Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 41/20 – Beschluss vom 23.02.2021
Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Wittenberg – Grundbuchamt – vom 23. Juni 2020 wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 33.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des im Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 1 des Wohnungsgrundbuchs von Wittenberg Blatt … 2 eingetragenen Wohnungseigentums.
Das Wohnungseigentum ist in der Abteilung II unter Nr. 1 mit einer aufschiebend bedingten Rückauflassungsvormerkung für den Verein S. e.V. mit Sitz in Lutherstadt Wittenberg („Vorrangvorbehalt auf einmalige Ausnutzung beschränkt für Grundbuchpfandrechte bis zu 10.000,00 DM; bis achtundzwanzig vom Hundert Zinsen jährlich einschließlich Nebenleistungen“) belastet.
Am 20. Dezember 2019 schloss die Antragstellerin mit den Eheleuten T. und N. B. einen notariellen Kaufvertrag über das vorgenannte Wohnungseigentum, welcher unter Ziffer 7 den Antrag auf Löschung der in der Abteilung II unter Nr. 1 des Wohnungsgrundbuchs von Wittenberg Blatt … 2 mit folgendem Wortlaut enthält:
„Hierdurch wird die Löschung des Rechts Abt. II Nr. 1 beantragt. Die Löschungsbewilligung (enthalten in den Urkunden UR 787/2017 vom 13.07.2017 und UR 406/2018 vom 03.04.2018 des Notars St. K. mit Sitz in Lutherstadt Wittenberg) wurde bereits im Grundbuch von Wittenberg Blatt… 8 mit Antrag vom 06.04.2018 eingereicht.“
Die zum Wohnungsgrundbuch von Wittenberg Blatt … 8 eingereichte Löschungsbewilligung (UR 787/2017 vom 13.07.2017 und UR 406/2018 vom 03.04.2018 des Notars St. K. ) hat folgenden Wortlaut:
„Im Wohnungsgrundbuch von Wittenberg Blatt … 8 ist in Abt. II unter Nr. 1 eine aufschiebend bedingte Rückauflassungsvormerkung für S. e.V. eingetragen.
Hierdurch wird die Löschung des vorgenannten Rechts Abt. II Nr. 1 im vorgenannten Grundbuch bewilligt.
[…]
Sollte für den Verein S. e.V. mit Sitz in Wittenberg noch an weiteren zu dieser Wohnungseigentumsanlage gehörenden Wohn- oder Teileigentumseinheiten Rückauflassungsvormerkungen eingetragen sein, so wird für diese Rechte ebenfalls die Löschung hiermit bewilligt. Der beglaubigende Notar wird durch den Erschienenen jedoch insoweit ausdrücklich nicht mit irgendwelchen Vollzugstätigkeiten beauftragt.“
Mit Zwischenverfügung vom 28. Februar 2020 teilte das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten mit, dass einer Eintragung Hindernisse entgegenstehen, und forderte ihn auf, eine entsprechende Löschungsbewilligung des Berechtigten zu übersenden. Es wies darauf hin, dass die im Wohnungsgrundbuch von Wittenberg Blatt … 8 enthaltenen Löschungsbewilligungen (UR-Nr. 787/2017 und 406/2018) sich ausschließlich auf die dort vormals eingetragene Vormerkung beziehen würden.
Daraufhin übersandte der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 13. März 2020 eine formlose Erklärung der Frau J. D. , in der diese im eigenen Namen die Löschung des Rechts Abt. II Nr. 1 beantragt und nochmals auf die zum Wohnungsgrundbuch von Wittenberg Blatt … 8 eingereichten Löschungsbewilligungen hinweist.
Das Grundbuchamt teilte dem Verfahrensbevollmächtigten mit Zwischenverfügung vom 20. März 2020 mit, dass die formlose Erklärung nicht die geforderte Löschungsbewilligung ersetze.
Nachdem weitere Bewilligungen nicht vorgelegt worden waren, wies das Grundbuchamt mit Beschluss vom 23. Juni 2020 den Antrag vom 23. Januar 2020 auf Löschung der in Abteilung II unter laufender Nummer 1 eingetragenen Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Vereins S. e.V. mit Sitz in Wittenberg mit der Begründung zurück, die Hindernisse seien nicht innerhalb der Frist behoben worden.
Die Antragstellerin hat durch ihren Verfahrensbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 03. Juli 2020 hiergegen Beschwerde eingelegt und die Auffassung vertreten, dass der Löschungsantrag vollzugsfähig sei, da es nur eines Antrages auf Löschung und der Bewilligung des Berechtigten in der Form des § 29 GBO unter Wahrung des Voreintragungsgrundsatzes bedürfe. Weitere verfahrensrechtliche Voraussetzungen kenne die Grundbuchordnung nicht.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Verfügung vom 16. Juli 2020 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es auf die Ausführungen in seiner Zwischenverfügung vom 28. Februar 2020 Bezug genommen und ergänzend ausgeführt, dass die Löschungsbewilligung vom 13. Juli 2007 (UR-Nr. 787/2018 und UR-Nr. 406/2018) zwar vom Berechtigten unterzeichnet sei, aber ausdrücklich keinen weiteren Vollzugsauftrag an den beglaubigenden Notar erteile.
Hinsichtlich der Nichtabhilfeentscheidung führt der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin ergänzend aus, dass das Grundbuchamt die Funktionen bzw. den Sinn der Vollzugsanweisung verkenne. Es habe die allein den Notar treffende Vollzugsanweisung der Beteiligten nicht zu prüfen und insoweit auch keine Prüfungskompetenz.
Er sei als Entwurfsverfasser der Globalbewilligungen gemäß § 53 BeurkG zum vollständigen grundbuchamtlichen Vollzug der Urkunde verpflichtet. Ein umfassender Vollzug der die Globalbewilligungen enthaltenen Urkunden 787/2017 vom 13. Juli 2017 und 406/2018 vom 03. April 2018 hätte für den bewilligenden Berechtigten eine Grundbuchkostenbelastung ausgelöst, die niemand zu tragen bereit gewesen sei. Die Vollzugsanweisung sei lediglich eine abweichende Vollzugsanweisung im Sinne des § 53 BeurkG und diene allein dem Zweck, die grundbuchamtlichen Kosten für die damals Beteiligten zu dämpfen. Die Offenlegung dieser Erwägung der Beteiligten gegenüber dem Grundbuchamt sei untunlich gewesen, da dieses solche notariellen Vollzugsanweisungen im Sinne des § 53 BeurkG ohnehin nach seinem gesetzlich festgelegten Prüfungsprogramm nicht zu beachten habe.
II.
Die Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässig und dem Senat nach der vom Grundbuchamt ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.
In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Grundbuchamt dem Löschungsantrag der Antragstellerin nicht entsprochen.
Ein Eintragungsantrag ist vom Grundbuchamt zurückzuweisen, wenn die zur Eintragung erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen (z. B. BGH, MDR 2017, 451; Demharter, GBO, 32. Auflage, § 18, Rn. 12).
Erforderlich für eine Löschung eines Grundpfandrechts ist neben dem Antrag auf Eintragung das Vorliegen einer wirksamen Löschungsbewilligung nach § 19 GBO des Rechteinhabers, an der es derzeit fehlt.
1. Zunächst ist es unschädlich, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin hier auf die im Wohnungsgrundbuch von Wittenberg Blatt … 8 enthaltene Löschungsbewilligung (UR-Nr. 787/2017 und 406/2018) Bezug genommen hat.
Die Löschungsbewilligung ist rechtlich eine Verfahrenshandlung und kann deshalb erst ihre Wirkungen im Verfahren selbst entfalten. Demzufolge setzt ihr Wirksamwerden voraus, dass sie nicht nur in der von der Grundbuchordnung beschriebenen Form abgegeben wird, sondern auch in gültiger Form in das Grundbuchverfahren eingeführt werden muss, was nicht ausschließt, dass sie schon vor Einleitung eines solchen Verfahrens – so wie hier – erklärt wird. Die in § 29 Abs. 1 S. 1 und 2 GBO genannten, zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt erforderlichen Urkunden können in Urschrift, in Ausfertigung oder in beglaubigter Abschrift vorgelegt werden. Ist eine Urkunde in einer der drei zulässigen Formen in Akten desselben Amtsgerichts enthalten, so genügt an Stelle ihrer Vorlegung die Verweisung auf die Akten (vgl. Demharter, Grundbuchordnung-Kommentar, 32. Auflage, § 29 Rn. 57, m.w.N.).
Gemessen daran war mit Blick darauf, dass die Urkunden in der erforderlichen Form im Wohnungsgrundbuch von Wittenberg Blatt … 8 (UR-Nr. 787/2017 und 406/2018) enthalten waren, dieser Verweis auf diese Urkunden grundsätzlich nicht zu beanstanden. Unabhängig davon hat sie der Verfahrensbevollmächtigte nochmals mit Schreiben vom 03. Juli 2020 in beglaubigter Abschrift übersandt.
2. Die Eintragsbewilligung ist jedoch als „Globalbewilligung“ für das vorliegende Wohnungsgrundbuch noch nicht wirksam.
Die Eintragungsbewilligung wird nicht schon mit der Ausstellung der in der vorgeschriebenen Form errichteten Urkunde wirksam in dem Sinn, dass sie verfahrensrechtliche Grundlage einer Eintragung durch das Grundbuchamt sein kann, sondern erst dann, wenn die Urkunde mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt oder zur Vorlage bei diesem demjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift zugeht (vgl. BeckOK GBO, Hügel, Stand: 01. Februar 2021, § 19 Rn. 28, m.w.N.; Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 21, m.w.N.; BayObLG, Beschluss vom 29. Juli 1993 – 2Z BR 62/93 -, juris; KG, Beschluss vom 04. November 2014 – 1 W 247/14 -, juris; OLG Stuttgart, Beschluss vom 05. März 2012 – 8 W 75/12 -, juris; Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 20. De-zember 2007 – 5 Wx 30/07 -, juris; OLG München, Beschluss vom 05. Dezember 2017 – 34 Wx 402/17 -, juris). Daher wird z.B. die einheitliche Löschungsbewilligung des Gläubigers einer Gesamtgrundschuld, die dem Grundbuchamt nur zur Löschung des Rechts an einem Grundstück vorgelegt wird, nur insoweit wirksam; ein Dritter, dem die Löschungsbewilligung nicht ausgehändigt wurde, kann sich nicht auf die beim Grundbuchamt verbliebene Bewilligung mit dem Ziel berufen, eine darüber hinausgehende Löschung zu erreichen (vgl. Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 21, m.w.N.).
Der Grund für die eingangs genannten Wirksamkeitsvoraussetzungen der Bewilligung folgt aus deren Zweckbestimmung als verfahrensbegründende Erklärung. Die Bewilligung rechtfertigt nur den Eintragungsantrag ihres Adressaten. Dritte, denen die Bewilligung nicht ausgehändigt wurde, können sich auf sie nicht berufen.
Nach diesen Grundsätzen ist die Eintragungsbewilligung derzeit für das vorliegende Wohnungsgrundbuch unwirksam.
Die im Wohnungsgrundbuch von Wittenberg Blatt … 8 vorgelegte Löschungsbewilligung (UR-Nr. 787/2017 und 406/2018) konnte, selbst unter Berücksichtigung der dort enthaltenen „Globalbewilligung“ im hiesigen Verfahren keine Wirkung entfalten, da sie nur zur Löschung der dort eingetragenen Vormerkung vorgelegt wurde.
In diesem Zusammenhang stellt sich zunächst die Frage, ob die hier vorgenommene „Globalbewilligung“ den Anforderungen des § 28 GBO entspricht.
§ 28 Satz 1 GBO, der entsprechende Anwendung findet bei Wohnungs- und Teileigentum, ist eine Ausprägung des im Grundbuchverkehr herrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes. Der Zweck des Grundbuchs, sichere Rechtsverhältnisse an Grundstücken zu schaffen und zu erhalten, verlangt klare und eindeutige Eintragungen und dementsprechende Erklärungen der Beteiligten. Erforderlich ist, dass keinerlei Zweifel hinsichtlich des von der Eintragung betroffenen Grundstücks bestehen und ein Irrtum ausgeschlossen ist (BayObLG, MDR 1982, 240; BayObLG, FGPrax 1995, 221). Kommen mehrere Grundstücke in Betracht, so sind sie alle zu bezeichnen. Auch bei Wohnungs- und Teileigentum ist das herrschende Grundstück bei einem subjektiv-dinglichem Recht wie das dienende Recht ebenfalls gemäß § 28 S. 1 GBO zu bezeichnen. Für beschränkte dingliche Rechte und Rechte an solchen ist eine bestimmte Art der Bezeichnung nicht vorgeschrieben. Es genügt jede deutliche und zweifelsfreie Kennzeichnung; nicht notwendig, aber zweckmäßig ist die Angabe der Abteilung und der laufenden Nummer (vgl. Demharter, a.a.O. § 28 Rn. 10 f).
Die Bewilligung ist unter Beachtung der Besonderheiten des Grundbuchverkehrs einer Auslegung fähig, wenn sie mit den dem Grundbuchamt zur Verfügung stehenden Mitteln zu einem den Anforderungen des Grundbuchs an Klarheit und Bestimmtheit entsprechenden Ergebnis führt. Für ihre Auslegung sind ihr Wortlaut und Sinn maßgebend, wie ihn jeder unbefangene Dritte objektiv als nächstliegende Bedeutung der Erklärung versteht und wie er aus den dem Grundbuchamt zugänglichen Urkunden und sonstigen Eintragungsunterlagen hervorgeht. Maßgeblich ist der Wille der Beteiligten, nicht der des die Bewilligung beurkundenden oder beglaubigenden Notars. Die Erklärungen des Notars können aber verwertet werden, wenn sie dem geäußerten Willen der Beteiligten nicht widersprechen. Das Grundbuchamt ist zur Auslegung der Bewilligung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet (vgl. Munzig in: Keller/ Munzig, KEHE Grundbuchrecht – Kommentar, 8. Aufl. 2019, § 19 Rn. 16).
Gemessen daran sprechen einige Punkte dafür, dass die „Globalbewilligung“ dem Bestimmtheitsgebot des § 28 GBO entspricht. Sie lässt aufgrund der Bezugnahme „zu dieser Wohnanlage“ und „für den Verein S. e.V. mit Sitz in Wittenberg … Rückauflassungsvormerkungen eingetragen“ erkennen, welches Grundstück und welche Belastungen gemeint sind.
Der Senat muss dies im vorliegenden Fall jedoch nicht entscheiden. Jedenfalls fehlt es an der Wirksamkeit der Löschungsbewilligung für das vorliegende Wohnungsgrundbuch, da sie nicht mit dem Willen des Erklärenden – hier des Vereins S. e.V. mit Sitz in Wittenberg – als „Globalbewilligung“ zum Grundbuchamt gelangt ist.
Zwar trifft es zu, dass der Notar nach § 53 BeurkG als ermächtigt gilt, den Antrag auf Eintragung (Löschung) beim Grundbuchamt und bei den Registern zu stellen, wenn er – wie hier – Erklärungen beurkundet oder beglaubigt hat (vgl. Lerch in: Lerch, Beurkundungsgesetz, Dienstordnung und Richtlinienempfehlungen der BNotK, 5. Aufl. 2016, § 53 BeurkG, Rn. 4). Sind Erklärungen beurkundet worden, die beim Grundbuchamt einzureichen sind, soll der Notar dies nach § 53 BeurkG veranlassen. Das soll geschehen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann, d.h. sobald die Urkunde vollzugsreif ist. Vollzugsreife liegt vor, wenn dem Vollzug kein Hindernis mehr entgegensteht. Der Notar muss grundsätzlich für eine rasche Vorlage an das Grundbuchamt sorgen (vgl. Lerch, a.a.O. Rn. 6 f). Die durch § 53 BeurkG begründeten Pflichten des Notars bestehen jedoch nur, soweit die Beteiligten nicht gemeinsam etwas anderes verlangen. Derartige besondere Weisungen der Beteiligten hat der Notar zu beachten. Liegen übereinstimmende Anweisungen aller Beteiligten vor, hat der Notar vom Vollzug abzusehen (vgl. Lerch, a.a.O., Rn. 11, 15, m.w.N.).
Gemessen daran ist vorliegend die Löschungsbewilligung als „Globalbewilligung“ offensichtlich nicht mit dem Willen des Vereins S. e.V. in den Machtbereich des Grundbuchamtes gelangt. Es mag sein, dass das Grundbuch grundsätzlich die Vollzugsanweisung nicht zu prüfen hat. Vorliegend ergibt sich jedoch aus der die „Globalbewilligung“ enthaltenden Urkunde, dass der Notar „insoweit ausdrücklich nicht mit irgendwelchen Vollzugstätigkeiten beauftragt“ wurde. Da dies Rückschlüsse darauf zulässt, ob die Löschungsbewilligung mit dem Willen des Erklärenden zum Grundbuchamt gelangt ist, durfte das Grundbuchamt dies berücksichtigen und war auch dazu verpflichtet, da die Wirksamkeitsprüfung der Löschungsbewilligung zum Prüfungsumfang im Rahmen der Eintragung gehört. Dass der Erklärende seine Anweisung geändert hat, hat die Antragstellerin weder vorgetragen noch ist dies sonst ersichtlich.
Soweit der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin insoweit vorträgt, dass diese Vollzugsanweisung allein dem Zweck gedient habe, die grundbuchamtlichen Kosten für die damals Beteiligten zu dämpfen, steht dem bereits der eindeutige Wortlaut der Weisung „ausdrücklich nicht … beauftragt“ entgegen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Den Geschäftswert hat der Senat nach § 79 Abs. 1 S. 1 GNotKG in Verbindung mit §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen festgesetzt. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
