Zurückweisung Antrag auf Wohnungseigentumsbegründung mangels baurechtlicher Genehmigung

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Berliner Wohnungseigentümer scheitert mit Umwandlungsantrag vor Gericht

Juristische Entscheidungen haben oft weitreichende Konsequenzen für die Betroffenen. Wenn ein Antrag auf Wohnungseigentumsbegründung aufgrund fehlender baurechtlicher Genehmigung zurückgewiesen wird, kann dies komplexe rechtliche und finanzielle Folgen haben.

Das Thema erfordert ein genaues Verständnis der relevanten Gesetze und Regularien. Oftmals ist es für Laien nicht einfach, die Zusammenhänge zu durchschauen. In diesem Beitrag werden wir uns daher näher mit einem konkreten Fall befassen, der diese Problematik veranschaulicht. Wir werden die wesentlichen Aspekte des Urteils erläutern und aufzeigen, welche Aspekte bei solchen Entscheidungen eine Rolle spielen.

✔ Der Fall vor dem Kammergericht Berlin

Kammergericht Berlin weist Beschwerde gegen Zurückweisung eines Antrags auf Wohnungseigentumsbegründung mangels baurechtlicher Genehmigung zurück

Das Kammergericht Berlin hat in einem aktuellen Beschluss die Beschwerde einer Grundstückseigentümerin gegen die Zurückweisung ihres Antrags auf Begründung von Wohnungseigentum durch das Grundbuchamt zurückgewiesen. Der Eigentümerin fehlt eine nach der Berliner Umwandlungsverordnung erforderliche baurechtliche Genehmigung für die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum.

Grundstückseigentümerin beantragt 2020 Wohnungseigentumsbegründung – Grundbuchamt weist Antrag 2021 zurück

Die Grundstückseigentümerin hatte bereits im Mai 2020 bei dem zuständigen Grundbuchamt die Teilung des Grundstücks und Begründung von Wohnungseigentum beantragt. Dem Antrag lagen eine notarielle Teilungserklärung sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts bei. Das Grundbuchamt beanstandete jedoch fehlende und fehlerhafte Unterlagen, insbesondere Mängel in den vorgelegten Aufteilungsplänen. Da die Eigentümerin die Mängel trotz Fristverlängerung nicht fristgerecht behob, wies das Grundbuchamt den Eintragungsantrag im Februar 2021 insgesamt zurück.

Berliner Umwandlungsverordnung tritt im Oktober 2021 in Kraft

Im Oktober 2021 trat in Berlin eine Umwandlungsverordnung in Kraft, die für die Begründung von Wohnungseigentum eine baurechtliche Genehmigung vorschreibt. Hintergrund ist der angespannte Wohnungsmarkt. Die Verordnung soll den Erhalt von Mietwohnungen sichern und Umwandlungen in Eigentumswohnungen beschränken.

Eigentümerin legt im September 2022 Beschwerde gegen Zurückweisung ein

Erst Ende August 2022 legte die Eigentümerin gegen die Zurückweisung ihres Antrags vom Februar 2021 Beschwerde ein. Sie reichte eine neue Bewilligungserklärung sowie korrigierte Pläne und Unterlagen nach. Das Grundbuchamt forderte daraufhin eine Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung, da der ursprüngliche Antrag als durch die Zurückweisung erledigt und die Beschwerde als neuer Antrag zu behandeln sei.

Die Eigentümerin hielt dem entgegen, dass die Schutzwirkung ihres ursprünglichen Antrags vom Mai 2020 nach § 878 BGB fortbestehe und eine nachträgliche Genehmigungspflicht nicht greife. Die vom Grundbuchamt geforderten Korrekturen seien nur Präzisierungen, kein neues Vorbringen.

Kammergericht: Schutzwirkung des Antrags von 2020 ist mit Zurückweisung 2021 entfallen

Das Kammergericht hat die Rechtsauffassung der Eigentümerin zurückgewiesen und die Notwendigkeit einer baurechtlichen Genehmigung bestätigt. Es führt aus, dass die Schutzwirkung des § 878 BGB mit der rechtmäßigen Zurückweisung durch das Grundbuchamt im Februar 2021 geendet habe.

Ein ursprünglich rechtmäßig gestellter Eintragungsantrag genieße zwar einen Schutz gegen nachträgliche Verfügungshindernisse. Die Zurückweisung des Antrags wegen inhaltlicher Mängel der Eintragungsunterlagen stelle aber eine Zäsur dar. Die spätere Behebung der Mängel im Beschwerdeverfahren führe nicht dazu, dass die Schutzwirkung des ursprünglichen Antrags wieder auflebt.

Durch die Umwandlungsverordnung von 2021 sollten schützenswerte Interessen von Mietern gewahrt werden. Dieser Zweck wäre gefährdet, wenn noch zeitlich unbegrenzt die Umsetzung von vor der Verordnung beantragten Umwandlungen ohne Genehmigung möglich wäre. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Eigentümerin die Verzögerungen nicht allein zu vertreten habe.

Das Kammergericht hat die Rechtsbeschwerde gegen seine Entscheidung zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof den Fall zur Entscheidung annimmt und die aufgeworfenen Rechtsfragen höchstrichterlich klärt.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Wohnungseigentumsbegründung wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Welche baurechtlichen Genehmigungen sind für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlich?

Für die Begründung von Wohnungseigentum sind in Deutschland mehrere baurechtliche Genehmigungen erforderlich. Diese Genehmigungen stellen sicher, dass die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen rechtlich korrekt und im Einklang mit den städtebaulichen Zielen erfolgt.

Gemäß § 250 des Baugesetzbuchs (BauGB) ist in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eine Genehmigung erforderlich, um Wohnungseigentum zu begründen. Diese Genehmigungspflicht soll sicherstellen, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen nicht gefährdet wird. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung Gebiete bestimmen, in denen diese Genehmigungspflicht gilt. Die Genehmigung darf nur erteilt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, wie etwa die Veräußerung des Wohnungseigentums an Familienangehörige oder Miterben, oder wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden sollen.

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist, dass die Genehmigung nur erteilt wird, wenn alle Voraussetzungen für die beabsichtigte Rechtsänderung unwiderruflich vorliegen, abgesehen von der Eintragung ins Grundbuch. Dies verhindert, dass Eigentümer bloße Absichtsbekundungen vorschieben, um den Schutzzweck des Gesetzes zu unterlaufen.

In Milieuschutzgebieten, die durch § 172 BauGB geregelt sind, kann die Genehmigung auch davon abhängig gemacht werden, dass der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums die Wohnungen nur an die Mieter des Hauses zu verkaufen. Diese Regelung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und verhindern, dass angestammte Bewohner verdrängt werden.

Zusätzlich zu den genannten Genehmigungen ist es erforderlich, dass die baulichen Anlagen den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechen. Dies umfasst unter anderem die Einhaltung der Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes und der Energieeinsparverordnung.

Ein Beispiel verdeutlicht die Praxis: Ein Eigentümer möchte ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln. Das Gebäude liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das durch eine Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt wurde. Der Eigentümer muss nun eine Genehmigung bei der zuständigen Behörde beantragen. Diese prüft, ob die Umwandlung die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet. Liegen alle Voraussetzungen vor und sind die baulichen Anforderungen erfüllt, wird die Genehmigung erteilt und die Eintragung ins Grundbuch kann erfolgen.

Die Einhaltung dieser Genehmigungspflichten ist entscheidend, um rechtliche Probleme zu vermeiden und die städtebaulichen Ziele zu unterstützen.

Was passiert, wenn ein Antrag auf Wohnungseigentumsbegründung aufgrund formaler Mängel zurückgewiesen wird?

Wenn ein Antrag auf Begründung von Wohnungseigentum aufgrund formaler Mängel zurückgewiesen wird, hat dies mehrere Konsequenzen und erfordert spezifische Schritte zur Korrektur und erneuten Einreichung.

Ein Antrag kann aus verschiedenen Gründen zurückgewiesen werden, etwa wenn notwendige baurechtliche Genehmigungen fehlen oder die eingereichten Unterlagen unvollständig oder fehlerhaft sind. Ein häufiges Problem ist das Fehlen der sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich voneinander getrennt und abgeschlossen sind. Diese Bescheinigung muss von der zuständigen Baubehörde ausgestellt werden und ist eine zwingende Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.

Nach der Zurückweisung des Antrags muss der Antragsteller die formalen Mängel beheben. Dies kann bedeuten, dass fehlende Unterlagen nachgereicht oder fehlerhafte Dokumente korrigiert und erneut eingereicht werden müssen. Beispielsweise muss eine fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde beantragt und nach Erhalt dem Grundbuchamt vorgelegt werden.

Ein Beispiel verdeutlicht den Ablauf: Ein Eigentümer möchte ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln und reicht die erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt stellt fest, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung fehlt und weist den Antrag zurück. Der Eigentümer muss nun die Bescheinigung bei der Baubehörde beantragen. Sobald diese vorliegt, reicht er die vollständigen Unterlagen erneut beim Grundbuchamt ein.

Die Fristen für die erneute Einreichung sind entscheidend. Nach der Zurückweisung eines Antrags verliert dieser seine Priorität im Grundbuchrang. Das bedeutet, dass der Antragsteller schnell handeln muss, um die Korrekturen vorzunehmen und den Antrag erneut einzureichen, um den gewünschten Rang im Grundbuch zu sichern.

Die rechtlichen Grundlagen für diese Verfahren finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und den entsprechenden baurechtlichen Vorschriften. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist unerlässlich, um die Begründung von Wohnungseigentum erfolgreich abzuschließen und rechtliche Probleme zu vermeiden.

Durch die Behebung der formalen Mängel und die erneute Einreichung des Antrags kann der Prozess der Begründung von Wohnungseigentum fortgesetzt werden. Es ist ratsam, sich bei Unsicherheiten rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um Verzögerungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Welche Auswirkungen hat die Berliner Umwandlungsverordnung auf bestehende Anträge zur Wohnungseigentumsbegründung?

Die Berliner Umwandlungsverordnung hat erhebliche Auswirkungen auf bestehende Anträge zur Begründung von Wohnungseigentum. Diese Verordnung, die auf § 250 Baugesetzbuch (BauGB) basiert, wurde eingeführt, um die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu regulieren. Berlin wurde vollständig als solches Gebiet ausgewiesen, was bedeutet, dass für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eine Genehmigung erforderlich ist.

Für bestehende Anträge, die vor dem Inkrafttreten der Verordnung eingereicht wurden, gelten besondere Übergangsregelungen. Anträge, die vor dem 3. März 2015 beim Grundbuchamt eingegangen sind, sind von der Verordnung nicht betroffen. Diese Anträge können ohne die neue Genehmigungspflicht weiterbearbeitet werden.

Ein Beispiel verdeutlicht die Situation: Ein Eigentümer hat am 1. März 2015 einen Antrag auf Begründung von Wohnungseigentum gestellt. Da dieser Antrag vor dem Stichtag eingereicht wurde, unterliegt er nicht den neuen Regelungen der Umwandlungsverordnung. Der Antrag kann somit ohne die zusätzliche Genehmigungspflicht bearbeitet werden.

Für Anträge, die nach dem Stichtag eingereicht wurden, gilt die neue Verordnung. Das bedeutet, dass diese Anträge nur genehmigt werden können, wenn die strengen Voraussetzungen der Umwandlungsverordnung erfüllt sind. Dazu gehört unter anderem, dass die Umwandlung nur genehmigt wird, wenn mindestens zwei Drittel der Mieter dem Kauf der Wohnungen zustimmen und dies notariell beurkunden lassen.

Ein weiteres Beispiel: Ein Eigentümer reicht am 5. März 2015 einen Antrag auf Begründung von Wohnungseigentum ein. Da dieser Antrag nach dem Stichtag eingereicht wurde, muss er die neuen Anforderungen der Umwandlungsverordnung erfüllen. Der Eigentümer muss nun nachweisen, dass zwei Drittel der Mieter bereit sind, die Wohnungen zu kaufen, und dies notariell beurkunden lassen.

Die Verordnung hat auch Auswirkungen auf die Bearbeitung der Anträge durch die Bezirksämter und Grundbuchämter. Diese Behörden müssen sicherstellen, dass die neuen Genehmigungsvoraussetzungen eingehalten werden, bevor sie die Umwandlung genehmigen. Dies kann zu Verzögerungen bei der Bearbeitung der Anträge führen, da zusätzliche Prüfungen und Nachweise erforderlich sind.

Die rechtlichen Grundlagen und die strengen Anforderungen der Umwandlungsverordnung sollen sicherstellen, dass die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nur unter bestimmten Bedingungen erfolgt, um den Schutz der Mieter und die Stabilität des Wohnungsmarktes zu gewährleisten.

Kann eine Schutzwirkung nach § 878 BGB aufrechterhalten werden, wenn ein Eintragungsantrag aufgrund von Mängeln zurückgewiesen wurde?

Die Schutzwirkung nach § 878 BGB kann nicht aufrechterhalten werden, wenn ein Eintragungsantrag aufgrund von Mängeln zurückgewiesen wurde. § 878 BGB schützt die Rechtsposition des Antragstellers vor nachträglichen Verfügungsbeschränkungen, die nach der Stellung des Antrags eintreten. Diese Schutzwirkung endet jedoch mit der rechtmäßigen Zurückweisung des Antrags.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Ein Eigentümer stellt einen Antrag auf Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Der Antrag wird jedoch zurückgewiesen, weil die erforderlichen Unterlagen nicht vollständig sind. Nach der Zurückweisung tritt eine Verfügungsbeschränkung ein, etwa durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers. Da der Antrag bereits zurückgewiesen wurde, endet die Schutzwirkung des § 878 BGB. Der Eigentümer kann die Eintragung der Grundschuld nicht mehr erfolgreich durchsetzen, selbst wenn die fehlenden Unterlagen nachträglich eingereicht werden.

Die rechtliche Grundlage hierfür ist, dass die Schutzwirkung des § 878 BGB nur solange besteht, wie der Eintragungsantrag anhängig ist. Mit der Zurückweisung des Antrags erlischt diese Schutzwirkung, und nachträgliche Verfügungsbeschränkungen werden wirksam. Dies bedeutet, dass der Antragsteller keine Möglichkeit hat, die Eintragung nachträglich durchzuführen, wenn die Verfügungsbeschränkung nach der Zurückweisung eintritt.

Ein weiteres Beispiel: Ein Antragsteller reicht einen Antrag auf Eintragung einer Eigentumsübertragung ein, der jedoch wegen formaler Mängel zurückgewiesen wird. Nach der Zurückweisung wird das Grundstück mit einer Zwangshypothek belastet. Da die Schutzwirkung des § 878 BGB mit der Zurückweisung des Antrags endet, kann der Antragsteller die Eigentumsübertragung nicht mehr eintragen lassen, selbst wenn die Mängel später behoben werden.

Die Beendigung der Schutzwirkung nach § 878 BGB bei Zurückweisung eines Antrags ist ein wichtiger Aspekt des deutschen Grundbuchrechts, der die Rechtssicherheit und die Verlässlichkeit der Eintragungsverfahren gewährleistet. Es ist daher entscheidend, dass Anträge vollständig und korrekt eingereicht werden, um die Schutzwirkung des § 878 BGB zu erhalten und nachträgliche Verfügungsbeschränkungen zu vermeiden.

Welche Handlungsoptionen bestehen nach der Zurückweisung eines Eintragungsantrags auf Wohnungseigentum wegen fehlender Genehmigung?

Nach der Zurückweisung eines Eintragungsantrags auf Wohnungseigentum wegen fehlender Genehmigung bestehen mehrere Handlungsoptionen, um den Antrag erfolgreich erneut zu stellen. Diese Optionen umfassen sowohl rechtliche als auch praktische Schritte, die sorgfältig beachtet werden müssen.

Zunächst ist es wichtig, die genauen Gründe für die Zurückweisung zu verstehen. Das Grundbuchamt kann einen Antrag zurückweisen, wenn wesentliche Nachweise fehlen oder formale Mängel vorliegen. Ein häufiges Problem ist das Fehlen der erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen, wie etwa der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich voneinander getrennt und abgeschlossen sind.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Ein Eigentümer möchte ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln und reicht die erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt stellt fest, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung fehlt und weist den Antrag zurück. Der Eigentümer muss nun die Bescheinigung bei der Baubehörde beantragen. Sobald diese vorliegt, reicht er die vollständigen Unterlagen erneut beim Grundbuchamt ein.

Ein weiterer Schritt besteht darin, eine Zwischenverfügung zu beantragen. Eine Zwischenverfügung ist ein gerichtlicher Hinweis, der dem Antragsteller die Möglichkeit gibt, die festgestellten Mängel innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben. Dies kann beispielsweise bedeuten, dass fehlende Dokumente nachgereicht oder fehlerhafte Unterlagen korrigiert werden müssen.

Sollte der Antragsteller der Meinung sein, dass die Zurückweisung unberechtigt war, kann er Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts einlegen. Diese Beschwerde muss innerhalb einer bestimmten Frist eingereicht werden und wird von einem höheren Gericht geprüft. Das Gericht entscheidet dann, ob die Zurückweisung rechtmäßig war oder ob der Antrag erneut geprüft werden muss.

Ein Beispiel für eine Beschwerde: Ein Eigentümer reicht einen Antrag auf Eintragung einer Eigentumsübertragung ein, der jedoch wegen formaler Mängel zurückgewiesen wird. Der Eigentümer ist der Ansicht, dass die Mängel nicht erheblich sind und legt Beschwerde ein. Das Gericht prüft den Fall und entscheidet, ob die Zurückweisung gerechtfertigt war.

Es ist auch möglich, dass das Grundbuchamt weitere Nachweise verlangt, um die Eintragung zu ermöglichen. Dies kann bedeuten, dass zusätzliche Dokumente oder Erklärungen von den beteiligten Parteien vorgelegt werden müssen. Das Grundbuchamt trägt die Beweislast dafür, dass durch den Vollzug der Bewilligung das Grundbuch unrichtig würde. Bloße Zweifel an der Richtigkeit der Eintragung reichen nicht aus, um die Eintragung zu verhindern.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Ein Eigentümer reicht einen Antrag auf Eintragung einer Grundschuld ein, der jedoch zurückgewiesen wird, weil die erforderlichen Unterlagen nicht vollständig sind. Das Grundbuchamt fordert den Eigentümer auf, die fehlenden Unterlagen nachzureichen. Sobald diese vorliegen, kann die Eintragung erfolgen.

Die rechtlichen Grundlagen und die strengen Anforderungen des Grundbuchverfahrens sollen sicherstellen, dass die Eintragungen korrekt und rechtssicher erfolgen. Es ist daher entscheidend, dass Anträge vollständig und korrekt eingereicht werden, um die Schutzwirkung des § 878 BGB zu erhalten und nachträgliche Verfügungsbeschränkungen zu vermeiden.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• Baugesetzbuch (BauGB) § 250: Diese Regelung ermöglicht es Landesregierungen, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Der Berliner Senat nutzte dies und führte eine Umwandlungsverordnung ein, die für das gesamte Stadtgebiet gilt.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das WEG regelt die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum. Ein wichtiger Punkt ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten voneinander baulich getrennt sind.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese Bescheinigung ist eine zentrale Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum. Sie muss von der zuständigen Baubehörde ausgestellt werden und alle relevanten Pläne, wie Lagepläne und Schnitte, korrekt enthalten.
• Grundbuchordnung (GBO) § 18: Hier wird festgelegt, dass das Grundbuchamt Eintragungsanträge nur dann vollziehen darf, wenn alle erforderlichen Unterlagen vollständig und korrekt vorliegen. Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen führen zur Zurückweisung des Antrags.
• Zwischenverfügung nach § 18 GBO: Eine Zwischenverfügung gibt dem Antragsteller die Möglichkeit, nachträglich fehlende oder fehlerhafte Unterlagen zu ergänzen oder zu korrigieren. Es handelt sich um eine Art „Zwischenbescheid“, der eine endgültige Entscheidung hinauszögert.
• Fristverlängerung nach § 18 GBO: Wenn die Behebung der Eintragungshindernisse mehr Zeit erfordert, kann auf Antrag eine Fristverlängerung gewährt werden. In diesem Fall wurden mehrere Fristverlängerungen beantragt und gewährt, allerdings letztlich ohne Erfolg.
• Rechtsbeschwerde: Die Zulassung der Rechtsbeschwerde durch das Gericht ermöglicht es den Beteiligten, die Entscheidung in einer höheren Instanz überprüfen zu lassen, was insbesondere bei uneindeutigen rechtlichen Fragen relevant sein kann.
• Geschäftswert: Der Geschäftswert im Beschwerdeverfahren wurde auf 5.000 EUR festgesetzt. Der Geschäftswert ist wichtig für die Berechnung der Gerichtskosten und stimmt oft mit dem Wert der streitigen Angelegenheit überein.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Kammergericht Berlin

KG Berlin – Az.: 1 W 394/22 – Beschluss vom 06.01.2023

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert wird für das Beschwerdeverfahren auf 5.000 EUR festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Die eingetragene Eigentümerin erklärte am 13. September 2018 zu UR-Nr. 1xxx/2xxx des Notars Dr. XXX das im Beschlusseingang genannte Grundstück in Wohnungseigentum aufzuteilen. Mit Schreiben des Notars vom 20. Mai 2020 beantragte sie bei dem Grundbuchamt unter Vorlage der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 1x-0xxx des Bezirksamts Mxxx von Berlin vom 17. Juli 2014 den Vollzug der Teilung im Grundbuch.

Das Grundbuchamt beanstandete mit Zwischenverfügung vom 9. Juli 2020, zu der Abgeschlossenheitsbescheinigung fehle ein Lageplan, aus dem die Lage des Gebäudes innerhalb der Grundstücksgrenzen ersichtlich ist. Der Schnitt a-a der Aufteilungspläne sei fehlerhaft, da im Keller die Einzeichnung der Einheit 6 fehle, im 1. OG im Erker die Einzeichnung der Nr. 3 fehle und die eingezeichnete Trennwand nicht existiere, im 3. OG statt der dort befindlichen Einheit 9 die Nr. 7 eingezeichnet sei und im Dachgeschoss im Flur die Einzeichnung der Nr. 12 fehle. Ferner sei die Bewilligung dahin klarzustellen, dass eine in der Einheit WE 5 eingezeichnete Abtrennung eines Vorflurs nicht existiere.

Mit Schreiben vom 14. September 2020 und 13. November 2020 beantragte die eingetragene Eigentümerin jeweils Verlängerungen der zur Behebung der Eintragungshindernisse gesetzten Fristen, und zwar zuletzt bis zum 13. Januar 2021. Zur Begründung führte sie aus, das zuständige Vermessungsbüro habe die zur Korrektur vorgelegten Pläne noch nicht fertiggestellt. Das Grundbuchamt gewährte die Fristverlängerungen stillschweigend wie beantragt. Mit Beschluss vom 16. Februar 2021 wies es den Antrag vom 20. Mai 2020 insgesamt zurück, da die eingetragene Eigentümerin die aufgezeigten Eintragungshindernisse nicht behoben hatte.

Mit der „Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB)“ vom 21. September 2021 bestimmte der Senat von Berlin das gesamte Land Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die Verordnung trat am 7. Oktober 2021 in Kraft.

Unter dem 30. August 2022, eingegangen bei dem Grundbuchamt am 6. September 2022, legte die eingetragene Eigentümerin gegen den Zurückweisungsbeschluss vom 16. Februar 2021 Beschwerde ein und legte eine Eintragungsbewilligung vom 30. August 2022 und die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts Mxxx von Berlin Nr. 1x-0xxx mit korrigiertem Gebäudeschnitt a-a sowie Lageplan und Flurkartenausschnitt vor.

Das Grundbuchamt wies mit Zwischenverfügung vom 21. September 2022 darauf hin, dass nunmehr zum Vollzug der Teilung eine Genehmigung nach § 250 BauGB vorzulegen sei, da die Wirkungen des Antrags vom 20. Mai 2020 nach Zurückweisung und Vorbringen neuer Tatsachen nicht wiederauflebten, sondern der Antrag als erst zum Zeitpunkt der Beschwerdeeinlegung gestellt anzusehen sei.

Mit Schreiben vom 26. Oktober 2022 bat die eingetragene Eigentümerin unter Hinweis auf die Entscheidung des Senats vom 2. Dezember 2021 – 1 W 384/21 – ihrer Beschwerde abzuhelfen. Mit Schreiben vom 10. November 2022 stellte sie klar, dass sich die Beschwerde ausschließlich gegen die Zwischenverfügung vom 21. September 2022 richten solle. Sie ist der Ansicht, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17. Juni 1997 – XI ZR 119/96 – (BGHZ 136, 87) sei auf die vorliegende Konstellation nicht zu übertragen. Weder stellten sich Rangfragen, die einen Schutz von zwischenzeitlich eingetragenen Berechtigten erforderlich machen könnten, noch ständen Verfügungsbeschränkungen in Frage. Es beständen keine widerstreitenden Interessen, die eine Abwägung zwischen dem Schutz einer nachträglich in der Verfügung beschränkten Person und dem Interesse des Rechtsverkehrs an der Beständigkeit von deren Erklärung erforderlich machten. Die Umwandlungsverordnung ziele in die Zukunft und nicht auf bereits gestellte Anträge. Ihr Zweck werde deshalb nicht unterlaufen, wenn die zahlenmäßig sicher außerordentlich beschränkten Teilungsverfahren noch nach alter Rechtslage entschieden würden, auch wenn diese Verfahren erst nach Beschwerde gegen einen Zurückweisungsbeschluss entschieden werden könnten. Zudem handele es sich bei den vom Grundbuchamt geforderten Korrekturen im Aufteilungsplan nicht um neues Vorbringen im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, sondern nur um Präzisierungen des bereits gestellten Antrags.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig (§3 71 ff. GBO), hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Das Grundbuchamt hat mit Recht für die beantragte Eintragung die Vorlage einer Genehmigung nach § 250 BauGB gefordert. Das betroffene Grundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich einer seit 7. Oktober 2021 geltenden Verordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB. Die Begründung von Wohnungseigentum bedarf deshalb nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB der Genehmigung. Das Grundbuchamt darf die Begründung von Wohnungseigentum nur eintragen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist (§ 250 Abs. 5 S. 1 BauGB).

Dem Genehmigungserfordernis steht auch nicht § 878 BGB entgegen. Gemäß § 878 BGB wird eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der §§ 873, 875, 877 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Die Regelung ist entsprechend auch auf Teilungserklärungen des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG anwendbar (BGH, Beschluss v. 12. Oktober 2016 – V ZB 198/15 -, Rpfleger 2017, 133).

Die Schutzwirkung des § 878 BGB endet jedoch mit rechtmäßiger (rechtfehlerfreier) Zurückweisung des Eintragungsantrags (BGH, Urteil vom 17. Juni 1997 – XI ZR 119/96 -, BGHZ 136, 87). Dies gilt entgegen der Ansicht der eingetragenen Eigentümerin auch für die vorliegende Konstellation. Die Eigentümerin hat ihrem Antrag vom 20. Mai 2020 Pläne und eine Bewilligungserklärung beigefügt, die nicht zur Eintragung führen konnten, weil sie inhaltlich unklar oder in sich widersprüchlich waren. Da sie auf die Zwischenverfügung des Amtsgerichts innerhalb der antragsgemäß verlängerten Frist die Mängel nicht behoben hatte, war die Zurückweisung durch den Beschluss vom 16. Februar 2021 rechtmäßig.

Der Umstand, dass die eingetragene Eigentümerin unbefristet Beschwerde einlegen konnte und diese gemäß § 74 GBO auf neue Tatsachen und neue Beweise stützen durfte, führte zwar dazu, dass das Grundbuchamt aufgrund der neu vorgelegten Eintragungsunterlagen seinen Zurückweisungsbeschluss schlüssig aufgehoben und nunmehr eine Zwischenverfügung erlassen hat. Die neuen Tatsachen führten jedoch nicht dazu, dass dem neu begründeten Antrag im Rahmen des § 878 BGB (analog) die Schutzwirkung der Antragstellung vom 20. Mai 2020 zugutekommt. Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck des § 878 BGB, der Systematik des Gesetzes und aus Erwägungen der Rechtssicherheit (BGHZ 136, 87).

§ 878 BGB wurde geschaffen, weil sich die zur Rechtsbegründung erforderliche Eintragung, deren Zeitpunkt nach der Stellung des Eintragungsantrags nicht mehr vom Handeln der Beteiligten abhängt, mitunter verzögert und die Beteiligten durch einen hierdurch drohenden Nachteil für den Fall der Verfügungsbeschränkung des Berechtigten geschützt werden sollten (Motive zum BGB Bd. III S. 190 ff.). Ein Schutz vor Verzögerungen, die der Antragsteller selbst verursacht hat, lag nicht in der Absicht des Gesetzgebers (BGH a.a.O.). Zu den vom Antragsteller verursachten Verzögerungen gehört grundsätzlich auch, wenn der Antragsteller einen Eintragungsantrag stellt, der die beantragte Eintragung nicht rechtfertigt. Nach ganz herrschender Meinung wird § 878 BGB jedoch über den in den Gesetzesmaterialien genannten Zweck hinaus dahin ausgelegt, dass jedenfalls rein verfahrensrechtliche Mängel des Antrags die Anwendung des § 878 BGB nicht ausschließen, wenn sie durch Zwischenverfügung beanstandet und – wenn auch erst nach Eintritt der Verfügungsbeschränkung – vor einer Zurückweisung des Eintragungsantrags behoben wurden (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 118, 121; Staudinger, BGB <2018>, § 878 Rdn. 43).

Die Zurückweisung des Eintragungsantrags stellt jedoch eine Zäsur dar. Der Antrag ist erledigt im Sinne von § 17 GBO, so dass weitere Anträge zum Zuge kommen können. Wird die Zurückweisung aufgrund zulässigen neuen Vorbringens aufgehoben, so wird im Rahmen des § 17 GBO und hinsichtlich der Ranganwartschaft die Beschwerde wie ein neu gestellter Antrag behandelt (BGHZ 27, 310, 317, Demharter, GBO, 32. Aufl., § 74 Rdn. 12, 13). Der Bundesgerichtshof hat mit Recht ausgeführt, die Rechtssicherheit gebiete die Gleichbehandlung von Zurückweisungen im Rahmen des § 878 BGB und bei Rangstreitigkeiten (BGHZ 136, 87), zumal auch beide Problemlagen in einem Beschwerdeverfahren gleichzeitig auftreten können.

Entgegen der Ansicht des Eigentümers fehlen in der vorliegenden Konstellation keine schutzwürdigen Interessen der durch die Verfügungsbeschränkung geschützten Dritten. Durch die Umwandlungsverordnung soll das öffentliche Interesse am Erhalt von bezahlbarem Wohnraum und an der Verhinderung der Verdrängung von Wohnungsmietern aus ihren Wohnungen geschützt werden. Dieses Interesse wäre durchaus gefährdet, wenn jede vor der Umwandlungsverordnung beantragte und noch nicht erfolgreich beendete Umwandlung noch zeitlich unbegrenzt mit neuen Tatsachen genehmigungsfrei umgesetzt werden könnte. Die Zahl der Umwandlungsvorhaben, die im Hinblick auf die Umwandlungsverordnung noch kurz vor deren Inkrafttreten in Gang gesetzt wurden, ist nach den Erfahrungen des Senats nicht gering.

Es kann dahingestellt bleiben, ob abweichend von den vorgenannten Grundsätzen ein Antrag auch noch nach seiner rechtmäßigen Zurückweisung den Schutz des § 878 BGB genießen könnte, wenn Antragsunterlagen oder materiellrechtliche Voraussetzungen des Rechtserwerbs wegen verzögerlicher Handlungen von Behörden nicht rechtzeitig vorgelegt werden konnten. Die eingetragene Eigentümerin hat ihre Fristverlängerungsanträge damit begründet, ihr Vermessungsbüro habe die Pläne nicht rechtzeitig bearbeitet. Diese Verzögerung liegt jedenfalls in ihrem Risikobereich.

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO zuzulassen.