Ein Eigentumsstreit in Hamburg: Zwischen Pflichten, Rechten und Wasserschäden
In einem interessanten Fall, der das Hamburger Amtsgericht St. Georg beschäftigte, ging es um einen Eigentümer, der sich weigerte, seiner Pflicht zur Leistung von Wohngeld nachzukommen und gleichzeitig die Kosten für einen Wasserschaden auf die Wohnungseigentümergemeinschaft abzuwälzen versuchte. Der Beklagte, seit September 2020 Eigentümer der Wohnung Nr. 112, war Teil einer größeren Einheit von mehr als 100 Sonder- und Teileigentümern. Im Mittelpunkt des Streits standen zwei Hauptpunkte: Die Verweigerung der Pflicht zur Hergabe eines notariellen Schuldanerkenntnisses und der Versuch, die Kosten für einen Wasserschaden auf die Gemeinschaft der Eigentümer zu übertragen.
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Übersicht
Eigentümerpflichten und ein überraschender Wasserschaden
Laut der notariellen Urkunde von 1992, die die Eigentumsverhältnisse regelt, ist jeder Eigentümer verpflichtet, monatlich einen Betrag als Lasten- und Kostenbeitrag, das sogenannte Wohngeld, zu leisten. Dieser Betrag wurde für den Beklagten auf monatlich 396,92 € festgelegt. Weiterhin sieht die Urkunde vor, dass jeder Eigentümer ein notarielles Schuldanerkenntnis abgeben muss. Dieser Pflicht kam der Beklagte jedoch nicht nach.
Im Juni 2020 ereignete sich ein Wasserschaden in der Wohnung des Beklagten, der von der Gebäudeversicherung, der Hamburger Feuerkasse, übernommen wurde – bis auf einen Selbstbehalt von 1.500,00 €. Der Beklagte versuchte, diese Kosten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft abzuwälzen und verrechnete den Betrag mit den zu zahlenden Wohngeldforderungen.
Die Kernaussagen des Urteils und ihre Auswirkungen
Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin, der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte wurde verpflichtet, ein notarielles Schuldanerkenntnis abzugeben, dass er die Klägerin auf das monatlich fällige Wohngeld in Höhe von 403,20 € schuldet. Zudem muss er eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde an die Klägerin herausgeben. Die Gegenklage des Beklagten, die auf Kostenerstattung für den Wasserschaden abzielte, wurde abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
Dieses Urteil hat weitreichende Auswirkungen für Eigentümergemeinschaften. Es stellt klar, dass jeder Eigentümer seine Pflichten erfüllen muss, einschließlich der Leistung von Wohngeld und der Abgabe eines notariellen Schuldanerkenntnisses. Gleichzeitig macht es deutlich, dass Versuche, Kosten für Schäden auf die Gemeinschaft abzuwwälzen, nicht erfolgreich sein werden, wenn die Versicherung bereits eine Entscheidung getroffen hat. Dies stärkt die Rechte der Eigentümergemeinschaften und sorgt für mehr Klarheit und Sicherheit in solchen Streitfällen.
Die Vorläufige Vollstreckbarkeit und ihre Bedeutung
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, was bedeutet, dass die Klägerin, die Wohnungseigentümergemeinschaft, ihre Forderungen durchsetzen kann, bevor das Urteil rechtskräftig wird. Der Beklagte kann jedoch die Vollstreckung abwenden, indem er eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags erbringt. Alternativ kann die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leisten, um eine Vollstreckung zu verhindern.
Dieser Aspekt des Urteils unterstreicht die Ernsthaftigkeit der Pflichten, die auf Wohnungseigentümern lasten, und die Konsequenzen, die sich aus ihrer Nichterfüllung ergeben können. Es ist ein wichtiger Schritt zur Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur Sicherstellung, dass die Verpflichtungen der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft erfüllt werden.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 23/21 – Urteil vom 26.11.2021
1. Der Beklagte wird verurteilt,
a) gegenüber der Klägerin in notarieller Urkunde folgende Willenserklärung abzugeben:
Ich erkenne an, der Klägerin auf das monatlich fällig werdende Wohngeld einen Betrag in Höhe von 403,20 € zu schulden und unterwerfe mich gegenüber der Gläubigerin der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in mein gesamtes Vermögen.
b) an die Klägerin eine vollstreckbare Ausfertigung der in Nr. 1 bezeichneten notariellen Urkunde herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Pflicht des Beklagten zur Hergabe eines notariellen Schuldanerkenntnisses sowie über die Pflicht der Klägerin zum Kostenersatz nach einem Wasserschaden.
Der Beklagte ist seit 15.09.2020 (Eintragung im Grundbuch) Eigentümer der Wohnung Nr. 112 und Mitglied der aus mehr als 100 Sonder- und Teileigentumseinheiten bestehenden Beklagten. In der notariellen Urkunde vom 12.05.1992, mit der die Beklagte, ihre Einheiten sowie die Miteigentumsanteile gebildet worden sind (Anlage K5), heißt es unter § 14 Ziff. 9) Absatz 1 und 2 wie folgt:
„Jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer anerkennt, als Lasten und Kostenbeitrag gemäß § 7 monatlich vom Tage seiner Eintragung in das Grundbuch an einen Betrag von mindestens DM 4,–/qm Wohnfläche bzw. DM 2,– qm/Gewerbefläche zu schulden, und unterwirft sich mit Wirkung auch für seinen Sondernachfolger dieser Verpflichtung, höchstens jedoch wegen eines Betrages von DM 5.000,–, zu Gunsten der jeweiligen anderen Wohnungseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung.
Jeder Erwerber einer Wohnung ist verpflichtet, dieses Schuldanerkenntnis und die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung auf Verlangen des Verwalters in Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung in gesonderter notarieller Urkunde abzugeben.“
Im Dezember 2020 wie auch – bis dahin durchgehend – im Mai 2021 schuldete der Beklagte ein monatliches Wohngeld in Höhe von 396,92 €. Ende Juni 2020 war es in seiner Wohnung zu einem von der Gebäudeversicherung umfassten (Leitungs-)Wasserschaden gekommen, der von der Hamburger Feuerkasse – bis auf eine Selbstbeteiligung in Höhe von 1.500,00 € – reguliert wurde. Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten bzw. seiner Mutter vom 16.12.2020 (Anlage B9) forderte der Beklagte die Klägerin, vertreten durch die Verwaltung, auf, an ihn den o.g. Selbstbehalt bis zum 23.12.2020 auszukehren. Ferner erklärte er nochmals die Aufrechnung‚ mit den zu zahlenden Wohngeldforderungen der WEG in Höhe von 396,92 € bis zur Höhe des mit der Feuerkasse vereinbarten Selbstbehalts in Höhe von 1.500,00 €“, nachdem er eine entsprechende Erklärung betreffend das für Dezember 2020 zu zahlende Wohngeld bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 01.12.2020 (Anlage B10) abgegeben hatte. Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 05.01.2021 (ebd.) erklärte der Beklagte erneut die Aufrechnung mit seit Dezember 2020 fälligen Wohngeldforderungen und kündigte bei Erreichen des Betrages von 1.500,00 € die Fortsetzung seiner Wohngeldzahlungen an. Auch mit Schreiben vom 01.03.2021 (ebd.) wiederholte der Beklagte die Aufrechnungserklärung und kündigte an, auf das Wohngeld für März 2021 den Differenzbetrag von 87,68 € zu überweisen; Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.03.2021 (ebd.) erklärte er die Aufrechnung mit „hier angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 201,71″ gegen den für April 2021 fälligen Wohngeldbetrag; den Differenzbetrag v. 195,21 € werde er überweisen. Dem lag eine Kostenrechnung seiner Prozessbevollmächtigten vom 22.02.2021 (Anlage B1) über einen Betrag von 201,71 € zugrunde. In der Eigentümerversammlung vorn 10.05.2021 war zuvor zu TOP 13 einstimmig beschlossen worden, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, die Wohngeldforderungen und Anwaltskosten in Höhe von etwa 1.700,00 € gegenüber dem Beklagten außergerichtlich und ggfs. gerichtlich geltend zu machen (vgl. Protokoll, Anlage K6). In derselben Versammlung war zuvor zu TOP 12a folgender Beschlussantrag des Beklagten mehrheitlich abgelehnt worden: „Es wird der Antrag gestellt, dass die Selbstbeteiligung der Gebäudeversicherung für den Wasserschaden im Juni 2020 in der Wohnung 112 ( … ) von der WEG wie die anderen Wasserschäden über die bereits im August 2020 abgestimmt wurde, ebenfalls von der WEG übernommen wird‘. Am 26.05.2021 überwies der Beklagte an die Klägerin einen Betrag von 1.500,00 € mit dem Zusatztext: „Wohngeldaufrechnung unter Vorbehalt der Rückforderung“. Zuletzt – im August 2021 – schuldete der Beklagte der Klägerin Wohngeld von 403,20 € monatlich.
Mit Schreiben vom 27.05.2021 (Anlage K3) erinnerte die Verwalterin der Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung bis 30.06.2021 an die Hergabe einer Unterwerfungsklausel gern. § 14 Ziff. 9 der Teilungserklärung, nachdem sie ihn dazu schon mit Schreiben v. 02.12.2020 aufgefordert hatte.
Die Klägerin macht mit ihrer am 04.08.2021 bei Gericht eingegangenen Klage geltend, dass der Beklagte – der sein Wohnungseigentum unstreitig von seiner Mutter übertragen erhalten hat – zur Abgabe des notariellen Schuldanerkenntnisses und zur Herausgabe einer entsprechenden Urkunde an sie nach näherer Maßgabe von § 14 Ziffer 9 der Teilungserklärung (TE) verpflichtet sei.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie ein notariell errichtetes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel herzugeben, über einen Betrag in Höhe von monatlich mindestens 2,05 € je Quadratmeter Wohnfläche, was einem Betrag von mindestens monatlich 132,32 € entspricht, gedeckelt durch einen Insgesamt-Höchstbetrag des Schuldanerkenntnisses in Höhe von 2.556,46 €.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bringt vor, dass ihm der Inhalt der Teilungserklärung nicht bekannt gewesen sei: weder bei Abschluss seines Erwerbsvertrages mit seiner Mutter noch bei deren Erwerb des Eigentums im Jahr 2013 sei diese vom beurkundenden Notar verlesen worden. Es stehe schon im Zweifel, ob der damals bei Errichtung der Teilungserklärung für den aufteilenden Eigentümer Handelnde vertretungsberechtigt gewesen sei. Die Klausel in § 14 Ziff. 9 TE sei als sog. Überraschungsklausel unwirksam, weil ein Erwerber damit nicht rechnen müsse. Eine solche Klausel sei auch sittenwidrig, weil damit der Verwaltung ein Druckmittel in die Hand gegeben werde, welches diese jederzeit einsetzen könne, ob die Forderung gegen den jeweiligen Eigentümer berechtigt sei oder nicht Ferner werde dem Eigentümer damit der Rechtsweg abgeschnitten bzw. kostenträchtig erschwert. Ein Anspruch der Klägerin auf Abgabe eines Blanco-Schuldanerkenntnisses ohne zugrunde liegender Forderung bestehe nicht. Und weder von seiner Mutter noch von deren Rechtsvorgänger sei – was unstreitig ist – eine entsprechende Erklärung abgefordert worden.
Ihm stehe wegen seiner Forderung gegen die Klägerin in Höhe von 1.500,00 € im Zusammenhang mit der Regulierung des Wasserschadens ein Zurückbehaltungsrecht zu. Ein entsprechender Selbstbehalt sei zwischen der Klägerin und dem Gebäudeversicherer vertraglich vereinbart worden, weswegen auch die Klägerin – und nicht er selbst – diesen Selbstbehalt tragen müsse.
Pikanterweise habe ihn die WEG-Verwaltung zu der Versammlung am 10.05.2021 nicht eingeladen, weswegen er die Dinge nicht habe richtig stellen können; vielmehr habe sich die Verwaltung dadurch eine Vollmacht zur Klageerhebung erschlichen und die Eigentümer hinters Licht geführt.
Widerklagend macht der Beklagte geltend, dass die Klägerin verpflichtet sei, an ihn 1.500,00 € zu zahlen sowie weitere 202,71 € für die vorgerichtliche Beauftragung seiner Bevollmächtigten.
Der Beklagte beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an ihn 1.701,71 € nebst 5,5% Zinspunkte über dem Basiszinssatz In Höhe von 1.500,00 € ab dem 24.12.2020 sowie in Höhe von 202,71 € ab dem 01.03.2021 zu zahlen; hilfsweise, festzustellen, dass seine Forderung in Höhe von 1.701,71 € berechtigt ist.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Sie macht geltend, dass die Frage, ob dem Beklagten die 1.500,00€ zu erstatten seien, aufgrund des – unstreitig bestandskräftig gewordenen – Beschlusses vom 1005.2021 zu TOP 12a schon entschieden sei. Hätte der Beklagte dies abweichend gehandhabt wissen wollen, hätte er den Beschlussanfechten müssen. Die Einladung zur Versammlung sei an ihn abgesendet worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet, die Widerklage ist unbegründet.
1. Die – nach wohlverstandener Auslegung des Klageantrages und der Klagebegründung, wie sie im Tenor ihren Niederschlag gefunden hat – auf Abgabe eines notariellen Schuldanerkenntnisses mit Vollstreckungsunterwerfung durch den Beklagten im Sinne von § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nebst Herausgabe einer entsprechenden Urkunde (in vollstreckbarer Ausfertigung) an die Klägerin gerichtete Klage ist zulässig. Ihr fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Sofern eine klagende Partei – wie hier die Klägerin – ihr Begehren zur Abgabe des Anerkenntnisses mit Vollstreckungsunterwerfung auf eine Regelung in der Teilungserklärung stützt, die eine solche Pflicht für einzelne Eigentümer vorsieht (wie hier in § 14 Ziff. 9 Abs. 2 TE), wird zwar erwogen, ob nicht vorrangig eine Leistungsklage erhoben werden muss, mit der fällige Forderungen gegen den säumigen Wohngeldschuldner geltend gemacht werden (so etwa Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 28, Rn. 350; zweifelnd Becker, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 28, Rn. 79); der etwas anders gelagerte Fall, dass die notarielle Teilungserklärung nicht die Verpflichtung eines jeden Eigentümers zur Übergabe einer notariellen Urkunde zu Händen des Verwalters enthält, sondern selbst als eine solche Urkunde im Sinne von § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO anzusehen ist und daher auch den Bestimmtheitsanforderungen genügen muss (vgl. dazu Häublein, in: Staudinger, WEG (2018), § 28, Rn. 275), steht im Streitfall nicht in Rede (in einer solchen Konstellation wäre eine Leistungsklage mangels Rechtsschutzinteresse wiederum schon unzulässig, vgl. Häublein, ZWE 2004, 48, 58).
Ein Vorrang der Leistungsklage besteht im Streitfall jedenfalls nicht. Das würde zwar nicht dazu führen, dass der Anwendungsbereich der Regelung in § 14 Ziff. 9 Abs. 2 TE – unterstellt, sie ist wirksam – leer lauten würde, weil Fälle denkbar sind, in denen die Klägerin, vertreten durch ihr Verwaltung, Wohnüngs- oder Teileigentümer auf der Grundlage dieser Regelung in Anspruch nimmt, obwohl keine offenen Wohngeldforderungen gegen diese bestehen. Die vereinbarte Regelung in § 14 Ziff. 9 Abs. 2 TE will ihrem Sinn und Zweck nach aber unabhängig von gerade offenen Forderungen, also abstrakt sicherstellen, dass eine erleichterte Vollstreckungsmöglichkeit gegen die Mitglieder der Klägerin besteht, falls diese mit fälligen Wohngeldzahlungen säumig werden. Einer Konstellation etwa, wie sie hier zwischen der Klägerin und dem Beklagten im Zusammenhang mit den fälligen Wohngeldzahlungen ab Dezember 2020 und den Aufrechnungserklärungen des Beklagten hinsichtlich seiner angeblichen Forderung betreffend den Selbstbehalt aus der Gebäudeversicherung sowie der Zahlung des restlichen Wohngeldes im Mai 2021 „unter Vorbehalt“ entstanden ist, soll gerade durch Abgabe eines notarielles Anerkenntnisses mit Vollstreckungsunterwerfung sowie Herausgabe einer entsprechenden Urkunde entgegen gewirkt werden, ohne dass die Klägerin – deren Liquiditätsinteresse zu vorderst zu sichern ist – kostenträchtig auf Zahlung von Wohngeld klagen und im Erkenntnisverfahren einen gerichtlichen Titel erstreiten muss.
Die Klage ist auch nicht deswegen unzulässig, weil die Klägerin ihr Klagebegehren nicht auf die Abgabe eines Schuldanerkenntnisses über einen konkret bezifferten Betrag gerichtet hat, sondern dafür einen Rahmen zwischen 132,32 € und 2.556,46 € – den sie aus dem Inhalt der Regelung in § 14 Ziff. 9 Abs. 1 TE und der Fläche der Wohnung des Klägers (64,50 m2) abgeleitet hat – benannt hat. Eine Verletzung der in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO enthaltenen Pflicht, einen bestimmten Antrag zu stellen, ist hier nicht gegeben, weil sich das Klagehegehren durch Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB ermitteln lässt. Die Würdigung ihres Klageantrages und der Klagebegründung führt hinsichtlich des Streitgegenstandes dazu, dass die Klägerin von dem Beklagten die Abgabe eines Schuldanerkenntnisses betreffend das laufend geschuldete Wohngeld – begrenzt nach oben und unten durch den in § 14 Ziff. 9 Abs. 1 TE vorgegebenen Rahmen – verlangt, also bezogen auf einen Betrag in Höhe von (derzeit) 40320 E. Dieses Auslegungsergebnis entspricht dem Grundsatz, dass im Zweifel zugunsten einer Partei davon auszugehen ist, dass sie mit ihrer Prozesshandlung das bezweckt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer wohlverstandenen Interessenlage entspricht (s. dazu etwa nur BGH, NJW 2019, 3727, Rn. 9).
2. Die Klage hat auch in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Abgabe eines notariellen Schuldanerkenntnisses betreffend das laufende monatliche Wohngeld (403,20 €) sowie auf Herausgabe einer vollstreckbaren Ausfertigung dieser Urkunde an sie.
a) Die Klägerin ist für die Geltendmachung eines entsprechenden Anspruchs gegen den Beklagten prozessführungsbefugt bzw. aktivlegitimiert. Soweit es in § 14 Ziff. 9 Abs. 1 TE heißt, dass sich der jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer „zu Gunsten der jeweiligen anderen Wohnungseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen hat, ist diese – zum Inhalt des Grundbuchs gewordene – Regelung nach einem objektiv-normativen Maßstab „aus sich heraus“, also nach dem Wortlaut und seinem nächstliegenden Sinn der Bedeutung, und im Lichte des § 47 WEG n.F. dahingehend auszulegen, dass die Klägerin als Gläubigerin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes bzw. der Vorschüsse zur Kostentragung nach § 28 Abs. 1 S. 1 WEG n.F. (vgl.schon BGH, ZWE 2017, 360, 361, Rz. 7 = ZMR 2017, 570) auch gleichzeitig Gläubigerin bzw. Empfängerin der abzugebenden Unterwerfungserklärung sein soll; anderenfalls würde die Regelung in § 14 Ziff. 9 Abs. 1 TE leer laufen, weil die (anderen) Wohnungseigentümer jeweils nicht zur Vollstreckung von Beitragsansprüchen gegenüber dem Beklagten berechtigt sind.
b) Die in § 14 Ziff. 9 Abs. 2 TE enthaltene Regelung, auf die sich die Klägerin zur Begründung ihres Anspruchs beruft, kommt im Verhältnis zum Beklagten zur Anwendung. Es kommt dafür nicht darauf an, ob der Beklagte diese Regelung vor diesem Rechtsstreit kannte oder nicht, ob diese Regelung (oder die gesamte Teilungserklärung) bei der notariellen Beurkundung des Erwerbsvertrages mit seiner Rechtsvorgängerin bzw. seiner Mutter verlesen worden ist, ob diese die Regelung kannte oder ob bei der notariellen Beurkundung ihres Erwerbsvertrages mit ihrem Rechtsvorgänger die entsprechende Passage (oder die gesamte Urkunde) verlesen worden ist oder nicht. Die unmittelbare Geltung des gesamten Inhalts der Vereinbarung vom 12.05.1992 ergibt sich für den Beklagten aus §§ 5 Abs. 4 S. 1, 10 Abs. 3 WEG (in der bis zum 30.11.2020 gültigen Fassung). Dass er den Inhalt der von der Klägerin zunächst nur auszugsweise als Anlage K2 – vorrangig betreffend den Inhalt von § 14 Ziff. 9 TE – zur Akte gereichten Teilungserklärung in unzulässiger Weise und entgegen § 138 Abs. 2 ZPO zunächst pauschal bestritten hat, bedarf keiner Würdigung mehr, nachdem die Klägerin die gesamte Urkunde (in Kopie) als Anlage K5 zur Akte gereicht und der Beklagte in seinem nachfolgendem Schriftsatz vom 21.09.2021 darauf nicht mehr eingegangen ist. Es kommt ferner für die Wirksamkeit der Regelung in § 14 Ziff. 9 TE auch nicht darauf an, ob – wie der Beklagte in Frage stellt – der für den damalig aufteilenden Eigentümer im Sinne von § 8 WEG Handelnde ordnungsgemäß bevollmächtigt gewesen ist oder nicht. Ein zur Unwirksamkeit der Erklärung führender Gründungsmangel wäre – unterstellt, er hätte vorgelegen – durch den gutgläubigen Erwerb auch nur eines Wohnungseigentums insgesamt geheilt (s. dazu BayObLG, NJW-RR 1998, 946 = ZMR 1998, 360). Davon ist hier angesichts des Zeitablaufs und dem Regelungsgehalt von § 892 Abs. 1 S. 2 BGB auszugehen; der Beklagte selbst macht geltend, von dem Inhalt der Teilungserklärung bzw. dieser selbst – ebenso wie zuvor seine Mutter, als diese sein Wohnungseigentum Nr. 112 erworben hatte – keine Kenntnis gehabt zu haben.
c) Die Berufung der Klägerin auf die Regelung in § 14 Ziff. 9 Abs. 2 TE ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil sie den Beklagten nicht – wie es dort heißt -„in Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung in Anspruch nimmt, sondern ihre Klage erst etwa ein Jahr nach dessen Eintragung im Grundbuch anhängig gemacht hat. Auch insoweit ist diese Regelung objektiv-normativ auszulegen (s.o.) und dahin zu verstehen, dass die WEG-Verwaltung von dem neu hinzutretenden Wohnungseigentümer zwar schon bei Erwerb die Abgabe des Anerkenntnisses nebst Unterwerfungserklärung verlangen soll, die Abgabe dieser Erklärungen aber auch später noch verlangen kann. Im Streitfall kommt hinzu, dass der Beklagte ohnehin erst im September 2020 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde und die Verwaltung ihn bereits im Dezember 2020 zur Hergabe der in § 14 Litt. 9 Abs. 1 und 2 TE genannten Erklärungen aufgefordert hatte.
Der Klägerin ist die Durchsetzung des Anspruchs aus § 14 Ziff. 9 Abs. 2 TE aus denselben Gründen auch nicht wegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB bzw. wegen einer illoyal verspäteten Geltendmachung dieses Rechts verwehrt. Der Beklagte, der diese Regelung nicht gekannt haben will, konnte kein Vertrauen darauf bilden, dass die Klägerin von diesem Recht keinen Gebrauch machen wird. Im Übrigen wäre auch der Zeitablauf hier nicht ausreichend gewesen, um dem Beklagten die Berufung auf die Verwirkung des Anspruchs zu ermöglichen.
Die Klägerin handelt im Streitfall auch nicht rechtsmissbräuchlich. Der Beklagte befand sich unstreitig ab Dezember 2020 in Verzug mit den fälligen Wohngeldzahlungen, und zwar bis April 2021. Das Risiko, das die Klägerin mit Beitragszahlungen ihrer Mitglieder (zunächst) ausfällt, hat sich hier verwirklicht, weswegen die eingeforderte Abgabe des Anerkenntnisses nebst Unterwerfungsklausel damit in einem unmittelbaren Zusammenhang steht. Der Beklagte war auch nicht berechtigt, Gegenrechte gegen die Beitragsforderungen der Klägerin geltend zu machen. Unabhängig von der Frage, ob ihm überhaupt dem Grunde nach eine fällige Forderung gegen die Klägerin im Zusammenhang mit dem Versicherungsfall (Wasserschaden) zustand, gingen seine Aufrechnungserklärungen ab Dezember 2020 gegen die fälligen Wohngeldforderungen ins Leere. Es ist anerkannt, dass der säumige Wohngeldschuldner keine Aufrechnung erklären darf (vgl. etwa BGH, NZM 2020, 755, 758, Rn. 32 = ZMR 2020, 857); Ausnahmen davon – etwa bei Forderungen, die anerkannt, unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind (5. BGH, NZM 2018, 445, 446, Rn. 15 = ZMR 2016, 472; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 28, Rn. 300) – lagen hier nicht vor.
d) Die in Rede stehenden Regelungen in § 14 Ziff. 9 Abs. 1 und 2 TE ist auch nicht unwirksam. Entgegen der Ansicht des Beklagten handelt es sich dabei weder um eine überraschende Klausel (im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB) noch eine solche, die sittenwidrig und damit nach Maßgabe von § 138 Abs. 1 BGB nichtig isi. Ob die o.g. Regelungen – jedenfalls in Bezug auf die Pflicht zur Abgabe der Unterwerfungsklausel – überhaupt einer Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB zu unterziehen sind, kann hier offenblieben (grundsätzlich zur Anwendbarkeit der AGB-Kontrolle auf solche Klauseln siehe etwa BGH, NJW 2002, 138, 139). Dies ist schon zweifelhaft, weil der Beklagte nichts dafür vorgetragen hat, dass es sich dabei überhaupt um Klauseln im des § 305 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 1 Abs. 1 S. 1 AGBG (außer Kraft getreten zum 31.12.2001) gehandelt hat. Jedenfalls ist eine solche Regelung für den Erwerber schon nicht „überraschend“. Es ist seit langem in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass eine Teilungserklärung wirksam vorsehen kann, dass ein Erwerber, der die Verpflichtungen aus der Gemeinschaftsordnung übernimmt, sich in notarieller Urkunde der sofortigen Vollstreckung wegen der monatlichen Beitragsvorschüsse zu unterwerfen hat (vgl. etwa KG, NJW-RR 1997, 1304 = ZMR 1997, 664, ZWE 2003, 294; Becker, in: Bärmann, a.a.O., Rn. 79; Becker, ZWE 2000, 515; Häublein, ZWE 2004, 48, 57). Die Belange des verpflichteten Wohnungseigentümers sind dadurch ausreichend geschützt, dass er dem Recht der Klägerin aus dem Schuldanerkenntnis nebst Unterwerfungsklausel im Falle einer Verringerung seiner tatsächlich geschuldeten Beitragslast und einer „überschießenden“ Vollstreckung einen vollstreckungsrechtlichen Rechtsbehelf nach den §§ 797, 767 ZPO entgegen halten kann (vgl. KG, NJW-RR 1997, 1304). Im Übrigen ergibt sich das legitime Interesse der Klägerin an der Abgabe der streitbehafteten Interesse aus der Sicherung ihrer Liquidität und dem Umstand, dass die Durchführung eines Erkenntnisverfahrens, gerichtet auf Erlangung eines Titels wegen offener Wohngeldbeträge, mitunter einige Zeit in Anspruch nehmen kann (s. KG, a.a.O.).
Die Regelung verstößt auch nicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden. Ein Rechtsgeschäft ist sittenwidrig und damit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht zu vereinbaren ist; die Wahrnehmung eigener Sicherungsinteressen ist als solche aber grundsätzlich nicht sittenwidrig (vgl. BGH, NJW 2016, 2662. 2663, Rn. 37 f.). Ebenso verhält es sich mit der streitbehafteten Regelung in § 14 Ziff. 9 Abs. 1 und 2 TE. Der Klägerin, vertreten durch die Verwaltung, wird dadurch kein „Druckmittel“ an die Hand gegeben, um ggfs. auch unberechtigte Forderungen gegen die Eigentümer durchzusetzen; damit würde sich die Verwaltung – ebenso in dem umgekehrten Fall, in dem sie von einem solchen Anerkenntnis mit Unterwerfungsklausel Keinen Gebrauch macht – schadensersatzpflichtig machen (vgl. Häublein, ZWE 2004, 48, 58). Sie erhält vielmehr eine Möglichkeit, zur effektiven Sicherung ihres Liquiditätsinteresses einen Titel gegen den säumigen Hausgeldschuldner zu erlangen. Dem säumigen Eigentümer wird dadurch auch nicht der Rechtsweg abgeschnitten; dieser ist über die §§ 797, 767 ZPO eröffnet (s.o.). Im Übrigen kommen Fälle, in denen die Klägerin die Abgabe eines Blanco-Schuldanerkenntnisses ohne zugrunde liegende Forderung einfordern könnte, nur mit äußerst geringer Wahrscheinlichkeit in Betracht, nämlich dann, wenn es in der Gemeinschaft keinerlei Rechtsgrundlage für die Geltendmachung von Vorschuss- oder Nachschusszahlungen nach den § 28 Abs. 1 und 2 WEG n.F. gebe. In Anbetracht der Notwendigkeit, für eine ausreichende Finanzausstattung der Klägerin durch entsprechenden Beschlussfassungen zu sorgen, entspricht diese nicht der Lebenswirklichkeit. Abseits davon ist der Beklagte vorliegend unstreitig laufend verpflichtet, Wohngeldvorschüsse zu zahlen.
e) Der Umfang des Anspruchs der Klägerin auf Abgabe des Anerkenntnisses sowie der Unterwerfungserklärung ergibt sich nach Maßgabe des Rahmens, den § 14 Ziff. 9 Abs. 1 TE dazu vorgibt (zw. 132,32 € und 2.556,46 €)‚ und dem derzeitig vom Beklagten geschuldeten Wohngeld. Der Tenor entspricht Fällen, in denen es um die Abgabe eines Anerkenntnisses nebst Unterwerfungsklausel geht (s. BGH Urt. v. 22.11.2005 – XI ZR 226/04, BeckRS 2005, 14903, beck-online).
f) Dem Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht zu. Soweit er sich darauf beruft, dass die Klägerin ihm gegenüber zur Zahlung von insgesamt 1.701,71 € verpflichtet sei, würde ihm diese vermeintliche Forderung schon nicht zu einem Recht im Sinne von § 273 Abs. 1 BGB verhelfen (1). Im Übrigen steht ihm auch kein fälliger Anspruch in dieser Höhe gegen die Klägerin zu (2).
(1) Ebenso, wie im Grundsatz ein Aufrechnungsverbot für den jeweiligen Eigentümer gegen fällige Wohngeldforderungen besteht (s.o.), ist es ihm von Rechts wegen auch verwehrt, dagegen mit Erfolg ein Zurückbehaltungsrecht einzuwenden (vgl. dazu BGH, NZM 2020, 755, 758, Rn. 32 = ZMR 2020, 857; NJW 2012, 2797, 2799, Rn. 15 = ZMR 2012, 976; LG Hamburg, Urt. v. 28.1.2015 – 318 S 81/14, BeckRS 2015, 5838). Andernfalls würde der Zweck des Wohngeldes – die Bereitstellung von Mitteln, die zur geordneten laufenden Wirtschaftsführung notwendig sind und die entsprechend regelmäßig von den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen (vgl. OLG München, ZWE 2006, 501, 502 = ZMR 2006, 881) – nicht ausreichend beachtet werden. Dasselbe gilt dem Wesen nach auch dann, wenn die Beitragsgläubigerin ihr Recht auf Hergabe eines effektiven Sicherungsmittels für die Beitragsforderungen geltend macht und der Wohngeldschuldner ihr etwaige Gegenansprüche (die weder anerkannt, unstreitig und/oder tituliert sind) entgegen halten könnte. Auch diese Rechtsausübung würde dem Zweck, dem Liquiditätsinteresse der Gemeinschaft Vorrang vor Individualansprüchen ihrer Mitglieder zu geben, zuwiderlaufen.
(2) Ungeachtet der fehlenden Verteidigungsmöglichkeit des Beklagten steht ihm auch kein fähiger Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von 1.500,00 € im Zusammenhang mit der Regulierung des Versicherungsfalles (Wasserschaden) gegenüber der Hamburger Feuerkasse und dem nicht an ihn erstatteten Selbstbehalt zu. Ob der Selbstbehalt bei einer Gebäudeversicherung im Schadensfall nur von dem geschädigtem Sondereigentümer zu tragen ist oder – zunächst – von der Gemeinschaft zu übernehmen und in einer zweiten Stufe über die Jahresabrechnung auf alle Eigentümer (einschließlich des Geschädigten) umzulegen ist, wird – auch abhängig davon, ob der Schaden nur im Sondereigentum oder auch im Gemeinschaftseigentum entstanden ist – unterschiedlich beurteilt (für die Behandlung des Selbstbehalts im Zwei-Stufen-Modell etwa jüngst LG Frankfurt/Main, NZM 2021, 734, 735 = ZMR 2021, 841; so auch LG Karlsruhe, ZWE 2019, 324, 326; für eine (Allein-)Haftung des/der geschädigten Eigentümer(s) etwa Armbrüster, ZWE 2019, 327; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 19, Rn. 129; Jennißen in: Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2021, § 16, Rn. 237; für eine Auferlegung der Eigenbeteiligung durch Mehrheitsbeschluss etwa OLG Köln, ZMR 2004, 298; Riecke/Schmid, WEG, 5. Auflage 2019, § 21, Rn. 245). Diese Streitfrage kann im Streitfall offen bleiben. Insoweit kommt vielmehr dem – unstreitig bestandskräftig gewordenen – (Negativ-)Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.05.2021 zu TOP 12a maßgebliche Bedeutung zu, mit dem die Eigentümer – vorliegend für die Prozessparteien verbindlich – entschieden haben, dass der streitbehaftete Selbstbehalt allein vom Beklagten zu tragen ist.
Mit diesem objektiv-normativ auszulegenden Beschluss haben die Eigentümer von ihrer Kompetenz nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. Gebrauch gemacht und – wenngleich negativ – darüber entschieden, dass eine Übernahme des Selbstbehalts durch die Gemeinschaft (nebst anschließender Sozialisierung auf alle Eigentümer) nicht stattfinden soll. Bereits im Geltungsbereich von § 16 Abs. 3 WEG a.F. war eine Beschlusskompetenz für die Verteilung eines Selbstbehalts in der Gebäudeversicherung auf einzelne (verursachende) Eigentümer gesehen worden (vgl. AG Lemgo, NZM 2018, 405, 406; Dötsch, NZM 2018, 353, 369). Diese Kompetenz steht den Eigentümern auch nach neuer Rechtslage 711 (i.A. Hügel/Elzer. WEG, 3. Aufl. 2021, § 19, Rn. 131 mit Verweis auf Armbrüster, ZWE 2009, 109, 112); die Regelung in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. nimmt den Normgehalt von § 16 Abs. 3 WEG a.F, in sich auf (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 2021, Kap. 7, Rn. 72 ff.) und eröffnet eine Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für die Entscheidung, dass der Selbstbehalt in der Gebäudeversicherung auf einen Eigentümer abgewälzt werden kann (im Ergebnis auch OLG Köln, NZM 2003, 641 = ZMR 2004, 298).
Der (Negativ-)Beschluss vom 10.052021 zu TOP 12a entfaltet im hiesigen Kontext auch konstitutive Wirkung. An sich kommt einem Beschluss, mit dem die Mehrheit der Eigentümer – wie vorliegend – einen Beschlussantrag abgelehnt hat (sog. Negativbeschluss), keine Sperrwirkung für das dem Beschluss zugrunde liegende materiell-rechtliche Begehren zu; auch wenn ein solcher Beschluss bestandskräftig ist, bedarf es einer inhaltlichen Prüfung eines etwaigen Verpflichtungsantrags (vgl. BGH, NZM 2019, 628, 629, Rz. 16; a.A. LG München 1, ZWE 2017, 328 = ZMR 2016, 802). Der hier in Rede stehende Beschluss erschöpft sich aber nicht nur in der Ablehnung des Antrages, sondern enthält auch eine bindende Regelung (vgl. zu solchen Beschlüssen etwa Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 24, Rn. 168 m.w.N.). Es entspräche bloßer Förmelei, von der Klägerin zunächst die Übernahme des Selbstbehalts einzufordern, wenn die Eigentümer in einem zweiten Schritt ohnehin entscheiden würden, den Betrag allein dem – wenn auch schuldlos handelnden – Eigentümer (und Antragsteller) aufzubürden, in dessen Sphäre der Leitungswasserschaden verursacht worden ist, also hier dem Beklagten. Diese Regelung ist im Streitfall bereits mit der – vom Beklagten nicht angefochtenen – Beschlussfassung zu TOP 12a getroffen worden.
An diesem Ergebnis vermag der Umstand, dass der Beklagte nach seinem – bestrittenen – Vortrag nicht zu der Versammlung vom 10.05.2021 eingeladen worden sein will, nichts zu ändern. Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (vgl. BGH, NJW 2012, 3232, 3234, Rn. 21 = ZMR 2012, 972). Ein solcher Ausnahmefall ist hier aber nicht dargetan. Die Klägerin hat substantiiert dargetan, dass die Einladung zur Versammlung an den Beklagten am 13.04.2021 ordnungsgemäß – wie allen anderen Eigentümern auch – von ihrer Verwaltung auf den Weg gebracht worden sei; dem ist der Beklagte nicht entgegen getreten, sondern hat wiederholt nur pauschal bestritten, die Einladung auch erhalten zu haben. Weshalb der Beklagte etwa in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden sollte (vgl. dazu BGH, NJW 2012, 3571, 3572, Rz. 8 = ZMR 2012, 971), hat er nicht dargetan.
Auch kann sich der Beklagte nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Gemeinschaft „in ähnlichen Fällen (…) stets die Selbstbeteiligung“ übernommen habe, dies aber im hiesigen Fall „grundlos verweigert“ habe. Zwar kommt auch bei Mehrheitsbeschlüssen der Gleichbehandlungsgrundsatz zum Tragen und lässt Differenzierungen nur dann zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht (vgl. BGH, NJW-RR 2013, 335, 337, Rn. 19 = ZMR 2013, 288). Der Beklagte hat einen Verstoß gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung aber nicht dargetan. Einzelheiten der „ähnlichen Fälle“ sind weder dargetan nach sonst ersichtlich; ab der hiesige Wasserschaden – etwa betreffend die Frage, ob und in welchem Umfang Gemeinschafts- und Sondereigentum von diesem betroffen sind – mit den früheren Schäden vergleichbar ist, hat er nicht konkretisiert. Ohnehin würde ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz auch nicht zu einer Nichtigkeit des Beschlusses führen, sondern nur zu dessen Anfechtbarkeit (Hügel/Elzer, a.a.O, § 23, Rn. 162).
(3) Dem Beklagten steht auch kein Anspruch auf Zahlung von 201,71 € gegen die Klägerin nach den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 249 BGB für seine vorgerichtliche anwaltliche Vertretung zu. Die Klägerin befand sich bei Beauftragung der anwaltlichen Vertreterin des Beklagten noch nicht in Verzug mit der Zahlung der eingeforderten 1 .500,00 € für den Selbstbehalt. Diese hatte sich für den Beklagten bereits Anfang Dezember 2020 an die Klägerin, vertreten durch ihre Verwaltung, gewandt und u.a. geltend gemacht, dass ihrem Sohn ein Anspruch auf Übernahme des Selbstbehalts zustehe und dass dieser sein Zurückbehaltungsrecht ausübe. Zu diesem Zeitpunkt stand dem Beklagten aber kein Zurückbehaltungsrecht zu (s.o.) und seine Forderung auf Übernahme des Selbstbehalts gegen die Klägerin war nicht fällig. Ob die Gemeinschaft den Selbstbehalt übernimmt oder ob der Beklagte diesen allein zu tragen hat, war zu diesem Zeitpunkt von der Eigentümerversammlung noch nicht entschieden worden. Jedenfalls nach Maßgabe des seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrechts, vor allem betreffend die in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG normierte Beschlusskompetenz, wäre es zunächst erforderlich gewesen, die Eigentümerversammlung mit diesem Begehren zu befassen; eine fällige Zahlungsverpflichtung der Gemeinschaft bestand seinerzeit (noch) nicht. Anderenfalls hätte der Beklagte damit eine Zahlung erhalten, die er – wie sich später auch gezeigt hat – wieder an die Klägerin hätte zurückzahlen müssen. Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verbietet aber die Durchsetzung eines Anspruchs, wenn der Gläubiger das Erlangte wieder an den Schuldner herauszugeben hätte (sog. dolo-agit-Einwand, vgl. dazu nur BGH, NJW-RR 2021, 294, 295, Rn. 18 m.w.N.). Und das zwischen dem Beklagten und den übrigen Eigentümern bestehende Treue(pflicht-)verhältnis (siehe dazu etwa BGH, NZM 2014, 303, Tz. 12 = ZMR 2014, 626) verlangte insoweit vorn Beklagten Rücksichtnahme auf die Belange der übrigen Miteigentümer – vor allem im Hinblick auf ihre Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. – und eine Zurückhaltung bei der Geltendmachung seiner Forderung, bis die Eigentümerversammlung über sein Begehren entschieden hat. Ferner war es treuwidrig, die Übernahme des Selbstbehalts durch eine Aufrechnung mit Wohngeldzahlungen sowie der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts erzwingen zu wollen.
3. Die Widerklage ist mit dem Hauptantrag zulässig, hat allerdings in der Sache keinen Erfolg. Dem Beklagten steht kein Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von 1.701,71 € zu (so.).
4. Die Hilfswiderklage, gerichtet auf die Feststellung, dass die Forderung des Beklagten in Höhe von 1.701,71 € berechtigt ist, ist – gemessen an § 256 Abs. 1 ZPO – zudem schon unzulässig. Es besteht insoweit der Vorrang der Leistungsklage. Ist dem (Wider-)Kläger eine Klage auf Leistung möglich und zumutbar und erschöpft sie das Rechtsschutzziel, fehlt ihm das Feststellungsinteresse, weil er im Sinne einer besseren Rechtsschutzmöglichkeit den Streitstoff in einem Prozess klären kann; die auf Feststellung des Anspruchsgrunds gerichtete Feststellungsklage ist dann unzulässig (s. nur BGH, NJW 2017, 1823, 1824, Rn. 14). So liegt der Fall hier (siehe Hauptantrag).
5. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
