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Vormerkungslöschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit

LG München – Az.: 34 Wx 303/16 – Beschluss vom 30.09.2016

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Traunstein – Grundbuchamt – vom 2. August 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 448.141 € festgesetzt.

Gründe

I.

Gemäß notariellem Vertrag vom 3.2.2016 übergab der Beteiligte zu 1 dem Beteiligten zu 2, seinem Sohn, im Weg der vorweggenommenen Erbfolge Grundbesitz. Dieser wurde – nach Auflösung des Antragsverbunds – am 2.8.2016 antragsgemäß als Eigentümer eingetragen.

Im Grundbuch sind an den beiden übergebenen Grundstücken (FlSt 599: Sägewerksgebäude Lagerplatz, Hofraum – darauf ein Teil des Kraftwerks des Beteiligten zu 3; FlSt 606: Gebäude- und Freifläche, Betriebsfläche) weiter eingetragen geblieben:

FlSt 599, Abt. II/4

Auflassungsvormerkung bei Ausübung des Ankaufsrechts für jeweilige Eigentümer von Flst. … Gemäß Bewilligung vom 5.5.1980 eingetragen am 17.9.1981.

FlSt 606, Abt. II/8

Auflassungsvormerkung (bei Ausübung des bedingten Ankaufsrechts) für jeweiligen Eigentümer von BVNr. …; gemäß Bewilligung vom 05.05.180/ 08.07.1992; Gleichrang mit …; eingetragen am 31.08.1992

Hierzu war in der Übergabeurkunde (I. – Seite 4) die Löschung „wegen Unzulässigkeit“ beantragt worden. Auf eine Zwischenverfügung vom 11.5.2016 mit der Bitte um Antragszurücknahme insoweit hielten die notariell vertretenen Beteiligten zu 1 und 2 an ihrem Standpunkt fest mit der Begründung, dass die jeweilige Eintragung deshalb unzulässig sei, weil das Sachenrecht keine subjektiv-dingliche Vormerkung kenne. Selbst wenn man die Vormerkung als zunächst wirksam begründet erachte, handele es sich um eine subjektiv-persönliche Vormerkung. Dann sei aber weder aus dem Grundbuch noch aus der Eintragungsbewilligung erkennbar, wer denn nun die Löschung der Vormerkung bewilligen müsse.

In einem Nachtrag zu seiner Verfügung vom 11.5.2016 hat das Grundbuchamt am 14.7.2016 aufgegeben, zur Beseitigung des für die Löschung bestehenden Hindernisses die Bewilligung des eingetragenen Berechtigten, dies sei der jeweilige aktuelle Eigentümer (der Beteiligte zu 3), in bestimmter Frist vorzulegen. Nach Fristablauf hat es mit Beschluss vom 2.8.2016 den Antrag auf Löschung der beiden Vormerkungen zurückgewiesen.

Gegen den Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2, mit der ergänzend noch vorgebracht wird:

Wenn eine Eintragung in dieser Form aktuell unzulässig wäre, könne eine solche in Altfällen nicht kraft Gewohnheitsrechts zulässig sein. Dies verstoße gegen Denkgesetze. Im Übrigen belege die Verfügung vom 14.7.2016, dass nicht erkennbar sei, wer nun Berechtigter sein solle. Der jetzige Berechtigte könne dies keinesfalls sein, weil das vormerkungsgesicherte Ankaufsrecht als schuldrechtliche Vereinbarung niemals auf einen Rechtsnachfolger im Eigentum übergehen könne. Wenn man die Eintragungsbewilligung dahin auslege, dass der damalige Eigentümer des berechtigten Grundstücks auch heute Berechtigter des Rechts sei, dann erweise sich die Zwischenverfügung als falsch und das Grundbuch sei zumindest mit einem Klarstellungsvermerk zu versehen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht in jeder Hinsicht zulässig.

1. Beantragt wurde die Löschung der Rechte „wegen Unzulässigkeit“. Das Grundbuchamt konnte das Verlangen zutreffend dahin verstehen, dass der „Antrag“ sich auf die Löschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO stützt, wonach eine Eintragung, die sich ihrem Inhalt nach als unzulässig erweist, von Amts wegen zu löschen ist. Aus der weiteren Korrespondenz ergab sich indessen, dass der für die Urkundsbeteiligten handelnde Notar offensichtlich auch die Antragslöschung wegen Unrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO verfolgt. Denn er erklärte im Schreiben vom 3.6.2016 ausdrücklich, dass nicht ersichtlich sei, wer – wegen Unbestimmtheit der Berechtigten – die Löschung der Vormerkung bewilligen müsse. Dies war dem Grundbuchamt Anlass, mit einer (weiteren) Zwischenverfügung nach § 18 GBO fristsetzend aufzugeben, die Bewilligung des Beteiligten zu 3 beizubringen.

2. Während die Beteiligten zu 1 und 2 ihren Löschungsantrag im Beschwerdeverfahren, jedenfalls nach herrschender Meinung (vgl. Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 150/151), nur insoweit unbeschränkt weiterverfolgen können, als die Eintragung nicht von Anfang an, sondern erst als nachträglich unrichtig geworden beurteilt wird, ist die Beschwerde im Übrigen bei unterstellter ursprünglicher Unrichtigkeit nur beschränkt zulässig, nämlich mit dem Ziel, einen Amtswiderspruch unter den sonstigen Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 GBO einzutragen (Hügel/Kramer § 71 Rn. 151; Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 29) oder die Löschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO vorzunehmen. In dieser Hinsicht fehlt es aber dem Beteiligten zu 1 an der Beschwerdeberechtigung (vgl. Hügel/Kramer § 71 Rn. 203). Denn im Amtsverfahren nach § 53 GBO ist beschwerdeberechtigt nur, wer einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB geltend machen kann (RGZ 112, 260/265; Hügel/Kramer § 71 Rn. 180; Demharter § 71 Rn. 69), das heißt die Ablehnung der Amtslöschung muss in irgendeiner rechtlich erheblichen Weise in die Rechtsstellung des Beschwerdeführers eingreifen (vgl. Hügel/Kramer § 71 Rn. 203). Das ist beim Beteiligten zu 1 seit der Eigentumsumschreibung am 2.8.2016 nicht der Fall. Denn er steht zu den maßgeblichen Grundstücken in keinerlei Rechtsbeziehung mehr, die beanstandeten Eintragungen berühren eine ihm zuzuordnende Rechtsposition nicht. Ein – als solcher anerkannter – Fall der Verfahrensstandschaft (vgl. Hügel/Kramer § 71 Rn. 182 und 220) besteht hier schon deshalb nicht, weil eine Löschungsverpflichtung des Beteiligten zu 1 im Verhältnis zum Übernehmer nicht ersichtlich ist, zudem der Beteiligte zu 2 berechtigterweise das Eintragungsersuchen weiterverfolgt.

III.

Soweit zulässig ist die Grundbuchbeschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 und § 71 Abs. 2 i. V. m. § 53 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GBO unbegründet.

1. Die Löschung der jeweiligen Vormerkung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO) kommt nicht in Frage.

Inhaltlich unzulässig sind Eintragungen, wenn ein Recht mit dem eingetragenen Inhalt oder in der eingetragenen Ausgestaltung aus Rechtsgründen nicht bestehen kann, wenn die Eintragung etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch bei zulässiger Auslegung nicht ermittelt werden kann oder wenn sie ein an sich eintragungsfähiges Recht mit einem gesetzlich nicht erlaubten Inhalt verlautbart (vgl. BGH vom 16.2.2012, V ZB 204/11 = BeckRS 2012, 6466 Rn. 13; Meinke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 99). Keine dieser Voraussetzungen ist hier gegeben.

a) Die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 Abs. 1 BGB erfolgt (u. a.) aufgrund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück von der Vormerkung betroffen ist (§ 885 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei der Eintragung kann zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 885 Abs. 2 BGB). Die gesetzliche Fassung gibt vor, dass der Anspruchsberechtigte sich aus dem Eintragungsvermerk selbst ergeben muss, eine Bezugnahme insoweit unzulässig ist (BayObLG MittBayNot 1975, 93/94; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1511). Unzulässige Bezugnahmen wirken nicht als Eintrag (BGH NJW 2007, 3777/3778; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 874 Rn. 3; § 885 Rn. 15). Eine unzulässige Bezugnahme ist auch nicht zur Auslegung des Eintragungsvermerks oder zur Bestimmung der Person des Berechtigten verwertbar (BGH ZfIR 1997, 734; BGHZ 123, 297/301).

b) Berechtigt laut dem also allein maßgeblichen Eintragungsvermerk ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks. Dies ist insoweit bestimmt und eindeutig, als sich der Eigentümer unmittelbar aus dem Grundbuch und dessen Eintragung in der ersten Abteilung entnehmen lässt. Die Eintragungen sind schon deswegen nicht als unzulässig zu löschen, weil sie jedenfalls den Eigentümer im Zeitpunkt der Ankaufsrechtsvereinbarung als Inhaber der vormerkungsgesicherten Ankaufsrechte ausweisen und ein Eigentümerwechsel zwischen dem Zeitpunkt der Eintragung der jeweiligen Vormerkung bis heute nicht stattgefunden hat.

Soweit die Vormerkung an FlSt 599 „für jeweilige (= Plural) Eigentümer“ eingetragen ist, ergibt sich nach der nächstliegenden Bedeutung kein abweichendes Verständnis. Inhaber des Rechts ist stets nur und ausschließlich die in einem bestimmten Zeitpunkt durch ihre Eigentümerstellung definierte Person oder Personenmehrheit

c) Überdies ist aber auch die Bestellung eines Rechts dergestalt, dass es dem einen Berechtigten auflösend bedingt durch ein bestimmtes Ereignis (Eigentumsverlust) und einem weiteren Berechtigten aufschiebend bedingt durch dasselbe Ereignis (Eigentumserwerb) zustehen soll (vgl. KG JFG 20, 6/7; Palandt/Bassenge § 883 Rn. 12; Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 47 Rn. 303), als sogenannte Sukzessivberechtigung bereits von der reichsgerichtlichen Rechtsprechung anerkannt (RGZ 128, 246/250). Der Bundesgerichtshof hat sie für die schuldrechtliche Verpflichtung, zu bestimmten Zeitpunkten die Höhe des Erbbauzinses veränderten Umständen anzupassen, akzeptiert (BGHZ 22, 220/225), und zwar verfahrensrechtlich durch die Eintragung einer (einzigen) Vormerkung, die einen Anspruch sichert, welcher bedingt durch den Eigentümerwechsel mehreren aufeinander folgenden Personen als Berechtigten (sukzessive) zusteht. In der Rechtsprechung des früher für Grundbuchsachen zuständigen Bayerischen Obersten Landesgerichts fand sie im Grundsatz ebenfalls Billigung (vgl. BayObLGZ 1984, 252/256; auch 1995, 149/152 f.). Sie wird in jüngerer Zeit, jedenfalls für bestimmte Fallgestaltungen (vgl. BayObLG DNotZ 1990, 892), angezweifelt (Streuer Rpfleger 1994, 397; vgl. Schöner/Stöber Rn. 261 a, 261 d, 1495; auch Hügel/Kral § 44 Rn. 15), erscheint aber für – wie hier – abtretbare und vererbliche (vgl. Amann MittbayNot 1990, 225/227) Ansprüche im Grundsatz unproblematisch, weil die Identität des durch die Vormerkung gesicherten und bis auf den Gläubigerwechsel unveränderten Anspruchs auch in der Hand des neuen Gläubigers gewahrt bleiben kann.

d) Selbst wenn aber davon ausgegangen werden müsste, dass eine Mehrzahl von je durch eine gesonderte Vormerkung zu sichernden Ansprüchen vorliegt, so wird auch von dieser Meinung nicht in Frage gestellt, dass Anspruch und Vormerkung in derartigen Fällen jedenfalls auf gewohnheitsrechtlicher Grundlage fortbestehen (Schöner/Stöber Rn. 261 d; DNotI-Report 2001, 113 f.; ferner Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2013 § 883 Rn. 74; siehe auch BayObLGZ 1995, 149/153). Dann aber ist weder eine Unrichtigkeit des Grundbuchs noch eine Rechtsverletzung erkennbar, die dem Grundbuchamt bei der Eintragungstätigkeit unterlaufen wäre. Insoweit ist zudem die im Zeitpunkt der Rechtseintragung bestehende Verkehrsauffassung und -übung sowie das schutzwürdige Vertrauen der Berechtigten auf den Bestand der Eintragungen zu berücksichtigen (BayObLG Rpfleger 1981, 479; Hügel/Holzer § 53 Rn. 84). Hiernach bestand seinerzeit noch weniger als heute ein Anlass, die Ordnungsmäßigkeit der Eintragungen in Zweifel zu ziehen. Nähme man eine nicht durch eine (einzige) Vormerkung sicherbare Mehrheit von Ansprüchen an, so läge bei der gewählten Eintragungsform eine sogenannte Sammelbuchung vor, deren verfahrensrechtliche Zulässigkeit zwar strittig ist (Demharter § 44 Rn. 11); verneint man sie aus Gründen der Rechtsklarheit, so würde die abweichende Handhabung die Eintragung aber weder unwirksam noch inhaltlich unzulässig machen (Demharter a. a. O.; ähnlich Hügel/Kral § 44 Rn. 14 f.; Streuer Rpfleger 1994, 397/401 f.).

e) Berechtigter aus der Vormerkung, damit auch derjenige, der bei ihrer Löschung bewilligen muss (§ 19 GBO), ist der jeweilige (aktuelle) Eigentümer des Grundstücks in dessen seinerzeitigen Bestand, weshalb etwa bei einer Grundstücksteilung Rechte, mit denen das geteilte Grundstück belastet war, an den Teilen fortbestehen (Demharter § 7 Rn. 13), was bedeutet, dass auch die Vormerkung dann als Gesamtberechtigung zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Teilgrundstücke besteht. Der Senat hat daraus die Notwendigkeit abgeleitet, Bewilligungen des oder der so bezeichneten Eigentümer(s) beizubringen, unabhängig vom Bestehen eines zu sichernden Anspruchs. Denn auch die Buchposition ist ein betroffenes Recht im Sinne des § 19 GBO (Senat vom 7.7.2010; Demharter § 19 Rn. 45).

2. Aus dem Vorstehenden ergibt sich, dass auch die Eintragung eines Widerspruchs mangels Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragungstätigkeit mit einer daraus folgenden Unrichtigkeit des Grundbuchs (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) nicht in Betracht kommt (Hügel/Kral § 44 Rn. 14; Schöner/Stöber Rn. 261 d; DNotI-Report 2001, 113 f.).

3. Für eine Löschung auf Antrag wegen nachgewiesener Grundbuchunrichtigkeit (§ 22 GBO) fehlen ebenso die Voraussetzungen. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, geschweige denn positiv bekannt (vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 2007, 11; Demharter Anhang zu § 44 Rn. 88; Hügel/Kral § 44 Rn. 70), dass der gesicherte Anspruch aus der Ankaufsvereinbarung untergegangen ist. Auf die Ausführungen zu 1. b) wird ergänzend Bezug genommen.

4. Die Voraussetzungen für eine Klarstellung (vgl. OLG Frankfurt vom 4.12.2004, 20 W 396/03 juris) erachtet der Senat hier nicht als gegeben, weil die Person des Berechtigten selbst unmittelbar aus dem Grundbuch folgt. Dies gilt wiederum umso mehr, als ein Wechsel in der Person des Berechtigten bisher nicht stattgefunden hat.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil am Beschwerdeverfahren Personen, die im entgegengesetzten Sinne mit Anträgen in Erscheinungen getreten sind, nicht beteiligt waren.

Die Geschäftswertfestsetzung nach dem Grundstückswert ergibt sich aus § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 45 Abs. 3, § 51 Abs. 1 Satz 1 sowie § 61 Abs. 1 Satz 1 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

IV.

Darauf hingewiesen wird noch, dass das vermerkte Bewilligungsdatum in der Eintragung zu Abt. II/8 (05.05.180 = richtig 1980) wegen eines offensichtlichen Schreibversehens zu berichtigen wäre (Demharter § 44 Rn. 72).

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