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Vorkaufsrechtsausübung für Teilfläche eines Grundstücks

VG Berlin – Az.: 13 K 246.15 – Urteil vom 09.06.2016

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich einer 35 m² großen Teilfläche des Grundstücks S… in Berlin-Köpenick.

Mit notariellen Grundstückskaufvertrag vom 4. November 2014 verkaufte der Kläger das im Grundbuch von K… eingetragene Flurstück 1…, mit einer Größe von 2.584 m² zu einem Kaufpreis von 150.000 €. Bei dem Grundstück handelt es sich um ein Gewerbegrundstück, auf dem bisher ein vom Kläger betriebener An- und Verkauf von Baumaschinen und Nutzfahrzeugen ansässig war. Die in Anspruch genommene Teilfläche von 35 m² befindet sich in den Grenzen des am 15. März 2010 festgesetzten Bebauungsplans 9-12 B (Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin, S. 171), und ist dort als Straßenland ausgewiesen. Für die verkehrliche Entwicklung des Gebiets ist seitens des Bezirksamts die Errichtung einer Brücke über die Spree zwischen W… und Schnellerstraße vorgesehen. Die Brücke soll in Verlängerung der W… die Spree queren und im Bereich des Grundstücks Schnellerstraße 80 an die Schnellerstraße anbinden. Ziel der Planung ist die bessere Verknüpfung der Ortsteile O… mit dem Ziel der Gewerbeentwicklung. In der Begründung des Bebauungsplans heißt es hinsichtlich der streitgegenständlichen Fläche: „Die zu sichernde Verkehrsfläche berücksichtigt dabei Flächen zum Erhalt der erforderlichen Flexibilität zur Realisierung verschiedener Varianten. Die Verkehrsfläche soll zur Aufnahme nötiger Abbiegespuren bzw. eines Kreuzungswerks im Rahmen der Errichtung der in der Nähe gelegenen geplanten W… dienen. Für erforderliche Abbiegespuren im Falle der Errichtung einer Lichtsignalanlage wird eine 4 m breite Fläche auf einer Länge von 60 m benötigt. Im Fall der Errichtung eines Kreisverkehrs ist im nordwestlichen Teil des Geltungsbereichs eine zusätzliche Fläche mit einer Tiefe von 4 m und einer Länge von 10 m erforderlich… Da noch nicht abschließend über die geplante Kreuzungsvariante entschieden wurde, setzt der Bebauungsplan den maximal zu erwartenden Flächenbedarf als Straßenverkehrsfläche fest“.

Im April 2011 ermittelte das Bezirksamt einen Verkehrswert von 90 € je Quadratmeter und bot dem Kläger den freihändigen Erwerb des Grundstücksteils zum Verkehrswert an. Im Rahmen einer Vorplanung für die Beantragung von GRW-Fördermitteln (Bund-Länder- Gemeinschaftsaufgabe Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur) hielt es das Bezirksamt für erforderlich, den Knotenpunkt S… auf drei Fahrspuren in beiden Richtungen zuzüglich Seitenbereiche aufzuweiten. Auch in benachbarten Bebauungsplänen wurden die für die Erweiterung der S… erforderlichen Flächen gesichert.

Im Rahmen der 2014 angeordneten Zwangsversteigerung wurde der Verkehrswert des Grundstücks mit 150.000 € angegeben, was einem Quadratmeterpreis von 58,05 € entspricht. Nach Einstellung des Versteigerungsverfahrens verkaufte der Kläger das Grundstück mit dem schon erwähnten notariellen Kaufvertrag an M….

Im Rahmen der Negativattestanfrage wurde dem Beklagten am 5. Dezember 2014 eine beglaubigte Kopie des Vertrages zugestellt. Nach Anhörung übte das Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin mit Bescheid vom 15. Januar 2015 das gesetzliche Vorkaufsrecht aus. Der Entschädigungswert wurde vorbehaltlich der genauen Vermessung vorläufig auf 2031,75 € (35 m² x 58,05 €) festgesetzt. Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 19. Juni 2015 zurück. Zur Begründung führte es aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolge zum Zweck der Verwendung als öffentliches Straßenland. Es liege eine verkehrliche Begründung für die geplante Brückenverbindung vor, die nachweise, dass die W… zu einer Verbesserung der verkehrlichen Rahmenbedingungen in den Ortsteilen O… führe. Im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung sei der volkswirtschaftlichen Nutzen dieser Infrastrukturmaßnahmen mit einem Nutzen-Kosten-Verhältnis von größer als 3 : 1 ermittelt worden. Die derzeit vorhandene Toreinfahrt bleibe von der Inanspruchnahme unberührt. Die in Anspruch genommene Fläche, die sich rechts neben der Grundstückseinfahrt befinde, werde derzeit als Lagerfläche genutzt.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit der am 23. Juli 2015 erhobenen Klage. Der Kläger macht geltend, die Abtrennung der Freifläche führe zu einer Verengung der Einfahrt, so dass Fahrzeuge nicht mehr rangieren könnten, die Nutzung des Grundstücks für einen Fahrzeughandel mit Baumaschinen sei damit erheblich beeinträchtigt. Eine Ermessensausübung habe nicht stattgefunden. Es heiße immer nur, dass der Beklagte ein Vorkaufsrecht habe, was er auch ausübe. Auf die Belange des Klägers werde in keiner Weise eingegangen. Im Übrigen habe das in Anspruch genommene Teilstück wegen fehlender Kontaminierung einen relativ höheren Wert als das restliche Grundstück. Seit 15 Jahren werde mit dem Gedanken an den Bau der W… gespielt, aber im Haushalt des Landes Berlin sei kein Geld für die Verwirklichung dieses Bauprojekts vorgesehen. Wegen dem Flughafen BER und der vielen Flüchtlinge habe das Land Berlin kein Geld um die Baumaßnahme zu realisieren. Bei dem Bebauungsplan handele es sich um eine Planung auf Vorrat, ganz genauso wie nun auf Vorrat das Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Es gebe keine konkreten Planungen zur Umsetzung des Brückenbaus, eine hinreichende Realisierungschance bestehe nicht. Im Übrigen werde auf Blatt 271 des Verwaltungsgangvorgangs auf die Verziehungsstrecke der Straße hingewiesen und gefolgert, dass nicht die gesamte Fläche benötigt werde.

Der Kläger hat im Termin zur mündlichen Verhandlung mehrere Beweisanträge gestellt, diese sind in der mündlichen Verhandlung zurückgewiesen worden; wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll Bezug genommen.

Der Kläger beantragt, den Bescheid des Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin vom 15. Januar 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 19. Juni 2015 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte macht geltend, das Bezirksamt könne sich jederzeit selbst dazu entscheiden, die gesamten Maßnahmen aus Haushaltsmitteln zu finanzieren. Durch die BVV sei bereits in der Investitionsplanung bis 2019 ein Kostenrahmen von 4,75 Million € für den Ausbau der W… über die Spree bis zur S… beschlossen worden. Aufgrund der Struktur des GRW-Förderprogramms seien die Mittel nur zum Teil von der Haushaltslage des Landes Berlin abhängig. Dieses umfasse im Übrigen in seinem Teil B auch wirtschaftsnahe Infrastrukturmaßnahmen, Vernetzung und Kooperation. Das Programm werde durch die zuständige Senatsverwaltung betreut. Das Investitionsvorhaben sei in der Investitionsplanung des Bezirks verankert (Investitionsliste des Bezirks Kap. 3800, Titel 7382 der Haushaltsplanung, BA-Beschluss 332/15 vom 13. Januar 2015 und BVV-Beschluss Nr. 0578/35/15 vom 26. Februar 2015). Die in Rede stehende Fläche würde sehr wohl für die Brückenplanung benötigt. Mit seinem Verweis auf den Vermerk der bezirklichen Mitarbeiterin auf Bl. 271 der Akten greife der Kläger willkürlich eine interne Aussage aus der Ausführungsplanung heraus. Bei dieser Aussage handele sich um eine Momentaufnahme innerhalb des Planungsprozesses. Zudem werde die Fläche in jedem Fall als Straßenbegleitgrün für den Rand- und Sicherheitsstreifen benötigt, der ebenfalls Bestandteil einer öffentlichen Straße sei.

Mit Beschluss vom 14. April 2016 hat die Kammer den Rechtsstreit dem Vorsitzenden als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze sowie den Inhalt des Verwaltungsvorgangs des Beklagten (ein Leitzordner), der vorgelegen hat und Gegenstand der mündlichen Verhandlung war, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 15. Januar 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 19. Juni 2015 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1, § 114 S. 1 VwGO). Der Vorkaufsrechtsbescheid findet seine Rechtsgrundlage in § 24 BauGB.

Nach § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Der notarielle Grundstückskaufvertrag liegt hier vor. Ferner macht der Beklagte sein Vorkaufsrecht für eine Fläche geltend, die im Bebauungsplan 9-12 B als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt worden ist. Dass die öffentliche Zwecksetzung nur für eine Teilfläche des verkauften Grundstücks gilt, hindert nicht das Entstehen des Vorkaufsrechts (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. April 2011 – 8 A 11405/10 – BauR 2012, 54 <55>). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB gerechtfertigt (§ 114 S 1 VwGO). Im Unterschied zur Enteignung, bei der der Zugriff auf das Grundstück nur erlaubt ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert (§ 87 Abs. 1 BauGB), genügt bei der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits die Rechtfertigung durch Gründe des Allgemeinwohls. Die abweichenden Regelungen beruhen auf der unterschiedlichen Intensität des Eingriffs in die konkrete Eigentumsposition. Im Falle des Vorkaufsrechts erleidet der Verkäufer keinen zwangsweisen Zugriff auf sein Eigentum, vielmehr ist er zu dessen Abgabe freiwillig bereit. Für den Käufer äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Vorkaufsrechtsausübung darin, dass ein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht mehr erfüllt werden kann (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. April 2011 – 8 A 11405/10 – BauR 2012, 54 <56f>). An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden deshalb qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (VG Ansbach, Urteil vom 24. Februar 2016 – AN 9 K 16.00069 – juris Rn. 64 m.w.N.). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zur Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit auch gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden. Die Gemeinde darf das Grundstück jedoch nicht lediglich zu Vorratszwecken ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme ausüben (VG Ansbach, Urteil vom 24. Februar 2016 – AN 9 K 16.00069 – juris Rn. 65 m.w.N.).

Bei der in Rede stehenden Ausübung des Vorkaufsrechts für die Errichtung der W… handelt es sich nicht um eine Maßnahme, die lediglich zur Vorratszwecken ohne Bezug zu einem städtebaulichen Vorhaben erfolgt ist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vielmehr schon dann gerechtfertigt, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern später benötigt werden. Der Beklagte hat schriftsätzlich und im Termin substantiiert dargelegt, dass der Bezirk die Errichtung der W…trotz der finanziell angespannten Haushaltslage des Landes Berlin – die sich gegenüber früheren Jahrzehnten spürbar verbessert hat – weiter beabsichtigt. Er hat sich dazu auf die Investitionsplanung des Bezirks bezogenen, in der die Brückenplanung verankert sei (Investitionsliste des Bezirks Kap. 3800, Titel 7382 der Haushaltsplanung, BA-Beschluss 332/15 vom 13. Januar 2015 und BVV-Beschluss Nr. 0578/35/15 vom 26. Februar 2015). Darauf ist der Kläger nicht mit entkräftenden Gegenbehauptungen eingegangen. Die in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisanträge eine Auskunft der Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie zum Beweis der Tatsache, dass die Bereitstellung von GRW-Mitteln für das hier in Rede stehende Bauvorhaben auf absehbare Zeit nicht beabsichtigt sei und eine Auskunft des Bezirksamtes Treptow-Köpenick zum Beweis der Tatsache, dass das hier in Rede stehende Bauvorhaben nicht über Mittel des Bezirkes finanziert werden werde, einzuholen, waren daher als unsubstantiiert zurückzuweisen. Es handelt sich bei den diesbezüglichen Annahmen des Klägers um Behauptungen „ins Blaue hinein“, die ohne Eingehen auf entkräftende Gegenbehauptungen des Bezirks aufrechterhalten wurden.

Es liegen auch keine sonstigen Ermessensfehler (§ 114 S. 1 VwGO) vor. Der Kläger verkennt insoweit, dass, wie ausgeführt anders als bei einer Enteignung es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks zu städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Insofern kann dahingestellt bleiben, ob die Ausführungsplanung im Lichte des Art. 14 Abs. 1 GG und des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes im strengen Sinn erforderlich ist. Denn aufgrund der geringeren Intensität des Eingriffs genügt es, dass die Inanspruchnahme der Fläche für Zwecke des Straßenbaus zu überwiegenden Vorteilen für die Allgemeinheit führt. Deshalb ist es schon rechtlich nicht maßgeblich, ob die Flächen nach Auffassung eines einzelnen Behördenmitarbeiters unabdingbar für den Straßenbau erforderlich sind. Es genügt vielmehr, dass eine sinnvolle Straßengestaltung mit der überörtlichen Bedeutung der Schnellerstraße entsprechenden Seiten- und Grünflächen angestrebt wird. Im Übrigen kommt es aufgrund des hierarchischen Behördenprinzips insoweit nicht auf die Auffassung eines einzelnen Bezirksamtsmitarbeiters an, sondern auf die Auffassung der Behördenspitze. Diese hat aber, vertreten durch den zuständigen Mitarbeiter des Rechtsamts, im Termin erklären lassen, dass sie eine entsprechende Straßengestaltung unter Inanspruchnahme des streitigen Grundstücksteils anstrebe. Aus diesen Gründen war auch der Beweisantrag zu 3 – „Auskunft“ des Bezirksstadtrats H… – abgesehen von seiner Unzulässigkeit abzulehnen.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten überschreitet auch im Hinblick auf die Kerngewährleistung des Anliegerrechts (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht die gesetzlichen Grenzen der Ermächtigung. Zwar befinden sich die nördlichen Angeln des vorhandenen Einfahrttors etwa 1 m innerhalb der Fläche, die in Anspruch genommen wird. Der Beklagtenvertreter hat jedoch zugesichert, bei der zukünftigen Planung der Straße dafür zu sorgen, dass der Kläger einen mindestens vergleichbaren Zugang zum Straßenland erhält. Jedenfalls bei der Augenscheinseinnahme war nicht ersichtlich, dass ein derartiger Zugang auch nach der Feinabstimmung zwischen der Straßenverkehrsbehörde und der unteren Naturschutzbehörde im Hinblick auf die sich auf der südlichen Seite der Einfahrt befindlichen Birke nicht durch eine eventuelle Verlegung der Einfahrt nach Süden nicht geschaffen werden könnte. Nur dies wäre aber hier rechtlich von Belang.

Der Einwand des Klägers es mangele den angefochtenen Bescheiden an Ermessenserwägungen, die Erwägungen gingen über die Wiederholung des Tatbestandes der Ermächtigungsnorm nicht heraus, ist schon inhaltlich nicht zutreffend. Die Erwägungen Seite 2 unten, letzter und vorletzter Absatz, sowie Seite 3 oben, erster und zweiter Absatz, des Ausgangsbescheides sind nach dem objektiven Empfängerhorizont als Ermessenserwägungen zu verstehen, denn in diesen Absätzen werden die öffentlichen Interessen gegen die privaten Interessen abgewogen. Im Übrigen genügt in den Fällen des § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB, bei denen durch die Festsetzung einer Fläche zur Nutzung für öffentliche Zwecke, das öffentliche Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrecht intendiert ist, die Wiederholung der Tatbestandsvoraussetzungen der Norm; zusätzlicher Ermessenserwägungen bedarf es nur bei einer atypischen Fallgestaltungen, die aber hier nicht vorliegt.

Der Einwand des Klägers, der Verkehrswert der in Anspruch genommenen Fläche sei höher, da diese als anders als die nicht in Anspruch genommene Teilfläche nicht altlastenverdächtig sei, ist im vorliegenden Verfahren unerheblich, da es hier nur um die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts geht. Im Übrigen ist auch er unsubstantiiert, weil der Beklagte ausführlich dargelegt hat, dass eine großflächige Altlastensanierung bereits stattgefunden hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckung und die Abwendungsbefugnis beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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