Vollmachtsprüfung durch Notar bei Vollzug von Erklärungen

Auf die Beschwerde der Sondereigentümer vom 13.03.2018 gegen den Vorbescheid des Notars vom 09.02.2018 in der Fassung der Ergänzung vom 14.02.2018 (URNr. W 2163/2017) wird der Notar angewiesen, die Nachträge vom 17.11.2017 (URNr. W 2163/2017 und W 2164/2017) nicht zu vollziehen.

II. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Beschwerdegegner.

III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Sondereigentümer erwarben mit Kaufverträgen vom 08.05.2015 (Beschwerdeführer zu 1, URNr. W 825/2015) bzw. 20.04.2013 (Beschwerdeführer zu 2, URNr. W 773/2013) von dem Verkäufer jeweils eine Wohneigentumseinheit des Neubauprojekts …. Der Beschwerdeführer zu 1 erwarb die Wohnung Nr. A8 im 1. Obergschoss des Hauses 1 nebst Balkon und Keller sowie den Tiefgaragenstellplatz TG A 19. Der Beschwerdeführer zu 2 erwarb eine Penthousewohnung im 3. Obergeschoss mit zwei Tiefgaragenstellplätzen. In dem Kaufvertrag des Beschwerdeführers zu 1 wurde dem Verkäufer die nur aus wichtigem Grund widerrufliche Vollmacht erteilt, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung samt etwaigen Nachträgen hierzu beliebig abzuändern und eine etwa erforderliche Auflassung zu erklären, entgegenzunehmen und/oder die Zustimmung als Vormerkungsberechtigter zu solchen Verfügungen zu erteilen. Die Vollmacht erlischt mit Umschreibung des Eigentums an sämtlichen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, spätestens aber in fünf Jahren. Im Innenverhältnis wurde vereinbart, dass von der Vollmacht nur aus triftigen Gründen Gebrauch gemacht werden darf und dass der Verkäufer berechtigt sein solle, die Planung der Anlage insoweit zu ändern, als dies zur Behebung etwaiger Planungsmängel erforderlich ist. Hierzu sollten Sondernutzungsrechte festgelegt und geändert werden können, wobei allerdings der Gesamtcharakter der Anlage nicht grundlegend verändert werden darf.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Beschwerdeführer zu 2 war die Anlage noch nicht vollständig fertig konzipiert und die Aufteilungspläne standen noch nicht fest. Es wurde die Absicht festgeschrieben, eine Wohnanlage nebst Stellplätzen im Freien zu errichten. Dem Verkäufer wurde das Recht eingeräumt, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung festzulegen und nach seinem freien Ermessen hinsichtlich der Wohnanlage, in dem der Vertragsgegenstand liegt, ein selbstständiges Grundstück zu bestimmen und dazu die Grenzziehung selbst zu bestimmen. Weiter wurde dem Verkäufer die nur aus wichtigem Grund widerrufliche Vollmacht erteilt, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung samt etwaigen Nachträgen hierzu beliebig abzuändern und eine etwa erforderliche Auflassung zu erklären, entgegenzunehmen und/oder die Zustimmung als Vormerkungsberechtigter zu solchen Verfügungen zu erteilen. Im Innenverhältnis wurde geregelt, dass das Sondereigentum samt Sondernutzungsrechten des Beschwerdeführers zu 2 unberührt bleiben müsse und das seinem Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nur unwesentlich beeinträchtigt werden dürfe.

Im Nachgang nach Abschluss der beiden Kaufverträge wurde das Grundstück, auf dem sich heute die Tiefgaragenzufahrt befindet, zu dem Grundstück der Wohnanlage zugemessen (URNr. W 2121/13 vom 23.10.2013). Bei Errichtung der Teilungserklärung mit Urkunde vom 28.01.2014 (URNr. W 200/2014) wurde der Heizungsraum zu klein dimensioniert und die Hausanschlüsse für Wasser und Strom befanden sich innerhalb des Sondereigentums. Mit 2. Nachtrag zur Teilungserklärung vom 17.11.2017 (URNr. W 2163/2017) wurde anstelle des Heizungsraums ein Technikraum geschaffen und das Sondereigentum an dem Kellerraum A14 neu festgelegt. Die Einheit A14, die nunmehr ausschließlich durch den Technikraum zu erreichen ist, steht im Eigentum des Verkäufers und besteht nur aus dem Lagerraum im Keller. Mit 3. Nachtrag vom 17.11.2017 (URNr. W 2164/2017) wurde der zum bisherigen Gemeinschaftseigentum gehörende Bereich vor der Tiefgarageneinfahrt des Hauses 1 aus der Gemeinschaftsnutzung herausgenommen, es wurde Sondereigentum an sechs Kfz-Außenstellplätzen errichtet und diese wurden der Sondereigentumseinheit A14 zugeschlagen. Diese Erklärungen gab der Verkäufer jeweils im eigenen Namen sowie als Bevollmächtigter der Käufer der in der Teilungserklärung begründeten Sondereigentumseinheiten ab.

Mit Schriftsatz vom 05.02.2018 zeigten die Prozessbevollmächtigten der Beschwerdeführer dem Notar u.a. die Vertretung der Beschwerdeführer an und widerriefen die zugunsten des Verkäufers erteilten Vollmachten zur Änderung der Teilungserklärung bzw. zur Vornahme anderweitiger rechtsgeschäftlicher Erklärungen im Zusammenhang mit der Abgrenzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums oder der Einräumung von Sondernutzungsrechten. Weiter forderten die Prozessbevollmächtigten das Grundbuchamt auf, die Nachträge vom 17.11.2017 nicht zu vollziehen und einzutragen.

Der Notar wies mit Schriftsatz an die Prozessbevollmächtigten vom 09.02.2018 darauf hin, dass die Vollmachten nur aus wichtigem Grund widerruflich seien und die Widerrufserklärung keinen wichtigen Grund enthalte. Zum Vollzug stehe nur noch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt … aus. Weiter kündigte der Notar im Wege des Vorbescheids an, den 2. Nachtrag nach Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen. Mit Schriftsatz vom 14.02.2018 ergänzte der Notar den Vorbescheid vom 09.02.2018 dahingehend, dass ein Widerruf keine Auswirkungen auf die beiden bereits beurkundeten Nachträge vom 17.11.2017 habe, da dem Widerruf einer Vollmacht keine rückwirkende Kraft zukomme. Mit Schriftsatz vom 13.03.2018 legten die Prozessbevollmächtigten im Namen der Beschwerdeführer Beschwerde gegen den Vorbescheid ein und beantragten, die Nachträge nicht zu vollziehen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der Vollmachtswiderruf bis zum Wirksamwerden der Erklärung des Bevollmächtigten, also bis zum Zugang beim Grundbuchamt, widerrufen werden könne. Die Vollmacht des Beschwerdeführers zu 2 sei keiner zeitlichen Beschränkung unterworfen, sondern sollte erst mit Umschreibung des Eigentums an sämltlichen Einheiten erlöschen. Da der Bauträger die Absicht habe, den Lagerraum A14 zu behalten, würde die Vollmacht nie erlöschen. Dies führe zur Unwirksamkeit der Klausel und damit der Vollmachtserteilung. Außerdem würden die erteilten Vollmachten die Zuweisung von zusätzlichen Stellplätzen zur Einheit A14 nicht abdecken. Der entsprechende Missbrauch der Vollmacht stelle einen wichtigen Grund für deren Widerruf dar. Durch die Zuweisung zum Sondereigentum würden anderen Eigentümern die Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums nicht mehr ermöglicht. Zudem sei es widersinnig, den Lagerraum A14 so anzulegen, dass er nur durch den Technikraum erreichbar sei. Dies gelte umso mehr, als der Technikraum vor unbefugtem Betreten geschützt werden müsse. Hierdurch werde das zum Gebrauch auch der Beschwerdeführer und Vollmachtgeber dienende Gemeinschaftseigentum wesentlich beeinträchtigt. Für solche Änderungen gebe es keine triftigen Gründe, sodass von den Vollmachten hierfür kein Gebrauch gemacht werden dürfe. Die Vollmacht des Beschwerdeführers zu 2 werde zudem dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz nicht gerecht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgenannten Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 16.03.2018 legte der Notar den Vorgang dem Landgericht Memmingen zur Entscheidung vor und führte im Wesentlichen aus, dass der Vollmachtswiderruf keine Auswirkungen auf bereits beurkundete Nachträge haben könne. Im Rahmen der Klauselkontrolle sei darauf abzustellen, ob das Recht des Verwenders zur Abanderung der Leistung durch Gebrauchmachen von der Vollmacht für den anderen Vertragsteil zumutbar sei. Insbesondere könne der Vollmachtgeber nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass Gemeinschaftseigentum vollständig in gemeinschaftlicher Nutzung verbleiben würde. Die Einschränkungen der Vollmachten im Innenverhältnis seien hinreichend beachtet worden. Gegenüber dem Beschwerdeführer zu 2 sei vertraglich ohnehin nur eine Penthousewohnung mit zwei Tiefgaragenstellplätzen geschuldet; genauere Absprachen seien nicht getroffen. Eigentumsumschreibungen von verkauften Wohnungs- und Teileigentumseinheiten seien in der betroffenen Wohnanlage/Eigentümergemeinschaft noch nicht erfolgt. Die Vollmachten seien durch die Regelung des Erlöschens bei Ausscheiden aus dem Eigentümerkreis hinreichend befristet. Eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer durch die Nachträge ergebe sich nicht. Die Ein- und Ausfahrt aus der Tiefgarage sei trotz der Stellplätze im Freien ausreichend möglich. Auch der Zugang zu dem Lagerraum A14 durch den Technikraum verletze nicht die grundlegenden Rechte der Eigentümergemeinschaft, da der Zugang zum Technikraum für jeden Miteigentümer jederzeit zulässig sei. Die Prozessbevollmächtigten der Beschwerdeführer trugen unter dem 26.03.2018 vor, dass die Vollmachtserteilung gegen § 308 Nr. 4 BGB verstoße, da zwar eine Beschränkung im Innenverhältnis erfolgt sei, aber diese nach Auffassung des Notars gleichwohl beliebige Änderungen des Gemeinschaftseigentums zulasse. Zudem seien die Nachträge wegen Überschreitung der Vollmacht schwebend unwirksam, da der Bevollmächtigte die Grenzen im Innenverhältnis überschritten habe. Insbesondere sei kein triftiger Grund für die Schaffung von sechs zusätzlichen Außenstellplätzen im Sondereigentum erkennbar, zumal offenkundig ein Zusammenhang mit der Nutzung der nur aus einem Lagerraum bestehenden Sondereigentumseinheit A14 fehle. Die Wohneinheiten seien bereits vollständig abverkauft. Daher dränge sich der Eindruck auf, dass der Bevollmächtigte zu seinem persönlichen Profit handle.

Der Notar führte unter dem 11.04.2018 aus, dass die Vollmacht zum Zeitpunkt der Beurkundung bestanden habe und die Befugnisse nicht überschritten worden seien. Auch seien die Vollmachten nicht zu weit gefasst. Vielmehr bestimme der Kaufvertrag mit dem Beschwerdeführer zu 2, dass durch Änderungen das Sondereigentum des Vollmachtgebers nicht berührt und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfe. Die entsprechende Vollmacht sei zweckdienlich und notwendig. Hinzu komme, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses mit dem Beschwerdeführer zu 2 die Teilungserkärung noch nicht vorgelegen habe, weshalb der Verkäufer von seinem Bestimmungsrecht Gebrauch machen habe können. Ein unzulässiges Gebrauchmachen sei nicht erkennbar. Eine konkrete Befristung der Vollmacht des Beschwerdeführers zu 2 sei insbesondere deshalb nicht möglich gewesen, da zu dem Zeitpunkt der Erteilung noch nicht absehbar gewesen sei, in welchem Zeitraum die Wohnanlage tatsächlich erstellt werden würde. Zudem sei zu berücksichtigen, dass neue Sondernutzungsrechte nur zu bestehenden Sondereigentumseinheiten zugeschlagen werden könnten. Es sei nicht zu erkennen, dass die Beschwerdeführer durch die neuen Sondernutzungsrechte beeinträchtigt würden. Wegen der Einzelheiten wird auf den vorgenannten Schriftsatz Bezug genommen. Die Prozessbevollmächtigten der Beschwerdeführer erwiderten hierauf unter dem 14.05.2018 im Wesentlichen unter Wiederholung des bisherigen Vorbringens. Die fehlende konkrete Befristung der Vollmacht führe zu einem unüberschaubaren Geltungszeitraum und dies sei dem Beschwerdeführer zu 2 nicht zumutbar. Zudem sei in keiner Weise dargelegt, welcher triftige Grund für die Einräumung von sechs zusätzlichen Stellplätzen bestehen sollte. Der Notar verwies mit Schriftsatz vom 28.05.2018 auf sein bisheriges Vorbringen.

Der Verkäufer und Beschwerdegegner wurde mit Verfügung vom 10.06.2018 (Bl. 25 d.A.) an dem Verfahren beteiligt. Eine Stellungnahme ist nicht eingegangen.

II.

Die statthafte (§ 15 Abs. 2 S. 1 BNotO) Beschwerde ist zulässig. Die Zuständigkeit des Landgerichts Memmingen folgt aus § 15 Abs. 2 S. 2 BNotO. Die Beschwerde findet über den Wortlaut der Vorschrift hinaus nicht nur bei Verweigerung einer Amtstätigkeit, sondern auch bei Ankündigung einer Amtstätigkeit gegen den Willen eines Beteiligten statt (vgl. BGH, Beschluss vom 01.10.2015, V ZB 67/14, juris-Rn. 6). Zudem wurde die Beschwerde form- und nicht widerlegbar fristgerecht eingelegt.

In der Sache hat die Beschwerde Erfolg und führt zu der Anweisung an den Notar, die Nachträge zur Teilungserklärung nicht zu vollziehen. Der Verkäufer konnte die entsprechenden Erklärungen zumindest nicht als Bevollmächtigter der Beschwerdeführer zu 1 und 2 abgeben.

Die Käufer haben die entsprechenden Vollmachten des Verkäufers zur Abgabe der Erklärungen im Rahmen der Nachträge widerrufen. Die zuvor erfolgte Beurkundung steht dem nicht entgegen, da die entsprechenden Erklärungen erst mit Zugang beim Grundbuchamt wirksam werden. Die entsprechenden Erklärungen waren nicht dem Notar gegenüber abzugeben, sondern der Notar hat lediglich die Beurkundung vorgenommen. Der Nachtrag wird erst nach Vollzug im Grundbuch für und gegen alle Eigentümer wirksam (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Nach alledem kommt es auf den Zugang des Nachtrags bei dem Grundbuchamt an (§ 130 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 BGB). In entsprechender Anwendung des § 130 Abs. 1 S. 2 BGB muss den Verkäufern daher bis zu diesem Zeitpunkt der Widerruf möglich sein.

Der für den Widerruf erforderliche wichtige Grund liegt für den Beschwerdeführer zu 1 in einem gegen die internen Absprachen verstoßenden Gebrauchmachen von der Vollmacht durch den Verkäufer (vgl. OLG München, Beschluss vom 29.07.2014, 34 Wx 138/14). Zwar muss der Notar grundsätzlich Beschränkungen im Innenverhältnis nicht beachten (vgl. Bord, in: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, beck-online Großkommentar BeurkG, Stand 01.03.2018, § 12 Rn. 8), aber ein Verstoß rechtfertigt insoweit den Vollmachtswiderruf. In dem Vertrag mit dem Beschwerdeführer zu 1 ist im Innenverhältnis vereinbart, dass der Verkäufer von der Vollmacht nur aus triftigem Grund Gebrauch machen darf. Für den Fall von Planungsänderungen – was bei dem 3. Nachtrag gegeben ist – ist zwar ausdrücklich die Möglichkeit der Festlegung von Sondereigentum eingeräumt, aber dieses Recht soll ersichtlich nur in Fällen der Änderung der baulichen Gestaltung wie der Zusammenlegung von Wohnungen eingeräumt sein. Für die anlasslose Schaffung von sechs zusätzlichen Außenstellplätzen auf einer Fläche, die bislang zu dem von allen Eigentümern zu nutzenden Gemeinschaftseigentum gehörte, und deren Zuschlagung zum Sondereigentum des Verkäufers ohne jeden finanziellen Ausgleich für die übrigen Gemeinschaftsmitglieder ist keinerlei triftiger Grund ersichtlich. Die Bevollmächtigung ist offenkundig nicht zu dem Zweck erfolgt, dem Verkäufer die nachträgliche Schaffung zusätzlicher eigener Vermögenswerte zu ermöglichen.

Die durch den Beschwerdeführer zu 2 erteilte Vollmacht ist zudem nach Auffassung der Kammer ohnehin unwirksam. Zwar hat der Notar zu Recht darauf hingewiesen, dass zu dem Zeitpunkt der Erteilung der Vollmacht die Teilungserklärung noch nicht existierte und die erstmalige Errichtung der Teilungserklärung fällt nicht unter § 308 Nr. 4 BGB (vgl. Wurmnest, in: Münchener Kommentar BGB, 7. Aufl. 2016, § 308 Nr. 4 Rn. 6). Zwischenzeitlich wurde allerdings die Teilungserklärung errichtet und soll nun durch den 3. Nachtrag geändert werden. Die hierfür erteilte Vollmacht ist an § 308 Nr. 4 BGB zu messen. Die Verkäufer haben durch den Verweis auf § 308 BGB konkludent vorgetragen, dass es sich bei den Vertragsbedingungen um allgemeine Geschäftsbedingungen des Verkäufers handelte. Dies ist unstreitig geblieben. Zudem trägt der Notar selbst vor, dass ein Modellvertrag Verwendung gefunden habe (Schriftsatz vom 11.04.2018, dort S. 2). Die im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht zu beliebigen Änderung der Teilungserklärung ist im Innenverhältnis lediglich insoweit beschränkt, als Sondereigentum samt Sondernutzungsrechten des Käufers unberührt bleiben und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfe. Durch diese Beschränkungen ist nach Auffassung der Kammer nicht hinreichend sichergestellt, dass von der Vollmacht nur insoweit Gebrauch gemacht werden kann, als dies für den Käufer zumutbar ist (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 308 Rn. 25). Unter Bezugnahme auf den vorliegenden Fall würde es die gewählte Beschränkung im Innenverhältnis nicht ausschließen, dass der Bevollmächtigte einem beliebigen Mitglied der Eigentümergemeinschaft oder gar – wie hier – sich selbst ohne jeden sachlichen Grund finanzielle Vorteile durch Ausweisung zusätzlicher Sondereigentumsflächen und Zuschlagung derselben zur eigenen Einheit verschafft, ohne dass es dafür auch nur den Ansatz eines vernünftigen Grundes gäbe. Auch wenn das zum Gebrauch des Vollmachtgebers dienende Gemeinschaftseigentum hierdurch möglicherweise nicht wesentlich beeinträchtigt wird, ist es dem Käufer nicht zumutbar, dass der Bevollmächtigte von der Vollmacht in der hier im Rahmen des 3. Nachtrags geschehenen Art und Weise Gebrauch macht. Die entsprechende Vollmacht ist daher gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam.

Die Frage, ob die Vollmachten darüber hinaus ggf. auch wegen einer fehlenden bzw. unzureichenden zeitlichen Beschränkung der Gültigkeitsdauer unwirksam sind, kann nach alledem dahinstehen.

Der Notar war auf die Beschwerde der Käufer hin anzuweisen, die Nachträge nicht zu vollziehen. Auch wenn hinsichtlich des 2. Nachtrags keine durchgreifenden Bedenken hinsichtlich des triftigen Grundes bestehen, wirkt sich der Widerruf der Vollmacht des Käufers zu 1 und die Unwirksamkeit der Vollmacht des Käufers zu 2 auch auf diesen Nachtrag aus.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 84 FamFG (vgl. LG Amsberg, Beschluss vom 10.12.2015, 4 T 1/15).

Gegen diese Entscheidung war gemäß §§ 15 Abs. 2 S. 3 BNotO, 70 Abs. 1 und 2 FamFG die Rechtsbeschwerde zuzulassen, da die Rechtsfragen zur notwendigen Beschränkung der Bauträgervollmacht im Innenverhältnis bei Erteilung vor Errichtung der Teilungserklärung und zur Beachtlichkeit einer Widerrufserklärung nach Beurkundung aber vor Zugang bei dem Grundbuchamt bislang – soweit ersichtlich – höchstrichterlich noch nicht entschieden sind und diese Rechtsfragen für eine Vielzahl von Fällen grundsätzliche Bedeutung haben.