Skip to content

Wohnungseigentum – Änderung einer Teilungserklärung nach Auflassung

OLG Nürnberg – Az.: 15 W 338/16 – Beschluss vom 01.06.2016

1. Auf die Beschwerde wird der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Ansbach vom 29.01.2016, Az. A..-1.., aufgehoben.

2. Das Amtsgericht – Grundbuchamt – Ansbach wird angewiesen, die Eintragung der Beteiligten zu 2) als Eigentümerin gemäß dem Antrag vom 07.07.2015 vorzunehmen. Hinsichtlich des Antrags auf Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2) wird die Sache an das Grundbuchamt zurückgegeben.

Gründe

I.

Mit Schreiben vom 07.07.2015 beantragte der Notar Dr. A., A., den abschließenden Vollzug seiner Urkunde vom 26.09.2012, Urkunde-Nr. 16… A/2…, einem Bauträgerkaufvertrag, durch Löschung der Auflassungsvormerkung bei gleichzeitiger Eintragung der Käuferin, der Beteiligten zu 2), als Eigentümerin des im Grundbuch von Ansbach, Blatt 1…‚ eingetragenen 55,037/1000 Miteigentumsanteils am Flurstück 1…/1… verbunden mit dem Sondereigentum an der Eigentumswohnung W2 gemäß den Bewilligungen vom 29.08.2012, Urkunde-Nr. 1… A/2… (Teilungserklärung), 17.09.2012, Urkunde-Nr. 1… A/20 (1. Nachtrag) und vom 26.04.2013, Urkunde-Nr. 6… A/20… (2. Nachtrag).

Mit dem 2. Nachtrag zur Änderung der Teilungserklärung waren Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum und Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum erklärt, zwei andere Sondereigentumseinheiten zusammengefasst, Wohnungsgrundrisse verändert und Sondernutzungsrechte gebildet worden. Der verfahrensgegenständliche Miteigentumsanteil und der Zuschnitt der Wohnung W2 blieben dabei unverändert.

Mit Beschluss vom 29.01.2016 wies das Amtsgericht – Grundbuchamt – Ansbach den Eintragsantrag im Wesentlichen mit der Begründung zurück, dass der Inhalt des Wohnungseigentums durch den Vollzug des 2. Nachtrags zur Teilungserklärung verändert worden sei. Das Wohnungseigentum, auf das sich die Auflassung vom 26.09.2012 beziehe, habe infolgedessen aufgehört zu existieren. Auch wenn der Miteigentumsanteil samt zugehöriger Wohnung unverändert geblieben sei, sei das Wohnungseigentum in der Gestalt des 2. Nachtrags zur Teilungserklärung aufgrund der eingetretenen Änderungen des Inhalts mit dem Kaufgegenstand nicht mehr identisch. Das Wohnungseigentum werde erst durch das Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern bestimmt, das verändert worden sei.

Mit Schreiben vom 05.02.2016, das am 08.02.2016 beim Grundbuchamt eingegangen ist, legte der Notar Beschwerde gegen den Beschluss vom 29.01.2016 ein.

Am 12.02.2016 entschied das Grundbuchamt, der Beschwerde nicht abzuhelfen.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

1. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde ist durch den Notar formgerecht (§ 73 GBO) eingelegt worden und als zulässiges Rechtsmittel der Beteiligten auszulegen.

a. Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 15 GBO hat ein Notar weder ein eigenes Antragsrecht noch ein eigenes Beschwerderecht. Er kann vielmehr aufgrund einer gesetzlich vermuteten Vertretungsbefugnis den Antrag nur „im Namen eines Antragsberechtigten” stellen. In gleicher Weise kann er auch eine Beschwerde nicht im eigenen Namen, sondern nur namens eines Beteiligten einlegen (BayObLG, Beschluss vom 02.08.1989 – BReg 2 Z 86/89, juris Rn. 12; KG, Beschluss vom 11.02.2014 – 1W 130/13, juris Rn. 9).

b. Die Absicht des Notars, für die antragsberechtigten Vertragsparteien zu handeln, ergibt sich aber zumindest aus der Auslegung der Beschwerde vom 05.02.2016. Weil der Notar den Antragsberechtigten, für den er den Antrag mit seinem Schreiben vom 07.07.2015 stellte, nicht ausdrücklich benannt hatte, ist davon auszugehen, dass der Eintragungsantrag im Namen aller antragsberechtigten Beteiligten (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO) gestellt wurde (BayObLG, Beschluss vom 26.02.1993 – 2Z BR 6/93, juris Rn. 10). Entsprechendes gilt für die Einlegung der Beschwerde. Wenn ein Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO Beschwerde einlegt, sind regelmäßig alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, falls sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder den Umständen etwas anderes ergibt (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 09.07.2010 – 2 W 94/10, juris Rn. 12; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 15 Rn. 20).

2. Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Diese Voraussetzung liegt vor. Einer erneuten Auflassung bedarf es auch angesichts des 2. Nachtrags zur Teilungserklärung vom 26.04.2013, Urkunde-Nr. 6… A/20…, nicht, weil hinsichtlich des aufgelassenen Wohnungseigentums weder der Miteigentumsanteil noch Gegenstand und Umfang des Sondereigentums geändert worden sind (BayObLG, Beschluss vom 13.06.1984 – BReg 2 Z 40/84). Die Identität des Auflassungsobjekts hat sich nicht verändert.

a. Wohnungseigentum ist ein besonders ausgestaltetes Miteigentum an einem Grundstück (BGH, Beschluss vorn 17.01.1968 – V ZB 9/67, juris Rn. 11; BayObLG, Beschluss vom 23.07.1993 – 2 Z BR 69/93, juris Rn. 11). Es zeichnet sich durch die Möglichkeit aus, das Miteigentum mehrerer Personen am Grundstück in der Weise zu beschränken, dass jedem Miteigentümer abweichend von §§ 93, 94 BGB das Sondereigentum an bestimmten Räumen eines auf dem Grundstück errichteten (oder zu errichtenden) Gebäudes eingeräumt wird.

Die Übertragung eines Wohnungseigentums stellt inhaltlich den Eigentumserwerb eines Miteigentumsanteils dar, der mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. Der Erwerb vollzieht sich nach §§ 873, 925 BGB. Maßgeblich für die Frage der notwendigen Identität zwischen Wohnungseigentum und Auflassungserklärung ist demgemäß – unabhängig von wirtschaftlichen Aspekten – allein eine sachenrechtliche Betrachtung. Der Verfügungsgegenstand ist im Rahmen dessen vom Inhalt desselben zu unterscheiden. Zutreffend wird in der Beschwerdeschrift insofern darauf verwiesen, dass eine Inhaltsänderung denknotwendig das Fortbestehen des (geänderten) Verfügungsgegenstands voraussetzt und nicht dessen Untergang zur Folge haben kann.

b. Der Gegenstand und damit die Identität des Wohnungseigentums ergibt sich aus der Durchbrechung der von §§ 93, 94 BGB vorgesehenen Akzessorietät des Eigentums an Grundstück und Gebäude, mithin den von ihm erfassten räumlichen Bereich, § 5 Abs. 1 WEG. Nur insofern erfolgt eine (dingliche) Stärkung des eigenen Miteigentums im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern.

c. Regelungen gemäß §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 2 Satz 2 und 3 WEG können sich zwar insbesondere auf die Nutzbarkeit des Miteigentums sowohl in Bezug auf das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum auswirken und damit wirtschaftliche Relevanz haben. Trotz ihrer eigentumsprägenden Wirkung betreffen sie aber – auch wenn sie auf der Grundlage von § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch eingetragen und damit verdinglicht werden (Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 118; Timme, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 162; Beck-OK, BGB, Stand 02/2016, § 10 WEG Rn. 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2885a) – lediglich das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und damit nicht die (abstrakten) sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Sachenrechtliche Zuordnungen können vielmehr nicht Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne von §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 2 Satz 2 und 3 WEG sein (Palandt, BGB, 75. Aufl., § 10 WEG Rn. 12 m.w.N.). Auch die Einräumung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts im Rahmen einer solcher Regelung lässt die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstands zum Gemeinschaftseigentum unverändert (BGH, Urteil vom 11.05.2012 -V ZR 189/11, juris Rn. 9).

d. Mit dem 2. Nachtrag zur Änderung der Teilungserklärung wurde zwar insbesondere auch Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum und Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum umgewandelt, mithin zumindest die Lage des Gemeinschaftseigentums verändert. Dies kann sich auf den Wert des Wohnungseigentums ausgewirkt und – gerade deshalb – möglicherweise Ansprüche der Erwerberin gegenüber der Verkäuferin zur Folge haben. Die Identität des Auflassungsobjekts hat sich dadurch aber nicht verändert. Denn aufgelassen ist nach wie vor der – als solches unverändert gebliebene – Miteigentumsanteil samt zugehörigem Sondereigentum (BayObLG, Beschluss vom 13.06.1984 – BReg 2 Z 40/84). Bei sachenrechtlicher Betrachtung wird die Erwerberin immer noch im selben Umfang an dem „Wohnpark” beteiligt, und zwar sowohl hinsichtlich ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum als auch bezüglich ihres Sondereigentums.

3. Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf § 25 Abs. 1 GNotKG nicht veranlasst. Die Staatskasse kommt in Grundbuchsachen auch grundsätzlich nicht als Beteiligter in Betracht, der bei erfolgreicher Beschwerde eines Beteiligten dessen außergerichtliche Kosten auferlegt werden könnten (Demharter, GBO, 30. Aufl., § 77 Rn. 33).

Wie kann ich Ihnen als Notar helfen?

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

Notar Dr. Kotz - Beratung

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz