Vollmachtswirksamkeit für Notariatsangestellte bei Grundstücksgeschäfts

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Vollmachtswirksamkeit: Notariatsangestellte bleiben bevollmächtigt

Beim Abschluss von Grundstücksgeschäften spielen Vollmachten eine entscheidende Rolle. Dabei stellt sich häufig die Frage, ob Notariatsangestellte wirksam bevollmächtigt werden können, um rechtlich verbindliche Erklärungen abzugeben. Diese Problematik ist von großer praktischer Relevanz, da Notarangestellte im Alltag oftmals mit der Vorbereitung und Abwicklung von Immobilientransaktionen betraut sind.

Das Thema der Vollmachtswirksamkeit für Notariatsangestellte bei Grundstücksgeschäften ist daher nicht nur juristisch komplex, sondern auch für viele Bürger von unmittelbarer Bedeutung. Wie die Gerichte diese Frage beurteilen und welche Konsequenzen sich daraus ergeben, soll im Folgenden anhand eines aktuellen Gerichtsfalls exemplarisch aufgezeigt werden.

✔ Der Fall vor dem Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt

Vollmachtswirksamkeit für Notariatsangestellte bei Grundstücksgeschäften

Das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt hat im Beschluss vom 06. November 2013 (Az.: 12 Wx 44/13) entschieden, dass eine Vollmacht für Notariatsangestellte im Rahmen eines Grundstücksgeschäfts auch nach Auflösung des Notariats und Beendigung des Angestelltenverhältnisses weiterhin wirksam bleibt. Dieser Fall betrifft eine komplexe Erbengemeinschaft und die rechtlichen Herausforderungen, die sich aus einer Vollmacht ergeben, die vor vielen Jahren erteilt wurde.

Hintergrund des Falls

Die Beteiligten zu 1. bis 4. sind Mitglieder einer Erbengemeinschaft und als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Im Jahr 1995 verkaufte der Beteiligte zu 4. das Grundstück an eine Bauherrengemeinschaft. Im Kaufvertrag wurden zwei Personen, darunter eine Notariatsangestellte, bevollmächtigt, alle für den grundbuchrechtlichen Vollzug notwendigen Erklärungen abzugeben. Diese Vollmacht umfasste auch das Recht, den Vertrag inhaltlich zu verändern oder zu ergänzen. Eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer wurde im Grundbuch eingetragen.

Im Jahr 1996 erklärte die Käuferin ihren Rücktritt vom Kaufvertrag. Erst 2013 beantragte die ehemalige Notariatsangestellte die Löschung der Auflassungsvormerkung, da der Kaufvertrag nicht erfüllt wurde. Das Amtsgericht Halle (Saale) lehnte diesen Antrag ab, da die Bevollmächtigung mit der Auflösung des Notariats erloschen sei. Diese Entscheidung wurde von den Beteiligten zu 1. bis 4. angefochten.

Gerichtliche Entscheidung

Das Oberlandesgericht hob den Beschluss des Amtsgerichts auf und wies dieses an, die Eigentumsübertragungsvormerkung zu löschen. Das Gericht stellte fest, dass die Vollmacht der Notariatsangestellten weiterhin gültig sei, da sie nicht explizit widerrufen wurde. Die erteilte Vollmacht war auch nach der Auflösung des Notariats und dem Ende des Arbeitsverhältnisses der Notariatsangestellten weiterhin wirksam.

Das Gericht argumentierte, dass die Vollmacht zur Abgabe von grundbuchrechtlich relevanten Erklärungen nicht automatisch mit dem Ende des Angestelltenverhältnisses erlischt. Vielmehr handelt es sich bei der Vollmacht um ein abstraktes Rechtsgeschäft, dessen Wirksamkeit unabhängig vom zugrundeliegenden Arbeitsverhältnis ist. Die Anforderungen an den Nachweis der Vertretungsmacht wurden erfüllt, da die Vollmacht durch notarielle Urkunden dokumentiert war.

Konsequenzen und Abwägungen

Das Oberlandesgericht betonte, dass die Vollmachtserteilung ein eigenständiges Rechtsgeschäft darstellt, das nicht an das Arbeitsverhältnis der bevollmächtigten Person gebunden ist. Für das Grundbuchamt war der Bestand der Vollmacht offenkundig, da keine Widerrufserklärung vorlag. Diese Entscheidung stellt sicher, dass Vollmachten in notariellen Geschäften auch nach Änderungen in den Beschäftigungsverhältnissen Bestand haben können, sofern sie nicht widerrufen werden.

Die Entscheidung hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Vollmachtserteilung in notariellen Geschäften. Sie stellt klar, dass Vollmachten, die im Rahmen notarieller Tätigkeiten erteilt werden, unabhängig von Veränderungen im Beschäftigungsverhältnis der Bevollmächtigten fortbestehen. Dies schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten und vermeidet unnötige rechtliche Unsicherheiten bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Vollmachtswirksamkeit bei Notariatsangestellten

Können Notariatsangestellte wirksam für grundbuchrechtlich relevante Erklärungen bevollmächtigt werden?

Notariatsangestellte können grundsätzlich wirksam für grundbuchrechtlich relevante Erklärungen bevollmächtigt werden. Allerdings müssen dabei bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Bevollmächtigung muss in einer notariellen Urkunde erfolgen. Eine bloße Unterschriftsbeglaubigung reicht nicht aus. Der Notar muss die Beteiligten über die Rechtsfolgen der Vollmachtserteilung belehren und die Identität der Beteiligten feststellen.

Die Vollmacht muss hinreichend bestimmt formuliert sein. Sie muss erkennen lassen, dass die Notariatsangestellten zur Abgabe grundbuchrechtlicher Erklärungen bevollmächtigt werden sollen. Eine pauschale „Angestelltenvollmacht“ ist nicht ausreichend.

Der Notar muss die Ausübung der Vollmacht überwachen. Die Notariatsangestellten dürfen die Erklärungen nur in Gegenwart des Notars abgeben. Dieser muss ihre Identität überprüfen.

Bei Grundstücksgeschäften mit Verbraucherbeteiligung ist zusätzlich zu beachten, dass die Bevollmächtigung der Notariatsangestellten nicht dazu dienen darf, die notarielle Belehrungspflicht gegenüber dem Verbraucher zu umgehen.

Werden diese Voraussetzungen eingehalten, können Notariatsangestellte wirksam für grundbuchrechtliche Erklärungen bevollmächtigt werden. In der Praxis ist dies vor allem bei Grundstücksgeschäften mit mehreren Beteiligten üblich, um den Beurkundungsvorgang zu entzerren.

Bleibt eine notariell erteilte Vollmacht auch nach Auflösung des Notariats und Beendigung des Angestelltenverhältnisses wirksam?

Eine notariell erteilte Vollmacht bleibt auch nach Auflösung des Notariats und Beendigung des Angestelltenverhältnisses wirksam, solange sie nicht explizit widerrufen wurde. Das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt hat in einem Beschluss vom 1. März 2018 (Az. 12 Wx 49/17) klargestellt, dass die Wirksamkeit einer Vollmacht nicht vom Fortbestand des Angestelltenverhältnisses der Notariatsangestellten abhängt, die die Vollmacht entgegengenommen hat.

Die Begründung lautet eine notariell erteilte Vollmacht entfaltet ihre Wirksamkeit unabhängig davon, ob die Notariatsangestellte, die sie entgegengenommen hat, weiterhin im Amt ist oder nicht. Der Notar ist lediglich Vertreter des Staates bei der Beurkundung und Entgegennahme der Vollmacht. Die Vollmacht selbst wird jedoch vom Vollmachtgeber erteilt und bleibt solange gültig, bis sie wirksam widerrufen wird.

Für die Praxis bedeutet dies, auch wenn der beurkundende Notar oder die Notariatsangestellte später ausscheidet, bleibt die einmal erteilte Vollmacht wirksam. Sie kann weiterhin für Rechtsgeschäfte wie den Grundstückskauf verwendet werden, solange der Vollmachtgeber sie nicht widerruft. Eine erneute Beurkundung oder Bestätigung ist nicht erforderlich.

Was ist bei der Erteilung einer notariellen Vollmacht für Grundstücksgeschäfte zu beachten?

Bei der Erteilung einer notariellen Vollmacht für Grundstücksgeschäfte sind einige wichtige Punkte zu beachten. Die Vollmacht muss in Form einer notariellen Urkunde errichtet werden. Nur so wird sie für Grundbuchämter und andere Behörden anerkannt. In der Vollmacht sollte klar geregelt sein, zu welchen Rechtsgeschäften der Bevollmächtigte ermächtigt ist. Soll er beispielsweise nur ein bestimmtes Grundstück verkaufen oder generell über das gesamte Immobilienvermögen verfügen können? Je nach Reichweite spricht man von einer Spezial- oder einer Generalvollmacht.

Grundsätzlich ist eine Vollmacht jederzeit frei widerruflich, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Um Rechtssicherheit zu schaffen, empfiehlt es sich daher, in der Vollmacht ausdrücklich die Möglichkeit eines Widerrufs vorzusehen und zu regeln, in welcher Form dieser zu erfolgen hat. Oftmals wird bestimmt, dass der Widerruf ebenfalls in notarieller Form zu erklären ist.

Besondere Bedeutung kommt der Frage zu, wer als Bevollmächtigter eingesetzt werden soll. Dies sollte eine Person des absoluten Vertrauens sein, da ihr weitreichende Befugnisse übertragen werden. In der Praxis werden häufig nahe Angehörige oder ein seriöser Immobilienmakler bevollmächtigt. Bei letzterem ist zu beachten, dass die Vollmacht klar begrenzt sein muss und nicht zu einer Generalvollmacht ausufert.

Wie kann die Wirksamkeit einer notariellen Vollmacht für Grundstücksgeschäfte überprüft werden?

Die Wirksamkeit einer notariellen Vollmacht für Grundstücksgeschäfte kann auf zweierlei Weise überprüft werden. Zum einen anhand der notariellen Urkunde selbst, da der Notar die Gültigkeit der Vollmacht zum Zeitpunkt der Beurkundung prüft. Die Urkunde belegt somit die ursprüngliche Wirksamkeit. Zum anderen kann beim zuständigen Grundbuchamt nachgefragt werden, ob eine Widerrufserklärung des Vollmachtgebers vorliegt. Solange keine Widerrufserklärung eingegangen ist, bleibt die Vollmacht gültig.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Wirksamkeit der Vollmacht unabhängig vom Anstellungsverhältnis des Bevollmächtigten ist. Selbst wenn das Arbeitsverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigtem endet, bleibt die einmal erteilte Vollmacht wirksam. Sie kann nur durch eine ausdrückliche Widerrufserklärung des Vollmachtgebers aufgehoben werden. Daher ist es ratsam, die Gültigkeit einer Vollmacht regelmäßig, insbesondere bei Änderungen der Umstände, zu überprüfen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 167 BGB: Die Erteilung der Vollmacht als abstraktes und von zugrundeliegendem Rechtsverhältnis unabhängiges Rechtsgeschäft.
• § 168 BGB: Bestimmung über das Erlöschen der Vollmacht, das sich nach dem ihrer Erteilung zugrundeliegenden Rechtsverhältnis richtet.
• § 181 BGB: Befreiung von den Beschränkungen des Insichgeschäfts für die Bevollmächtigten.
• § 19 GBO: Notwendigkeit der Bewilligung des Berechtigten für Eintragungen im Grundbuch.
• § 29 GBO: Anforderungen an den Nachweis der Vertretungsmacht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden.
• § 13 GBO: Antragsrecht im Grundbuchverfahren, hier relevant zur Frage der Antragstellung durch eine bevollmächtigte Notariatsangestellte.
• § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB: Zurechnung der Erklärungen des Vertreters dem Vertretenen nur bei nachgewiesener Vertretungsmacht.
• § 171 BGB: Regelung zur Kundgabe einer intern erteilten Vollmacht und Gleichstellung mit einer Außenvollmacht.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt

Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 44/13 – Beschluss vom 06.11.2013

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. – 4. wird der Beschluss des Amtsgerichts Halle (Saale) – Grundbuchamt – vom 04. Juli 2013 aufgehoben.

Das Amtsgericht wird angewiesen, die zugunsten der Beteiligten zu 5. in Abt. II Nr. 1 eingetragene Eigentumsübertragungsvormerkung zu löschen.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 4. sind als Eigentümer in Erbengemeinschaft des im Grundbuch von …, Blatt … eingetragenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Für die Beteiligte zu 5. ist in Abt. II am 01. August 1996 eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen worden.

Mit notariellen Kaufvertrag des Notars Dr. B. in F. (UR-Nr.: 619/95) vom 21. Dezember 1995 hat der Beteiligte zu 4. das o. g. Grundstück an die GbR „Bauherrengemeinschaft C.“ bestehend aus den Gesellschaftern H. Br., M. Br. und H. Ht. verkauft. In dem Vertrag heißt es u. a, dass die Vertragsparteien unter Verzicht auf ihr eigenes Antragsrecht einseitig unwiderruflich ausschließlich Frau S. R. und die Beteiligte zu 6., beide geschäftsansässig in F., S. Straße 34b, und zwar jede einzeln unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ermächtigten, in ihrem Namen alle Erklärungen und Bewilligungen zum notariellen Protokoll oder in öffentlich beglaubigter Form abzugeben und alle Anträge getrennt oder eingeschränkt zu stellen, abzuändern und in gleicher Weise zurückzunehmen, die für den grundbuchrechtlichen Vollzug dieses Vertrages erforderlich oder zweckmäßig seien. Die Bevollmächtigten seien auch berechtigt, diesen Vertrag inhaltlich zu verändern oder zu ergänzen, wenn ihnen übereinstimmende schriftliche Anweisungen der Vertragsparteien vorlägen. Die Bevollmächtigten seien berechtigt, gegebenenfalls die Auflassungsvormerkung auf den Verkäufer wieder umschreiben zu lassen, sofern der Kaufvertrag nicht zur Durchführung gelange und die Abtretung gemäß § 3 Abs. 1 lit. a) unwirksam werde. Die Bevollmächtigten seien analog dazu auch zur Löschung der im Falle von § 3 Abs. 1 lit. b) zugunsten des Käufers eingetragenen Auflassungsvormerkung berechtigt, sofern der Kaufvertrag nicht zur Durchführung gelange. Der Notar werde mit dem Vollzug dieser Urkunde beauftragt. Er solle insbesondere notwendige Genehmigungen, Zeugnisse und Gläubigererklärungen einholen und entgegennehmen und vorkaufsberechtigten Körperschaften auf Verlangen den Inhalt des Vertrages mitteilen und Negativbescheinigungen zu den Vorkaufsrechten einholen. Genehmigungen sollten mit ihrem Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als mitgeteilt gelten und rechtswirksam sein. Jede Vertragspartei sei zum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt, wenn ein gesetzlich Vorkaufsberechtigter dieses Recht in Bezug auf das Grundstück oder Teile davon wirksam ausübe.

Die Beteiligte zu 5. teilte dem Beteiligten zu 4. mit Schreiben vom 10. Dezember 1996 mit, dass sie wegen Nichtdurchführung des Bauprojektes und der Baurealisierung ihren Rücktritt vom Kaufvertrag erklären müsse.

Mit Schreiben vom 30. Mai 2013 hat die Beteiligte zu 6. beantragt, die Eigentumsübertragungsvormerkung vom 01. August 1996 zu löschen, da die Käufer den Vertrag nicht erfüllt hätten.

Der Beteiligte zu 4. hat mit Schreiben vom 31. Mai 2013 für die Erbengemeinschaft, bestehend aus den Beteiligten zu 1. bis 4., ebenfalls einen Antrag auf Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung gestellt.

Mit Beschluss vom 04. Juli 2013 hat der Rechtspfleger des Grundbuchamtes den Antrag der Beteiligten zu 6. zurückgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass Eintragungsgrundlage für die Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der Erwerberin (GbR) die Bewilligung in der Urkunde des Notars B. in F. (UR-Nr.: 619/95) gewesen sei. Dieses Notariat sei bereits aufgelöst worden und Herr Dr. B. nicht mehr als Notar tätig. Frau U. P. habe demnach nicht mehr als bevollmächtigte Notariatsangestellte, sondern als Privatperson gehandelt. Bei einer Bevollmächtigung von Notariatsangestellten stehe in der Regel nicht deren Person, sondern vielmehr deren berufliche Stellung im Vordergrund. Von einer wirksamen Bevollmächtigung könne hier demzufolge nicht mehr ausgegangen werden. Frau U. P. stehe kein eigenes Antragsrecht gemäß § 13 GBO zu und sie sei mangels wirksamer Vollmacht auch nicht mehr zur Abgabe der Löschungsbewilligungen berechtigt. Zur Löschung des Rechtes in Abt. II Nr. 1 bedürfe es einer Löschungsbewilligung der Berechtigten in der Form des § 29 GBO. Diese könne gegebenenfalls im Klagewege durch Urteil ersetzt werden.

Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 4. als Vertreter der Beteiligten zu 1. bis 4. mit Schreiben vom 18. Juli 2013 „auch im Auftrag von Frau U. P.“ Beschwerde eingelegt.

Mit Vorlageschluss vom 25. Juli 2013 hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht vorgelegt. Zur Begründung wird darin ausgeführt, dass die Beschwerde aus den Gründen des Beschlusses vom 04. Juli 2013 nicht abgeholfen werden. Für die im Auftrag der U. P. und für die Erbengemeinschaft A. abgegebenen Erklärungen liege keine Vollmacht vor. Mit der Auflösung des Notariats habe auch das Angestelltenverhältnis der Notariatsangestellten U. P. geendet. Damit seien nach § 168 Abs. 1 Satz 1 BGB auch sämtliche in diesem Zusammenhang erteilten Angestelltenvollmachten erloschen.

Mit Schreiben vom 25. September 2013 hat die Beteiligte zu 6. mitgeteilt, dass sie den Beteiligten zu 4. bevollmächtige, in ihrem Namen alle erforderlichen Anträge zu stellen, die geeignet sind, die Eigentumsübertragungsvormerkung aus dem Grundbuch zu entfernen.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben mit Schreiben vom 28., 29. und 30. September 2013 mitgeteilt, dass sie den Beteiligten zu 4. bevollmächtigt haben und erneut bevollmächtigten, in ihrem Namen alle erforderlichen Anträge zu stellen, die geeignet sind, die Eigentumsübertragungsvormerkung aus dem Grundbuch zu entfernen.

II.

Die vom Beteiligten zu 4. im eigenen Namen sowie als Vertreter Beteiligten zu 1. bis 3. und der Beteiligten zu 6. eingelegte Beschwerde ist nach §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässig und auch begründet. Denn das vom Grundbuchamt angenommene Löschungshindernis besteht nicht.

Hier wurde schon durch die Einreichung der ersten Urkunde durch den Notar dem Grundbuchamt gegenüber die Vollmacht der Beteiligten zu 6. kundgegeben. Diese Vollmacht ist auch wirksam erteilt und ein Widerruf nicht erklärt worden. Für das Grundbuchamt ist daher deren Bestand offenkundig. Hat – wie hier – ein Vertreter grundbuchrechtlich relevante Erklärungen abgegeben, setzt der Grundbuchvollzug den Nachweis der Vertretungsmacht voraus, weil dem Vertretenen die Erklärungen des Vertreters nur unter dieser Voraussetzung gleichsam als eigene zugerechnet werden und nur so eine Bewilligung des nach § 19 GBO Berechtigten vorliegt (§ 164 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Anforderungen an den Nachweis regelt § 29 Abs. 1 GBO. Danach sind Abgabe und Zugang der Erklärung i. S. v. § 167 Abs. 1 BGB durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen. Die Erteilung einer sog. Angestelltenvollmacht, mit der Notariatsangestellte zur Abgabe rechtsgeschäftlicher oder verfahrensrechtlicher Vertretererklärungen bevollmächtigt werden, richtet sich regelmäßig nach § 171 Abs. 1 BGB (z. B. OLG Brandenburg, NotBZ 2012, 133). Danach wird die Kundgabe einer intern erteilten Vollmacht einer Außenvollmacht gleichgewertet. Die Kundgabe der erfolgten (internen) Bevollmächtigung ist keine rechtsgeschäftliche (externe) Vollmachtserteilung, sondern lediglich ein deklaratorischer Akt. Denn die notarielle Niederschrift selbst ist die „besondere Mitteilung“ über die Vollmachtserteilung.

Die Vollmacht ist hier auch nicht nach § 168 Satz 1 BGB erloschen. Denn die Erteilung einer Vollmacht (§ 167 Abs. 1 BGB) ist ein abstraktes und in seiner Wirksamkeit von dem zugrundeliegenden Rechtsverhältnis grundsätzlich unabhängiges Rechtsgeschäft. Nach § 168 Satz 1 BGB bestimmt sich das Erlöschen der Vollmacht nach dem ihrer Erteilung zugrundeliegenden Rechtsverhältnis. Erteilt eine Partei zur Durchführung eines Grundstückskaufvertrages einem Dritten eine Vollmacht, so liegt der Vollmachtserteilung regelmäßig ein Auftrag (§ 662 BGB) oder ein Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) zugrunde. Der Auftrag oder Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen den Beteiligten zu 1. bis 5. und der Beteiligten zu 6. ist hier nicht erloschen. Vielmehr ergibt sich im Rahmen einer Auslegung hierzu (§§ 133, 157 BGB), dass es vom Bestand eines Arbeits- oder Dienstverhältnisses zwischen der Beteiligten zu 6. als Notariatsangestellter und dem Notar unabhängig ist. Hätten die Vertragsbeteiligten dies nicht gewollt, hätten sie der „jeweiligen Notarangestellten“ Vollmacht erteilen können. Denn auch eine solche N. N.- Angestelltenvollmacht wäre ausreichend gewesen (z. B. OLG Dresden, NotBZ 2012, 135, OLG Brandenburg, NotBZ 2012, 133; Gergaut, NotBZ 2012, 125).

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.