den Beschluss wurde der Schutz von Schuldnern vor einer vorschnellen Eintragung einer Zwangshypothek gestärkt.
- Der Fall verdeutlicht die Notwendigkeit, die Fälligkeit von Forderungen klar nachzuweisen, bevor Zwangshypotheken eingetragen werden können.
- Die Entscheidung hat potenziell Folgen für zukünftige Vollstreckungsverfahren und deren Handhabung im Grundbuchrecht.
Der Fall vor Gericht
Zwangshypothek nach Vergleich: Unzulässige vorzeitige Eintragung
Das Oberlandesgericht München befasste sich in einem Fall mit der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nach einem gerichtlichen Vergleich. Die Beteiligte zu 1 hatte sich in einem Rechtsstreit vor dem Landgericht verpflichtet, an den Beteiligten zu 2 einen Betrag von 300.000 Euro in vier Raten zu zahlen. Der Vergleich enthielt eine Ratenzahlungs- und Verfallklausel, wonach bei Zahlungsverzug der gesamte Restbetrag sofort fällig werden sollte.
Vorzeitige Beantragung der Zwangshypothek
Noch bevor die erste Rate fällig wurde, beantragte der Beteiligte zu 2 die Eintragung einer verteilten Zwangshypothek über 250.000 Euro auf zwei Wohnungen der Beteiligten zu 1. Das Grundbuchamt trug die Hypotheken am 3. Juni 2015 ein. Die Beteiligte zu 1 legte dagegen Beschwerde ein mit dem Ziel, die Eintragungen löschen zu lassen.
Prüfung der Fälligkeit durch das Vollstreckungsorgan
Das OLG München stellte klar, dass das Grundbuchamt als Vollstreckungsorgan die Fälligkeit der Forderung hätte prüfen müssen. Nach § 751 Abs. 1 ZPO darf die Zwangsvollstreckung bei kalendermäßig bestimmten Ansprüchen erst beginnen, wenn der Kalendertag abgelaufen ist. Im vorliegenden Fall war zum Zeitpunkt der Eintragung nicht einmal die erste Rate fällig. Zudem hatte der Gläubiger sogar zugestanden, dass die erste Rate pünktlich gezahlt wurde.
Unwirksamkeit der eingetragenen Hypothek
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die eingetragene Zwangshypothek zunächst unwirksam ist. Zwar entsteht eine Sicherungshypothek grundsätzlich mit der Eintragung, jedoch führt das Fehlen vollstreckungsrechtlicher Voraussetzungen zu ihrer Unwirksamkeit. Diese kann zwar später noch geheilt werden, wenn die Fälligkeit eintritt. Zum maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung war die Hypothek jedoch nicht wirksam.
Eintragung eines Amtswiderspruchs angeordnet
Das OLG München wies das Grundbuchamt an, gegen die Eintragung der Zwangshypotheken von Amts wegen einen Widerspruch einzutragen. Dies soll die Unrichtigkeit des Grundbuchs kenntlich machen, da eine Divergenz zwischen der eingetragenen und der tatsächlichen Rechtslage besteht. Der Widerspruch verhindert einen gutgläubigen Erwerb der Hypothek durch Dritte.
Bedeutung für Schuldner und Gläubiger
Der Fall verdeutlicht die Wichtigkeit der genauen Beachtung von Fälligkeitsterminen bei der Vollstreckung aus Vergleichen mit Ratenzahlungsvereinbarungen. Schuldner können sich darauf verlassen, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen erst nach Eintritt der vereinbarten Fälligkeiten zulässig sind. Gläubiger müssen hingegen sorgfältig prüfen, ab welchem Zeitpunkt sie Vollstreckungsmaßnahmen einleiten können, um nicht Gefahr zu laufen, dass diese für unwirksam erklärt werden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des OLG München unterstreicht die strikte Beachtung von Fälligkeitsterminen bei der Eintragung von Zwangshypotheken. Das Gericht stellt klar, dass Vollstreckungsorgane die Fälligkeit der Forderung prüfen müssen, bevor sie Vollstreckungsmaßnahmen einleiten. Eine vorzeitige Eintragung einer Zwangshypothek führt zu deren Unwirksamkeit, auch wenn sie später durch Eintritt der Fälligkeit geheilt werden kann. Diese Entscheidung stärkt den Schutz von Schuldnern vor verfrühten Vollstreckungsmaßnahmen und mahnt Gläubiger zur sorgfältigen Prüfung der Vollstreckungsvoraussetzungen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Schuldner, der mit einer Zwangshypothek konfrontiert ist, gibt Ihnen dieses Urteil wichtige Rechte. Es stärkt Ihren Schutz vor voreiliger Vollstreckung. Selbst wenn ein Gläubiger eine Zwangshypothek auf Ihr Eigentum eintragen lässt, bevor die vereinbarten Zahlungen fällig sind, ist diese zunächst unwirksam. Das Grundbuchamt muss die Fälligkeit Ihrer Schuld prüfen, bevor es eine Zwangshypothek einträgt. Halten Sie sich an Ihre Zahlungsvereinbarungen, können Sie die Vollstreckung abwenden. Wurde eine Zwangshypothek zu früh eingetragen, haben Sie das Recht, einen Amtswiderspruch eintragen zu lassen. Dies schützt Sie vor möglichen negativen Folgen einer unberechtigten Eintragung.
FAQ – Häufige Fragen
Zwangshypothek und Fälligkeit sind komplexe Themen, die viele Fragen aufwerfen. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um diese Themengebiete. Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen fundiertes und verständliches Wissen, das Ihnen hilft, sich in dieser Angelegenheit zurechtzufinden.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist eine Zwangshypothek und wie funktioniert sie?
- Unter welchen Voraussetzungen darf eine Zwangshypothek eingetragen werden?
- Welche Rechte haben Schuldner, wenn eine Zwangshypothek unzulässig eingetragen wurde?
- Wie kann man eine Zwangshypothek verhindern oder ihre Eintragung verzögern?
- Welche Konsequenzen hat die Eintragung einer Zwangshypothek für den Schuldner?
Was ist eine Zwangshypothek und wie funktioniert sie?
Eine Zwangshypothek ist ein rechtliches Instrument zur Sicherung von Geldforderungen, das im deutschen Zivilrecht verankert ist. Sie ermöglicht es einem Gläubiger, seine Forderung gegen einen Schuldner durch Eintragung einer Hypothek auf dessen Grundstück abzusichern. Dies geschieht ohne die Zustimmung des Schuldners und basiert auf einem vollstreckbaren Titel, wie etwa einem rechtskräftigen Gerichtsurteil.
Der Prozess der Eintragung einer Zwangshypothek beginnt, wenn ein Gläubiger einen vollstreckbaren Titel gegen den Schuldner erwirkt hat. Mit diesem Titel kann der Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek stellen. Das Gericht prüft den Antrag und ordnet bei Erfüllung aller Voraussetzungen die Eintragung der Zwangshypothek im Grundbuch an.
Die Zwangshypothek wird im Grundbuch des Schuldners eingetragen und belastet dessen Grundstück. Sie sichert die Forderung des Gläubigers, indem sie ihm ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück einräumt, falls der Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht erfüllt. Der Gläubiger erhält dadurch eine stärkere Position, da er im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks vorrangig aus dem Erlös befriedigt wird.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Eintragung einer Zwangshypothek nicht automatisch zur Zwangsversteigerung des Grundstücks führt. Sie dient zunächst als Druckmittel und Sicherheit für den Gläubiger. Der Schuldner behält weiterhin das Eigentum an seinem Grundstück und kann es nutzen oder verkaufen. Allerdings bleibt die Zwangshypothek bestehen, bis die zugrundeliegende Forderung beglichen ist.
Die Funktionsweise der Zwangshypothek lässt sich an einem Beispiel verdeutlichen: Ein Handwerker hat Renovierungsarbeiten an einem Haus durchgeführt, wurde aber vom Eigentümer nicht bezahlt. Nach einem erfolgreichen Gerichtsverfahren erwirkt der Handwerker ein Urteil über die ausstehende Summe. Mit diesem Titel kann er nun eine Zwangshypothek auf das renovierte Haus eintragen lassen, um seine Forderung abzusichern.
Das Grundbuchamt prüft bei der Eintragung einer Zwangshypothek bestimmte formelle Voraussetzungen. Dazu gehört die Prüfung des vollstreckbaren Titels und die Höhe der einzutragenden Forderung. Auch wird geprüft, ob der Schuldner tatsächlich Eigentümer des betreffenden Grundstücks ist. Das Grundbuchamt hat jedoch keine Befugnis, die inhaltliche Richtigkeit des Titels oder etwaige Einwendungen des Schuldners zu überprüfen.
Die Zwangshypothek unterscheidet sich von einer freiwillig bestellten Hypothek dadurch, dass sie ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers eingetragen wird. Sie ist ein Mittel der Zwangsvollstreckung und dient dazu, die Position des Gläubigers zu stärken und den Druck auf den Schuldner zur Begleichung seiner Schuld zu erhöhen.
Für den Schuldner hat die Eintragung einer Zwangshypothek erhebliche Konsequenzen. Sie kann seine Kreditwürdigkeit beeinträchtigen und zukünftige Finanzierungen erschweren. Zudem kann sie den Wert des Grundstücks mindern, da potenzielle Käufer durch die bestehende Belastung abgeschreckt werden könnten.
Der Gläubiger muss beachten, dass die Eintragung einer Zwangshypothek mit Kosten verbunden ist, die er zunächst selbst tragen muss. Diese Kosten können jedoch als Teil der Vollstreckungskosten vom Schuldner zurückgefordert werden.
Unter welchen Voraussetzungen darf eine Zwangshypothek eingetragen werden?
Eine Zwangshypothek darf nur unter streng definierten rechtlichen Voraussetzungen eingetragen werden. Grundlegend muss eine vollstreckbare Geldforderung gegen den Grundstückseigentümer vorliegen. Diese Forderung muss durch einen Vollstreckungstitel, wie beispielsweise ein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder einen gerichtlichen Vergleich, belegt sein.
Die Forderung, für die die Zwangshypothek eingetragen werden soll, muss fällig sein. Das bedeutet, der Zahlungstermin muss bereits verstrichen sein, ohne dass der Schuldner seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist. Die Prüfung der Fälligkeit obliegt dem zuständigen Vollstreckungsorgan, in der Regel dem Gerichtsvollzieher.
Ein weiteres zwingendes Kriterium ist, dass der Gläubiger einen Antrag auf Eintragung der Zwangshypothek beim zuständigen Amtsgericht stellt. Diesem Antrag muss eine vollstreckbare Ausfertigung des Vollstreckungstitels beigefügt werden.
Das Grundbuchamt prüft bei der Eintragung einer Zwangshypothek nicht die materiell-rechtlichen Voraussetzungen des Anspruchs. Es beschränkt sich auf die formelle Prüfung der vorgelegten Unterlagen. Allerdings überprüft das Grundbuchamt, ob der im Vollstreckungstitel genannte Schuldner auch tatsächlich als Eigentümer des betreffenden Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist.
Die Höhe der einzutragenden Zwangshypothek muss mindestens 750 Euro betragen. Dies dient dazu, unverhältnismäßige Belastungen des Grundstücks für geringfügige Forderungen zu vermeiden.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Zwangshypothek nur dann eingetragen werden kann, wenn das betreffende Grundstück im Alleineigentum des Schuldners steht oder wenn bei Miteigentum alle Miteigentümer Schuldner der Forderung sind.
In bestimmten Fällen kann die Eintragung einer Zwangshypothek auch dann erfolgen, wenn der Vollstreckungstitel eine Ratenzahlungsvereinbarung oder eine Verfallklausel enthält. Das Grundbuchamt prüft in solchen Fällen nicht, ob die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Gesamtforderung tatsächlich eingetreten sind.
Für den Schuldner ist es essenziell zu wissen, dass er gegen die Eintragung einer Zwangshypothek Rechtsmittel einlegen kann, wenn er der Meinung ist, dass die rechtlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Forderung bereits beglichen wurde oder wenn Einwendungen gegen die Vollstreckbarkeit des Titels bestehen.
Welche Rechte haben Schuldner, wenn eine Zwangshypothek unzulässig eingetragen wurde?
Schuldner verfügen über mehrere rechtliche Möglichkeiten, gegen eine unzulässig eingetragene Zwangshypothek vorzugehen. Das primäre Recht besteht in der Einlegung einer Beschwerde gegen die Eintragung der Zwangshypothek. Diese Beschwerde ist beim zuständigen Grundbuchamt einzureichen. Die Frist für die Einlegung der Beschwerde beträgt in der Regel zwei Wochen ab Kenntnis von der Eintragung.
Ein weiteres wichtiges Recht des Schuldners ist der Antrag auf Löschung der unzulässig eingetragenen Zwangshypothek. Dieser Antrag kann direkt beim Grundbuchamt gestellt werden. Der Schuldner muss dabei die Gründe für die Unzulässigkeit der Eintragung darlegen und nachweisen.
In Fällen, in denen das Grundbuchamt die Beschwerde zurückweist, steht dem Schuldner das Recht zu, weitere Rechtsmittel einzulegen. Dies kann eine Beschwerde beim zuständigen Oberlandesgericht sein.
Schuldner haben zudem das Recht auf Schadensersatz, wenn ihnen durch die unzulässige Eintragung ein Schaden entstanden ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn aufgrund der Zwangshypothek ein geplanter Verkauf der Immobilie scheitert oder sich verzögert.
Ein oft übersehenes, aber wichtiges Recht ist die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Grundakten. Schuldner können beim Grundbuchamt Einsicht in die relevanten Unterlagen beantragen, um die Grundlage der Eintragung zu überprüfen.
In bestimmten Fällen kann der Schuldner auch einen Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung stellen. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn die Zwangshypothek als Grundlage für weitere Vollstreckungsmaßnahmen dienen soll.
Es ist zu beachten, dass das Grundbuchamt bei der Eintragung einer Zwangshypothek bestimmte Prüfpflichten hat. Dazu gehört unter anderem die Prüfung von Ratenzahlungs- und Verfallklauseln. Sollte das Grundbuchamt diese Prüfung nicht ordnungsgemäß durchgeführt haben, kann dies ein Grund für die Unzulässigkeit der Eintragung sein.
Schuldner haben außerdem das Recht, Einwendungen gegen die Forderung zu erheben, die der Zwangshypothek zugrunde liegt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Forderung bereits beglichen wurde oder verjährt ist.
In komplexen Fällen steht dem Schuldner das Recht zu, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen. Dies kann durch eine Feststellungsklage geschehen, mit der die Unzulässigkeit der Zwangshypothek gerichtlich festgestellt werden soll.
Schließlich haben Schuldner das Recht auf Information und Beratung. Sie können sich an Schuldnerberatungsstellen oder spezialisierte Rechtsanwälte wenden, um ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten im Detail zu besprechen.
Wie kann man eine Zwangshypothek verhindern oder ihre Eintragung verzögern?
Eine Zwangshypothek stellt für Schuldner eine ernsthafte Bedrohung dar, da sie dem Gläubiger weitreichende Rechte an einer Immobilie einräumt. Es existieren jedoch mehrere Möglichkeiten, um die Eintragung einer Zwangshypothek zu verhindern oder zumindest zu verzögern.
Die effektivste Methode zur Verhinderung einer Zwangshypothek ist die vollständige Begleichung der ausstehenden Forderung. Durch die Zahlung des geschuldeten Betrags entfällt die Grundlage für die Eintragung einer Zwangshypothek. Schuldner sollten daher alle verfügbaren finanziellen Mittel ausschöpfen, um die Forderung zu begleichen.
Ist eine sofortige vollständige Zahlung nicht möglich, kann die Verhandlung eines Ratenzahlungsplans mit dem Gläubiger eine praktikable Alternative darstellen. Ein solcher Plan ermöglicht es dem Schuldner, die Forderung in kleineren, regelmäßigen Beträgen abzutragen. Wichtig ist hierbei, dass der vereinbarte Ratenzahlungsplan schriftlich fixiert und von beiden Parteien unterzeichnet wird. Dies schafft Rechtssicherheit und kann als Grundlage dienen, um die Eintragung einer Zwangshypothek abzuwenden.
Eine weitere Option besteht in der Anfechtung der Eintragung der Zwangshypothek. Hierbei ist zu beachten, dass die Anfechtung innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen muss und nur unter bestimmten Voraussetzungen Erfolg haben kann. Mögliche Anfechtungsgründe können formale Fehler im Eintragungsverfahren, eine fehlerhafte Berechnung der Forderungshöhe oder die Verjährung der zugrundeliegenden Forderung sein.
Schuldner können auch versuchen, die Eintragung der Zwangshypothek durch Einlegung von Rechtsmitteln zu verzögern. Dies verschafft Zeit, um alternative Lösungen zu finden oder die finanziellen Mittel zur Begleichung der Forderung aufzubringen. Es ist jedoch zu beachten, dass eine solche Verzögerungstaktik rechtliche Konsequenzen haben kann und sorgfältig abgewogen werden sollte.
Eine präventive Maßnahme besteht darin, frühzeitig das Gespräch mit dem Gläubiger zu suchen und gemeinsam Lösungen zu erarbeiten. Oftmals sind Gläubiger an einer einvernehmlichen Lösung interessiert, da auch für sie die Eintragung einer Zwangshypothek mit Kosten und Aufwand verbunden ist.
In bestimmten Fällen kann auch die Prüfung der Forderung auf ihre Rechtmäßigkeit hin sinnvoll sein. Sollten Zweifel an der Höhe oder Berechtigung der Forderung bestehen, kann dies als Argument gegen die Eintragung einer Zwangshypothek vorgebracht werden.
Grundsätzlich ist zu beachten, dass das Grundbuchamt bei der Eintragung einer Zwangshypothek bestimmte formale Voraussetzungen prüft. Dies betrifft insbesondere die Vollstreckbarkeit des Titels und die Einhaltung gesetzlicher Fristen. Eine genaue Kenntnis dieser Voraussetzungen kann Schuldnern helfen, mögliche Ansatzpunkte zur Verhinderung oder Verzögerung der Eintragung zu identifizieren.
Schuldner sollten sich bewusst sein, dass die Verhinderung oder Verzögerung einer Zwangshypothek in der Regel nur eine temporäre Lösung darstellt. Langfristig ist es ratsam, die zugrundeliegende finanzielle Situation zu adressieren und eine nachhaltige Lösung zur Begleichung der Schulden zu finden.
Welche Konsequenzen hat die Eintragung einer Zwangshypothek für den Schuldner?
Die Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch hat für den Schuldner erhebliche rechtliche und finanzielle Auswirkungen. Eine Zwangshypothek sichert die Forderung des Gläubigers ab und belastet die Immobilie des Schuldners. Dies bedeutet, dass der Gläubiger ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück erhält, falls der Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht erfüllt.
Der Schuldner verliert durch die Eintragung der Zwangshypothek die uneingeschränkte Verfügungsgewalt über seine Immobilie. Er kann das Grundstück zwar weiterhin nutzen und bewohnen, jedoch ist eine Veräußerung oder weitere Belastung des Grundstücks nur noch mit Zustimmung des Gläubigers möglich. Dies schränkt die wirtschaftliche Handlungsfreiheit des Schuldners erheblich ein.
Eine weitere Konsequenz ist die Beeinträchtigung der Kreditwürdigkeit des Schuldners. Die Eintragung einer Zwangshypothek wird von Banken und anderen Kreditgebern als negatives Signal gewertet. Dies kann dazu führen, dass der Schuldner in Zukunft Schwierigkeiten hat, weitere Kredite zu erhalten oder günstige Konditionen auszuhandeln.
Im schlimmsten Fall kann die Zwangshypothek zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen. Wenn der Schuldner seine Verbindlichkeiten weiterhin nicht begleicht, hat der Gläubiger das Recht, die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu beantragen. Dies kann den Verlust des Eigenheims für den Schuldner bedeuten.
Die Eintragung einer Zwangshypothek ist auch mit Kosten verbunden, die der Schuldner zu tragen hat. Dazu gehören Gerichtskosten, Grundbuchgebühren und möglicherweise Anwaltskosten. Diese zusätzlichen finanziellen Belastungen verschärfen die ohnehin schon angespannte Situation des Schuldners.
Es ist wichtig zu beachten, dass das Grundbuchamt bei der Eintragung einer Zwangshypothek bestimmte Prüfungen vornimmt. Dabei wird unter anderem geprüft, ob Ratenzahlungs- und Verfallklauseln vorliegen und ob diese rechtmäßig sind. Dies dient dem Schutz des Schuldners vor unangemessenen Benachteiligungen.
Die Eintragung einer Zwangshypothek kann auch psychologische Auswirkungen auf den Schuldner haben. Die Belastung des eigenen Grundstücks und die damit verbundene Unsicherheit können zu erheblichem Stress und Zukunftsängsten führen.
Für den Schuldner ist es ratsam, bei drohender Eintragung einer Zwangshypothek aktiv zu werden. Er sollte versuchen, mit dem Gläubiger eine Einigung zu erzielen, beispielsweise durch Aushandeln eines Zahlungsplans. Dadurch können möglicherweise die Eintragung der Zwangshypothek und deren Konsequenzen noch abgewendet werden.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Zwangssicherungshypothek: Eine besondere Form der Hypothek, die nicht aufgrund eines Kreditvertrags, sondern zur Sicherung einer bestehenden Forderung eingetragen wird. Sie dient dem Gläubiger als Sicherheit für den Fall, dass der Schuldner seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt.
- Vergleich: Eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, um einen Rechtsstreit außergerichtlich beizulegen. Im Vergleich werden die Rechte und Pflichten der Parteien festgelegt, oft auch Zahlungsmodalitäten.
- Ratenzahlungs- und Verfallsklausel: Eine Vertragsklausel, die regelt, wie eine Schuld in Raten abbezahlt wird und unter welchen Bedingungen der gesamte noch offene Betrag sofort fällig wird (Verfall).
- Vollstreckungsorgan: Eine staatliche Behörde oder Stelle, die für die Durchführung der Zwangsvollstreckung zuständig ist. Im Falle einer Zwangshypothek ist dies in der Regel das Grundbuchamt.
- Amtswiderspruch: Ein vom Grundbuchamt selbst eingetragener Widerspruch gegen eine bestehende Eintragung im Grundbuch, um eine Unrichtigkeit zu kennzeichnen.
- Gutgläubiger Erwerb: Der Erwerb eines Rechts durch eine Person, die davon ausgeht, dass der Veräußerer auch der rechtmäßige Eigentümer ist. Im Falle einer Zwangshypothek würde dies bedeuten, dass ein Dritter die Hypothek erwirbt, ohne von ihrer Unwirksamkeit zu wissen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 751 Abs. 1 ZPO (Fälligkeit kalendermäßig bestimmter Ansprüche): Diese Vorschrift besagt, dass die Zwangsvollstreckung bei Ansprüchen, die an einen bestimmten Kalendertag geknüpft sind, erst beginnen darf, wenn dieser Tag abgelaufen ist. Im vorliegenden Fall war die Zwangshypothek vor Fälligkeit der ersten Rate beantragt und eingetragen worden, was gegen diese Vorschrift verstößt.
- § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO (Amtswiderspruch): Diese Vorschrift ermöglicht es dem Grundbuchamt, von Amts wegen einen Widerspruch gegen eine Eintragung einzutragen, wenn das Grundbuch durch diese Eintragung unrichtig geworden ist. Im vorliegenden Fall wurde die Zwangshypothek zu Unrecht eingetragen, da die Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung noch nicht erfüllt waren, was das Grundbuch unrichtig machte und einen Amtswiderspruch rechtfertigte.
- § 71 Abs. 2 GBO (Beschwerde gegen Eintragungen): Diese Vorschrift regelt das Rechtsmittel der Beschwerde gegen Eintragungen im Grundbuch. Im vorliegenden Fall legte die Schuldnerin Beschwerde gegen die Eintragung der Zwangshypothek ein, da diese zu Unrecht erfolgt war.
- § 800 Abs. 1 ZPO (Arrest): Diese Vorschrift regelt den Arrest als Sicherungsmaßnahme zur Sicherung einer Geldforderung. Im vorliegenden Fall hätte der Gläubiger anstelle der Zwangshypothek einen Arrest beantragen können, um seine Forderung zu sichern, da die Voraussetzungen für die Zwangshypothek noch nicht erfüllt waren.
- § 1114 BGB (Grundpfandrechte): Diese Vorschrift regelt die Entstehung von Grundpfandrechten, zu denen auch die Zwangshypothek gehört. Im vorliegenden Fall entstand die Zwangshypothek zwar mit der Eintragung, war aber zunächst unwirksam, da die Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung noch nicht erfüllt waren.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 199/15 – Beschluss vom 17.07.2015
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I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird das Amtsgericht München – Grundbuchamt – angewiesen, gegen die in den Wohnungsgrundbüchern von Solln Bl. 17153 (Abt. III/ 6) und Bl. 17584 (Abt. III/4) am 3. Juni 2015 vorgenommene Eintragung einer verteilten Zwangssicherungshypothek von je 125.000 € zugunsten der Beteiligten zu 1 von Amts wegen einen Widerspruch einzutragen.
II. Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.
III. Von einer Kostenerhebung im Beschwerdeverfahren wird abgesehen. Die Kostenhaftung der Beteiligten zu 1 als Vollstreckungsschuldnerin entfällt; geleistete Kosten sind zurückzuerstatten.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 und 2 schlossen in einem Rechtsstreit vor dem Landgericht am 5.2.2015 folgenden Vergleich:
I. Die Beklagte (= Beteiligte zu 1) zahlt an den Kläger (= Beteiligter zu 2) zur Beendigung des Rechtsstreits ohne Anerkennung einer Rechtspflicht einen Betrag von 300.000 €.
Der Beklagten wird nachgelassen, diesen Betrag in vier Raten von mindestens 50.000,- €, fällig jeweils zum 30.04.2015, 31.07.2015, 31.10.2015 und 31.01.2016 zu bezahlen. Der Differenzbetrag zwischen den ersten drei Raten und dem Gesamtbetrag, somit wenigstens 150.000 € ist zum 31.01.2016 fällig.
Kommt die Beklagte mit einer Rate oder einem Teil einer Rate 10 Tage in Rückstand, wird der noch fällige Betrag zum Gesamtbetrag von 300.000 € zur sofortigen Zahlung fällig.
II. …
III. …
IV. …
Die Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch als Eigentümerin zweier Wohnungen (Wohnung im EG, Keller Nr. 2; Wohnung samt Kellerabteil Nr. 7) eingetragen. Am 17.4./3.6.2015 beantragte der Beteiligte zu 2 unter Vorlage einer ihm am 25.2.2015 erteilten vollstreckbaren Ausfertigung des gerichtlichen Vergleichs nebst Zustellnachweis (27.3.2015), zu seinen Gunsten in den Grundbüchern des Wohnungseigentums für eine aktuell bestehende Restforderung in Höhe von 250.000 € eine verteilte Zwangshypothek zu je 125.000 € einzutragen. Dem hat das Grundbuchamt am 3.6.2015 durch Eintrag (Abt. III/6 bzw. III/4) entsprochen.
Gegen die Eintragung der verteilten Hypothek richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 vom 18.6.2015 mit dem Antrag, die jeweils eingetragene Hypothek zu löschen, hilfsweise gegen die Eintragung gemäß § 53 GBO einen Amtswiderspruch einzutragen. Sie bringt vor, die erste am 30.4.2015 fällige Rate von 50.000 € sei pünktlich bezahlt worden; die weiteren vergleichsweise geschuldeten Zahlungen seien zum Zeitpunkt der Eintragung noch nicht fällig gewesen. Die Sicherungshypothek habe deshalb wegen § 751 Abs. 1 ZPO nicht eingetragen werden dürfen.
Das hat mit Beschluss vom 25.6.2015 nicht abgeholfen. Die Rechtspflegerin meint, zulässig sei überhaupt nur die beschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 2 GBO, also allenfalls mit dem Ziel, einen Amtswiderspruch einzutragen. Indessen sei hier ein Nachweis der Fälligkeit der Forderung nicht zu erbringen gewesen. Zum Vergleich sei am 25.2.2015 die Vollstreckungsklausel erteilt worden und hätte auch erteilt werden dürfen. Dann aber habe das als Vollstreckungsorgan die Vorschrift des § 751 Abs. 1 ZPO nicht mehr zu beachten.
II.
Das Rechtsmittel der anwaltlich vertretenen Beteiligten zu 1 (§ 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) als Vollstreckungsschuldnerin gegen die in den beiden Grundbüchern getroffenen Maßnahmen ist beim formgerecht eingelegt (§ 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO). Es ist als – unbefristete – (Grundbuch-)Beschwerde (BayObLGZ 1975, 398/402) gegen die Eintragung aber nur mit dem Ziel zulässig, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen (§ 71 Abs. 2 GBO). Denn an die Eintragung könnte sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 8 mit Rn. 37; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 135). Das gilt auch, soweit das als Vollstreckungsorgan tätig geworden ist (BayObLGZ 1983, 187/188; Demharter § 71 Rn. 51).
Im Ergebnis erweist sich das Rechtsmittel als begründet.
1. Mit dem primären Ziel, die Eintragungen wegen inhaltlicher Unzulässigkeit zu löschen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO), kann die Beteiligte zu 1 allerdings nicht durchdringen. Denn inhaltlich unzulässig – d. h., das eingetragene Recht kann mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen (zum Begriff BGH FGPrax 2015, 101 Rn. 13; BayObLG Rpfleger 1986, 372; Demharter § 53 Rn. 42; Hügel/Holzer § 53 Rn. 56) – ist die Eintragung nicht. Eine Missachtung von Bedingungen für den Vollstreckungsbeginn hat keinen Einfluss auf die materielle Wirkung des verlautbarten Rechts (siehe auch zu 2. b).
2. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO setzt voraus, dass das unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften die Eintragung vorgenommen hat (a), durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (b).
a) Anders als das Grundbuchamt meint, bot und bietet der vorgelegte Titel aktuell keine Grundlage für die Eintragung der verteilten Zwangshypothek.
(1) Nach § 751 Abs. 1 ZPO darf die Zwangsvollstreckung, wenn die Geltendmachung des Anspruchs von dem Eintritt eines Kalendertags abhängt, nur beginnen, wenn der Kalendertag abgelaufen ist. Die Vorschrift wendet sich an das jeweilige Vollstreckungsorgan und verlangt eine diesbezügliche, in der Regel unproblematische Prüfung (Zöller/Stöber ZPO 30. Aufl. § 751 Rn. 1). Denn die Vollstreckungsklausel selbst darf bereits vor Ablauf erteilt werden (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 73. Aufl. § 751 Rn. 3; Zöller/Stöber a. a. O.; auch Seiler in Thomas/Putzo ZPO 36. Aufl. § 726 Rn. 2; § 751 Rn. 1).
(2) Die im Titel vereinbarte Ratenzahlungs- und Verfallklausel ist – wie üblich (vgl. Münzberg Rpfleger 1997, 413) – dahingehend auszulegen, dass der Schuldnerin auf ein an sich bereits fälliges Kapital (300.000 €) Ratenzahlung gestattet wird, aber nur solange, wie diese sich vertragsgemäß verhält, d. h. die vereinbarten Raten pünktlich zahlt. Der Schuldner soll bei einer solchen Klausel also die Vollstreckung des Kapitals bis zum jeweils nächsten Fälligkeitstermin abwenden dürfen. Dass die (Gesamt-)Forderung sogleich mit Vergleichsabschluss vollstreckbar sein solle, ist dem Titel hingegen nicht zu entnehmen. Die Gestaltung ist für den Gläubiger nichtsdestoweniger insofern günstig, als ihn keine Beweislast für den Verzug und damit auch nicht für die Gesamtfälligkeit trifft (weshalb auch § 726 ZPO nicht gilt; Münzberg a. a. O.). Das bedeutet weiter, dass das Gesamtkapital erst nach dem Tag des Fälligkeitstermins der ersten Rate unter Beachtung der Rückstandsklausel vollstreckt werden darf (Hügel/Wilsch Zwangssicherungshypothek Rn. 59) und dass jedenfalls vor deren Fälligkeit ein Verzug nicht eintreten kann.
Indessen steht dem grundsätzlich nicht entgegen, den Antrag schon vor dem Ablauf des Kalendertags zu stellen, von dessen Eintritt die Geltendmachung des Anspruchs abhängig ist. Die Vollstreckung darf nur nicht schon vorher beginnen (Münzberg in Stein/Jonas ZPO 22. Aufl. §751 Rn. 1).
(3) Auch wenn demnach grundsätzlich mit der Vollstreckung jedenfalls eines Teilbetrags nach dem 30.4.2015 (Fälligkeit der ersten Rate) begonnen werden durfte, ist doch zu beachten, dass der Gläubiger (Beteiligter zu 2) ausdrücklich – nicht nur durch die Beschränkung auf eine um die erste Rate reduzierte Summe – die (wenn auch „äußerst ratenweise“) Tilgung der ersten Rate im Schriftsatz vom 27.4.2015, also vor dem Fälligkeitstermin (30.4.2015), zugestanden hat. Unstreitige Erfüllung kann (und muss) aber – auch wenn der Erfüllungseinwand des Schuldners sonst dem Verfahren nach §§ 767, 769 ZPO vorbehalten bliebe – berücksichtigt werden (Senat vom 4.5.2015, 34 Wx 131/15 juris Rn. 10 m. w. N.). Das würde für die Vollstreckung auf der Grundlage des gegenständlichen Titels bedeuten, dass eine solche frühestens mit Ablauf des Kalendertags, der für die Fälligkeit der zweiten Rate bestimmt ist, unter weiterer Berücksichtigung der Rückstandsklausel zulässig gewesen wäre.
b) Soweit die Gläubigerseite im Antragsverfahren unter Hinweis namentlich auf die Rechtsprechung des Landgerichts Wiesbaden (Rpfleger 1987, 118) die Ansicht vertreten hat, das Vollstreckungsorgan sei einer kalendertagsbestimmten Fälligkeitsprüfung (§ 751 Abs. 1 ZPO) enthoben, gilt dies hier nicht. Denn dass sich die Schuldnerin vergleichsweise darüber hinaus der Vollstreckung unbedingt, also unter Verzicht auf eine entsprechende Prüfung durch das Vollstreckungsorgan (siehe Zöller/Stöber § 751 Rn. Rn. 8, § 750 Rn. 22), unterworfen hätte, ergibt sich aus dem Titel nicht.
b) Die Eintragung eines Amtswiderspruchs setzt weiter die – fortbestehende – Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus. Notwendig ist demnach eine Divergenz zwischen der im Grundbuch verlautbarten und der in Wahrheit vorhandenen Rechtslage (Hügel/Holzer § 53 Rn. 25). Zwar entsteht die Sicherungshypothek als Grundstücksrecht grundsätzlich bereits mit ihrer Eintragung (§ 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO); ein verfahrensrechtlicher Mangel, der auch im Fehlen vollstreckungsrechtlicher Voraussetzungen zu sehen ist (Demharter Anhang zu § 44 Rn. 67), führt regelmäßig nicht zur Nichtigkeit, namentlich dann nicht, wenn der Mangel noch heilbar ist (Zöller/Stöber § 751 Rn. 8; Seiler in Thomas/Putzo § 751 Rn. 1), also hier die fehlende Fälligkeit noch eintreten kann. Allerdings ist die Sicherungshypothek dann zunächst unwirksam, kann aber mit Behebung des Mangels bzw. mit Eintritt der Fälligkeit noch wirksam werden (OLG Hamm Rpfleger 1983, 393; NJW-RR 1998, 87/88; MüKo/Eickmann ZPO 4. Aufl. § 867 Rn. 51; Hk-ZPO/Kindl 6. Aufl. § 867 Rn. 18). Im gegenwärtigen, maßgeblichen (§ 77 GBO; Hügel/Kramer § 77 Rn. 32) Zeitpunkt ist die eingetragene verteilte Hypothek aber unwirksam. Ob sie später noch – z. B. allein nach Ablauf der für die zweite Rate bestimmten Frist (Münzberg Rpfleger 1997, 413/415) oder auch zu den kalendermäßig festgelegten Folgezeitpunkten – ganz oder teilweise wirksam werden kann, spielt an dieser Stelle keine Rolle.
3. Auch wenn die Beteiligte zu 2 mit Ihrem Rechtsmittel nicht vollständig obsiegt hat, erscheint es dem Senat angemessen, im Beschwerderechtszug von einer Kostenerhebung abzusehen (§ 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG; § 25 Abs. 1 GNotKG). Eine Kostenerstattungsanordnung scheidet schon deshalb aus, weil sich der Gläubiger am Beschwerdeverfahren nicht beteiligt hat.
Für den ersten Rechtszug entfällt die Kostenhaftung der als Vollstreckungsschuldnerin nach § 27 Nr. 4 GNotKG herangezogenen Beteiligten zu 1; dieser sind die Kosten entsprechend §788 Abs. 3 ZPO zu erstatten (Korintenberg/Hellstab GNotKG 19. Aufl. § 27 Rn. 52).
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
