Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Streit um Grundschuldform: OLG Köln verneint nachträgliche Korrektur von Brief- zu Buchgrundschuld im Grundbuch
- Von der beurkundeten Briefgrundschuld zum juristischen Tauziehen um die Eintragungsart
- Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln: Keine Berichtigung des Grundbuchs
- Die juristischen Gründe: Warum die ursprüngliche Eintragung als Briefgrundschuld Bestand hat
- Der Weg zum Bundesgerichtshof: Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet Grundbuchberichtigung und wann ist sie erforderlich?
- Was ist der Unterschied zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld?
- Unter welchen Voraussetzungen kann ein Notar eine notarielle Urkunde nachträglich berichtigen?
- Welche Rolle spielt der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch bei einer Grundbuchberichtigung?
- Welche Möglichkeiten gibt es, eine Grundschuldform nachträglich zu ändern, wenn eine einfache Grundbuchberichtigung nicht möglich ist?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 Wx 12/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Köln
- Datum: 30.01.2024
- Aktenzeichen: 2 Wx 12/24
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Beurkundungsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Eigentümer der Grundstücke und die Gläubigerin der Grundschuld, die eine Berichtigung des Grundbuchs beantragten.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eigentümer bestellten mittels notarieller Urkunde eine Briefgrundschuld, die so im Grundbuch eingetragen und der Brief ausgehändigt wurde. Später berichtigte der Notar die Urkunde auf eine Buchgrundschuld und beantragte basierend darauf eine Grundbuchberichtigung.
- Kern des Rechtsstreits: Der zentrale Streitpunkt war, ob eine korrekte Grundbucheintragung allein aufgrund einer nachträglichen Berichtigung der notariellen Urkunde durch den Notar berichtigt werden kann.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde gegen die Ablehnung der Grundbuchberichtigung durch das Grundbuchamt wurde zurückgewiesen. Die im Grundbuch eingetragene Briefgrundschuld bleibt bestehen.
- Begründung: Das Gericht entschied, dass die ursprüngliche Grundbucheintragung korrekt war, da sie auf der damals vorliegenden Urkunde beruhte. Eine nachträgliche Urkundenberichtigung kann die Richtigkeit der bereits erfolgten Eintragung nicht rückwirkend ändern. Es fehle zudem an einem Nachweis der Unrichtigkeit der Eintragung zum Zeitpunkt ihrer Vornahme.
- Folgen: Die im Grundbuch eingetragene Briefgrundschuld bleibt eine Briefgrundschuld. Eine Berichtigung auf eine Buchgrundschuld allein durch notarielle Urkundenberichtigung ist nicht möglich.
Der Fall vor Gericht
Streit um Grundschuldform: OLG Köln verneint nachträgliche Korrektur von Brief- zu Buchgrundschuld im Grundbuch
Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat in einem Beschluss vom 30. Januar 2024 (Aktenzeichen: 2 Wx 12/24) entschieden, dass eine bereits korrekt im Grundbuch eingetragene Briefgrundschuld nicht nachträglich allein aufgrund einer späteren Berichtigung der zugrundeliegenden notariellen Urkunde in eine Buchgrundschuld geändert werden kann. Dies gilt auch dann, wenn der Notar die Urkunde wegen einer angeblich offensichtlichen Unrichtigkeit gemäß § 44a Absatz 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) korrigiert hat, nachdem die ursprüngliche Eintragung erfolgt und der Grundschuldbrief bereits ausgehändigt wurde.
Von der beurkundeten Briefgrundschuld zum juristischen Tauziehen um die Eintragungsart
Am 28. April 2023 ließen die Beteiligten zu 1 und 2 (im Folgenden: die Eigentümer) vor einer Notarvertreterin eine Grundschuld in Höhe von 258.000 Euro an zwei ihrer Grundstücke zugunsten der Beteiligten zu 3 (im Folgenden: die Gläubigerin) beurkunden. Die notarielle Urkunde bezeichnete diese Grundschuld ausdrücklich als „(Gesamt-) Grundschuld mit Brief“. Sowohl die Eigentümer als auch die Notarvertreterin unterzeichneten diese Urkunde.
Auf Grundlage dieser Urkunde trug das zuständige Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen am 9. Mai 2023 die Grundschuld als Briefgrundschuld im Grundbuch ein. Bei einer Briefgrundschuld wird ein physischer Grundschuldbrief ausgestellt, der das Recht verbrieft und für dessen Übertragung notwendig ist. Das Grundbuchamt veranlasste die Aushändigung dieses Briefes.
Einige Wochen später, am 2. Juni 2023, fügte der beurkundende Notar (der ursprüngliche Notar, nicht die Vertreterin) der Urkunde einen Vermerk bei. Darin erklärte er, die Bezeichnung „(Gesamt-) Grundschuld mit Brief“ in „(Gesamt-) Buchgrundschuld“ berichtigt zu haben. Er berief sich dabei auf § 44a Absatz 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG). Diese Vorschrift erlaubt es Notaren, offensichtliche Unrichtigkeiten in einer von ihnen errichteten Urkunde durch einen einfachen Vermerk zu berichtigen. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld existiert bei einer Buchgrundschuld kein solcher Brief; das Recht ist allein im Grundbuch eingetragen.
Mit dieser nunmehr berichtigten Urkunde beantragte der Notar am 3. Juli 2023 beim Grundbuchamt die Änderung der Eintragung von einer Brief- in eine Buchgrundschuld. Zur Begründung führte er an, es habe sich von Anfang an um eine Buchgrundschuld handeln sollen. Nachdem das Grundbuchamt Bedenken geäußert hatte, bekräftigte der Notar am 18. Juli 2023 seinen Antrag und behauptete, es liege ein Schreibfehler vor. Er legte eine Kopie des Grundschuldbestellungsauftrags der Gläubigerin vor, aus dem hervorgehen sollte, dass eine Buchgrundschuld gewünscht war.
Das Grundbuchamt sah jedoch weiterhin ein Eintragungshindernis. Es erließ am 1. August 2023 eine sogenannte Zwischenverfügung. Darin teilte es mit, dass mit der Eintragung am 9. Mai 2023 bereits wirksam eine Briefgrundschuld entstanden sei. Eine einfache Berichtigung sei nicht möglich. Denkbar sei allenfalls die Eintragung eines nachträglichen Briefausschlusses gemäß § 1116 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), was aber ein anderes Verfahren darstellt.
Gegen diese Zwischenverfügung legte der Notar im Namen der Eigentümer und der Gläubigerin Beschwerde ein. Das OLG Köln hob die Zwischenverfügung zwar mit Beschluss vom 25. September 2023 auf (Az. 2 Wx 156/23), allerdings aus formellen Gründen, da sie inhaltlich unzulässig war. Gleichzeitig gab der Senat bereits deutliche Hinweise, dass eine Grundbuchberichtigung aufgrund der zeitlichen Abfolge – erst Eintragung, dann Urkundenberichtigung – wohl nicht in Betracht komme. Zudem äußerte das Gericht Zweifel, ob überhaupt eine „offensichtliche Unrichtigkeit“ im Sinne des § 44a Abs. 2 BeurkG vorgelegen habe.
Unter Bezugnahme auf diese Hinweise des OLG Köln wies das Grundbuchamt Leverkusen den Berichtigungsantrag mit Beschluss vom 1. Dezember 2023 endgültig zurück. Dagegen legte der Notar am 3. Januar 2024 erneut Beschwerde ein. Er argumentierte, die Berichtigungsmöglichkeit nach § 44a Abs. 2 BeurkG unterliege keiner zeitlichen Begrenzung, weshalb auch die Grundbuchberichtigung unbegrenzt möglich sein müsse. Die Offensichtlichkeit der Unrichtigkeit ergebe sich aus dem Grundschuldbestellungsauftrag der Gläubigerin. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab und legte die Sache dem OLG Köln zur endgültigen Entscheidung vor.
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln: Keine Berichtigung des Grundbuchs
Das Oberlandesgericht Köln wies die Beschwerde der Eigentümer und der Gläubigerin gegen den Beschluss des Grundbuchamts Leverkusen vom 1. Dezember 2023 zurück. Das Gericht entschied, dass die Voraussetzungen für eine Berichtigung des Grundbuchs nicht vorlagen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens wurden den Eigentümern und der Gläubigerin auferlegt. Allerdings ließ das OLG die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (BGH) zu.
Die juristischen Gründe: Warum die ursprüngliche Eintragung als Briefgrundschuld Bestand hat
Das OLG Köln begründete seine Entscheidung ausführlich. Obwohl die Beschwerde an sich zulässig war, sah das Gericht sie in der Sache als unbegründet an.
Der entscheidende Faktor: Korrektheit der Grundbucheintragung zum ursprünglichen Zeitpunkt
Ein Grundbuch kann gemäß § 22 der Grundbuchordnung (GBO) berichtigt werden, wenn es unrichtig ist und diese Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Die Grundbuchordnung (GBO) ist das zentrale Gesetz, das die Einrichtung und Führung der Grundbücher in Deutschland regelt.
Im vorliegenden Fall konnte aber gerade nicht nachgewiesen werden, dass das Grundbuch zum Zeitpunkt der Eintragung der Briefgrundschuld unrichtig war. Am 9. Mai 2023, als das Grundbuchamt die Eintragung vornahm, lag ihm die notarielle Urkunde vom 28. April 2023 in ihrer ursprünglichen Fassung vor. Diese Urkunde sah eindeutig die Bewilligung und Eintragung einer Briefgrundschuld vor. Das Grundbuchamt hatte also auf Basis einer formgültigen Urkunde eine korrekte Eintragung vorgenommen. Die spätere Berichtigung der Urkunde durch den Notar am 2. Juni 2023 änderte nichts daran, dass die Eintragung am 9. Mai 2023 – also vor dem Berichtigungsvermerk – auf der Grundlage der damals gültigen Urkunde richtig war.
Das Gericht verwies auch auf die formellen Anforderungen des Grundbuchverfahrens. Nach § 29 GBO dürfen Eintragungen im Grundbuch grundsätzlich nur vorgenommen werden, wenn die erforderlichen Erklärungen (wie die Bewilligung der Eigentümer) durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind. Es ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts, den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln, wenn dieser von der formellen Urkundenlage abweicht. Zwar gibt es den Rechtsgrundsatz der „falsa demonstratio non nocet“ (eine Falschbezeichnung schadet nicht), wonach der tatsächliche Wille der Parteien zählt, auch wenn sie sich falsch ausgedrückt haben (§ 133 BGB). Ob hier aber überhaupt alle Beteiligten – insbesondere die Eigentümer, die bei der Beurkundung anwesend waren, denen der Urkundstext vorgelesen wurde und die eine Urkunde über eine Briefgrundschuld unterzeichneten – tatsächlich eine Buchgrundschuld wollten, erschien dem Gericht bereits zweifelhaft. Entscheidend war jedoch, dass das Grundbuchamt sich auf die formelle Beweiskraft der vorgelegten Urkunde verlassen muss und nicht den materiellen Parteiwillen erforschen darf. Die ursprüngliche Urkunde bewies formell die Bewilligung einer Briefgrundschuld.
Notarielle Urkundenberichtigung nach § 44a BeurkG: Grenzen und die Frage der „offensichtlichen Unrichtigkeit“
Ein zentraler Punkt der Argumentation des Notars war die Berichtigungsmöglichkeit nach § 44a Absatz 2 BeurkG. Diese Norm besagt, dass der Notar offensichtliche Unrichtigkeiten in der von ihm aufgenommenen Niederschrift jederzeit durch einen Nachtragsvermerk berichtigen kann. Das OLG Köln stimmte der in der juristischen Literatur verbreiteten Auffassung zu, dass eine solche Berichtigung der Urkunde selbst keiner zeitlichen Begrenzung unterliegt.
Daraus folge aber nicht, so das Gericht, dass das Grundbuchamt verpflichtet sei, bereits vorgenommene, seinerzeit korrekte Eintragungen allein aufgrund einer nachträglich berichtigten Urkunde ebenfalls zu berichtigen. Der Zweck des § 44a Abs. 2 BeurkG sei es, nachträglich inhaltlich richtige Urkunden herzustellen. Ein solcher Nachtragsvermerk stelle zwar grundsätzlich eine öffentliche Urkunde dar und könne im Grundbuchverfahren verwendet werden. Diese Möglichkeit könne jedoch nicht dazu führen, dass eine Grundbuchberichtigung allein aufgrund eines Notarvermerks zeitlich unbegrenzt und ohne weitere Mitwirkung der Beteiligten (z.B. durch eine neue Bewilligung) erwirkt werden könne, wenn bereits eine – zum Zeitpunkt ihrer Vornahme richtige – Eintragung im Grundbuch erfolgt sei. Dies würde das Vertrauen in die Richtigkeit des Grundbuchs, das durch die korrekte Eintragung entstanden ist, unterlaufen.
Darüber hinaus äußerte das Gericht erhebliche Zweifel, ob die angebliche Verwechslung von Brief- und Buchgrundschuld überhaupt eine „offensichtliche Unrichtigkeit“ im Sinne des § 44a Abs. 2 BeurkG darstellte. Zwar umfasse die Norm mehr als reine Schreibfehler. Die Unrichtigkeit müsse jedoch offensichtlich sein. Das Gericht widersprach der Auffassung, dass die Offensichtlichkeit allein für den Notar gegeben sein müsse. Vielmehr müssten die Umstände, die die Unrichtigkeit begründen (die auch außerhalb der Urkunde liegen können), für jeden unbeteiligten Dritten klar erkennbar sein.
Diese Erkennbarkeit für jedermann sei hier nicht gegeben gewesen:
- Die Eigentümer hatten bei Verlesung und Unterzeichnung der Urkunde, die eine Briefgrundschuld nannte, nicht zu erkennen gegeben, dass sie eigentlich eine Buchgrundschuld wollten.
- Auch die anwesende Notarvertreterin hatte die angebliche Unrichtigkeit nicht bemerkt.
- Der vom Notar später vorgelegte Grundschuldbestellungsauftrag der Gläubigerin, der eine Buchgrundschuld vorsah, lag außerhalb der beurkundeten Erklärung der Eigentümer und war gerade nicht für alle Außenstehenden oder die bei der Beurkundung Anwesenden offensichtlich erkennbar.
Zusammenfassend stellte das Gericht fest: Selbst wenn man unterstellt, dass die notarielle Urkunde durch den Notar nachträglich wirksam nach § 44a Abs. 2 BeurkG berichtigt werden konnte (was das Gericht bereits bezweifelte), führt diese Berichtigung nicht dazu, dass die auf Grundlage der ursprünglichen Urkunde vorgenommene Grundbucheintragung nachträglich unrichtig wird und daher zu berichtigen wäre. Die Eintragung der Briefgrundschuld war zum Zeitpunkt ihrer Vornahme korrekt. Eine spätere Änderung der zugrundeliegenden Urkunde kann nicht rückwirkend die Richtigkeit der bereits erfolgten und abgeschlossenen Eintragung in Frage stellen, insbesondere im Hinblick auf den Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs.
Der Weg zum Bundesgerichtshof: Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen
Das OLG Köln hat die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (BGH), dem obersten deutschen Gericht in Zivil- und Strafsachen, zugelassen. Dies geschah, weil die entscheidende Rechtsfrage – ob und unter welchen Voraussetzungen eine nachträgliche Urkundenberichtigung durch den Notar zu einer Berichtigung einer bereits erfolgten, ursprünglich korrekten Grundbucheintragung führen kann – grundsätzliche Bedeutung hat. Sie stellt sich potenziell in einer Vielzahl von Fällen, und es existiert hierzu, soweit dem Senat bekannt, noch keine Entscheidung des BGH. Es bleibt also abzuwarten, ob der BGH sich dieser Frage annehmen und eine klärende Entscheidung treffen wird.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG Köln hat entschieden, dass eine bereits im Grundbuch eingetragene Briefgrundschuld nicht nachträglich in eine Buchgrundschuld geändert werden kann, selbst wenn der Notar die zugrundeliegende Urkunde später berichtigt hat. Entscheidend ist, dass zum Zeitpunkt der ursprünglichen Eintragung eine formgültige Urkunde vorlag, die eine Briefgrundschuld vorsah, weshalb das Grundbuch zu diesem Zeitpunkt nicht unrichtig war. Die Entscheidung unterstreicht, dass der Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich ist und nachträgliche Korrekturen von Notarurkunden nicht rückwirkend die Richtigkeit bereits erfolgter Grundbucheintragungen in Frage stellen können, was dem Schutz der Rechtssicherheit und dem Vertrauen in das Grundbuch dient.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet Grundbuchberichtigung und wann ist sie erforderlich?
Das Grundbuch ist ein amtliches und öffentliches Verzeichnis für Grundstücke. Stellen Sie es sich wie einen offiziellen Ausweis für ein Grundstück vor. In diesem Ausweis sind wichtige Informationen eingetragen, insbesondere wem das Grundstück gehört (Eigentümer) und welche weiteren Rechte darauf lasten oder damit verbunden sind, wie zum Beispiel Hypotheken, Grundschulden (Schulden auf dem Grundstück) oder Wegerechte.
Eine Grundbuchberichtigung bedeutet, dass ein Eintrag im Grundbuch geändert oder gelöscht wird, weil er nicht mehr mit der tatsächlichen und aktuellen Rechtslage übereinstimmt. Das Ziel ist, dass das Grundbuch wieder korrekt und vollständig abbildet, wie die Rechtsverhältnisse an dem Grundstück im Moment wirklich sind.
Wann ist eine Grundbuchberichtigung typischerweise erforderlich?
Die Berichtigung des Grundbuchs ist immer dann nötig, wenn sich die Rechtslage an einem Grundstück ändert, aber der Eintrag im Grundbuch diese Änderung noch nicht zeigt. Das ist wichtig, weil man sich im Rechtsverkehr grundsätzlich auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen können soll. Wenn der Eintrag falsch ist, kann das weitreichende Folgen haben.
Typische Fälle, in denen eine Grundbuchberichtigung erforderlich wird, sind:
- Eigentumswechsel: Dies ist der häufigste Fall. Wenn ein Grundstück verkauft wird, der Eigentümer stirbt und das Grundstück vererbt wird oder das Eigentum auf andere Weise (z.B. durch Schenkung) auf eine andere Person übergeht, ist der bisherige Eigentümer im Grundbuch nicht mehr korrekt. Der neue Eigentümer muss eingetragen werden.
- Änderung oder Löschung von Belastungen: Wenn zum Beispiel eine Hypothek oder Grundschuld abbezahlt wurde, ist der Eintrag über diese Belastung im Grundbuch nicht mehr richtig. Er muss gelöscht werden, damit das Grundbuch die tatsächliche Lastenfreiheit zeigt. Auch die Bestellung neuer Rechte wie Dienstbarkeiten (z.B. ein Leitungsrecht oder Wegerecht) oder Nießbrauchsrechte muss im Grundbuch eingetragen werden, um die Rechtslage abzubilden.
- Korrektur von Fehlern: Es kann vorkommen, dass bei einer früheren Eintragung ein Fehler gemacht wurde (z.B. falsche Schreibweise eines Namens, falsche Angabe einer Grundstücksgröße oder Flurstücksnummer). Solche fehlerhaften Einträge müssen ebenfalls berichtigt werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Eine Grundbuchberichtigung ist notwendig, um die Übereinstimmung des Grundbuchs mit der wirklichen Rechtslage am Grundstück wiederherzustellen. Dies dient der Rechtssicherheit und dem Schutz aller Beteiligten im Grundstücksverkehr. Solange das Grundbuch unrichtig ist, gibt es eine Abweichung zwischen dem, was im Grundbuch steht, und dem, was rechtlich tatsächlich gilt.
Was ist der Unterschied zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld?
Der Hauptunterschied zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld liegt darin, wie diese Belastung einer Immobilie dokumentiert und übertragen wird. Beide Arten sind im Grundbuch, dem öffentlichen Verzeichnis von Grundstücken und den darauf lastenden Rechten, eingetragen.
Bei einer Buchgrundschuld existiert die Grundschuld ausschließlich als Eintragung im Grundbuch. Es wird kein zusätzliches Wertpapier oder Dokument ausgestellt. Für die Übertragung oder Abtretung einer Buchgrundschuld ist immer eine Änderung im Grundbuch notwendig. Dies erfordert in der Regel eine notarielle Beglaubigung und die Eintragung durch das Grundbuchamt.
Im Gegensatz dazu wird bei einer Briefgrundschuld zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch ein spezielles Dokument ausgestellt: der Grundschuldbrief. Dieses Dokument ist eine Art Wertpapier, das die Grundschuld verkörpert. Die Übertragung oder Abtretung einer Briefgrundschuld kann in vielen Fällen durch einfache Übergabe des Grundschuldbriefs und eine schriftliche Abtretungsvereinbarung erfolgen. Eine Änderung im Grundbuch ist hierfür nicht zwingend erforderlich, kann aber für die Legitimation des neuen Gläubigers wichtig sein.
Man könnte sich vorstellen, dass der Grundschuldbrief bei der Briefgrundschuld wie ein physisches Zertifikat ist, das man weitergeben kann, während bei der Buchgrundschuld das Recht nur „digital“ im Register existiert.
Zusammengefasst:
- Buchgrundschuld: Das Recht existiert nur im Grundbuch. Übertragung erfordert Grundbuchänderung.
- Briefgrundschuld: Das Recht existiert im Grundbuch UND zusätzlich in einem Grundschuldbrief. Übertragung kann oft durch Übergabe des Briefs erfolgen.
Die Entscheidung, ob eine Buch- oder Briefgrundschuld eingetragen wird, wird meist bei der Bestellung der Grundschuld getroffen und im Grundbuch vermerkt. Standardmäßig wird bei der Eintragung einer Grundschuld ein Brief ausgestellt, es sei denn, man beantragt ausdrücklich die Eintragung einer Buchgrundschuld.
Unter welchen Voraussetzungen kann ein Notar eine notarielle Urkunde nachträglich berichtigen?
Eine notarielle Urkunde hat eine besondere Bedeutung, da sie das rechtliche Handeln von Personen beweiskräftig festhält. Da auch im Notarbüro Fehler passieren können, gibt es unter bestimmten, strengen Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Urkunde nachträglich zu berichtigen.
Der Notar kann eine Urkunde nachträglich berichtigen, aber nur, wenn es sich um eine „offensichtliche Unrichtigkeit“ handelt. Stellen Sie sich vor, in einem Kaufvertrag wird der Name einer Straße falsch geschrieben oder eine einfache Rechenaufgabe (wie eine Summe) falsch dargestellt, obwohl aus dem Rest der Urkunde oder den Umständen klar hervorgeht, was gemeint war und sein sollte. Solche eindeutigen Fehler, die sofort ins Auge fallen und keinen Zweifel lassen, dass hier etwas Falsches dokumentiert wurde, können berichtigt werden. Es muss klar sein, dass die Berichtigung genau das wiedergibt, was ursprünglich von allen Beteiligten gewollt und vereinbart war, aber durch einen Fehler nicht richtig in die Urkunde aufgenommen wurde.
Wichtig ist, dass die Berichtigung niemals dazu dienen darf, den ursprünglichen Inhalt der Vereinbarung oder den wirklichen Willen der Beteiligten nachträglich zu ändern. Eine Berichtigung kann also nicht vorgenommen werden, um eine Aussage, die damals bewusst so getroffen wurde, im Nachhinein zu korrigieren, weil jemand seine Meinung geändert hat oder weil sich herausstellt, dass die ursprüngliche Vereinbarung rechtliche Mängel hat oder nicht die gewünschte Wirkung erzielt. Es geht ausschließlich darum, einen technischen oder redaktionellen Fehler in der Dokumentation zu beheben, der den eigentlich vereinbarten und gültigen Inhalt verfälscht. Die Berichtigung muss also ganz offensichtlich nur die Form betreffen, nicht den materiellen Kern des Geschäfts.
Eine solche Berichtigung kann durch einen entsprechenden Vermerk auf der Urkunde oder durch eine gesonderte Berichtigungsurkunde erfolgen. Die genauen Regeln hierfür sind gesetzlich festgelegt, insbesondere im Beurkundungsgesetz. Ziel ist immer, dass die Urkunde den tatsächlich gewollten und beurkundeten Inhalt korrekt wiedergibt.
Welche Rolle spielt der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch bei einer Grundbuchberichtigung?
Der Zeitpunkt, an dem eine Eintragung im Grundbuch vorgenommen wird, hat eine ganz entscheidende Bedeutung. Das Grundbuch ist wie ein öffentliches Verzeichnis, das festhält, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte (wie Hypotheken oder Wegerechte) daran bestehen.
Warum der Eintragungszeitpunkt so wichtig ist
Die Eintragung im Grundbuch hat in der Regel eine sogenannte rechtsbegründende Wirkung. Das bedeutet: Ein Recht, zum Beispiel das Eigentum an einem Grundstück, wird erst durch die Eintragung im Grundbuch rechtlich verbindlich geschaffen oder übertragen. Vorher besteht oft nur eine Vereinbarung (z.B. ein Kaufvertrag), aber noch nicht die rechtliche Zuordnung im Grundbuch. Stellen Sie sich die Eintragung wie einen offiziellen Stempel vor, der den neuen Zustand rechtlich besiegelt und für jedermann sichtbar macht. Für Sie als Bürger bedeutet das, dass Sie sich grundsätzlich auf das verlassen können, was zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch stand.
Eintragung versus spätere Änderungen
Eine Grundbuchberichtigung wird notwendig, wenn der Inhalt des Grundbuchs nicht mehr mit der tatsächlichen Rechtslage übereinstimmt. Das kann passieren, wenn zum Beispiel der Eigentümer gewechselt hat, aber die alte Eigentümerin noch im Grundbuch steht. Wenn aber eine ursprüngliche Eintragung korrekt war und auf einer damals gültigen Urkunde (wie einem notariellen Kaufvertrag) basierte, dann ist diese Eintragung rechtlich wirksam geworden. Eine spätere Änderung der ursprünglichen Vereinbarung oder ein Ereignis, das nach der korrekten Eintragung eintritt, führt nicht automatisch zu einer Änderung des Grundbuchinhalts. Das Grundbuch spiegelt den Rechtszustand zum Zeitpunkt der Eintragung wider. Um eine Abweichung, die nach einer korrekten Eintragung entstanden ist, zu beheben, ist eine neue, separate Eintragung oder ein formelles Berichtigungsverfahren erforderlich, das den neuen rechtlichen Zustand wiederum mit Wirkung ab dem Zeitpunkt der neuen Eintragung festhält.
Die Bedeutung für die Verlässlichkeit des Grundbuchs
Dieses Prinzip, dass der Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich ist und eine korrekte Eintragung Bestand hat, bis sie förmlich geändert wird, dient der Klarheit und Verlässlichkeit des Grundbuchs. Jeder, der ins Grundbuch schaut (z.B. ein potenzieller Käufer oder eine Bank), muss sich darauf verlassen können, dass die dort eingetragenen Rechte rechtlich bestehen. Diese Beständigkeit schützt den Rechtsverkehr und sorgt für Sicherheit bei Grundstücksgeschäften.
Welche Möglichkeiten gibt es, eine Grundschuldform nachträglich zu ändern, wenn eine einfache Grundbuchberichtigung nicht möglich ist?
Wenn eine einfache Berichtigung im Grundbuch, etwa wegen eines Schreibfehlers, nicht ausreicht, um die gewünschte Änderung an einer Grundschuld vorzunehmen, sind komplexere Schritte notwendig. Eine einfache Berichtigung ist oft nur für offensichtliche Unstimmigkeiten im bereits eingetragenen Inhalt möglich. Bei Änderungen, die die Form oder den Inhalt der Grundschuld betreffen, sind andere Verfahren erforderlich.
Eine Möglichkeit besteht darin, eine sogenannte Briefgrundschuld in eine Buchgrundschuld umzuwandeln. Eine Briefgrundschuld bedeutet, dass zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch auch ein separates Wertpapier, der Grundschuldbrief, existiert. Gemäß § 1116 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann eine Grundschuld auch so bestellt werden, dass kein Grundschuldbrief ausgegeben wird – dies ist dann eine Buchgrundschuld. Wenn Sie eine bestehende Briefgrundschuld in eine Buchgrundschuld umwandeln möchten, ist dies eine Änderung der Form der Grundschuld. Dieser Schritt erfordert die Zustimmung aller Beteiligten, insbesondere des Eigentümers des Grundstücks und des aktuellen Gläubigers der Grundschuld. Die Umwandlung muss dann im Grundbuch eingetragen werden.
Eine weitere, umfassendere Möglichkeit ist die vollständige Neufassung der Grundschuldbestellung. Dies bedeutet im Grunde, dass die bestehende Grundschuld gelöscht oder inhaltlich stark verändert wird und parallel dazu eine neue Grundschuld mit den gewünschten Merkmalen und der neuen Form bestellt und im Grundbuch eingetragen wird. Auch dieser Weg ist in der Regel aufwendiger als eine einfache Berichtigung. Er erfordert ebenfalls die Mitwirkung und notarielle Beurkundung der Zustimmung aller relevanten Parteien, also des Eigentümers und desjenigen, zu dessen Gunsten die Grundschuld eingetragen werden soll oder ist.
Beide Wege – die Umwandlung der Form (z.B. Brief- in Buchgrundschuld) oder eine Neufassung der Grundschuld – sind komplexere Verfahren als eine einfache Grundbuchberichtigung. Sie setzen die Einigung aller Beteiligten voraus und sind mit mehr Aufwand und Kosten verbunden, da sie in der Regel die Beteiligung eines Notars und die Änderung im Grundbuch erfordern.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Briefgrundschuld
Eine Briefgrundschuld ist eine Form der Grundschuld, bei der neben der Eintragung im Grundbuch ein zusätzliches Wertpapier, der sogenannte Grundschuldbrief, ausgestellt wird. Dieser Brief dokumentiert das Recht und ist für die Übertragung der Grundschuld erforderlich; die Grundschuld kann also durch Übergabe des Briefs weitergegeben werden. Die Briefgrundschuld erleichtert somit im Vergleich zur Buchgrundschuld die Abtretung, da keine erneute Eintragung ins Grundbuch nötig ist. Beispiel: Wenn Sie einem Dritten eine Grundschuld verkaufen, können Sie ihn einfach den Grundschuldbrief übergeben, und er wird neuer Gläubiger.
Buchgrundschuld
Die Buchgrundschuld ist eine Grundschuld, die ausschließlich im Grundbuch eingetragen ist und keinen zusätzlichen Grundschuldbrief besitzt. Für die Übertragung oder Änderung der Buchgrundschuld ist stets eine Änderung im Grundbuch erforderlich, was oft eine notarielle Beurkundung und das Einschalten des Grundbuchamts nötig macht. Dadurch ist sie weniger flexibel als die Briefgrundschuld bei der Übertragung, aber einfacher, da kein Wertpapier ausgestellt wird. Beispiel: Wenn eine Buchgrundschuld verkauft wird, muss die Änderung im Grundbuch gemacht werden, bevor der neue Gläubiger Rechte daraus erhält.
Offensichtliche Unrichtigkeit (§ 44a Absatz 2 BeurkG)
Eine offensichtliche Unrichtigkeit liegt vor, wenn ein Fehler in einer notariellen Urkunde so klar und deutlich ist, dass er für jeden ohne weiteres erkennbar ist, also keine Zweifel an der Korrektur bestehen. Gemäß § 44a Absatz 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) darf der Notar solche Fehler durch einen Vermerk auf der Urkunde jederzeit berichtigen. Maßgeblich ist, dass die Berichtigung nur technische oder redaktionelle Fehler betrifft und den ursprünglich gewollten Inhalt der Urkunde nicht verändert. Beispiel: Ein falsch geschriebener Straßenname in einem Kaufvertrag, der aus dem Kontext eindeutig richtig gestellt werden kann.
Grundbuchberichtigung (§ 22 Grundbuchordnung – GBO)
Eine Grundbuchberichtigung ist die Änderung eines Eintrags im Grundbuch, wenn dieser nicht mehr mit der tatsächlichen Rechtslage am Grundstück übereinstimmt. Nach § 22 GBO ist eine Berichtigung möglich, wenn das Grundbuch unrichtig ist. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt: Der Eintrag ist zum Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich und darf nur geändert werden, wenn bewiesen wird, dass er damals falsch war. Beispiel: Wenn eine Hypothek bezahlt wurde, muss ihr Eintrag gelöscht werden, damit das Grundbuch die veränderte Rechtslage wiedergibt.
Zwischenverfügung im Grundbuchverfahren
Eine Zwischenverfügung ist ein behördlicher Verwaltungsakt, mit dem das Grundbuchamt vorläufig eine bestimmte Entscheidung trifft oder eine Maßnahme anordnet, um die weitere Verfahrensabwicklung zu regeln. Sie stellt keine abschließende Entscheidung dar, sondern ist meist eine vorläufige Stellungnahme, die wegen Verständnisfragen, Eintragungshindernissen oder zur weiteren Prüfung ergeht. Im vorliegenden Fall ordnete die Zwischenverfügung an, dass eine einfache Änderung der Eintragung von Brief- zu Buchgrundschuld nicht möglich sei. Beispiel: Das Grundbuchamt stellt eine Zwischenverfügung aus, wenn es bei einem Antrag Zweifel gibt und weitere Unterlagen verlangt oder das Verfahren pausiert.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 22 Grundbuchordnung (GBO): Diese Vorschrift regelt die Berichtigung des Grundbuchs, wenn es unrichtig ist und diese Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Eine Berichtigung setzt voraus, dass das Grundbuch zum Zeitpunkt der Eintragung fehlerhaft war. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das OLG Köln stellte fest, dass die Eintragung der Briefgrundschuld zum Zeitpunkt der Eintragung korrekt war, sodass keine nachträgliche Berichtigung möglich ist.
- § 29 Grundbuchordnung (GBO): Nach dieser Norm dürfen Eintragungen ins Grundbuch nur auf Grundlage öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden vorgenommen werden. Das Grundbuchamt prüft hierbei primär die formelle Richtigkeit, nicht den tatsächlichen Parteiwillen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Urkunde vom 28. April 2023 wies formal eine Briefgrundschuld aus, sodass das Grundbuchamt die Eintragung darauf stützen musste und keine Abänderung anhand späterer Willensänderungen vornehmen durfte.
- § 44a Absatz 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG): Notare können offensichtliche Unrichtigkeiten in eigenen Urkunden jederzeit durch einen Nachtragsvermerk korrigieren. Die Unrichtigkeit muss jedoch für jedermann klar ersichtlich sein. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht zweifelte daran, dass die angebliche Verwechslung von Brief- und Buchgrundschuld eine solche offensichtliche Unrichtigkeit war, da dies nicht für Dritte eindeutig erkennbar und die Urkunde bei Eintragung korrekt war.
- § 1116 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Diese Vorschrift regelt den Ausschluss des Grundschuldbriefs, was eine Änderung der Grundschuldart nach Eintragung ermöglicht, jedoch in einem gesonderten Verfahren. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Grundbuchamt wies darauf hin, dass eine Umwandlung von Brief- zu Buchgrundschuld nicht durch einfache Berichtigung, sondern nur durch dieses eigens vorgesehen Verfahren möglich ist.
- § 133 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Grundsatz der Auslegung von Willenserklärungen, nach dem der wirkliche Wille der Parteien zu ermitteln ist, auch wenn dieser falsch bezeichnet wurde („falsa demonstratio non nocet“). | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht hielt diesen Grundsatz für eingeschränkt anwendbar, da das Grundbuchamt auf die formale Urkunde abstellen muss und nicht den tatsächlichen Willen hinterfragen darf.
- Rechtssatz zum öffentlichen Glauben des Grundbuchs: Das Grundbuch genießt einen besonderen Vertrauensschutz; bereits korrekt eingetragene Rechte dürfen nicht leichtfertig geändert werden, um Rechtssicherheit und Drittinteressen zu schützen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Entscheidung des OLG Köln beruht wesentlich auf dem Schutz dieses Vertrauens, da die ursprüngliche Eintragung richtig war und eine nachträgliche Berichtigung das Vertrauen in die Grundbuchsicherheit untergraben würde.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Köln – Az.: 2 Wx 12/24 – Beschluss vom 30.01.2024
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