WEG-Teilungserklärung – Zustimmungsverpflichtung des Verwalters zu baulichen Veränderungen

WEG-Teilungserklärung: Rechte und Pflichten bei baulichen Veränderungen verstehen

Die WEG-Teilungserklärung bildet das Fundament des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und regelt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Bei baulichen Veränderungen, die von einem Eigentümer geplant sind, spielt die Zustimmung des Verwalters eine zentrale Rolle. Diese Zustimmungspflicht ist nicht nur eine verwaltungstechnische Angelegenheit, sondern beeinflusst unmittelbar die Rechte der Eigentümer und die Gestaltung des Gemeinschaftseigentums. In vielen Fällen sorgen unklare Regelungen in der WEG-Teilungserklärung oder unterschiedliche Auffassungen über die Möglichkeiten der Modernisierung für Konflikte in der Eigentümerversammlung, insbesondere wenn es um die Genehmigung privater Baumaßnahmen geht.

Für die Durchführung von Umbauten und Renovierungen ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen. Eigentümer müssen wissen, welche baulichen Veränderungen ohne Zustimmung möglich sind und wo die Grenzen der Eigenmächtigkeit liegen. Zudem sind die Verwaltungspflichten des Verwalters in Bezug auf die Beschlussfassung WEG von großer Bedeutung, denn sie garantieren, dass die Interessen der gesamten Eigentümergemeinschaft gewahrt bleiben. In diesem Kontext ist auch das Bauordnungsrecht relevant, insbesondere bei umfassenden Modernisierungen, die möglicherweise gegen bestehende Vorschriften verstoßen könnten.

Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall betrachtet, der diese Thematik beleuchtet und die Herausforderungen sowie Chancen im Rahmen der Zustimmungspflicht des Verwalters zu baulichen Veränderungen aufzeigt.

Der Fall vor Gericht

Streit um bauliche Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaft

In einem komplexen Fall vor dem Landgericht München I ging es um die Zustimmungsverweigerung zu baulichen Veränderungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Ein Wohnungseigentümer klagte gegen die ehemalige Hausverwaltung auf Schadensersatz, da diese seiner Ansicht nach ungerechtfertigt die Zustimmung zu geplanten baulichen Maßnahmen verweigert hatte.

Umfangreiche Umbaumaßnahmen als Streitpunkt

Der Kläger hatte weitreichende Umbaumaßnahmen geplant, darunter den Austausch eines Fensters durch eine Tür, die Errichtung einer neuen Treppe auf der Gemeinschaftsfläche, das Ausschneiden eines weiteren Fensters bis zum Fußboden, den Einbau einer zusätzlichen Tür, das Abtragen von Erdreich sowie die Anlage einer Terrasse. Zudem sollte ein vor dem Fenster stehender Baum versetzt werden. Der Kläger begründete diese Maßnahmen mit Brandschutzanforderungen und der Notwendigkeit eines zweiten Rettungswegs für sein Gewerbe.

Rechtliche Bewertung der Zustimmungsverweigerung

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Zustimmungsverweigerung der Hausverwaltung gerechtfertigt war. Laut Urteil gehört die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen nicht zum gesetzlich unabdingbaren Aufgabenbereich des Verwalters. Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit solcher Anträge ist der Verwalter befugt, eine Weisung der Eigentümergemeinschaft einzuholen.

Vorgehen der Hausverwaltung als angemessen bewertet

Die Beklagte hatte nach Aufforderungen des Klägers im Juni 2017 und April 2018 die Anträge jeweils auf die Tagesordnung der folgenden Eigentümerversammlungen gesetzt. Das Gericht sah darin ein angemessenes Vorgehen, da die Notwendigkeit der baulichen Veränderungen nicht offensichtlich war und erhebliche Belange der Gemeinschaft betroffen waren. Die vom Kläger gesetzte Frist von nur drei Werktagen zur Zustimmung wurde als unangemessen kurz bewertet.

Urteil zugunsten der Hausverwaltung

Das Landgericht München I wies die Berufung des Klägers zurück und bestätigte das Urteil des Amtsgerichts München. Es sah keine Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung, da diese die Anträge ordnungsgemäß zum Gegenstand der Abstimmung in den Eigentümerversammlungen gemacht hatte. Die Verantwortung für das Abstimmungsverhalten liege bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht bei der Verwaltung.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil stärkt die Position von Hausverwaltern bei umstrittenen baulichen Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Es verdeutlicht, dass Verwalter bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit von Umbauanträgen nicht selbst entscheiden müssen, sondern diese der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorlegen können. Dies schützt Verwalter vor Haftungsrisiken und betont die Entscheidungshoheit der Eigentümergemeinschaft bei weitreichenden baulichen Veränderungen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer müssen Sie bei geplanten baulichen Veränderungen mit Vorsicht und Geduld vorgehen. Das Urteil zeigt, dass Hausverwalter bei umstrittenen Umbauanträgen nicht zu einer schnellen Zustimmung verpflichtet sind, sondern diese Entscheidung an die Eigentümerversammlung weiterleiten dürfen. Für Sie bedeutet das: Planen Sie großzügige Zeitpuffer ein, bereiten Sie Ihre Anträge gründlich vor und legen Sie den Nutzen und die Notwendigkeit Ihrer geplanten Änderungen in der Eigentümerversammlung überzeugend dar. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Hausverwaltung wegen verzögerter Zustimmung ist in der Regel aussichtslos, solange diese den Antrag ordnungsgemäß zur Abstimmung stellt.

FAQ – Häufige Fragen

In unserer FAQ-Rubrik finden Sie prägnante Antworten auf die häufigsten Fragen rund um das spannende Thema der Zustimmungsverweigerung baulicher Veränderungen in WEG. Hier erfahren Sie alles Wissenswerte über Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern, die relevanten gesetzlichen Grundlagen und praktische Hinweise, die Ihnen helfen, in Konfliktsituationen zielgerichtet zu agieren. Tauchen Sie ein in die Details, um rechtliche Unsicherheiten zu klären und informierte Entscheidungen zu treffen.

Was versteht man unter baulichen Veränderungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?

Bauliche Veränderungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind Maßnahmen, die über die bloße Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und zu einer Umgestaltung führen. Gemäß § 20 Abs. 1 WEG handelt es sich um Veränderungen, die den Charakter der Wohnanlage beeinflussen oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen benachteiligen können.

Merkmale baulicher Veränderungen

Bauliche Veränderungen zeichnen sich durch folgende Eigenschaften aus:

• Sie sind auf Dauer angelegt
• Sie greifen in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums ein
• Sie führen zu einer Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums
• Sie gehen über regelmäßige Erhaltungsmaßnahmen hinaus

Wenn Sie als Wohnungseigentümer beispielsweise einen Balkon anbauen, ein Dachfenster einbauen oder eine Satellitenschüssel anbringen möchten, handelt es sich um bauliche Veränderungen. Auch die Umgestaltung des Gemeinschaftsgartens oder die Installation von Ladesäulen für Elektrofahrzeuge fallen in diese Kategorie.

Abgrenzung zu Instandhaltungsmaßnahmen

Im Gegensatz zu baulichen Veränderungen dienen Instandhaltungsmaßnahmen lediglich dazu, den bestehenden Zustand des Gemeinschaftseigentums zu erhalten oder wiederherzustellen. Wenn Sie beispielsweise eine defekte Heizungsanlage reparieren oder das Treppenhaus streichen lassen, handelt es sich nicht um bauliche Veränderungen, sondern um Instandhaltung.

Rechtliche Grundlagen und Verfahren

Gemäß § 20 Abs. 3 WEG können Sie als Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung verlangen, wenn alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Für die Durchführung einer baulichen Veränderung ist grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.

Seit der WEG-Reform 2020 reicht für die meisten baulichen Veränderungen eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung aus. Allerdings gibt es Ausnahmen: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer ohne deren Zustimmung benachteiligen, dürfen nicht beschlossen oder gestattet werden.

Wenn Sie eine bauliche Veränderung planen, sollten Sie zunächst prüfen, ob diese das Gemeinschaftseigentum betrifft. Falls ja, ist es ratsam, Ihr Vorhaben frühzeitig mit der Eigentümergemeinschaft zu besprechen und einen entsprechenden Antrag für die nächste Eigentümerversammlung zu stellen.

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Wann braucht man die Zustimmung der Hausverwaltung oder der Eigentümerversammlung für bauliche Veränderungen?

Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum benötigen Sie grundsätzlich immer die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Veränderung innerhalb Ihrer Wohnung oder an gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes vorgenommen werden soll.

Zustimmung der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung muss über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum per Beschluss entscheiden. Seit der WEG-Reform 2020 reicht dafür in der Regel eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen aus. Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen:

• Wenn die Veränderung zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder
• wenn einzelne Eigentümer durch die Maßnahme unbillig benachteiligt werden,

kann der Beschluss von betroffenen Eigentümern angefochten werden.

Rolle der Hausverwaltung

Die Hausverwaltung selbst hat keine Befugnis, bauliche Veränderungen zu genehmigen. Ihre Aufgabe ist es, die Eigentümerversammlung zu organisieren, in der über Ihren Antrag abgestimmt wird. Wenn Sie eine bauliche Veränderung planen, sollten Sie sich zunächst an die Hausverwaltung wenden. Diese wird Ihren Antrag auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen.

Ausnahmen: Privilegierte Maßnahmen

Für bestimmte privilegierte Maßnahmen haben Sie seit der WEG-Reform 2020 einen Anspruch auf Zustimmung. Dazu gehören:

• Barrierefreier Aus- oder Umbau
• Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge
• Einbruchschutzmaßnahmen
• Anschluss an ein Glasfasernetz

Auch für diese Maßnahmen ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, aber die anderen Eigentümer können die Zustimmung nicht verweigern.

Veränderungen am Sondereigentum

Wenn Sie Veränderungen ausschließlich innerhalb Ihrer Wohnung (Sondereigentum) vornehmen möchten, die keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben, benötigen Sie in der Regel keine Zustimmung. Achten Sie jedoch darauf, dass wirklich nur Ihr Sondereigentum betroffen ist. Sobald tragende Wände, Versorgungsleitungen oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betroffen sind, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Vorgehen bei geplanten baulichen Veränderungen

1. Prüfen Sie, ob Ihre geplante Maßnahme das Gemeinschaftseigentum betrifft.
2. Informieren Sie die Hausverwaltung über Ihr Vorhaben.
3. Bereiten Sie eine detaillierte Beschreibung und Kostenaufstellung vor.
4. Warten Sie auf die Einberufung der Eigentümerversammlung.
5. Stellen Sie Ihr Projekt in der Versammlung vor und beantworten Sie Fragen.
6. Nach einem positiven Beschluss können Sie mit den Arbeiten beginnen.

Beachten Sie, dass selbst bei Zustimmung der Eigentümerversammlung eventuell behördliche Genehmigungen für Ihr Bauvorhaben erforderlich sein können. Informieren Sie sich daher auch über die baurechtlichen Vorschriften in Ihrer Gemeinde.

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Was kann ein Eigentümer tun, wenn die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung verweigert wird?

Wenn die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung verweigert wird, haben Sie als Eigentümer mehrere Möglichkeiten, um Ihr Anliegen durchzusetzen:

Beschlussersetzungsklage

Die wichtigste Option ist die Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Mit dieser Klage können Sie gerichtlich feststellen lassen, ob Sie einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung haben. Wenn das Gericht zu Ihren Gunsten entscheidet, ersetzt das Urteil den erforderlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Prüfung der Ablehnungsgründe

Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, sollten Sie die Gründe für die Ablehnung genau analysieren. Möglicherweise können Sie durch Anpassungen Ihres Vorhabens die Bedenken der anderen Eigentümer ausräumen. Stellen Sie sicher, dass Ihre geplante bauliche Veränderung den Vorgaben des § 20 WEG entspricht, insbesondere dass sie keine unbillige Beeinträchtigung anderer Eigentümer darstellt.

Privilegierte Maßnahmen

Prüfen Sie, ob Ihre geplante Veränderung zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG gehört. Dazu zählen etwa der barrierefreie Aus- und Umbau, Einbruchsschutz oder E-Mobilität. Bei diesen Maßnahmen haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung, sofern Sie die Kosten tragen.

Erneute Beschlussvorlage

Sie können auch versuchen, einen erneuten Beschlussantrag zu stellen. Bereiten Sie diesen sorgfältig vor und erläutern Sie detailliert die Vorteile und möglichen Kompromisse. Oft lässt sich durch gute Kommunikation und Kompromissbereitschaft eine Lösung finden, die alle Parteien zufriedenstellt.

Mediation

In manchen Fällen kann eine Mediation hilfreich sein. Ein neutraler Vermittler kann dabei helfen, die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen und eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies kann kostspielige und langwierige Gerichtsverfahren vermeiden.

Beachten Sie, dass eigenmächtige bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der Gemeinschaft nicht zulässig sind und zu Rückbauverpflichtungen führen können. Es ist daher wichtig, den rechtlich vorgesehenen Weg einzuhalten und eine Lösung im Rahmen der Eigentümergemeinschaft anzustreben.

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Welche Pflichten hat eine Hausverwaltung bei der Bearbeitung von Anträgen auf bauliche Veränderungen?

Die Hausverwaltung hat bei der Bearbeitung von Anträgen auf bauliche Veränderungen mehrere wichtige Pflichten zu erfüllen:

Entgegennahme und Prüfung der Anträge

Die Hausverwaltung muss alle eingehenden Anträge auf bauliche Veränderungen entgegennehmen und sorgfältig prüfen. Dabei ist es ihre Aufgabe, die Vollständigkeit und Klarheit der Anträge zu überprüfen. Wenn Sie als Wohnungseigentümer einen Antrag stellen, achten Sie darauf, dass Sie alle notwendigen Informationen und Unterlagen beifügen, um der Hausverwaltung die Prüfung zu erleichtern.

Vorbereitung der Eigentümerversammlung

Nach der Prüfung muss die Hausverwaltung die Anträge für die nächste Eigentümerversammlung vorbereiten. Dies beinhaltet das Erstellen einer Tagesordnung, in der die beantragten baulichen Veränderungen als Beschlusspunkte aufgeführt werden. Die Hausverwaltung muss sicherstellen, dass alle Eigentümer rechtzeitig über die geplanten Veränderungen informiert werden.

Beratung der Eigentümergemeinschaft

Die Hausverwaltung hat die Pflicht, die Eigentümergemeinschaft über die rechtlichen und technischen Aspekte der beantragten baulichen Veränderungen zu informieren. Wenn Sie eine bauliche Veränderung beantragen, können Sie von der Hausverwaltung erwarten, dass sie die anderen Eigentümer über mögliche Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum aufklärt.

Durchführung der Beschlussfassung

Während der Eigentümerversammlung muss die Hausverwaltung die ordnungsgemäße Durchführung der Beschlussfassung über die baulichen Veränderungen sicherstellen. Dies umfasst die korrekte Protokollierung der Abstimmungsergebnisse und des Abstimmungsverhaltens der einzelnen Eigentümer.

Umsetzung der Beschlüsse

Nach einer positiven Beschlussfassung ist die Hausverwaltung für die Umsetzung der genehmigten baulichen Veränderungen verantwortlich. Dies kann die Einholung von Angeboten, die Beauftragung von Handwerkern und die Überwachung der Arbeiten beinhalten. Wenn Ihr Antrag genehmigt wurde, sollten Sie eng mit der Hausverwaltung zusammenarbeiten, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Dokumentation und Archivierung

Die Hausverwaltung muss alle Anträge, Beschlüsse und durchgeführten baulichen Veränderungen sorgfältig dokumentieren und archivieren. Dies ist wichtig für zukünftige Fragen oder Streitigkeiten. Sie als Eigentümer haben das Recht, Einsicht in diese Unterlagen zu nehmen.

Prüfung der Rechtmäßigkeit

Bei Unsicherheiten bezüglich der Rechtmäßigkeit einer beantragten baulichen Veränderung hat die Hausverwaltung die Pflicht, rechtlichen Rat einzuholen. Dies kann bedeuten, dass sie einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht konsultiert, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

Beachten Sie, dass die Hausverwaltung bei der Bearbeitung von Anträgen auf bauliche Veränderungen stets im Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft handeln muss. Sie muss dabei die Rechte und Interessen aller Eigentümer berücksichtigen und gleichzeitig sicherstellen, dass die gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) eingehalten werden.

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Welche möglichen rechtlichen Konsequenzen entstehen für die Hausverwaltung bei ungerechtfertigter Zustimmungsverweigerung?

Bei einer ungerechtfertigten Zustimmungsverweigerung durch die Hausverwaltung können erhebliche rechtliche Konsequenzen entstehen. Die Hausverwaltung kann in solchen Fällen schadensersatzpflichtig werden.

Schadensersatzansprüche des Wohnungseigentümers

Wenn Sie als Wohnungseigentümer durch eine unberechtigte Zustimmungsverweigerung der Hausverwaltung einen Schaden erleiden, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen. Diese basieren auf § 280 Abs. 1 BGB. Der Schaden kann beispielsweise darin bestehen, dass ein Kaufvertrag platzt oder sich verzögert.

Umfang des Schadensersatzes

Der Umfang des Schadensersatzes richtet sich nach den §§ 249 ff. BGB. Er umfasst alle finanziellen Nachteile, die Ihnen durch die ungerechtfertigte Verweigerung entstanden sind. Dazu können gehören:

• Entgangener Gewinn aus dem Verkauf
• Zusätzliche Kosten für die Aufrechterhaltung des Kaufvertrags
• Kosten für rechtliche Schritte zur Durchsetzung der Zustimmung

Beweislast und Haftungsvoraussetzungen

Um Schadensersatzansprüche erfolgreich geltend zu machen, müssen Sie als Wohnungseigentümer nachweisen, dass:

1. Die Zustimmungsverweigerung ungerechtfertigt war
2. Ihnen dadurch ein konkreter Schaden entstanden ist
3. Ein kausaler Zusammenhang zwischen der Verweigerung und dem Schaden besteht

Mögliche weitere Konsequenzen

Neben Schadensersatzansprüchen können sich für die Hausverwaltung auch andere Konsequenzen ergeben:

• Vertrauensverlust in der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Mögliche vorzeitige Abberufung als Verwalter
• Reputationsschaden, der sich auf zukünftige Geschäfte auswirken kann

Wenn Sie sich als Wohnungseigentümer mit einer ungerechtfertigten Zustimmungsverweigerung konfrontiert sehen, ist es wichtig, die Situation sorgfältig zu dokumentieren. Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen und Kommunikationen mit der Hausverwaltung. Dies wird Ihnen helfen, Ihre Ansprüche im Bedarfsfall durchzusetzen.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

• Zustimmungsverweigerung: Dies beschreibt die Entscheidung einer Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft, nicht die Genehmigung für geplante bauliche Veränderungen eines Wohnungseigentümers zu erteilen. Eine solche Weigerung kann verschiedene Gründe haben, darunter Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder die Einhaltung baurechtlicher Vorgaben. Beispiele für solche Bedenken sind etwa mögliche Schäden an anderen Wohnungen oder eine Beeinträchtigung der gemeinsamen Nutzung von Flächen. In vielen Fällen muss der Wohnungseigentümer dann seine Pläne überdenken oder an die Eigentümerversammlung herantreten, um die Zustimmung zu erlangen.
• Umbaumaßnahmen: Dies sind bauliche Veränderungen, die in einer Wohnung oder auf einer gemeinsamen Fläche innerhalb einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden sollen. Diese Maßnahmen können von kleinen Renovierungen bis hin zu größeren strukturellen Änderungen wie dem Austauschen eines Fensters durch eine Tür oder dem Errichten einer neuen Treppe reichen. Umbaumaßnahmen sind oft kontrovers, da sie sowohl das private Eigentum als auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, wodurch die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich sein kann. Ein Beispiel wäre die Entscheidung, eine Terrasse anzulegen, die möglicherweise die Sicht oder den Zugang anderer Bewohner beeinflusst.
• Hausverwaltung: Die Hausverwaltung ist verantwortlich für die Verwaltung und Instandhaltung von Eigentümergemeinschaften. Sie kümmert sich um administrative Aufgaben, die Einhaltung von Vorschriften und die Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Dies kann die Organisation von Eigentümerversammlungen, die Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen und die Verwaltung von Finanzen umfassen. In rechtlichen Fragen, wie etwa bei baulichen Veränderungen, hat die Hausverwaltung die Pflicht, die Interessen der gesamten Gemeinschaft zu berücksichtigen, was oft zu schwierigen Entscheidungen führt. Ein Beispiel könnte der Fall sein, in dem die Hausverwaltung eine geplante Umbaumaßnahme ablehnen muss, weil sie möglicherweise die Sicherheit der Gemeinschaft gefährdet.
• Rechtsverhältnis: Dieses Konzept beschreibt die Beziehung zwischen den verschiedenen Parteien in juristischen Angelegenheiten und legt fest, welche Rechte und Pflichten diese Parteien gegenüber einander haben. Im Kontext von Wohnungseigentümergemeinschaften zeigt das Rechtsverhältnis, dass die Entscheidungen der Verwaltung die Zustimmung der Gemeinschaft benötigen und dass die Interessen aller Eigentümer bei baulichen Änderungen gewahrt bleiben müssen. Ein Beispiel für ein Rechtsverhältnis in einer WEG könnte sein, dass ein Eigentümer das Recht hat, Vorschläge für Umbaumaßnahmen zu unterbreiten, während die anderen Eigentümer das Recht haben, darüber abzustimmen.
• Eigenmächtigkeit: Dies bezeichnet das eigenmächtige Handeln eines Wohnungseigentümers bei der Durchführung von baulichen Veränderungen ohne erforderliche Zustimmung. Solches Verhalten kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, insbesondere wenn die Veränderungen die Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigen oder gegen die Regelungen der WEG verstoßen. Ein Beispiel wäre, wenn ein Eigentümer eine Wand einreißt, ohne die Zustimmung der Verwaltung oder der Eigentümerversammlung eingeholt zu haben, was zu Streitigkeiten und möglicherweise auch rechtlichen Schritten führen kann.
• Eigentümerversammlung: Dies ist ein regelmäßiges Treffen der Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft, um über wichtige Angelegenheiten zu diskutieren und Entscheidungen zu treffen. Hier werden unter anderem Beschlüsse zu baulichen Veränderungen, finanziellen Angelegenheiten und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefasst. Die Eigentümerversammlung spielt eine entscheidende Rolle bei der Zustimmung zu Umbaumaßnahmen, da sie die Stimme der Gemeinschaft repräsentiert. Ein Beispiel für einen Beschluss in einer Eigentümerversammlung könnte die Entscheidung sein, ob eine vorgeschlagene Modernisierung, wie etwa der Einbau eines Aufzugs, genehmigt wird oder nicht.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• § 522 ZPO: Dieser Paragraph regelt das Verfahren bei Berufungen und insbesondere die Möglichkeit, dass das Berufungsgericht die Berufung zurückweisen kann, wenn diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Dies bedeutet, dass das Gericht bereits ohne mündliche Verhandlung zu dem Schluss kommen kann, dass die Argumente der Berufung nicht überzeugend sind. Im vorliegenden Fall wurde die Berufung des Klägers aufgrund dieser Bestimmung zurückgewiesen, weil keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache erkannt wurde und die Chancen auf Erfolg gering waren.
• § 276 BGB: Dieser Paragraph bezieht sich auf die Sorgfaltspflichten des Schuldners, hier konkret des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss die Sorgfalt wahren, die den von ihm übernommenen Pflichten entspricht. In diesem Fall oblag es der Hausverwaltung, die Zustimmung zu baulichen Veränderungen sorgfältig zu prüfen und dabei die rechtlichen und tatsächlichen Aspekte zu berücksichtigen. Der Kläger macht geltend, dass die Hausverwaltung diese Verantwortung nicht ordnungsgemäß wahrgenommen hat, was in der Begründung zur Entscheidung angesprochen wird.
• § 665 BGB: Dieser Paragraph erlaubt es dem Verwalter, die Gemeinschaft um eine Weisung zu bitten, wenn er ernstliche Zweifel an der Erteilung einer Zustimmung hat. Der Verwalter muss die Gemeinschaft dabei umfassend aufklären, sodass diese das Risiko der Zustimmung oder Verweigerung abwägen kann. Der Fall beschreibt, dass die Hausverwaltung bei Zweifeln bezüglich ihrer Entscheidung die Eigentümerversammlung hätte informieren und um eine Entscheidung hätte bitten sollen, um rechtlich abgesichert zu handeln.
• BGH Beschluss vom 21.12.1995 (V ZB 4/94): In diesem Beschluss wird klargestellt, dass Verwaltern nicht automatisch ein Rechtsirrtum vorgeworfen werden kann, selbst wenn sie sich über die Legitimierung ihrer Zustimmung irren. Dies ist relevant, da die Hausverwaltung im vorliegenden Fall eine Zustimmung zu den baulichen Veränderungen verweigert hat, was die Frage aufwirft, ob diese Entscheidung gerechtfertigt war oder nicht. Diese Rechtsprechung bildet den rechtlichen Rahmen, innerhalb dessen die Verwalter handeln müssen.
• Teilungserklärung: Die Teilungserklärung regelt die Nutzung, Verwaltung und bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihr kommt eine zentrale Rolle bei der Prüfung der Zustimmungsanforderungen zu, da sie die spezifischen Rechte und Pflichten der Eigentümer und des Verwalters festlegt. Im vorliegenden Fall hat der Kläger die Hausverwaltung wegen der Weigerung zur Zustimmung zu baulichen Veränderungen in Anspruch genommen, wobei sich die rechtliche Bewertung stark auf die Bestimmungen der Teilungserklärung stützt.

Das vorliegende Urteil

LG München I – Az.: 1 S 12063/22 WEG – Beschluss vom 08.03.2023

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