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Vormerkung – Sicherung Mietervorkaufsrecht

AG Frankenthal – Az.: 3a C 108/18 – Beschluss vom 24.04.2018

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsteller haben gesamtschuldnerisch die Kosten des Verfahrens zu tragen.

3. Der Streitwert wird auf bis 45.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind seit 01.08.2013 aufgrund des Mietvertrages vom 30.06.2013 Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung in der C… in F… . Die Antragsgegnerin ist die Vermieterin und Eigentümerin des Anwesens, einem Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen, die alle vermietet sind. Durch das Architekturbüro Dipl.-Ing. Architekt H… in K…, wurde am 20.01.2018 ein Flächennachweis nach der Wohnflächenverordnung erstellt, woraufhin unter dem 15.02.2018 durch die Stadt F… als untere Bauaufsicht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes erteilt worden ist (Bl. 63 d.A.). Die Antragsgegnerin bemüht sich aufgrund der durch die Antragsteller vorgelegten eidesstattlichen Versicherung, die im Zusammenhang mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die Mieter unter dem 18.04.2018 erstellt worden ist, um den Verkauf des Anwesens und bewirbt die einzelnen Wohnungen auf der Verkaufsplattform ImmobilienScout24.

Die Antragsteller führen hierzu aus, sie beabsichtigen von ihrem Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB Gebrauch zu machen, allerdings fehle es an der ordnungsgemäßen Unterrichtung durch die Antragsgegnerin, welche diese konsequenterweise verweigere bzw. diesen Anspruch untergrabe. Aus der Verletzung der Pflichten nach § 577 BGB resultiere lediglich ein Anspruch auf Schadensersatz, eine dingliche Sicherung des Anspruchs auf Ausübung des Vorkaufsrechts sei für die Antragsteller hingegen nicht gegeben. Daher bedürfe es der Sicherung eines künftigen Anspruchs der Antragsteller durch Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 885 BGB, ohne dass es der erforderlichen Gefährdung des zu sichernden Anspruchs durch Glaubhaftmachung bedürfe.

Die Antragsteller beantragen:Es wird die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Antragsteller auf Auflassung angeordnet in Bezug auf das nachstehende noch aufzuteilende Grundstück (Gebäude + Freifläche): Grundbuch von F…, Gemarkung F. Blatt 4…, Flurstücknummer 4…, Gebäude- und Freifläche C., Wohnung Nr. …, Anteil 90,34/684 m² einzutragen an der vorbezeichneten Grundbuchstelle.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die Antragsschrift nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Der Antrag ist zulässig, jedoch unbegründet.

Das Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) ist gemäß § 29a ZPO örtlich und nach § 23 Nr. 2a GVG sachlich ausschließlich zuständig, da über Ansprüche aus dem Mietrecht, vorliegend § 577 BGB i.V.m § 463ff BGB gestritten wird (herrschende Meinung, u.a. Blank, Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017 Rn. 83, 84 § 577 BGB; a.A. wohl Landgericht Heilbronn Beschluss vom 09.04.2014 – 5 O 134/14 Le ohne nähere Begründung).

Die Antragsteller haben einen Verfügungsanspruch gemäß § 935 ZPO nicht glaubhaft gemacht, § 294 ZPO.

Der Mieter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei – gleichberechtigt nebeneinander stehenden Alternativen – zum Vorkauf berechtigt. Voraussetzung der 1. Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (BGH NJW 2017, 156; BGHZ 199, 136 m.w.N.). Nach der 2. Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist in diesem Fall ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum. Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundstücks gegenüber dem Dritten zur Durchführung der Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH NJW 2017, 156). Im Streitfall sind die Voraussetzungen beider Alternativen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfüllt. § 577 begründet ein persönliches Vorkaufsrecht schuldrechtlicher Natur (zum dinglichen Vorkaufsrecht vgl. Wenglohr/Diebel, JuS 2017, S.1160 ff). Soweit der Verkäufer „mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat“ (§ 463 BGB), kann es ausgeübt werden. Nicht das Recht selbst, das ein Gestaltungsrecht ist, sondern erst die Ansprüche nach Ausübung sind vormerkungsfähig. Das Vorkaufsrecht wirkt weder dinglich noch kann es als solches, d.h. vor Ausübung, gemäß § 883 BGB gesichert werden. Missachtet der Verkäufer das Recht und vollzieht den Kaufvertrag mit den Dritten, gilt für Schadensersatzansprüche nach §§ 437, 280 ff., dass die Eintragung des Dritten als Eigentümer oder dessen Vormerkung nur zum Ausschluss des Erfüllungsanspruchs führt, wenn der Dritte nicht zur Rückauflassung bzw. Löschung bereit ist, ersatzweise Schadensersatz.

Die Antragsteller haben lediglich die wohl unstreitige Verkaufsabsicht der Antragsgegnerin hinsichtlich des Anwesens glaubhaft gemacht, § 294 ZPO. Auch soweit der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, wonach § 577 BGB in analoger Anwendung auch auf Fälle der Realteilung von Grundstücken zu übertragen ist, bestätigt hat, fordert er jedoch insoweit konsequent, dass auch in Fällen der Realteilung von Grundstücken ein Mietervorkaufsrecht in der Absichtsalternative nur dann entstehen kann, wenn den Anforderungen sinngemäß entsprochen wird, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB bei Veräußerung eines ungeteilten Mehrfamilienhauses und beabsichtigter Begründung von Wohnungseigentum gefordert werden. Ist es bei der beabsichtigten Begründung von Wohnungseigentum Voraussetzung, dass der Verkäufer, vorliegend die Antragsgegnerin als Vorkaufsverpflichtete im Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat, so müsse sich auch bei der geplanten Realteilung dem Kaufvertrag – jedenfalls unter Anwendung der Auslegungsregeln – entnehmen lassen, dass der Veräußerer auch den Vollzug der Realteilung schuldet. Mangels eines entsprechenden formwirksamen Kaufvertrages bzw. eines Kaufvorvertrages, die durch die Antragsteller vorzulegen sind, ist der Antrag insgesamt nach dem Vorgenannten unbegründet und unterlag daher der Zurückweisung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO, §§ 53 Abs. 1 Satz 1, 63 Abs. 1 GKG, ausgehend von dem vorläufigen Sicherungsinteresse in Höhe von etwa 1/3 des geschätzten Wertes der streitgegenständlichen Wohnung.

 

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