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Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers zur Begründung von Wohnungseigentum

OLG Oldenburg – Az.: 12 W 296/10 – Beschluss vom 05.01.2011

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des Amtsgerichts Vechta vom 25. November 2010 zu Nr. 2 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht Vechta zurückverwiesen.

Gründe

Die vom Notar namens der Beteiligten erhobene und gemäß §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässige Beschwerde hat Erfolg. Das Grundbuchamt hat zu Unrecht den Eintragungsantrag der Beteiligten dahingehend beanstandet, dass zur Begründung von Wohnungseigentum die Zustimmung der in Abt. III Nr. 14 eingetragenen Gläubigerin erforderlich ist. Der Senat folgt der vom Grundbuchamt unter Hinweis auf Kesseler (NJOZ 2010, 1466; NJW 2010, 2317) vertretenen und umfangreich begründeten Auffassung nicht.

Nach § 19 GBO ist zu einer Eintragung im Grundbuch die Bewilligung desjenigen erforderlich, dessen Recht von ihr betroffen wird. Der verfahrensrechtlich erforderlichen (Zustimmungs-)Bewilligung entspricht materiell-rechtlich die Notwendigkeit der Zustimmung nach §§ 876, 877 BGB. Zu Rechtsänderungen im Sinne der §§ 877, 876 Satz 1 BGB ist die Zustimmung eines Dritten erforderlich, mit dessen Recht das Recht an dem Grundstück belastet ist.

Aus dem Schutzzweck der §§ 877, 876 Satz 1 BGB ist zu folgern, dass die Zustimmung des Dritten unnötig ist, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht nachteilig berührt wird. Hierzu muss eine rechtliche, nicht lediglich eine wirtschaftliche Beeinträchtigung (etwa durch verminderte Erlösaussichten in der Zwangsversteigerung) mit Sicherheit auszuschließen sein (Staudinger/Gursky, BGB, Bearbeitung 2007, § 876 Rn. 58; Schneider ZNotP 2010, 299, 300 m. w.N.). Im vorliegenden Fall tritt mit dem Vollzug der beantragten Eintragung bei der Grundpfandrechtsgläubigerin eine solche rechtliche Beeinträchtigung nicht ein. Wird das Grundstück, das mit dem Recht eines Dritten belastet ist, als Ganzes durch den Eigentümer in Wohnungseigentum aufgeteilt, ist eine Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, weil sich an dem Haftungsobjekt als Ganzem nichts ändert und deshalb auch keine Schmälerung der Haftungsgrundlage eintritt (BGH NJW 1968, 499; OLG Frankfurt RPleger 1997, 374; BayObLG NJW 1958, 2016, 2017; Schneider ZNotP 2010, 299; Demharter, GBO, 27. Aufl. Anh. zu § 3 Rn. 17; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. § 8 Rn. 7; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl. § 2 Rn. 23). Derartige Rechte werden durch die Aufteilung zu Gesamtrechten (§§ 1132 Abs. 1 Satz 1, 1192 Abs. 1 BGB). Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG ist deshalb sachenrechtlich kein zutreffender Anknüpfungspunkt für ein eventuelles Zustimmungserfordernis Drittberechtigter (KG vom 30. 11. 2010 – 1 W 455/10; MüKo/Commichau, BGB, 5. Aufl. § 8 WEG Rn. 9; Schneider ZNotP 2010, 299, 302; ders, ZNotP 2010, 387; a. A. Palandt//Bassenge, BGB, 70. Aufl. § 3 WEG Rn. 1; Kesseler NJW 2010, 2317, 2318; ders. NJOZ 2010, 1466).

Die Problematik eines eventuellen Zustimmungserfordernisses im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des Wohngeldanspruchs in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG entsteht frühestens mit der Veräußerung des ersten Wohnungseigentums, da erst dann begrifflich eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht und in der Folge Hausgeldansprüche der Rangklasse 2 zu einer Beeinträchtigung führen könnten (KG a.a.O.; Schneider ZNotP 2010, 387, 388). Darüber ist aber solange nicht zu entscheiden, wie sich sämtliche gebildeten Wohnungseinheiten in der Hand des teilenden Eigentümers befinden.

Das Amtsgericht wird deshalb unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut über den Eintragungsantrag zu entscheiden haben.

 

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