Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Erbbauzins im Fokus: Gerichtsurteil klärt Verpflichtungen und Streitfragen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was ist der Erbbauzins und wer muss ihn zahlen?
- Wie wird der Erbbauzins verwaltet und wer ist dafür verantwortlich?
- Was passiert, wenn der Erbbauzins nicht gezahlt wird?
- Können die Erbbauzinsen in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden?
- Welche Rechte und Pflichten hat der Verwalter in Bezug auf den Erbbauzins?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Fall betrifft die Aufteilung eines Erbbaurechts in verschiedene Wohnungs- und Teilerbbaurechte.
- Es besteht eine Pflicht der Wohnungseigentümer, den Verwalter zu beauftragen, die Erbbauzinsen einzuziehen und an den Grundstückseigentümer abzuführen.
- Der Verwalter muss alle zahlenden Erbbauberechtigten erfassen und bei Zahlungsverzug informieren, jedoch haftet weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft.
- Das Grundbuchamt hatte zuvor den Antrag auf Eintragung der Teilung aufgrund angeblicher fehlender Eintragungsfähigkeit abgelehnt.
- Das Gericht hat entschieden, dass das Grundbuchamt den Eintragungsantrag nicht aus den genannten Gründen zurückweisen darf.
- Die Entscheidung basiert auf der rechtlichen Sicht, dass die Ergänzung der Teilungserklärung wirksam ist und die Verpflichtungen klar geregelt sind.
- Die Regelungen ermöglichen eine klare Verantwortlichkeit der Beteiligten hinsichtlich der Zahlungsabwicklung.
- Der Beschluss fördert die rechtliche Sicherheit für die Erbbauberechtigten und den Grundstückseigentümer.
- Die Entscheidung könnte zu einer effektiveren Handhabung der Erbbauzinszahlungen führen und Konflikte zwischen den Parteien vermeiden.
- Errichtete Regelungen stärken die Position der Wohnungseigentümer, indem sie transparente Abläufe für die Zahlung des Erbbauzinses schaffen.
Erbbauzins im Fokus: Gerichtsurteil klärt Verpflichtungen und Streitfragen
Die Regelung des Erbbauzinses ist ein zentraler Aspekt im Immobilienrecht, der sowohl für Grundstückseigentümer als auch für Erbbauberechtigte von großer Bedeutung ist. Der Erbbauvertrag ermöglicht es dem Erbbauberechtigten, ein Grundstück für eine festgelegte Dauer zu nutzen, oft über Jahrzehnte hinweg, während der Eigentümer des Grundstücks weiterhin als dessen rechtlicher Besitzer fungiert. Im Gegenzug verpflichtet sich der Erbbauberechtigte zur Zahlung eines Erbbauzinses, der in der Regel jährlich zu entrichten ist. Diese Zahlung stellt eine Art Miete für das genutzte Grundstück dar und ist häufig ein entscheidender Faktor in der wirtschaftlichen Kalkulation beider Parteien.
Die Verpflichtung zur Einziehung und Abführung des Erbbauzinses wirft jedoch einige juristische Fragen und Herausforderungen auf. Insbesondere kann es Streitigkeiten über die Höhe des Zinses, die Pünktlichkeit der Zahlungen und die rechtlichen Folgen bei einem Verstoß gegen die vertraglichen Verpflichtungen geben. Diese Aspekte sind nicht nur für die betroffenen Parteien relevant, sondern werden auch von den Gerichten im Rahmen von Streitigkeiten beurteilt.
Im Folgenden wird ein konkreter Fall beleuchtet, der sich mit der Verpflichtung der Wohnungserbbauberechtigten zur Einziehung und Abführung des Erbbauzinses beschäftigt und die juristischen Grundlagen sowie die gerichtlichen Entscheidungen in dieser Angelegenheit zusammenfasst.
Der Fall vor Gericht
Streit um die Verwaltung von Erbbauzinsen bei Wohnungserbbaurechten
Im Fokus eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht München stand die Frage, wie Erbbauzinsen bei aufgeteilten Wohnungserbbaurechten verwaltet und an den Grundstückseigentümer abgeführt werden sollen. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungserbbauberechtigten eintragungsfähig ist.
Hintergrund des Falls
Eine Erbbauberechtigte hatte ihr Erbbaurecht in 91 Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt. In der Gemeinschaftsordnung wurde festgelegt, dass der Verwalter die Erbbauzinsen von den einzelnen Erbbauberechtigten einziehen und gesammelt an den Grundstückseigentümer abführen soll. Zudem sollte der Verwalter verpflichtet werden, dem Eigentümer auf Verlangen eine Aufstellung der gezahlten Erbbauzinsen zu übermitteln und ihn über Zahlungsrückstände zu informieren.
Das Grundbuchamt lehnte zunächst die Eintragung dieser Regelung ab. Es argumentierte, dass es sich nicht um eine Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten untereinander handle, sondern um eine Regelung ihres Verhältnisses zum Grundstückseigentümer, die nicht eintragungsfähig sei.
Entscheidung des Oberlandesgerichts
Das Oberlandesgericht München hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf und wies es an, die Eintragung nicht aus den genannten Gründen zu verweigern. Das Gericht stellte klar, dass es sich bei der fraglichen Regelung sehr wohl um eine eintragungsfähige Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten untereinander handelt.
Die Richter erläuterten, dass es bei der Aufteilung eines Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte üblich und notwendig sei, den Erbbauzins auf die einzelnen Wohnungserbbaurechte zu verteilen, um eine gesamtschuldnerische Haftung zu vermeiden. Die streitige Regelung in der Gemeinschaftsordnung ziele darauf ab, verbindlich festzulegen, wie der verteilte Erbbauzins an den Grundstückseigentümer abzuführen ist.
Bedeutung für Wohnungserbbauberechtigte
Das Gericht betonte, dass das Wohnungseigentumsrecht den Eigentümern weitgehend freie Hand lässt, wie sie ihr Verhältnis untereinander regeln wollen. Dies schließe auch die Möglichkeit ein, in der Gemeinschaftsordnung Verpflichtungen der Wohnungseigentümer zu einem bestimmten Verhalten gegenüber Dritten festzulegen. Dazu könne die Verpflichtung gehören, im Vertrag mit dem Verwalter den Einzug und die Abführung des Erbbauzinses als Aufgabe aufzunehmen.
Wichtig ist dabei, dass durch diese Regelung der Grundstückseigentümer selbst keine weitergehenden Rechte gegenüber einzelnen Wohnungserbbauberechtigten oder dem Verwalter erlangt. Die Vereinbarung stellt lediglich eine vertragliche Bindung im Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten zueinander her.
Praktische Auswirkungen des Urteils
Die Entscheidung des OLG München verdeutlicht, dass Wohnungserbbauberechtigte in ihrer Gemeinschaftsordnung durchaus Regelungen zur Verwaltung des Erbbauzinses treffen können, die über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehen. Dies kann insbesondere bei größeren Wohnungserbbaurechtsgemeinschaften von Vorteil sein, um eine einheitliche und effiziente Abwicklung der Erbbauzinszahlungen sicherzustellen.
Für Erwerber von Wohnungserbbaurechten bedeutet dies, dass sie bei der Prüfung der Gemeinschaftsordnung auch auf solche Regelungen zur Erbbauzinsverwaltung achten sollten. Diese können nämlich ihre Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft beeinflussen, auch wenn sie keine direkten Auswirkungen auf ihr Verhältnis zum Grundstückseigentümer haben.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des OLG München stärkt die Autonomie der Wohnungserbbauberechtigten, indem sie klarstellt, dass Regelungen zur Verwaltung des Erbbauzinses in der Gemeinschaftsordnung eintragungsfähig sind. Dies ermöglicht eine effiziente Abwicklung der Erbbauzinszahlungen und unterstreicht die Gestaltungsfreiheit der Eigentümer in ihren internen Angelegenheiten. Gleichzeitig wird betont, dass solche Vereinbarungen keine zusätzlichen Rechte für den Grundstückseigentümer begründen, sondern lediglich das Verhältnis der Erbbauberechtigten untereinander regeln.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Wohnungserbbauberechtigter stärkt dieses Urteil Ihre Rechte und die Ihrer Gemeinschaft. Sie können nun in der Gemeinschaftsordnung verbindlich festlegen, wie der Erbbauzins verwaltet und abgeführt wird. Dies ermöglicht eine effiziente und transparente Handhabung der Zahlungen, ohne dass der Grundstückseigentümer zusätzliche Rechte erhält. Wichtig für Sie ist, dass diese Regelungen im Grundbuch eingetragen werden können und somit auch für zukünftige Erwerber bindend sind. Achten Sie bei Erwerb eines Wohnungserbbaurechts auf solche Bestimmungen, da sie Ihre Pflichten innerhalb der Gemeinschaft beeinflussen können. Bei Unklarheiten sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um Ihre Position und Verpflichtungen genau zu verstehen.
FAQ – Häufige Fragen
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Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist der Erbbauzins und wer muss ihn zahlen?
- Wie wird der Erbbauzins verwaltet und wer ist dafür verantwortlich?
- Was passiert, wenn der Erbbauzins nicht gezahlt wird?
- Können die Erbbauzinsen in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden?
- Welche Rechte und Pflichten hat der Verwalter in Bezug auf den Erbbauzins?
Was ist der Erbbauzins und wer muss ihn zahlen?
Der Erbbauzins ist eine regelmäßige Zahlung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks entrichten muss. Er stellt das Entgelt für die Überlassung des Grundstücks im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages dar. Rechtlich basiert der Erbbauzins auf dem Erbbaurechtsgesetz.
Die Zahlungspflicht trifft grundsätzlich den Inhaber des Erbbaurechts. Bei Wohnungserbbaurechten sind in der Regel die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten zur anteiligen Zahlung verpflichtet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dabei als Einzugsstelle fungieren und den Gesamtbetrag an den Grundstückseigentümer weiterleiten.
Der Erbbauzins wird meist als Prozentsatz des Grundstückswerts berechnet und beträgt üblicherweise zwischen 3% und 5% pro Jahr. Die genaue Höhe wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Eine Anpassung des Erbbauzinses ist in vielen Verträgen vorgesehen, etwa durch Wertsicherungsklauseln.
Die Zahlung erfolgt in der Regel jährlich, kann aber auch in kürzeren Intervallen vereinbart werden. Der Erbbauzins wird als Reallast im Grundbuch eingetragen und ist damit dinglich gesichert. Dies bedeutet, dass die Zahlungspflicht auch bei einem Verkauf des Erbbaurechts auf den neuen Eigentümer übergeht.
Für den Erbbauberechtigten stellt der Erbbauzins eine dauerhafte finanzielle Belastung dar. Er muss zusätzlich zu etwaigen Krediten für die Bebauung des Grundstücks aufgebracht werden. Im Gegenzug ermöglicht das Erbbaurecht die Nutzung eines Grundstücks, ohne es kaufen zu müssen. Dies kann insbesondere bei hohen Grundstückspreisen eine attraktive Option sein.
Wie wird der Erbbauzins verwaltet und wer ist dafür verantwortlich?
Die Verwaltung des Erbbauzinses obliegt grundsätzlich den Wohnungserbbauberechtigten. Bei Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte haftet jeder Wohnungserbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer gegenüber als Gesamtschuldner für den Gesamterbbauzins. Um die damit verbundenen Risiken für den Einzelnen zu minimieren, ist es üblich, den Erbbauzins auf die einzelnen Wohnungserbbaurechte zu verteilen.
Die Wohnungserbbauberechtigten können in der Gemeinschaftsordnung festlegen, wie der Erbbauzins an den Grundstückseigentümer abzuführen ist. Häufig wird vereinbart, dass der jeweilige Verwalter mit dieser Aufgabe betraut wird. In diesem Fall ist der Verwalter dafür verantwortlich, den anteiligen Erbbauzins von den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten einzuziehen und den Gesamtbetrag an den Grundstückseigentümer abzuführen.
Die konkreten Pflichten des Verwalters können wie folgt aussehen:
Der Verwalter zieht den Erbbauzins auf Kosten der Erbbauberechtigten ein. Er ist verpflichtet, den Gesamterbbauzins an den Grundstückseigentümer oder einen von diesem benannten Dritten abzuliefern. Auf Verlangen des Grundstückseigentümers muss der Verwalter eine Einzelaufstellung aller gezahlten Erbbauzinsen für den gewünschten Zeitraum übermitteln. Zudem hat er die Pflicht, den Grundstückseigentümer unverzüglich zu informieren, wenn einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung zahlen.
Es ist wichtig zu betonen, dass weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft für den Erbbauzins haftet. Die Verantwortung für die ordnungsgemäße Abwicklung dieser Aufgabe durch den Verwalter liegt bei den Wohnungseigentümern (Erbbauberechtigten).
Bei der Festlegung des Erbbauzinses wird in der Regel ein Prozentsatz des aktuellen Bodenwerts zu Beginn der Laufzeit vereinbart. Um den Wert des Erbbauzinses über die Zeit stabil zu halten, kann eine Wertsicherungsklausel im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden. Diese ermöglicht eine automatische Anpassung des Erbbauzinses an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse, ohne dass es einer erneuten Vereinbarung der Parteien bedarf.
Für die Verwaltung des Erbbauzinses ist es wichtig zu beachten:
Bei einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts kann der Erbbauzins je nach vertraglicher Vereinbarung unterschiedlich behandelt werden. Ist der Erbbauzins zwangsversteigerungsfest vereinbart, bleibt er auch im Falle einer Zwangsversteigerung bestehen. Dies kann durch eine Stillhalteerklärung eines öffentlich-rechtlichen oder kirchlichen Erbbaurechtsgebers oder durch eine Vereinbarung gemäß § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG erreicht werden.
Die Verwaltung des Erbbauzinses erfordert somit eine sorgfältige Planung und klare Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Eine professionelle Verwaltung durch einen erfahrenen Verwalter kann dazu beitragen, potenzielle Konflikte zu vermeiden und eine reibungslose Abwicklung zu gewährleisten.
Was passiert, wenn der Erbbauzins nicht gezahlt wird?
Bei Nichtzahlung des Erbbauzinses drohen dem Erbbauberechtigten ernsthafte Konsequenzen. Der Grundstückseigentümer hat verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um auf den Zahlungsverzug zu reagieren.
Zunächst kann der Grundstückseigentümer den ausstehenden Erbbauzins gerichtlich einklagen. Dies führt in der Regel zu einem Zahlungsurteil gegen den säumigen Erbbauberechtigten. Bleibt die Zahlung weiterhin aus, kann der Grundstückseigentümer die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Erbbauberechtigten einleiten.
Eine besonders weitreichende Folge des Zahlungsverzugs ist der sogenannte Heimfall. Viele Erbbaurechtsverträge enthalten eine Heimfallklausel, die es dem Grundstückseigentümer ermöglicht, das Erbbaurecht vorzeitig zu beenden, wenn der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug gerät. Typischerweise greift diese Klausel, wenn der Erbbauberechtigte mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist.
Bei Geltendmachung des Heimfalls muss der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer übertragen. Das bedeutet, dass der Erbbauberechtigte sein Nutzungsrecht am Grundstück und das Eigentum an dem darauf errichteten Gebäude verliert. Allerdings steht dem Erbbauberechtigten in diesem Fall eine angemessene Entschädigung für den Verlust des Gebäudes zu.
Der Grundstückseigentümer muss den Heimfallanspruch innerhalb von sechs Monaten geltend machen, nachdem er von den Voraussetzungen für den Heimfall Kenntnis erlangt hat. Versäumt er diese Frist, kann der Erbbauberechtigte die Verjährung des Anspruchs einwenden.
In Wohnungserbbaurechtsgemeinschaften spielt häufig der Verwalter eine wichtige Rolle bei der Einziehung und Abführung des Erbbauzinses. Die Wohnungserbbauberechtigten können vertraglich vereinbaren, dass der jeweilige Verwalter verpflichtet ist, den Erbbauzins einzuziehen und an den Grundstückseigentümer abzuführen. In diesem Fall muss der Verwalter den Grundstückseigentümer unverzüglich informieren, wenn einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht zahlen.
Es ist wichtig zu betonen, dass weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft für den Erbbauzins haften. Die Zahlungspflicht liegt allein beim jeweiligen Erbbauberechtigten.
Um Zahlungsverzüge zu vermeiden, sollten Erbbauberechtigte den Erbbauzins pünktlich und vollständig entrichten. Bei finanziellen Schwierigkeiten empfiehlt es sich, frühzeitig das Gespräch mit dem Grundstückseigentümer zu suchen, um mögliche Lösungen wie Stundungsvereinbarungen oder Ratenzahlungen zu erörtern. Dies kann helfen, die schwerwiegenden Folgen eines Heimfalls abzuwenden.
Können die Erbbauzinsen in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden?
Die Regelung von Erbbauzinsen in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich möglich und in der Praxis nicht unüblich. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Gemeinschaftsordnung primär das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt, während der Erbbauzins eigentlich eine Verpflichtung gegenüber dem Grundstückseigentümer darstellt.
Eine Aufnahme von Bestimmungen zu Erbbauzinsen in die Gemeinschaftsordnung kann dennoch sinnvoll sein, insbesondere wenn es sich um ein Wohnungserbbaurecht handelt. In diesem Fall können Regelungen getroffen werden, die die Verwaltung und Abführung des Erbbauzinses betreffen. Typischerweise wird festgelegt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Erbbauzins zentral einzieht und an den Erbbaurechtsgeber abführt.
Die rechtliche Grundlage für solche Regelungen findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Verbindung mit dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Gemäß § 5 Abs. 4 WEG können in der Gemeinschaftsordnung vom Gesetz abweichende Vereinbarungen getroffen werden, sofern sie nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen.
Bei der Formulierung entsprechender Klauseln in der Gemeinschaftsordnung ist besondere Sorgfalt geboten. Es muss klar geregelt sein, wie die Aufteilung des Erbbauzinses auf die einzelnen Wohnungseigentümer erfolgt, welche Zahlungsmodalitäten gelten und wie mit säumigen Zahlern umgegangen wird. Auch sollte festgelegt werden, wer für die Abführung des Gesamterbbauzinses an den Erbbaurechtsgeber verantwortlich ist – in der Regel der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ein wesentlicher Vorteil dieser Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist die Vereinfachung der Verwaltung. Statt dass jeder Wohnungseigentümer seinen Anteil am Erbbauzins einzeln an den Erbbaurechtsgeber zahlt, kann die Gemeinschaft dies zentral abwickeln. Dies reduziert den administrativen Aufwand für alle Beteiligten und minimiert das Risiko von Zahlungsversäumnissen.
Zu beachten ist, dass die Aufnahme solcher Regelungen in die Gemeinschaftsordnung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, sofern es sich um eine Änderung einer bestehenden Gemeinschaftsordnung handelt. Bei der Neubegründung von Wohnungseigentum kann der Erbbauberechtigte als Teiler diese Regelungen von vornherein in die Gemeinschaftsordnung aufnehmen.
Es ist ratsam, die genaue Formulierung und rechtliche Ausgestaltung solcher Klauseln mit juristischem Fachpersonal abzustimmen, um spätere Streitigkeiten oder Unklarheiten zu vermeiden. Die Regelungen müssen sowohl mit dem Erbbaurechtsvertrag als auch mit den gesetzlichen Bestimmungen des WEG und des ErbbauRG in Einklang stehen.
Welche Rechte und Pflichten hat der Verwalter in Bezug auf den Erbbauzins?
Der Verwalter hat in Bezug auf den Erbbauzins spezifische Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung oder einer Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten ergeben können. Zu den zentralen Aufgaben gehört in der Regel das Einziehen des Erbbauzinses von den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten. Der Verwalter ist dabei berechtigt und verpflichtet, den anteiligen Erbbauzins von jedem Wohnungserbbauberechtigten einzufordern und einzutreiben.
Nach der Einziehung obliegt es dem Verwalter, den Gesamterbbauzins an den Grundstückseigentümer abzuführen. Diese Abführung erfolgt üblicherweise zu festgelegten Terminen, die im Erbbaurechtsvertrag oder in der Gemeinschaftsordnung definiert sind. Der Verwalter fungiert hierbei als Mittler zwischen den Wohnungserbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer.
Eine weitere wichtige Pflicht des Verwalters besteht darin, auf Verlangen des Grundstückseigentümers eine detaillierte Aufstellung aller gezahlten Erbbauzinsen für einen bestimmten Zeitraum zu erstellen und zu übermitteln. Diese Transparenzpflicht dient der Nachvollziehbarkeit der Zahlungsströme und ermöglicht dem Grundstückseigentümer eine Kontrolle der eingegangenen Zahlungen.
Der Verwalter hat zudem die Pflicht, den Grundstückseigentümer unverzüglich zu informieren, falls einzelne Wohnungserbbauberechtigte trotz Mahnung ihren Erbbauzins nicht an die Verwaltung zahlen. Diese Informationspflicht umfasst in der Regel auch die Vorlage der entsprechenden Korrespondenz, um dem Grundstückseigentümer einen umfassenden Einblick in die Zahlungssituation zu gewähren.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Verwalter selbst nicht für den Erbbauzins haftet. Die Haftung liegt weiterhin bei den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten. Der Verwalter übernimmt lediglich die organisatorische und administrative Abwicklung der Erbbauzinszahlungen.
In Bezug auf die Verteilung des Erbbauzinses auf die einzelnen Wohnungserbbaurechte hat der Verwalter die Aufgabe, diese gemäß den festgelegten Anteilen oder Schlüsseln vorzunehmen. Diese Verteilung muss fair und transparent erfolgen und sollte in der Regel in der Gemeinschaftsordnung oder einer separaten Vereinbarung festgelegt sein.
Der Verwalter ist auch dafür verantwortlich, die korrekte Berechnung des Erbbauzinses sicherzustellen, insbesondere wenn Wertsicherungsklauseln im Erbbaurechtsvertrag vereinbart wurden. In solchen Fällen muss der Verwalter die entsprechenden Anpassungen vornehmen und die Wohnungserbbauberechtigten über Änderungen der Zahlungsbeträge informieren.
Zu den Rechten des Verwalters gehört es, im Namen der Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft mit dem Grundstückseigentümer über Anpassungen oder Änderungen des Erbbauzinses zu verhandeln, sofern dies in seinen Befugnissen liegt. Dies kann beispielsweise bei einer anstehenden Verlängerung des Erbbaurechts oder bei Änderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen relevant werden.
Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle notwendigen Unterlagen und Informationen bezüglich des Erbbauzinses aufzubewahren und zu verwalten. Dies umfasst Zahlungsnachweise, Korrespondenz mit dem Grundstückseigentümer und den Wohnungserbbauberechtigten sowie relevante Vertragsunterlagen.
Bei Streitigkeiten oder Unklarheiten bezüglich des Erbbauzinses kann der Verwalter als Vermittler zwischen den Wohnungserbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer fungieren. Er sollte dabei neutral bleiben und im Interesse der gesamten Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft handeln.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Erbbaurecht: Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, das es Ihnen ermöglicht, ein Grundstück gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses für einen langen Zeitraum (oft 99 Jahre) zu nutzen und zu bebauen. Sie erwerben nicht das Eigentum am Grundstück selbst, sondern das Recht, es wie ein Eigentümer zu nutzen.
- Wohnungserbbaurecht: Ein Wohnungserbbaurecht entsteht, wenn ein bestehendes Erbbaurecht in mehrere Teile aufgeteilt wird, ähnlich wie bei Eigentumswohnungen. Jeder Wohnungserbbauberechtigte hat dann das alleinige Nutzungsrecht an seiner Wohnung und ist zur Zahlung eines anteiligen Erbbauzinses verpflichtet.
- Erbbauzins: Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer leistet. Er stellt eine Art „Miete“ für das Grundstück dar und wird in der Regel jährlich fällig. Die Höhe des Erbbauzinses wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und kann an die Entwicklung des Bodenwertes angepasst werden.
- Gemeinschaftsordnung: Die Gemeinschaftsordnung ist ein zentrales Dokument für Wohnungserbbauberechtigte. Sie regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Erbbauberechtigten untereinander sowie das Verhältnis zur Gemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung können auch Regelungen zur Verwaltung des Erbbauzinses getroffen werden, z.B. wer ihn einzieht und an den Grundstückseigentümer abführt.
- Grundbuchamt: Das Grundbuchamt ist eine staatliche Behörde, die für die Führung des Grundbuchs zuständig ist. Im Grundbuch werden alle wichtigen Informationen über ein Grundstück und die damit verbundenen Rechte eingetragen, z.B. Eigentumsverhältnisse, Hypotheken oder eben auch Erbbaurechte. Eintragungen im Grundbuch haben eine besondere Bedeutung, da sie für jedermann einsehbar und rechtsverbindlich sind.
- Eintragungsfähigkeit: Eintragungsfähigkeit bedeutet, dass eine bestimmte Regelung oder Vereinbarung im Grundbuch eingetragen werden kann und somit rechtliche Wirkung entfaltet. Nicht alle Vereinbarungen sind eintragungsfähig. Im vorliegenden Fall ging es um die Frage, ob eine Regelung zur Verwaltung des Erbbauzinses in der Gemeinschaftsordnung eintragungsfähig ist. Das Gericht entschied, dass dies zulässig ist, da es sich um eine Vereinbarung handelt, die das Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander regelt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das WEG regelt die Rechtsverhältnisse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. § 8 WEG befasst sich mit der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und der damit verbundenen Begründung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Im vorliegenden Fall ist § 8 WEG relevant, da die Erbbauberechtigte ihr Erbbaurecht in 91 Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt hat, was eine Aufteilung im Sinne des WEG darstellt.
- § 30 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): § 30 WEG regelt die Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber der Gemeinschaft festlegt. Im vorliegenden Fall ist § 30 WEG relevant, da die streitige Regelung zur Verwaltung der Erbbauzinsen in der Gemeinschaftsordnung enthalten ist und das Gericht prüfen musste, ob diese Regelung eintragungsfähig ist.
- § 27 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): § 27 WEG regelt die Aufgaben des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im vorliegenden Fall ist § 27 WEG relevant, da die streitige Regelung in der Gemeinschaftsordnung den Verwalter mit der Einziehung und Abführung der Erbbauzinsen beauftragt und das Gericht prüfen musste, ob diese Regelung mit den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters vereinbar ist.
- §§ 11, 12 ErbbauRG: §§ 11, 12 ErbbauRG befassen sich mit dem Erbbauzins, seiner Anpassung und den Rechten des Grundstückseigentümers bei Zahlungsverzug. Im vorliegenden Fall sind diese Paragraphen relevant, da der Rechtsstreit die Frage betrifft, wie der Erbbauzins bei aufgeteilten Wohnungserbbaurechten verwaltet und an den Grundstückseigentümer abgeführt werden soll.
- § 137 BGB: § 137 BGB regelt die Eintragungsfähigkeit von Vereinbarungen im Grundbuch. Im vorliegenden Fall ist § 137 BGB relevant, da das Grundbuchamt die Eintragung der streitigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung zunächst abgelehnt hatte und das Gericht prüfen musste, ob diese Ablehnung rechtmäßig war.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 139/15 – Beschluss vom 23.07.2015
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
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I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 8. April 2015 aufgehoben.
II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Eintragung gemäß Antrag vom 25. Februar 2015 (Eingang 26. Februar 2015) nicht aus den Gründen des Zurückweisungsbeschlusses zu verweigern.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 teilte mit Erklärung vom 2.6.2014 gemäß §§ 8, 30 WEG das für sie eingetragene Erbbaurecht in 91 Wohnungs- und Teilerbbaurechte auf. Dies wurde im Erbbaugrundbuch am 26.1.2015 vollzogen.
Die Gemeinschaftsordnung (Teil B) enthält in § 2 u. a. folgende Regelung, der nach Teil C § 2 Buchst. a nur schuldrechtliche Wirkung der Beteiligten untereinander zukommt:
Auf dem Grundstück wird ein Pflegeheim betrieben. Die Wohnungseigentümer vereinbaren, Sonder- und Gemeinschaftseigentum entsprechend zu gebrauchen.
…
Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, den jeweiligen Verwalter entsprechend § 8 auch zukünftig zu beauftragen und zu bevollmächtigen, die Miete/Pacht einzuziehen, im Verhältnis der Miteigentumsanteile die Erbbauzinsen zu bedienen und im Übrigen an den Eigentümer auszukehren.
…
Mit notarieller Urkunde vom 24.2.2015 wurde die Teilungserklärung mit Genehmigung zwischenzeitlich eingetragener bzw. vormerkungsgesicherter Erwerber zu Teil B – Gemeinschaftsordnung – in der vorgenannten Passage wie folgt ergänzt und die Eintragung zu den Wohnungserbbaugrundbüchern bewilligt und beantragt:
Der jeweilige Verwalter … hat den Erbbauzins auf Kosten der Erbbauberechtigten einzuziehen. Der Gesamterbbauzins ist vom Verwalter an den Grundstückseigentümer … abzuliefern.
Der Verwalter wird gegenüber dem Grundstückseigentümer verpflichtet, auf dessen Verlangen eine Einzelaufstellung aller an ihn gezahlten Erbbauzinsen für den gewünschten Zeitraum zu übersenden. Es ist Sache der Wohnungseigentümer (Erbbauberechtigten), dafür zu sorgen, dass der Verwalter diese Aufgabe vertragsgemäß abwickelt.
Der Verwalter wird verpflichtet, den Grundstückseigentümer unverzüglich unter Vorlage der entsprechenden Korrespondenz zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen.
Es haftet weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft für den Erbbauzins.
Sollte die vorstehend erklärte Ergänzung der Teilungserklärung nicht dinglich wirksam sein, so gilt sie als schuldrechtlich verbindlich.
Abschließend ist festgehalten, dass die Ergänzung mit Rücksicht auf die Bestimmung des Abschnitts X. 3 der notariellen Erbbaurechtsbestellung vom 8.2.2008 vorgenommen wird, der wie folgt lautet:
Im Fall der Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechte hat der jeweilige Verwalter, soweit bestellt, den Erbbauzins auf Kosten der Erbbauberechtigten einzuziehen. Der Gesamterbbauzins ist in diesem Fall vom Verwalter an den Grundstückseigentümer oder einen von diesem benannten Dritten abzuliefern.
Der Verwalter ist dem Eigentümer gegenüber zu verpflichten, auf dessen Verlangen eine Einzelaufstellung aller an ihn gezahlten Erbbauzinsen für den gewünschten Zeitraum zu übersenden. Bei einem Verstoß gilt Abschnitt II § 8 Ziff. 3 bzw. Ziff. 6 dieses Vertrages. Es ist Sache der Erbbauberechtigten, dafür zu sorgen, dass der Verwalter diese Aufgabe vertragsgemäß abwickelt.
…
Weiter wird folgendes klargestellt: Sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen, hat diese dem Grundstückseigentümer unverzüglich darüber unter Vorlage der entsprechenden Korrespondenz zu informieren. Es haftet weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft für den ausstehenden Erbbauzins.
Die im zweiten Absatz in Bezug genommenen Bestimmungen regeln den Gesamt- oder Teilheimfall, alternativ ein Vertragsstrafenversprechen bei schuldhaftem Verstoß gegen (u. a.) Verpflichtungen aus Abschnitt X. 3.
Den Vollzugsantrag vom 26.2.2015 hat das Grundbuchamt nach rechtlichem Hinweis mit Beschluss vom 8.4.2015 wegen fehlender Eintragungsfähigkeit kostenpflichtig zurückgewiesen.
Der Rechtspfleger vertritt die Ansicht, dass lediglich Verhältnisse der Wohnungserbbauberechtigten untereinander Inhalt der Gemeinschaftsordnung bilden könnten; darum gehe es hier nicht; gegenständlich sei deren Verhältnis zum Grundstückseigentümer. Beschlüsse wie Vereinbarungen müssten, um eintragungsfähig zu sein, in Bezug zur Gemeinschaft stehen. Eine Erweiterung von Kompetenzen des Verwalters (§ 27 WEG) sei beschränkt. Eine dingliche Erweiterung von Teil B § 2 scheide auch schon deshalb aus, weil der fragliche Passus ohnehin nur schuldrechtliche Wirkung haben solle (Teil C § 2 Buchst. a).
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des vollzugsbeauftragten Notars. Dieser vertrat zunächst mit seiner dem Grundbuchamt gegenüber abgegebenen Stellungnahme vom 24.3.2015 die Ansicht, es gehe hier um das Rechtsverhältnis des Grundstückseigentümers zu dem/den Erbbauberechtigten und um die Aufnahme entsprechender Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag in die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung). Dies sei notwendig, um die Voraussetzungen für die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers gegenüber dem Erbbaurechtsnehmer bei Aufteilung und Veräußerung von Teilerbbaurechten zu wahren. Der „Vereinbarungscharakter“ ergebe sich aus dem Erbbaurechtsvertrag selbst, der den Erbbauberechtigten entsprechend vertraglich verpflichte. Motiv sei das Interesse des Grundstückseigentümers am – dinglich geschuldeten – Erbbauzins; er wolle diesen aus einer Hand erhalten und frühzeitig über etwaige Schwierigkeiten informiert werden. Eine Vermischung mit anderen Rechtsverhältnissen werde ausgeschlossen; weder der Verwalter noch die Eigentümergemeinschaft würden für den ausstehenden Erbbauzins haften. Im Beschwerderechtszug wird ergänzend vorgebracht, der aufteilende Erbbauberechtigte und die künftigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten seien entsprechend den Bestimmungen aus Abschnitt X. 3 gebunden. Allerdings erwerbe der Grundstückseigentümer aus der Verpflichtung der Teilerbbauberechtigten kein selbständiges Recht; der Verwalter sei ausschließlich gegenüber den Auftraggebern verpflichtet. Die erbbaurechtsvertraglichen Rechte des Eigentümers verlangten indessen nicht dessen selbständige Anspruchsberechtigung gegenüber dem Verwalter.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
II.
Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO formwirksam für die antragsberechtigten Urkundsbeteiligten eingelegte Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig und hat in der Sache Erfolg. Die Änderung bzw. Ergänzung der Teilungserklärung in Form der bei dieser Gelegenheit errichteten Gemeinschaftsordnung ist in den Erbbaurechtsgrundbüchern eintragungsfähig. Schon im Hinblick auf die mit dem ablehnenden Beschluss erfolgte Rückgabe der Eintragungsunterlagen kann der Senat allerdings nicht abschließend selbst entscheiden.
1. Nach § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG sind im Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander die Vorschriften über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 ff. WEG) und über die Verwaltung (§§ 20 ff. WEG) entsprechend anzuwenden (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 30 Rn. 33).
Aus § 10 Abs. 3 WEG ergibt sich, dass Vereinbarungen der Wohnungseigentümer als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden können. Vereinbarungen i. S. v. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG sind solche, die auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis im Sinne einer Satzung regeln (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 10 Rn. 21). So kann die Gemeinschaftordnung etwa Regelungen vorgeben, die bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beachten sind. Der mit dem Verwalter abzuschließende Vertrag muss dann entsprechende Regelungen enthalten, die dessen gesetzliche Aufgaben und Befugnisse erweitern (Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 27 Rn. 6).
2. Entgegen der Ansicht des Grundbuchamts – auch entgegen den insoweit missverständlichen Ausführungen in der Beschwerdebegründung – geht es bei der gegenständlichen Regelung um eine eintragungsfähige Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 WEG) der Wohnungserbbauberechtigten untereinander, nicht um eine vertragliche Regelung ihres oder des Verhältnisses ihres Verwalters zum Grundstückseigentümer.
a) Der Hintergrund ist folgender:
Grundsätzlich haftet bei Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte für den Gesamterbbauzins und die ihn sichernde Gesamtreallast jeder Wohnungserbbauberechtigte dem Eigentümer gegenüber als Gesamtschuldner. Wegen der damit verbundenen Risiken für den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ist es in der Praxis notwendig, den Erbbauzins auf die einzelnen Wohnungserbbaurechte zu verteilen und damit die gesamtschuldnerische Haftung zu beseitigen. Die dadurch geschmälerte Haftungsgrundlage erfordert in rechtlicher Hinsicht einen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer und die Zustimmung der am Grundstück Realberechtigten (§ 876 Satz 2 BGB; vgl. Rapp in Beck’sches Notarhandbuch 6. Aufl. A III Rn. 213; v. Oefele/Winkler Handbuch des Erbbaurechts 5. Aufl. Rn. 3.120, 3.121; Timme/Munzig WEG 2. Aufl. § 30 Rn. 60). Im gegebenen Fall hat eine derartige Aufteilung des Erbbauzinses bereits stattgefunden, wie sich aus der Eintragung in der Zweiten Abteilung des Grundbuchs (II/1) ergibt. Diese weist nämlich einen verteilten Erbbauzins in Höhe von derzeit xxx EUR monatlich und wertgesichert für den jeweiligen Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks aus.
b) Vor diesem Hintergrund ist auch die gegenständliche Regelung zu beurteilen und als (potentielle) Grundbucheintragung nach ihrem Wortlaut und Sinn auszulegen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (st. Rechtspr.; BGHZ 92, 352/355; 113, 374/378; Demharter GBO 29. Aufl. § 19 Rn. 28). Ziel der Ergänzung zur Gemeinschaftsordnung als Gebrauchsregelung im Verhältnis der Wohnungseigentümer/-erbbauberechtigten untereinander ist es, ein für allemal eine verbindliche Festlegung darüber zu treffen, wie der Erbbauzins an den Grundstückseigentümer abzuführen ist. Der unter den Wohnungserbbauberechtigten verteilte anteilige Erbbauzins kann zwar nicht als privatrechtliche Last des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG behandelt werden, wie dies beim unverteilten Erbbauzins der Fall wäre (Staudinger/Rapp BGB Bearb. Juli 2005 § 30 WEG Rn. 12; Staudinger/Bub § 16 WEG Rn. 123 m. w. N.; vgl. auch Timme/Munzig § 30 Rn. 48). Unbedenklich erscheint jedoch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der anteilig geschuldete Zins über den Verwalter eingezogen und insgesamt an den Grundstückseigentümer abgeführt wird (Rapp in Beck’sches Notarhandbuch A III Rn. 214; Staudinger/Rapp § 30 WEG Rn. 12; Timme/Munzig § 30 Rn. 48). Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Eigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (BGHZ 37, 203/207; BGH NJW 2007, 213/215). Dies geht so weit, dass vom teilenden Eigentümer auch Gebrauchsregelungen mit Bindungswirkung nach § 10 Abs. 2 WEG vorgegeben werden können, wonach sämtliche Wohnungseigentümer zum Abschluss eines bestimmten Vertrags mit einem Dritten (z. B. Betreuungsvertrag) verpflichtet sind (BGH NJW 2007, 213/215; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 10 Rn. 38; a. A. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 10 Rn. 24). Unbedenklich ist es dann auch, wenn die Gemeinschaftsordnung gegenseitige Verpflichtungen der Wohnungseigentümer zu einem bestimmten Verhalten gegenüber einem Dritten aufstellt. Dazu kann die Verpflichtung der Wohnungseigentümer gehören, im Vertrag mit dem jeweiligen Verwalter eine nicht vom gesetzlichen Katalog des § 27 Abs. 1 bis 3 WEG umfasste Aufgabe aufzunehmen (vgl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 27 Rn. 6; Hügel/Elzer WEG § 10 Rn. 125), nämlich für den Einzug des verteilten Erbbauzinses und dessen Abführung an den Grundstückseigentümer (oder dessen Beauftragten) zuständig zu sein und ihn über Zahlungsrückstände zu informieren.
Auch wenn es ein augenscheinliches Interesse des nicht der Gemeinschaft angehörigen Grundstückseigentümers ist, einen „gestückelten“ Zahlungseingang zu verhindern und die damit verbundene Abrechnungslast zu verlagern, nimmt dieser Umstand der Regelung nicht ihren Charakter als Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Schließlich kann nicht übersehen werden, dass es im Hinblick auf einen Heimfall (§ 2 Nr. 4 ErbauRG; Abschnitt II. § 8 Nr. 3 des Erbbaurechtsvertrags) auch im Interesse aller Wohnungserbbauberechtigten liegt, die Zinszahlung in ihrer Gesamtheit ordnungsgemäß abzuwickeln. Zwar ist ein „Gesamtheimfall“ grundsätzlich unzulässig, wenn nur in der Person eines Wohnungserbbauberechtigten die Voraussetzungen des Heimfalls vorliegen (Rethmeier MittRhNotK 1993, 145/157). Vielmehr knüpfen die Heimfallvoraussetzungen an das konkrete Wohnungserbbaurecht an. Als zulässig wird aber ein Heimfall erachtet, wenn zwar der ursprüngliche Grund in der Person eines Wohnungserbbauberechtigten liegt, die übrigen Berechtigten dessen Verhalten aber dulden und keine Abhilfe schaffen, obwohl sie hiergegen auf Gemeinschaftsebene vorgehen könnten, und damit selbst vorwerfbar gegen die Eigentümerinteressen gehandelt haben (Rethmeier MittRhNotK 1993, 145/157). Dementsprechend ist auch der Heimfall nach Teilung insgesamt oder einzeln im Bestellungsvertrag konzipiert (Abschnitt III. § 8 Nr. 3).
c) Insoweit ist die einzutragende Ergänzung auch ausschließlich dahin zu verstehen, dass sie eine vertragliche Bindung im Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten zueinander herstellt, die Zahlung des verteilten Erbbauzinses in einer festgelegten Form abzuwickeln, und dass der Verwalter darüber hinaus allein den Erbbauberechtigten verpflichtet ist, dem Grundstückseigentümer gegenüber bestimmte Unterlagen und Informationen zu erteilen. Der Grundstückseigentümer selbst erlangt hierdurch keine eigenen weitergehenden Rechte gegenüber einzelnen Wohnungserbbauberechtigten, die er nicht ohnehin aufgrund des Erbbauvertrags hätte, erst recht nicht gegenüber dem Verwalter oder der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten.
3. Im Übrigen steht der beantragten Eintragung nach § 10 Abs. 3 WEG auch nicht der Umstand entgegen, dass die dadurch ergänzte Gebrauchsvereinbarung selbst (§ 2 Gemeinschaftsordnung) nicht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen ist. Die dort postulierte Aufgabe des Verwalters, Miete/Pacht für das einzelne Wohnungseigentum einzuziehen/auszukehren, überschneidet sich mit der vorstehenden Aufgabe ohnehin nicht, so dass es auch problemlos ist, die eine Regelung zu „verdinglichen“, die andere nicht. Soweit § 2 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung vom 2.6.2014 die Wohnungseigentümer verpflichtet, den jeweiligen Verwalter auch künftig zu beauftragen und zu verpflichten, im Verhältnis der Miteigentumsanteile die Erbbauzinsen zu bedienen und an den Eigentümer auszukehren, kann es dahingestellt bleiben, inwieweit sich die eine mit der anderen Regelung überschneidet oder deckt. Eine spätere „Verdinglichung“ des ursprünglich nur schuldrechtlich Gewollten durch den aufteilenden Erbbauberechtigten, wenn und solange er dazu noch befugt ist, würde zu keinem Widerspruch führen.
4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
