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Wärmelieferungsvertrag – Löschung beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach Vertragsbeendigung

LG Gießen – Az.: 5 O 305/16 – Urteil vom 21.09.2017

Es wird festgestellt, dass der zwischen der Klägerin und der Beklagten für die … am … abgeschlossene Wärmeversorgungsvertrag mit Ablauf des 06.12.2017 endet.

Es wird festgestellt, dass der zwischen der Klägerin und der Beklagten für das … am … abgeschlossene Wärme-versorgungsvertrag durch die Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 24.06.2016 mit Ablauf des 14.02.2021 endet.

Es wird festgestellt, dass die gemäß § 5 Ziff. 4 S. 3 des zwischen der Klägerin und der… am … abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages auf die Klägerin übergegangene unbefristete Wärmebezugsverpflichtung gegenüber der Beklagten mit der Beendigung der Wärmeversorgungsverträge vom … und … entfällt.

Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der für sie im Grundbuch von …, Blatt …, Flur … Flurstücken … und … in Abt. II unter lfd. Nr. 1 eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Fernwärmeleitungsrecht, Erzeugungs- und Bezugsverbot von Wärme zur Raumheizung und von Wärme zur Bereitung von Brauchwasser) zu bewilligen, sobald die Wärmeversorgungsverträge vom … und … beendet sind.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten über den Fortbestand zweier Fernwärmeversorgungsverträge.

Die Klägerin ist eine gemeinnützige Stiftung, die verschiedene soziale Einrichtungen betreibt. Die Beklagte ist ein auf den Betrieb kleinerer, dezentraler Fernwärmenetze ehemaliger Kasernen spezialisiertes Kleinunternehmen.

Am … erwarb die … das ehemalige Kasernengelände … in … auf dem sich ältere Einrichtungen zur Versorgung der Kasernengebäude mit Fernwärme befanden.

Mit Vertrag vom … (Anlage K 2, Bl. 13 ff. d. A.) vereinbarte die … mit der Beklagten, dass diese unter Ausschluss anderer Versorger alle vorhandenen und neu zu errichtenden Gebäude mittels der Fernwärmeversorgungseinrichtung zentral mit Wärme versorgen solle, und zwar auch nach Weiterveräußerung an Dritte. Zu diesem Zweck erwarb die Beklagte das ca. 2.700 m2 große Grundstück, auf dem die Wärmeversorgungseinrichtung gelegen ist, einschließlich aller Anlagen und Leitungen zu einem Kaufpreis von 100.000,00 DM. In dem Vertrag vom … heißt es u. a.:

Ҥ 2

(1) Die … verpflichtet sich, ihren gesamten Wärmebedarf der auf dem Kasernengelände vorhandenen in ihrem Eigentum stehenden Gebäude […] ausschließlich von der … zu beziehen und diese Bezugsverpflichtung grundbuchrechtlich durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der … und ihrer Rechtsnachfolger […] abzusichern. […]

(2) Die … schließt mit der … anliegenden Fernwärmelieferungsvertrag. Der Abschluß des anliegenden Fernwärmelieferungsvertrag[es] ist Bedingung für den Abschluß dieses Vertrages und des über das Grundstück des Heizkraftwerks] abzuschließenden Kaufvertrages. […]

§ 10

Die … verpflichtet sich die Rechte und Pflichten aus diesem und dem Fernwärmelieferungsvertrag ihrem jeweiligen Rechtsnachfolger aufzuerlegen […]”.

Am … bestellte die … zudem zu Lasten sämtlicher Flurstücke des von ihr erworbenen ehemaligen Kasernengeländes eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Beklagten, die in Abt. II des Grundbuches von … Blatt … unter lfd. Nr. 1 eingetragen ist. Darin heißt es:

“Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Fernwärmeleitungsrecht, Erzeugungs- und Bezugsverbot von Wärme zur Raumheizung und von Wärme zur Bereitung von Brauchwasser) für Firma … – … in … Gleichrang mit Abt. II Nr. 2, 3 und 4; gemäß Bewilligung vom … (UR.Nr. … des Notars … in …; eingetragen am … und hierher übertragen am ….

Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom … (UR.Nr. …) des Notars … in … Anlage K 5, Bl. 32 ff. d. A.) erwarb die Klägerin unter ihrem damaligen Namen … von der … das Flurstück … jetzt Flurstück …. Nach § 5 Ziff. 4 des Kaufvertrages trat die Klägerin in die Rechte und Pflichten des zwischen der … und der Beklagten abgeschlossenen Vertrages über die Versorgung mit Fernwärme und Brauchwasser ein. Nach § 1 Ziff.3 des Kaufvertrages übernahm die Klägerin auch die in Abt. II des Grundbuches eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit.

Am … schloss die Klägerin für das … mit der Beklagten einen Fernwärmversorgungsvertrag ab (Anlage K 6, Bl. 44 ff. d. A.). Dieser enthielt in § 13 u. a. folgende Bestimmung:

“Dieser Vertrag tritt mit dem … in Kraft und läuft 10 Jahre bis zum …. Der Vertrag verlängert sich automatisch um weitere 5 Jahre, wenn nicht bis zum … anderweitige schriftliche Vereinbarungen getroffen werden. Hiervon unberührt bleibt die unbefristete Anschlussverpflichtung, deren Bedingungen in den jeweiligen Kaufverträgen mit der … bzw. der … festgelegt sind.”

Am … schloss die Klägerin für die … einen Fernwärmeversorgungsvertrag mit der Beklagten ab (Anlage K 7, Bl. 56 ff. d. A.). Auch dieser enthielt in Ziff. 13 u. a. folgende Bestimmung:

“Dieser Vertrag tritt mit dem … in Kraft und läuft 10 Jahre bis zum …. Der Vertrag verlängert sich automatisch um weitere 5 Jahre, wenn nicht bis zum … anderweitige schriftliche Vereinbarungen getroffen werden.

Hiervon unberührt bleibt die unbefristete Anschlussverpflichtung, deren Bedingungen in den jeweiligen Kaufverträgen mit der… bzw. der … festgelegt sind.”

Die beiden Verträge vom … und … enthielten zudem u. a. folgende Bestimmungen:

Ҥ 9

Die Bestimmungen der Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVB- FernwärmeV) in der Fassung vom … gelten als vereinbarte Vertragsbestandteile, soweit dieser Vertrag nebst Anlagen nichts anderes bestimmt.

§ 10

Bei Nichtigkeit oder Wegfall einzelner Bestimmungen des Vertrages und etwa abgeschlossener Nachträge wird die Rechtswirksamkeit des Vertrages im Ganzen nicht berührt. Die Vertragspartner verpflichten sich jedoch, die nichtigen oder wegfallenden Bestimmungen durch im wirtschaftlichen Ergebnis möglichst gleichwertige Bestimmungen zu ersetzen.”

Mit anwaltlichem Schreiben vom … (Anlage 10, Bl. 71 ff. d. A.) erklärte die Klägerin die Kündigung der mit der Beklagten abgeschlossenen Fernwärmeversorgungsverträge vom … und vom … sowie die in § 13 S. 2 der Versorgungsverträge genannten Anschlussverpflichtungen. Zudem forderte die Klägerin die Beklagte auf, Löschungsbewilligungen der zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten abzugeben.

Die Klägerin behauptet, seit … komme es in den maroden Versorgungseinrichtungen der Beklagten immer wieder zu Störungen der Wärmeversorgung in den Einrichtungen der Klägerin. Im Februar … sei es im Heizkraftwerk der Beklagten zu einem Totalausfall gekommen. In den nachfolgenden Jahren sei es dreimal zu Rohrbrüchen gekommen. Außerdem weise der Eisengehalt in dem von der Beklagten gelieferten Heizwasser auf Korrosionsvorgänge hin, was dazu führe, dass Ablagerungen aus dem Eisenschlamm erhebliche Schäden in geschlossenen Heizungssystemen verursachten. Insbesondere setze der Schlamm den Filtern und Pumpen des Heizungssystems der Klägerin zu, so dass eine Pumpe bereits habe getauscht werden müssen und die Filter nicht mehr verwendbar seien. Aufgrund der Korrosionsvorgänge sei es in den letzten Monaten bereits zu drei Rohrbrüchen im Leitungsnetz gekommen. Darüber liege die Vorlauftemperatur des gelieferten Heizwassers entgegen der Vereinbarungen in § 2 der Fernwärmeversorgungsverträge auch im Sommer bei 85° Celsius, was unnötige Heizkosten verursache und sich schädigend auf das Rohrleitungssystem auswirke.

Die Klägerin ist der Ansicht, § 13 der Versorgungsverträge verstoße gegen § 32 AVBFernwärmeV. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen vom … (Bl. 1 ff. d. A.), 15.03.2017 (Bl. 151 ff. d. A.), … (Bl. 178 ff. d. A.) und … (Bl. 230 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt,

1. a) festzustellen, dass die zwischen der Klägerin und der Beklagten für das … am … sowie für die … … am … abgeschlossenen Wärmeversorgungsverträge durch die Klägerin im Schreiben vom … mit Zugang des Kündigungsschreibens, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin beendet worden sind bzw. beendet sein werden.

1. b) höchst hilfsweise festzustellen, dass der mit dem … abgeschlossene Wärmeversorgungsvertrag mit Ablauf des … und der mit der … abgeschlossen Wärmeversorgungsvertrag mit Ablauf des … beendet sein wird.

2. festzustellen, dass die gemäß § 5 Ziffer 4 Satz 3 des zwischen der Klägerin und der … am … abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages auf die Klägerin übergegangene unbefristete Wärmebezugsverpflichtung gegenüber der Beklagten mit der Beendigung der abgeschlossenen Wärmeversorgungsverträge entfällt.

3. die Beklagte zu verurteilen, die Löschung der für sie im Grundbuch von … Blatt … in Abteilung II unter lfd. Nr. 1 auf den Flurstücken … und … der Flur… der Gemarkung … eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (Fernwärmeleitungsrecht, Erzeugungs- und Bezugsverbot von Wärme zur Raumheizung und von Wärme zur Bereitung von Brauchwasser) zu bewilligen, sobald die Wärmeversorgungsverträge beendet sind.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beklagten wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen vom … (Bl. 112 ff. d. A.), … (Bl. 192 ff. d. A.) und … (Bl. 204 ff. d. A.) verwiesen.

Auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 30.03.2017 (Bl. 165 ff. d. A.) und 21.08.2017 wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und in den Klageanträgen zu 2) und 3) begründet. Der Klageantrag zu 1. a) ist im Hauptantrag unbegründet und im Hilfsantrag begründet.

Die Klägerin hat das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Interesse an der Feststellung der Beendigung der geschlossenen Wärmelieferungsverträge, denn die Beklagte leugnet die Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen. Durch die gerichtliche Feststellung wird die zwischen den Parteien bestehende Unsicherheit über die Wirksamkeit der Wärmelieferungsverträge beseitigt.

Die zwischen der Klägerin und der Beklagten am … und … abgeschlossenen Wärmeversorgungsverträge endeten nicht mit Zugang des Kündigungsschreibens der Klägerin vom …. Der Klägerin stand kein Recht zur außerordentlichen Kündigung der Wärmeversorgungsverträge zu, § 314 BGB. Ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigen würde, läge auch dann nicht vor, wenn die von der Klägerin behaupteten Mängel tatsächlich bestehen, da auch dann unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Klägerin die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

Abgesehen davon, dass die Kündigung der Klägerin nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt ist, nachdem sie von dem Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, § 314 Abs. 2 BGB, stellen die von ihr behaupteten Mängel auch keine derartigen Beeinträchtigung dar, die einen Anlass zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund geben würden. So ist bei einer Anlage der vorliegenden Größe sowohl mit gelegentlichen Störungen wie auch mit Verschleißerscheinungen zu rechnen. Für den Fall von Störungen im Betrieb sehen auch die Wärmelieferungsverträge Regelungen vor, so etwa in § 7, wonach die Versorgung zur Vornahme von dringend notwendiger Arbeiten für den Fall, dass ein Schaden droht, unterbrochen werden darf. § 2 Ziff. 1 enthält im letzten Absatz die Verpflichtung der Vertragsparteien, sich bei Undichtigkeiten im Versorgungssystem gegenseitig zu informieren. Dementsprechend stellt es keinen außergewöhnlichen Vorgang dar, wenn es in den Jahren seit dem Inkrafttreten der Wärmelieferungsverträge zu drei Rohrbrüchen und zu einem Totalausfall im Heizkraftwerk der Beklagten gekommen sein sollte. Auch Korrosionsvorgänge und Ablagerungen von Schlamm in den Filtern und Pumpen stellen über den Zeitraum des Betriebes seit dem Inkrafttreten der Wärmelieferungsverträge übliche Verschleißerscheinungen dar, die einen Tausch von Pumpen und Filtern notwendig machen können. Soweit die Vorlauftemperatur auch im Sommer bei 85° Celsius liegen sollte würde dies einen Verstoß gegen § 2 der Wärmelieferungsverträge darstellen. Da aber § 2 schon nicht zu entnehmen ist, in welchem Umfang die Vorlauftemperatur bei höheren Außentemperaturen reduziert werden soll, stellt eine zu hohe Vorlauftemperatur im Sommer keinen derartig schwerwiegenden Vertragsverstoß dar, der zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen würde. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen sind die von der Klägerin behaupteten Vertragsverstöße der Beklagten weder einzeln noch zusammen genommen geeignet, das Vertrauensverhältnis der Parteien so schwerwiegend zu stören, dass eine sofortige Beendigung der Vertragsverhältnisse gerechtfertigt erscheint.

Der zwischen der Klägerin und der Beklagten für die … abgeschlossene Wärmeversorgungsvertrag vom … endet jedoch mit Ablauf des …. Dabei kann offen bleiben, ob der Klägerin ein Recht zur ordentlichen Kündigung des Wärmeversorgungsvertrages zum … nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV zusteht. Dies wäre dann der Fall, wenn § 13 des Wärmeversorgungsvertrages vom … wegen Verstoßes gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV unwirksam ist. Dann würde nach § 9 des Wärmeversorgungsvertrages für die Laufzeit des Vertrages § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV gelten. § 9 des Wärmeversorgungsvertrages bestimmt, dass die Bestimmungen. der AVBFernwärmeV dann gelten sollen, wenn der Wärmeversorgungsvertrag selbst nichts anderes bestimmt. Da eine anderweitige Bestimmung durch die Vertragspartner gemäß § 10 des Wärmeversorgungsvertrages nicht erfolgt ist und die Nichtigkeit des § 13 nicht die Wirksamkeit des Wärmeversorgungsvertrages im Ganzen berührt, gilt für die Laufzeit des Vertrages § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV. Da eine Kündigung des Wärmeversorgungsvertrages vor dem … nicht erfolgt ist, würde sich die Laufzeit des Vertrages bis zum … verlängern. Die am … ausgesprochene Kündigung wäre dann vor einer Frist von neun Monaten vor Ablauf des Vertrages erfolgt und würde demnach zur Beendigung des Vertrages mit Ablauf des … führen.

Hierauf kommt es aber nicht an, da der Wärmeversorgungsvertrag vom … in jedem Fall mit Ablauf des … beendet ist, auch wenn § 13 des Wärmeversorgungsvertrages nicht gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV verstößt. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut verlängert sich der Wärmeversorgungsvertrag nach Ablauf der Erstlaufzeit von zehn Jahren lediglich einmalig – und nicht jeweils – um fünf Jahre. Nach der zum … erfolgten einmaligen Verlängerung der Vertragslaufzeit um fünf Jahre endet der Vertrag damit auch nach § 13 des Wärmeversorgungsvertrages am … .

Der zwischen der Klägerin und der Beklagten für das … am … abgeschlossene Wärmeversorgungsvertrag endet durch die Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom … mit Ablauf des … . Der Klägerin steht insoweit ein Recht zur ordentlichen Kündigung des Wärmeversorgungsvertrages zum … zu, § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV.

Die Vereinbarung der Vertragslaufzeit in § 13 des Wärmeversorgungsvertrages vom … verstoßt gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV. Bei § 13 des Wärmeversorgungsvertrages vom … handelt es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, die zwischen den Parteien nicht ausgehandelt, sondern von der Beklagten der Klägerin gestellt wurden. Der Geschäftsführer der Beklagten hat hierzu in der mündlichen Verhandlung erklärt, für den Abschluss der Wärmeversorgungsverträge gebe es einen Basisvertrag, der im Wesentlichen den Bedingungen des Versorgungsvertrages mit der Klägerin entspreche. Diesen Basisvertrag habe die Beklagte von der … übernommen und für alle Kunden – etwa 20 – und damit auch für die Klägerin verwendet habe. Dass die Bedingungen zur Vertragslaufzeit Gegenstand einer Verhandlung zwischen den Parteien gewesen seien, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

§ 13 des Wärmeversorgungsvertrages vom … verstößt gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV, da § 13 des Wärmeversorgungsvertrages kein Recht zur ordentlichen Kündigung vorsieht und damit die Klägerin unangemessen benachteiligt. So beträgt nach § 13 des Wärmeversorgungsvertrages die Erstlaufzeit 10 Jahre. Nach Ablauf der Erstlaufzeit tritt eine automatische Verlängerung um fünf Jahre ein, wenn nicht bis zum … anderweitige schriftliche Vereinbarungen zwischen den Parteien getroffen werden. Die automatische Verlängerung des Vertrages um fünf Jahre ist demnach nur dann ausgeschlossen, wenn zuvor eine Vereinbarung zwischen den Parteien erfolgt, also beide Parteien übereinstimmend eine anderweitige Regelung treffen. Eine einseitige Beendigung des Vertrages durch die Klägerin ist demnach ausgeschlossen, so dass eine Verlängerung des Vertrages um weitere fünf Jahre auch gegen ihren Willen eintreten würde. Dies verstößt gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV, da sich die Laufzeit des Wärmeversorgungsvertrages auch gegen den Willen der Klägerin um fünf Jahre auf dann insgesamt fünfzehn Jahre verlängert, wenn nicht die Beklagte in eine frühere Beendigung einwilligt. Damit beträgt schon die Laufzeit des Wärmeversorgungsvertrages mehr als höchstens zehn Jahre. Darüber hinaus sieht § 13 des Wärmeversorgungsvertrages – anders als § 32. Abs. 1 AVBFernwärmeV – keinerlei Recht zur einseitigen Beendigung des Vertrages durch die Klägerin und damit kein Recht ordentlichen Kündigung vor.

Da § 13 des Wärmeversorgungsvertrages wegen Verstoßes gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV unwirksam ist, gilt nach § 9 des Wärmeversorgungsvertrages für die Laufzeit des Vertrages § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV. § 9 des Wärmeversorgungsvertrages bestimmt, dass die Bestimmungen der AVBFernwärmeV dann gelten sollen, wenn der Wärmeversorgungsvertrags selbst nichts anderes bestimme. Da eine anderweitige Bestimmung durch die Vertragspartner gemäß § 10 des Wärmeversorgungsvertrages nicht erfolgt ist und die Nichtigkeit des § 13 nicht die Wirksamkeit des Wärmeversorgungsvertrages im Ganzen berührt, gilt für die Laufzeit des Vertrages § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV.

Nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV verlängert sich der Wärmeversorgungsvertrag jeweils um fünf Jahre, wenn er nicht von einer der beiden Seiten mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt wird. Da eine Kündigung vor dem … nicht erfolgt ist, verlängerte sich die Laufzeit des Vertrages zunächst bis zum … . Da auch vor Ablauf des … keine Kündigung erfolgt ist, verlängerte sich die Laufzeit des Vertrages bis zum … . Die am … ausgesprochene Kündigung erfolgte vor einer Frist von neun Monaten vor Ablauf des Vertrages und führt demnach zur Beendigung des Vertrages mit Ablauf des … .

Die gemäß § 5 Ziff. 4 S. 3 des zwischen der Klägerin und der … am … abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages auf die Klägerin übergegangene unbefristete Wärmebezugsverpflichtung gegenüber der Beklagten ist mit der Kündigung vom … weggefallen. Die zwischen der … … und der Beklagten am … abgeschlossene Wärmebezugsverpflichtung ist gemäß § 5 Ziff. 4 S. 3 des Grundstückskaufvertrages von … auf die Klägerin übergegangen. § 2 des Vertrages vom … sieht keine zeitliche Begrenzung oder Kündigungsmöglichkeit der Wärmebezugsverpflichtung vor. Dies verstößt gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV, so dass auch die Wärmebezugsverpflichtung nach § 2 des Vertrages durch die mit Schreiben vom … erklärte Kündigung mit Beendigung der Wärmeversorgungsverträge vom … und … entfällt.

Die Beendigung der Wärmeversorgungsverträge und der Wärmebezugsverpflichtung hat auch zur Folge, dass die Klägerin von der Beklagten, § 812 Abs. 1 S. 2 1. Alt. BGB. Nach § 2 Ziff. 1 des zwischen der … und der Beklagten am … abgeschlossenen Vertrages dient die beschränkte persönliche Dienstbarkeit der Absicherung der Wärmebezugsverpflichtung. Da diese, wie oben ausgeführt wurde, wegen Verstoßes gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV entfällt, ist auch der rechtliche Grund für die Eintragung der Grunddienstbarkeit, durch die die Beklagte etwas durch Leistung der Klägerin erlangt hat, entfallen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Hinsichtlich des zu weit gefassten Antrages zu 1) handelt es sich um eine Zuvielforderung, die keine höheren Kosten veranlasst hat.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

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