Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- KG Berlin: Grundbuchberichtigung für eGbR – Zustimmung durch Notarvollmacht trotz Erteilung vor Registereintragung wirksam
- Ausgangslage: GbR im Grundbuch und geplante Eintragung als eGbR nach MoPeG
- Der Weg zur eGbR: Notarielle Anmeldung und Vollmachtserteilung vor Registereintragung
- Das Problem: Streit um die Wirksamkeit der Zustimmung zur Grundbuchberichtigung durch die eGbR
- Die Entscheidung des Kammergerichts Berlin: Vollmacht vor Eintragung kann wirksam sein
- Begründung des Gerichts: Zeitpunkt der Zustimmung vs. Zeitpunkt der Vollmachtserteilung für die eGbR
- Detailanalyse: Wie eine Vollmacht für eine zukünftige eGbR erteilt werden kann – Vertretung der Gesellschaft vs. Vertretung der Gesellschafter
- Anwendung im konkreten Fall: Auslegung der Notarvollmacht als Gesellschaftervollmacht
- Konsequenz: Grundbuchamt muss Eintragung der eGbR vornehmen – Keine Zwischenverfügung gerechtfertigt
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Warum ist die Eintragung einer GbR als eGbR im Grundbuch wichtig?
- Was bedeutet die notarielle Vollmacht in diesem Zusammenhang genau?
- Welche Rolle spielt das Datum der Vollmachtserteilung im Verhältnis zur Registereintragung der eGbR?
- Was sind die Voraussetzungen für eine wirksame Grundbuchberichtigung bei einer eGbR?
- Welche Auswirkungen hat die Entscheidung des KG Berlin auf zukünftige Fälle von Grundbuchberichtigungen bei eGbRs?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 1 W 97/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: KG Berlin
- Datum: 04.07.2024
- Aktenzeichen: 1 W 97/24
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Gesellschafter einer im Grundbuch eingetragenen GbR beantragten deren Eintragung als eGbR und die Grundbuchberichtigung. Sie erteilten einem Notar vor Eintragung der eGbR eine Vollmacht für den Vollzug nach Eintragung. Das Grundbuchamt beanstandete die Wirksamkeit der notwendigen Zustimmung der eGbR und der vor deren Eintragung erteilten Vollmacht.
- Kern des Rechtsstreits: Der Kern des Rechtsstreits war die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine eingetragene eGbR die nötige Zustimmung zur Grundbuchberichtigung erteilen kann. Insbesondere ging es darum, ob eine Vollmacht und Zustimmung, die notariell bereits vor der Eintragung der eGbR erteilt wurden, für Handlungen nach der Eintragung wirksam sind.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Kreuzberg vom 28. Februar 2024 wurde aufgehoben.
- Begründung: Das Gericht bestätigte, dass die Zustimmung der eGbR erst nach ihrer Eintragung wirksam erteilt werden kann. Es entschied jedoch, dass die vor der Eintragung erteilte Vollmacht die Gesellschafter ermächtigte, den Notar auch für die nach der Eintragung wirksame Abgabe der Zustimmung zu bevollmächtigen. Der Notar konnte daher aufgrund der Vollmacht nach Eintragung der eGbR wirksam für die Gesellschaft handeln und die Zustimmung abgeben.
- Folgen: Die Beanstandung des Grundbuchamts war unbegründet. Die erforderliche Grundbuchberichtigung kann auf Grundlage der vorgelegten Unterlagen vorgenommen werden.
Der Fall vor Gericht
KG Berlin: Grundbuchberichtigung für eGbR – Zustimmung durch Notarvollmacht trotz Erteilung vor Registereintragung wirksam
Das Kammergericht Berlin hat in einem Beschluss vom 4. Juli 2024 (Aktenzeichen: 1 W 97/24) eine wichtige Klarstellung zur Grundbuchberichtigung nach Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in das neue Gesellschaftsregister getroffen.
Im Kern ging es um die Frage, ob eine Vollmacht, die Gesellschafter einem Notar vor der offiziellen Registrierung ihrer Gesellschaft als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) erteilen, ausreicht, damit der Notar nach der Eintragung die notwendige Zustimmung zur Grundbuchberichtigung wirksam im Namen der eGbR abgeben kann. Das Gericht entschied, dass dies unter bestimmten Umständen möglich ist und hob eine anderslautende Entscheidung des Grundbuchamts auf.
Ausgangslage: GbR im Grundbuch und geplante Eintragung als eGbR nach MoPeG
Die Ausgangssituation betraf zwei Personen, die gemeinsam Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) waren. Diese GbR war bereits als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen, wobei die Namen der beiden Gesellschafter in Abteilung I des Grundbuchs vermerkt waren, wie es vor der Einführung des Gesellschaftsregisters üblich war. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 wurde das Gesellschaftsregister eingeführt, in das sich GbRs eintragen lassen können (und müssen, wenn sie z.B. Grundstücksgeschäfte tätigen wollen). Die Eintragung führt zur Entstehung einer eGbR. Für bereits im Grundbuch eingetragene GbRs sieht das Gesetz eine Übergangsregelung (Art. 229 § 21 EGBGB) vor, die eine Berichtigung der Eigentümerangabe im Grundbuch erfordert: Statt der einzelnen Gesellschafter soll die eGbR als solche eingetragen werden.
Der Weg zur eGbR: Notarielle Anmeldung und Vollmachtserteilung vor Registereintragung
Um diesen Übergang zu vollziehen, wandten sich die beiden Gesellschafter am 30. Januar 2024 an einen Notar. In einer notariell beglaubigten Erklärung meldeten sie ihre bestehende GbR unter dem Namen „X… eGbR“ zur Eintragung in das Gesellschaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg an. Sie versicherten dabei, dass die angemeldete Gesellschaft identisch mit der bereits im Grundbuch als Eigentümerin geführten GbR sei und dass alle Gesellschafter im Grundbuch genannt seien.
Gleichzeitig gaben sie in derselben Urkunde wichtige Erklärungen für das Grundbuchverfahren ab:
- Sie bewilligten die Richtigstellung der Eigentümerbezeichnung im Grundbuch gemäß Art. 229 § 21 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 EGBGB. Das Ziel war, dass künftig die „X… eGbR“ als Eigentümerin eingetragen wird.
- Die zukünftige „X… eGbR“, vertreten durch ihre Gesellschafter, stimmte dieser Richtigstellung zu, wie es Art. 229 § 21 Abs. 3 Satz 2 letzter Halbsatz EGBGB in Verbindung mit § 22 Abs. 2 der Grundbuchordnung (GBO) verlangt. Sie beantragten die Richtigstellung auch.
- Entscheidend für den späteren Streit war, dass die beiden Gesellschafter dem beurkundenden Notar eine umfassende Vollmacht erteilten. Diese Vollmacht, die als Eigenurkunde des Notars ausgestaltet war und ihn von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite (Verbot von Insichgeschäften), sollte es ihm ermöglichen, nach der erfolgreichen Eintragung der eGbR im Gesellschaftsregister alle notwendigen Schritte für den Vollzug der Grundbuchberichtigung zu unternehmen. Insbesondere sollte er die Identität der angemeldeten GbR mit der dann eingetragenen eGbR bestätigen können.
Am 5. Februar 2024 erfolgte die Eintragung der „X… eGbR“ in das Gesellschaftsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter der Registernummer GsR … . Als Gesellschafter wurden die beiden antragstellenden Personen eingetragen.
Daraufhin wurde der Notar aktiv: Mit einer Eigenurkunde vom 14. Februar 2024, gestützt auf die ihm am 30. Januar erteilte Vollmacht, erklärte er offiziell, dass die ursprünglich angemeldete GbR mit der am 5. Februar eingetragenen „X… eGbR“ identisch sei. Er bestätigte, dass sich die Richtigstellungsbewilligung vom 30. Januar auf genau diese eingetragene eGbR beziehe. Sodann bewilligte und beantragte er erneut die Eintragung der „X… eGbR“ im Grundbuch anstelle der bisherigen GbR-Eintragung. Am 15. Februar reichte der Notar alle Unterlagen beim Grundbuchamt Kreuzberg ein.
Das Problem: Streit um die Wirksamkeit der Zustimmung zur Grundbuchberichtigung durch die eGbR
Das Grundbuchamt legte jedoch ein Hindernis in den Weg. Es erließ eine Zwischenverfügung und beanstandete, dass die erforderliche Zustimmungserklärung der eGbR (als Beteiligte zu 3) fehle. Die Begründung des Grundbuchamts lautete: Eine wirksame Zustimmung könne die eGbR als juristische Person erst nach ihrer Entstehung durch die Eintragung ins Gesellschaftsregister abgeben. Die bereits am 30. Januar – also vor der Registrierung – in der Notarurkunde erklärte Zustimmung sei unwirksam. Zudem könne vor der Registereintragung auch keine wirksame Vollmacht für die Gesellschaft selbst erteilt werden, da die Vertretungsbefugnis der handelnden Personen mangels Registereintragung nicht nachgewiesen sei (§ 32 GBO). Die vom Notar am 14. Februar abgegebenen Erklärungen könnten dieses Manko nicht heilen. Gegen diese Zwischenverfügung legten die Beteiligten Beschwerde ein.
Die Entscheidung des Kammergerichts Berlin: Vollmacht vor Eintragung kann wirksam sein
Das Kammergericht Berlin gab der Beschwerde statt und hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf. Das Gericht entschied, dass das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis nicht besteht. Die vom Notar am 14. Februar 2024 auf Basis der Vollmacht vom 30. Januar 2024 abgegebene Erklärung stelle eine wirksame Zustimmung der nun eingetragenen eGbR zur Grundbuchberichtigung dar.
Begründung des Gerichts: Zeitpunkt der Zustimmung vs. Zeitpunkt der Vollmachtserteilung für die eGbR
Das Kammergericht stimmte dem Grundbuchamt in einem Punkt zu: Die Zustimmungserklärung der eGbR gemäß Art. 229 § 21 Abs. 3 Satz 2 EGBGB i.V.m. § 22 Abs. 2 GBO kann tatsächlich erst nach ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister wirksam abgegeben werden. Der Grund hierfür liegt im Nachweis der Vertretungsberechtigung: Wer für eine Gesellschaft handeln darf, muss im Grundbuchverfahren in der Form des § 32 GBO nachgewiesen werden. Für eine eGbR erfolgt dieser Nachweis durch die Eintragung der vertretungsberechtigten Gesellschafter im Gesellschaftsregister. Diese Eintragung wirkt jedoch nicht zurück. Sie beweist die Vertretungsmacht erst ab dem Tag der Eintragung (hier: 5. Februar 2024). Eine Erklärung, die vor diesem Datum im Namen der (noch nicht existenten) eGbR abgegeben wird, kann daher mangels nachweisbarer Vertretungsmacht keine Wirkung entfalten.
Der entscheidende Punkt war jedoch, wie das Gericht die Vollmacht vom 30. Januar 2024 bewertete. Das Kammergericht stellte fest, dass der Notar mit seiner Eigenurkunde vom 14. Februar 2024 – also nach der Eintragung der eGbR – sehr wohl eine wirksame Zustimmungserklärung abgegeben hat. Er handelte dabei aufgrund der ihm zuvor erteilten Vollmacht. Die Frage war also: Konnte diese vor der Eintragung erteilte Vollmacht den Notar berechtigen, nach der Eintragung für die eGbR zu handeln?
Detailanalyse: Wie eine Vollmacht für eine zukünftige eGbR erteilt werden kann – Vertretung der Gesellschaft vs. Vertretung der Gesellschafter
Das Kammergericht erläuterte hierzu zwei grundlegend unterschiedliche Wege, wie eine Vollmacht im Kontext einer GbR erteilt werden kann:
- Vollmacht durch die Gesellschaft selbst: Die rechtsfähige GbR (§ 705 Abs. 2 BGB), vertreten durch ihre geschäftsführenden Gesellschafter (§ 720 BGB), erteilt eine Vollmacht. Hierfür muss im Grundbuchverfahren nach § 32 GBO nachgewiesen werden, dass die handelnden Gesellschafter zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung vertretungsberechtigt waren. Für eine noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbR ist dieser Nachweis oft schwierig bis unmöglich.
- Vollmacht durch die Gesellschafter: Einzelne oder alle Gesellschafter erteilen eine Vollmacht, die den Bevollmächtigten ermächtigt, sie in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter zu vertreten. Der Bevollmächtigte handelt dann quasi als Vertreter des Gesellschafters, der wiederum organschaftlich die Gesellschaft vertritt. Entscheidend ist hier: Der Bevollmächtigte kann für die Gesellschaft nur wirksam handeln, wenn der ihn bevollmächtigende Gesellschafter im Zeitpunkt der Handlung des Bevollmächtigten (noch oder schon) selbst vertretungsbefugt ist. Eine solche Vollmacht, den Vollmachtgeber „als Gesellschafter“ zu vertreten, kann nach Ansicht des Gerichts durchaus schon vor der Gründung oder Eintragung der Gesellschaft erteilt werden.
Anwendung im konkreten Fall: Auslegung der Notarvollmacht als Gesellschaftervollmacht
Das Kammergericht legte die Vollmacht vom 30. Januar 2024 dahingehend aus, dass sie unter die zweite Kategorie fällt. Die beiden Gesellschafter hatten den Notar nicht im Namen einer (noch nicht existenten) eGbR bevollmächtigt, sondern sie persönlich, in ihrer Eigenschaft als zukünftige Gesellschafter der genau bezeichneten, zur Eintragung angemeldeten „X… eGbR“. Sie beauftragten ihn, sie bei der Abwicklung der Grundbuchberichtigung zu vertreten, sobald die Gesellschaft mit ihnen als Gesellschafter eingetragen ist.
Als der Notar am 14. Februar 2024 handelte, war die „X… eGbR“ mit genau diesen beiden Personen als Gesellschafter im Gesellschaftsregister eingetragen (seit dem 5. Februar). Gemäß § 32 GBO war damit ihre Vertretungsbefugnis für die eGbR nachgewiesen. Da die Gesellschafter, die die Vollmacht erteilt hatten, nun nachweislich vertretungsberechtigt waren, konnte der Notar auf Grundlage der ihm von ihnen erteilten Vollmacht wirksam für die eGbR handeln und die erforderliche Zustimmungserklärung abgeben. Die Formulierung der Vollmacht sei auch ausreichend bestimmt gewesen, um die Abgabe aller erforderlichen Erklärungen, einschließlich der Bestätigung der Identität und der (erneuten) Abgabe der Zustimmung nach Registereintragung, zu umfassen.
Konsequenz: Grundbuchamt muss Eintragung der eGbR vornehmen – Keine Zwischenverfügung gerechtfertigt
Da somit mit der Eigenurkunde des Notars vom 14. Februar 2024 eine wirksame Zustimmung der eingetragenen eGbR zur Grundbuchberichtigung vorlag, bestand das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis nicht. Die Zwischenverfügung war rechtswidrig und wurde vom Kammergericht aufgehoben. Das Grundbuchamt wurde damit angewiesen, die beantragte Berichtigung – die Eintragung der „X… eGbR“ als Eigentümerin anstelle der bisherigen Nennung der Gesellschafter – vorzunehmen.
Diese Entscheidung erleichtert die praktische Handhabung der Grundbuchberichtigungen im Zuge der Umstellung auf die eGbR, indem sie einen Weg aufzeigt, wie die notwendigen Erklärungen effizient durch eine vorausschauend erteilte Notarvollmacht vorbereitet werden können, auch wenn die eGbR selbst erst später durch Eintragung entsteht. Entscheidend ist die korrekte Gestaltung der Vollmacht als eine solche, die von den Gesellschaftern in ihrer Eigenschaft als (zukünftige) Gesellschafter erteilt wird.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das KG Berlin hat klargestellt, dass eine vor der Registereintragung einer GbR erteilte Notarvollmacht auch nach Eintragung im Gesellschaftsregister (als eGbR) wirksam für Grundbuchberichtigungen genutzt werden kann. Entscheidend ist, dass die Vollmacht von den Gesellschaftern persönlich (nicht von der noch nicht existierenden eGbR) erteilt wird und der Notar erst nach erfolgter Registereintragung handelt. Diese pragmatische Lösung vereinfacht den Übergang bestehender GbRs in das neue eGbR-System nach dem MoPeG erheblich, da die notwendigen Schritte zur Grundbuchberichtigung in einem effizienten Prozess gebündelt werden können.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Warum ist die Eintragung einer GbR als eGbR im Grundbuch wichtig?
Die Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Immobilieneigentum besitzt, als sogenannte eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) im Grundbuch ist aus Gründen der Transparenz und Rechtssicherheit wichtig.
Was hat sich geändert?
Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG, das am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, wurden die Regelungen für die GbR grundlegend angepasst. Die GbR kann nun in einem neu geschaffenen Gesellschaftsregister eingetragen werden. Ist sie dort eingetragen, spricht man von einer eGbR. Diese eGbR wird nun stärker als eigenständige Einheit betrachtet und kann als solche handeln und Rechte innehaben.
Was bedeutet das für das Grundbuch?
Das Grundbuch ist wie ein öffentliches Verzeichnis, das festhält, wem Grundstücke gehören. Bisher wurden im Grundbuch bei einer GbR, die ein Grundstück besitzt, die einzelnen Namen aller Gesellschafter eingetragen. Dies konnte bei vielen Gesellschaftern unübersichtlich werden.
Mit dem MoPeG ist nun vorgesehen, dass, wenn eine GbR als eGbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist, im Grundbuch nicht mehr die einzelnen Gesellschafter, sondern die eGbR selbst als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen wird. Dies spiegelt die rechtliche Stärkung der GbR als eigenständige Einheit wider.
Warum ist die Eintragung wichtig?
Die Eintragung der eGbR im Grundbuch ist entscheidend für zukünftige Geschäfte, die das Grundstück betreffen. Wenn die eGbR im Grundbuch als Eigentümerin steht, ist für jeden sofort ersichtlich, wer der rechtliche Eigentümer ist.
Ohne diese korrekte Eintragung der eGbR im Grundbuch kann es bei wichtigen Vorgängen schwierig werden. Wenn die GbR beispielsweise ihr Grundstück verkaufen oder beleihen möchte, muss das Grundbuch vorher zwingend berichtigt werden. Das bedeutet, die eGbR muss erst im Gesellschaftsregister eingetragen und dann als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden. Erst dann kann der Verkauf oder die Beleihung rechtssicher durchgeführt werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Eintragung der GbR als eGbR im Gesellschaftsregister und die daraus folgende Eintragung der eGbR im Grundbuch schaffen klare Verhältnisse über die Eigentumsverhältnisse am Grundstück und sind eine Voraussetzung für spätere Grundstücksgeschäfte.
Was bedeutet die notarielle Vollmacht in diesem Zusammenhang genau?
Eine notarielle Vollmacht ist eine besondere Form der Erlaubnis, mit der jemand (der Vollmachtgeber) einer anderen Person (dem Bevollmächtigten) das Recht einräumt, in seinem Namen rechtlich verbindliche Handlungen vorzunehmen. Der Zusatz „notariell“ bedeutet, dass diese Erlaubnis von einem Notar beurkundet wurde. Dies verleiht der Vollmacht eine hohe rechtliche Sicherheit und Beweiskraft, die besonders bei Geschäften rund um Immobilien und Grundbucheintragungen wichtig ist.
Im Zusammenhang mit der Anpassung des Grundbuchs für eine eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) bedeutet die notarielle Vollmacht, dass die eGbR oder deren vertretungsberechtigte Personen (z.B. die Gesellschafter) dem Notar die Befugnis erteilen, bestimmte Schritte für sie zu erledigen.
Welche Befugnisse erhält der Notar?
Durch diese Vollmacht erhält der Notar die Erlaubnis, im Namen der eGbR zu handeln. Das schließt in der Regel alles Notwendige ein, um die Grundbuchberichtigung zu veranlassen und abzuschließen. Konkret bedeutet das, dass der Notar die notwendigen Anträge beim Grundbuchamt stellen und vor allem die erforderlichen Zustimmungen im Namen der eGbR erklären darf. Stellen Sie sich vor, die eGbR muss als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden. Dafür sind bestimmte Formalitäten und Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt notwendig. Mit der Vollmacht kann der Notar diese Erklärungen stellvertretend für die eGbR abgeben.
Warum die Befreiung von § 181 BGB?
Im deutschen Recht gibt es eine wichtige Regel in § 181 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Regel soll verhindern, dass jemand, der eine andere Person vertritt, Geschäfte „mit sich selbst“ oder „für zwei Personen gleichzeitig“ abschließt, wenn dabei Interessenkonflikte entstehen könnten. Man spricht hier vom „Verbot des Insichgeschäfts“. Ein Beispiel wäre, wenn jemand eine Immobilie für Person A verkaufen soll und diese Immobilie dann an sich selbst kauft oder an eine andere Person B, die er ebenfalls vertritt.
In der Praxis bei der Grundbuchberichtigung kann es vorkommen, dass der Notar in seiner Rolle als Urkundsperson bestimmte Erklärungen für die eGbR abgibt und gleichzeitig als neutrale Amtsperson die formellen Anforderungen des Grundbuchamts erfüllt. Ohne eine spezielle Erlaubnis könnte dies nach § 181 BGB problematisch sein, da der Notar gewissermaßen auf beiden „Seiten“ des formalen Aktes beteiligt ist (er handelt für die eGbR und wirkt gleichzeitig an der amtlichen Eintragung mit).
Um solche formalen rechtlichen Hindernisse auszuräumen und dem Notar zu ermöglichen, die Angelegenheit effizient und rechtssicher abzuwickeln, enthält die notarielle Vollmacht oft eine Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Diese Befreiung erlaubt dem Notar ausdrücklich, im Namen der eGbR zu handeln und die notwendigen Erklärungen abzugeben, auch wenn dies unter normalen Umständen als „Insichgeschäft“ gelten könnte. Dies ist in diesem Kontext ein übliches und notwendiges Element, damit der Notar die Grundbuchberichtigung reibungslos für die eGbR durchführen kann. Es vereinfacht den Prozess und spart der eGbR zusätzlichen Aufwand.
Welche Rolle spielt das Datum der Vollmachtserteilung im Verhältnis zur Registereintragung der eGbR?
Diese Frage berührt einen wichtigen Punkt, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in das neue Gesellschaftsregister eingetragen wird und zur eGbR wird: Wer darf wann eine Vollmacht erteilen, die für die eGbR gilt? Es geht um die zeitliche Reihenfolge: Wird die Vollmacht erteilt, bevor die GbR offiziell im Register steht, oder erst danach?
Warum der Zeitpunkt wichtig ist: Die „Geburt“ der eingetragenen GbR
Stellen Sie sich vor, Ihre GbR möchte im Grundbuch stehen, zum Beispiel als Eigentümerin einer Immobilie. Dafür muss die GbR im neuen Gesellschaftsregister eingetragen sein – sie wird dann zur eGbR. Mit dieser Eintragung erhält die eGbR eine eigene offizielle Existenz, ähnlich wie eine Firma oder ein Verein. Sie kann dann zum Beispiel selbst im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden.
Das Problem ist, dass das Grundbuchamt sehr genau prüft, wer eine solche Eintragung beantragen darf. Es muss jemand sein, der die eGbR wirksam vertreten kann. Eine Vertretung erfolgt oft durch eine Vollmacht, also eine Erlaubnis, im Namen der eGbR zu handeln.
Wenn die Vollmacht nun erteilt wurde, bevor die GbR überhaupt im Register stand und offiziell zur eGbR wurde, fragt sich das Grundbuchamt: Konnte diese Vollmacht von einer Einheit erteilt werden, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht die „eingetragene“ eGbR war, die jetzt im Grundbuch stehen soll? Für das Grundbuchamt ist das eine formelle Frage: War diejenige, die die Vollmacht erteilt hat, schon die eGbR mit ihrer neuen, im Register verankerten Identität?
Warum die Vollmacht trotzdem gültig sein kann: Die Sichtweise der Rechtsprechung
Auch wenn die Vollmacht vor der Registereintragung erteilt wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass sie unwirksam ist. Die Rechtsprechung, also die Gerichte in ihren Entscheidungen, betrachtet hier oft den tieferen Sinn und die Absicht.
Der entscheidende Punkt ist: Die Gesellschaft als solche existierte bereits vor der Eintragung. Es war eine GbR. Die Eintragung ändert zwar ihren rechtlichen Status und ihre offizielle Form für bestimmte Zwecke (wie das Grundbuch), aber es ist dieselbe Gesellschaft, die sich weiterentwickelt.
Die Gerichte gehen daher oft davon aus, dass eine Vollmacht, die von den Gesellschaftern der GbR für die künftige eGbR erteilt wurde, auch nach der Eintragung weiterhin gültig ist. Die Vollmachtgeber (die Gesellschafter) haben die Vollmacht in ihrer Eigenschaft als Mitglieder der Gesellschaft erteilt, die eben nur ihre Form durch die Eintragung ändert. Man könnte sagen, die Vollmacht wurde für die kontinuierliche Existenz der Gesellschaft erteilt, unabhängig davon, ob sie im Moment der Erteilung noch „nur“ GbR oder schon „eGbR“ hieß.
Für Sie bedeutet das: Gerichte neigen dazu, die Wirksamkeit einer solchen Vollmacht zu bejahen, wenn klar erkennbar ist, dass sie im Zusammenhang mit der Eintragung und für die Vertretung der dann eingetragenen eGbR gedacht war. Sie sehen in der eGbR im Wesentlichen dieselbe Gesellschaft wie die GbR vor der Eintragung, nur in einer neuen, registrierten Form.
Was sind die Voraussetzungen für eine wirksame Grundbuchberichtigung bei einer eGbR?
Wenn eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) Eigentümerin einer Immobilie ist, das Grundbuch aber noch nicht korrekt die eGbR als Eigentümerin ausweist, muss eine Grundbuchberichtigung erfolgen. Dies ist notwendig, damit das Grundbuch die tatsächliche Rechtslage widerspiegelt. Das Grundbuchamt muss prüfen, ob die eGbR tatsächlich Eigentümerin ist und ob die Berichtigung rechtlich zulässig ist.
Warum ist eine Berichtigung oft nötig?
Früher wurden Immobilien, die einer GbR gehörten, oft auf die einzelnen Gesellschafter „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ eingetragen. Seit der Einführung des Gesellschaftsregisters für die GbR können und müssen eGbRs nun aber selbst als Eigentümerinnen im Grundbuch stehen. Wenn der alte Eintrag noch die Gesellschafter statt der eGbR zeigt, ist er unrichtig und muss berichtigt werden.
Welche Unterlagen und Erklärungen sind erforderlich?
Für die Berichtigung benötigt das Grundbuchamt verschiedene Nachweise:
- Nachweis der Existenz der eGbR und ihrer Identität: Dies geschieht in der Regel durch einen aktuellen Auszug aus dem Gesellschaftsregister. Dieser Auszug zeigt, dass die GbR als eGbR registriert ist und wer aktuell ihre Gesellschafter sind.
- Nachweis des Eigentumsübergangs auf die eGbR: Es muss dargelegt werden, dass die Immobilie rechtlich der eGbR gehört. Dies kann durch den ursprünglichen Kaufvertrag, einen Übertragungsvertrag oder den Gesellschaftsvertrag geschehen, der zeigt, dass die Immobilie zum Gesellschaftsvermögen gehört.
- Die Berichtigungsbewilligung: Dies ist ein entscheidendes Dokument. Die Person(en), die laut Grundbuch bisher als Eigentümer eingetragen sind (oft die alten Gesellschafter oder die frühere, nicht eingetragene GbR durch ihre damals vertretungsberechtigten Personen), müssen der Berichtigung förmlich zustimmen und die Berichtigung bewilligen. Diese Bewilligung muss in notariell beglaubigter Form vorliegen. Dies sichert für das Grundbuchamt ab, dass die Zustimmung ernsthaft und nachweislich erfolgt ist.
- Nachweis der Vertretungsbefugnis: Wenn die Bewilligung oder der Antrag durch Vertreter der eGbR oder der alten eingetragenen Eigentümer abgegeben wird, muss deren Vertretungsbefugnis nachgewiesen werden (z.B. durch den Gesellschaftsvertrag der eGbR oder eine Vollmacht).
Besonderheit nach neuem Recht (Art. 229 § 21 EGBGB und § 22 GBO)
Das Gesetz hat den Prozess für die Umstellung auf die eGbR-Eintragung erleichtert. Nach Art. 229 § 21 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) gilt für Altfälle, in denen das Grundstück noch auf die Gesellschafter „in GbR“ eingetragen ist, eine spezielle Regelung. Die Berichtigung nach § 22 des Grundbuchordnung (GBO) – also die Korrektur eines unrichtigen Eintrags – wird hierdurch unterstützt. Wenn das Eigentum der GbR bereits vor der neuen Rechtslage bestand und nur der Eintrag im Grundbuch auf die neue Form (eGbR) umgestellt werden soll, kann der Nachweis der Unrichtigkeit und die erforderliche Zustimmung oft vereinfacht werden, insbesondere wenn alle aktuellen Gesellschafter der eGbR die Berichtigung beantragen und bewilligen. Es muss aber stets nachgewiesen werden, dass die nunmehr als eGbR eingetragene Gesellschaft mit der früheren GbR identisch ist und das Grundstück zum Gesellschaftsvermögen gehört(e).
Zusammenfassend erfordert eine wirksame Grundbuchberichtigung bei einer eGbR in der Regel den Nachweis der Identität der eGbR (Registerauszug), den Nachweis ihres Eigentums an der Immobilie sowie eine notariell beglaubigte Bewilligung der Berichtigung durch die bisher im Grundbuch eingetragenen Personen oder ihre Rechtsnachfolger.
Welche Auswirkungen hat die Entscheidung des KG Berlin auf zukünftige Fälle von Grundbuchberichtigungen bei eGbRs?
Die Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG Berlin) hat erhebliche Auswirkungen auf die Handhabung von Grundbuchberichtigungen, insbesondere wenn es um eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts (eGbRs) geht, bei denen alle Gesellschafter wechseln.
Neue Richtung für das Grundbuch
Grundsätzlich besagt die Entscheidung des KG Berlin, dass der Wechsel aller Gesellschafter einer eGbR, die im Grundbuch eingetragen ist, nicht mehr nur als einfache Änderung der Gesellschafterliste im Grundbuch behandelt werden soll. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass in diesem Fall die eGbR in ihrer Identität als Grundstückseigentümerin als grundsätzlich neu zu betrachten ist.
Stellen Sie sich das Grundbuch wie ein öffentliches Register für Grundstücke vor. Normalerweise wird dort der Eigentümer oder eine darauf eingetragene Belastung (wie eine Hypothek) vermerkt. Wenn bei einer eGbR alle Gesellschafter wechseln, sah man das bisher oft nur als eine Aktualisierung der Liste der Personen hinter der eGbR an. Das KG Berlin sagt nun: Wenn alle wechseln, ist das mehr als nur eine neue Liste; es ist, als ob ein neuer „Eigentümer“ im Grundbuch eingetragen werden müsste, auch wenn die eGbR als solche bestehen bleibt.
Bedeutung als Orientierungshilfe (Präzedenzfall)
Entscheidungen von Oberlandesgerichten wie dem KG Berlin haben eine wichtige Orientierungsfunktion. Auch wenn sie in Deutschland nicht im gleichen Maße bindend sind wie in anderen Rechtssystemen (kein starrer „Präzedenzfall“), so geben sie doch eine deutliche Richtung vor, wie Gerichte in ihrem Bezirk und oft auch darüber hinaus ähnliche Fälle behandeln. Man kann davon ausgehen, dass viele Grundbuchämter und andere Gerichte sich an dieser Entscheidung orientieren werden. Dies schafft in dem konkreten Fall des vollständigen Gesellschafterwechsels mehr Rechtssicherheit, da klarer wird, wie das Grundbuchamt vorgehen muss.
Rechtssicherheit für Beteiligte
Für Gesellschafter und Notare bedeutet die Entscheidung, dass sie bei einem vollständigen Wechsel der Gesellschafter in einer eGbR, die Grundbesitz hält, mit einem bestimmten Verfahren rechnen müssen, das über eine einfache Berichtigung hinausgeht. Das macht den Prozess in diesem spezifischen Fall vorhersehbarer. Notare haben eine klarere Vorgabe, welche Anträge und Dokumente für das Grundbuch erforderlich sind.
Offene Fragen und Unsicherheiten
Trotz der Klarheit für den entschiedenen Einzelfall bleiben Unsicherheiten und Risiken bestehen:
- Die Entscheidung betrifft den Fall, dass alle Gesellschafter wechseln. Es ist weiterhin nicht abschließend geklärt, wie das Grundbuch zu behandeln ist, wenn nur ein Teil der Gesellschafter wechselt, auch wenn dieser Teil sehr groß ist (z.B. 9 von 10 Gesellschaftern).
- Auch die Auswirkungen auf alte GbRs, die nach dem neuen MoPeG-Gesetz zur eGbR werden oder bereits geworden sind, können komplex sein und sind nicht in jeder Konstellation durch diese Entscheidung abgedeckt.
- Obwohl das KG Berlin eine wichtige Instanz ist, sind andere Oberlandesgerichte in anderen Regionen Deutschlands nicht rechtlich gezwungen, dieser Ansicht zu folgen. Es könnte also zu unterschiedlichen Handhabungen in verschiedenen Bundesländern kommen, auch wenn dies eher unwahrscheinlich ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entscheidung des KG Berlin einen wichtigen Schritt zu mehr Klarheit bei der Grundbuchbehandlung von eGbRs nach dem neuen Recht darstellt, insbesondere beim vollständigen Gesellschafterwechsel. Sie gibt eine starke rechtliche Orientierung. Allerdings zeigt sie auch, dass viele andere Fragen im Zusammenhang mit eGbRs im Grundbuch noch nicht abschließend geklärt sind.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Vollmacht
Eine Vollmacht ist eine rechtliche Erlaubnis, mit der eine Person (der Vollmachtgeber) einer anderen (dem Bevollmächtigten) das Recht gibt, in ihrem Namen verbindliche Handlungen vorzunehmen. Im vorliegenden Fall ermöglicht die Vollmacht dem Notar, die erforderlichen Erklärungen für die Grundbuchberichtigung im Namen der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter abzugeben. Eine notarielle Vollmacht ist besonders formell beurkundet und bietet deshalb hohe Beweiskraft und Rechtssicherheit, was bei Grundstücksgesellschaften wichtig ist. Beispiel: Ein Gesellschafter erteilt einem Notar eine Vollmacht, damit dieser nach Eintragung der Gesellschaft im Register die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen kann.
eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR)
Die eGbR ist eine GbR, die in das neu eingeführte Gesellschaftsregister eingetragen wurde und dadurch eine eigene Rechtspersönlichkeit für bestimmte Rechtsgeschäfte erhält. Durch die Eintragung wird die Gesellschaft offiziell und öffentlich als eigenständige juristische Einheit anerkannt, vergleichbar mit einer Firma. Dies ist insbesondere wichtig für Eintragungen im Grundbuch, da nur so die eGbR als Eigentümerin auftreten kann, nicht mehr nur die einzelnen Gesellschafter. Beispiel: Eine GbR, die bisher nur informell bestand, meldet sich ins Register an und wird so zur eGbR, wodurch sie beispielsweise Immobilien offiziell selbst besitzen und veräußern kann.
Grundbuchberichtigung
Die Grundbuchberichtigung bezeichnet die Änderung des Grundbucheintrags, damit dieser der tatsächlichen Rechtslage entspricht. Bei einer eGbR geht es häufig darum, dass statt einzelner Gesellschafter nun die Gesellschaft selbst als Eigentümerin eingetragen wird. Für eine wirksame Berichtigung sind unter anderem eine notariell beglaubigte Zustimmungs- und Bewilligungserklärung notwendig. Beispiel: Wenn eine Grundstücksgesellschaft erstmals in das Gesellschaftsregister eingetragen wird, muss das Grundbuch berichtigt werden, damit die eGbR und nicht mehr die einzelnen Gesellschafter als Eigentümer geführt wird.
Gesellschaftsregister
Das Gesellschaftsregister ist ein öffentliches Verzeichnis für bestimmte Personengesellschaften, insbesondere seit dem MoPeG für GbRs, die als eGbR eingetragen werden. Durch die Eintragung im Gesellschaftsregister erhält die GbR ihre neue Form als eGbR und kann dadurch offizielle Rechte ausüben, wie etwa die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Die Eintragung ist Voraussetzung für die wirksame Vertretungsbefugnis der Gesellschaft gegenüber dem Grundbuchamt (§ 32 GBO). Beispiel: Die GbR meldet sich beim Amtsgericht im Gesellschaftsregister an, danach kann sie als eGbR z. B. Eigentümerin eines Grundstücks sein.
§ 181 BGB – Verbot von Insichgeschäften
§ 181 BGB verbietet grundsätzlich, dass ein Bevollmächtigter im Namen eines Vollmachtgebers gleichzeitig für sich selbst oder als Vertreter eines anderen handelt, wenn dadurch Interessenkonflikte entstehen können. Im vorliegenden Fall wurde der Notar von den Gesellschaftern von diesem Verbot befreit, damit er sowohl als Urkundsperson als auch als Bevollmächtigter für die Gesellschaft handeln darf. Ohne diese Befreiung wäre die Abgabe der Zustimmung im Grundbuchverfahren problematisch. Beispiel: Wird einem Notar eine Vollmacht erteilt, der gleichzeitig die öffentliche Beglaubigung vornehmen soll, so kann er ohne Befreiung von § 181 BGB keine rechtswirksamen Erklärungen abgeben, da er insichgeschäftlich tätig wäre.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Art. 229 § 21 EGBGB (Übergangsregelung zum MoPeG): Regelt die erforderliche Berichtigung der Eigentümerangabe im Grundbuch bei Umwandlung einer GbR in eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) und bestimmt, dass statt einzelner Gesellschafter die eGbR als Eigentümerin eingetragen werden muss. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Grundlage für das Grundbuchberichtigungsverfahren, da die bisher als GbR eingetragene Eigentümerin künftig als eGbR eingetragen werden soll.
- § 32 Grundbuchordnung (GBO): Vorschrift über den Nachweis der Vertretungsbefugnis von gesellschaftlichen Eigentümern im Grundbuchverfahren, verlangt insbesondere, dass bei eingetragenen Gesellschaften die Vertretungsberechtigung der handelnden Personen im Gesellschaftsregister nachgewiesen wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Entscheidet, dass erst mit Eintragung der eGbR und der Gesellschafter-Vertretungsbefugnis im Gesellschaftsregister eine wirksame Vertretung der eGbR im Grundbuch möglich ist.
- § 705 Abs. 2, § 720 BGB: Betreffen die rechtsfähige GbR und die Vertretungsbefugnis ihrer geschäftsführenden Gesellschafter; § 720 BGB legt fest, dass jeder Gesellschafter die GbR vertreten kann, sofern nichts anderes bestimmt ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Grundlage dafür, dass Gesellschafter als Vertreter der GbR oder eGbR handeln können, aber ihre Vertretungsbefugnis nach Eintragung im Register belegt sein muss.
- § 181 BGB (Verbot von Insichgeschäften): Bestimmt, dass ein Vertreter im Namen eines Vertretenen nicht in eigener Sache als Vertreter auftreten darf, es sei denn, er wird hiervon ausdrücklich befreit. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vollmacht befreite den Notar von diesem Verbot, sodass er die notwendigen Erklärungen wirksam abgeben konnte, was die Handlungsfähigkeit des Notars trotz komplexer Vertretungssituation sicherstellte.
- Grundsatz der Vollmachtserteilung durch Gesellschafter versus Gesellschaft: Unterschiedliche rechtliche Ansätze zur Vollmachtserteilung; Vollmacht kann von der Gesellschaft selbst erteilt werden oder individuell von den Gesellschaftern als Vertretern der Gesellschaft. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Entscheidung stützt sich darauf, dass die Vollmacht vor Eintragung von den Gesellschaftern persönlich in ihrer Eigenschaft als künftige Vertreter erteilt wurde und somit erst mit Eintragung wirksam genutzt werden konnte.
- Gesellschaftsregister nach MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts): Neu eingeführtes Register für Personengesellschaften, in das sich GbRs eintragen lassen müssen, um die Rechtsstellung einer eGbR zu erlangen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Eintragung in das Gesellschaftsregister löst die Entstehung der eGbR aus und ist Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vertretung und damit der Zustimmung zur Grundbuchberichtigung.
Das vorliegende Urteil
KG Berlin – Az.: 1 W 97/24 – Beschluss vom 04.07.2024
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