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Vermächtnisnehmer gegen Erben: Ansprüche auf Haus und Geld durchsetzen

Ein Einfamilienhaus über den Erbvertrag versprochen, auf dem Grundbuchamt: Stillstand. Der Alleinerbe besteht auf Verrechnung – mit nebulösen Vorwürfen. Doch ein Zurückbehaltungsrecht verlangt Substanz, nicht Schatten.
Älterer Mann versperrt mit Schlüsselbund und dickem Umschlag den Weg zu einem Wohnhaus vor zwei Personen.
Vermächtnisnehmer müssen oft gerichtlich gegen blockierende Erben vorgehen, um Immobilien und Geld aus einem Erbvertrag zu erhalten. Symbolfoto: KI

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 3 O 50/19

Das Wichtigste im Überblick

Ein Alleinerbe muss ein Grundstück übertragen und Geldvermächtnisse auszahlen, trotz behaupteter Gegenansprüche wegen angeblicher Schenkungen.
  • Der Erbe verliert den Prozess um die Herausgabe von Haus und Kontoguthaben.
  • Frühere Grundstücksverkäufe der Erblasserin mindern die Ansprüche der Vermächtnisnehmer rechtlich nicht.
  • Der Erbe konnte eine Geschäftsunfähigkeit der Verstorbenen bei Schenkungen nicht beweisen.
  • Geleistete Pflege rechtfertigt hohe Geldgeschenke und schließt eine bewusste Benachteiligung des Erben aus.
  • Künftige Kosten für Notar oder Steuern müssen die Kläger aktuell noch selbst tragen.

  • Gericht: LG Hagen
  • Datum: 12.05.2021
  • Aktenzeichen: 3 O 50/19
  • Verfahren: Zivilprozess um Vermächtniserfüllung
  • Rechtsbereiche: Erbrecht
  • Streitwert: 275.000,00 EUR
  • Relevant für: Erben, Vermächtnisnehmer, pflegende Angehörige

Wann muss der Erbe Haus und Geld herausgeben?

Wer aus einem Testament oder Erbvertrag bedacht ist, stützt seinen Anspruch auf Erfüllung auf § 2174 BGB. Ein Vermächtnisnehmer ist dabei nicht der Gesamterbe, sondern hat lediglich einen rechtlichen Anspruch auf einen bestimmten Gegenstand oder Geldbetrag aus dem Nachlass. Dieser Vermächtnisanspruch richtet sich direkt gegen den Erben, der durch diese Anordnung beschwert ist. Dabei kann ein Erbvertrag durchaus bindende Verfügungen im Sinne von § 2278 Abs. 2 BGB enthalten, an die sich alle Beteiligten halten müssen.

Vor dem Landgericht Hagen (Westfalen) stritten zwei Bedachte mit dem Alleinerben einer verstorbenen Frau um die Erfüllung zweier Erbverträge (Az. 3 O 50/19). Im Zentrum des Konflikts standen die Übertragung eines Einfamilienhauses in der X.-straße in K. sowie die Auszahlung von erheblichen Geldmitteln. Die Zivilkammer gab den beiden Begünstigten im Mai 2021 überwiegend recht und verurteilte den Hinterbliebenen zur Herausgabe der Immobilie sowie zur Zahlung der geforderten Summen. Lediglich bei den Nebenkosten mussten die Begünstigten Abstriche machen.

Redaktionelle Leitsätze

  1. Wer als Erbe einem erbvertraglich angeordneten Grundstücksvermächtnis die Erfüllung verweigert, kann durch Urteil zur Auflassung verpflichtet werden; die erforderlichen Willenserklärungen einschließlich der Eintragungsbewilligung gelten mit Rechtskraft des Urteils als abgegeben.
  2. Pauschale Behauptungen über unberechtigte Abhebungen oder deliktische Handlungen des Vermächtnisnehmers begründen keine aufrechenbaren Gegenansprüche und kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermächtnisanspruch, solange der Erbe die behaupteten Forderungen nicht konkret und nachprüfbar darlegt.
  3. Eine Mahnung, die den Schuldner lediglich auffordert, „alles Nötige zu veranlassen“, bringt das Verlangen einer bestimmten geschuldeten Leistung nicht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck und setzt den Erben daher nicht wirksam in Verzug.
Infografik: Erben können die Erfüllung eines Vermächtnisses nicht mit pauschalen Behauptungen verweigern; für wirksame Gegenrechte wie Aufrechnung oder Zurückbehaltung ist ein konkreter und nachprüfbarer Detailvortrag erforderlich.
Erben-Einwände: Nur Detailvortrag zählt

Wie erzwingt man die lastenfreie Hausübertragung?

Um ein Grundstücksvermächtnis rechtlich zu erfüllen, sind die Einigung und die Eintragung in das Grundbuch gemäß §§ 873, 925 BGB zwingend erforderlich. Die Auflassung ist dabei die förmliche Einigung über den Eigentumsübergang an der Immobilie. Weigert sich der Verpflichtete, wird seine Willenserklärung zur Auflassung mit der Rechtskraft eines entsprechenden Urteils nach § 894 ZPO schlichtweg fingiert. Das bedeutet konkret: Das Gesetz tut so, als hätte der Erbe die erforderliche Unterschrift geleistet, damit der Eigentumswechsel vollzogen werden kann. Dieser Mechanismus umfasst praktischerweise auch die notwendige Eintragungsbewilligung gemäß § 19 GBO, also die formelle Erlaubnis für das Grundbuchamt, den neuen Eigentümer einzutragen.

Sollte der Erbe den Notartermin zur Grundstücksübertragung verweigern, erheben Sie Klage auf Auflassung. Sobald das Urteil rechtskräftig ist, können Sie die Eintragung im Grundbuch allein veranlassen, da das Gericht die fehlende Mitwirkung des Erben rechtlich ersetzt.

Die gerichtliche Entscheidung zwingt den Alleinerben nun, das Grundstück in der X.-straße an die beiden Begünstigten aufzulassen. Die Übertragung muss dabei zu je einem halben Bruchteilsanteil und völlig lastenfrei in Abteilung III des Grundbuches erfolgen. In dieser Abteilung werden Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden eingetragen; eine lastenfreie Übertragung stellt sicher, dass der Empfänger keine alten Schulden des Verstorbenen übernimmt. Da sich der Erbe weigerte, ersetzt das Urteil die entsprechende Eintragungsbewilligung für das im Tenor exakt bezeichnete Flurstück, sodass die neuen Eigentümer ihre Rechte im Grundbuch von F. eintragen lassen können.

Wann ist das Geldvermächtnis trotz Erbvertrag sicher?

Ein Geldvermächtnisanspruch bemisst sich nach dem konkreten Kontostand zum Todeszeitpunkt und stützt sich ebenfalls auf § 2174 BGB. Befindet sich der Verpflichtete im Zahlungsrückstand, können Verzugszinsen auf Grundlage der §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 288 Abs. 1 BGB gefordert werden. Gleichzeitig bleibt das lebzeitige Verfügungsrecht einer Erblasserin über ihr eigenes Vermögen gemäß § 2286 BGB unangetastet. Das bedeutet konkret: Trotz eines Erbvertrages darf der Erblasser zu Lebzeiten grundsätzlich weiterhin frei über sein Geld entscheiden und es beispielsweise auch verbrauchen.

Insoweit greift jedoch der Grundsatz des § 2286 BGB, wonach durch den Erbvertrag das Recht des Erblassers, über sein Vermögen durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zu verfügen, nicht beschränkt wird. – so das Landgericht Hagen

Fordern Sie vom Erben umgehend einen schriftlichen Nachweis über den Kontostand zum exakten Todeszeitpunkt an. Ohne diesen Beleg können Sie die Höhe Ihres Anspruchs im Streitfall nicht beweisen, falls der Erbe später behauptet, das Guthaben sei bereits zu Lebzeiten verbraucht oder anderweitig verwendet worden.

Beweislast für die Herkunft der Gelder

Neben der Immobilie sprach das Gericht der ersten Begünstigten 137.315,14 EUR und dem zweiten Begünstigten 137.315,13 EUR zu. Der Alleinerbe hatte sich gegen diese Zahlungen gewehrt und argumentiert, die Guthaben stammten aus zweckgebundenen Verkäufen von land- und forstwirtschaftlichen Flächen und fielen daher nicht unter das Vermächtnis. Die Kammer wies diesen Einwand zurück, da der Hinterbliebene die Herkunft der Gelder und die zahlreichen Kontobewegungen nicht schlüssig und nachprüfbar darlegen konnte. Selbst wenn die Summen aus Grundstücksverkäufen stammten, wäre eine entsprechende Klausel im Erbvertrag für Verfügungen zu Lebzeiten der Verstorbenen nicht bindend gewesen.

Warum genügen pauschale Untreue-Vorwürfe nicht?

Wer Forderungen miteinander verrechnen möchte, benötigt eine wirksame Aufrechnungslage gemäß § 387 BGB. Das bedeutet konkret: Gegenseitige Forderungen werden miteinander verrechnet, sodass nur noch die Differenz gezahlt werden muss. Solche Gegenansprüche können beispielsweise aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB oder aus deliktischer Haftung gemäß § 823 BGB in Verbindung mit strafrechtlichen Normen wie Untreue entstehen. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB lässt sich nur dann erfolgreich geltend machen, wenn tatsächlich bestehende und durchsetzbare Gegenansprüche vorliegen. Dieses Recht erlaubt es dem Erben, die Leistung vorerst zu verweigern, bis der Vermächtnisnehmer eine eigene Schuld gegenüber dem Erben beglichen hat.

Pauschale Vorwürfe reichen nicht aus

Der beklagte Erbe versuchte, die Forderungen abzuwehren, indem er unberechtigte Abhebungen und heimliche Vermögensverschiebungen durch die beiden Begünstigten behauptete und die Aufrechnung erklärte. Das Gericht ließ diese Verteidigungsstrategie jedoch nicht zu. Die Vorwürfe der Untreue oder Unterschlagung waren lediglich pauschal in den Raum gestellt und nicht ausreichend untermauert worden. Da der Erbe keine konkreten Gegenansprüche beweisen konnte, lehnte das Gericht auch das von ihm beanspruchte Zurückbehaltungsrecht ab.

Allein der Umstand, dass die Kläger im Haushalt der Erblasserin lebten, sie pflegten und zu Bankbesuchen begleiteten, reicht insoweit nicht aus. Auch der Umstand, dass die Erblasserin die Klägerin […] zu ihrer Alleinerbin bestimmen wollte, ist nicht ausreichend, denn dies besagt nichts darüber, ob die Erblasserin der Klägerin zuvor bereits Schenkungen gemacht hatte. – LG Hagen

Praxis-Hürde: Beweislast bei Gegenansprüchen

Der entscheidende Faktor für den Erfolg der Vermächtnisnehmer war hier die mangelnde Konkretheit der Gegenseite. Wenn Sie als Erbe die Auszahlung eines Vermächtnisses durch Aufrechnung verhindern wollen, müssen Sie vermeintliche Fehlbeträge oder Entnahmen auf den Cent genau und mit Datum belegen. Pauschale Behauptungen über unberechtigte Abhebungen führen regelmäßig dazu, dass das Gericht den Einwand als nicht ausreichend untermauert zurückweist.

Wann schützt Pflege die Schenkung vor Rückforderungen?

Lebzeitige Schenkungen können nach § 2287 Abs. 1 BGB vom Erben herausverlangt werden, wenn sie in der Absicht erfolgten, ihn vertraglich zu beeinträchtigen. Ein nachvollziehbares lebzeitiges Eigeninteresse der Erblasserin, wie etwa tiefe Dankbarkeit für geleistete Pflege, schließt eine solche Beeinträchtigungsabsicht jedoch aus. Soll eine Schenkung wegen Geschäftsunfähigkeit angegriffen werden, richtet sich dies nach § 105 Abs. 1 und 2 BGB, bei Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB.

Dankbarkeit als legitimes Eigeninteresse

Besonders umstritten war eine großzügige Zuwendung von 140.000,00 EUR an die erste Begünstigte, die der Alleinerbe als sittenwidrig und wegen angeblicher Geschäftsunfähigkeit der Verstorbenen als nichtig angriff. Die Richter sahen in der Zahlung jedoch ein plausibles Eigeninteresse der Erblasserin, da die Begünstigte sie über Jahre hinweg gepflegt hatte und die Summe der Absicherung diente. Die vom Erben behauptete schwere Demenz ließ sich durch die vorgelegten ärztlichen Unterlagen nicht bestätigen, wodurch die Schenkung in vollem Umfang wirksam blieb.

Ein lebzeitiges Eigeninteresse kann aber andererseits bejaht werden, wenn der Erblasser eine Verfügung getroffen hat, um die Versorgung für sein Alter sicherzustellen oder zu verbessern […] Eine weitere Rechtfertigung kann die Schenkung als Dank für noch zu leistende Dienste, Hilfe oder Pflege sein. – so das Gericht

Praxis-Hinweis:

Der Hebel für den Erhalt der Schenkung war das nachgewiesene Eigeninteresse durch Pflegeleistungen. Wenn Sie eine Zuwendung erhalten haben, die ein Erbe nun als beeinträchtigend zurückfordert, liegt Ihr entscheidender Vorteil in der Dokumentation Ihrer Unterstützung für den Erblasser. Langjährige Pflege oder persönliche Betreuung wird gerichtlich als legitimer Grund anerkannt, der eine Rückforderung durch den Erben ausschließt.

Warum scheitert die Erstattung von Anwaltskosten?

Ein Freistellungsantrag für künftige Kosten erfordert zwingend die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Leistung nach den §§ 257 bis 259 ZPO. Das bedeutet konkret: Der Kläger verlangt, dass der Erbe eine künftige Rechnung (etwa vom Notar) direkt bezahlt, damit der Vermächtnisnehmer nicht selbst in Vorleistung treten muss. Entsprechende Anträge müssen gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt und vor allem beziffert sein. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind zudem nur dann erstattungsfähig, wenn ein nachgewiesener Verzug nach § 286 BGB vorliegt. Verzug bedeutet, dass der Schuldner eine fällige Leistung trotz Mahnung nicht erbracht hat und deshalb für Folgeschäden wie Anwaltskosten haftet.

Bei den Nebenforderungen erlitten die Begünstigten eine Niederlage. Ihr Antrag, von künftigen Notar-, Vermessungs- und Erbschaftsteuerkosten freigestellt zu werden, wurde abgewiesen, da diese Ausgaben noch gar nicht angefallen oder konkret beziffert waren. Auch die Forderung nach 6.426,95 EUR für vorgerichtliche Anwaltskosten blieb ohne Erfolg. Die Richter entschieden, dass die bloße Aufforderung an den Erben, „alles Nötige“ zu veranlassen, keine wirksame Mahnung darstellte und somit keinen rechtlichen Verzug begründen konnte.

Der Gläubiger muss jedoch – für den Schuldner erkennbar – klar zum Ausdruck bringen, dass er die Vornahme der geschuldeten Leistung verlangt. […] Mit Schreiben vom 12.11.2018 haben die Kläger den Beklagten aufgefordert, ‚alles Nötige […] zu veranlassen‘. Hieraus geht allerdings noch nicht mit hinreichender Deutlichkeit hervor, dass der Beklagte auch die erbvertraglich vorgesehenen Leistungen erbringen soll. – LG Hagen

Checkliste: Vermächtnisse gegen blockierende Erben durchsetzen

Diese Entscheidung des Landgerichts Hagen stärkt die Position von Vermächtnisnehmern, da sie klarstellt, dass Erben pauschale Vorwürfe (wie unberechtigte Abhebungen) centgenau beweisen müssen. Da es sich um ein erstinstanzliches Urteil handelt, dient es als wichtige Argumentationshilfe, um die lastenfreie Übertragung von Immobilien und die Auszahlung von Kontoguthaben konsequent einzufordern.

Was Sie jetzt tun müssen: Verlangen Sie bei Immobilien stets die lastenfreie Übertragung in Abteilung III des Grundbuchs, um nicht für alte Grundschulden des Erblassers zu haften. Sollten Sie untätig bleiben, riskieren Sie den Verlust von Beweismitteln oder die Verjährung von Zinsansprüchen. Das Urteil zeigt, dass Sie durch eine präzise Mahnung und konsequente Klageführung die Blockadehaltung eines Erben rechtlich vollständig überwinden können.

Achtung Falle:

Die Begünstigten verloren den Anspruch auf Erstattung ihrer Anwaltskosten, weil ihre Mahnung zu unbestimmt war. Eine Aufforderung, „alles Nötige zu veranlassen“, setzt den Erben nicht wirksam in Verzug. Um Ihre Kosten später erstattet zu bekommen, müssen Sie eine präzise Handlung fordern – etwa die Zahlung eines exakten Betrages oder die Zustimmung zur Auflassung eines genau bezeichneten Grundstücks bis zu einem festen Datum.


Unser Experte: Notar Dr. Christian Gerd Kotz
Experten Kommentar

Ein rechtskräftiges Urteil macht Vermächtnisnehmer zwar zu Eigentümern im Grundbuch, löst aber oft nicht das praktische Hauptproblem. Wenn der Erbe die Übertragung aus purem Trotz blockiert, hinterlässt er das Haus am Ende häufig komplett vermüllt oder weigert sich schlicht auszuziehen. Das erstrittene Urteil ersetzt nämlich nur die notarielle Unterschrift, ist aber noch kein Räumungstitel für die tatsächliche Übergabe.

Wer eine Immobilie einklagt, sollte daher von Beginn an auch die physische Räumung und Herausgabe mit in die Klageanträge aufnehmen. Sonst droht nach dem gewonnenen Prozess direkt das nächste teure Verfahren, um überhaupt einen Fuß über die eigene Türschwelle setzen zu können. Ich kalkuliere dieses Eskalationsszenario bei solchen Erbstreitigkeiten immer gleich mit ein.


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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Gilt mein Geldvermächtnis auch, wenn der Erbe behauptet, das Guthaben sei bereits verbraucht?

ES KOMMT DARAUF AN. Geldvermächtnisse bleiben rechtlich bindend, sofern das Guthaben zum Zeitpunkt des Erbfalls tatsächlich vorhanden war, da sich der Anspruch nach dem Kontostand am Todestag bemisst. Die bloße Behauptung des Erben reicht nicht aus, um Ihre Forderung rechtssicher abzuweisen.

Gemäß § 2174 BGB entsteht Ihr Anspruch auf das Vermächtnis unmittelbar mit dem Tod des Erblassers und richtet sich gegen den Erben als Schuldner. Der Erbe trägt dabei die volle Beweislast und muss schlüssig sowie nachprüfbar darlegen, dass die Gelder bereits zu Lebzeiten rechtmäßig verbraucht wurden. Pauschale Behauptungen ohne Vorlage von Bankbelegen oder Kontoauszügen zum Todestag genügen vor Gericht nicht und führen in der Regel zur Verurteilung auf Zahlung der Vermächtnissumme. Fordern Sie daher vom Erben schriftlich eine Kopie der Kontostände an, um die Höhe Ihres rechtmäßigen Anspruchs anhand objektiver Belege zweifelsfrei feststellen zu können.

Eine Grenze findet der Anspruch jedoch im lebzeitigen Verfügungsrecht des Erblassers gemäß § 2286 BGB. Ist das Geld nachweislich vor dem Erbfall für den Lebensunterhalt verbraucht worden, erlischt der Vermächtnisanspruch mangels vorhandener Masse im Nachlass.


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Kann der Erbe die Auszahlung verweigern, weil er mir unbewiesene Entnahmen vom Konto vorwirft?

NEIN. Der Erbe darf die Auszahlung des Vermächtnisses nicht verweigern, solange er behauptete unberechtigte Entnahmen nicht auf den Cent genau belegen und rechtlich beweisen kann. Pauschale Vorwürfe ohne konkrete Nachweise begründen weder ein Zurückbehaltungsrecht noch eine wirksame Aufrechnung gegen Ihren Zahlungsanspruch.

Um eine Zahlung rechtssicher zu blockieren, muss der Erbe eine fällige Gegenforderung nachweisen, die im Prozess substantiiert dargelegt werden muss. Bloße Vermutungen, die aus der räumlichen Nähe zum Erblasser oder der Durchführung von Pflegeleistungen resultieren, genügen den strengen Anforderungen der Gerichte an die Beweislast nicht. Solange keine detaillierte Aufstellung über Zeitpunkte und Beträge der angeblichen Entnahmen vorliegt, bleibt Ihr Anspruch aus dem Vermächtnis gemäß § 2174 BGB in voller Höhe bestehen. Sie sollten solche substanzlosen Vorwürfe daher schriftlich zurückweisen und den Erben unter Fristsetzung zur unverzüglichen Auszahlung der geschuldeten Summe auffordern.

Eine Verweigerung der Zahlung ist erst dann rechtmäßig, wenn der Erbe konkrete Belege für deliktische Handlungen vorlegt oder eine Schenkung wegen fehlenden Eigeninteresses des Erblassers erfolgreich anficht. Ohne solche Beweise ist der Erbe zur sofortigen Erfüllung des Vermächtnisses verpflichtet und gerät bei einer weiteren Verzögerung zudem in die rechtlichen Folgen des Zahlungsverzugs.


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Wie muss ich den Erben mahnen, damit er später auch meine Anwaltskosten erstatten muss?

Sie müssen den Erben unter Fristsetzung zur Erbringung einer exakt bezeichneten Leistung auffordern, um den rechtlichen Verzug wirksam zu begründen. Die Mahnung muss so bestimmt formuliert sein, dass der Erbe zweifelsfrei erkennt, welche Handlung er bis zu welchem Zeitpunkt vornehmen soll.

Die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten setzt gemäß § 286 BGB voraus, dass sich der Erbe zum Zeitpunkt der Beauftragung des Anwalts bereits im Verzug befand. Ein solcher Verzug tritt jedoch nur ein, wenn Sie zuvor eine Mahnung ausgesprochen haben, die den Bestimmtheitsgrundsatz erfüllt und eine klare Leistungsaufforderung enthält. Vage Formulierungen, in denen Sie den Erben lediglich bitten, alles Nötige für die Abwicklung des Nachlasses zu veranlassen, reichen nach der aktuellen Rechtsprechung für den Verzugseintritt nicht aus. Stattdessen müssen Sie eine konkrete Summe nennen oder die Übertragung eines genau bezeichneten Grundstücks verlangen, damit der Erbe die rechtlichen Konsequenzen einer Nichtleistung absehen kann. Erst nach dem fruchtlosen Ablauf einer von Ihnen gesetzten, kalendermäßig bestimmten Frist ist der Erbe verpflichtet, die durch die weitere Rechtsverfolgung entstehenden Kosten zu tragen.

Eine Mahnung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Erbe die Erfüllung des Vermächtnisses bereits ernsthaft und endgültig verweigert hat oder eine kalendermäßige Leistungszeit für die Erfüllung feststeht. In diesen speziellen Fällen tritt der Verzug automatisch ein, sodass die Kostenlast für den Rechtsanwalt auch ohne ein vorheriges schriftliches Aufforderungsschreiben auf den Erben übergeht.


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Was kann ich tun, wenn der Erbe trotz Urteil die Herausgabe des Hauses verweigert?

Sie können den Eigentumswechsel ohne weitere Mitwirkung des Erben erzwingen, da ein rechtskräftiges Urteil dessen notwendige Unterschrift rechtlich vollständig ersetzt. Gemäß § 894 ZPO gilt die erforderliche Willenserklärung zur Auflassung mit der Rechtskraft des Urteils als abgegeben.

Die gesetzliche Fiktion der Willenserklärung sorgt in diesem Fall dafür, dass das Gericht die fehlende Kooperation des Erben durch den Urteilstenor vollständig kompensiert. Sobald das Urteil zur Übertragung der Immobilie rechtskräftig ist, wird rechtlich unterstellt, dass der Erbe die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) erklärt hat. Dieser Mechanismus umfasst praktischerweise auch die notwendige Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO, die für das Grundbuchamt zwingend erforderlich ist. Sie müssen den Erben daher nicht mehr zur Unterschrift auffordern oder ihn zu einem weiteren Notartermin einladen, da das Urteil als vollwertiger Ersatz dient.

Zur tatsächlichen Umschreibung im Grundbuch müssen Sie lediglich eine Ausfertigung des Urteils mit einem förmlichen Rechtskraftvermerk beim zuständigen Grundbuchamt einreichen. Erst mit diesem Nachweis kann das Amt den Eigentumswechsel ohne die Mitwirkung des blockierenden Erben vollziehen.


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Wie stelle ich sicher, dass ich mit dem Haus keine Schulden des Erblassers übernehme?

Verlangen Sie im Rahmen der Vermächtniserfüllung ausdrücklich die lastenfreie Übertragung der Immobilie, um eine Haftung für fremde Verbindlichkeiten sicher zu vermeiden. Sie müssen im Klageantrag oder Notarvertrag explizit die lastenfreie Auflassung fordern, damit das Grundstück ohne Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs übertragen wird.

Der rechtliche Anspruch auf ein Vermächtnis gemäß § 2174 BGB richtet sich gegen den Erben, der zur ordnungsgemäßen Herausgabe des zugedachten Gegenstandes verpflichtet ist. Da der Erbe die Gesamtrechtsnachfolge antritt, übernimmt er zunächst alle Schulden des Erblassers, während Sie als Vermächtnisnehmer lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf das unbelastete Objekt haben. Eine lastenfreie Übertragung bedeutet konkret, dass der Erbe bestehende Grundschulden oder Hypotheken (Belastungen in Abteilung III) vor der Eigentumsumschreibung auf eigene Kosten löschen lassen muss. Sollte der Erbe sich weigern, kann die erforderliche Willenserklärung zur lastenfreien Auflassung durch ein gerichtliches Urteil gemäß § 894 ZPO ersetzt werden. Ohne diesen ausdrücklichen Vorbehalt riskieren Sie hingegen, dass die Immobilie weiterhin als Sicherheit für fremde Kredite dient und im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung droht.

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Erblasser im Testament ausdrücklich angeordnet hat, dass Sie das Haus mitsamt der darauf lastenden Verbindlichkeiten übernehmen sollen. In diesem Fall geht die Schuldenlast im Innenverhältnis auf Sie über, sofern Sie das Vermächtnis nicht ausschlagen.


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Das vorliegende Urteil


LG Hagen (Westfalen) – Az.: 3 O 50/19 – Urteil vom 12.05.2021




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