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WEG- Grundbuch – Nießbrauch am gesamten Wohnungs-/Teileigentum

OLG München – Az.: 34 Wx 228/16 – Beschluss vom 20.10.2016

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Augsburg – Grundbuchamt – vom 23. Mai 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 200.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch als Eigentümer je zur Hälfte an einer Wohnung sowie zu je 1/8 an einem Tiefgaragenstellplatz, beide verbunden mit Miteigentumsanteilen an einem Grundstück, eingetragen. Zu notarieller Urkunde vom 8.2.2016 überließen sie ihre Anteile den Beteiligten zu 3 und 4, ihren Söhnen, und vereinbarten hierzu unter Ziff. 2 („Überlassung und weitere Modalitäten“) folgendes:

2.1 Übergabe

(Die Beteiligten zu 1 und 2) – „Übergeber“/„Veräußerer“ – übergeben den vorbezeichneten Grundbesitz (Wohnungs-/Teileigentum) … an … (die Beteiligten zu 3 und 4) – „Übernehmer“/„Erwerber“ – zum Miteigentum zu gleichen Teilen. …

2.3 Nießbrauch

2.3.1 Grundsatz

(Die Beteiligten zu 1 und 2) behalten sich das alleinige … Nutzungsrecht am gesamten übergebenen Wohnungs-/Teileigentum … – „Nießbrauch“ – vor. Nießbrauchsberechtigt ist jeder Übergeber an dem von ihm übergebenen Miteigentumsanteil und für die Zeit nach dem Tod des anderen Übergebers auch an dessen Anteil. Der Nießbrauch ist personengebunden und nicht übertragbar und erlischt mit dem Ableben des jeweiligen Nießbrauchers. …

2.3.3 Grundbuchliche Sicherung

Zur Sicherung dieses Anspruchs beantragen die Beteiligten den Eintrag je eines Nießbrauchs für Herrn … (Beteiligter zu 1) und Frau … (Beteiligte zu 2) verbunden mit dem Vermerk teilweise bedingt, untereinander im Gleichrang und je löschbar gegen Todesnachweis. …

Unter Ziff. 2.6 erklärten die Beteiligten, über den Eigentumsübergang an der … „genannten Immobilie auf … (die Beteiligten zu 3 und 4) und zwar untereinander im … angegebenen Erwerbsverhältnis einig“ zu sein. Sie bewilligten (soweit hier von Bedeutung) den Vollzug der Auflassung sowie den Nießbrauch nach Abschnitt 2.3.3. Unter Vorlage der Urkunde beantragte der Notar namens aller Antragsberechtigten am 15.3.2016 die Eintragung der Auflassung und des jeweiligen Nießbrauchs.

Mit Beschluss vom 23.5.2016 hat das Grundbuchamt nach Anhörung die Eintragungsanträge wegen Verstoßes gegen den Bestimmtheitsgrundsatz zurückgewiesen. Jeder Übergeber sei nießbrauchsberechtigt an seinem Anteil und aufschiebend bedingt auf den Tod des jeweils anderen Übergebers an dessen Anteil. Deshalb müssten insgesamt vier Nießbrauchsrechte eingetragen werden, zwei unbedingte und zwei bedingte. Zum Zweck eindeutiger Zuordnung der Rechte müssten die Beteiligten in einer Nachtragsurkunde festlegen, welchen Hälfteanteil der jeweilige Erwerber von welchem Übergeber erhalte. Da ein Quoten-Nießbrauch ausdrücklich nicht gewünscht sei und die für erforderlich erachtete Zuweisung abgelehnt werde, sei der Eintragungsantrag insgesamt nicht vollziehbar.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beteiligten über den Notar mit der Beschwerde. Jedes Nießbrauchsrecht des jeweiligen Übergebers, also der jeweils unbedingt zum Eigenschutz und der jeweils für den Todesfall zum Schutz des Ehegatten bestellte Nießbrauch, beruhe auf einem einzigen Schuldgrund und beziehe sich auf eine Immobilie, habe einen einzigen Gläubiger, nämlich den jeweiligen Übergeber, und zwei Schuldner, den jeweiligen Übernehmer. Der Vorgang sei einer Sukzessivberechtigung vergleichbar. An einer differenzierten grundbuchlichen Darstellung bestünde kein Interesse des Rechtsverkehrs.

Das Grundbuchamt hat unter Verweis auf die Gründe des Zurückweisungsbeschlusses nicht abgeholfen.

II.

Die gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG) Beschwerde der Antragsberechtigten (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO) hat in der Sache keinen Erfolg.

Es kann dahinstehen, ob ein Nachrücken des Längerlebenden in die Nießbrauchsposition des Erstversterbenden kraft Sukzessivnachfolge möglich ist oder ob der aufschiebend bedingte Nießbrauch des Längerlebenden als selbständiges dingliches Recht neben den auflösend bedingten Nießbrauch des Erstversterbenden tritt. Die begehrte Eintragung ist jedenfalls deshalb nicht zulässig, weil die Bewilligung unklar und in sich widersprüchlich ist und ein eindeutiges Auslegungsergebnis nicht erzielt werden kann (vgl. BGH FGPrax 2015, 5).

1. Der jeweilige Übertragungsgegenstand selbst kann zwar noch durch Auslegung ermittelt werden, so dass es der vom Grundbuchamt für erforderlich gehaltenen diesbezüglichen Konkretisierung in einer Nachtragsurkunde nicht bedarf.

Die Auflassungserklärung (§ 20 GBO; § 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1 BGB) ist einer Auslegung grundsätzlich zugänglich. Dabei ist im Grundbucheintragungsverfahren auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt, solange keine entgegenstehenden Anhaltspunkte ersichtlich sind (BGHZ 92, 351/355; 145, 16/20 f.; 202, 77/79 f.; Senat vom 28.7.2014, 34 Wx 240/14 = FamRZ 2015, 1139 Rn. 16 m. w. N.).

Die Beteiligten zu 1 und 2 haben zwar nicht erklärt, welchen Anteil am Wohnungs- bzw. Teileigentum jeder von ihnen ganz oder teilweise auf welchen Übernehmer überträgt. Aus der Bestimmung, dass sie „den vorbezeichneten Grundbesitz“ auf die Übernehmer „zum Miteigentum zu gleichen Teilen“ übertragen, geht allerdings noch mit der erforderlichen Eindeutigkeit hervor, dass in der Hand der Übergeber keine ideellen Rest-Anteile verbleiben und die Übernehmer gleich große Anteile am Wohnungs- bzw. Teileigentum erlangen sollen. Obgleich das gewollte Ergebnis auf verschiedene Weise herbeigeführt werden kann, liegt bei fehlender Zuordnung der den Gegenstand der Übertragung bildenden Anteile auf einen bestimmten Übernehmer und gleichfalls fehlender individueller Festlegung von ideellen Bruchteilen als Übertragungsgegenstand die Bedeutung am nächsten, dass jeder Miteigentümer von seinem Anteil jeweils die Hälfte auf die Übernehmer überträgt (vgl. BayObLG Rpfleger 1977, 360/361; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 258).

Jeder Übernehmer erwirbt somit von jedem Übergeber einen ideellen Viertel-Anteil an der Wohnung und einen ideellen Sechzehntel-Anteil am Tiefgaragenstellplatz (je verbunden mit den Miteigentumsanteilen), wobei in der Hand eines jeden Erwerbers die erlangten Anteile – grundsätzlich – ohne Bildung von Untergemeinschaften (BayObLG Rpfleger 1979, 302) wieder zu Hälfte- bzw. Achtel-Anteilen verschmelzen (BGH NJW 2013, 934/935).

2. Die Vereinbarungen zum vorbehaltenen Nießbrauch hingegen sind derart unklar und widersprüchlich, dass der Rechtsinhalt auch durch Auslegung nicht ermittelt werden kann.

a) Da sich die Übergeber jeweils den Nießbrauch „vorbehalten“, bilden den Gegenstand der Übertragung die entsprechend belasteten Bruchteile. Dies ist grundsätzlich möglich, unabhängig davon, ob die Nießbrauchsrechte am ganzen Wohnungs- bzw. Teileigentum (dazu unter Buchst. aa)) oder an den den Übertragungsgegenstand bildenden Bruchteilen (dazu unter Buchst. bb)) bestellt werden. Bei unterschiedlicher dinglicher Belastung der je hälftig auf zwei Erwerber übertragenen Anteile behalten die übertragenen ideellen Bruchteile insofern eine rechtliche Selbständigkeit, als sich ihre unterschiedliche dingliche Belastung in der Form des Bruchteilsnießbrauchs an den sich in der Hand des jeweiligen Erwerbers bildenden neuen Anteilen fortsetzt (BGH NJW-RR 2004, 1513; BayObLG NJW-RR 1996, 1041; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 1008 Rn. 5; MüKo/Pohlmann BGB 6. Aufl. § 1030 Rn. 34, § 1066 Rn. 3, 4 ff.).

Ob allerdings der für den jeweiligen Übergeber vorbehaltene Nießbrauch jeweils am ganzen Wohnungs-/Teileigentum oder am jeweiligen Anteil des Übergebers bestellt werden soll, ist anhand der beurkundeten Erklärungen nicht festzustellen.

aa) Die Vereinbarung, die Beteiligten zu 1 und 2 würden sich als Nießbrauch „das alleinige … Nutzungsrecht am gesamten übergebenen Wohnungs-/Teileigentum“ vorbehalten, deutet dem Wortlaut nach auf je einen selbständigen Nießbrauch für jeden Übergeber jeweils am ganzen Wohnungs-/Teileigentum hin.

Eine solche Gestaltung wäre zulässig. Wohnungs- und Teileigentum sind gemäß § 1 Abs. 2 und 3 WEG als besonders ausgestaltetes Miteigentum nach Bruchteilen angelegt (BGH NJW 2002, 1647/1648; BGHZ 108, 156/160). An ihm kann ein Nießbrauch (§ 1030 Abs. 1 BGB) bestellt werden. Dieser lastet als Sachnießbrauch (vgl. MüKo/Pohlmann § 1066 Rn. 8 mit § 1030 Rn. 44) gemäß § 6 Abs. 2 WEG am Miteigentumsanteil und zugleich an dem mit ihm verbundenen Sondereigentum (BGH NJW 2002, 1647/1648).

Gemäß § 1009 Abs. 1 BGB können die untereinander in Bruchteilsgemeinschaft (§ 1008; §§ 741 ff. BGB) stehenden Beteiligten zu 1 und 2 durch gemeinsame Verfügung (§ 747 Satz 2 BGB) für einen oder für jeden von ihnen einen Nießbrauch an der ganzen gemeinschaftlichen Sache, hier dem Wohnungs- und Teileigentum, bestellen (OLG Frankfurt Rpfleger 1994, 204/205; Demharter Anhang zu § 44 Rn. 40), auch durch entsprechenden Nießbrauchsvorbehalt im Zuge einer Anteilsveräußerung (vgl. BGHZ 190, 267/269 f.). Für die Dauer des Zusammentreffens gleichrangiger Rechte am ganzen Nießbrauchsgegenstand haben die Berechtigten gemäß §§ 1060, 1024 BGB wechselseitig Anspruch auf eine Ausübungsregelung. Verstirbt ein Berechtigter und erlischt daher dessen Nießbrauch gemäß § 1061 Satz 1 BGB, bleibt das Recht des Überlebenden bestehen (Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 47 Rn. 305).

bb) Die anschließende differenzierte Beschreibung der Nießbrauchsberechtigung widerspricht jedoch einem solchen Verständnis des vereinbarten Rechts. Nießbrauchsberechtigt ist danach „jeder Übergeber an dem von ihm übergebenen Miteigentumsanteil“. Nach dieser Beschreibung des Rechtsinhalts bestellt jeder Übergeber durch Einzelverfügung über seinen Bruchteil (§ 747 Satz 1 BGB) den Nießbrauch (nur) an dem von ihm übergebenen Anteil am mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteil. Die Rechte lasten danach nur als Bruchteilsnießbrauch am Miteigentumsanteil des jeweiligen Bestellers (vgl. MüKo/Pohlmann § 1030 Rn. 32 – 34 und § 1066 Rn. 2; Staudinger/Frank BGB [2009] § 1066 Rn. 1; Demharter § 7 Rn. 18).

cc) Darüber hinaus soll der Nießbrauch für die Beteiligten zu 1 und 2 jeweils als teilweise bedingtes Recht eingetragen werden. Erforderlich ist die Bestellung eines auf den Tod des Erstversterbenden aufschiebend bedingten Nießbrauchsrechts des Längerlebenden zu dessen Schutz nur dann, wenn der jeweilige Nießbrauch nicht am ganzen Wohnungs- und Teileigentum, sondern lediglich am jeweils übergebenen Anteil bestellt ist.

b) Der Auslegung von Eintragungsbewilligungen sind im Grundbuchverfahren enge Grenzen gesetzt (siehe die Nachweise unter Ziff. 1; Demharter § 19 Rn. 28 m. w. N.). Auf sie kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGH Rpfleger 1995, 343). Dies ist hier nicht der Fall.

aa) Der Widerspruch zwischen den Formulierungen, die den Inhalt des zu bestellenden Nießbrauchs beschreiben sollen, ist nicht auflösbar. Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, dass mit der Bezeichnung des vorbehaltenen Rechts als ein „am gesamten übergebenen Wohnungs-/Teileigentum“ bestehendes Nutzungsrecht eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zum Ausdruck gebracht ist und das Nießbrauchsrecht lediglich am jeweiligen Anteil bestehen soll. Die Bestellung von ausdrücklich nur zwei Nießbrauchsrechten wäre dann dahingehend zu verstehen, dass jeder Übergeber zu eigenen Gunsten einen Bruchteilsnießbrauch bestellt, in den beim Tod des Berechtigten der Längerlebende kraft Sukzessivberechtigung nachfolgen soll.

Einem solchen Verständnis ist allerdings dadurch die Grundlage entzogen, dass in der Bestellungsurkunde das Erlöschen des für den jeweiligen Übergeber bestellten Nießbrauchs (am eigenen Anteil) mit dessen Tod ausdrücklich betont (“je löschbar gegen Todesnachweis“) und in die Rechtsbestellung aufgenommen ist. Die Erklärung, das zugunsten des Einen bestellte Recht solle nach dessen Tod in der Person des Anderen fortbestehen, erweist sich als unvereinbar mit dem gleichzeitig betonten Erlöschen des Rechts im Todesfall. Beides zugleich kann nicht gelten. Entweder wird eine echte Sukzessivberechtigung vereinbart und trotz der gesetzlichen Regelung des § 1061 BGB für zulässig erachtet; dann muss das zugunsten des Erstverstorbenen bestellte Nießbrauchsrecht in der Person des Längerlebenden fortbestehen. Es erlischt mit dem Tod des Erstberechtigten nicht, sondern setzt sich in der Person des Zweitberechtigten fort. Oder aber der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten; dann muss das Recht für den Längerlebenden als eigenständiges, aufschiebend bedingtes (§ 158 Abs. 1 BGB) Recht bestellt werden, sofern der Längerlebende ein Nießbrauchsrecht an dem durch den Tod des Erstversterbenden freiwerdenden Anteil erlangen soll.

Ein klares und konsistentes Bild vom Inhalt der Nießbrauchsrechte ist wegen der Widersprüchlichkeit des Vereinbarten mithin nicht zu gewinnen.

bb) Der Senat kann bei dieser Sachlage offen lassen, wie viele Rechte bei Bestellung von (Bruchteils-)Nießbrauch mit auflösender Bedingung für den ersten Berechtigten und entsprechend aufschiebender Bedingung für den zweiten Berechtigten im Grundbuch einzutragen sind (vgl. Schöner/Stöber Rn. 261 b; offen gelassen: Senat vom 11.7.2013, 34 Wx 271/13 = Rpfleger 2014, 14) und ob trotz der gesetzlichen Ausgestaltung des Nießbrauchs als unübertragbares und unvererbliches Recht (§ 1059 Satz 1, § 1061 Satz 1 BGB) eine Sukzessivnachfolge anzuerkennen ist (zur Problematik siehe Schöner/Stöber Rn. 261 f).

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht erforderlich, denn die Haftung der Beteiligten für die in der Beschwerdeinstanz angefallenen Gerichtskosten ergibt sich schon aus dem Gesetz, § 22 Abs. 1 GNotKG.

Den Geschäftswert bestimmt der Senat nach § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1, § 46 GNotKG in Übereinstimmung mit dem erstinstanzlich angenommenen Wert.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

 

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