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Wohnungsgrundbuchverfahren – Inhaltlich unzulässige Unterteilung eines Wohnungseigentums

OLG Hamm – Az.: I-15 Wx 582/10 – Beschluss vom 03.11.2011

Die weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beschluss des Landgerichts aufgehoben wird und das Grundbuchamt angewiesen wird,

1. alle Eintragungen zu löschen, die sich auf die Unterteilung vom 21.11.2005 (Urkunde-Nr. …/…des Notars Q H1 in T) beziehen,

2. den am 09.07.2010 in dem Grundbuch von Z Blatt 4072 eingetragenen Widerspruch bzgl. der Eintragung vom 11.08.2006 zu löschen.

Die Beteiligte zu 2) hat dem Beteiligten zu 1) die im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Geschäftswert wird für das Verfahren dritter Instanz auf 10.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft I-Straße, 63 und 65 in T. Dieses 2.051 qm große Grundstück war ursprünglich im Grundbuch von Z Blatt 3957 eingetragen und gehörte der Beteiligten zu 2) und ihrem damaligen Ehemann, dem Ingenieur I, in Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter dem Namen I-Bauträgergesellschaft. Diese teilten mit unterschriftsbeglaubigter Erklärung vom 14.09.1979 das Eigentum an dem Grundstück in 17 Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung und 19 Miteigentumsanteile verbunden mit Garageneinstellplätzen, die im Kellergeschoss des Hauses gelegen sind.

Der Beteiligte zu 1) ist aufgrund der Auflassung vom 25.10.1979 am 19.04.1983 im Wohnungsgrundbuch von Z Blatt 4085 als Miteigentümer zu 78,57/1.637,43 Anteil verbunden mit der Eigentumswohnung Nr. 15 und dem Kellerraum Nr. 11 sowie im Teileigentumsgrundbuch von Z Blatt 4093 als Miteigentümer zu 2,5/1.637,43 Anteil verbunden mit dem Garageneinstellplatz Nr. 6 eingetragen worden.

Die Beteiligte zu 2) ist aufgrund der Auflassung vom 23.01.2001 zu Alleineigentum am 26.02.2001 im Wohnungsgrundbuch von Z Blatt 4072 als Miteigentümerin zu 94,01/1.637,43 Anteil „verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung, Typ B im Erdgeschoss rechts sowie den mit Nr. 6 und 10 bezeichneten Kellerräumen im Kellergeschoß“ sowie im Teileigentumsgrundbuch von Z Blatt 4096 als Miteigentümerin zu 2,50/1.637,43 Anteil verbunden mit dem Garageneinstellplatz Nr. 9 unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 14./24.09.1979 eingetragen worden.

Nach dem der Teilungserklärung vom 14.09.1979 beigefügten Aufteilungsplan befinden sich im Kellergeschoss neben den mit den Nrn. 1 bis 17 gekennzeichneten Kellerräumen und Garagenplätzen, die den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenen sind, noch ein Heizungsraum [Gebäudeteil c], drei Wasch- und Trockenräume [Gebäudeteile b, d, f], zwei Räume für Kinderwagen und Fahrräder [Gebäudeteile c, e], ein Hobbyraum [Gebäudeteil e], ein Tischtennisraum [Gebäudeteil f] und im Gebäudeteil d ein in sich geschlossener Bereich bestehend aus einem Vorraum, einem Badezimmer, einem WC, einem Raum in der Größe eines Abstellraums sowie einem weiteren, ebenfalls als „Tischtennisraum“ bezeichneten Raum. Alle Räume in diesem abgeschlossenen Bereich sind mit der Nr. 2 versehen.

Am 21.11.2005 unterteilte die Beteiligte zu 2) in einer unterschriftsbeglaubigten Urkunde des Notars Q H1 aus T (Urkunde Nr. …/…) ihr Wohnungseigentum Nr. 2 in zwei Teile. Dazu heißt es in der Teilungserklärung:

“Infolge einer durch das Bauamt genehmigten Nutzungsänderung ist dieser Wohnung ferner zugeordnet der im Lageplan der zugrundeliegenden Teilungserklärung mit „Tischtennisraum und Nebenräume“ bezeichnete Teil des Raumes im Kellergeschoss.”

Die Teilung erfolgte

– in einen Miteigentumsanteil von 7.500/163.743 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 2 a bezeichneten Wohnung, Typ B im Erdgeschoß rechts, in einer Größe von ca. 88,38 qm sowie dem Kellerraum Nr. 6 und

– in einen Miteigentumsanteil von 1.091/163.743 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 2 b bezeichneten Wohnung, Typ B im Erdgeschoß rechts, in einer Größe von ca. 60,23 qm sowie dem Kellerraum Nr. 10.

Mit Schreiben vom 26.06.2006 leitete der Notar den in der Urkunde enthaltenen Antrag auf Eintragung der Teilung in das Grundbuch zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauaufsichtsamtes der Stadt T vom 25.07.2005 und dem Aufteilungsplan an das Grundbuchamt weiter. Nach dem neuen Aufteilungsplan vom 25.07.2010 befindet sich die Wohnung Nr. 2 a in den Räumen der ehemaligen Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss und die Wohnung Nr. 2 b in den Räumen im Kellergeschoss, die zuvor in dem abgeschlossenen Bereich mit der Nr. 2 versehen waren.

Das Grundbuchamt vollzog die Teilung und legte für die beiden Eigentumswohnungen die Blätter 7057 und 7058 an.

In dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs 7057 heißt es:

“…/…743 Miteigentumsanteil an dem Grundstück:

Z Flur 1, Flurstück X Gebäude- und Freifläche, 2051 qm, I-Straße, 63, 65 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 a gekennzeichneten Wohnung, Typ B im Erdgeschoss rechts sowie dem mit Nr. 6 bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss.

Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (Blätter 4071, 4073 bis 4106, 7057 und 7058). Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist beschränkt durch das Sondereigentum an den übrigen Miteigentumsanteilen.

Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters.

Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung durch einen nicht durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen im Grundbuch eingetragenen Gläubiger sowie bei Weiterveräußerung durch einen Konkursverwalter oder durch einen Grundpfandrechtsgläubiger, wenn er das Wohnungseigentum durch Zwangsversteigerung erworben hat.

Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligungen vom 14./24. September 1979 und 21. November 2005 (UR-Nr. …/…, Notar Q H1, T) Bezug genommen.

Der Miteigentumsanteil ist nach Änderung des Gegenstandes des Sondereigentums bei Anlegung dieses Blattes von Blatt 4072 (zuvor Blatt 3957) hierher übertragen. Eingetragen am 11.08.2006.”

In dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs 7058 heißt es:

“…/…743 Miteigentumsanteil an dem Grundstück:

Z Flur 1 Flurstück X Gebäude- und Freifläche, 2051 qm I-Straße, 63, 65 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 b gekennzeichneten Wohnung, Typ B im Erdgeschoss rechts sowie dem mit Nr. 10 bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss.”

(Die übrigen Eintragungen des Bestandsverzeichnisses in Blatt 7058 stimmen mit den Eintragungen in Blatt 7057 überein.)

Mit Schreiben vom 15.06.2009 legte der Beteiligte zu 1) gegen die Eintragungen vom 11.08.2006 Widerspruch ein. Er machte geltend, die Wohnungen vom Typ Nr. 2 seien bautechnisch nicht in zwei in sich abgeschlossene Wohnungen teilbar. Die Teilungserklärung enthalte keinen Bezug auf Wohnräume im Kellergeschoss. Das Grundbuchamt legte das Widerspruchsschreiben als Beschwerde aus und half ihr nicht ab.

Mit Beschluss vom 29.06.2010 wies das Landgericht das Grundbuchamt an, zugunsten des Beteiligten zu 1) in den Wohnungsgrundbüchern von Z Blatt 4085, 4093, 4072, 7057 und 7058 einen Amtswiderspruch bzgl. der Eintragung vom 11.08.2006 einzutragen. Das Grundbuchamt trug am 09.07.2010 zugunsten des Beteiligten zu 1) in das Grundbuch Blatt 4072 einen Widerspruch ein.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz eingelegte weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2).

II.

Die weitere Beschwerde ist nach den § 78 S. 1 GBO a.F., Art 111 FG-ReformG statthaft und auch sonst zulässig. § 71 Abs. 2 S. 1 GBO steht der Statthaftigkeit der weiteren Beschwerde mit dem Ziel der Löschung des Amtswiderspruchs nicht entgegen, weil es sich nicht um eine Eintragung handelt, die dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegt, vielmehr lediglich einen gutgläubigen Erwerb verhindern soll. Gegen die auf Anweisung des Landgerichts erfolgte Eintragung des Amtswiderspruchs beschwerdeberechtigt ist derjenige, gegen dessen im Grundbuch verlautbarte Rechtsstellung sich der Widerspruch richtet (vgl. BayObLGZ 1986, 294), hier also die Beteiligte zu 2) als die in den infolge Unterteilung angelegten Wohnungsgrundbüchern eingetragene Eigentümerin.

In der Sache ist die Beschwerde unbegründet, führt aber abweichend von der Tenorierung der landgerichtlichen Entscheidung zu der Anweisung an das Grundbuchamt, alle Eintragungen zu löschen, die sich auf die Unterteilung vom 21.11.2005 (Urkunde-Nr. …/…des Notars Q H1 in T) beziehen, sowie dementsprechend den am 09.07.2010 in dem Grundbuch von Z Blatt 4072 eingetragenen Amtswiderspruch zu löschen. Die so gefasste Anweisung des Senats beruht darauf, dass seine sachliche Überprüfung zu dem Ergebnis geführt hat, dass die am 11.08.2006 eingetragene Unterteilung des bisher in Z Blatt 4072 eingetragenen Wohnungseigentums durch Anlegung der neuen Wohnungsgrundbücher von Z Blätter 7057 und 7058 inhaltlich unzulässig im Sinne des § 53 Abs. 1 S. 2 GBO und deshalb von Amts wegen zu löschen ist. Da das Rechtsbeschwerdegericht die inhaltliche Unzulässigkeit einer Eintragung von Amts wegen beachten muss, ist die Löschung anzuordnen, auch wenn die Beschwerdeführerin mit ihrem Rechtsmittel ein anderes Ziel erstrebt; das Verbot der Schlechterstellung der Beschwerdeführerin gilt hier nicht (vgl. BayObLG FGPrax 1988, 88 = NJW-RR 1999, 8 m.w.N.).

Das Landgericht hat zutreffend den „Widerspruch“ des Beteiligten zu 1) als zulässig angesehen. Zwar ist nach § 71 Abs. 2 S. 1 GBO eine Beschwerde gegen eine Eintragung unzulässig. Nach § 71 Abs. 2 S. 2 GBO kann jedoch im Wege der Beschwerde verlangt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen. Das Landgericht hat den „Widerspruch“ des Beteiligten zu 1) dahin ausgelegt, dass er das Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs verfolge. Dabei hat das Landgericht aber übersehen, dass die vom Beteiligten zu 1) angegriffene Eintragung inhaltlich unzulässig und deshalb zu löschen ist. Der Senat legt daher das Beschwerdebegehren des Beteiligten zu 1) dahin aus, in möglichst weitgehendem Umfang dem von ihm eingenommenen Rechtsstandpunkt zum Erfolg zu verhelfen, hier also durch Löschung der inhaltlich unzulässigen Eintragung vom 11.08.2006. Mit diesem Ziel ist er auch beschwerdebefugt, da seine Rechtsstellung als Miteigentümer durch ein in unzulässiger Weise eingetragenes Sondereigentumsrecht an einem Gebäudeteil, der nur im Gemeinschaftseigentum stehen kann, beeinträchtigt wird (Senat OLGZ 1977, 264, 268; OLGZ 1993, 43, 45 = NJW-RR 1992, 1296).

Die vom Grundbuchamt vollzogene Eintragung der Unterteilung des Wohnungseigentums Nr. 2 der Beteiligten zu 2) gemäß der Teilungserklärung vom 21.11.2005 (Urkunde Nr. …/…des Notars Q H1) ist inhaltlich unzulässig, weil durch die Unterteilung bislang ausschließlich gemeinschaftliches Eigentum als Sondereigentum Nr. 2 b ausgewiesen wird. Die Beteiligte zu 2) hat nämlich in der Teilungserklärung vom 21.11.2005 nicht nur ihr Wohnungseigentum Nr. 2 in die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 2 a und 2 b aufgeteilt, sondern dabei auch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen, indem sie die Räume im Keller, die im Aufteilungsplan mit der Nr. 2 versehen sind, dem Sondereigentum Nr. 2 b zugewiesen hat. Eine Unterteilung kann aber nur die Räume erfassen, die zum Sondereigentum des unterteilten Wohnungseigentums gehört haben (BGH NJW-RR 2005, 10 = Rpfleger 2005, 17).

Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums ist grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, welcher der Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG beizufügen ist. Er soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, also verdeutlichen, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen. Der Gegenstand des Sondereigentums im Grundbuch wird nach § 7 Abs. 1 und Abs. 3 WEG jedoch nicht vorrangig durch eine Bezugnahme auf den Aufteilungsplan benannt, sondern durch den Inhalt des Eintragungsvermerks und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung (§§ 7 Abs. 3, 8 Abs. 2 WEG). Hierin kommt deutlich zum Ausdruck, dass der Aufteilungsplan nicht den Inhalt der Teilungserklärung verdrängt. Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum im Text der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist deswegen grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig (BGH NJW 1995, 2851 m.w.N.).

Der eingangs wiedergegebene Eintragungsvermerk bei der Neuanlegung der beiden Wohnungsgrundbücher infolge Unterteilung nimmt wegen des Gegenstandes des Sondereigentums ausdrücklich Bezug sowohl auf die Eintragungsbewilligung vom 14.09.1979 (ursprüngliche Teilungserklärung) als auch auf diejenige vom 21.11.2005 (Unterteilung). Diese doppelte Bezugnahme führt hier (übereinstimmend mit der Fallkonstellation der bereits genannten Entscheidung BGH NJW-RR 2005, 10 vgl. dort Textziff. 12) zu einer inhaltlichen Widersprüchlichkeit der Eintragung, die durch Auslegung nach den Grundsätzen für Grundbucherklärungen nicht behebbar ist: Während die Unterteilungserklärung die im Kellergeschoß mit Nr. 2 bezeichneten Räume dem Sondereigentum zuweist, ergibt sich aus der ursprünglichen Teilungserklärung vom 14.09.1979, dass an diesen Räumen kein Sondereigentum begründet worden ist, diese somit im Gemeinschaftseigentum verblieben sind.

Dieses Verständnis der ursprünglichen Teilungserklärung beruht auf dem zuvor wiedergegebenen Wortlaut der textlichen Darstellung, der für die Auslegung von Grundbucherklärungen aus der Sichtweise eines objektiven Betrachters maßgebend ist. Danach gehört zu dem Sondereigentum Nr. 2 die im Aufteilungsplan mit der Nr. 2 bezeichnete Wohnung im Erdgeschoss rechts sowie die mit der Nr. 6 und 10 bezeichneten Räume im Kellergeschoss. Die jeweils mit der Nr. 2 versehenen Räume im Keller sind der Beteiligten zu 2) damit nicht zugewiesen. Sie befinden sich weder im Erdgeschoss rechts noch sind sie im Kellergeschoss mit der Nr. 6 oder 10 versehen. Die im Kellergeschoß mit Nr. 2 bezeichneten Räume sind in § 1 der Teilungserklärung überhaupt nicht erwähnt. Die sprachliche Fassung der Teilungserklärung ist in dem hier maßgeblichen Zusammenhang im doppelten Sinne eindeutig: Sondereigentum mit der Zweckbestimmung als Wohnraum ist nur an den im Erdgeschoß mit der Ziffer 2 bezeichneten Räumen, Sondereigentum an Kellerräumen eben nur an den im Kellergeschoß mit den Nr. 6 und 10 bezeichneten Räumen begründet worden.

Diese abschließende sprachliche Fassung kann entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde nicht dadurch inhaltlich ergänzt werden, dass – wie eingangs dargestellt – im Aufteilungsplan im Kellergeschoß des Gebäudeteils c weitere Räume mit der Ziffer 2 bezeichnet sind. Denn der Aufteilungsplan hat nach den bereits dargestellten Grundsätzen allein die Funktion, die räumliche Lage des Sondereigentums zu konkretisieren. Durch die Belegung von Räumen mit Ziffern im Aufteilungsplan allein kann jedoch Sondereigentum nicht begründet werden, wenn dies durch die sprachliche Fassung der Aufteilungserklärung nicht gedeckt ist. Beschränkt – wie hier – die sprachliche Fassung der Aufteilungserklärung die Entstehung des Sondereigentums auf bestimmte Gebäudebereiche, kann eine davon abweichende zeichnerische Darstellung im Aufteilungsplan nicht zu einem abweichenden Auslegungsergebnis, sondern allenfalls zu einem inhaltlichen Widerspruch zwischen Aufteilungserklärung und Aufteilungsplan und damit zu dem bereits dargestellten Ergebnis führen, dass Sondereigentum nicht entstanden ist.

Für die Auslegung der Aufteilungserklärung kommt es – wie bereits hervorgehoben – ausschließlich darauf an, wie die Erklärung vom Standpunkt eines objektiven Betrachters zu verstehen ist. Unerheblich ist demgegenüber die subjektive Sichtweise des Erklärenden. Insbesondere kommt es deshalb nicht darauf an, ob Herr I2 die Absicht hatte, auch an den im Kellergeschoß mit Nr. 2 bezeichneten Räumen Sondereigentum zu begründen. Für die Entstehung des Sondereigentums ebenso unerheblich ist die tatsächliche spätere Nutzung der Räume. Die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan gibt entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde auch in ihrem Gesamtzusammenhang aus der Sicht des objektiven Betrachters keine hinreichende Grundlage für die Annahme, die im Kellergeschoß mit Nr. 2 bezeichneten Räume seien bei der textlichen Darstellung in der Aufteilungserklärung „offenbar“ versehentlich nicht erfasst worden. Ein weitergehendes Ergebnis als eine teilweise Unvereinbarkeit beider Teile der Teilungserklärung lässt sich vielmehr nicht feststellen. Dies gilt insbesondere unter ergänzender Berücksichtigung der zu den Grundakten gereichten Wohnflächenberechnung, die für die Wohnung vom Typ B im Erdgeschoß eine Wohnfläche von 94,01 qm, und zwar ohne Berücksichtigung von Räumen im Kellergeschoß ausweist. Diese Wohnfläche ist erkennbar bei der Bildung des Miteigentumsanteils übernommen worden.

Die Entscheidung über die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde folgt aus der zwingenden Vorschrift des § 13 a Abs. 1 S. 2 FGG.

Die Wertfestsetzung (§§ 131 Abs. 4, 30 KostO) folgt der insoweit unbeanstandet gebliebenen Entscheidung des Landgerichts.

 

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