OLG München – Az.: 34 Wx 206/13 – Beschluss vom 31.03.2014
I. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Ebersberg – Grundbuchamt – vom 5. April 2013 aufgehoben, soweit die Löschung der im Grundbuch von Pliening Bl. 1744 in der Zweiten Abteilung unter lfd. Nr. 18 eingetragenen Vormerkung abgelehnt wurde. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag vom 9.8.2012 auf Löschung dieser Vormerkung nicht aus den im Beschluss vom 5.4.2013 genannten Gründen zurückzuweisen.
II. Im Übrigen wird die Beschwerde des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.
III. Der Beteiligte zu 1 trägt, bezogen auf den erfolglosen Teil, die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie die der Beteiligten zu 2 entstandenen außergerichtlichen Kosten.
IV. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens, bezogen auf den erfolglosen Teil, beträgt 1.334.220 €.
Gründe
I.
Die Mutter des Beteiligten zu 1 hatte diesem mit notariellem Vertrag vom 9.5.2000 Grundbesitz an einem landwirtschaftlichen Anwesen übertragen. In Abschn. V. des Übergabevertrags ist geregelt:
Rückübereignungsanspruch bezüglich Teilfläche
Die Übergeberin behält sich das übertragbare und vererbliche Recht vor, vom Übernehmer die Rückübereignung einer Teilfläche von ca. 2.500 m² aus dem Grundstück … an sich selbst zum Alleineigentum zu verlangen. Diese Teilfläche ist ggf. an der Nordseite des genannten Grundstücks in voller Breite desselben nach Süden hin so abzuvermessen, daß sich das genannte Flächenmaß ergibt. Die Teilfläche ist auf dem dieser Urkunde als Bestandteil beigehefteten Lageplan … grün eingezeichnet. …
Der Übereignungsanspruch entsteht, wenn er schriftlich oder zu notarieller Urkunde geltend gemacht wird, eventuell auch sukzessive bezüglich kleinerer Teilflächen. Die Grundstücksübertragung hat unentgeltlich und für die Übergeberin kostenfrei zu erfolgen. Die Übergeberin hat aber die aufgrund der Grundstücksentnahme aus dem Betriebsvermögen zulasten des Übernehmers anfallenden Steuerbeträge für denselben zu zahlen bzw. vorab gezahlte Steuerbeträge dem Übernehmer unverzüglich zu erstatten. Auch die auf die zurückverlangte Teilfläche anteilig entfallenden Erschließungskosten für Straßenherstellung etc. sowie ortsübliche Ver- und Entsorgung hat die Anspruchsberechtigte ggf. selbst zu tragen.
…
Wenn und soweit die Übergeberin ihren Rückübereignungsanspruch geltend macht, ist der Übernehmer zur Auflassung der verlangten Teilfläche verpflichtet. Er bevollmächtigt die Anspruchsberechtigte schon jetzt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, für ihn alle zur Anspruchserfüllung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlichen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen, insbesondere auch das amtliche Messungsergebnis anzuerkennen und die Auflassung zu erklären.
Dieser Anspruch auf Eigentumsrückübertragung ist im Grundbuch durch Auflassungsvormerkung für die Übergeberin zu sichern.
In Abschn. VII. vereinbarten die Vertragsparteien zudem einen Rückerwerbsvorbehalt für den Fall, dass der Beteiligte zu 1 vor der Übergeberin ohne Hinterlassung eigener Kinder bzw. Enkel verstirbt oder wenn solche Abkömmlinge zwar vorhanden sind, das Vertragsanwesen aber durch reguläre oder vorweggenommene Erbfolge an andere Personen fällt als seine Abkömmlinge und/oder seine Ehefrau.
Auch dieser Anspruch sollte im Grundbuch durch eine Vormerkung gesichert werden.
Zu beiden Vormerkungen ist in Abschn. XIV. der Urkunde geregelt:
Schon heute wird die Löschung der … Vormerkungen im Grundbuch unter der Voraussetzung bewilligt, daß dem Grundbuchamt nicht innerhalb eines Jahres nach dem Tode der Übergeberin die Erklärung der Rückauflassung in gesetzlich vorgeschriebener Form vorgelegt wird.
Der Notar wird ermächtigt, alle diesen Vertrag betreffenden Vollzugsanträge an das Grundbuchamt zu stellen, …
Weil der Beteiligte zu 1 beabsichtigte, eine Teilfläche des Grundstücks von 2035 m² zu veräußern, wurde in Abschn. II. des ebenfalls notariell errichteten 2. Nachtrags vom 4.1.2001 unter der Überschrift „Vertragsänderung“ vereinbart:
1) Laut Abschn. V. der Vertragsurkunde … hat sich die Übergeberin die Rückübertragung einer dort näher bestimmten Grundstücksteilfläche von ca. 2.500 m² aus dem Grundstück … vorbehalten. Zur Sicherung dieses vererblichen und übertragbaren Übereignungsanspruchs ist für die Berechtigte im Grundbuch … eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
2) Der Übernehmer als nunmehriger Eigentümer beabsichtigt, aus der vorbezeichneten Vorbehaltsfläche von ca. 2.500 m² den nördlichen größeren Teil im Ausmaß von ca. 2.100 m² zur künftigen Wohnbebauung an einen Dritten zu verkaufen. …
3) Die Vertragsteile ändern den vorstehend zu Ziff. 1) bezeichneten Grundstücksrückbehalt in der Weise, daß sich der Übereignungsanspruch der Übergeberin nunmehr auf diejenige … Teilfläche von ca. 2.500 m² bezieht, welche unmittelbar südlich an die zum Verkauf durch den Eigentümer vorgesehene Teilfläche von ca. 2.100 m² anschließt.
Abschn. III. (Eintragungsantrag) lautet:
Die Vertragsteile bewilligen und beantragen, die gemäß Abschn. II Ziff. 3. dieser Urkunde bezüglich der Vorbehaltsfläche vereinbarte Rechtsänderung bei der für die Übergeberin im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung zu vermerken. …
Im Grundbuch sind Vormerkungen für den Rückübertragungsanspruch auf eine Teilfläche von 2.500 m² (Abschn. V. des Übergabevertrags) in Abt. II Nr. 17 und für den bedingten Rückerwerbsanspruch (Abschn. VII. des Übergabevertrags) in Abt. II Nr. 18 eingetragen.
Die Änderung der Fläche, den erstgenannten Anspruch betreffend, hat das Grundbuchamt in der Veränderungsspalte der Zweiten Abteilung am 5.2.2001 wie folgt vermerkt:
Die Vormerkung sichert nun einen Anspruch auf eine teilweise geänderte Teilfläche von 2500 qm; gemäß Bewilligung vom 4.1.2001 …
Der Betreuer der Übergeberin hat im Dezember 2007 wegen Verkaufs einer Fläche von 96 m², die im Bereich der vorgemerkten Fläche liegt, den Rückübertragungsanspruch abfinden lassen.
Die Übergeberin ist am 9.3.2012 verstorben; gemäß Erbschein vom 19.8.2013 wurde sie von der Beteiligten zu 2, ihrer Tochter, allein beerbt. Zudem war der Beteiligten zu 2 der Rückübertragungsanspruch nach Abschn. V. des Übergabevertrags als Vermächtnis im notariellen Testament vom 31.7.2000 zugewiesen. In einem Zivilverfahren, in dem die Beteiligten zu 1 und 2 um die Frage stritten, wer Alleinerbe der Mutter geworden ist, hat das Landgericht mit Urteil vom 16.12.2013 erstinstanzlich festgestellt, dass die Beteiligte zu 2 Alleinerbin nach Frau H. geworden ist. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.
Der Beteiligte zu 1 hat das Grundstück mittlerweile in verschiedene Parzellen geteilt. Mit Urkunde vom 6.8.2012 veräußerte er eine weitere Teilfläche, die außerhalb des Bereichs der Vormerkung liegt. Unter dem 9.8.2012 beantragte der Beteiligte zu 1 die Eintragung einer Vormerkung für den Käufer und gleichzeitig u.a. die Löschung der beiden Vormerkungen.
Am 30.8.2012 erließ das Grundbuchamt eine fristsetzende Zwischenverfügung, wonach der Nachweis der Erbfolge und die Löschungsbewilligung sämtlicher Erben zur Löschung der Auflassungsvormerkungen vorzulegen seien. Hinsichtlich der unter Nr. 17 eingetragenen Vormerkung sei die Jahresfrist noch nicht abgelaufen, hinsichtlich der unter Nr. 18 eingetragenen Vormerkung sei eine Aufladung nicht auszuschließen.
Mit Urkunde vom 16.1.2013 machte die Beteiligte zu 2 gegenüber dem Beteiligten zu 1 den bedingten Rückübertragungsanspruch gemäß Abschn. V. der Urkunde vom 9.5.2000 geltend, der sich nach zwischenzeitlicher Vermessung auf sechs neu gebildete Flurstücke aus dem bisherigen Grundstück bezieht. Zur selben Urkunde widerrief die Beteiligte zu 2 die Vollzugsvollmacht in Abschn. XIV. des Übergabevertrags.
Mit Urkunde vom 27.2.2013 ließ die Beteiligte zu 2 in eigenem wie im Namen des Beteiligten zu 1 unter Bezugnahme auf die Vollmacht in Abschn. V. des Übergabevertrags fünf Flurstücke sowie eine noch zu vermessende Teilfläche aus einem weiteren Flurstück an sich auf. Die Urkunde ging am 1.3.2013 beim Grundbuchamt mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums ein.
Mit Beschluss vom 5.4.2013 wies das Grundbuchamt den Antrag auf Löschung der Vormerkungen zurück. Eine an einen sogenannten negativen Vorbehalt gebundene Bewilligung wie in Abschn. XIV. des Übergabevertrags sei unwirksam; dies stehe ihrer Löschung in Abt. II Nr. 17 entgegen. Dem Beteiligten zu 1 sei im übrigen der Nachweis, dass dem Grundbuchamt keine wirksame Rückauflassungserklärung vorliege, nicht möglich. Die am 1.3.2013 vorgelegte Auflassungserklärung sei ordnungsgemäß beurkundet und entspreche der gesetzlich vorgeschriebenen Form, auch wenn der Vollzug mangels Nachweises der Erbenstellung durch Erbschein noch nicht möglich sei.
Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt. Er meint, die von der Beteiligten zu 2 erklärte Rückauflassung sei nicht von der Vollmacht in der Urkunde vom 9.5.2000 erfasst; diese sei nur der Überlasserin erteilt worden und daher am 9.3.2012 erloschen. Im Übrigen sei mit notarieller Urkunde vom 11.4.2013, zugestellt an die Beteiligte zu 2 am 13.4.2013, wirksam widerrufen worden. Die daher von der Beteiligten zu 2 vollmachtlos erklärte Auflassung werde von ihm nicht genehmigt. Zudem liege keine unwirksame Löschungsbewilligung vor, da das Grundbuchamt ohne weiteres feststellen könne, ob eine wirksame Auflassungserklärung abgegeben worden sei. Der Beteiligte zu 1 verweist des weiteren darauf, dass der Rückübertragungsanspruch mit einer Gegenleistung behaftet sei.
Jedenfalls die unter Nr. 18 eingetragene Vormerkung könne gelöscht werden, da eine Aufladung des nicht übertragbaren und nicht abtretbaren Anspruchs ausscheide.
Der Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.
Die Beteiligte zu 2 ist der Beschwerde im Hinblick auf die Löschung der Vormerkung in Abt. II Nr. 17 entgegengetreten. Die Löschung dieser Vormerkung scheide aus, weil die dafür vertraglich aufgestellte Bedingung nicht eingetreten sei. Sofern die Klausel als wirksam anzusehen sei, könne der Beteiligte zu 1 nicht den Nachweis erbringen, dass binnen Jahresfrist keine wirksame Auflassungserklärung abgegeben worden sei. Es liege nämlich eine – zumindest nicht zweifelsfrei unwirksame – Auflassung vor.
Tatsächlich sei die Rückauflassung jedoch wirksam erklärt. Die Beteiligte zu 2 sei nun durch den am 19.8.2013 erteilten Erbschein ausgewiesen, so dass sie die Rückauflassung unter Berufung auf die erteilte Vollmacht wirksam erklärt habe. Ausdrücklich sei die Vollmacht nämlich „der Anspruchsberechtigten“ erteilt. Da der Vertrag von „Übergeberin“ spreche, wenn die Mutter gemeint gewesen sei, folge schon aus der Formulierung, dass die Vollmacht (auch) der Beteiligten zu 2 als Alleinerbin erteilt worden sei. Zumindest sei der Vertrag so auszulegen, dass die Vollmacht mit dem Tod der Überlasserin auf sie übergegangen sei. Der Widerruf der Vollmacht – so diese überhaupt widerruflich sein sollte – sei der Beteiligten zu 2 erst nach Einreichung der in Vollmacht erklärten Rückauflassung beim Grundbuchamt zugegangen und daher irrelevant. Dass ein Erbnachweis damals noch nicht möglich war, sei unerheblich. Zumindest verstoße es gegen Treu und Glauben, wenn der Beteiligte zu 1 nun die Löschung der Auflassung verlange, da er zur Genehmigung der Übertragung aus dem Vertrag verpflichtet sei.
Der Beteiligte zu 1 stellt im Beschwerdeverfahren die Alleinerbenstellung der Beteiligten zu 2 weiterhin in Abrede. Der Rückauflassungsanspruch habe nicht wirksam durch Vermächtnis übertragen werden können. Denn in der 2. Nachtragsurkunde vom 4.1.2001 sei der Anspruch auf Rückübertragung mit einem – nicht identischen – Anspruch an anderen Teilflächen im Sinne von § 480 BGB getauscht worden, so dass der Anspruch aus dem Vertrag vom 9.5.2000 von der Erblasserin veräußert worden sei und nicht mehr habe vererbt werden können. Der neue Rückauflassungsanspruch sei kein Surrogat.
Unter dem Begriff „Anspruchsberechtigte“ im Vertrag vom 9.5.2000 sei allein die Übergeberin zu verstehen gewesen, denn im Kontext sei nur von der Geltendmachung des Rückübereignungsanspruchs durch die Übergeberin die Rede. Wegen des Vertrauensverhältnisses zwischen dem Beteiligten zu 1 und seiner Mutter sei dieser bereit gewesen, (nur) ihr die Vollmacht einzuräumen. Da den Umfang der Vollmacht allein der Vollmachtgeber bestimme, ergebe die Auslegung auch allein eine Bevollmächtigung der Mutter. Treuwidriges Verhalten des Beteiligten zu 1 liege nicht vor.
II.
Die Beschwerde mit dem Ziel, die Rückauflassungsvormerkungen (§ 883 BGB) auf Bewilligung bzw. im Wege des Unrichtigkeitsnachweises zu löschen, ist zulässig, § 71 Abs 1, § 73 GBO und § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG. Sie hat aber nur im Hinblick auf die in Abt. II Nr. 18 eingetragene Vormerkung Erfolg.
1. Die Voraussetzungen für die Löschung der Vormerkung in Abt. II Nr. 17 sind nicht nachgewiesen.
Die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts als besondere Form der Eintragung erfordert nach der Grundnorm des § 19 GBO die Bewilligung des betroffenen Rechtsinhabers. Ist das Recht außerhalb des Grundbuchs erloschen, etwa weil der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch nachträglich erloschen ist, ist das Grundbuch unrichtig; in diesem Fall kann die Löschung der Vormerkung gemäß § 22 GBO verlangt werden (vgl. OLG Frankfurt DNotZ 2009, 130; Demharter GBO 29. Aufl. Anhang zu § 44 Rn. 89 m.w.N.). Der Senat kann indessen nicht davon ausgehen, dass die Bedingung für die Abgabe der Löschungsbewilligung eingetreten oder aber nachgewiesen ist, dass der Anspruch erloschen ist.
a) Eine Löschungsbewilligung muss den bestimmten Willen des Erklärenden erkennen lassen, dass ein für ihn eingetragenes Recht gelöscht werden kann. Sie darf daher keinen Vorbehalt enthalten, insbesondere nicht bedingt oder befristet sein, es sei denn die Bedingung stellt sich als bloße Rechtsbedingung dar (Demharter § 19 Rn. 31; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 19 Rn. 42).
b) Die Abgabe der Bewilligung unter dem Vorbehalt, dass dem Grundbuchamt nicht innerhalb eines Jahres nach dem Tode der Übergeberin die Erklärung der Rückauflassung in gesetzlich vorgeschriebener Form vorgelegt wird, ist nicht unwirksam. Selbst bei einer bedingten oder befristeten Bewilligung darf das Grundbuchamt die Eintragung nämlich vornehmen, wenn die Bedingung hinreichend bestimmt (Demharter Anhang zu § 13 Rn. 6) und ihr Eintritt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist (Hügel/Holzer § 19 Rn. 43; Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 56).
Für die Auslegung der Löschungsbewilligung gilt § 133 BGB entsprechend, wobei jedoch zu beachten ist, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung Grenzen setzen (z. B. BayObLGZ 1984, 124). Bei der Auslegung ist, wie bei der von Grundbucheintragungen, auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (st. Rechtspr., etwa BGHZ 113, 374/378; Demharter § 19 Rn. 28 m.w.N.); außerhalb der Bewilligung liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Eine Bedingung erfüllt den Bestimmtheitsgrundsatz dann, wenn das Ereignis, das Bedingung für das Entstehen oder Erlöschen des Rechts sein soll, mit hinreichender Sicherheit festgestellt werden kann (Demharter Anhang zu § 13 Rn. 6). Voraussetzung ist nicht, dass ein Streit über den Bedingungseintritt ausgeschlossen ist (BayObLG FGPrax 1997, 210). Richtigerweise muss daher für die Wirksamkeit der Bewilligung unter einer Bedingung die Möglichkeit genügen, dass ein Nachweis des Bedingungseintritts nach § 29 GBO möglich ist.
Die Bedingung, dass die Erklärung der Rückauflassung nicht binnen eines Jahres nach dem Tod der Übergeberin in der gesetzlich vorgeschriebenen Form vorgelegt wird, ist wirksam. Das Grundbuchamt kann nämlich selbst prüfen, ob innerhalb der Jahresfrist eine derartige Erklärung in notarieller Form dort eingegangen ist. Nach der nächstliegenden Bedeutung der Klausel ist Voraussetzung, dass die Rückauflassung nicht von irgendwem, sondern von einer dazu befugten Person abgegeben wird. Ein Nachweis, dass eine Auflassungserklärung nicht vom Berechtigten – also nicht vom Erben oder (z. B.) dessen Bevollmächtigten – stammt, ist dem Beteiligten zu 1 nach § 29 GBO grundsätzlich möglich. Zwar kann es im Falle von Erbstreitigkeiten vorkommen, dass ein Beteiligter nicht sogleich bei Abgabe der Rückauflassungserklärung durch eine Person, die die Erbenstellung behauptet, nachweisen kann, dass die Bedingung nicht eingetreten ist. Dies allein führt jedoch nicht schon zur Unwirksamkeit der Klausel. Jedenfalls im Rahmen eines Rechtsstreits kann nämlich geklärt werden, ob die Erklärung des (vermeintlichen) Erben wirksam ist.
c) Dem Grundbuchamt lag binnen Jahresfrist seit dem Ableben der Übergeberin eine Rückauflassungserklärung vor, die nicht schon offensichtlich unwirksam ist. Dass die Bedingung für die Löschungsbewilligung nicht eingetreten ist, etwa weil diese von einer nicht dazu berechtigten Person abgegeben wurde, hat der Beteiligte zu 1 nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. Daher scheidet die Löschung aufgrund einer Bewilligung aus.
(1) Der Vortrag des Beteiligten zu 1, er habe die Vollmacht zur Rückauflassung allein der Mutter persönlich einräumen wollen, greift nicht durch. Grundbucherklärungen, wie hier die eingeräumte Vollmacht, sind der Auslegung entsprechend § 133 BGB zugänglich (siehe vorstehend zu b; zu Vollmachten speziell Demharter § 19 Rn. 75; Palandt/Ellenberger BGB 73. Aufl. § 167 Rn. 5). Führt bei Grundbuchvollmachten die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, so gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (BayObLG Rpfleger 1996, 332).
Die Regelung, dass für den Bedingungseintritt eine Erklärung der Rückauflassung in gesetzlich vorgeschriebener Form innerhalb eines Jahres nach dem Tod der Übergeberin vorgelegt werden muss, stellt sich für einen unbefangenen Betrachter nicht so dar, dass der Beteiligte zu 1 nur seine Mutter zur Abgabe einer Rückauflassungserklärung bevollmächtigt hätte, d.h. nur deren Erklärung zu einem Bedingungseintritt führen kann. Das Rückforderungsrecht ist im Vertrag als vererbliches Recht ausgestaltet; neben der Mutter sollte damit auch der Erbe berechtigt sein, die Rückauflassung eines Grundstücksteils von (zunächst) 2500 m² zu fordern. Auch wenn – zwangsläufig – zunächst die Vormerkung zugunsten der Übergeberin einzutragen war, folgt daraus nicht, dass ein Schutz der Erben nicht gewollt war. Im 2. Nachtragsvertrag ist insofern klargestellt, dass „zur Sicherung dieses vererblichen und übertragbaren Übereignungsanspruchs für die Berechtigte im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen“ ist. Der Begriff Berechtigte impliziert daher gerade nicht, dass allein die Übergeberin durch die Vormerkung geschützt sein sollte. Aus der Vererblichkeit folgt, dass es auch andere Berechtigte der Vormerkung, etwa die Erben, geben kann.
Der Schutz sollte zudem ein Jahr über den Tod der Übergeberin hinaus fortdauern, was ebenfalls gegen einen Schutz nur dieser Person allein spricht. Die Einhaltung der Jahresfrist sollte nach dem sich aus der Urkunde ergebenden Willen nicht ins Belieben des Beteiligten zu 1 als Übernehmer der Grundstücksfläche gestellt sein. Käme es – jedenfalls nach dem Ableben der Mutter – allein auf seine Rückauflassungserklärung an, wäre er faktisch in der Lage, die Löschungsanforderungen durch ein Hinauszögern der Auflassung zu schaffen. Im Übergabevertrag ist dem Beteiligten zu 1 jedoch nicht nur die Verpflichtung zur Auflassung der verlangten Teilfläche auferlegt, wenn und soweit die Übergeberin ihren Rückübereignungsanspruch geltend macht. Die im weiteren erklärte Bevollmächtigung unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, für den Beteiligten zu 1 alle zur Anspruchserfüllung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlichen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen, hat für einen unbefangenen Betrachter die nächstliegende Bedeutung, alle Berechtigten abzusichern, also auch die Erben, für den Fall, dass der Beteiligte zu 1 seine Verpflichtung zur Rückauflassung nicht (rechtzeitig) erfüllen sollte. Wenn daher die Vollmacht für die Anspruchsberechtigte und ausdrücklich nicht nur für die Übergeberin erteilt ist, so versteht sich dies nur als Vollmacht auch für nach dem Erbfall berechtigte Personen.
(2) Einen rechtzeitigen Widerruf der Vollmacht hat der Beteiligte zu 1 nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. Nach den Unterlagen wurde der Widerruf nämlich erst erklärt, als die Vollmacht schon ausgeübt war, § 873 Abs. 2 BGB. Daher kann auch dahingestellt bleiben, ob die Vollmacht überhaupt widerruflich ist.
(3) Soweit der Beteiligte zu 1 sich darauf beruft, der Rückauflassungsanspruch sei mit einer Gegenleistung behaftet, ist nicht ersichtlich, weshalb dies dem Gebrauch der Vollmacht entgegenstehen könnte. Nach dem Wortlaut des Vertrags sollte die Ausübung des Rückforderungsrechts allein schuldrechtliche Auswirkungen in Form von Ausgleichsansprüchen haben.
d) Den Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 GBO hat der Beteiligte zu 1 ebenfalls nicht erbracht. Der 2. Nachtrag vom 4.1.2001 hat nicht zum Wegfall des – der Vormerkung zugrundeliegenden – Rückforderungsanspruchs geführt. Die Vereinbarung vom 4.1.2001 beinhaltet keinen Tausch im Sinne von § 480 BGB mit der Folge, dass schon im Jahr 2001 die Vormerkung zu löschen gewesen wäre. Der Vertrag sollte nur „in der Weise“ geändert werden, dass er sich auf eine andere, etwas weiter südlich gelegene Teilfläche bezog (vgl. Abschn. II.3. des Nachtrags). Der im Vertrag vom 9.5.2000 vereinbarte Rückforderungsanspruch blieb im Übrigen unberührt.
Zwar wurde der vormerkungsgesicherte Anspruch derart verändert, dass er nun eine weiter südlich im selben Grundstück befindliche Fläche gleicher Größe betreffen solle, die ihrerseits von der Fläche, die ursprünglich Anspruchsinhalt war, nur noch (zunächst) 465 m² umfasste. Auf die (nördlich wie südlich gelegenen) Flächen außerhalb dieser Überschneidung bezog sich die eingetragene Vormerkung nicht, sei es, dass der ursprüngliche Anspruch entfallen war, sei es, dass der neue Anspruchsinhalt ein anderer war. Insofern war auch das Grundbuch unrichtig. Die Veränderung des Anspruchsinhalts hat das Grundbuchamt allerdings durch einen Eintrag in der Veränderungsspalte unter Verweis auf die Bewilligung vom 4.1.2001 vermerkt. Es kann dahinstehen, ob die eingetragene Vormerkung durch einen vollständig anderen Eigentumsverschaffungsanspruch mit einem entsprechenden Vermerk in der Veränderungsspalte „aufgeladen“ werden kann. Zweifelhaft ist dies, weil eine Übereinstimmung zwischen dem durch die Eintragung vorgemerkten Anspruch und dem Anspruch, dem die Vormerkung nach der Bewilligung nun dienen soll (vgl. BGH FGPrax 2012, 142, bei Rn. 20), nur äußerlich, nicht aber in der Sache besteht (nach BGH NJW 2008, 578/579 bei Rn. 15 muss der neu begründete Anspruch auf dieselbe Leistung wie der zunächst gesicherte Anspruch gerichtet sein).
Das Grundbuchamt musste die ursprüngliche Eintragung der Vormerkung nicht durch Vermerk in der Veränderungsspalte auf die verbliebene Fläche von 465 m² reduzieren (vgl. § 10 Abs. 5 GBV) und gleichzeitig in der Hauptspalte (§ 10 Abs. 1 GBV) eine neue Vormerkung hinsichtlich der Fläche von 2035 m² eintragen. Auch wenn in Folge der Verschiebung die neu mit der Vormerkung belastete Teilfläche nur mit schlechterem Rang gesichert werden kann, bedarf es nicht zwingend der Eintragung einer neuen Vormerkung. Vielmehr genügt die Eintragung der Extension durch einen entsprechenden Vermerk in der Veränderungsspalte (Amann MittBayNot 2000, 197/201; ders. DNotZ 2008, 520/528). Damit ergibt sich der Umfang der vorrangigen Vormerkung aus der ursprünglichen Eintragung in Verbindung mit dem Veränderungsvermerk. Der Rang der Vormerkung hinsichtlich der verschobenen, nicht kongruenten Teilfläche folgt hingegen hinreichend klar allein aus dem Vermerk in der Veränderungsspalte und der dort zulässigerweise in Bezug genommenen Bewilligung. Eine (Teil-) Löschung und Neueintragung wäre dann unnötiger Formalismus (vgl. BGH Rpfleger 2000, 153/155).
2. Begründet ist die Beschwerde hingegen, soweit die Löschung der in Abt. II Nr. 18 eingetragenen Vormerkung aufgrund Löschungsbewilligung beantragt wird. Eine – vom Grundbuchamt angenommene – Aufladung der Vormerkung kommt hier nicht in Betracht.
a) Auch wenn die Löschung zweier Vormerkungen in einem Antrag begehrt wurde, handelt es sich nicht um einen verbundenen Antrag i. S. v. § 16 Abs. 2 GBO. Dem Beteiligten zu 1 liegt – wie er mit dem Beschwerdevorbingen auch nochmals bestätigt hat – erkennbar daran, jede einzelne Vormerkung aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Ein gemeinsames Schicksal sollen die Eintragungen offensichtlich nicht haben.
b) Die Löschung der Vormerkung für den bedingten Rückübereignungsanspruch war ebenfalls unter der Voraussetzung bewilligt, dass dem Grundbuchamt nicht innerhalb eines Jahres nach dem Tod der Übergeberin die Erklärung der Rückauflassung in gesetzlich vorgeschriebener Form vorgelegt wird. Die (negative) Tatsache, dass eine Rückauflassungserklärung nicht vorliegt, ist für das Grundbuchamt offenkundig; denn sie wäre im Fall ihres Eingangs zu den Grundakten genommen worden. Nach dem Stand der dem Senat vorgelegten Grundakten ist die Rückauflassung in Ausübung von Abschn. VII. des Vertrags nicht erklärt worden. Die von der Beteiligten zu 2 erklärte Rückauflassung erfolgte allein in Ausübung des Anspruchs aus Abschn. V. des Übergabevertrags.
Die Rechtsprechung zu einer möglichen Aufladung der Vormerkung trägt die Ablehnung deren Löschung allerdings nicht. Da die Vererblichkeit des Rückerwerbs nicht vereinbart ist und bereits nach dem Wortlaut der Klausel ausscheidet, kommt eine Aufladung der Vormerkung nicht in Betracht (vgl. BGH WM 2012, 1247). Eine Aufladung durch einen Vertrag mit einem Dritten scheidet mangels Anspruchskongruenz ebenso aus (BGH DNotZ 2012, 763).
c) Das Grundbuchamt hat es, vom Standpunkt der möglichen Aufladung der Vormerkung ausgehend, bisher unterlassen, die weiteren Löschungsvoraussetzungen, wie etwa die Frage, ob eine Rückauflassungserklärung fristgerecht eingegangen ist, zu prüfen. Der Senat hebt daher die Entscheidung des Grundbuchamts auf und verbindet dies mit der Anweisung, die Eintragung nicht aus den in der aufgehobenen Entscheidung genannten Gründen zu verweigern.
III.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2 sind dem Beteiligten zu 1 (nur) aufzuerlegen, soweit er das Rechtsmittel, bezogen auf die Vormerkung in Abt. II Nr. 17, ohne Erfolg eingelegt hat. Ein Grund, für die Kostentragung vom Regelfall des § 84 FamFG abzuweichen, ist nicht ersichtlich.
Soweit das Rechtsmittel erfolgreich ist (bezogen auf die Vormerkung in Abt. II Nr. 18), bedarf es keiner Kostenentscheidung; das Beschwerdeverfahren ist gebührenfrei (siehe § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG, § 131 Abs. 3 KostO). Eine Entscheidung über außergerichtlich entstandene Kosten ist hier ebenfalls nicht veranlasst; die Beteiligte zu 2 ist ersichtlich nur mit Blick auf die Vormerkung in Abt. II Nr. 17 der Beschwerde entgegengetreten.
Die Festsetzung des Geschäftswerts – wiederum nur bezogen auf den zurückgewiesenen Teil der Beschwerde – beruht auf § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG, § 131 Abs. 1 Nr. 1, § 31 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 23 KostO. Die von der Vormerkung betroffene Grundstücksteilfläche umfasst nach der Ablösung gemäß Urkunde vom 28.12.2007 und dem Vortrag der Beteiligten zu 2, der vom Beteiligten zu 1 nicht in Zweifel gezogen wurde, nur noch 2404 m². Der Senat geht in Anbetracht des vom Beteiligten zu 1 im Jahr 2012 für ein Nachbargrundstück erzielten Quadratmeterpreises von dem im Tenor bezeichneten Wert aus.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Es geht im Wesentlichen um die Auslegung von Vertragsklauseln im Einzelfall.
