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WEG – notarielle Teilungserklärung – Zuweisung von Parkplätzen als Sondernutzungsfläche

OLG Oldenburg – Az.: 2 U 243/19 – Beschluss vom 04.12.2019

Der Senat beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen.

Gründe

I.

Die Klägerin macht als Prozessstandhafterin einen Herausgabeanspruch gegen den Beklagten wegen der PKW-Stellplätze Nr. 3 und Nr. 4 einer Eigentumswohnanlage geltend.

Die Fa. AA GmbH errichtete in den Jahren 2012/2013 auf den Grundstücken Straße1 und Straße2 in Ort1 eine Eigentumswohnanlage. Am 30.07.2013 beurkundete der Notar DD eine Teilungserklärung der Klägerin zur Begründung von Wohnungseigentum. In dieser Erklärung heißt es u.a.:

㤠2 Nutzung, Sondernutzungsrechte

Den Wohnungseigentümern werden folgende Sondernutzungsrechte eingeräumt:

… Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 4 das Sondernutzungsrecht an den Kfz-Stellplätzen Nr. 3, 4 und 5.“

Am 08.04.2014 wurde ein Bauträgervertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten über das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 notariell beurkundet. In dem Vertrag heißt es u.a.:

„… Dem Vertragsobjekt ist folgendes Sondernutzungsrecht zugewiesen worden: oberirdischer Stellplatz, Aufteilungsplan Nr. 3.“

Die Parteien nahmen im Bauträgervertrag auf die Teilungserklärung Bezug und erklärten, dass ihnen diese bzw. die Urkunde bekannt sei.

Am 17.04.2014 wurde eine Vormerkung zugunsten des Beklagten eingetragen, am 21.06.2014 erfolgte seine Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch. Eine spätere Änderung der Teilungserklärung durch die Klägerin wurde nicht ins Grundbuch eingetragen.

Die Klägerin hat behauptet, ihr stehe ein Herausgabeanspruch bzgl. der Parkplätze Nr. 3 und Nr. 4 zu. Der Beklagte habe diese Stellplätze nicht erworben. Der Wert eines Stellplatzes betrage 6.000,00 €. Außerdem habe der Beklagte die vereinnahmte Miete für die Parkplätze, die er für monatlich 15,00 € vermietet habe, herauszugeben.

Die Klägerin hat beantragt,

a) Den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin die Sondernutzungsrechte an den oberirdischen Parkplätzen Nr. 3 und 4 auf dem Grundstück Straße1 in Ort1 herauszugeben,

b) Den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 630,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.01.2019 zu zahlen.

Hilfsweise

c) Den Beklagten zu verurteilen, einen Geldbetrag in Höhe von 12.000,00 € an die Klägerin zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er meint, entsprechend der Teilungserklärung Eigentümer der streitgegenständlichen Parkplätze geworden zu sein, die zu der von ihm erworbenen Wohnung Nr. 4 gehörten. Ihm sei auch im Zuge der Kaufvertragsverhandlungen zugesichert worden, dass zu der Wohnung drei Stellplätze gehörten. Wegen des beabsichtigten Dachausbaus habe er weitere Stellplätze benötigt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, in der sie auf ihrem Standpunkt beharrt.

II.

Der Senat lässt sich bei seiner Absicht, nach § 522 Abs. 2 ZPO zu verfahren, von folgenden Überlegungen leiten:

Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.

Die Berufung hat auch offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1.

Dingliche oder schuldrechtliche Ansprüche an dem oberirdischen Parkplatz mit der Bezeichnung Nr. 3 können weder der Klägerin aus eigenem Recht, noch dem Ermächtigenden zustehen. Die Zuweisung dieses Parkplatzes an den Beklagten folgt sowohl aus der Teilungserklärung vom 30.07.2013, als auch korrespondierend dazu aus dem notariellen Kaufvertrag des Beklagten mit der Bauträgerin vom 08.04.2014. Die Übertragung der Sondernutzungsfläche ist unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen.

Durch die einseitige Änderung der Teilungserklärung vom 21.07.2014 konnte eine davon abweichende Zuweisung dieser Parkplatzfläche an den Eigentümer der Wohnung Nr. 11 nicht mehr erfolgen. Zugunsten des Beklagten war bereits am 17.04.2014 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden, weshalb die Klägerin einseitig ohne Zustimmung des Beklagten keine Änderung der Zuweisung mehr vornehmen konnte.

Denn der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch nur ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen (BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 78/16). Eine solche Zustimmung des Beklagten lag nicht vor, wäre indes nach Eintragung der Vormerkung zu seinen Gunsten zwingend erforderlich gewesen.

2.

Obwohl in dem notariellen Kaufvertrag vom 08.04.2014 keine Zuweisung der Parkplatzfläche Nr. 4 zugunsten des Beklagten erfolgte, begründet dies nicht die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche.

2.1

Weder der Klägerin, noch dem Ermächtigenden stehen dingliche oder schuldrechtliche Ansprüche an dem Parkplatz Nr. 4 zu.

2.2

Der Parkplatz Nr. 4 ist dem Beklagten als Sondernutzungsfläche zugewiesen.

Die Übertragung dieses Stellplatzes als Sondernutzungsfläche ist Inhalt des zwischen den Parteien beurkundeten Kaufvertrags geworden. Darauf bezog sich mithin die schuldrechtliche Verpflichtung der Klägerin zur Übertragung, als auch die dingliche Einigung.

In dem Kaufvertrag werden allerdings, das ist der Klägerin zuzugeben, nur die Parkplatzfläche Nr. 3, nicht auch die Flächen Nr. 4 und 5 als zugewiesenes Sondernutzungsrecht genannt. Das ist aber unschädlich, wenn, wie hier, feststeht, dass die Vertragsparteien tatsächlich mehr verkaufen wollten. Das ergibt sich aus der Auslegung der Willenserklärungen gemäß §§ 133, 157 BGB.

Nach § 133 BGB ist bei der Auslegung einer Willenserklärung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Deshalb geht bei der Auslegung von Verträgen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein übereinstimmender Wille der Parteien sowohl dem Wortlaut des Vertrags als auch jeder anderweitigen Auslegung vor und setzt sich auch gegenüber einem völlig eindeutigen abweichenden Vertragswortlaut durch (vgl. BGH, NJW 1978, 1050; OLG Frankfurt, Beschluss v. 30.08.2007 – 20 W 153/07 m.w.N.).

Weicht das Gewollte vom Erklärten ab, handelt es sich bei der Bezeichnung im Vertragstext um eine versehentliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass – wie auch sonst – nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt (vgl. nur BGH, NJW 1994, 1528, 1529). Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte anzuwenden (vgl. BGHZ 74, 116, 119; BGH NJW 2002, 1038). Die Ansicht der Klägerin, der Wortlaut des beurkundeten Kaufvertrages sei allein bindend, trifft folglich nicht zu.

Es kommt auch nicht ausschließlich darauf an, ob der Wille der Parteien in der Vertragsurkunde einen ausreichenden Niederschlag gefunden hat. Richtig ist zwar, dass das von den Parteien Vereinbarte (dazu BGH, NJW-RR 2006, 1292) bei einem (wie hier) formbedürftigen Rechtsgeschäft nach der Rechtsprechung des BGH seinen wenigstens andeutungsweisen Niederschlag in der Urkunde gefunden haben muss (BGH, NJW 2000, 1569,1570). Dieses Erfordernis gilt aber bei einer versehentlichen Falschbezeichnung nicht. Hier reicht es aus, wenn das von den Parteien in anderem Sinne verstandene objektiv Erklärte, hier die versehentlich fehlerhafte Bezeichnung der Sondernutzungsfläche im Kaufvertrag, dem Formerfordernis genügt (BGHZ 87, 150,155). Beurkundet ist dann das wirklich Gewollte, nur falsch Bezeichnete (vgl. BGH, Urteil v. 18.01.2008 – V ZR 174/06 NJW 2008, 1658, beck-online).

a) Aus der Formulierung des Kaufvertrages lässt sich bereits entnehmen, dass die Sondernutzungsflächen übertragen werden sollten, die der Wohnung Nr. 4 zugewiesen worden waren. Denn mit dem Satz: „Dem Vertragsobjekt ist folgendes Sondernutzungsrecht zugewiesen worden“ wird eine Vergangenheitsform verwandt. Die maßgebliche in der Zeit vor dem Vertragsschluss am 08.04.2014 durchgeführte Zuweisung erfolgte durch die Teilungserklärung vom 30.07.2013, auf die in dem notariellen Kaufvertrag vom 08.04.2014 ausdrücklich verwiesen wird. Die dort enthaltene Zuweisung ist eindeutig und beinhaltete die Stellplätze 3,4 und 5. Eine davon abweichende Zuweisung der Stellplätze vor Abschluss des Kaufvertrages am 08.04.2014 liegt nicht vor. Sie wird von der Klägerin auch nicht behauptet. Bei verständiger Würdigung kann sich die in der Vergangenheit erfolgte Zuweisung daher lediglich auf die Zuweisung in der Teilungserklärung vom 30.07.2013 bezogen haben.

b) Mit der Bezugnahme auf diese Teilungserklärung hat das Gewollte zudem ausdrücklich seinen Niederschlag in der Vertragsurkunde gefunden.

c) Daran anknüpfend ist ausschließlich diese Auslegung mit den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar. Denn danach müssen Sondernutzungsrechte stets einem Sondereigentum zugewiesen sein; isolierte Sondernutzungsrechte ohne eine solche Zuordnung sind ebenso unzulässig wie isolierte Sondereigentumsrechte, die entgegen der Vorschrift des § 6 WEG nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden sind (vgl. BGH, Urteil v. 21.10.2016 – V ZR 78/16 Tz 26 m.w.N.). Demnach hätte die Klägerin für eine wirksame Abweichung von der Zuteilung aus der Teilungserklärung zuvor eine Änderung der Teilungserklärung vornehmen müssen, was sie nicht getan hat. Die von ihr beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung ist erst am 21.07.2014 beurkundet und nicht verdinglicht worden.

Konsequenz der Behauptung der Klägerin, die Parkplätze 4 und 5 seien nicht der Beklagten zugewiesen, wäre mithin ein nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes unzulässiger Zustand. Diese Parkplatzflächen wären keinem Sondereigentum zugewiesen.

d) Es bestand auch keine Veranlassung zur Änderung der Zuweisung aufgrund einer entsprechenden vorherigen Verpflichtung der Klägerin gegenüber dem Eigentümer der Wohnung Nr. 11. Die Klägerin hatte am 11.09.2013 einen Bauträgervertrag mit Frau EE über den Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 11 einschließlich der Zuweisung des Stellplatzes Nr. 15 beurkunden lassen, in den der spätere Eigentümer FF mit Abtretungsvertrag vom 27.11.2013 eingetreten ist. Der Wohnung Nr. 11 war mithin ordnungsgemäß ein Stellplatz zugewiesen.

Insofern ist die Behauptung der Klägerin, zum Zeitpunkt des Ankaufs seiner Wohnung Herrn FF die „überschüssigen“ Parkplätze zum Kauf angeboten zu haben, nicht plausibel. Auch nach dem Vorbringen der Klägerin waren zum Zeitpunkt 27.11.2013 nach der Teilungserklärung vom 30.07.2013 keine Parkplätze „überschüssig“. Am 17.01.2014 ist hingegen eine Änderung der Teilungserklärung vom 30.07.2013 erfolgt, durch die indes keine Änderung der zugewiesenen Parkplatzflächen vorgenommen wurde. Das lässt darauf schließen, dass zu diesem Zeitpunkt eine dahingehende Änderung nicht beabsichtigt war.

e) Der Beklagte hat dargelegt, aus welchem Grund seiner Wohnung Nr. 4 ebenso wie der Wohnung Nr. 8 insgesamt 3 Stellplätze zugewiesen worden waren. Es ist nachvollziehbar, dass diese beiden Wohnungen, denen das Dachgeschoss zugeschlagen war, nach der Teilungserklärung mehr Stellplätze erhalten sollten, als die weiteren Wohneinheiten. Die Zeugin GG hatte im Rahmen ihrer Vernehmung dazu bestätigt, dass der Ausbau des Dachgeschosses mit der Möglichkeit der Untervermietung – gegebenenfalls an eine Wohngemeinschaft mit 5 Personen – Gegenstand der Verkaufsgespräche war. Soweit die Klägerin dazu behauptet hatte, von einem Ausbau des Dachgeschosses sei niemals die Rede gewesen, da hierfür die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich gewesen wäre, die niemals eingeholt worden war und niemals erteilt worden wäre (Bl. 46), kann dem nicht gefolgt werden. Unstreitig hat die Klägerin schließlich den Ausbau des Dachgeschosses vorgenommen.

f) Insgesamt ist davon auszugehen, dass der Beklagte abweichend von der Formulierung in der Kaufvertragsurkunde seiner Erklärung den Inhalt der der Teilungserklärung entsprechenden Zuweisung der Parkplatzflächen 3, 4 und 5 beigemessen hat, wobei die Klägerin dies wenigstens erkannt und hingenommen hat. Damit ist eine Einigung über diese drei Parkplatzflächen zustande gekommen (vgl. BGH, Urteil v. 19.05.2006 – V ZR 264/05), weshalb sowohl dingliche, als auch schuldrechtliche Ansprüche der Klägerin bzw. des Ermächtigenden ausscheiden.

3.

Neben den zu Ziffer 2. ausgeführten Gründen scheitert der begehrte Zahlungsanspruch bezüglich der Stellplatzmiete bereits daran, dass nicht der Beklagte einen Stellplatz weitervermietet hat. Vielmehr folgt aus dem von der Klägerin selbst vorgelegten Mietvertrag, dass der Beklagte den Stellplatz Nr. 8 von der Vermieterin HH angemietet hatte.

4.

Der hilfsweise beantragte Zahlungsanspruch besteht ebenfalls aus den unter Ziffer 2. ausgeführten Gründen nicht. Der Klägerin und/oder dem Eigentümer der Wohnung Nr. 11 stehen keine Zahlungsansprüche gegen den Beklagten aufgrund einer Zuweisung der Parkplatzflächen 3 und/oder 4 zu.

III.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesem Hinweisbeschluss und Entscheidung über die Aufrechterhaltung der Berufung unter Kostengesichtspunkten binnen zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses.

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