Vormerkung zur Sicherung beschränkter Dienstbarkeit: ohne benannten Dritten

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2. vom 28. März 2024 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bitterfeld-Wolfen – Grundbuchamt – vom 28. Februar 2024 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1. ist Eigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts Bitterfeld-Wolfen von B. , Blatt …, unter lfd. Nr und … eingetragenen Grundstücke.

Die Beteiligte zu 1. und die Beteiligte zu 2. sind durch einen Pachtvertrag über den Grundbesitz miteinander verbunden.

Am 20. November 2023 übersandte die Beteiligte zu 2. einen durch den Notar K. mit Amtssitz in G. beglaubigten Antrag nebst Bewilligungserklärung der Beteiligten zu 1. vom 2. November 2023 auf Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nebst Vormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2. in Form eines Errichtungs-, Betriebs- und Nutzungsrechts für die auf dem Grundstück installierten Photovoltaikanlagen (Ziffer II. der Bewilligung). Zugleich bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1. – insoweit von Bedeutung für das Beschwerdeverfahren – die Eintragung weiterer Vormerkungen unter Ziffer III.a. und b. wie folgt

„zugunsten des Begünstigten (der Beteiligten zu 2. – der Senat) auf Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu Gunsten der finanzierenden Bank und zu Gunsten des von der finanzierenden Bank benannten Dritten in Abt. II des Grundbuchs im Gleichrang mit der unter Ziffer I. bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und untereinander, aber im Rang vor der unter Ziffer

II. bewilligten Vormerkung.“

Wegen des genauen Inhalts der Eintragungsbewilligung wird auf Ziffer III. der notariellen Urkunde, Bl. 44 d. GA, Bezug genommen.

Mit Zwischenverfügung vom 28. Februar 2024 wies das Grundbuchamt die Beteiligte zu 2. darauf hin, dass Voraussetzung der Eintragung der Vormerkung die Benennung der finanzierenden Bank sei und setzte hierfür eine Frist von einem Monat. Im Übrigen sei die Vormerkung hinsichtlich des von der finanzierenden Bank benannten Dritten nicht eintragungsfähig, weil Voraussetzung der Eintragung der Vormerkung die Bestimmbarkeit des Gläubigers sei.

Hiergegen hat sich die Beteiligte zu 2. mit Beschwerde vom 28. März 2024, eingegangen beim Grundbuchamt am 3. April 2024, gewandt. Sie macht geltend, die Vormerkungen unter Ziff. III der Bewilligung sollten ausschließlich zur Sicherung ihrer Ansprüche dienen und nicht von Ansprüchen der finanzierenden Bank oder eines von dieser benannten Dritten. Sie als Begünstigte sei berechtigt, vom Eigentümer die Bestellung der Dienstbarkeit an die finanzierende Bank zu fordern. Schuldrechtlich könne die Bank oder der noch zu benennende Dritte Leistung direkt an sich verlangen, worin ein echter Vertrag zugunsten Dritter zu sehen sei. Die Benennung der finanzierenden Bank oder des Dritten sei nicht erforderlich, weil sie selbst die Begünstigte sei.

Am 25. März 2024 bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1. zu notarieller Urkunde des Notars K. erneut die Eintragung der Vormerkungen mit folgender Klarstellung:

„Die Vormerkung nach Ziffer III.a. und III.b. der Bewilligung sollen ausschließlich der Sicherung der Ansprüche der Begünstigten auf Bewilligung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem in Ziffer I. der Bewilligung genannten Inhalt für

a) die finanzierende Bank und

b) für einen von der finanzierenden Bank zu benennenden Dritten dienen. Die Vormerkungen werden deshalb ausschließlich zu Gunsten des Begünstigten bestellt.“

Zugleich stellte sie klar, dass der Eintragungsantrag hinsichtlich der Vormerkungen unabhängig von dem Eintragungsantrag hinsichtlich der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gestellt werde.

Am 17. April 2024 trug das Grundbuchamt in Abt. II, lfd. 10 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Beteiligten zu 2. sowie unter lfd. 11 eine Vormerkung für sie ein.

Im Übrigen half es der Beschwerde nicht ab und legte sie dem Oberlandesgericht mit Beschluss vom 17. April 2024 zur Entscheidung vor.

II.

Die Beschwerde ist zulässig. Sie richtet sich gegen eine nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO anfechtbare Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO) und erweist sich deshalb als statthaft. Sie ist auch im Übrigen nach den §§ 71 ff. GBO zulässig.

Sie hat in der Sache (vorläufig) Erfolg.

1.

Die Zwischenverfügung war schon aus formellen Gründen aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO unzulässigen Inhalt hat.

Die Zwischenverfügung ist ein Mittel, um einer beantragten Eintragung den nach dem Eingang des Antrages bestimmten Rang zu sichern, der bei sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt bliebe. Sie darf gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 2. Fall GBO nur ergehen, wenn der Eintragung ein behebbares Hindernis entgegensteht; der Erlass einer Zwischenverfügung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel des Antrages nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann, weil andernfalls die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16. August 2023 – I-3 Wx 105/ 23 –, Rn. 18 m.w.N., (BGH, FGPrax 2014, 2; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 18, Rn. 8).

Mit einer Zwischenverfügung kann deshalb nicht aufgegeben werden, das einzutragende dingliche Recht durch Rechtsgeschäft abzuändern oder gar durch ein anderes Recht zu ersetzen (Demharter, a.a.O., Rn. 32).

a)

Eben dies ist aber Inhalt der angefochtenen Zwischenverfügung im Hinblick auf die finanzierende Bank (Ziff. III.a der Eintragungsbewilligung). Das Grundbuchamt hat der Beteiligten zu 2. aufgegeben, die Bewilligung eines anderen Rechts – zugunsten einer bestimmbaren Person – vorzulegen. Die Bestimmung eines „gegenwärtigen Anspruchsgläubigers“ konnte hier nicht mit einer rangwahrenden Zwischenverfügung verlangt werden, weil der Eintragungsantrag auf eine neue Erklärung der Beteiligten zu 1. hinsichtlich eines konkreten Berechtigten hätte gestützt werden müssen. Denn das Grundbuchamt war der Ansicht, dass die Vormerkung zugunsten der Bank nur unter veränderten Voraussetzungen eingetragen werden könne. Dies kann aber nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2013 – V ZB 152/12, Rn. 6; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. April 2020 – I-3 Wx 191/19, Rn. 13 f., vom 19. Februar 2019 – I- 3 Wx 84/18, Rn. 21 ff., alle juris; Demharter, a.a.O., § 18 Rn. 26 f.).

Daher hätte die Rechtspflegerin des Grundbuchamts auf der Grundlage ihres Rechtsstandpunkts den Berichtigungsantrag zurückweisen müssen (§ 18 Abs. 1 Satz 1 1. Fall GBO). Denn nach ihrer Auffassung stand der Eintragung kein behebbares Hindernis entgegen. Allenfalls hätte sie – von ihrem Rechtsstandpunkt aus gesehen – anregen können, eine neue – geänderte – Eintragungsbewilligung zugunsten einer bestimmten Bank vorzulegen.

b)

Hinsichtlich des von der Bank zu benennenden Dritten hat das Grundbuchamt die beantragte Vormerkung für nicht eintragungsfähig gehalten. Das Grundbuchamt ging vielmehr davon aus, dass die Vormerkung nicht eingetragen werden könne. In einem solchen Fall ist für den Erlass einer Zwischenverfügung kein Raum (BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20 –, Rn. 8, juris).
2.

Für das weitere Verfahren weist der Senat ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt auf das Folgende hin:

Die Beanstandung des Grundbuchamtes ist in der Sache nicht berechtigt.

In rechtlicher Hinsicht ist zwischen der bewilligten und beantragten Eintragung einer jeweils gesonderten Vormerkung auf Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Beteiligten zu 2. auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten einer nicht näher bezeichneten finanzierenden Bank und zu Gunsten eines von der finanzierenden Bank zu benennenden Dritten, der durch eine gesonderte Vormerkung gesichert werden soll, nicht zu differenzieren. Vielmehr sind beide Vormerkungen eintragungsfähig.

a)

Soweit zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück – wie hier eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit – eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden kann, § 883 Abs. 1 S. 1 BGB, ist eine Identität zwischen dem Gläubiger des schuldrechtlichen Anspruchs und dem Empfänger der Leistung nicht erforderlich. Der Anspruch muss allerdings nach Gläubiger und Schuldner sowie Art und Gegenstand der Rechtsänderung mindestens bestimmbar sein (Grüneberg, BGB, 83. Aufl. § 883 Rn. 7; BeckOGK-BGB/Eckert, 1.5.2024, § 883, Rn. 33; Schöner/Stöber GrundbuchR, Rn. 1204, beck-online; Stamm in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/ Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 883 BGB, Stand: 15.03.2023, Rn. 32).

Liegt ein – hier ersichtlich gewollter – echter Vertrag zugunsten Dritter vor (siehe § 335 BGB), so kann jedoch (und zwar ausschließlich) der Anspruch des Versprechensempfängers auf Einräumung des Grundstücksrechts an den Dritten vormerkungsgesichert werden, nicht hingegen der Anspruch der Bank oder des Dritten selbst. Die Beteiligte zu 2. begehrt genau eine solche Eintragung der Dienstbarkeit als Berechtigte für sich selbst und nicht für eine Bank oder für Dritte.

aa) Durch eine Vormerkung kann auch der auf Leistung an einen Dritten gerichtete Anspruch gesichert werden (die sogenannte Sukzessivberechtigung; Staudinger/Kesseler, 2020, BGB § 883, Rn. 72). Grundsätzlich ist die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit für eine bestimmte natürliche oder juristische Person im Grundbuch zulässig. Darüber hinaus kann – erweiternd – bei einem Vertrag zu Gunsten Dritter eine Vormerkung für den Versprechensempfänger zur Sicherung seines Anspruchs auf Leistung an den begünstigten Dritten, vgl. § 335 BGB, im Grundbuch eingetragen werden (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2008 – V ZR 137/07 –, Rn. 8; OLG Hamm, Beschluss vom 5. April 2012 – I-15 W 98/11 –, Rn. 3; OLG München, Beschluss vom 5. August 2010 – 27 Wx 45/10 –, Rn. 5; KG Berlin, Beschluss vom 19. Juli 2016 – 1 W 280/16 –, Rn. 10, alle juris).

bb) Außerdem kann – wie hier von der Beteiligten zu 2. begehrt – der Anspruch des Vertragspartners auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht nur zu seinen Gunsten oder zugunsten seiner Rechtsnachfolger, sondern auch zu Gunsten eines von ihm zu benennenden Dritten und dessen Rechtsnachfolger durch Vormerkung gesichert werden (Staudinger/Kesseler, 2020, BGB § 883, Rn. 89; Schöner/Stöber Grundbuchrecht, Rn.; 1204, beck-online; Demharter, GBO, 33. Aufl., Anh. § 44, Rn. 26; OLG München, Beschluss vom 3. Juni 2013 – 34 Wx 109/13 –, Rn. 15; OLG München, Beschluss vom 23. Januar 2017 – 34 Wx 434/16 –, Rn. 8, juris). Die Eintragung entsprechender Vormerkungen haben die Beteiligten beantragt.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung zur Vormerkungsfähigkeit des Anspruchs des Versprechensempfängers entschieden, dass für die Eintragungsfähigkeit ausreicht, dass dem Versprechensempfänger ein Anspruch auf Leistung an einen „noch zu bestimmenden Dritten“ zusteht (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2008 – V ZR 137/07 –, Rn. 8). Mit weiterem Beschluss vom 29. Juni 2012 – V ZR 27/11 – Rn. 17, juris, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Bewilligung einer Vormerkung zugunsten eines von dritter Seite noch zu benennenden Berechtigten wirksam ist, sofern der Berechtigte im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bestimmungsgemäß benannt worden ist. Ähnlich formuliert das OLG Nürnberg, Beschluss vom 29. Januar 2016 – 15 W 1608/ 15 –, Rn. 19, juris, dass der Anspruch des Versprechensempfängers gegenüber dem Grundstückseigentümer auf Einräumung der Dienstbarkeit „für einen Dritten“ durch Vormerkung gesichert werden kann. Ausdrücklich mit dem konkreten Problem hat sich das OLG München (Beschluss vom 3. Juni 2013 – 34 Wx 109/13 –, Rn. 17, juris) im Zusammenhang mit einer Kettenbenennung beschäftigt, bei der dem Versprechensempfänger der Anspruch zusteht (§ 335 BGB), über die Benennung des berechtigten Rechtsnachfolgers jedoch eine andere Person entscheidet. Nach Ansicht des OLG München ist es nicht notwendig, dass der Versprechensempfänger auch das Recht zur Bestimmung des Begünstigten hat. Maßgeblich sei, dass der Versprechensempfänger und der Vormerkungsberechtigte identisch seien (ebenso BeckOGK-BGB/ Assmann, § 883 Rn. 107.2; Stamm in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 883 BGB (Stand: 15.03.2023), Rn. 32).

Die Vormerkung setzt somit allein voraus, dass der Anspruchsinhaber hinreichend bestimmbar ist. Anspruchsinhaber ist beim Vertrag zugunsten Dritter in der Regel (auch) der Versprechensempfänger (§ 335 BGB). Dabei kann zugunsten des Versprechensempfängers auch dann eine Vormerkung eingetragen werden, wenn nicht er, sondern ein Dritter (z.B. eine Bank) berechtigt ist, den späteren Rechtsinhaber zu benennen (Stamm in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 883 BGB (Stand: 15.03.2023), Rn. 32; Gutachten des Deutschen Notarinstituts, DNotI-Report, 2019, 13-15).

cc) Folglich kann sich der Grundstückseigentümer schuldrechtlich gegenüber seinem Vertragspartner (in der Regel dem ersten Anlagenbetreiber oder der die Anlage finanzierenden Bank) – hier der Beteiligten zu 2. – verpflichten und entsprechend die Eintragung einer Vormerkung beantragen, nacheinander diesem und dessen Gesamt- oder Sonderrechtsnachfolgern eine jeweils inhaltsgleiche beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1 BGB zu bestellen. Dass Person und Zahl der Begünstigten zur Zeit der Bewilligung und Eintragung der Vormerkung noch nicht bekannt sind, steht entgegen der Ansicht des Grundbuchamts der wirksamen Begründung der Vormerkung nicht entgegen, da jedenfalls der Versprechensempfänger – hier die Beteiligte zu 2. – feststeht und damit dem grundbuchmäßigen Bestimmtheitserfordernis entsprochen wird (Grüneberg-Herrler, BGB, 83. Aufl., § 883, Rn. 11; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 261 f; Böttcher: Die Entwicklung des Grundbuch- und Grundstücksrechts im Jahr 2011, NJW 2012, 822, 825 f.; BGH, Urteil vom 9. Juli 1958 – V ZR 116/57 –, Rn. 28; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2008 – V ZR 137/07 –, Rn. 7; OLG München, Beschluss vom 6. April 2016 – 34 Wx 399/15 –, Rn. 12; OLG Hamm, Beschluss vom 5. April 2012 – I-15 W 98/11 –, Rn. 3; OLG München, Beschluss vom 5. August 2010 – 27 Wx 45/10 –, Rn. 5, alle juris).

Denn vormerkungsberechtigt ist der Versprechensempfänger, nicht die Bank oder der noch zu benennende Dritte. Einen solchen Antrag hat die Beteiligte zu 2. sowohl hinsichtlich der finanzierenden Bank als auch hinsichtlich des noch von dieser zu benennenden Dritten gestellt.

dd) Die vom Grundbuchamt zitierte Entscheidung des OLG Hamm (Beschluss vom 31. März 2017 – 15 W 75/17 –, juris) ist hingegen nicht einschlägig. Denn danach ist – da die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Anspruch auf Dienstbarkeitsbestellung grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererblich sind – nur die Bestellung einer Vormerkung zugunsten des gegenwärtigen Versprechensempfängers, gemäß § 335 BGB gerichtet auf Bestellung einer Dienstbarkeit zugunsten des zu benennenden Nachfolgers möglich, nicht aber eine Vormerkung zugunsten des noch zu bestimmenden Dritten bzw. jeweiligen Anlagenbetreibers, § 328 Abs. 1 BGB. Letzterer Anspruch des später noch zu bestimmenden Dritten ist gerade mangels Bestimmbarkeit nicht eintragungsfähig. Denn es reicht für die Bestimmbarkeit eines künftigen Inhabers des Anspruchs auf Bestellung inhaltsgleicher beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten insbesondere nicht aus, dass dieser auf Veranlassung einer finanzierenden Bank im Wege der Rechtsnachfolge in den schuldrechtlichen Nutzungsvertrag eintritt. Die andere Person mit dem Benennungsrecht ist nicht anspruchsberechtigt. Dieser Fall liegt hier jedoch nicht vor. Vielmehr soll die Beteiligte zu 2. als Begünstigte eingetragen werden.

3.

Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf den Erfolg des Rechtsmittels nicht veranlasst, weil für Beschwerden in Grundbuchsachen Gebühren nur dann anfallen, wenn diese verworfen oder zurückgewiesen werden (vgl. Ziffer 14510 des Kostenverzeichnisses, Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG) (Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen, Beschluss vom 6. September 2023 – 3 W 14/23 –, Rn. 32, juris).

Aus demselben Grund erübrigt sich die Festsetzung des Geschäftswerts sowie die Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde.