Zwei Geschäftspartner wollten eine Vormerkung bei Vertrag zugunsten Dritter für eine Wohnung in Berlin ins Grundbuch eintragen lassen. Das zuständige Grundbuchamt verweigerte jedoch die Eintragung. Denn die Immobilie sollte an eine eGbR übertragen werden, nicht an sie selbst. Nun klärt sich die überraschende Rechtsfrage.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Urteilslogik
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist der Hauptunterschied, wenn ich einen Anspruch für mich selbst sichere oder für einen Dritten?
- Welche konkreten Rechte habe ich als Dritter, wenn eine Vormerkung zu meinen Gunsten eingetragen ist?
- Welche Schritte sind notwendig, um eine Vormerkung zugunsten Dritter im Grundbuch eintragen zu lassen?
- Was passiert mit meiner Vormerkung, wenn der Verkäufer insolvent wird oder die Immobilie doppelt verkauft?
- Wie kann ich die Risiken minimieren, wenn ich einen Immobilienanspruch für einen Dritten sichern möchte?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 1 W 375/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Kammergericht Berlin
- Datum: 30.01.2025
- Aktenzeichen: 1 W 375/24
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Vertragsrecht, Sicherungsrechte
- Das Problem: Zwei Personen schlossen einen Vertrag über eine Wohnung. Die Wohnung sollte an eine Gesellschaft verkauft werden. Die beiden Personen wollten aber eine Vormerkung im Grundbuch für sich eintragen lassen. Das Amtsgericht lehnte dies ab. Es sah keinen eigenen Anspruch der Personen.
- Die Rechtsfrage: Kann jemand eine Vormerkung im Grundbuch erhalten, obwohl die Wohnung an eine andere Partei übertragen werden soll? Hat diese Person dann überhaupt einen eigenen Anspruch auf die Übereignung?
- Die Antwort: Ja, das ist möglich. Das Gericht hob die Ablehnung auf. Die Vertragspartner hatten einen eigenen Anspruch. Dieser Anspruch konnte durch die Vormerkung gesichert werden.
- Die Bedeutung: Auch wenn eine Leistung an eine dritte Partei gehen soll, können Vertragspartner eigene Ansprüche haben. Diese Ansprüche können im Grundbuch abgesichert werden.
Der Fall vor Gericht
Kann man einen Anspruch sichern, der einem gar nicht selbst zusteht?
Zwei Geschäftspartner hatten einen Vertrag in der Tasche, der die Übereignung einer Wohnung an eine von ihnen benannte Firma regelte. Um diesen Anspruch quasi „einzufrieren“ und vor Überraschungen zu schützen, bewilligten die Verkäufer eine Vormerkung im Grundbuch.
Es war der Schlüssel zur Sicherheit. Das Grundbuchamt weigerte sich aber, diesen Schlüssel ins Schloss zu stecken. Die Begründung klang logisch: Die Wohnung sei für die Firma bestimmt, nicht für die beiden Geschäftspartner. Warum also sollten sie einen Anspruch sichern dürfen, der ihnen gar nicht zusteht? Das Kammergericht Berlin musste klären, ob das Amt hier einen entscheidenden juristischen Kniff übersehen hatte.
Warum sperrte sich das Grundbuchamt gegen die Eintragung?
Die Logik des Grundbuchamts war bestechend einfach. Eine Vormerkung im Grundbuch sichert den zukünftigen Erwerb einer Immobilie. Sie ist wie ein Reserviert-Schild, das verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an jemand anderen verkauft. Voraussetzung ist, dass derjenige, der die Vormerkung eintragen lässt, auch einen Anspruch auf die Immobilie hat.
Hier lag aus Sicht des Amtes der Haken. Laut Vertrag sollte die Wohnung an eine Firma – eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) – gehen. Die beiden Geschäftspartner, die den Antrag stellten, waren aber nicht die Käuferin. Das Amt schlussfolgerte: Die Leistung – also die Eigentumsübertragung – ist an einen Dritten gerichtet. Die antragstellenden Partner selbst haben keinen eigenen Anspruch auf das Eigentum. Ohne eigenen Anspruch gibt es nichts zu sichern. Die Tür für die Vormerkung blieb verschlossen.
Welchen juristischen Hebel setzten die Partner an?
Die beiden Geschäftspartner legten Beschwerde gegen die Entscheidung ein. Ihre Argumentation stützte sich auf eine besondere Vertragsform: den Vertrag zugunsten Dritter. Im Klartext bedeutet das: Zwei Parteien (hier die Partner und die Verkäufer) vereinbaren, dass eine Leistung an eine dritte Partei (hier die eGbR) erbracht werden soll.
Der Clou an dieser Konstruktion ist, dass sie zwei getrennte Ansprüche erzeugt. Einerseits hat die eGbR als Begünstigte einen Anspruch auf die Wohnungsübergabe. Andererseits – und das war der entscheidende Punkt – haben auch die ursprünglichen Vertragspartner ein eigenes Recht. Sie können von den Verkäufern verlangen, ihr Versprechen einzuhalten und die Wohnung an die eGbR zu übereignen. Ihr Argument vor Gericht war: Genau dieses eigene Forderungsrecht, die Erfüllung des Vertrags zu erzwingen, wollen wir mit der Vormerkung absichern. Der Vertrag selbst sah diese Absicherung in § 4 und § 5 ausdrücklich vor.
Wie löste das Kammergericht den juristischen Knoten?
Das Kammergericht Berlin gab der Beschwerde statt und wies das Grundbuchamt an, die Vormerkung einzutragen. Die Richter pulverisierten die enge Sichtweise der Vorinstanz. Ihre Begründung folgte der Argumentation der Beschwerdeführer und stellte die Rechtslage klar.
Erstens bestätigte das Gericht: Der vorliegende Vertrag ist ein klassischer Vertrag zugunsten Dritter. Eine solche Vereinbarung begründet ein eigenständiges Forderungsrecht derjenigen, die den Vertrag geschlossen haben – also der beiden Geschäftspartner. Sie können die Leistung an den Dritten aus eigenem Recht fordern. Diese Auslegung wird durch eine Regel im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 335 BGB) gestützt.
Zweitens schaute das Gericht auf den Willen der Vertragsparteien. Die Urkunde enthielt die ausdrückliche Bewilligung einer Vormerkung zugunsten der beiden Geschäftspartner. Das dokumentierte unmissverständlich, dass alle Beteiligten genau dieses Recht absichern wollten. Der Vertrag selbst lieferte den Beweis.
Drittens berief sich das Gericht auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Höchstrichterlich ist längst geklärt, dass ein solches eigenes Forderungsrecht aus einem Vertrag zugunsten Dritter durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden kann. Das Grundbuchamt hatte die Rechtslage falsch bewertet. Die Weigerung, die Eintragung vorzunehmen, war rechtsfehlerhaft. Das Kammergericht korrigierte den Fehler und befahl dem Amt, den Antrag der Geschäftspartner zu vollziehen.
Die Urteilslogik
Das Recht ermöglicht es Vertragspartnern, auch Ansprüche für Dritte im Grundbuch abzusichern, wenn sie ein eigenes Forderungsrecht besitzen.
- Eigenes Forderungsrecht: Ein Vertrag zugunsten Dritter verleiht den Vertragsparteien ein eigenständiges Recht, die Erfüllung der Leistung an den Dritten zu fordern.
- Sicherung fremdbestimmter Ansprüche: Man kann dieses eigene Forderungsrecht, das die Leistung an einen Dritten betrifft, wirksam mittels einer Vormerkung im Grundbuch absichern.
- Klarheit des Parteiwillens: Der im Vertrag ausdrücklich formulierte Wille der Parteien, eine Vormerkung zugunsten des eigenen Forderungsrechts zu bewilligen, ist für die Eintragung maßgeblich.
Diese Prinzipien erweitern die Möglichkeiten, komplexe Leistungsbeziehungen im Immobiliengeschäft rechtssicher zu gestalten.
Experten Kommentar
Viele meinen, eine Vormerkung im Grundbuch schützt nur den direkten Anspruch auf das eigene zukünftige Eigentum. Dieses Urteil stellt klar: Auch wenn die Immobilie letztlich an eine andere Firma oder Person gehen soll, kann derjenige, der den Vertrag ausgehandelt hat, seinen eigenen Anspruch auf diese Abwicklung per Vormerkung sichern. Damit stärkt es die Position der eigentlichen Vertragspartner, die im Hintergrund die Fäden ziehen – sie schützen so ihren Einfluss vor unliebsamen Überraschungen. Es geht also nicht nur darum, wer am Ende den Schlüssel bekommt, sondern wer dafür sorgt, dass er überhaupt übergeben wird.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der Hauptunterschied, wenn ich einen Anspruch für mich selbst sichere oder für einen Dritten?
Der entscheidende Unterschied, ob Sie einen Anspruch für sich selbst oder für einen Dritten sichern, liegt im Rechtssubjekt des zu sichernden Anspruchs. Wenn Sie einen Vertrag zugunsten Dritter schließen, sichern Sie nicht Ihren eigenen direkten Erwerbsanspruch auf die Immobilie. Vielmehr sichern Sie Ihr eigenes Forderungsrecht gegenüber dem Verkäufer, die vereinbarte Leistung – beispielsweise die Übereignung der Immobilie – explizit an den Dritten zu erbringen. Dieses spezifische Recht kann durch eine Vormerkung wirksam geschützt werden.
Die Regel lautet: Sichern Sie einen Anspruch für sich selbst, so besteht eine direkte Verpflichtung des Verkäufers Ihnen gegenüber. Die Vormerkung im Grundbuch schützt dann unmittelbar Ihren persönlichen Erwerbsanspruch auf die Immobilie. Anders verhält es sich bei einem Vertrag zugunsten Dritter. Hier wird zwar vereinbart, dass die eigentliche Leistung, wie die Übereignung der Wohnung, an eine nicht am Vertrag beteiligte dritte Partei erfolgen soll. Doch auch hier entsteht für Sie als Vertragspartner ein wichtiges, eigenes Forderungsrecht. Juristen nennen das „Leistungsrecht zugunsten eines Dritten“. Sie können vom Verkäufer verlangen, dass er sein Versprechen einhält und die Leistung auch tatsächlich an den Dritten erbringt. Dieses einzigartige Forderungsrecht des Vertragspartners, die Erfüllung des Vertrags zugunsten des Dritten zu erzwingen, ist der Schlüssel. Es lässt sich gemäß § 335 BGB durch eine Vormerkung im Grundbuch effektiv absichern, wie das Kammergericht Berlin kürzlich bestätigte. Es geht also um Ihr Recht, die Erfüllung für jemand anderen zu fordern, nicht um dessen Anspruch direkt.
Denken Sie an die Übergabe eines Geschenks: Wenn Sie ein Geschenk direkt für sich bestellen, fordern Sie es selbst ein. Bestellen Sie es jedoch für einen Freund, haben Sie das Recht gegenüber dem Händler, dass das Geschenk an Ihren Freund geliefert wird. Dieses Recht auf Lieferung an den Dritten ist Ihr Hebel.
Überprüfen Sie umgehend Ihren Kaufvertrag oder die beabsichtigte Vereinbarung. Ist er eindeutig als „Vertrag zugunsten Dritter“ ausgestaltet? Es muss ausdrücklich vorgesehen sein, dass Sie als Vertragspartner das Recht haben, die Übereignung an den Dritten zu fordern und dieses Recht durch eine Vormerkung abzusichern. Betonen Sie Ihr eigenes Forderungsrecht, um Missverständnisse beim Grundbuchamt zu vermeiden.
Welche konkreten Rechte habe ich als Dritter, wenn eine Vormerkung zu meinen Gunsten eingetragen ist?
Wenn eine Vormerkung direkt zu Ihren Gunsten als Dritter im Grundbuch eingetragen ist, sichert sie Ihren zukünftigen Immobilienanspruch umfassend ab. Sie sind vor späteren Verkäufen oder Belastungen geschützt und können die Löschung nachrangiger Rechte verlangen. Das Prioritätsprinzip gewährt Ihnen einen starken Gläubigerschutz. Bedenken Sie aber: Im Fallbeispiel wurde die Vormerkung für die Vertragspartner eingetragen, um deren Recht zur Leistung an Sie zu sichern.
Eine Vormerkung ist mehr als nur ein bürokratischer Akt. Sie wirkt wie ein starker Schild, der Ihren zukünftigen Erwerb einer Immobilie rechtlich zementiert. Ist diese Vormerkung explizit zu Ihren Gunsten als Dritter im Grundbuch eingetragen, dann wird das Grundbuch für spätere Verfügungen des Verkäufers wirksam blockiert. Kein zweiter Verkauf, keine unerwartete Belastung: Ihr Anspruch ist geschützt.
Juristen nennen das relative Unwirksamkeit. Kommt es später zur Erfüllung Ihres Anspruchs, können Sie sogar verlangen, dass alle Rechte, die nach Ihrer Vormerkung eingetragen wurden – etwa andere Hypotheken oder Zwangssicherungshypotheken – wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dieses sogenannte Räumungsrecht ist äußerst potent. Im besprochenen Gerichtsfall stand jedoch eine Vormerkung zugunsten der ursprünglichen Vertragspartner. Sie sicherten ihr eigenes Recht, die Leistung (Übereignung an Sie) vom Verkäufer einzufordern, nicht direkt Ihren Anspruch als Dritter.
Ein passender Vergleich ist das „Reserviert“-Schild im Restaurant. Steht Ihr Name direkt auf dem Schild, haben nur Sie Anspruch auf den Tisch. Steht dort der Name Ihres Gastgebers, kann dieser den Tisch fordern – und Sie dann dorthin führen. Die entscheidende Frage bleibt immer: Wessen Name steht auf dem „Reserviert“-Schild im Grundbuch?
Prüfen Sie umgehend den Grundbuchauszug oder die notarielle Bewilligungsurkunde. Nur wenn die Vormerkung dort explizit direkt zu Ihren Gunsten als Dritter eingetragen ist, besitzen Sie die umfassenden Rechte als Vormerkungsberechtigter. Sollte die Vormerkung zugunsten der Vertragspartner erfolgt sein, liegt die primäre Anspruchsverfolgung bei diesen. Bei Unsicherheiten: Sprechen Sie sofort mit einem erfahrenen Fachanwalt für Immobilienrecht.
Welche Schritte sind notwendig, um eine Vormerkung zugunsten Dritter im Grundbuch eintragen zu lassen?
Um eine Vormerkung zugunsten Dritter im Grundbuch eintragen zu lassen, müssen Sie einen wasserdichten Vertrag zugunsten Dritter schließen, in dem Ihr eigenes Forderungsrecht auf Leistung an den Dritten ausdrücklich begründet wird. Zudem ist die Bewilligung zur Eintragung einer Vormerkung für dieses Recht zwingend erforderlich. Notarielle Beglaubigung und der anschließende Antrag beim Grundbuchamt vervollständigen den Prozess.
Die Regel lautet: Wenn Sie einen Vertrag zugunsten Dritter abschließen, vereinbaren Sie als Vertragspartner mit dem Verkäufer, dass die Leistung – beispielsweise die Übereignung einer Immobilie – nicht an Sie persönlich, sondern an einen Dritten erfolgt. Trotzdem entsteht für Sie als derjenige, der den Vertrag geschlossen hat, ein spezifisches Forderungsrecht. Sie können von den Verkäufern verlangen, dass sie ihr Versprechen einlösen und die Immobilie tatsächlich an den Dritten übereignen. Dieses eigene, durch § 335 BGB gestützte Forderungsrecht ist der zentrale Punkt für eine erfolgreiche Vormerkung.
Deshalb ist es von größter Bedeutung, dass der notarielle Vertrag nicht nur die Übereignung an den Dritten vorsieht. Er muss ebenso präzise festschreiben, dass Sie als Vertragspartner das Recht besitzen, die Leistung an den Dritten einzufordern. Nur dann kann die Vormerkung im Grundbuch wirksam Ihr spezifisches Forderungsrecht schützen, indem sie den Anspruch gegen spätere Verfügungen des Verkäufers absichert und somit kostspielige Fehler vermeidet.
Ein passender Vergleich ist der eines Treuhänders: Sie sind der Treuhänder, der im Namen eines Begünstigten (Dritter) handelt. Ihr Vertrag sichert Ihr Recht als Treuhänder, dass der Verkäufer seinen Teil der Abmachung erfüllt und die Immobilie an den Begünstigten überträgt. Die Vormerkung schützt Sie als Treuhänder in Ihrer Rolle, nicht direkt den Begünstigten selbst.
Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem auf Immobilienrecht spezialisierten Notar oder Anwalt auf. Lassen Sie einen Vertragsentwurf erstellen, der präzise Ihr eigenes Recht als Vertragspartner zur Forderung der Leistung an den Dritten formuliert. Achten Sie darauf, dass die Bewilligung zur Eintragung der Vormerkung genau dieses spezifische Recht unmissverständlich absichert, wie es der Artikel für den Erfolg des Kammergerichtsfalles betont hat.
Was passiert mit meiner Vormerkung, wenn der Verkäufer insolvent wird oder die Immobilie doppelt verkauft?
Ihre Vormerkung wirkt wie ein ‚Reserviert-Schild‘ im Grundbuch, das Ihren Anspruch auf die Immobilie hochgradig gegen doppelte Verkäufe sichert. Zugleich schützt sie Sie im Falle der Insolvenz des Verkäufers vor dem Verlust Ihres Anspruchs, indem sie die Durchsetzung Ihres Erwerbsanspruchs gegenüber anderen Gläubigern ermöglicht.
Angenommen, Sie haben eine Immobilie gekauft, doch die eigentliche Eigentumsübertragung lässt noch auf sich warten. Genau hier kommt die Vormerkung ins Spiel. Sie ist ein starkes Instrument, das Ihren zukünftigen Eigentumserwerb absichert. Diese Eintragung im Grundbuch verhindert wirksam, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal an einen anderen Käufer veräußert oder sie nach Ihrer Vormerkung belastet. Jeder, der später ein Recht am Grundstück erwirbt, erwirbt es mit der Vormerkung ‚behaftet‘. Er muss dessen Löschung dulden, sobald Ihr Anspruch erfüllt wird.
Ferner bewahrt die Vormerkung Sie vor den Folgen einer Insolvenz des Verkäufers. Geht Ihr Vertragspartner nach der Eintragung der Vormerkung in die Insolvenz, müssen Sie nicht befürchten, Ihren Anspruch zu verlieren. Die Vormerkung entzieht Ihr Recht dem Zugriff der Insolvenzmasse. Das bedeutet, Sie können die Übereignung der Immobilie auch vom Insolvenzverwalter fordern, anstatt nur eine Forderung im Insolvenzverfahren anzumelden. Ihr Anspruch genießt dank des Prioritätsprinzips Vorrang vor allen Rechten, die später ins Grundbuch eingetragen wurden.
Ein passender Vergleich ist das sprichwörtliche ‚Reserviert-Schild‘ im Restaurant. Ihr Tisch kann nicht mehr anderweitig vergeben werden, selbst wenn die eigentliche Mahlzeit – die finale Eigentumsübertragung – noch nicht serviert wurde. So sichert die Vormerkung Ihren Platz.
Sorgen Sie unmittelbar nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags oder der Vereinbarung für die umgehende notarielle Beglaubigung der Auflassungsvormerkungsbewilligung und deren Einreichung beim Grundbuchamt, um keine Zeit zu verlieren, da der Schutz erst mit der Eintragung beginnt.
Wie kann ich die Risiken minimieren, wenn ich einen Immobilienanspruch für einen Dritten sichern möchte?
Um Risiken beim Sichern eines Immobilienanspruchs für einen Dritten zu minimieren, schließen Sie einen präzisen „Vertrag zugunsten Dritter“ ab. Dieser Vertrag muss Ihr eigenes Forderungsrecht, die Leistung an den Dritten zu erbringen, klar formulieren und auf § 335 BGB verweisen. Wichtig ist, dass die Bewilligung zur Eintragung einer Vormerkung ausdrücklich dieses spezifische eigene Recht im notariellen Vertrag absichert.
Der Grund für diese spezielle juristische Konstruktion liegt in der Natur der Vormerkung. Sie sichert üblicherweise den Anspruch desjenigen, der selbst das Eigentum an der Immobilie erwerben möchte. Wenn Sie jedoch eine Immobilie für jemand anderen sichern wollen, geht es nicht um Ihren persönlichen Erwerbsanspruch. Vielmehr entsteht für Sie ein eigenes Forderungsrecht gegenüber dem Verkäufer, die vereinbarte Leistung – etwa die Übereignung der Immobilie – an den von Ihnen benannten Dritten zu erbringen.
Juristen nennen dies einen Vertrag zugunsten Dritter. Dieser Vertrag verleiht Ihnen als Vertragspartner ein eigenständiges Recht, die Erfüllung des Vertrags zugunsten des Dritten einzufordern. Eine Vormerkung im Grundbuch muss dann genau dieses, Ihr eigenes Forderungsrecht absichern, nicht den direkten Anspruch des Dritten. Viele Grundbuchämter missverstehen dies anfangs, was zu Ablehnungen führen kann. Daher ist eine exakte Formulierung im Vertrag entscheidend, um Ihr eigenes Sicherungsinteresse klarzustellen.
Ein passender Vergleich ist das Bestellen eines Geschenks für einen Freund. Sie als Besteller haben den Kaufvertrag abgeschlossen; das Geschenk soll aber direkt an den Freund geliefert werden. Ihr Recht ist es, die Lieferung an den Freund zu fordern, nicht das Geschenk selbst zu erhalten. Genau dieses Recht – die Lieferung an den Freund zu erzwingen – müssen Sie absichern, damit der Verkäufer nicht doch an jemand anderen liefert.
Nehmen Sie unverzüglich Kontakt zu einem auf Immobilienrecht spezialisierten Notar oder Fachanwalt auf. Erstellen Sie einen Vertragsentwurf, der Ihr eigenes Forderungsrecht auf Leistung an den Dritten präzise formuliert. Sorgen Sie dafür, dass die Bewilligung der Vormerkung dieses Recht unmissverständlich im Vertrag festhält. Verweisen Sie dabei aktiv auf die Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin und des Bundesgerichtshofs, um späteren Problemen mit dem Grundbuchamt vorzubeugen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Forderungsrecht
Ein Forderungsrecht ist das rechtliche Recht einer Person, von einer anderen Person eine bestimmte Leistung zu verlangen. Dieses Recht entsteht meist aus einem Vertrag und gibt dem Inhaber die Macht, die Erfüllung einer Pflicht durchzusetzen. Das Gesetz schützt so vereinbarte Ansprüche und schafft Vertrauen im Rechtsverkehr.
Beispiel: Im vorliegenden Fall besaßen die Geschäftspartner ein eigenes Forderungsrecht, von den Verkäufern die Übereignung der Wohnung an die eGbR zu fordern.
Prioritätsprinzip
Das Prioritätsprinzip besagt, dass im Grundbuch eingetragene Rechte ihre Rangfolge nach dem Zeitpunkt ihrer Eintragung erhalten. Dieser Grundsatz sorgt für klare Verhältnisse und Rechtssicherheit bei mehreren Rechten an einer Immobilie. Wer zuerst kommt, mahlt zuerst – so lassen sich Konflikte um die Rangordnung von Ansprüchen vermeiden.
Beispiel: Durch das Prioritätsprinzip wäre die Vormerkung der Geschäftspartner dem späteren Verkauf der Wohnung an Dritte überlegen gewesen, sobald sie ins Grundbuch eingetragen war.
Relative Unwirksamkeit
Juristen sprechen von relativer Unwirksamkeit, wenn ein Rechtsgeschäft zwar formal wirksam ist, aber gegenüber bestimmten Personen keine Wirkung entfaltet. Dieses Konzept schützt vor Benachteiligungen und sichert die Rechtsstellung eines Dritten. Es sorgt dafür, dass bestimmte Verfügungen die Position desjenigen, der zuerst gehandelt hat, nicht untergraben können.
Beispiel: Die Vormerkung der Geschäftspartner hätte eine spätere Übereignung der Wohnung an einen anderen Käufer relativ unwirksam gemacht, sodass dieser Verkauf gegenüber den Vormerkungsberechtigten keine Wirkung entfaltet hätte.
Räumungsrecht
Das Räumungsrecht erlaubt dem Vormerkungsberechtigten, die Löschung aller Rechte zu verlangen, die nach der Vormerkung im Grundbuch eingetragen wurden. Dieses mächtige Recht stellt sicher, dass der Erwerber die Immobilie frei von Belastungen erhält, die nach seiner Vormerkung entstanden sind. Es schützt den Vormerkungsberechtigten effektiv vor Wertminderungen oder späteren Ansprüchen Dritter.
Beispiel: Hätte der Verkäufer nach der Vormerkung eine Hypothek auf die Wohnung aufgenommen, hätten die Geschäftspartner mit ihrem Räumungsrecht deren Löschung verlangen können, sobald die Übereignung vollzogen war.
Vertrag zugunsten Dritter
Ein Vertrag zugunsten Dritter ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, bei der eine Leistung an eine dritte Person erbracht werden soll, die selbst nicht Vertragspartei ist. Diese Vertragsform ermöglicht es, dass ein Dritter von einer fremden Vereinbarung profitiert, ohne selbst mitwirken zu müssen. Das Gesetz (§§ 328 ff. BGB) schafft so flexible Gestaltungsmöglichkeiten für vielfältige Lebenssachverhalte.
Beispiel: Der Immobilienkaufvertrag zwischen den Verkäufern und den Geschäftspartnern war ein Vertrag zugunsten Dritter, da die Wohnung an die eGbR und nicht an die Partner selbst übereignet werden sollte.
Vormerkung
Eine Vormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die einen zukünftigen Anspruch auf Erwerb oder Veränderung eines Grundstücksrechts sichert. Sie wirkt wie ein „Reserviert-Schild“ für eine Immobilie und schützt den Berechtigten davor, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig veräußert oder belastet. Das Gesetz stellt damit sicher, dass ein versprochener Kauf oder Übertragung auch wirklich zustande kommt.
Beispiel: Das Grundbuchamt weigerte sich zunächst, die Vormerkung der Geschäftspartner einzutragen, obwohl diese ihr Recht auf Übereignung der Wohnung an die eGbR absichern sollte.
Das vorliegende Urteil
KG Berlin – Az.: 1 W 375/24 – Beschluss vom 30.01.2025
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