Verkäufer muss die Ausübung eines Vorkaufsrechts offenbaren

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 04.04.2023, Az. 307 O 90/22, abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger € 18.940,61 zu zahlen. Auf diesen Betrag schuldet die Beklagte zu 1 Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.05.2021, die Beklagte zu 2 Zinsen in gleicher Höhe seit dem 05.06.2022.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Kläger 1/3, die Beklagten als Gesamtschuldner 2/3.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die jeweiligen Vollstreckungsschuldner können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des nach diesem Urteil gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 27.351,72 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Wegen des Sach- und Streitstandes 1. Instanz wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Die Kläger halten daran fest, dass die Stadt Hamburg den Beklagten vor Abschluss des Vertrages mit den Klägern signalisiert habe, dass sie ihr Vorkaufsrecht auf jeden Fall ziehen werde – die Kammer habe dem Beweisantritt auf Vernehmung der zuständigen Sachbearbeiterin beim Landesbetrieb Immobilien Management, Frau …, nachgehen müssen.

Ihre Behauptung werde dadurch gestützt, dass Frau … im Schreiben Anl. K 2 Verwunderung über die Beurkundung geäußert habe, zudem habe die Stadt auch schon ein Verkehrswertgutachten bei einem Gutachter beauftragt, was gleichfalls darauf schließen lasse, dass sie unbedingt habe erwerben wollen.

Wenn die Beklagten ihnen dies offenbart hätten, hätten sie entweder gar nicht gekauft oder die Finanzierung unter Vorbehalt der Nichtziehung des Vorkaufsrechts gestellt, womit dann die später aufgelaufenen Kosten für die Auflösung der Finanzierung nicht angefallen wären.

Der Feststellungsantrag sei im Hinblick auf noch nicht bezifferbare Schäden (entgangenes Baukindergeld, höhere Finanzierungskosten eines noch zu erwerbenden Ersatzobjekts) begründet.

Sie beantragen, das angefochtene Urteil des Landgerichts Hamburg vom 04.04.2023, zugestellt am 05.04.2023, abzuändern und

1.) die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger € 17.351,72 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 08.05.2021 zu zahlen;

2.) die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger auch die Kosten der außergerichtlichen Vertretung in Höhe von € 1.588,89 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 08.05.2021 zu zahlen;

3.) und festzustellen, dass die Beklagten darüber hinaus verpflichtet sind, alle weiteren entstehenden Schäden aus der arglistigen Täuschung, die zukünftig entstehen, zu ersetzen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung.

Die Beklagte zu 2 bringt vor, dass die von den Klägern in Bezug genommenen Schreiben Anl. K2 und B1 für einen unbedingten Willen der Stadt zum Erwerb des Grundstücks nichts hergäben.

Im Übrigen habe der Notar im Beurkundungstermin auch über das Vorkaufsrecht der Stadt belehrt.

Eine Offenbarung eines Interesses des Vorkaufsberechtigten könne zudem den Verkäufer dem Vorkaufsberechtigten ausliefern, weil in einem solchen Fall kein normaler Käufer mehr Interesse zeigen werde, weshalb die Offenlegung nicht gefordert werden könne.

I.

Ü. gebe es ohnehin keine vertragliche Beziehung der Kläger zur Beklagten zu 2.

Die Beklagte zu 1 schließt sich der Argumentation der Beklagten zu 2 an – die Zeugin … habe nie konkret deutlich gemacht, dass die Stadt das Vorkaufsrecht ziehen werde. Auch der Umstand, dass die Stadt ein Gutachten in Auftrag gegeben habe, trage diesen Schluss nicht. Das Schreiben Anl. B 1 habe sie zwar erhalten, sodann jedoch an die Beklagte zu 2 weitergeleitet und dann nichts mehr davon gehört.

Ohnehin sei in der „Vollzugsurkunde nach Ausübung eines Vorkaufsrechts“ (Anl. B 2) vom 20.12.2021 unter Abschnitt D: Sonstiges, Ziffer 1.6. geregelt, dass jede Partei ihre Aufwendungen selbst trage, worin jedenfalls ein Verzicht der Kläger auf Ansprüche gegen die Beklagte zu 1 zu sehen sei.

Der Senat hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin … (geb. …) und des Zeugen … und die Beklagte zu 1, sowie den Geschäftsführer der Beklagten zu 2, Herrn …, persönlich angehört; wegen des Ergebnisses von Zeugenvernehmung und Parteianhörung wird auf das Sitzungsprotokoll vom 15.11.2023 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat mit dem Leistungsantrag Erfolg, der Feststellungsantrag ist schon unzulässig.

1.) Die Beklagte zu 1 trifft ein Schadensersatzanspruch aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 i.V.m. 278 BGB.

Die Kläger und die Beklagte zu 1 waren in Vertragsverhandlungen über den Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks eingetreten.

In dieser Situation ist ein Verkäufer verpflichtet, den Käufer über solche Umstände aufzuklären, die für einen verständigen Käufer von wesentlicher Bedeutung sind, sofern der Verkäufer diese Umstände kennt oder für möglich hält; dies gilt insbesondere, wenn ansonsten der Vertragszweck vereitelt werden könnte (vgl. Grüneberg-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 83,. Aufl. 2024, § 433, Rn. 23 mit zahlreichen Nachweisen aus der Rechtsprechung).

So verhält es sich vorliegend: Die Ziehung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch die Stadt Hamburg war geeignet, den von den Klägern verfolgten und den Beklagten bekannten Vertragszweck des Erwerbs einer Wohnimmobilie zu vereiteln.

Der Beklagten war auch im Rechtssinne bekannt, dass die Geltendmachung des Vorkaufsrechts durch die Stadt zumindest hochwahrscheinlich war, sie muss sich insoweit dass Wissen der für sie im Rahmen der Vertragsverhandlungen als Vertreterin auftretenden Beklagten zu 2 gem. § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen.

Dass die Beklagte zu 2 die Kaufvertragsverhandlungen für die Beklagte zu 1 geführt hat, ergibt sich aus der – auch von der Beklagten zu 2 nicht angegriffenen – Einlassung der Beklagten zu 1 im Senatstermin vom 15.11.2023 (S. 13 des Sitzungsprotokolls), wonach sie „alles an die Firma … übergeben“ und am Verkauf schon mit Rücksicht darauf nicht mitgewirkt hatte, dass sie in Köln wohne, weshalb sie die Kläger auch erstmalig beim Notar getroffen habe.

Die Kläger haben durch die Aussage der Zeugin … (geb. …) beweisen können, dass der Beklagten zu 2, jedenfalls deren Mitarbeiter …, vor dem Verkauf der Immobilie an die Kläger bekannt geworden war, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt zumindest mit hoher Wahrscheinlichkeit drohte.

Die Aussage der Zeugin war im Sinne der Beweisbehauptung der Kläger ergiebig, denn sie hat angegeben, dass sie dem Zeugen … telefonisch mitgeteilt habe, dass vor dem Hintergrund der maßgeblichen Festsetzungen im Bebauungsplan in Betracht komme, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausübe und man zunächst ein Wertgutachten einholen werde. Sie habe ihm dies „sehr deutlich“ gemacht und ihn – da die Stadt lieber direkt kaufe, als in einen bestehenden Vertrag über das Vorkaufsrecht einzutreten – gebeten, die Verhandlungen mit Interessenten, von denen sie gewusst habe, zunächst zu stoppen (S. 6 des Sitzungsprotokolls vom 15.11.2023). Sie habe Herrn … erklärt, dass es sinnvoll sei den Verkauf zu stoppen bis ein Wertgutachten vorliege (aaO., S. 9).

An der Glaubhaftigkeit der Aussage bestehen keinerlei Zweifel – der Vorgang war aus Sicht der Zeugin ungewöhnlich, sie wunderte sich, dass es zum Verkauf gekommen war, obwohl sie Herrn … auf das drohende Vorkaufsrecht hingewiesen hatte, was ihre klare Erinnerung an diesen Kernsachverhalt plausibel erscheinen läßt; zugleich zeigte sich die Zeugin erinnerungskritisch, soweit es um Details im Zusammenhang mit der Abwicklung (etwa wann genau das Wertgutachten in Auftrag gegeben wurde und wann die Besichtigung durch den Sachverständigen stattfand) des Vorkaufsfalles ging. Irgendwelche Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin, die in keiner Weise am Ausgang des Rechtsstreits interessiert ist, bestehen nicht.

Die Aussage wird auch nicht durch die Angaben des gegenbeweislich gehörten Zeugen … erschüttert.

Dessen Aussage war schon nicht hinreichend ergiebig im Sinne des Beklagtenvortrages. An den – unstreitigen – Schriftverkehr mit der Stadt zu Fragen des Vorkaufsrechts hatte der Zeuge keine Erinnerung mehr (aaO., S. 10), auch zum Inhalt der zwei bis drei von ihm bestätigten Telefonate mit der Stadt hat der Zeuge angegeben „das ist eine gute Frage“ (aaO.). Auch wenn er weiter angab, sich nicht an Gespräche über ein Vorkaufsrecht erinnern zu können, war der Zeuge sich insoweit zwar „ziemlich“, aber nicht ganz sicher.

Selbst wenn man diese Angaben als ergiebig in dem Sinne ansehen wollte, dass der Zeuge sich an Gespräche über ein Vorkaufsrecht nicht erinnern könne, so bestünden sodann doch erhebliche Zweifel jedenfalls an der Glaubhaftigkeit der Aussage oder auch der Glaubwürdigkeit des Zeugen.

Denn die Angaben der Zeugin … werden ganz wesentlich durch den Inhalt des Schreibens Anl. K 2 vom 24.02.2021 und die Sachverhaltsdarstellung im Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 09.04.2021 gestützt, den die Zeugin nur drei Monate nach den fraglichen Geschehnissen verfasste. Hiernach hatte der zuständige Landesbetrieb die Firma … kontaktiert und ihr gegenüber das Kaufinteresse der Stadt erneut bekräftigt und auch auf das Vorkaufsrecht hingewiesen.

Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 hatte ebenfalls keine konkrete Erinnerung an Gespräche mit Herrn … über dessen Kontakte zur Stadt; woher seine Sicherheit auf Vorhalt der Anlage K 2, S. 1, letzter Absatz rührte, „dass es so was nicht gab“ (S. 3 unten des Sitzungsprotokolls vom 15.11.2023) bleibt damit ganz unklar – dass Herr … selbst mit Vertretern der Stadt gesprochen habe, ist nicht vorgetragen worden.

Damit aber hatte die Firma … als Vertreterin der Beklagten zu 1 Kenntnis von einem wesentlichen Umstand, nämlich dass seitens der Stadt tatsächlich ein Erwerbsinteresse bestand und auch schon auf das Vorkaufsrecht hingewiesen worden war. Hierbei handelte es sich ganz offenkundig – jedenfalls für eine professionelle Immobilienmaklerin – um einen für die Käufer wesentlichen Umstand: Wie gerade der vorliegende Sachverhalt zeigt, bestand in dieser Situation objektiv die Notwendigkeit in den Finanzierungsverträgen Vorsorge für den Fall zu treffen, dass die Stadt das Vorkaufsrecht ziehen würde, da in diesem Falle die Käufer eine etwa schon fest vereinbarte Finanzierung nicht würden abnehmen können.

Indem die Beklagte zu 2, konkret jedenfalls Herr …, seine Kenntnis den Klägern nicht offenlegte, handelte er auch schuldhaft im Sinne des § 276 BGB – das in dieser Situation für die Käufer bestehende, erhebliche Risiko hätte – wenn es denn nicht positiv erkannt wurde – einem Immobilienmakler zweifelsfrei klar sein müssen. Die Verschuldensvermutung aus § 280 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht widerlegt.

Da die Klägerin – wie von ihr selbst angegeben – die Verhandlungsführung komplett der Beklagten zu 2 überließ, muss sie sich deren Verschulden hinsichtlich der Nichterfüllung der bestehenden Aufklärungspflicht gem. § 278 BGB zurechnen lassen.

Die Unterlassung ist auch für die durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandenen Schäden (dazu im einzelnen sogleich) kausal geworden – der Hinweis auf das geäußerte Interesse der Stadt wurde nicht etwa dadurch entbehrlich, dass der Notar (mit einer typischen Klausel im verwandten Vertragsfomular Anl.K 1 (dort § 9, 2. Spiegelstrich)) auf das gesetzliche Vorkaufsrecht hingewiesen hatte – der Hinweis auf die grundsätzlich immer gegebene Möglichkeit der Geltendmachung eines Vorkaufsrechtes nach BauGB, aus der der Käufer allenfalls eine recht abstrakte Gefahr für die Durchführung des Vertrages ableiten kann, stellt sich völlig anders dar, als der vorliegend geschuldete Hinweis auf eine schon erfolgte Kontaktaufnahme durch den Vorkaufsberechtigten, der zudem – so wiederum völlig überzeugend die Aussage der Zeugin … – sogar schon ein Wertgutachten beauftragt und den Makler um Abwarten mit einem Verkauf an Dritte gebeten hatte: Aus einem solchen Hinweis hätte jeder rational handelnde Käufer den Schluss gezogen, dass entweder abzuwarten oder aber für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts konkret Vorsorge zu treffen wäre. Zudem kommt den Klägern insoweit die nicht widerlegte Vermutung aufklärungsgerechten Verhaltens zu Gute.

Schließlich sind die Kläger auch nicht durch die Regelung in Lit. D Ziffer 1.6 des Vertrages vom 20.12.2021 (Anl. B 2) gehindert, den ihnen entstandenen Schaden geltend zu machen: Die Auslegung der Vertragsurkunde ergibt zweifelsfrei, dass mit der fraglichen Regelung kein Verzicht der Käufer auf Schadensersatz wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten geregelt werden sollte.

Zunächst finden sich Regelungen im Verhältnis zwischen Verkäufer und Erstkäufer in Abschnitt B des Vertrages – wenn eine umfassende Quittung erteilt werden sollte, so hätte sie sich systematisch in diesem Teil des Vertrages finden müssen. Insbesondere aber findet sich die Regelung auf die die Beklagte zu 1 einen Verzicht der Kläger stützen möchte, unter der Überschrift „Kosten, Steuern“ (Abschnitt D: Sonstiges, § 1 der Anl. B 2) und folgerichtig werden unter Ziffern 1.1 – 1 .4 sodann auch nur Regelungen zur Übernahme von Notarkosten durch die Stadt und zur möglichen Befreiung von der Grunderwerbssteuer getroffen – von Schäden ist nicht die Rede. Soweit in Ziffer 1.5. sodann festgelegt wird, dass dem Erstkäufer – also den Klägern – entstandene Kosten im Zusammenhang mit der „Bestellung, Eintragung und Lastenfreistellung von Finanzierungsgrundpfandrechten“ vom Vorstehenden ausgenommen sind, sie also beim Erstkäufer verbleiben und nicht von der Stadt übernommen werden, lässt sich hieraus eine Regelung etwaiger Schäden nicht herleiten, vielmehr werden solche gerade nicht angesprochen, die fraglichen Klauseln beziehen sich vielmehr auf bei Vorkaufssachverhalten typischer Weise anfallende Kosten der Durchführung des Vorkaufs und der Rückabwicklung des Erstkaufes. Vor diesem Hintergrund kann der Klausel unter Ziffer 1.6 „Im Übrigen trägt jede Partei ihre Aufwendungen selbst“ nicht der weitgehende Verzicht auf Schadensersatzansprüche entnommen werden, den die Beklagte zu 1 hineinlesen möchte.

Dies umso mehr, als diejenige Partei, die faktisch (aus Sicht der Kläger, aber auch aus Sicht der Beklagten zu 1) für die Durchführung der Vertragsverhandlungen und damit das Entstehen der Schadensersatzansprüche verantwortlich war – die Beklagte zu 2 – an dem Vertrag Anl. B 2 nicht einmal beteiligt war.

Unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass ein auf einen Erlass gerichteter rechtsgeschäftlicher Wille unmissverständlich zum Ausdruck kommen muss, an seine Feststellung hohe Anforderungen zu stellen sind und entsprechende Erklärungen im Zweifel eng auszulegen sind (Grüneberg-Grüneberg, aaO., § 397, Rn. 6), kann vorliegend entgegen der Ansicht der Beklagten ein umfassender Erlass auch von Schadensersatzansprüchen nicht angenommen werden.

Damit schuldet die Beklagte zu 1 den Klägern Ersatz folgender Schäden:

– an die … gezahlte Nichtabnahmeentschädigung in Höhe von € 11.114,09 (Schreiben der … vom 01.05.2021);

– an die … H. gezahlte Nichtabnahmeentschädigung in Höhe von € 4.783,06 (Schreiben der … vom 18.06.2021);

– Kosten gem. Bescheid der Justizkasse H. vom 23.02.2021 von € 283,- für die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld z.G. der … und Gundbuchauszug;

– Kosten gem. Bescheid der Justizkasse H. vom 01.03.2021 (excl. Kosten der Auflassungsvormerkung) von € 795,- für die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld z.G. der …und Gundbuchauszug;

– Kosten gem. Bescheid der Justizkasse H. vom 10.02.2022 von € 161,50 für die Löschung des Gundpfandrechts der ING;

– Kosten für die Zurückweisung des Widerspruchs der Kläger gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt gem. Bescheid vom 06.01.2022 in Höhe von € 71,50;

– Kosten für die Löschung der Grundschuld z.G. der … gem. Schreiben der Rechtsanwälte S. vom 07.02.2022 von € 143,57; insgesamt mithin € 17.351,72.

Zinsen in gesetzlicher Höhe auf diesen Betrag schuldet die Beklagte zu 1 aus Verzug aufgrund der anwaltlichen Mahnung vom 22.04.2021 seit Ablauf der auf den 07.05.2021 gesetzten Zahlungsfrist. Weiter schuldet sie als angemessene Kosten der Rechtsverfolgung Ersatz der Kosten der vorgerichtlichen anwaltlichen Vertretung der Kläger in Höhe von € 1.588,89 nebst Verzugszinsen seit ebenfalls dem 08.05.2021.

2.) Der Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 2 folgt aus §§ 311 Abs. 3, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB.

Ein Schuldverhältnis im Sinne des § 311 Abs. 3 S. 1 BGB ist zwischen den Klägern und der Beklagten zu 2 entstanden.

Die Beklagte zu 2 hatte sich hier in eine Sachwalterstellung begeben, da es bis zum Notartermin – als sämtliche Regelungen des abzuschließenden Vertrages bereits formuliert waren und insbesondere die Besichtigungen des Grundstückes und alle Gespräche über das Objekt selbst bereits geführt waren – nach der insoweit unstreitigen Einlassung der Beklagten zu 1 zu irgendwelchen direkten Kontakten zwischen den Parteien des Kaufvertrages nicht gekommen war. Damit war allen Beteiligten und insbesondere auch dem Zeugen … als mit der Durchführung des Geschäftes betrautem Mitarbeiter der Beklagten zu 2 klar, dass die Kläger für alle relevanten Informationen zum Objekt und auch und gerade hinsichtlich etwa zu offenbarender wesentlicher Umstände, wie der Absichten der Stadt, ausschließlich auf ihn angewiesen waren. Dass die Beklagte zu 2 an der Durchführung des Vertrages ein ganz wesentliches wirtschaftliches Interesse hatte und es ihr auch darum ging, insoweit nicht ihre Auftraggeberin, sondern vielmehr die Kläger, mit denen nur sie die Verhandlungen geführt hatte, in Anspruch zu nehmen, ergibt sich aus der Maklerklausel in § 12 des Kaufvertrages vom 15.02.2021, wobei es für die Bewertung des wirtschaftlichen Interesses der Beklagten zu 2 unerheblich ist, dass diese Klausel – insoweit in einem Notarvertrag erstaunlich – nach Maßgabe des seinerzeit gerade in Kraft getretenen § 656d Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam war.

Die Beklagte zu 2 hatte in Gestalt des Zeugen … – wie oben ausgeführt – Kenntnis von der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt; da allein der Zeuge die Verhandlungen führte und er nach den glaubhaften Angaben der Beklagten zu 1 dieser vom Inhalt der Telefonate mit der Zeugin … keinerlei Mitteilung machte, war dem Zeugen auch klar, dass nur er die Kläger auf die drohende Ausübung dieses Rechts durch die Stadt hinweisen konnte. Damit liegt eine Aufklärungsflichtverletzung vor, die die Beklagte zu 2 sich gem. § 278 BGB zu rechnen lassen muss. Die Verschuldensvermutung aus § 280 Abs. 1 S. 2 BGB hat die Beklagte zu 2 nicht widerlegt.

Zum Umfang der Haftung kann auf die Ausführungen zur Beklagten zu 1 verwiesen werden, die Beklagten sind in entsprechender Anwendung des § 421 BGB Gesamtschuldner.

Damit ergibt sich lediglich hinsichtlich des Zinsanspruches der Kläger eine Abweichung – da gem. § 425 Abs. 2 BGB dem Verzug keine Gesamtwirkung zukommt und zu einer Mahnung der Beklagten zu 2 nichts vorgetragen ist, schuldet die Beklagte zu 2 nur Prozesszinsen aus § 291 BGB seit dem Tage nach der Zustellung der Klagschrift, mithin dem 05.06.2022.

3.) Der Feststellungsantrag der Kläger dringt hingegen nicht durch, er ist schon unzulässig.

Die Kläger haben ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO schon nicht hinreichend dargelegt.

Soweit sie dazu vorbringen, dass nunmehr ein anderes Objekt erworben werden müsse und ihnen daher durch zwischenzeitlich gestiegene Darlehenszinsen und eine Verlängerung der Laufzeiten noch nicht bezifferbare Schäden aus der Pflichtverletzung der Beklagten entstehen würden und sie nunmehr keinen Anspruch auf das sog. „Baukindergeld“ mehr hätten, ist dieser Vortrag ganz offenkundig unschlüssig und damit nicht geeignet ein Feststellungsinteresse zu begründen, worauf die Kläger im Termin vom 15.11.2023 und nochmals mit Verfügung vom 08.03.2024 hingewiesen worden sind.

Bei den angesprochenen Positionen handelt es sich einerseits zweifelsfrei um zusätzliche Aufwendungen, die den Klägern auch entstanden wären, wenn die Beklagten sie rechtzeitig auf die Erwerbsabsicht der Stadt hingewiesen hätten, denn auch dann hätten sie ein alternatives Kaufobjekt suchen und finanzieren müssen. Andererseits ist nahezu ausgeschlossen – die Kläger haben bis heute unstreitig kein Ersatzobjekt gefunden -, dass sie bei einer rechtzeitigen Abstandnahme vom Erwerb des streitgegenständlichen Objekts – etwa wenn sie Mitte Januar 2021 vom Schreiben Anl. B1 vom 14.01.2021 erfahren hätten – noch bis zum Auslaufen der Antragsfrist für das Baukindergeld am 31.03.2021 (vgl. https://www.bmi.bund.de/ SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2020/09/baukindergeld.html?nn=9390260) ein alternatives Objekt hätten finden und den Kaufvertrag noch im ersten Quartal 2021 – nach vorheriger Darstellung der neuen Finanzierung – hätten schließen können; hierzu ist auch nach Erteilung der gerichtlichen Hinweise von Seiten der Kläger nicht substantiiert vorgetragen worden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 und 4 ZPO, wobei der Senat den Gegenstandwert des Feststellungsantrages unter Berücksichtigung des nicht hinreichend substantiierten Vortrages der Kläger gem. §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. 3 ZPO auf nicht mehr als € 10.000,- geschätzt hat. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.