Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Wegzugsklausel im Mietvertrag: Rechtliche Aspekte und ein konkreter Fall
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was ist eine Wegzugsklausel und wie wirkt sie sich auf mein Mietverhältnis aus?
- Wann ist eine Wegzugsklausel in einem Mietvertrag überhaupt gültig und rechtswirksam?
- Welche Nachweise muss ich erbringen, um ein Mietverhältnis mit Wegzugsklausel zu beenden?
- Welche Rolle spielt eine Meldebescheinigung in Bezug auf die Wegzugsklausel?
- Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Wirksamkeit der Wegzugsklausel anders auslegt als ich?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es handelt sich um einen Beschluss des Oberlandesgerichts München zu einem Streitfall über die Löschung eines auflösend bedingten Wohnungsrechts.
- Die zentrale Frage betrifft die geeignete Nachweismethode für die Verlegung des Hauptwohnsitzes der berechtigten Person und die damit verbundene Rechtsgültigkeit des Wohnungsrechts.
- Schwierigkeiten ergeben sich aus der unklaren Beweisführung über die tatsächliche Verlegung des Wohnsitzes und die geforderte formgerechte Löschungsbewilligung.
- Das Gericht hat die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts zurückgewiesen, welche die Löschung des Wohnungsrechts abgelehnt hatte.
- Die Entscheidung beruht darauf, dass die vorgelegte Meldebescheinigung nicht ausreichend war, um den Nachweis zu erbringen, dass die berechtigte Person tatsächlich und dauerhaft umgezogen ist.
- Die Meldebescheinigung wurde zwar als öffentliche Urkunde anerkannt, sie beweist lediglich die Speicherung der Daten im Melderegister und nicht deren Vollständigkeit oder Richtigkeit.
- Die Auslegung des Gerichtes könnte für Mieter, die sich auf ähnliche Wegzugsklauseln in ihren Verträgen stützen, erhebliche Folgen haben.
- Mieter sollten sich bewusst sein, dass eine Meldebescheinigung allein nicht ausreicht, um einen Wohnungswechsel rechtlich zu untermauern.
- Es wird empfohlen, umfassendere Nachweise über die tatsächliche Verlegung des Hauptwohnsitzes zu erbringen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
- Mieter haben weiterhin das Recht, sich gegen unzulässige Forderungen des Vermieters zur Löschung von Wohnrechten zur Wehr zu setzen.
Wegzugsklausel im Mietvertrag: Rechtliche Aspekte und ein konkreter Fall
Im Wohnungsrecht gibt es zahlreiche Regelungen, die das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter regeln. Besonders komplex kann die Thematik der auflösenden Bedingungen werden, insbesondere wenn sie in Form von Wegzugsklauseln im Mietvertrag verankert sind. Eine solche Klausel erlaubt es dem Vermieter, unter bestimmten Umständen das Mietverhältnis zu beenden, insbesondere wenn der Mieter seinen Wohnsitz an einen anderen Ort verlegt. Diese Regelung verfolgt oft das Ziel, sicherzustellen, dass Wohnraum optimal genutzt wird und langfristige Verpflichtungen eingehalten werden.
Ein zentrales Element bei der Anwendung einer Wegzugsklausel ist die Vorlage einer Meldebescheinigung, die den Umzug des Mieters anzeigt. Diese Bescheinigung hat rechtliche Relevanz und muss in bestimmten Fristen vorgelegt werden, um die Gültigkeit der Kündigung oder der Auflösung des Mietverhältnisses zu begründen. Die korrekte Handhabung solcher Klauseln ist für beide Parteien entscheidend, da Fehler weitreichende rechtliche Folgen nach sich ziehen können.
Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der sich mit der Anwendung einer Wegzugsklausel und den damit verbundenen rechtlichen Fragestellungen beschäftigt.
Der Fall vor Gericht
Wegzugsklausel im Wohnungsrecht vor Gericht
Das Oberlandesgericht München befasste sich kürzlich mit einem Fall, der die Gültigkeit einer Wegzugsklausel in einem Wohnungsrecht betraf. Die Eigentümerin eines Grundstücks hatte ihrer Mutter ein Wohnungsrecht eingeräumt, das unter der Bedingung stand, dass es erlöschen sollte, wenn die Mutter das Anwesen dauerhaft verlässt. Als die Tochter Jahre später die Löschung des Wohnungsrechts im Grundbuch beantragte, entwickelte sich daraus ein rechtlicher Disput.
Der Weg zum Gericht
Die Eigentümerin reichte zunächst beim Grundbuchamt einen Antrag auf Löschung des Wohnungsrechts ein. Sie stützte sich dabei auf eine Hausauskunft der Gemeindeverwaltung, die bestätigte, dass ihre Mutter seit mehreren Jahren nicht mehr im betreffenden Anwesen gemeldet war. Das Grundbuchamt hielt diese Auskunft jedoch für unzureichend und forderte eine formgerechte Löschungsbewilligung der Mutter. Nach einem Zwischenbescheid des Oberlandesgerichts reichte die Eigentümerin eine offizielle Meldebescheinigung nach, aus der hervorging, dass ihre Mutter seit 2015 an einer anderen Adresse gemeldet war.
Die Entscheidung des Grundbuchamts
Trotz der vorgelegten Meldebescheinigung wies das Grundbuchamt den Antrag auf Löschung des Wohnungsrechts zurück. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die Meldebescheinigung zwar als öffentliche Urkunde gelte, aber nur eine eingeschränkte Beweiskraft besitze. Das Amt argumentierte, dass die Bescheinigung lediglich den aktuellen Stand des Melderegisters wiedergebe, nicht aber beweise, ob ein Wohnungswechsel tatsächlich vollzogen wurde und auf Dauer angelegt sei.
Die Beschwerde und die Entscheidung des Oberlandesgerichts
Die Eigentümerin legte gegen die Entscheidung des Grundbuchamts Beschwerde ein. Sie argumentierte, dass aus der Meldebescheinigung eindeutig hervorgehe, dass ihre Mutter ihren Hauptwohnsitz verlegt habe, und dass es auf das tatsächliche Bewohnen nicht ankomme. Das Oberlandesgericht München wies die Beschwerde jedoch zurück und bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.
In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass für die Löschung eines Rechts im Grundbuch der volle Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs erforderlich sei. Die vorgelegte Meldebescheinigung reiche dafür nicht aus, da sie lediglich bestätige, dass bestimmte Daten im Melderegister gespeichert seien, nicht aber, ob die Person tatsächlich an der angegebenen Adresse wohne. Das Gericht betonte, dass es nach der Bestellungsurkunde des Wohnungsrechts nicht auf das formale Kriterium der Meldung, sondern auf das tatsächliche Bewohnen der Wohnung ankomme.
Die rechtlichen Konsequenzen
Das Oberlandesgericht stellte klar, dass an den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs strenge Anforderungen zu stellen seien, da eine Löschung ohne Bewilligung des Berechtigten weitreichende Folgen haben könne. Es wies darauf hin, dass die Beteiligten bei der Bestellung des Wohnungsrechts Löschungserleichterungen hätten vereinbaren können, etwa indem sie die Vorlage einer Meldebescheinigung als ausreichenden Nachweis festgelegt hätten. Da dies nicht geschehen sei, bleibe der Eigentümerin nun nur die Möglichkeit, eine Berichtigungsbewilligung ihrer Mutter einzuholen oder diese notfalls gerichtlich zu erstreiten.
Mit dieser Entscheidung unterstreicht das Gericht die Bedeutung präziser Formulierungen bei der Gestaltung von Wohnungsrechten und die hohen Anforderungen an den Nachweis für deren Erlöschen. Für Mieter und Eigentümer gleichermaßen zeigt der Fall, wie wichtig es ist, bei der Vereinbarung von Wegzugsklauseln die Nachweismodalitäten genau zu regeln, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung verdeutlicht die hohen Anforderungen an den Nachweis für das Erlöschen eines Wohnungsrechts. Eine Meldebescheinigung allein reicht nicht aus, um das tatsächliche Verlassen der Wohnung zu beweisen. Bei der Gestaltung von Wegzugsklauseln ist es daher entscheidend, präzise Formulierungen zu verwenden und Löschungserleichterungen explizit zu vereinbaren, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Diese Klarstellung stärkt die Rechtssicherheit im Grundbuchrecht und schützt die Interessen der Berechtigten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter mit einer Wegzugsklausel im Vertrag sollten Sie wissen, dass eine bloße Ummeldung Ihres Wohnsitzes nicht ausreicht, um die Klausel wirksam werden zu lassen. Das Gericht hat klargestellt, dass es auf das tatsächliche Bewohnen ankommt, nicht auf den formalen Meldeort. Ihre Rechte als Mieter bleiben also geschützt, selbst wenn Sie sich an einem anderen Ort anmelden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie bei Vertragsabschluss darauf achten, dass die Bedingungen für das Erlöschen des Mietrechts klar und nachweisbar formuliert sind. Im Zweifelsfall kann nur eine ausdrückliche Zustimmung Ihrerseits oder ein Gerichtsbeschluss das Mietverhältnis beenden.
FAQ – Häufige Fragen
Willkommen in unserer FAQ-Rubrik, in der wir Ihnen prägnante Antworten auf die häufigsten Fragen rund um das Wohnungsrecht bieten. Insbesondere beleuchten wir die Wegzugsklausel, ein wichtiges Thema, das viele Mieter betrifft und oft zu Unsicherheiten führt. Hier finden Sie fundierte Informationen, die Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten besser zu verstehen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist eine Wegzugsklausel und wie wirkt sie sich auf mein Mietverhältnis aus?
- Wann ist eine Wegzugsklausel in einem Mietvertrag überhaupt gültig und rechtswirksam?
- Welche Nachweise muss ich erbringen, um ein Mietverhältnis mit Wegzugsklausel zu beenden?
- Welche Rolle spielt eine Meldebescheinigung in Bezug auf die Wegzugsklausel?
- Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Wirksamkeit der Wegzugsklausel anders auslegt als ich?
Was ist eine Wegzugsklausel und wie wirkt sie sich auf mein Mietverhältnis aus?
Eine Wegzugsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung in einem Mietvertrag, die das Mietverhältnis an den Hauptwohnsitz des Mieters in der gemieteten Wohnung knüpft. Diese Klausel sieht vor, dass das Mietverhältnis automatisch endet, wenn der Mieter seinen Hauptwohnsitz in der Mietwohnung aufgibt.
Funktionsweise der Wegzugsklausel
Wenn Sie als Mieter eine Wohnung mit einer Wegzugsklausel im Mietvertrag beziehen, verpflichten Sie sich, die Wohnung als Ihren Hauptwohnsitz zu nutzen. Sollten Sie Ihren Hauptwohnsitz verlegen, kann dies zur automatischen Beendigung des Mietverhältnisses führen. Die Klausel wirkt als auflösende Bedingung für den Mietvertrag.
Rechtliche Auswirkungen
Die Wirksamkeit von Wegzugsklauseln ist juristisch umstritten. Gerichte beurteilen solche Klauseln oft kritisch, da sie den gesetzlichen Kündigungsschutz des Mieters umgehen können. In der Praxis kann eine Wegzugsklausel dazu führen, dass Ihr Mietverhältnis ohne die üblichen Kündigungsfristen endet, sobald Sie Ihren Hauptwohnsitz verlegen.
Nachweis des Hauptwohnsitzes
Um die Einhaltung der Wegzugsklausel zu überprüfen, können Vermieter von Ihnen regelmäßig einen Nachweis über Ihren Hauptwohnsitz verlangen, beispielsweise in Form einer aktuellen Meldebescheinigung. Wenn Sie einen solchen Nachweis nicht erbringen können oder wollen, könnte der Vermieter dies als Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses ansehen.
Bedeutung für Mieter
Wenn Sie einen Mietvertrag mit einer Wegzugsklausel unterschreiben, sollten Sie sich der möglichen Konsequenzen bewusst sein. Es bedeutet, dass Sie die Wohnung nur als Hauptwohnsitz nutzen können und bei einem geplanten Umzug oder einer längeren Abwesenheit besondere Vorsicht walten lassen müssen. Eine Verlegung des Hauptwohnsitzes könnte zu einem abrupten Ende des Mietverhältnisses führen, ohne dass die üblichen Kündigungsfristen gelten.
Rechtliche Überprüfung
Aufgrund der rechtlichen Unsicherheiten empfiehlt es sich, eine Wegzugsklausel im Mietvertrag kritisch zu hinterfragen und gegebenenfalls rechtlich überprüfen zu lassen. In vielen Fällen können solche Klauseln als unwirksam eingestuft werden, insbesondere wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Beachten Sie, dass die konkrete Ausgestaltung und Wirksamkeit einer Wegzugsklausel von den spezifischen Umständen und der aktuellen Rechtsprechung abhängen. Wenn Sie unsicher sind, ob eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist oder wie Sie damit umgehen sollen, kann es ratsam sein, sich juristischen Rat einzuholen.
Wann ist eine Wegzugsklausel in einem Mietvertrag überhaupt gültig und rechtswirksam?
Eine Wegzugsklausel in einem Mietvertrag ist grundsätzlich nur dann gültig und rechtswirksam, wenn sie individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurde. Vorformulierte Wegzugsklauseln in Standardmietverträgen sind in der Regel unwirksam, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gelten und den Mieter unangemessen benachteiligen.
Voraussetzungen für die Wirksamkeit
Damit eine Wegzugsklausel Gültigkeit erlangt, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Individuelle Vereinbarung: Die Klausel muss das Ergebnis einer echten Verhandlung zwischen Mieter und Vermieter sein. Beide Parteien müssen die Möglichkeit gehabt haben, auf den Inhalt Einfluss zu nehmen.
- Angemessene Frist: Die in der Klausel festgelegte Frist, nach der das Mietrecht bei Nichtnutzung der Wohnung erlischt, muss angemessen sein. Eine Frist von sechs Monaten wird in der Regel als zu kurz angesehen.
- Berücksichtigung berechtigter Interessen: Die Klausel muss die berechtigten Interessen des Mieters berücksichtigen. Wenn Sie beispielsweise aus beruflichen Gründen vorübergehend abwesend sind oder einen längeren Krankenhausaufenthalt haben, darf Ihr Mietrecht nicht automatisch erlöschen.
- Keine sittenwidrige Benachteiligung: Die Vereinbarung darf nicht gegen die guten Sitten verstoßen oder den Mieter unangemessen benachteiligen.
Rechtliche Einordnung und Folgen
Wenn eine Wegzugsklausel diesen Anforderungen nicht entspricht, ist sie in der Regel unwirksam. In diesem Fall bleibt der Rest des Mietvertrags bestehen, während die Klausel selbst keine Gültigkeit hat.
Beachten Sie, dass selbst wenn eine Wegzugsklausel formal gültig ist, ihre Anwendung im Einzelfall von einem Gericht überprüft werden kann. Gerichte berücksichtigen dabei die konkreten Umstände und wägen die Interessen beider Parteien ab.
Wenn Sie als Mieter mit einer Wegzugsklausel konfrontiert sind, sollten Sie diese kritisch prüfen. Achten Sie besonders darauf, ob die Klausel tatsächlich individuell ausgehandelt wurde oder ob es sich um eine vorformulierte Bestimmung handelt. Im Zweifelsfall kann es ratsam sein, rechtlichen Beistand hinzuzuziehen, um die Wirksamkeit der Klausel beurteilen zu lassen.
Welche Nachweise muss ich erbringen, um ein Mietverhältnis mit Wegzugsklausel zu beenden?
Um ein Mietverhältnis mit Wegzugsklausel zu beenden, müssen Sie in der Regel folgende Nachweise erbringen:
Meldebescheinigung
Der wichtigste Nachweis ist eine aktuelle Meldebescheinigung Ihrer neuen Wohnadresse. Diese erhalten Sie beim Einwohnermeldeamt Ihrer neuen Gemeinde. Die Meldebescheinigung muss belegen, dass Sie Ihren Hauptwohnsitz an den in der Wegzugsklausel genannten Ort verlegt haben.
Arbeitsvertrag oder Studienbestätigung
Je nach Formulierung der Wegzugsklausel kann es erforderlich sein, den Grund Ihres Umzugs nachzuweisen. Wenn Sie beispielsweise wegen eines neuen Arbeitsplatzes umziehen, legen Sie eine Kopie Ihres Arbeitsvertrags vor. Bei einem Studium benötigen Sie eine Immatrikulationsbescheinigung der Hochschule.
Mietvertrag der neuen Wohnung
Ein Mietvertrag für Ihre neue Wohnung am Zielort kann als zusätzlicher Beleg dienen. Dieser unterstreicht die Ernsthaftigkeit und Dauerhaftigkeit Ihres Umzugs.
Schriftliche Erklärung
Verfassen Sie eine schriftliche Erklärung, in der Sie den Grund Ihres Umzugs darlegen und bestätigen, dass die Voraussetzungen der Wegzugsklausel erfüllt sind. Diese Erklärung sollten Sie zusammen mit den anderen Nachweisen einreichen.
Beachten Sie, dass die genauen Anforderungen an die Nachweise von der konkreten Formulierung der Wegzugsklausel in Ihrem Mietvertrag abhängen. Prüfen Sie daher sorgfältig, welche spezifischen Bedingungen in Ihrem Fall erfüllt sein müssen. Wenn Sie unsicher sind, welche Nachweise in Ihrer Situation ausreichen, kann es ratsam sein, sich rechtlich beraten zu lassen.
Reichen Sie alle Nachweise fristgerecht und vollständig bei Ihrem Vermieter ein. Eine ordnungsgemäße und rechtzeitige Vorlage der erforderlichen Dokumente ist entscheidend, um Ihr Mietverhältnis rechtssicher zu beenden und mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.
Welche Rolle spielt eine Meldebescheinigung in Bezug auf die Wegzugsklausel?
Eine Meldebescheinigung spielt eine wichtige, aber nicht allein ausschlaggebende Rolle im Zusammenhang mit einer Wegzugsklausel. Sie dient als offizieller Nachweis über den Wohnsitz einer Person, ist jedoch nicht immer ausreichend, um die Bedingungen einer Wegzugsklausel zu erfüllen oder zu widerlegen.
Funktion der Meldebescheinigung
Die Meldebescheinigung bestätigt Ihren aktuellen Wohnsitz und enthält in der Regel Informationen wie Ihren Namen, Ihr Geburtsdatum und Ihre Anschrift. Sie kann als erster Anhaltspunkt dienen, um einen Wegzug zu belegen oder zu widerlegen. Wenn Sie beispielsweise eine neue Wohnung beziehen, können Sie mit der Meldebescheinigung nachweisen, dass Sie an dieser Adresse gemeldet sind.
Grenzen der Beweiskraft
Trotz ihrer offiziellen Natur hat die Meldebescheinigung Grenzen in ihrer Beweiskraft. Sie zeigt lediglich, dass Sie an einer bestimmten Adresse gemeldet sind, beweist aber nicht zwangsläufig, dass Sie dort tatsächlich Ihren Lebensmittelpunkt haben. In Bezug auf Wegzugsklauseln kann es vorkommen, dass zusätzliche Nachweise erforderlich sind, um den tatsächlichen Wegzug oder Verbleib zu belegen.
Relevanz für Wegzugsklauseln
Bei Wegzugsklauseln, die oft in Mietverträgen oder Grundstücksvereinbarungen vorkommen, geht es um die Frage, ob jemand seinen Wohnsitz tatsächlich verlegt hat. Hier kann die Meldebescheinigung als Indiz dienen, reicht aber möglicherweise nicht aus, um die Klausel zu aktivieren oder zu entkräften. Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Wohnung mit einer Wegzugsklausel gemietet. Selbst wenn Sie sich an einem neuen Ort anmelden, könnte der Vermieter argumentieren, dass Sie tatsächlich noch in der ursprünglichen Wohnung leben.
Ergänzende Nachweise
Um die Bedingungen einer Wegzugsklausel zu erfüllen oder zu widerlegen, können neben der Meldebescheinigung weitere Nachweise erforderlich sein:
- Stromrechnungen oder andere Versorgungsverträge
- Arbeitsverträge mit neuem Arbeitsort
- Schulbescheinigungen für Kinder
- Zeugenaussagen von Nachbarn
Diese zusätzlichen Dokumente helfen, ein vollständigeres Bild Ihrer tatsächlichen Wohnsituation zu zeichnen.
Rechtliche Beurteilung
Die rechtliche Beurteilung, ob ein Wegzug im Sinne einer Klausel stattgefunden hat, erfolgt individuell und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls. Gerichte betrachten die Meldebescheinigung als ein Beweismittel unter vielen und prüfen, ob der tatsächliche Lebensmittelpunkt verlegt wurde.
Wenn Sie mit einer Wegzugsklausel konfrontiert sind, sollten Sie nicht nur eine Meldebescheinigung vorlegen, sondern auch andere Beweise sammeln, die Ihre tatsächliche Wohnsituation belegen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, rechtlichen Beistand zu suchen, um Ihre Position zu stärken und mögliche rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Wirksamkeit der Wegzugsklausel anders auslegt als ich?
Bei unterschiedlichen Auslegungen der Wegzugsklausel zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter haben Sie mehrere Handlungsmöglichkeiten:
Prüfung der Vertragsunterlagen
Überprüfen Sie zunächst sorgfältig Ihren Mietvertrag und alle relevanten Dokumente. Achten Sie besonders auf die genaue Formulierung der Wegzugsklausel. Eine präzise Kenntnis des Vertragstextes ist entscheidend für die weitere Vorgehensweise.
Kommunikation mit dem Vermieter
Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter. Erklären Sie Ihren Standpunkt sachlich und hören Sie sich die Argumentation des Vermieters an. Oft lassen sich Missverständnisse durch einen offenen Dialog klären. Dokumentieren Sie den Inhalt des Gesprächs schriftlich.
Rechtliche Beratung einholen
Wenn keine Einigung erzielt werden kann, ist es ratsam, sich juristischen Rat einzuholen. Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt kann Ihre Situation bewerten und die Rechtmäßigkeit der Klausel prüfen. Mietervereine bieten oft kostengünstige Erstberatungen an.
Vorlage einer Meldebescheinigung
In manchen Fällen kann die Vorlage einer aktuellen Meldebescheinigung hilfreich sein, um Ihren tatsächlichen Wohnsitz nachzuweisen. Dies kann insbesondere relevant sein, wenn die Wegzugsklausel an Ihren Hauptwohnsitz geknüpft ist.
Schriftliche Stellungnahme
Verfassen Sie eine schriftliche Stellungnahme, in der Sie Ihre Auslegung der Klausel darlegen und begründen. Beziehen Sie sich dabei auf konkrete Vertragspunkte und relevante gesetzliche Bestimmungen. Senden Sie diese per Einschreiben an Ihren Vermieter.
Mediation oder Schlichtung
Erwägen Sie die Möglichkeit einer Mediation oder Schlichtung. Ein neutraler Dritter kann helfen, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden. Dies ist oft kostengünstiger und weniger zeitaufwendig als ein Gerichtsverfahren.
Gerichtliche Klärung
Sollten alle Versuche einer gütlichen Einigung scheitern, bleibt als letzte Option der Gang vor Gericht. Ein Richter wird dann über die Auslegung und Wirksamkeit der Wegzugsklausel entscheiden. Bedenken Sie jedoch, dass ein Gerichtsverfahren mit Kosten und Risiken verbunden ist.
Beachten Sie, dass die Wirksamkeit von Wegzugsklauseln oft von ihrer konkreten Formulierung und den Umständen des Einzelfalls abhängt. Eine sorgfältige Prüfung und professionelle Beratung sind daher in den meisten Fällen empfehlenswert.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wohnungsrecht: Ein dingliches Recht, das einer Person erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Es wird oft als Altersvorsorge oder im Rahmen von Familienvermögensplanungen eingeräumt. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und kann unter bestimmten Bedingungen erlöschen. Im vorliegenden Fall hatte die Mutter ein Wohnungsrecht, das bei dauerhaftem Verlassen des Anwesens enden sollte.
- Wegzugsklausel: Eine vertragliche Vereinbarung, die das Erlöschen eines Rechts (hier des Wohnungsrechts) an einen Wegzug knüpft. Sie definiert, unter welchen Umständen das Recht als beendet gilt. Im konkreten Fall sollte das Wohnungsrecht erlöschen, wenn die Berechtigte „auf Dauer, das heißt nicht nur vorübergehend, das Anwesen verlässt“. Solche Klauseln müssen präzise formuliert sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Grundbuchberichtigung: Der Vorgang, bei dem ein unrichtiger Eintrag im Grundbuch korrigiert wird. Sie erfordert entweder die Bewilligung des Betroffenen oder den Nachweis der Unrichtigkeit. Im Fall versuchte die Tochter, das Wohnungsrecht ihrer Mutter durch eine Grundbuchberichtigung löschen zu lassen, scheiterte aber am erforderlichen Nachweis des dauerhaften Auszugs.
- Unrichtigkeitsnachweis: Der rechtliche Beweis, dass der Inhalt des Grundbuchs nicht der tatsächlichen Rechtslage entspricht. Er muss durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden geführt werden. Im vorliegenden Fall reichte die Meldebescheinigung als Unrichtigkeitsnachweis nicht aus, da sie nur die formale Ummeldung, nicht aber das tatsächliche Verlassen der Wohnung bewies.
- Meldebescheinigung: Eine amtliche Bestätigung über die im Melderegister gespeicherten Daten einer Person. Sie gilt als öffentliche Urkunde, hat aber nur begrenzte Beweiskraft. Im Fall wurde die Meldebescheinigung als unzureichender Nachweis für den dauerhaften Auszug bewertet, da sie nur die behördliche Registrierung, nicht aber die tatsächlichen Wohnverhältnisse dokumentiert.
- Löschungserleichterung: Eine vertragliche Vereinbarung, die den Nachweis für das Erlöschen eines Rechts vereinfacht. Sie kann beispielsweise festlegen, dass eine Meldebescheinigung als ausreichender Beweis für einen Wegzug gilt. Im Fall hätten die Parteien eine solche Erleichterung bei der Bestellung des Wohnungsrechts vereinbaren können, um spätere Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 1093 BGB (Wohnungsrecht): Ein Wohnungsrecht berechtigt eine Person, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen, auch wenn sie nicht Eigentümerin ist. Es kann zeitlich begrenzt oder unbefristet sein und unter bestimmten Bedingungen erlöschen. Im vorliegenden Fall wurde der Mutter ein Wohnungsrecht eingeräumt, das erlöschen sollte, wenn sie das Anwesen dauerhaft verlässt.
- § 15 GBO (Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs): Jeder, dessen Recht durch die Unrichtigkeit des Grundbuchs beeinträchtigt wird, kann die Berichtigung beantragen. Im vorliegenden Fall beantragte die Tochter die Löschung des Wohnungsrechts ihrer Mutter, da diese angeblich dauerhaft ausgezogen war.
- § 22 GBO (Berichtigung des Grundbuchs): Das Grundbuch kann berichtigt werden, wenn es unrichtig ist, also nicht der materiellen Rechtslage entspricht. Die Berichtigung erfordert in der Regel die Bewilligung des Betroffenen oder den Nachweis der Unrichtigkeit. Im konkreten Fall musste die Tochter nachweisen, dass ihre Mutter das Anwesen dauerhaft verlassen hat, um die Löschung des Wohnungsrechts zu erreichen.
- § 29 GBO (Nachweis der Unrichtigkeit): Der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs kann durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden geführt werden. Im vorliegenden Fall reichte die Tochter eine Meldebescheinigung ein, um den Auszug ihrer Mutter zu belegen. Das Gericht entschied jedoch, dass diese Bescheinigung allein nicht ausreicht, um den vollen Nachweis der Unrichtigkeit zu führen.
- § 18 Abs. 2 BMG (Meldebescheinigung): Eine Meldebescheinigung bestätigt die aktuellen Meldedaten einer Person. Sie gilt als öffentliche Urkunde, hat aber nur eingeschränkte Beweiskraft. Im vorliegenden Fall wurde die Meldebescheinigung als Nachweis für den dauerhaften Auszug der Mutter vorgelegt, jedoch vom Gericht als unzureichend betrachtet, da sie keine Aussage über das tatsächliche Bewohnen der Wohnung trifft.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 134/24 – Beschluss vom 30.07.2024
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In der Grundbuchsache (…) erlässt das Oberlandesgericht München – 34. Zivilsenat – am 30.07.2024 folgenden Beschluss
1. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Ingolstadt – Grundbuchamt – vom 27.03.2024 wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 24.000,00 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligte ist Eigentümerin von Grundbesitz.
In Abteilung II unter der laufenden Nummer 1 ist ein auflösend bedingtes Wohnungsrecht für die Mutter der Beteiligten eingetragen. Gemäß der notariellen Bewilligung vom 03.06.2011 erlischt das Wohnungsrecht für den Fall, dass die Berechtigte auf Dauer, das heißt nicht nur vorübergehend, das Anwesen verlässt, insbesondere ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt verlegt. Eine Regelung, wie dieser Nachweis zu führen ist, ist in der Urkunde nicht enthalten.
Unter dem 24.10.2023 beantragte der Urkundsnotar gemäß § 15 GBO die Löschung des Wohnungsrechts wegen Verlegung des Hauptwohnsitzes sowie Lebensmittelpunktes. Beigefügt waren ein notariell beglaubigter Antrag mit Bewilligung der Beteiligten sowie eine mit Dienstsiegel und Unterschrift versehene „Hausauskunft“ der Gemeindeverwaltung D. vom 27.09.2023. Aus dieser ergibt sich, dass in der Zeit vom 05.08.2015 bis 27.09.2023 andere Personen, nicht aber die Berechtigte des Wohnungsrechts im Anwesen der Beteiligten gemeldet waren. Die Bescheinigung genügte dem Grundbuchamt nicht, so dass es mit Zwischenverfügung vom 15.12.2023 die Vorlage einer formgerechten Löschungsbewilligung der Berechtigten forderte. Der Senat hat diese mit Beschluss vom 20.02.2024 (Az.: 34 Wx 335/23 e) deshalb aufgehoben, weil mit einer Zwischenverfügung nicht die Vorlage einer nach Auffassung des Grundbuchamts erforderlichen Berichtigungsbewilligung aufgegeben werden kann, wenn der Berichtigungsantrag darauf gestützt wird, dass der Unrichtigkeitsnachweis geführt sei. In dieser Konstellation sei der Antrag sofort zurückzuweisen. Das Grundbuchamt hatte daher erneut über den Antrag vom 24.10.2023 zu entscheiden.
Mit Schreiben vom 13.03.2024 reichte der Urkundsnotar eine Meldebescheinigung der Gemeinde D. gemäß § 18 Abs. 2 BMG nach, aus welcher sich ergibt, dass die Berechtigte des Wohnungsrechts seit 09.07.2015 mit der Anschrift in L. und nicht mehr in D. gemeldet ist.
Mit Beschluss vom 27.03.2024 wies das Grundbuchamt den Antrag zurück. Die Meldebescheinigung gelte zwar als öffentliche Urkunde nach den §§ 415 ff. ZPO, besitze aber nur eingeschränkte Beweiskraft. Es werde nicht nachgewiesen, dass die Angaben in der Meldebescheinigung korrekt und vollständig sind. Vielmehr werde nur bescheinigt, dass die entsprechenden Daten im Melderegister nach § 3 BMG aktuell gespeichert sind. Mit der vorgelegten Meldebescheinigung könne daher allenfalls der Nachweis geführt werden, dass seitens der Berechtigten ein Wohnungswechsel gemeldet worden ist, nicht hingegen, ob er auch tatsächlich vollzogen wurde und auf Dauer angelegt ist.
Hiergegen legte der Urkundsnotar mit Schreiben vom 30.04.2024 Beschwerde ein, beigefügt war eine beglaubigte Abschrift der Meldebescheinigung. Er argumentiert, aus der Meldebescheinigung ergebe sich eindeutig, dass die Berechtigte ihren Hauptwohnsitz verlegt habe. Auf das tatsächliche Bewohnen komme es nicht an. Mit Beschluss vom 08.05.2024 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Oberlandesgericht München zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.
1. Die Beschwerde ist zulässig.
Gemäß § 71 Abs. 1 GBO findet die unbeschränkte Beschwerde gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts statt (Demharter, GBO, 33. Auflage, § 71 Rn. 12). Der Rechtsbehelf ist auch im Übrigen gemäß §§ 73, 15 Abs. 2 GBO zulässig. Der Urkundsnotar hat das Rechtsmittel ausdrücklich für die Beteiligte eingelegt. 2. Die Beschwerde ist jedoch unbegründet.
Die Löschung des Wohnungsrechts kann nicht im Wege der Berichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO erfolgen. Unrichtig i. S. dieser Bestimmung ist das Grundbuch nach der Vorgabe des § 894 BGB dann, wenn sein Inhalt hinsichtlich eines Rechts an einem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 BGB bezeichneten Art mit der wahren, also materiellen Rechtslage nicht übereinstimmt (Senat, Beschluss vom 24.01.2022 – 34 Wx 437/21 = FGPrax 2022, 59, 60; BayObLG Rpfleger 1988, 254, 255; Demharter § 22 Rn. 4; Hügel/Holzer, GBO, 5. Auflage, § 22 Rn. 25). Dabei fordert der Unrichtigkeitsnachweis als Ersatz für die Berichtigungsbewilligung den vollen Nachweis der Unrichtigkeit in Form des § 29 GBO (Senat, Beschluss vom 24.11.2017 – 34 Wx 315/17 = FGPrax 2018, 64; Hügel/Holzer § 22 Rn. 17; Demharter § 22 Rn. 42).
Der erforderliche volle Nachweis wird durch die vorgelegte Meldebestätigung nach § 18 Abs. 2 BMG nicht geführt.
a) Ein Wohnungsrecht i.S. von § 1093 BGB kann unter einer auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) bestellt werden (BayObLG NJW-RR 1988, 982; Schöner/Stöber, GBR, 16. Auflage, Rn. 1261). Das der Mutter der Beteiligten eingeräumte Wohnungsrecht soll unter der auflösenden Bedingung stehen, dass sie „das Anwesen auf Dauer, d. h. nicht nur vorübergehend verlässt“. Richtig geht das Grundbuchamt davon aus, dass nicht jedes beliebige Ereignis zur auflösenden Bedingung für ein dingliches Recht an einem Grundstück bestimmt werden kann. Vielmehr ist Rücksicht zu nehmen auf den Zweck des Grundbuchs, über das Entstehen und Erlöschen dinglicher Rechte sicher und zuverlässig Auskunft zu geben; dies bedeutet, dass nur solche Ereignisse wirksam zur Bedingung für das Erlöschen von Grundstücksrechten gemacht werden können, deren Eintritt objektiv mit der gebotenen Eindeutigkeit bestimmbar ist (BayObLG MittBayNot 1990, 174 m.w. N.; OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1993, 331; Demharter Anh. § 13 Rdnr. 5).
b) Der Senat, der die Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung selbständig auszulegen hat (BayObLG DNotZ 1998, 299; BayObLG NJW-RR 1993, 283), hält dieses Erfordernis hier für erfüllt. Es ist ständige Rechtsprechung, dass die Kündigung oder allgemein die Beendigung eines schuldrechtlichen Vertragsverhältnisses, insbesondere eines Miet- oder Pachtvertrags über das belastete Grundstück, zur auflösenden Bedingung für ein dingliches Recht, vor allem eine Dienstbarkeit oder ein Vorkaufsrecht gemacht werden kann (BGH NJW 1974, 2123, 2124; BayObLG NJW-RR 1993, 283; BayObLGZ 1989, 442, 446 f. m.w. N.; OLG Zweibrücken DNotZ 1990, 177; OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1993, 331). Die rechtserheblichen Umstände „Kündigung“ oder „Beendigung eines Vertragsverhältnisses“ werden als ausreichend bestimmbar angesehen. Für die Bedingung, dass jemand ein Anwesen „nicht nur vorübergehend verlässt“, kann nichts anderes gelten. Objektive Bestimmbarkeit bedeutet nicht, dass das Ereignis, welches die Bedingung auslöst, sogleich und ohne weiteres feststellbar ist, ohne dass es über seinen Eintritt Meinungsverschiedenheiten oder gar Streit geben könnte; gerade über die Berechtigung einer (außerordentlichen) Kündigung wird es nicht selten zum Streit und zur gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen den Vertragsparteien kommen. Dies steht der Eintragungsfähigkeit eines solchen Umstands als auflösende Bedingung des dinglichen Rechts nicht entgegen (BayObLG DNotZ 1998, 299; BayObLG MittBayNot 1990, 174, 175).
c) Der Umstand, dass ein Berechtigter ein Anwesen nicht nur vorübergehend verlässt, ist demgegenüber objektiv bestimmbar. Er bedeutet das Gleiche wie das Verlassen eines Grundstücks „auf Dauer“. Für die hier gewählte Bedingung kann nichts anderes gelten als für die Kündigung oder Beendigung eines Vertragsverhältnisses. Das dauernde Verlassen eines Grundstücks kann im wesentlichen der Aufhebung des Wohnsitzes i.S. von § 7 Abs. 3 BGB gleichgestellt werden; dazu bedarf es der Aufgabe der tatsächlichen Niederlassung mit dem Willen, den Wohnsitz nicht mehr am bisherigen Ort zu haben (vgl. BayObLGZ 1964, 109, 111; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Auflage, § 7 Rdnr. 12). Immer ist aber zu beachten, dass zur tatsächlichen Aufgabe einer Niederlassung der Wille hinzukommen muss, den Schwerpunkt der Lebensverhältnisse nicht am bisherigen Wohnsitz zu belassen (Grüneberg/Ellenberger § 7 Rdnr. 12 unter Bezugnahme auf BayObLGZ 1964, 109). Alle diese Fragen sind nicht schwieriger zu beurteilen als die Frage, ob ein Vertragsverhältnis durch (außerordentliche) Kündigung beendet worden ist.
d) Die vorgelegte Meldebescheinigung nach § 18 Abs. 2 BMG gilt zwar als öffentliche Urkunde nach den §§ 415 ff. ZPO, besitzt allerdings nur eingeschränkte Beweiskraft. Es wird nicht nachgewiesen, dass die Angaben in der Meldebescheinigung korrekt und vollständig sind. Vielmehr wird nur bescheinigt, dass die entsprechenden Daten im Melderegister nach § 3 BMG aktuell gespeichert sind. Keine Aussage wird dazu getroffen, ob die unter der Anschrift angegebene Wohnung von der in der Auskunft Genannten tatsächlich genutzt wird (Engelbrecht/Schwabenbauer/Polenz, BMG, 1. Auflage, §§ 18, 18_nF Rn. 8; Süßmuth/Laier, BMG, Ed. Okt. 2020, § 18 Rn. 5). Anders als der Urkundsnotar in seiner Beschwerdebegründung vom 30.04.2024 argumentiert, kommt es nach der Bestellungsurkunde nicht auf das formale Kriterium der bei der Meldebehörde angegebenen Wohnung, sondern vielmehr auf das tatsächliche Bewohnen der verfahrensgegenständlichen Wohnung an. Darüber gibt die Meldebescheinigung nach § 18 Abs. 2 BMG jedoch keine Auskunft. Mit ihr kann daher der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 Abs. 1 GBO nicht geführt werden. Es besteht auch kein Anlass, insoweit Beweiserleichterungen zu gewähren. An den Unrichtigkeitsnachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist (BayObLG Rpfleger 1982, 468; Schöner/Stöber Rn. 370; Hügel/Holzer § 22 Rn. 59). Es sind alle Möglichkeiten, bis auf ganz entfernte, auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen können. Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit ist nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen (BGH FGPrax 2016, 99; BGH FGPrax 2014, 98). Dabei verkennt der Senat nicht, dass dies in der vorliegenden Konstellation praktisch kaum möglich sein wird. Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, wäre es der Beteiligten und ihrer Mutter allerdings frei gestanden, bei der Bestellung des Wohnungsrechts Löschungserleichterungen wie z. B. die Vorlage einer Eigenurkunde oder eben einer Meldebescheinigung zu vereinbaren (vgl. Herrler DNotZ 2019, 493, 497; Beck’sches Notar-Handbuch/Herrler, 8. Auflage Rn. 370a). Von dieser Gestaltungsmöglichkeit haben sie keinen Gebrauch gemacht. Es verbleibt aber die Möglichkeit, eine Berichtigungsbewilligung nach § 19 GBO einzureichen, die sich erforderlichenfalls auch im Klagewege auf der Grundlage von § 894 BGB beschaffen ließe.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Pflicht zur Kostentragung ergibt sich bereits aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1 GNotKG).
Den Geschäftswert bemisst der Senat nach dem zehnjährigen Wert des Wohnungsrechts (§ 52 Abs. 4 GNotKG). Da bei der Bestellung des Rechts der 15-jährige Wert mit 36.000,00 Euro zugrunde gelegt wurde, ist der zehnjährige Wert nun mit 24.000,00 Euro anzusetzen.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor (§ 78 Abs. 2 GBO).
