Der vorliegende Fall behandelt ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Bremen, welches eine Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bremen – Grundbuchamt – vom 17.02.2023 aufhebt. Der Kern des Konflikts dreht sich um die rechtliche Debatte bezüglich der bedingten Abtretung einer Vormerkung zur Absicherung eines Rückauflassungsanspruchs. Insbesondere war die Frage, ob die bedingte Abtretung einer Vormerkung angesichts ihrer Akzessiorität zulässig ist.
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Übersicht
Bedingte Abtretung einer Vormerkung: Ein umstrittenes Thema
In dem notariellen Vertrag vom 30.12.2022 wurde eine Vereinbarung getroffen, in der die Beteiligte 1) verpflichtet wurde, einen ½ Anteil des im Grundbuch eingetragenen Grundstücks an die Beteiligten 2) a) und b) zu übertragen. Diese drei Parteien vereinbarten zusätzlich einen Rückübertragungsanspruch unter bestimmten Bedingungen für die Beteiligte 1), der durch eine Vormerkung gesichert werden sollte. Dieser Rückübertragungsanspruch wurde unter bestimmten Bedingungen an den Beteiligten 3) abgetreten.
Das Grundbuchamt und die Frage der Zulässigkeit
Das Grundbuchamt wies in seiner Zwischenverfügung darauf hin, dass die bedingte Abtretung der Vormerkung aufgrund ihrer Akzessiorität nicht möglich sei. Deshalb sollte die Bedingung von der Bewilligung ausgenommen werden. Allerdings gibt es bereits Zweifel an der Zulässigkeit der Zwischenverfügung selbst, da diese nicht nur die Änderung des Antrags, sondern auch die Änderung der Bewilligung und damit des Eintragungsantrags hinsichtlich dieses Teils vorschlägt.
Bedenken zur Zwischenverfügung und ihre Aufhebung
Das OLG Bremen hob die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bremen auf, da sie sowohl in Bezug auf die Zulässigkeit als auch in der Sache selbst als unrichtig angesehen wurde. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung der Vormerkung mit dem Vermerk hinsichtlich der bedingten Abtretung abgelehnt. Dabei berief es sich auf die Regelung der Akzessiorität, wonach eine Vormerkung nicht bedingt abgetreten werden könne.
Fazit und Auswirkungen der Entscheidung
Das OLG Bremen hat jedoch entschieden, dass eine bedingte Abtretung der Vormerkung möglich ist, und wies darauf hin, dass das Grundbuch durch die Eintragung der Vormerkung mit dem Vermerk der bedingten Abtretung nicht unrichtig wird. Diese Entscheidung des OLG Bremen könnte sich auf zukünftige Fälle auswirken, in denen die Frage der Zulässigkeit der bedingten Abtretung einer Vormerkung zur Diskussion steht.
Das vorliegende Urteil
OLG Bremen – Az.: 3 W 5/23 – Beschluss vom 05.04.2023
Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bremen – Grundbuchamt – vom 17.02.2023 wird aufgehoben.
Gründe:
I.
Die Beteiligten wenden sich gegen die genannte Zwischenverfügung des Grundbuchamts, mit der sie darauf hingewiesen worden sind, dass eine bedingte Abtretung einer Vormerkung wegen deren Akzessiorität nicht möglich sei, so dass die Bedingung von der Bewilligung auszunehmen sei.
Mit notariellem Vertrag vom 30.12.2022 (UR-Nr. […], des Notars […],) trafen die Beteiligten eine Vereinbarung, nach der sich die Beteiligte zu 1) zur Übertragung eines ½ Anteil des im Grundbuch […],eingetragenen Grundstücks (X-Str. …Y-Straße) auf die Beteiligten zu 2) a) und b) verpflichtete. Zugleich vereinbarten diese drei Beteiligten einen Rückübertragungsanspruch der Beteiligten zu 1) unter bestimmten Bedingungen, der durch eine Vormerkung gesichert werden sollte. Die Beteiligte zu 1) wiederum trat diesen Rückübertragungsanspruch unter bestimmten Bedingungen an den Beteiligten zu 3) ab.
Neben der Eintragung des Eigentumswechsels und verschiedener Nießbrauchsrechte bewilligten die Beteiligten auch (nachrangig) zu Lasten jedes übertragenen ¼ Miteigentumsanteils die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des bedingten Rückübertragungsanspruchs für die Beteiligte zu 1) mit dem Vermerk der bedingten Abtretung an den Beteiligten zu 3) (zeitlich befristet auf die Lebenszeit des Längstlebenden der beiden Berechtigten).
Die Beteiligten – vertreten durch den Notar – beantragten die Eintragung sämtlicher Rechte.
Das Grundbuchamt erließ daraufhin die zuvor beschriebene Zwischenverfügung.
II.
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist statthaft gem. § 71 Abs. 1 GBO und auch im Übrigen zulässig. Der Senat geht davon aus, dass der Notar die Beschwerde in Namen aller Antragsteller und Antragstellerinnen, d.h. im Namen aller Beteiligten der Urkunde eingelegt hat, da sie alle ein Interesse an der begehrten Eintragung haben.
Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.
Es bestehen bereits Bedenken gegen die Zulässigkeit der Zwischenverfügung. Zwar kommt eine solche grundsätzlich in Betracht, wenn das Grundbuchamt bei mehreren verbundenen Einträgen (§ 16 Abs. 2 GBO) die Rücknahme eines der Anträge anregt (dazu Demharter, § 18 GBO, 32. Aufl. Rdnr. 27 m.w.N.). Ob überhaupt derart verbundene Anträge vorliegen, ist nicht eindeutig. Die Beschwerdeführer monieren jedoch die bisher nicht erfolgte – isolierte – Eintragung der übrigen Anträge nicht. Allerdings hat das Grundbuchamt nicht die Rücknahme eines einzelnen (evtl. verbundenen) Antrags in der Zwischenverfügung angeregt, sondern die Änderung der Bewilligung und damit des Eintragungsantrags hinsichtlich dieses Teils.
Eine solche Zwischenverfügung dürfte mangels mit Rückwirkung behebbaren Eintragungshindernisses unzulässig sein.
Diese Frage kann jedoch dahinstehen, weil die Zwischenverfügung auch in der Sache unrichtig ist.
Das Grundbuchamt hat die Eintragung der Vormerkung mit dem Vermerk hinsichtlich der bedingten Abtretung abgelehnt, weil eine bedingte Abtretung der Vormerkung nicht möglich sei. In der Sache geht es jedoch nicht um eine bedingte Abtretung der Vormerkung, sondern um den Vermerk, dass die der Vormerkung zugrundeliegende Forderung unter einer bzw. mehreren Bedingung(en) abgetreten ist. Eine derartige Eintragung ist – entgegen der bei Schöner/Stöber, 16. Aufl. Rdnr. 1516 genannten Auffassung – nach herrschender Meinung zulässig (vgl. OLG Stuttgart Beschluss v. 28.10. 2019 – 8 W 272,19 – FGPrax 2020, 118,119 – beck-online, m.w.N.). Der Senat schließt sich dieser herrschenden Meinung an, wobei dahingestellt bleiben kann, ob die Eintragung sogar zwingend geboten ist (so in einer etwas anderen Konstellation OLG München Beschluss vom 28.6.2017 – 34 Wx 421/16 FGPrax 2017, 248/249 – beck-online; vgl. a. Demharter Anhang zu § 44 GBO, 32. Aufl., Rdnr. 108). Hintergrund für die Eintragung ist die Absicherung des Zessionars für den Schwebezustand gemäß § 161 Abs. 3 BGB, d.h. für den Fall nichtberechtigter Verfügungen. Aufgrund der Eintragung des Vermerks einer bedingten Abtretung, kann der gute Glaube an die Berechtigung zur Veräußerung zerstört werden.
Mit der Eintragung der Vormerkung mit diesem Vermerk wird das Grundbuch auch nicht unrichtig. Denn es wird nicht bereits jetzt der Zessionar als Inhaber des Rückübertragungsanspruchs bzw. der diesen sichernden Vormerkung eingetragen. Es handelt sich um ein und dasselbe Recht (Sukzessivberechtigung), das zunächst der Beteiligten zu 1) zusteht und (erst) mit Eintritt der Bedingung auf den Beteiligten zu 3) übergeht.
