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Voraussetzungen einer Grundbuchberichtigung

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 W 46/18 – Beschluss vom 04.07.2018

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts… – Grundbuchamt – vom 20. März 2018, Gz. … Blatt 8059-24, wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 2.950.236,98 €

Gründe

I.

Der Antragsteller beantragt erneut – entsprechende Anträge waren bereits Gegenstand des vor dem Senat geführten Beschwerdeverfahrens 5 W 118/15, die durch Beschluss des Senats vom 23. März 2017 zurückgewiesen worden sind – die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend, dass er persönlich wieder als Eigentümer in den verfahrensgegenständlichen Grundbüchern eingetragen wird und der vormals eingetragene Testamentsvollstreckervermerk erneut zur Eintragung gebracht wird. Weiter beantragt er, die vormals in Abteilung III laufende Nr. 1 verzeichnete Grundschuld über 3.032.000 DM wieder einzutragen, jetzt aber zu Gunsten des Schuldners und Voreigentümers Dr. R… R… mit dem Vermerk, dass bezüglich der Grundschuld Testamentsvollstreckung angeordnet ist. Weiter begehrt der Antragsteller die Eintragung von Sicherungszwangshypotheken über insgesamt 900.000 € aufgrund der Urkunde Nr. …/2010 vom … Dezember 2010 des Notars T… K… in C…, und zwar im Einzelnen in Höhe von 191.000 € in Blatt (f), in Höhe von 344.000 in Blatt (a), in Höhe von 350.000 € in Blatt (b) und in Höhe von jeweils 5.000 € in Blatt (c), Blatt (d) und Blatt (e). Anträge auf Eintragungen von Sicherungszwangshypotheken über insgesamt 900.000 € aufgrund der genannten Urkunde des Notars T… K… waren, allerdings in anderer Verteilung auf die einzelnen Grundbuchblätter, ebenfalls schon Gegenstand des Verfahrens 5 W 118/15. Im Jahr 2008 hatte darüber hinaus eine … & Co. GbR Vermögensverwaltung aufgrund einer weiteren vollstreckbaren Urkunde des Notars T… K… vom … April 2008 (Urkundenrolle Nummer …/08) die Eintragung von Zwangssicherungshypotheken in Höhe von insgesamt 20.000 € beantragt und in diesem Zusammenhang ebenfalls eine entsprechende Berichtigung des Grundbuchs beantragt. Der Senat hat die gegen die Zurückweisung dieser Anträge gerichtete weitere Beschwerde mit Beschluss vom 29. Juni 2010 (Az. 5 Wx 35/09) zurückgewiesen. Der Antragsteller ist nach wie vor der Ansicht, die Eintragungen vom … April 2006 und … August 2006 hätten zur Unrichtigkeit des Grundbuchs geführt, das Grundbuchamt habe bei den Eintragungen die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB nicht beachtet. Bereits im Jahr 2006 hatte der Antragsteller zudem unter Geltendmachung der nämlichen Unrichtigkeit des Grundbuchs im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung der Käuferin als Eigentümerin begehrt. Nachdem das Amtsgericht noch eine entsprechende einstweilige Verfügung erlassen hatte, hat das Landgericht diese mit Urteil vom 12. Januar 2007 wieder aufgehoben und den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zurückgewiesen (1 O 465/06 Landgericht Potsdam). Der Senat hat die dagegen gerichtete Berufung des Antragstellers mit Urteil vom 10. Januar 2008 (5 U 15/07) zurückgewiesen.

Unter weitgehender Wiederholung seines Vorbringens in dem Verfahren 5 W 118/15 macht der Antragsteller insbesondere geltend, der beurkundende Notar sei bereits Vertreter des Verkäufers und Testamentsvollstreckers gewesen und habe deswegen die Genehmigung vom … Januar 2006 nicht auch für die Käuferin entgegennehmen dürfen. Die Käuferin habe frühestens bei Ausfertigung des Kaufvertrags am …Oktober 2006 von der Genehmigung Kenntnis erlangen können. Zu diesem Zeitpunkt habe, wie u. a. die Beantragung der einstweiligen Verfügung am …September 2006 zeige, kein Wille zur Genehmigung mehr bestanden. Durch die Abrechnung des Notars über das Anderkonto habe die Käuferin auch gewusst, dass der Testamentsvollstreckervermerk ohne Gegenleistung gelöscht worden sei. Dies gelte auch für den Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung am … April 2006. Die in dem Schuldenregelungsvergleich erteilte Vollmacht sei formnichtig, sie habe der notariellen Beurkundung bedurft. Inhaltlich verstoße der Vergleich gegen § 1149 BGB. Unabhängig von der Wirksamkeit der Vollmacht fehle es bereits an einer erklärten Auflassung, weil diese nicht im Namen des Testamentsvollstreckers erklärt worden sei. Allein der persönliche Schuldner sei vollmachtlos vertreten gewesen. Der Urkunde vom … Januar 2006 lasse sich bei wohlwollender Großzügigkeit vielleicht gerade noch entnehmen, dass der persönliche Schuldner und Verkäufer den Inhalt der Urkunde vom … Dezember 2005 in der durch die Nachtragsurkunde vom … Januar 2006 geänderten Form selbst genehmigt habe, allerdings unter der Bedingung, dass auch die …-Bank ihrerseits den Nachtrag mit dieser Änderung genehmigt.

Dies sei dann zwar am …. Januar 2006 geschehen, wiederum aber nur gegenüber dem Notar, der aber wiederum gehindert gewesen sei, gleichzeitig den Verkäufer und die Käuferin zu vertreten.

Die Unwirksamkeit der Verkaufsvollmacht des Eigentümers und der Genehmigung des Testamentsvollstreckers habe auch Auswirkungen auf die am … August 2006 eingetragene Löschung der Grundschuld über 3.032.000 DM. Es fehle die für die Löschung erforderliche Zustimmung des Eigentümers. Sie könne allenfalls in der ihm inhaltlich nicht bekannten Löschungsbewilligung vom … Dezember 2005 (Urkundenrolle Nummer 0000/05 des Notars Prof. W…) befinden, in der die …-Bank den Eigentümer bei Abgabe der Eigentümerzustimmung möglicherweise vertreten habe. Wenn der Gläubiger die Zustimmung als Vertreter des Eigentümers gegenüber sich selbst oder gegenüber dem Grundbuchamt erkläre, gelte § 181 BGB. Die Vertretung sei daher unwirksam. Die Löschung der Grundschuld am … August 2006 habe daher nicht zu deren Untergang geführt. Die Löschungsbewilligung der Gläubigerin sei 11 Jahre später in einen Verzicht auf die Grundschuld umzudeuten, sie sei also auf denjenigen übergegangen, der am … August 2006 Eigentümer des Grundstücks gewesen sei.

Die Veräußerung vom …. Dezember 2005/… August 2006 sei zudem nach §§ 3, 4 AnfG anfechtbar gewesen. Die Anfechtung könne auch schon vor Erlangung des vollstreckbaren Schuldtitels nach § 9 AnfG durch Einrede geltend gemacht werden. Seit dem … Dezember 2010 sei er im Besitz des vollstreckbaren Titels. Mit dem Anspruch aus § 11 Abs. 1 S. 1 AnfG könne er Duldung der Zwangsvollstreckung in das bloße Bucheigentum der Gläubigerin verlangen. Wegen des gezahlten Kaufpreises könne sich die Käuferin nur an den Schuldner halten. Die Käuferin habe die Eintragung der Zwangssicherungshypotheken selbst dann zu dulden, wenn ein Duldungstitel noch nicht vorliege. Mögliche Rechtsbehelfe der Käuferin in Form der Drittwiderspruchsklage oder der Vollstreckungserinnerung seien aussichtslos und unbegründet. Eine weitere Gläubigerbenachteiligung sei darin zu sehen, dass die …-Bank bereits am … Dezember 2005, also fünf Tage vor Abschluss des Kaufvertrags, die Löschung der Grundschuld über 3.032.000 DM bewilligt habe. Gemäß der Sicherungsvereinbarung und kraft Gesetzes habe der Sicherungsgeber bei Tilgung des gesicherten Kredits nach seiner Wahl einen Anspruch auf Rückabtretung der Grundschuld, auf Verzicht oder auf Löschung. Die Wahl der Löschung benachteilige ihn, den Antragsteller.

Das Grundbuchamt hat die Anträge mit Beschluss vom 20. März 2018 zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht, soweit es die Anträge auf Grundbuchberichtigung hinsichtlich der Eigentümerstellung der eingetragenen Eigentümerin M… J… und der Eintragung der Zwangssicherungshypotheken zurückgewiesen hat, auf seine eigenen Beschlüsse vom 5. Mai 2014 und um 14. Oktober 2015 sowie auf den Beschluss des Senats vom 23. März 2017 (5 W 118/15) in dem sich anschließenden Beschwerdeverfahren verwiesen. Ergänzend hat es ausgeführt, in den Grundbüchern von … Blatt (a) und Blatt (c) sei mittlerweile nicht mehr M… J… als Eigentümerin eingetragen. Soweit der Antragsteller eine Wiedereintragung der gelöschten Grundschuld beantrage, sei eine Beschwerde gegen eine erfolgte Eintragung unzulässig. Die erneute Eintragung eines bereits gelöschten Rechts sei nur aufgrund einer erneuten Eintragungsbewilligung der Betroffenen möglich, die aber nicht vorliege. Soweit der Antragsteller geltend mache, das Recht habe nicht gelöscht werden dürfen, weil es an der erforderlichen Eigentümerzustimmung gefehlt habe, sei sein Antrag als Anregung auf Eintragung eines Amtswiderspruchs auszulegen. Die Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 GBO für eine solche Eintragung lägen indes nicht vor, die Eigentümerzustimmung habe in Form des gesiegelten Antrags des Notars vom … Juni 2006 auf Löschung des in Abteilung III unter der laufenden Nummer 1 eingetragenen Rechts vorgelegen. Der in der Form des § 29 GBO gestellte Eintragungsantrag sei die stärkste Form der Bewilligung. Der Notar habe von den ihm nach § 9 des Kaufvertrags von den Beteiligten erteilten Vollzugsvollmacht Gebrauch gemacht. Im Kaufvertrag sei insoweit die Lastenfreistellung vereinbart gewesen. Die Löschungsbewilligung der Gläubigerin habe in der Form des § 29 GBO vorgelegen.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Antragsteller mit seiner unmittelbar an das Brandenburgische Oberlandesgericht gerichteten Beschwerde vom 19. April 2018, eingegangen am 20. April 2018, mit der er seine gestellten Anträge weiterverfolgt, hilfsweise zugleich unter Eintragung je eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit dieser Eintragungen zugunsten der jetzigen Bucheigentümerin M… J… und weiter (nachrangig) hilfsweise unter Eintragung je eines Amtswiderspruchs gegen die am … April 2006 und am … August 2006 vorgenommenen Eintragungen und Löschungen zugunsten des Antragstellers. Der Antragsteller macht insbesondere geltend, das Grundbuchamt habe bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt, dass ergänzend geltend gemacht worden sei, der Testamentsvollstreckervermerk habe am … April 2006 nicht gelöscht werden dürfen, weil der Kaufpreis noch nicht gezahlt und Kaufpreisfälligkeit aktenkundig noch nicht eingetreten gewesen sei. Erstmals seien die Vereinbarung über den Forderungserlass, die mit der Verkaufsvollmacht in einem untrennbaren Zusammenhang gestanden habe, und die Abrechnung des Notars G… über das Anderkonto vorgelegt worden. Neu sei in diesem Zusammenhang auch das Vorbringen zum Verlauf des Zahlungsflusses, zur Wirksamkeit des Schuldenregelungsvergleichs, zur Unwirksamkeit der dem Urkundsnotar erteilten Vollmachten unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Februar 1980, Az. V ZB 15/79 (BGHZ 77, 7-10), zu dem erst in jüngster in vollem Umfang offenbar gewordenen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung in dem Kaufvertrag sowie zu der von der …-Bank begangenen Untreue, die zur Nichtigkeit des Kaufvertrags und der Auflassung führe. Vollständig neu seien die Ausführungen zur fehlerhaften Löschung der Grundschuld, zur Einzelgläubigeranfechtung und den vorsätzlichen Gläubigerbenachteiligungshandlungen der …-Bank. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Beschwerdeschriftsatz vom 19. April 2018 Bezug genommen.

II.

Die Beschwerde des Antragstellers ist insgesamt zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO). Der Senat kann über die Beschwerde unmittelbar selbst entscheiden, ohne diese zunächst dem Grundbuchamt zur Entscheidung über die Abhilfe vorzulegen (OLG Stuttgart FGPrax 2012, 158; OLG München FGPRax 2013, 155).

Das Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat im Ergebnis zutreffend die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen.

A) Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs durch Wiedereintragung des Schuldners Dr. R… R… und des Testamentsvollstreckervermerks

Der Antragsteller hat keinen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs dahingehend, dass in den verfahrensgegenständlichen Grundbüchern wieder der Schuldner Dr. R… R… in Abteilung I als Eigentümer eingetragen wird. Ein auf dieses Ziel gerichteter Antrag war bereits Gegenstand des Verfahrens 5 W 118/15 sowie – als Voraussetzung für die beantragte Eintragung von Zwangssicherungshypotheken – des Verfahrens 5 Wx 35/09.

1.

a) Weil es an einer Berichtigungsbewilligung der eingetragenen Buchberechtigten fehlt, kann eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO nur erfolgen, wenn der Nachweis der Unrichtigkeit in der Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt wird. An einen solchen Nachweis der Unrichtigkeit sind strenge Anforderungen zu stellen (Demharter, GBO, § 22 Rn. 37; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 369; OLG Hamm Rpfleger 1984, 312; OLG Düsseldorf Rpfleger 1967, 13), weil er eine Grundbucheintragung ohne Beteiligung des davon Betroffenen ermöglicht. Der die Berichtigung begehrende Antragsteller hat alle Möglichkeiten auszuräumen, die der begehrten neuen Eintragung entgegenstehen würden (OLG Hamm Rpfleger 1989, 148).

Einen solchen Nachweis der Unrichtigkeit hat der Antragsteller nicht geführt.

b) Der Antragsteller beruft sich auch im vorliegenden Verfahren darauf, dass es für den Abschluss des notariellen Kaufvertrags und der Auflassung in der notariellen Urkunde vom … Dezember 2005 an einer wirksamen Vollmacht der …-Bank gefehlt habe, den Schuldner persönlich bei Abschluss des Kaufvertrags zu vertreten, weil der Schuldenregelungsvergleich vom … Juli 2005 aus mehreren Gründen unwirksam bzw. nichtig sei.

Wie der Senat bereits in seinem Beschluss vom 23. März 2017 (5 W 118/15) und seinem Beschluss vom 29. Juni 2010 (5 Wx 35/09) ausgeführt hat, kann die Frage der Wirksamkeit der erteilten Vollmacht dahinstehen, da insbesondere die am … Dezember 2005 (Urkundenrolle Nr. 000/2005 des Notars P… G. G… mit Amtssitz in B…) beurkundete Auflassung auch dann wirksam wäre, wenn die …-Bank bei dieser Beurkundung als vollmachtloser Vertreter des eingetragenen Schuldners Dr. R… R… aufgetreten wäre. Auf die entsprechenden Ausführungen in den beiden genannten Beschlüssen wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. Dies gilt auch hinsichtlich der Genehmigung durch den Testamentsvollstrecker in der weiteren Urkunde vom … Januar 2006 (Urkundenrolle Nummer …/2006 des Notars P… G. G…, GA … des Grundbuchs von … Blatt 8059), soweit der Antragsteller auch in diesem Verfahren geltend macht, mit der Genehmigung habe er als Testamentsvollstrecker gegen § 181 BGB verstoßen und der beurkundende Notar sei nicht bevollmächtigt gewesen, die Genehmigung entgegenzunehmen.

c) Im vorliegenden Verfahren macht der Antragsteller weiter geltend, zwar hätten Testamentsvollstrecker und Verkäufer am … Januar 2006 Kauf und Auflassung genehmigt, sie hätten sich aber bezüglich der Änderungen des Kaufvertragsinhalts hinsichtlich der übernommenen Mietverträge (Urkundenrolle Nummer …/2006 des Notars P… G. G…) die Genehmigung der …-Bank vorbehalten und dies zur Bedingung für die Wirksamkeit ihrer Genehmigung gemacht. Diese Genehmigung habe die Bank zwar nach Behauptung des Notars am … Januar 2006 privatschriftlich ihm gegenüber abgegeben, dieser sei aber zur Entgegennahme dieser Genehmigung nicht bevollmächtigt gewesen. Die in § 9 des Kaufvertrags enthaltene Vollmacht sei durch die …-Bank vollmachtlos erklärt worden.

Nach dem Inhalt der notariellen Urkunde vom … Januar 2006 standen allein die in dieser Urkunde für die …-Bank abgegebenen Erklärungen unter dem Vorbehalt der Genehmigung, nicht aber die Erklärungen, die der Antragsteller in dieser Urkunde im eigenen Namen und in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker abgegeben hatte. In dieser Urkunde ist zunächst festgehalten, dass der Antragsteller die nachstehenden Erklärungen im eigenen Namen und in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker abgebe. Danach ist in der Urkunde festgehalten, dass die nachstehenden Erklärungen auch für die …-Bank vorbehaltlich derer Genehmigung abgegeben werden. Die sich daran anschließenden Erklärungen betreffen sodann eine Klarstellung hinsichtlich einer gewerblichen Zwischenvermietung und der vom Zwischenmieter abgeschlossenen Mietverträge. Danach heißt es in der Urkunde, dass der Erschienene zu 1 (Antragsteller) die weiteren Erklärungen abgebe. Daran schließen sich die Genehmigung des Kaufvertrags vom … Dezember 2005 in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker und die Bewilligung der Löschung des Testamentsvollstreckervermerks in seiner Eigenschaft als eingetragener Eigentümer an. Danach folgen noch Löschungsbewilligungen für eingetragene Vormerkungen bzw. die Erklärung der Rücknahme beantragter Vormerkungen. Insoweit wird die Erklärung auch für seine Ehefrau C… V…-R… abgegeben. Danach wurden allein die Erklärungen zu den Mietverträgen auch für die …-Bank abgegeben und bedurften der Genehmigung durch diese, nicht aber die ausdrücklich auch als solche bezeichneten weiteren Erklärungen des Antragstellers im eigenen Namen und in seiner Funktion als Testamentsvollstrecker.

Auf einen fehlenden Zugang der Genehmigung durch die …-Bank vom … Januar 2006 kann der Antragsteller seinen Grundbuchberichtigungsantrag nach § 22 Abs. 1 GBO zudem auch deswegen nicht stützen, weil der fehlende Zugang, der nach der Rechtsauffassung des Antragstellers dazu führen soll, dass es an einer wirksamen Auflassung und damit an einem Eigentumsübergang fehlt, nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen ist.

d) Die Genehmigung des notariellen Vertrags vom … Dezember 2005 durch den Antragsteller als Testamentsvollstrecker ist auch nicht deswegen unwirksam, weil es sich im Sinne von § 2205 S. 3 BGB um eine unentgeltliche Verfügung gehandelt hätte. Der Senat hat schon in seinen Beschlüssen vom 29. Juni 2010 (5 Wx 35/09) und vom 23. März 2017 (5 W 118/15) eingehend dargelegt, aus welchen Gründen nicht von einer unentgeltlichen Verfügung auszugehen ist, jedenfalls eine solche nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen ist. Die vom Antragsteller erstmals in diesem Verfahren angeführte Abrechnung des beurkundenden Notars über das Notaranderkonto, auf das der Kaufpreis eingezahlt worden war, ändert hieran nichts. Die Verwendung des Kaufpreises von 400.000 € zur Herbeiführung einer lastenfreien Übertragung, zu der sich der Schuldner mit Zustimmung des Testamentsvollstreckers in dem notariellen Vertrag vom … Dezember 2005 verpflichtet hatte, war bereits Gegenstand der vorangegangenen Verfahren. Auf die Frage, ob der Antragsteller durch die Erteilung der Genehmigung möglicherweise seine Pflichten als Testamentsvollstrecker verletzt hat, weil er den Erlös zur Tilgung persönlicher Verbindlichkeiten verwendet hat, kommt es nicht an. Maßgeblich bleibt, dass es sich bei dem beurkundeten Vertrag um einen entgeltlichen handelte. Die Verwendung des gezahlten Kaufpreises zur Herbeiführung der nach dem Vertrag geschuldeten Lastenfreiheit macht das Rechtsgeschäft nicht schon deswegen zu einem unentgeltlichen.

e) Die beantragte Grundbuchberichtigung kann schließlich nicht darauf gestützt werden, die Auflassung sei deswegen nichtig, weil der in dem Vertrag vom … Dezember 2005 vereinbarte Kaufpreis in einem auffälligen Missverhältnis zu dem Wert des veräußerten Grundeigentums stehe. Der Antragsteller führt hierzu in seinem Antrag aus, der Erwerb sei 1995 zu einem Preis von 1.718.000 € erfolgt. Im Zwangsversteigerungsverfahren sei zum Stichtag 10. Januar 2002 ein Verkehrswert von 1.147.000 € ermittelt worden. In den 15 Jahren seit 2002 seien die durchschnittlichen Immobilienpreise in … um 70% gestiegen. Dies ergebe eine jährliche Steigerung von 4,666%. Am … Dezember 2005 habe der Verkehrswert damit bei 118,666% des Wertes vom 10. Januar 2002 und damit bei 1.361.000 € gelegen.

Entgegen den Ausführungen in der Beschwerdeschrift handelt es sich hierbei nicht um Tatsachen, die dem Antragsteller erst jetzt bekannt geworden sind. Der Antragsteller verteilt, ohne Ausführungen zur tatsächlichen Entwicklung der Immobilienpreise zu machen, eine aktuell ermittelte Wertsteigerung zwischen den Jahren 2002 und 2017 gleichmäßig auf die dazwischenliegenden Jahre. Dies lässt schon einen Bezug zu den tatsächlichen Immobilienpreisen nicht einmal ansatzweise erkennen. Der Senat hatte zu der Entwicklung der Immobilienpreise in … von 2002 bis 2005 in seinem Urteil vom 10. Januar 2008 in dem Verfahren 5 U 15/07 ausgeführt, dass der Sachverständige in seinem im Zwangsversteigerungsverfahren erstellten Gutachten ausdrücklich festgestellt hatte, dass nach dem Grundstücksmarktbericht in diesem Zeitraum die Kaufpreise stetig im Fallen begriffen gewesen seien und sich an dieser grundsätzlichen Tendenz zum Bewertungsstichtag nichts geändert habe. Gestützt wird diese Feststellung dadurch, dass im Jahr 2005 die Wohnungen Nr. X und Nr. Y zu deutlich schlechteren Konditionen vermietet worden seien. Der Antragsteller hatte daher selbst im September 2005 im Zusammenhang mit einer Anfrage des Amtsgerichts … zu dem aktuellen Verkehrswert des Grundbesitzes dem Notar S… mitgeteilt, der Wert aller Einheiten seien in einem Vergleich mit der Grundpfandgläubigerin mit 630.000 € angenommen worden, dies dürfe realistisch sein und dem derzeitigen Wert entsprechen.

Das behauptete strafbare Verhalten der …-Bank – Beihilfe oder Anstiftung zur Untreue gemäß § 266 StGB – ist schon deshalb unerheblich, weil der Antragsteller eine von ihm selbst begangene strafbare Haupttat als notwendige Voraussetzung für eine Teilnahme der …-Bank nicht einmal behauptet. Im Übrigen war die …-Bank nicht Partei des am …Dezember 2005 beurkundeten Kaufvertrags.

f) Weil der Antragsteller schon die Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 22 Abs. 1 GBO hinsichtlich der Eintragung der Käuferin als Eigentümerin in Vollzug der Auflassung vom 21. Dezember 2005 nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen hat, erübrigen sich Ausführungen zu der Auffassung des Antragstellers, es fehle an einem gutgläubig lastenfreien Erwerb.

2.

Kann der Antragsteller damit nicht die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend verlangen, dass er persönlich wieder als Eigentümer eingetragen wird, so kommt schon deswegen die (erneute) Eintragung des Testamentsvollstreckervermerks nicht in Betracht, unabhängig davon, ob die Löschung im Zeitpunkt ihrer Eintragung erfolgen durfte.

B) Eintragung von sechs Zwangssicherungshypotheken

Unter Vorlage einer vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde des Notars T… K… vom … Dezember 2010 (Urkundenrolle Nr. …/2010), mit der der Antragsteller persönlich neben Frau C… V…-R… anerkannte, dem Antragsteller als Testamentsvollstrecker für den Nachlass der am …1984 verstorbenen H… R… einen Gesamtbetrag von 900.000 € zu schulden, begehrt er die Eintragung von insgesamt sechs Zwangssicherungshypotheken in den verfahrensgegenständlichen Grundbüchern.

Da, wie ausgeführt, eine Grundbuchberichtigung dahingehend, dass der Antragsteller persönlich als Eigentümer eingetragen wird, ausscheidet, fehlt es für die Eintragung der Zwangssicherungshypotheken an der erforderlichen Eintragung des Schuldners und damit an der Voreintragung des Betroffenen (§ 39 GBO). Der titulierte Anspruch richtet sich nicht gegen den eingetragenen Eigentümer. Dies gilt auch für das in den Grundbüchern von … Blatt (a) und Blatt (c) verzeichnete Grundeigentum, das mittlerweile auf Dritte umgeschrieben worden ist.

Die Käuferin ist, soweit sie noch eingetragene Eigentümerin ist, auch nicht verpflichtet, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz nach den §§ 3, 4, 11AnfG zu dulden, deren Voraussetzungen vom Grundbuchamt nicht zu prüfen sind. Ein Titel, der die Grundstückseigentümerin zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet (§ 13 AnfG), liegt nicht vor. Auf die Voraussetzungen des § 9 AnfG, die vom Grundbuchamt ebenfalls nicht zu prüfen sind, kommt es nicht an, weil diese Vorschrift lediglich eine Einrede begründet, wenn der Anfechtungsgläubiger befugt ist, eine ihm abverlangte Leistung zu verweigern. Die Norm erleichtert allein die Geltendmachung des Anfechtungsrechts zu Verteidigungszwecken dadurch, dass die für die Erlangung des Schuldtitels erforderliche Zeit nicht in die Anfechtungsfrist eingerechnet werden muss (Münchener Kommentar AnfG-Kirchhof, § 9 Rn. 1 und 3).

C) Wiedereintragung der gelöschten Grundschuld über 3.032.000 DM

Der Antragsteller macht geltend, das Grundbuch sei durch die Löschung dieser Grundschuld unrichtig geworden und das Grundbuch sei entsprechend zu berichtigten, allerdings nicht durch Wiedereintragung der vormaligen Gläubigerin, sondern zu seinen eigenen Gunsten, ergänzt durch den Zusatz, dass auch insoweit Testamentsvollstreckung angeordnet ist.

Ein solcher Anspruch besteht, unabhängig von der Frage, ob das Grundbuch durch die Löschung der Grundschuld unrichtig geworden sein könnte, schon deshalb nicht, weil der Antragsteller nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachweisen kann, dass das Grundbuch insoweit zu seinen Lasten unrichtig ist. Eingetragene Berechtigte war vor der Löschung der Grundschuld die …-Bank. Der Antragsteller könnte seine Eintragung – eine Unrichtigkeit des Grundbuchs insoweit unterstellt – also nur dann verlangen, wenn die …-Bank nicht die Löschung der Grundschuld bewilligt hätte, sondern auf sie zu Gunsten des Antragstellers verzichtet hätte. Insoweit macht der Antragsteller aber lediglich geltend, die Bewilligung der Löschung durch die …-Bank sei in einen solchen Verzicht umzudeuten, und zwar bezogen auf den Zeitpunkt der Löschung am 10. August 2006. Für einen solchen Verzicht fehlt jeglicher greifbare Anhaltspunkt. Eine Umdeutung nach § 140 BGB kommt zudem deswegen nicht in Betracht, weil die von der …-Bank erteilte Löschungsbewilligung nicht nichtig ist, die Löschung nach Auffassung des Antragstellers selbst vielmehr allein an der fehlenden Zustimmung des Eigentümers scheitert.

Davon abgesehen liegt eine solche Zustimmung des eingetragenen Eigentümers vor. Der Antragsteller persönlich war verpflichtet, an die Erwerberin das veräußerte Grundeigentum insoweit lastenfrei zu übertragen. Wenn auf dieser Grundlage nach Vorlage der Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers die Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber beantragt wird, so ist in diesem Antrag zugleich die Zustimmung zur Löschung des nach dem Vertrag zu löschenden Grundpfandrechts zu sehen (OLG Köln FGPrax 2014, 153 f. m. w. Nachw.; Demharter, GBO, § 27 Rn. 11). Zur Stellung eines solchen Umschreibungsantrags war der beurkundende Notar nach Vorlage der Genehmigung vom … Januar 2006 berechtigt.

D) Hilfsantrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs, einstweiliger Rechtsschutz

Der Antragsteller beantragt mit seinem nachgeordneten Hilfsantrag die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die am … April 2006 und … August 2006 vorgenommenen Eintragungen zu seinen Gunsten. Dieser Antrag hat ebenfalls keinen Erfolg, weil, wie ausgeführt, der Antragsteller nicht die entsprechende Berichtigung des Grundbuchs zu seinen Gunsten verlangen kann. Dann ist das Grundbuch aber jedenfalls nicht zu seinen Lasten unrichtig, so dass die Eintragung eines eine entsprechende Berichtigung des Grundbuchs sichernden Widerspruchs schon aus diesem Grund nicht in Betracht kommt (Demharter, GBO, § 53 Rn. 33).

Aus diesem Grund kommt auch die Eintragung einer Vormerkung oder eines Widerspruchs im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes (§ 76 Abs. 1 GBO) zu Gunsten des Antragstellers persönlich nicht in Betracht.

E) Kosten

Die Kostentragungspflicht des Antragstellers ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1 GNotKG, GNotKG KV Nr. 14510). Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Der Gegenstandswert wird unter Berücksichtigung der weiteren Anträge auf Eintragung von Grundpfandrechten auf 500.000 € festgesetzt, für die Anträge auf Eintragung von Zwangssicherungshypotheken auf 900.000 € und für den Antrag auf Wiedereintragung der gelöschten Grundschuld auf 1.550.236,98 €, insgesamt also auf 2.950.236,98 € (§§ 36 Abs. 1, 46, 53 GNotKG).

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