Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Mangelhafte Notarurkunde: Rechtliche Folgen und entscheidende Rahmenbedingungen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche rechtlichen Anforderungen müssen bei Änderungen in einer Notarurkunde beachtet werden?
- Welche Folgen können unerlaubte Änderungen in einer Notarurkunde haben?
- Wie wird in der Praxis überprüft, ob Änderungen in einer Notarurkunde rechtsgültig sind?
- Welche Rolle spielen Notare bei der Sicherstellung der Gültigkeit von Urkunden?
- Was sollten Betroffene tun, wenn sie unsicher über die Gültigkeit ihrer Notarurkunde sind?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Beschluss des Gerichts betrifft die Bestellung und Löschung von Hypotheken im Grundbuch.
- Es wurden zuvor vom Grundbuchamt Eintragungshindernisse festgestellt, die jedoch nicht rechtsgültig waren.
- Der Antrag zur Löschung der Hypothek war zum Zeitpunkt der Entscheidung des Senats vollzugsreif.
- Die notwendige Zustimmung der Hypothekengläubiger wurde ordnungsgemäß erteilt, und die erforderliche Form wurde gewahrt.
- Ein Vertausch von Registernummern durch den Notar wurde als Nachlässigkeit betrachtet und hatte keinen Einfluss auf die Entscheidung.
- Das Grundbuchamt hatte korrekt erkannt, dass die Unterschrift der betroffenen Person echt war.
- Die Echtheit der Unterschrift wirkt auf die Richtigkeit der gesamten Urkunde, solange keine nachträglichen Einfügungen nachgewiesen werden, die von der Unterschrift abweichen.
- Handwritten Ergänzungen auf der Urkunde könnten die vermutete Echtheit in Frage stellen.
- Das Gericht wies das Grundbuchamt an, die beantragten Änderungen vorzunehmen und die Mithaft zu löschen.
- Die Auswirkungen des Urteils betreffen die Rechtsgültigkeit der Hypothek und können Einfluss auf zukünftige rechtliche Entscheidungen haben.
Mangelhafte Notarurkunde: Rechtliche Folgen und entscheidende Rahmenbedingungen
Notarurkunden spielen eine zentrale Rolle im deutschen Rechtsverkehr, da sie als besondere Form der Dokumentation für Verträge und Vereinbarungen dienen. Sie sollen Rechtssicherheit und Klarheit schaffen, indem sie den Willen der Vertragsparteien verbindlich festhalten. Dabei gibt es bestimmte Anforderungen und Vorgaben, die erfüllt sein müssen, damit eine Urkunde ihre Gültigkeit behält. Insbesondere bei Änderungen, Ergänzungen oder Durchstreichungen in Notarurkunden stellt sich die Frage nach deren Mängelfreiheit. Denn nicht jede Änderung oder Korrektur ist rechtlich unproblematisch.
Eine mangelbehaftete Notarurkunde kann weitreichende Folgen haben, etwa die Nichtigkeit des gesamten Dokuments oder einer einzelnen Vertragspassage. Es ist entscheidend zu verstehen, welche Arten von Änderungen zulässig sind und wie sie korrekt vorgenommen werden müssen, um die Integrität der Urkunde zu wahren. Gängige Probleme entstehen oft, wenn die Zustimmung aller Parteien zu diesen Änderungen nicht ausreichend dokumentiert ist oder wenn gesetzliche Vorgaben missachtet werden.
Im folgenden Beitrag wird ein konkreter Fall beleuchtet, in dem es um die Frage der Mangelhaftigkeit einer Notarurkunde aufgrund von Änderungen geht. Anhand dieses Beispiels werden die rechtlichen Rahmenbedingungen und die möglichen Konsequenzen näher erläutert.
Der Fall vor Gericht
Gerichtlicher Streit um Löschung von Hypotheken endet mit Erfolg für Antragsteller
Der Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 27. Juni 2024 (Az.: 1 W 102/24) brachte einen komplexen Fall über die Löschung von Hypotheken zu einem Ende. Im Zentrum des Verfahrens stand die Frage, ob zwei Hypotheken aus dem Grundbuch eines bestimmten Grundstücks gelöscht werden können, ohne die gesamte Hypothek aufzuheben.
Der Weg zum Gericht
Der Fall nahm seinen Anfang, als ein Antrag zur Löschung von Hypotheken beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht wurde. Das Amt wies den Antrag zunächst zurück, was den Antragsteller dazu veranlasste, Beschwerde einzulegen. Diese Beschwerde führte schließlich zur Überprüfung durch das Kammergericht.
Kernfragen des Verfahrens
Im Mittelpunkt des Rechtsstreits standen mehrere kritische Fragen: Lag eine rechtsgültige Bewilligung der Hypothekengläubiger vor? Waren die Formvorschriften des Grundbuchrechts eingehalten worden? Und wie waren handschriftliche Änderungen in der Urkunde rechtlich zu bewerten?
Gerichtliche Entscheidung und Begründung
Das Kammergericht gab der Beschwerde statt und hob den Beschluss des Grundbuchamts auf. In seiner Begründung befasste sich das Gericht eingehend mit den vorgebrachten Einwänden. Es stellte fest, dass die erforderlichen Bewilligungen beider Hypothekengläubigerinnen vorlagen. Der Geschäftsführer beider Gläubigerinnen hatte die notwendigen Erklärungen am 21. Februar 2023 abgegeben, und seine Unterschrift war notariell beglaubigt worden.
Ein zentraler Punkt der Entscheidung betraf die handschriftlichen Änderungen in der Urkunde. Das Gericht prüfte sorgfältig, ob diese Änderungen nach der Unterzeichnung vorgenommen wurden und damit möglicherweise die Gültigkeit der Urkunde beeinträchtigten. Nach eingehender Analyse kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Änderungen dem Willen der Unterzeichner entsprachen und somit die grundbuchrechtlichen Formerfordernisse erfüllt waren.
Rechtliche Grundlagen und deren Anwendung
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf mehrere rechtliche Grundlagen. Es verwies auf § 440 Abs. 2 der Zivilprozessordnung (ZPO), wonach bei einer nachgewiesenen Echtheit der Unterschrift die Echtheit der darüberstehenden Schrift vermutet wird. Gleichzeitig berücksichtigte das Gericht § 419 ZPO, der die Beweiswürdigung bei Urkunden mit äußeren Mängeln regelt.
In seiner Argumentation legte das Gericht dar, dass die handschriftlichen Ergänzungen in der Urkunde nicht auf eine Fälschung hindeuteten, sondern vielmehr dazu dienten, Ungenauigkeiten zu korrigieren und die tatsächliche Rechtslage akkurat wiederzugeben. Das Gericht betonte, dass die Änderungen den Inhalt der Urkunde präzisierten und sie erst dadurch vollziehbar wurde.
Konsequenzen der Entscheidung
Als Folge des Gerichtsbeschlusses wurde das Grundbuchamt angewiesen, die Belastungen in Abteilung III laufende Nummer 2 und 2.1 im betreffenden Grundbuch zu löschen. Zusätzlich sollte in Abteilung III laufende Nummer 1 und 1.1 des Grundbuchs das Erlöschen der Mithaft eingetragen werden. Diese Anordnung stellte klar, dass nicht die Gesamthypotheken gelöscht werden sollten, sondern nur das im Beschluss bezeichnete Grundstück aus der Mithaft entlassen werden sollte.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des Kammergerichts Berlin bekräftigt, dass handschriftliche Änderungen in notariellen Urkunden nicht automatisch deren Gültigkeit beeinträchtigen. Vielmehr können solche Änderungen, wenn sie dem Willen der Unterzeichner entsprechen und zur Präzisierung des Inhalts dienen, die Urkunde sogar erst vollziehbar machen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer ganzheitlichen Betrachtung von Urkunden im Grundbuchrecht, bei der der tatsächliche Wille der Beteiligten und die Klarstellung der Rechtslage im Vordergrund stehen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie eine notarielle Urkunde besitzen, die handschriftliche Änderungen enthält, müssen Sie sich nicht sofort Sorgen um deren Gültigkeit machen. Das Urteil zeigt, dass solche Änderungen durchaus zulässig sein können, sofern sie dem Willen aller Beteiligten entsprechen und zur Klärung des Inhalts beitragen. Falls Sie unsicher sind, ob die Änderungen in Ihrer Urkunde rechtmäßig sind, empfiehlt es sich, einen Notar zu konsultieren. Dieser kann die Änderungen prüfen und gegebenenfalls bestätigen, dass sie im Einklang mit dem ursprünglichen Zweck der Urkunde stehen. Im Zweifelsfall kann eine Klarstellung durch den Notar helfen, mögliche Probleme bei späteren rechtlichen Vorgängen, wie etwa Grundbucheintragungen, zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Herzlich willkommen in unserer FAQ-Rubrik. Hier finden Sie prägnante Antworten auf häufig gestellte Fragen, insbesondere zu Änderungen in Notarurkunden. Unser Ziel ist es, Ihnen wertvolle Informationen zu bieten, die Ihnen helfen, rechtliche Prozesse besser zu verstehen und informierte Entscheidungen zu treffen. Stöbern Sie durch unsere Antworten und profitieren Sie von unserem Fachwissen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche rechtlichen Anforderungen müssen bei Änderungen in einer Notarurkunde beachtet werden?
- Welche Folgen können unerlaubte Änderungen in einer Notarurkunde haben?
- Wie wird in der Praxis überprüft, ob Änderungen in einer Notarurkunde rechtsgültig sind?
- Welche Rolle spielen Notare bei der Sicherstellung der Gültigkeit von Urkunden?
- Was sollten Betroffene tun, wenn sie unsicher über die Gültigkeit ihrer Notarurkunde sind?
Welche rechtlichen Anforderungen müssen bei Änderungen in einer Notarurkunde beachtet werden?
Bei Änderungen in einer Notarurkunde müssen strenge rechtliche Anforderungen beachtet werden, um die Gültigkeit und Rechtmäßigkeit des Dokuments zu gewährleisten.
Grundsätzlich gilt: Zusätze und nicht nur geringfügige Änderungen in einer Notarurkunde sollen am Schluss vor den Unterschriften oder am Rand vermerkt werden. Dies dient dazu, die Integrität und Authentizität der Urkunde zu wahren.
Zeitpunkt der Änderung
Der Zeitpunkt der Änderung ist entscheidend:
Vor der Unterzeichnung: Änderungen können relativ einfach vorgenommen werden. Der Notar muss diese jedoch deutlich kennzeichnen und die Beteiligten darauf hinweisen.
Nach der Unterzeichnung: Hier gelten strengere Regeln. Nachträgliche Änderungen können die Wirksamkeit des gesamten Vertrags gefährden. In manchen Fällen, wie bei Immobilienverträgen, können Änderungen nach der Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) formfrei erfolgen.
Art der Änderung
Geringfügige Änderungen: Offensichtliche Unrichtigkeiten kann der Notar auch nach Abschluss der Niederschrift durch einen von ihm zu unterschreibenden Nachtragsvermerk richtigstellen.
Wesentliche Änderungen: Diese bedürfen in der Regel einer erneuten notariellen Beurkundung, insbesondere wenn sie den Vertragsinhalt wesentlich beeinflussen.
Formale Anforderungen
- Änderungen am Rand müssen vom Notar gesondert unterzeichnet werden.
- Bei mehrblättrigen Urkunden sollten die Blätter mit Schnur und Prägesiegel verbunden werden, um Manipulationen zu verhindern.
- Elektronische Urkunden müssen mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen werden.
Besondere Fälle
Immobilienverträge: Nach Erklärung der Auflassung sind Änderungen eines Immobilienkaufvertrags nicht mehr formbedürftig, unabhängig von ihrer Wesentlichkeit.
GmbH-Anteilsübertragungen: Hier gelten ähnlich strenge Formvorschriften wie bei Immobilienverträgen. Änderungen vor der Übertragung der Anteile sollten zur Sicherheit notariell beurkundet werden.
Wichtig für Sie zu wissen: Wenn Sie eine Änderung an einer Notarurkunde vornehmen möchten, sollten Sie immer den beurkundenden Notar kontaktieren. Er kann Sie über die notwendigen Schritte informieren und sicherstellen, dass die Änderungen rechtsgültig vorgenommen werden.
Beachten Sie, dass selbst scheinbar kleine Änderungen wie das Verschieben einer Wand um wenige Zentimeter bei einem Bauträgervertrag eine erneute notarielle Beurkundung erfordern können. Im Zweifelsfall ist es immer ratsam, auf der sicheren Seite zu bleiben und eine notarielle Beratung in Anspruch zu nehmen.
Welche Folgen können unerlaubte Änderungen in einer Notarurkunde haben?
Unerlaubte Änderungen in einer Notarurkunde können schwerwiegende rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Die Beweiskraft der Urkunde kann erheblich beeinträchtigt oder sogar vollständig aufgehoben werden. Dies kann dazu führen, dass der gesamte Inhalt der Urkunde in Frage gestellt wird und seine rechtliche Wirksamkeit verliert.
Auswirkungen auf die Beweiskraft
Wenn Änderungen in einer notariellen Urkunde ohne entsprechenden Vermerk oder die Unterschrift des Notars vorgenommen werden, verlieren diese Änderungen ihre Beweiskraft nach § 415 Abs. 1 ZPO. Das bedeutet, dass die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für diese Teile der Urkunde nicht mehr gilt. In solchen Fällen muss der Inhalt der gesamten Urkunde frei gewürdigt werden, was zu Unsicherheiten bezüglich der Rechtswirksamkeit führen kann.
Mögliche Zurückweisung durch Behörden
Behörden wie das Grundbuchamt können eine Urkunde mit unerlaubten Änderungen zurückweisen, wenn der Verdacht besteht, dass die Änderungen ohne Zustimmung des Ausstellers vorgenommen wurden. Dies kann erhebliche Verzögerungen und zusätzliche Kosten verursachen, wenn beispielsweise ein Immobiliengeschäft nicht wie geplant abgewickelt werden kann.
Nichtigkeit der Änderungen
In bestimmten Fällen können unerlaubte Änderungen dazu führen, dass die betreffenden Teile der Urkunde als nichtig betrachtet werden. Dies gilt insbesondere, wenn die Änderungen wesentliche Inhalte betreffen und nicht den formalen Anforderungen entsprechen. Die Nichtigkeit kann sich auf einzelne Klauseln beschränken, aber auch die gesamte Urkunde betreffen, wenn die Änderungen zentrale Aspekte des beurkundeten Rechtsgeschäfts berühren.
Haftungsrisiken für beteiligte Personen
Personen, die unerlaubte Änderungen an einer Notarurkunde vornehmen, setzen sich erheblichen Haftungsrisiken aus. Dies kann zivilrechtliche Konsequenzen wie Schadensersatzforderungen nach sich ziehen, aber auch strafrechtliche Folgen haben, wenn der Verdacht auf Urkundenfälschung besteht.
Möglichkeiten zur Behebung
Um Probleme mit unerlaubten Änderungen zu beheben, ist es ratsam, eine erneute notarielle Beurkundung der gewünschten Änderungen vorzunehmen. Dies stellt sicher, dass alle Modifikationen rechtsgültig sind und die volle Beweiskraft einer notariellen Urkunde erhalten. In manchen Fällen kann auch eine nachträgliche Beglaubigung der Unterschriften ausreichen, um die Rechtmäßigkeit der Änderungen zu bestätigen.
Wenn Sie unsicher sind, ob Änderungen in einer Notarurkunde zulässig sind, sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen. Ein Fachanwalt für Notarrecht kann Ihnen helfen, die Situation zu bewerten und die richtigen Schritte einzuleiten, um die Rechtsgültigkeit und Beweiskraft der Urkunde zu wahren.
Wie wird in der Praxis überprüft, ob Änderungen in einer Notarurkunde rechtsgültig sind?
Die Überprüfung der Rechtsgültigkeit von Änderungen in einer Notarurkunde erfolgt in der Praxis anhand mehrerer Kriterien:
Formelle Prüfung der Änderungen: Zunächst wird untersucht, ob die Änderungen den formellen Anforderungen des Beurkundungsgesetzes entsprechen. Nach § 44a BeurkG sollen Zusätze und nicht nur geringfügige Änderungen am Schluss vor den Unterschriften oder am Rand vermerkt und vom Notar gesondert unterzeichnet werden. Fehlen solche Vermerke oder Unterschriften, kann dies ein Indiz für die Ungültigkeit der Änderungen sein.
Prüfung der Beweiskraft: Bei Streitigkeiten über die Gültigkeit von Änderungen spielt die Beweiskraft der Urkunde eine zentrale Rolle. Öffentliche Urkunden, zu denen Notarurkunden zählen, haben nach § 415 ZPO grundsätzlich volle Beweiskraft für ihren Inhalt. Allerdings erstreckt sich diese Beweiskraft nicht automatisch auf nachträgliche Änderungen ohne notarielle Bestätigung.
Würdigung des Gesamtkontextes: Gerichte betrachten bei der Beurteilung der Rechtsgültigkeit von Änderungen den gesamten Kontext der Urkunde. Dabei werden Faktoren wie der Zeitpunkt der Änderung, die Übereinstimmung mit dem Willen der Beteiligten und die Plausibilität der Änderungen im Gesamtzusammenhang berücksichtigt.
Sachverständigengutachten: In komplexen Fällen können Gerichte Sachverständige hinzuziehen, um beispielsweise die Echtheit von Unterschriften oder die zeitliche Abfolge von Änderungen zu überprüfen.
Zeugenaussagen: Aussagen von Zeugen, die bei der Beurkundung oder späteren Änderungen anwesend waren, können ebenfalls zur Klärung beitragen.
Prüfung auf Vollständigkeit: Es wird untersucht, ob alle wesentlichen Teile der Urkunde, einschließlich etwaiger Änderungen, vollständig vorliegen. Fehlende Seiten oder unvollständige Änderungsvermerke können die Gültigkeit in Frage stellen.
Beachtung der Verkehrssitte: Gerichte berücksichtigen auch die übliche Praxis im Notariatswesen. Kleinere formelle Mängel führen nicht zwangsläufig zur Ungültigkeit, wenn die Änderungen dem Willen der Beteiligten entsprechen und keine Zweifel an ihrer Authentizität bestehen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Rechtsgültigkeit von Änderungen in Notarurkunden im Streitfall einer umfassenden Einzelfallprüfung unterliegt. Dabei wägen Gerichte sorgfältig zwischen den formellen Anforderungen und dem mutmaßlichen Willen der Beteiligten ab. In Ihrer Situation könnte das bedeuten, dass selbst wenn kleinere formelle Mängel vorliegen, die Änderungen dennoch als gültig anerkannt werden könnten, sofern ihr Inhalt und Zweck eindeutig nachvollziehbar sind und dem Willen aller Beteiligten entsprechen.
Welche Rolle spielen Notare bei der Sicherstellung der Gültigkeit von Urkunden?
Notare nehmen eine zentrale Rolle bei der Sicherstellung der Gültigkeit von Urkunden ein. Ihre Aufgabe geht weit über die bloße Erstellung und Beglaubigung hinaus.
Erstellung und Beurkundung
Notare sind dafür verantwortlich, rechtlich einwandfreie Urkunden zu erstellen. Sie beraten die Beteiligten umfassend und formulieren den Urkundeninhalt präzise und rechtssicher. Bei der Beurkundung stellen Notare sicher, dass der Inhalt dem tatsächlichen Willen der Beteiligten entspricht und keine Partei übervorteilt wird. Sie klären über rechtliche Konsequenzen auf und prüfen die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten.
Beweiskraft und Echtheit
Notarielle Urkunden genießen eine besondere Beweiskraft vor Gericht. Der Notar gewährleistet durch seine Unterschrift und sein Siegel die Echtheit des Dokuments. Um spätere Manipulationen zu verhindern, werden mehrseitige Urkunden mit Schnur und Prägesiegel verbunden. Die Urschrift bleibt in der Regel in notarieller Verwahrung, was zusätzlichen Schutz bietet.
Überwachung von Änderungen
Notare sind nicht für die kontinuierliche Überwachung bereits beurkundeter Urkunden zuständig. Ihre Verantwortung endet grundsätzlich mit der Beurkundung. Wenn Sie Änderungen an einer notariellen Urkunde vornehmen möchten, müssen Sie erneut einen Notar aufsuchen. Dieser wird dann eine Änderungsurkunde erstellen oder die ursprüngliche Urkunde neu fassen.
Umgang mit Ergänzungen oder Durchstreichungen
Besondere Vorsicht ist geboten bei nachträglichen Änderungen wie Ergänzungen oder Durchstreichungen. Solche Modifikationen können die Gültigkeit der Urkunde gefährden. Wenn Sie Änderungen für notwendig halten, sollten Sie unbedingt einen Notar konsultieren. Dieser kann beurteilen, ob die Änderungen zulässig sind und wie sie formal korrekt vorgenommen werden können.
Prüfung und Beratung
Ein wesentlicher Teil der notariellen Tätigkeit besteht in der sorgfältigen Prüfung aller relevanten Umstände. Notare klären Sie über mögliche Risiken auf und schlagen Lösungen vor, die Ihren Interessen am besten dienen. Sie achten darauf, dass alle wichtigen Punkte geregelt und klar formuliert sind.
Umsetzung und Vollzug
Die Rolle des Notars endet nicht mit der Beurkundung. Er kümmert sich auch um die Umsetzung der getroffenen Vereinbarungen. Bei einem Grundstückskaufvertrag sorgt der Notar beispielsweise für die Eintragung ins Grundbuch. Diese Nachbetreuung stellt sicher, dass die Urkunde ihre beabsichtigte Wirkung entfaltet.
Durch ihre umfassende Tätigkeit tragen Notare maßgeblich dazu bei, die Gültigkeit und Wirksamkeit von Urkunden zu gewährleisten. Ihre Rolle als unparteiische Berater und Garanten der Rechtssicherheit ist ein wesentlicher Bestandteil des deutschen Rechtssystems.
Was sollten Betroffene tun, wenn sie unsicher über die Gültigkeit ihrer Notarurkunde sind?
Wenn Sie Zweifel an der Gültigkeit Ihrer Notarurkunde haben, sollten Sie folgende Schritte unternehmen:
1. Prüfen Sie die Urkunde selbst
Untersuchen Sie die Notarurkunde zunächst genau. Achten Sie auf offensichtliche Mängel wie fehlende Unterschriften, unvollständige Seiten oder nachträgliche Änderungen. Ergänzungen oder Durchstreichungen können unter Umständen die Gültigkeit beeinträchtigen.
2. Kontaktieren Sie den beurkundenden Notar
Wenden Sie sich an den Notar, der die Urkunde erstellt hat. Er kann Ihnen Auskunft über die Umstände der Beurkundung geben und eventuelle Unklarheiten beseitigen. Der Notar ist zur Verschwiegenheit verpflichtet, sodass Sie offen über Ihre Bedenken sprechen können.
3. Holen Sie eine zweite Meinung ein
Konsultieren Sie einen anderen Notar oder einen spezialisierten Rechtsanwalt. Diese können die Urkunde unabhängig prüfen und beurteilen, ob tatsächlich Gründe für eine Ungültigkeit vorliegen.
4. Überprüfen Sie die Eintragung im Grundbuch
Bei Immobiliengeschäften können Sie im Grundbuch nachsehen, ob die beabsichtigten Änderungen eingetragen wurden. Dies gibt Aufschluss darüber, ob die Urkunde vom Grundbuchamt als gültig anerkannt wurde.
5. Sammeln Sie relevante Unterlagen
Stellen Sie alle mit der Urkunde in Zusammenhang stehenden Dokumente zusammen. Dazu gehören Vorverträge, Korrespondenzen oder Zeugenaussagen, die die Umstände der Beurkundung belegen können.
6. Erwägen Sie rechtliche Schritte
Sollten sich ernsthafte Zweifel an der Gültigkeit bestätigen, kann eine gerichtliche Klärung notwendig sein. Ein Rechtsanwalt kann Sie über die Erfolgsaussichten und mögliche Konsequenzen informieren.
7. Beachten Sie Fristen
Für die Anfechtung einer Notarurkunde gelten strenge Fristen. Handeln Sie daher zügig, um Ihre Rechte zu wahren.
8. Dokumentieren Sie alle Schritte
Halten Sie alle Ihre Bemühungen zur Klärung der Gültigkeit schriftlich fest. Dies kann in einem späteren Verfahren von Bedeutung sein.
Bedenken Sie, dass Notarurkunden grundsätzlich eine hohe Beweiskraft haben. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei Formfehlern oder Täuschung, kann ihre Gültigkeit erfolgreich angefochten werden. Wenn Sie unsicher sind, ist es ratsam, frühzeitig fachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen, um Ihre rechtliche Situation zu klären und mögliche Risiken zu minimieren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Gesamthypothek: Eine Hypothek, die mehrere Grundstücke gleichzeitig belastet. Jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung. Dies ermöglicht dem Gläubiger, im Falle einer Zwangsvollstreckung auf jedes der belasteten Grundstücke zuzugreifen. Gesamthypotheken werden oft bei größeren Krediten verwendet, um die Sicherheit für den Gläubiger zu erhöhen. Im vorliegenden Fall war die Entlassung eines Grundstücks aus einer solchen Gesamthypothek Gegenstand des Verfahrens.
- Mithaft: Bezeichnet die gemeinsame Haftung mehrerer Grundstücke für eine Hypothek. Bei einer Gesamthypothek steht jedes belastete Grundstück in Mithaft für die gesamte Forderung. Die Entlassung aus der Mithaft bedeutet, dass ein Grundstück von dieser gemeinsamen Haftung befreit wird. Im Urteil ging es um die Entlassung eines bestimmten Grundstücks aus der Mithaft, ohne die gesamte Hypothek zu löschen.
- Grundbuchamt: Eine Behörde, die für die Führung und Verwaltung der Grundbücher zuständig ist. Es trägt Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen an Grundstücken ein und löscht diese. Im vorliegenden Fall wies das Grundbuchamt zunächst den Antrag auf Löschung der Hypotheken zurück, wurde aber später vom Gericht angewiesen, die Löschung vorzunehmen.
- Bewilligung: Im Grundbuchrecht die Erklärung desjenigen, dessen Recht von einer Eintragung betroffen ist, dass er mit dieser Eintragung einverstanden ist. Sie ist Voraussetzung für die meisten Eintragungen im Grundbuch. Im Fall war die Bewilligung der Hypothekengläubiger zur Löschung der Hypotheken ein zentraler Punkt des Verfahrens.
- Notarielle Beglaubigung: Ein Vorgang, bei dem ein Notar die Echtheit einer Unterschrift oder einer Abschrift bestätigt. Sie dient der Rechtssicherheit, indem sie die Identität des Unterzeichners und die Echtheit der Unterschrift garantiert. Im Urteil war die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Geschäftsführers ein wichtiger Aspekt für die Gültigkeit der Löschungsbewilligung.
- Vollziehbarkeit: Bezeichnet im juristischen Kontext die Möglichkeit, eine rechtliche Anordnung oder einen Beschluss umzusetzen. Eine Urkunde ist vollziehbar, wenn sie alle notwendigen Informationen und Formalitäten enthält, um rechtliche Wirkung zu entfalten. Im Urteil wurde festgestellt, dass die Urkunde erst durch die handschriftlichen Änderungen vollziehbar wurde, da diese den Inhalt präzisierten und Unklarheiten beseitigten.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 13 Abs. 1 S. 1 GBO (Antragsrecht): Dieser Paragraph legt fest, dass Eintragungen im Grundbuch nur auf Antrag erfolgen. Im vorliegenden Fall wurde ein solcher Antrag auf Löschung der Hypothek gestellt, was die Grundlage für das gesamte Verfahren bildet.
- § 19 GBO (Bewilligung): Gemäß diesem Paragraphen bedarf eine Eintragung im Grundbuch der Bewilligung desjenigen, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist. Im konkreten Fall musste die Löschung der Hypothek von den Gläubigern bewilligt werden, was durch die Erklärungen des Geschäftsführers geschah.
- § 29 Abs. 1 S. 1 GBO (Form der Erklärung): Dieser Paragraph schreibt vor, dass Erklärungen, die für das Grundbuchverfahren relevant sind, notariell beglaubigt werden müssen. Im vorliegenden Fall war die Unterschrift des Geschäftsführers notariell beglaubigt, wodurch die formelle Voraussetzung für die Löschung der Hypothek erfüllt war.
- § 440 Abs. 2 ZPO (Echtheitsvermutung): Dieser Paragraph besagt, dass bei einer nachgewiesenen Echtheit der Unterschrift auch die Echtheit der darüber stehenden Schrift vermutet wird. Diese Vermutung war im vorliegenden Fall relevant, da handschriftliche Änderungen in der Urkunde vorgenommen wurden.
- § 419 ZPO (Beweiswürdigung bei Urkunden mit Mängeln): Dieser Paragraph regelt die Beweiswürdigung bei Urkunden mit äußeren Mängeln, wie z.B. handschriftlichen Änderungen. Im vorliegenden Fall wurde dieser Paragraph herangezogen, um die Gültigkeit der Urkunde trotz der Änderungen zu beurteilen.
Das vorliegende Urteil
KG – Az.: 1 W 102/24 – Beschluss vom 27.06.2024
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Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Belastungen in Abt. III lfd. Nr. 2 und 2.1 im Grundbuch von ### Blatt ### zu löschen und in Abt. III lfd. Nr. 1 und 1.1. des Grundbuchs von ### Blatt ### das Erlöschen der Mithaft einzutragen.
Gründe
Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und begründet. Die von dem Grundbuchamt in der angefochtenen Entscheidung aufgeführten Eintragungshindernisse bestehen nicht, so dass kein Anlass für die Zurückweisung des Antrags vom 25. Oktober 2023 bestand, vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO. Vielmehr ist der Antrag jedenfalls im Zeitpunkt der Senatsentscheidung, vgl. § 74 GBO, vollzugsreif, so dass das Grundbuchamt entsprechend anzuweisen ist.
1. Die Freigabe eines mit einer Gesamthypothek belasteten Grundstücks aus der Mithaft erfolgt durch Löschung der Hypothek im Grundbuch des freigegebenen Grundstücks, § 46 Abs. 1 GBO, sowie eines entsprechenden Vermerks, § 48 Abs. 2 GBO, im Grundbuch des Grundstücks, das weiter belastet bleibt (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 2719; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 27, Rdn. 8). Die Eintragung erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie der Gläubiger der Hypothek bewilligt, § 19 GBO. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
a) Insbesondere liegt die Bewilligung beider Hypothekengläubigerinnen vor. Die erforderlichen Erklärungen hat ihr Geschäftsführer unter dem 21. Februar 2023 abgegeben. Seine Unterschrift ist zur UVZ-Nr. ### des Notars ### in ### beglaubigt worden, so dass die grundbuchverfahrensrechtlich gebotene Form, § 29 Abs. 1 S. 1 GBO, eingehalten worden ist. Durch die Bestätigung des Notars nach § 21 Abs. 1 BNotO – UVZ-Nr. ### – ist nachgewiesen, dass beide Gläubigerinnen denselben Geschäftsführer haben.
Dass der Notar dabei die Registernummern vertauscht hat, beruht auf einer offensichtlichen Nachlässigkeit, die hier – wie das ebenso unrichtige Datum in der Beschwerdebegründung zu Ziffer 4 – „21. Oktober 2023“ – für die Entscheidung letztlich ohne Belang bleibt.
b) Zutreffend hat das Grundbuchamt seine Pflicht zur Prüfung erkannt, ob die über der beglaubigten Unterschrift stehende Erklärung von dem Unterzeichnenden stammt oder mit dessen Willen abgefasst wurde (Senat, Beschluss vom 4. September 2012 – 1 W 154/12 – FGPrax 2013, 8, 9). Durchgreifende Bedenken hieran vermag der Senat letztlich nicht zu erkennen.
aa) Gemäß § 440 Abs. 2 ZPO wird, wenn die Echtheit einer Unterschrift feststeht, die Echtheit der darüberstehenden Schrift vermutet. Diese Vermutungswirkung entfällt, wenn und soweit feststeht, dass nach Fertigung und Unterzeichnung der Urkunde Einfügungen vorgenommen worden sind. Wie der Senat bereits entschieden hat, ist dann – unter Beachtung der grundbuchrechtlichen Erfordernisse, § 29 GBO – nachzuweisen, dass die Änderung des unterzeichneten Textes dem Willen des Unterzeichners entspricht (Senat, a.a.O.). Ob hieran festzuhalten sein wird (a.A. OLG Karlsruhe, MDR 2024, 567, 568), muss nicht entschieden werden. Vorliegend ergibt sich aus der UVZ-Nr. ### selbst, dass die über den beglaubigten Unterschriften stehenden Erklärungen dem Willen der Unterzeichner entsprechen. Damit sind hier jedenfalls die grundbuchrechtlichen Formerfordernisse erfüllt.
bb) Allerdings befinden sich auf der Urkunde an mehreren Stellen handschriftliche Ergänzungen, die im Ausgang für sich geeignet erscheinen, die Vermutungswirkung des § 440 Abs. 2 ZPO entfallen zu lassen. Enthält eine Urkunde Durchstreichungen, Radierungen, Einschaltungen oder sonstige äußere Mängel, greift § 440 Abs. 2 ZPO nicht, sondern hat das Gericht über die Beweiskraft der Urkunde nach freier Überzeugung zu entscheiden, § 419 ZPO. Einschaltungen sind äußerlich erkennbare Einfügungen in den Text der Urkunde (BGH, NJW 1966, 1657, 1658). „Sonstige Mängel“ können handschriftliche Einfügungen in einem ansonsten maschinenschriftlich erstellten Text oder die Verschiedenheit der verwendeten Tinte sein (Feskorn, in: Zöller, ZPO, 35. Aufl., § 419, Rdn. 2). Die vorliegende Urkunde enthält mehrere solcher Einfügungen.
§ 419 ZPO findet aber nicht nur Anwendung, wenn feststeht, dass die bereits unterzeichnete Urkunde nachträglich geändert worden ist, sondern auch bereits dann, wenn das nach ihrem Erscheinungsbild nur möglich ist (BGH, a.a.O.; NJW 1980, 893). Das ist hier aber nicht der Fall. Im Rahmen von § 419 ZPO können die Feststellungen nicht allein darauf beschränkt bleiben, dass eine Urkunde – hier handschriftliche – Ergänzungen aufweist. Es muss auch der ursprüngliche Inhalt und der, den die Urkunde mit den Ergänzungen erhalten hat, in den Blick genommen werden. Danach ist der Verdacht einer Fälschung hier fernliegend.
cc) Der ursprüngliche Text bezog sich auf eine „Grundschuld“, mit der das Grundbuch aber nicht belastet ist. Mit der Durchstreichung des Wortes „Grundschuld“ und seiner Ersetzung durch „Hypothek“ wird vielmehr erst die tatsächliche Rechtslage an dem Grundstück beschrieben.
Nichts anderes gilt für die handschriftliche Ergänzung um die (Teil-)Abtretung der Hypothek an die Beteiligte zu 4. Der weitere handschriftliche Zusatz „(bzw. Pfandentlassung)“ bezieht sich ersichtlich auf den Umstand, dass es sich um Gesamthypotheken handelt, mit denen ebenfalls das inzwischen abgeschriebene Teilgrundstück belastet ist, das nun auf Blatt ### eingetragen ist. Da es sich nun um Gesamthypotheken handelt, die Bewilligung sich ausdrücklich aber nur auf das Grundstück Blatt ### bezieht, handelt es sich tatsächlich um die Entlassung des Grundstücks aus der Mithaft, was auch als „Pfandfreigabe“ bezeichnet wird (Schöner/Stöber a.a.O., Rdn. 2718).
Schließlich deutet auch die Ergänzung um die Firma der Beteiligten zu 3 bei der Unterschrift des bewilligenden Geschäftsführers nicht auf eine Fälschung hin. Bereits im ursprünglichen Text war die Beteiligte zu 3 als Gläubigerin der – ursprünglichen – Hypothek benannt, bei der Unterschrift des Geschäftsführers aber nur die Beteiligte zu 4 aufgeführt worden. Das war offensichtlich widersprüchlich. Mit der Ergänzung wird dieser Widerspruch aufgelöst.
Insgesamt enthielt die Urkunde vor den Ergänzungen zahlreiche Ungenauigkeiten bzw. gab sie die tatsächliche Rechtslage unrichtig wieder. Sie wäre deshalb zu beanstanden gewesen. Erst mit den Ergänzungen ergibt die Urkunde einen vollziehbaren Inhalt. Es erscheint bereits deshalb die Annahme naheliegend, dass die Ergänzungen nicht nach Leistung der Unterschriften erfolgten, sondern auf Grund notarieller Beratung im Zusammenhang mit der Beglaubigung. Schließlich hat dies der Notar mit der Beschwerde auch selbst vorgetragen. Damit bestehen aber keine Zweifel daran, dass die handschriftlichen Einfügungen mit Willen der Beteiligten zu 3 und 4 erfolgt sind.
c) Der Notar hat mit der Beschwerde klargestellt, dass nicht die Löschung der Gesamthypotheken insgesamt, sondern nur die Entlassung des im Beschlusseingang bezeichneten Grundstücks aus der Mithaft insoweit gewollt ist. Ebenfalls hat er klargestellt, dass sich der Antrag auf beide Hypotheken bezieht. Dem entsprechen die Erklärungen zu seiner UVZ-Nr. ### der von den Beteiligten bevollmächtigten Notariatsangestellten.
Dieser Klarstellungen bedurfte es hingegen nicht, weil bereits dem ursprünglich formulierten Antrag das Gewollte hinreichend zu entnehmen war. Da der Antrag allein zu Blatt ### des Grundbuchs gestellt war, kam eine Löschung der Hypotheken insgesamt nicht in Betracht. Dem hätten zudem die Eigentümer des mithaftenden Grundstücks zustimmen müssen, § 27 S. 1 GBO, was aber nicht nachgewiesen worden ist.
Da nicht nur die Bewilligung einer der Gläubigerinnen vorlag, sondern der Geschäftsführer für beide Gläubigerinnen gehandelt hatte, war auch klar, dass beide Hypotheken im Grundbuch des im Beschlusseingang bezeichneten Grundstücks gelöscht bzw. dieses Grundstück aus der Mithaft entlassen werden sollten.
2. Sonstige, dem Vollzug des Antrags entgegenstehende Hindernisse bestehen nicht, so dass das Grundbuchamt zum Vollzug anzuweisen ist. Sind mehrere Grundstücke mit einem Recht belastet und erlischt eine Mitbelastung, ist dies von Amts wegen zu vermerken, § 48 Abs. 2 GBO. Der Senat hat dies klarstellend in den Beschlusstenor aufgenommen.
