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Vormerkungen zur Sicherung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts – Gebührenwert

LG Cottbus – Az.: 3 OH 10/21 – Beschluss vom 25.05.2021

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin vom 03.04.2017 über die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 22.11.2016 (Rechnungsnummer 16-0117 zu UR-Nr. 1516/16) wird als unbegründet zurückgewiesen.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten hinsichtlich der in der Entscheidungsformel benannten Kostenrechnung um die Kostenschuldnerschaft der Antragstellerin, soweit Gebühren über den Betrag von 70 € netto hinaus abgerechnet wurden, sowie um den Gegenstandswert und um die Berechtigung des Antragsgegners, eine Vollzugsgebühr zu erheben.

Am 03.11.2016 beglaubigte der Antragsgegner die Unterschriften zweier Vorstandsmitglieder der weiteren Beteiligten unter einer von den Vorstandsmitgliedern dem Antragsgegner vorgelegten Urkunde. Mit dieser Urkunde bewilligte die weitere Beteiligte gegenüber der Antragstellerin und gegenüber der …………… (im folgenden: Bank) folgende dinglichen Rechte:

1. Eine auflösend bedingte beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Antragstellerin, die diese berechtigt, auf Dachflächen der im Eigentum der weiteren Beteiligten stehenden Gebäude eine Photovoltaikanlage zu errichten und zu betreiben (Ziffer 2.1 der Urkunde).

2. Eine aufschiebend bedingte beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Bank mit dem unter 1. beschriebenen Inhalt (Ziffer 2.2 der Urkunde).

3. Zugunsten der Bank eine Vormerkung zur Sicherung des ebenfalls in der Urkunde vereinbarten Anspruches der Bank, dass die weitere Beteiligte einem von der Bank benannten Dritten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem unter 1. beschriebenen Inhalt bewilligt (Ziffer 4.1 der Urkunde).

4. Zugunsten der Bank eine Vormerkung zur Sicherung des ebenfalls in der Urkunde vereinbarten Anspruches der Bank, dass die weitere Beteiligte zugunsten einer von dem oben unter 3. genannten Dritten benannten Bank eine aufschiebend bedingte persönliche Dienstbarkeit mit dem unter 1. beschriebenen Inhalt bewilligt (Ziffer 4.1 der Urkunde).

5. Zugunsten der Antragstellerin eine Vormerkung zur Sicherung des ebenfalls in der Urkunde vereinbarten Anspruches der Antragstellerin, dass die weitere Beteiligte einem von der Antragstellerin benannten Dritten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem unter 1. beschriebenen Inhalt bewilligt (Ziffer 4.2 der Urkunde).

6. Zugunsten der Antragstellerin eine Vormerkung zur Sicherung des ebenfalls in der Urkunde vereinbarten Anspruches der Antragstellerin, dass die weitere Beteiligte einer von dem unter 5. genannten Dritten benannten Bank eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem unter 1. beschriebenen Inhalt bewilligt (Ziffer 4.2 der Urkunde).

Unter Ziffer 5.5 wird der beglaubigende Notar beauftragt und bevollmächtigt, bezüglich eines näher bezeichneten Grundpfandrechts eine Vorrangseinräumungsbewilligung des Gläubigers einzuholen, diese für die weitere Beteiligte entgegenzunehmen und zu verwenden. Dieser Text wurde im Notartermin auf Veranlassung der Vorstandsmitglieder der weiteren Beteiligten der Urkunde hinzugefügt.

Mit Anschreiben vom 04.11.2016 übersandte der Antragsgegner der Antragstellerin eine beglaubigte Abschrift der genannten Urkunde und bat um Bestätigung der Kostenübernahme durch die Antragstellerin. Hierauf antwortete die Antragstellerin: „Hiermit bestätigen wir Ihnen, dass wir die Kosten lt. Ihrem Schreiben vom 04.11.2016 übernehmen werden.“

Mit Schreiben vom 04.11.2016 bat der Notar die …………… als Gläubigerin des vorerwähnten Grundpfandrechts um Erteilung der Vorrangseinräumungsbewilligung. Dieser Bitte kam die Gläubigerin nach und übersandte die Erklärung an den Antragsgegner zu treuen Händen.

Mit seiner verfahrensgegenständlichen Rechnung vom 22.11.2016 berechnete der Antragsgegner u.a. eine Gebühr i.H.v. 70,00 € netto für die Beglaubigung der Unterschriften und eine Vollzugsgebühr i.H.v. 667,50 €. Bei beiden Gebühren hat er den Geschäftswert mit 728.875 € angenommen. Dem hat er folgende Einzelwerte zugrunde gelegt:

– 208.250 € für die Bewilligung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Antragstellerin (oben 1.). Diesen – von der Antragstellerin ausdrücklich akzeptierten – Wert leitet der Antragsgegner aus dem in dieser Höhe (einschließlich Umsatzsteuer) vereinbarten Nutzungsentgelt her.

– 104.125 € für die Bewilligung einer aufschiebend bedingten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Bank (oben 2.). Diesen – ebenfalls von der Antragstellerin ausdrücklich akzeptierten Wert – begründete der Antragsgegner mit einem aufgrund der aufschiebenden Bedingtheit des Rechts erfolgten Abzug von 50 % von dem Wert des unter 1. beschriebenen Rechts.

– Jeweils 104.125 € für die 4 Vormerkungen (oben 3. bis 6). Zur Begründung führt der Antragsgegner aus, dass die Vormerkungen mit dem gleichen Gegenstandswert zu bewerten seien, wie das gesicherte Recht. Da der Beginn der Rechte jedoch nicht feststehe, seien die gesicherten Rechte mit lediglich 50 % des Wertes, also mit jeweils 104.125 € zu bewerten.

Hinsichtlich 2 der insgesamt 4 Vormerkungen (nämlich wohl hinsichtlich der oben unter 3. und 5. beschriebenen Vormerkungen) akzeptiert die Antragstellerin diese Bewertung. Hinsichtlich der beiden anderen Vormerkungen (nämlich wohl hinsichtlich der oben unter 4. und 6. beschriebenen Vormerkungen) meint die Antragstellerin, es sei wegen der Bedingtheit der Rechte von dem Wert von 104.125 € ein Abzug von 50 % zu machen, diese Vormerkungen seien daher jeweils mit 52.062,50 € bewerten. Insgesamt betrage der Geschäftswert daher 624.750 €.

Die Antragstellerin meint, sie habe sich gegenüber dem Antragsgegner zur Kostentragung lediglich i.H.v. 70 € zuzüglich Umsatzsteuer bereit erklärt.

Weiter meint die Antragstellerin, eine Vollzugsgebühr habe der Antragsgegner nicht zu beanspruchen, denn sie – die Antragstellerin – habe die Rangrücktrittserklärung der Grundschuldgläubigerin bereits im Vorfeld dort in Auftrag gegeben.

Die Ländernotarkasse hat unter dem 21.09.2017 eine Stellungnahme abgegeben. Wegen des Inhaltes wird auf Seiten 64 bis 69 der Gerichtsakte Bezug genommen.

II.

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig, aber unbegründet.

1. a. Der Antragsteller hat die oben unter I. 4. und 6. beschriebenen Vormerkungen zu Recht mit der Hälfte des Wertes der oben unter I. 1. beschriebenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewertet.

Gemäß § 45 Abs. 3, 1. HS GNotKG ist der Geschäftswert einer „sonstigen“, d. h. einer nicht von § 45 Abs. 2 GNotKG erfassten, Vormerkung gleich dem Wert des vorgemerkten Rechts. Entgegen der Darstellung der Antragstellerin insbesondere in ihrem Schriftsatz vom 06.10.2017 sieht das Gesetz also nicht vor, dass Vormerkungen mit einem geringeren Betrag zu bewerten sind als das gesicherte Recht.

Etwas anderes ergibt sich in Bezug auf die hier verfahrensgegenständlichen Rechte auch nicht daraus, dass nach § 45 Abs. 3, 2. HS GNotKG die Vorschrift des § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG entsprechend anzuwenden ist. § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG regelt die Bewertung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts. Dementsprechend betrifft die Bezugnahme auf § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG in § 45 Abs. 3, 2. HS GNotKG lediglich Vormerkungen zur Sicherung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts. Wollte man – wie es anscheinend die Vorstellung der Antragstellerin ist – § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG auch auf alle anderen (nicht von § 45 Abs. 2 GNotKG erfasste) Vormerkung anwenden, dann hätte die Regelung in § 45 Abs. 3, 1. HS GNotKG nicht nur keinen Anwendungsbereich, sondern sie wäre geradezu widersinnig.

Wenn der Gesetzgeber gewollt hätte, dass jede Vormerkung lediglich mit der Hälfte des Wertes des gesicherten Rechts bewertet wird, dann hätte er sicher nicht im 1. HS von § 45 Abs. 3 GNotKG das Gegenteil zum Ausdruck gebracht, nur um dies sogleich im 2. HS durch Bezugnahme auf § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG wieder zu revidieren.

Der Geschäftswert der Vormerkung ist daher gleich dem Wert des gesicherten Anspruchs. Die oben unter I. 4. und 6. beschriebenen Vormerkungen sind daher mit dem Wert der durch sie gesicherten Ansprüche zu bewerten. Dies sind die gegen die weitere Beteiligte gerichteten Ansprüche der Bank (oben unter I. 4. beschriebene Vormerkung) bzw. der Antragstellerin (oben unter I. 6. beschriebene Vormerkung) auf Einräumung einer aufschiebend bedingten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem oben unter I. 1. beschriebenen Inhalt zugunsten eines Dritten bzw. einer von einem Dritten benannten Bank.

Da diese Dienstbarkeiten – bis auf die aufschiebende Bedingtheit – den gleichen Inhalt hätten, wie die unter I. 1. beschriebene Dienstbarkeit, ist im Ausgangspunkt auf deren Wert, nämlich 208.250 €, abzustellen. Aufgrund der aufschiebenden Bedingtheit der durch die unter I. 4. und 6. beschriebenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten ist es jedoch angemessen, diese Dienstbarkeiten gemäß § 52 Abs. 6 S. 3 GNotKG lediglich mit 50 % des genannten Betrages, also mit 104.125 € zu bewerten.

Ein Abzug i.H.v. 50 % ist auch unter Berücksichtigung des Umstandes angemessen und ausreichend, dass die durch die unter I. 4. und 6. beschriebenen Vormerkungen gesicherten Ansprüche in zweifacher Hinsicht bedingt sind: Zum einen ergibt sich nämlich aus der in Ziffer 4.1 und 4.2 der Urkunde erfolgte Bezugnahme auf Ziffer 2.2 der Urkunde dass die jeweils zugunsten einer von einem Dritten benannten Bank zu bewilligenden beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten unter der in Ziffer 2.2 der Urkunde beschriebenen aufschiebenden Bedingung (Erklärung der Bank gegenüber der weiteren Beteiligten, dass die Bank dem Betrieb der Photovoltaikanlage übernimmt) stehen sollten. Zum anderen sollte die weitere Beteiligte zur Bewilligung der in Ziffer 4.1 und 4.2 der Urkunde beschriebenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten nur für den Fall verpflichtet sein, dass die Bank ihr gegenüber einen Dritten benennt (Ziffer 4.1) oder ein Dritter in den Nutzungsvertrag eintritt (Ziffer 4.2). Daraus ergibt sich jedoch keine Ungewissheit, die mit einem Abzug i.H.v. 50 % nicht schon hinreichend berücksichtigt wäre. Der Antragsgegner hat deshalb die durch die Vormerkungen gesicherten Rechte zutreffend mit 104.125 € bewertet, dies ist gemäß § 45 Abs. 3, 1. HS GNotKG zugleich der Wert der Vormerkungen.

Es ist nicht angebracht, bei der Bewertung der Vormerkungen gemäß § 52 Abs. 6 S. 3 GNotKG einen Abzug vom Wert des gesicherten Rechts vorzunehmen. Die Vorschrift des § 52 Abs. 6 S. 3 GNotKG ist auf die Bewertung einer Vormerkung schon nicht anwendbar. § 52 GNotKG gilt insgesamt lediglich für die in seinem Abs. 1 beschriebenen Rechte, nämlich Dienstbarkeiten, Reallasten oder sonstige Rechte oder Ansprüche auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen. Eine Vormerkung ist davon nicht erfasst, sie ist weder eine Dienstbarkeit noch eine Reallast noch begründet sie ein Recht oder einen Anspruch auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen.

Wenn man entgegen der hier vertretenen Auffassung § 52 Abs. 6 S. 3 GNotKG auch auf eine Vormerkung anwenden wollte, dann wäre ein Abzug gegenüber dem Wert des gesicherten Rechts allenfalls dann angezeigt, wenn sich anderenfalls aus anderen Gründen als der bereits bei der Bewertung der Dienstbarkeit berücksichtigten Bedingtheit des gesicherten Rechts eine Unbilligkeit ergeben würde. Die Auffassung der Antragstellerin, allein wegen der Bedingtheit des gesicherten Rechts sei nicht nur bei der Bewertung dieses gesicherten Rechts sondern nochmals bei der Bewertung der Vormerkung ein Abzug zu machen, steht im Widerspruch zu dem in § 45 Abs. 3, 1. HS GNotKG zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, dass Vormerkungen grundsätzlich mit dem Wert des gesicherten Anspruches zu bewerten sind.

In der Literatur wird teilweise die Auffassung vertreten, die Bezugnahme auf § 51 GNotKG in § 45 Abs. 3 2. HS GNotKG erstrecke sich über den Wortlaut hinaus auch auf § 51 Abs. 3 GNotKG (Sikora in Korintenberg, GNotKG, Rn. 27 zu § 45; Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG, Rn. 15 zu § 45). Die Kammer hat Zweifel, ob dem zu folgen ist. Jedenfalls besteht auch für den Fall, dass man § 51 Abs. 3 GNotKG bei der Bewertung von Vormerkungen grundsätzlich für anwendbar hält, kein Anlass, die bereits bei der Bewertung des gesicherten Rechts berücksichtigte Ungewissheit bei der Bewertung der Vormerkung nochmals zu berücksichtigen.

Die Rechtsauffassung der Antragstellerin wird schließlich nicht bestätigt durch die von ihr in Fotokopie vorgelegten Ausführungen im „Streifzug durch das GNotKG“, Rn. 1473. In dem dort beschriebenen Beispielsfall hat der Eigentümer für sich selbst eine (unbedingte) beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt, sich ferner verpflichtet, dem finanzierenden Gläubiger auf dessen Verlangen eine inhaltsgleiche Dienstbarkeit zu bewilligen und schließlich zur Sicherung dieser bedingten Dienstbarkeit eine Vormerkung bewilligt. In der Anmerkung zu diesem Beispiel vertritt der Verfasser die Auffassung, dass bei der Bewertung der aufschiebend bedingten Dienstbarkeit im Ausgangspunkt der 20fache Jahreswert der Dienstbarkeit anzunehmen ist, im Beispielsfall sind das 12.000 €. Davon sei wegen der Bedingtheit ein Abschlag i.H.v. 50 % vorzunehmen ist, der maßgebliche Geschäftswert für die Bewilligung der bedingten Dienstbarkeit betrage also 6000 €. Das entspricht der hier vertretenen Auffassung. Zu Bewertung der Vormerkung finden sich a.a.O. keine Ausführungen.

b. Der Einzelwert der Bewilligung der unter I. 1. beschriebenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit beträgt daher 208.250 €, die unter I. 2. beschriebene beschränkte persönliche Dienstbarkeit hat einen Wert i.H.v. 104.125 €. Auch die insgesamt 4 Vormerkungen haben jeweils einen Wert i.H.v. 104.125 €.

Diese Einzelwerte sind gemäß § 35 Abs. 1 GNotKG zu addieren, die Summe beträgt 728.875 €. Diesen Betrag hat der Antragsgegner zutreffend als Geschäftswert für die Vollzugsgebühr (KV Nr. 22121) angesetzt. Im Ausgangspunkt ist dies auch der Geschäftswert für die Unterschriftsbeglaubigung (KV Nr. 25100). Diese Gebühr ist jedoch der Höhe nach auf 70,00 € netto begrenzt.

2. Der Antragstellerin ist nicht darin zu folgen, dass der Antragsgegner eine Vollzugsgebühr nicht beanspruchen könne. Die Antragstellerin stellt nicht in Frage, dass der Antragsgegner in der Urkunde beauftragt und bevollmächtigt wurde, die Vorrangseinräumungbewilligung einzuholen, und dass er dies auch getan hat. Dass die Antragstellerin ihrerseits die Bank bereits um entsprechende Bewilligung gebeten hatte, mag den dem Antragsgegner erteilten Auftrag als überflüssig erscheinen lassen. An der Erteilung des Auftrages und dem daraus resultierenden Gebührenanspruch ändert dies jedoch nichts. Dies gilt unabhängig davon, dass der Antragsgegner nicht wissen konnte, welche Aktivitäten die Antragstellerin bereits entfaltet hatte.

3. Die Kostenschuldnerschaft der Antragstellerin ergibt sich aus § 29 Nr. 2 GNotKG. Der – grundsätzlich auslegungsfähigen – Kostenübernahmeerklärung der Antragstellerin vom 28.11.2016 ist kein Anhalt dafür zu entnehmen, dass die Antragstellerin die Kostenübernahme betragsmäßig begrenzen wollte. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, ob eine die Kostenübernahme betragsmäßig begrenzende Erklärung wirksam wäre.

4. Die Kammer hat keinen Anlass, gemäß § 130 Abs. 1 S. 1 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG eine Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu treffen.

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