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Verfügungsbeschränkung bei Zugewinngemeinschaft führt zur unrichtigen Grundbucheintragung

Eine Ehefrau schenkt ihren Kindern Immobilien – doch der Ehemann spielt nicht mit und zieht vor Gericht. Der Streitpunkt: Hat die Frau damit fast ihr gesamtes Vermögen verschenkt und hätte sie dafür die Zustimmung ihres Mannes gebraucht? Das Oberlandesgericht München musste nun entscheiden, ob die Schenkung rechtens war.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Verfügung eines Ehegatten über mehr als 90% seines Vermögens in einer Zugewinngemeinschaft ist die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich.
  • Mehrere Rechtsgeschäfte, die eng zeitlich und sachlich verknüpft sind, sollten als eine wirtschaftliche Einheit betrachtet werden.
  • § 1365 BGB erfordert, dass der Erwerber bei Vertragsabschluss weiß, dass es sich um das gesamte Vermögen seines Gegenübers handelt.
  • Das Grundbuchamt muss prüfen, ob der Eintragende Verfügungsbeschränkungen unterliegt, um Fehler im Grundbuch zu vermeiden.
  • Das Gericht entschied, dass die Übertragung von Immobilien nicht ohne die Zustimmung des Ehegatten erfolgen könne, wenn nicht klar ersichtlich ist, dass der andere Ehepartner über ausreichend Vermögen verbleibt.
  • Das Urteil hebt eine vorherige Entscheidung des Amtsgerichts München auf und verpflichtet das Grundbuchamt, den Eintragungsantrag zu bearbeiten.
  • Der Beschluss betont die Bedeutung der Kenntnis des Erwerbers über den Umfang des verfügbaren Vermögens bei Ehegatten in einer Zugewinngemeinschaft.
  • Die rechtlichen Voraussetzungen und deren konkreter Nachweis sind wesentlich für die Gültigkeit von Vermögensverfügungen in einer Ehe.

Bedeutung der Vermögensverteilung in der Zugewinngemeinschaft: Ein richtungsweisender Fall

In einer Zugewinngemeinschaft, wie sie während einer ehelichen Gemeinschaft besteht, unterliegen Vermögenswerte bestimmten rechtlichen Rahmenbedingungen. Dazu zählt unter anderem das Immobilienrecht, welches die Eigentumsübertragung und Grundbucheintragung regelt. Bei der Vermögensverteilung kann es zu Verfügungsbeschränkungen kommen, die die Verfügungsfreiheit über gemeinsames Vermögen einschränken. Diese Einschränkungen haben weitreichende Rechtsfolgen und können Einfluss auf die grundbuchrechtliche Situation eines Ehepaares nehmen.

Insbesondere bei Scheidungsfolgen ist es wichtig, die familienrechtlichen Aspekte und die rechtlichen Grundlagen zu verstehen, die die Grundbuchänderung betreffen. Fällt ein Vermögenswert in die Zugewinngemeinschaft, so sind auch deren Auswirkungen auf die Immobilienbewertung und den Vermögensschutz entscheidend. Im Folgenden wird ein konkreter Fall behandelt, der die Thematik und die damit verbundenen Herausforderungen illustriert.

Der Fall vor Gericht


Zustimmungserfordernis bei Vermögensverfügungen in der Zugewinngemeinschaft

Das Oberlandesgericht München hat in einem Beschluss grundlegende Klarstellungen zur Übertragung von Immobilienvermögen zwischen Ehepartnern in der Zugewinngemeinschaft getroffen.

Zustimmungserfordernis bei Immobilienübertragungen in der Zugewinngemeinschaft
Die Zustimmung des Ehepartners zur Vermögensübertragung in einer Zugewinngemeinschaft ist nur erforderlich, wenn der Erwerber über die Vermögensverhältnisse informiert ist. (Symbolfoto: Ideogram gen.)

Im konkreten Fall ging es um die Schenkung einer Immobilie durch eine Ehefrau an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die von ihren zwei Kindern und einem Enkel gegründet wurde.

Rechtlicher Rahmen der Vermögensübertragung

Die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebende Ehefrau hatte mit notarieller Urkunde vom 8. Oktober 2020 ein Grundstück in der A-Straße an die von ihren Nachkommen gegründete GbR übertragen. Bereits zuvor hatte sie eine weitere Immobilie in der B-Straße an eine andere GbR ihrer Kinder verschenkt. Der Ehemann verweigerte seine Zustimmung zu diesen Übertragungen und argumentierte, es handele sich um nahezu das gesamte Vermögen seiner Frau.

Streit um Wertermittlung und Vermögensanteile

Die Bewertung der übertragenen und verbliebenen Immobilien entwickelte sich zum zentralen Streitpunkt. Der Ehemann bezifferte die Werte der Grundstücke deutlich höher als seine Frau. Nach seinen Berechnungen würde seiner Frau nach den Übertragungen nur noch etwa 2,1% ihres ursprünglichen Vermögens verbleiben. Die Ehefrau hingegen legte Gutachten vor, nach denen ihr noch 26% ihres Vermögens verblieben seien.

Kernfragen der gerichtlichen Entscheidung

Das OLG München musste klären, ob die Zustimmung des Ehemanns nach § 1365 BGB erforderlich war. Diese Vorschrift verlangt bei größeren Vermögen die Zustimmung des anderen Ehegatten, wenn über mehr als 90% des Vermögens verfügt werden soll. Entscheidend war dabei nicht nur der objektive Wertanteil, sondern auch die Frage, ob die Erwerber zum Zeitpunkt des Geschäfts positive Kenntnis davon hatten, dass es sich um das nahezu gesamte Vermögen der Ehefrau handelte.

Bedeutung der Erwerberkenntnisse

Das Gericht betonte, dass für die Anwendung des § 1365 BGB die Erwerber positiv wissen müssen, dass es sich um das gesamte Vermögen des verfügenden Ehegatten handelt. Die bloße Verwandtschaft und der enge Kontakt reichen dafür nicht aus. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte für die Kenntnis der tatsächlichen Wertverhältnisse vorliegen. Im vorliegenden Fall konnten zum Zeitpunkt der Beurkundung keine ausreichenden Belege für eine solche Kenntnis der Erwerber nachgewiesen werden.

Richtungsweisende Entscheidung

Das OLG München hob den ursprünglichen Beschluss des Amtsgerichts auf und wies das Grundbuchamt an, die Eintragung nicht aus den bisherigen Gründen zurückzuweisen. Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei Vermögensübertragungen zwischen Ehepartnern nicht nur der objektive Wertanteil, sondern auch die nachweisbare Kenntnis der Erwerber über die Vermögensverhältnisse entscheidend ist.


Die Schlüsselerkenntnisse


„Das OLG München hat klargestellt, dass in einer Zugewinngemeinschaft bei Vermögensübertragungen von mehr als 90% des Gesamtvermögens die Zustimmung des Ehepartners erforderlich ist. Entscheidend ist dabei nicht nur der objektive Wertanteil, sondern auch die nachweisbare positive Kenntnis des Erwerbers über den Umfang des übertragenen Vermögens zum Zeitpunkt des Geschäfts. Die bloße Verwandtschaft und enger Kontakt reichen für diese Kenntnis nicht aus – es müssen konkrete Anhaltspunkte für das Wissen um die tatsächlichen Wertverhältnisse vorliegen.“

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie als Ehepartner in einer Zugewinngemeinschaft größere Vermögenswerte übertragen möchten, müssen Sie besonders vorsichtig sein. Der andere Ehepartner muss zustimmen, falls Sie über mehr als 90% Ihres Vermögens verfügen wollen. Dabei kommt es nicht nur auf den reinen Wert an – auch mehrere zeitlich zusammenhängende Übertragungen können als Gesamtpaket gesehen werden. Besonders wichtig: Der Erwerber muss nachweislich wissen, dass es sich um einen Großteil des Vermögens handelt. Lassen Sie sich daher vor größeren Vermögensübertragungen rechtlich beraten und dokumentieren Sie sorgfältig alle Werteinschätzungen und Kenntnisse der Beteiligten zum Zeitpunkt des Geschäfts.


 

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann benötigt ein Ehepartner die Zustimmung des anderen für Immobilienverkäufe?

Bei der Zugewinngemeinschaft als gesetzlichem Güterstand benötigt ein Ehepartner die Zustimmung des anderen, wenn die zu verkaufende Immobilie mindestens 85-90% des Gesamtvermögens des verkaufenden Partners ausmacht. Diese Regelung gilt auch dann, wenn die Immobilie im Alleineigentum eines Ehepartners steht.

Rechtliche Grundlage

Die Zustimmungspflicht basiert auf § 1365 BGB und dient dem Schutz der wirtschaftlichen Lebensgrundlage der Familie. Wenn Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, verwaltet zwar grundsätzlich jeder Ehepartner sein Vermögen selbst, jedoch mit dieser wichtigen Einschränkung.

Ausnahmen von der Zustimmungspflicht

Die Zustimmung des anderen Ehepartners ist nicht erforderlich, wenn:

  • Sie in einer Gütertrennung leben
  • Nach der Veräußerung noch mehr als 10-15% des ursprünglichen Vermögens beim verkaufenden Ehepartner verbleiben
  • Der Käufer keine positive Kenntnis davon hat, dass die Immobilie das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen des verkaufenden Ehepartners darstellt

Bedeutung für die Praxis

Ein ohne erforderliche Zustimmung geschlossener Kaufvertrag ist zunächst schwebend unwirksam. Der andere Ehepartner kann die Verfügung nachträglich genehmigen. Verweigert er die Genehmigung, ist der Vertrag endgültig unwirksam. Die Gegenleistung, also der Kaufpreis, spielt für die Zustimmungspflicht keine Rolle – entscheidend ist allein der Wert der Immobilie im Verhältnis zum Gesamtvermögen.


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Wie wird der Vermögensanteil bei Immobilienübertragungen berechnet?

Bei Immobilienübertragungen wird der Vermögensanteil nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung berechnet. Seit 2023 erfolgt die Bewertung nach angepassten Kriterien, die zu einer marktgerechteren Einschätzung führen.

Bewertungsverfahren

Der Wert einer Immobilie wird durch drei verschiedene Methoden ermittelt:

Sachwertverfahren: Hierbei werden der Bodenwert und die fiktiven Baukosten unter Berücksichtigung eines Regionalfaktors berechnet. Die Gesamtnutzungsdauer wurde von 70 auf 80 Jahre angehoben, was zu höheren Immobilienwerten führt.

Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus Bodenwert und Gebäudeertragswert, abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Liegenschaftszins wurde von 5 auf 3,5 Prozent gesenkt, was ebenfalls zu höheren Immobilienwerten führt.

Teilentgeltliche Übertragungen

Wenn Sie eine Immobilie übertragen und dabei Gegenleistungen vereinbart werden, erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Der Verkehrswert der Immobilie wird dabei mit dem Wert der Gegenleistungen verglichen.

Besondere Berechnungsfaktoren

Bei der Wertermittlung werden auch vorbehaltene Nutzungsrechte berücksichtigt. Ein Nießbrauch oder Wohnrecht mindert den Immobilienwert entsprechend. Die Bewertung wird jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst, um Marktentwicklungen zu berücksichtigen.

Bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern können Sie durch geschickte Aufteilung die Freibeträge optimal nutzen. Wenn etwa nur ein Ehepartner Eigentümer einer Immobilie im Wert von 700.000 Euro ist, kann zunächst ein Miteigentumsanteil von 50% auf den anderen Ehepartner übertragen werden.


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Welche rechtlichen Folgen hat eine Immobilienübertragung ohne erforderliche Zustimmung?

Eine Immobilienübertragung ohne die erforderliche Zustimmung des Ehegatten ist schwebend unwirksam. Dies bedeutet, dass die Übertragung zunächst keine rechtliche Wirkung entfaltet.

Auswirkungen auf den Grundbucheintrag

Wenn eine Immobilie ohne die erforderliche Zustimmung übertragen wurde, führt dies zu einer unrichtigen Grundbucheintragung. Das Grundbuchamt ist in solchen Fällen verpflichtet, eine Beanstandung vorzunehmen, wenn konkrete Anhaltspunkte für die Unwirksamkeit der Verfügung vorliegen.

Rechte des nicht zustimmenden Ehegatten

Der nicht zustimmende Ehegatte kann die fehlende Zustimmung nachträglich erteilen und damit die Übertragung wirksam werden lassen. Verweigert der Ehegatte die Zustimmung, bleibt die Übertragung unwirksam.

Konsequenzen für den Erwerber

Wenn Sie als Erwerber eine Immobilie ohne die erforderliche Zustimmung des Ehegatten erworben haben, müssen Sie beachten:

  • Die Übertragung wird nur wirksam, wenn der andere Ehegatte nachträglich zustimmt
  • Der Erwerb ist nur dann geschützt, wenn Sie beim Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts nicht wussten, dass es sich um das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen des veräußernden Ehegatten handelt
  • Bei mehreren zusammenhängenden Rechtsgeschäften werden die einzelnen Werte für die Beurteilung insgesamt berücksichtigt

Prüfungspflicht des Grundbuchamts

Das Grundbuchamt muss von Amts wegen prüfen, ob der Verfügende Verfügungsbeschränkungen unterliegt. Bei begründeten Zweifeln an der Wirksamkeit der Verfügung ist das Grundbuchamt zur Beanstandung berechtigt und verpflichtet. Diese Prüfung dient der Verhinderung unrichtiger Grundbucheintragungen.


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Welche Rolle spielt die Kenntnis des Erwerbers bei Immobilienübertragungen in der Zugewinngemeinschaft?

Die Kenntnis des Erwerbers ist bei Immobilienübertragungen in der Zugewinngemeinschaft von entscheidender Bedeutung. Ein Verkauf oder eine Übertragung einer Immobilie ist nur dann zustimmungspflichtig durch den Ehepartner, wenn der Erwerber positiv weiß, dass die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen des veräußernden Ehegatten darstellt.

Bedeutung für die Wirksamkeit

Die Kenntnis des Erwerbers muss sich dabei nicht darauf erstrecken, dass der Veräußerer verheiratet ist. Entscheidend ist allein das Wissen um die Vermögensverhältnisse. Der maßgebliche Zeitpunkt für diese Kenntnis ist der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, nicht der Zeitpunkt der eigentlichen Eigentumsübertragung.

Beweislast

Die Beweislast für die Kenntnis des Erwerbers liegt bei dem Ehepartner, der sich auf die Zustimmungspflicht beruft – also in der Regel bei dem nicht verfügenden Ehegatten. Wenn der Erwerber keine Kenntnis von der Vermögenssituation hatte, ist die Übertragung auch ohne Zustimmung des anderen Ehegatten wirksam.

Praktische Auswirkungen

Wenn Sie als Ehegatte eine Immobilie veräußern möchten, die den wesentlichen Teil Ihres Vermögens darstellt (etwa 85-90 Prozent), benötigen Sie nur dann die Zustimmung Ihres Ehepartners, wenn der Käufer von dieser Vermögenssituation weiß. Diese Regelung dient dem Schutz der wirtschaftlichen Existenz der Familie und sichert zugleich die Erwartung eines möglichen Zugewinnausgleichs bei einer späteren Beendigung der Ehe.


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Wie kann man Streitigkeiten über Immobilienübertragungen in der Zugewinngemeinschaft vorbeugen?

Eine schriftliche Dokumentation des Anfangsvermögens bei Eheschließung bildet die Grundlage für eine konfliktfreie Immobilienübertragung. Dabei sollten Sie den Wert aller Immobilien durch einen Sachverständigen ermitteln und notariell festhalten lassen.

Verfügungsbeschränkungen beachten

Bei Immobilienübertragungen müssen Sie die gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen einhalten. Macht die Immobilie den wesentlichen Teil des Vermögens aus, benötigen Sie die Zustimmung des Ehepartners. Dies gilt bei kleineren Vermögen unter 250.000 Euro, wenn weniger als 15 Prozent des Gesamtvermögens verbleiben, bei größeren Vermögen liegt die Grenze bei 10 Prozent.

Notarielle Absicherung

Eine notarielle Beurkundung ist bei jeder Immobilienübertragung erforderlich. Der Notar prüft dabei auch die Zustimmungserfordernisse und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Vermögensrechtliche Vereinbarungen

In einem Ehevertrag können Sie individuelle Regelungen für Immobilienübertragungen festlegen. Sie können beispielsweise bestimmte Immobilien von der Verfügungsbeschränkung ausnehmen oder den Wert des Anfangsvermögens verbindlich festschreiben.

Dokumentation von Wertsteigerungen

Führen Sie eine laufende Dokumentation über getätigte Investitionen und Wertsteigerungen der Immobilie. Dies ist besonders wichtig bei ererbten oder geschenkten Immobilien, da nur die Wertsteigerungen während der Ehe in den Zugewinnausgleich einfließen.


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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Zugewinngemeinschaft

Der gesetzliche Güterstand von Eheleuten in Deutschland, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Während der Ehe verwaltet jeder Partner sein Vermögen selbst, bei Beendigung der Ehe wird der Wertzuwachs (Zugewinn) ausgeglichen. Geregelt in §§ 1363-1390 BGB. Dies bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen bei Scheidung gleichmäßig zwischen den Ehepartnern aufgeteilt wird. Beispiel: Wenn ein Ehepartner während der Ehe ein Haus für 300.000€ kauft, steht dem anderen Partner bei Scheidung die Hälfte der Wertsteigerung zu.


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Verfügungsbeschränkung

Eine rechtliche Einschränkung der Befugnis, über das eigene Vermögen frei zu verfügen. Bei Eheleuten in Zugewinngemeinschaft gilt nach § 1365 BGB, dass ein Partner nicht ohne Zustimmung des anderen über sein gesamtes Vermögen verfügen darf. Dies soll den anderen Ehepartner vor Vermögensverschleuderung schützen. Beispiel: Eine Ehefrau kann nicht ohne Einwilligung ihres Mannes ihr gesamtes Vermögen verschenken oder verkaufen.


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Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Ein Zusammenschluss mehrerer Personen zur Erreichung eines gemeinsamen Zwecks, geregelt in §§ 705-740 BGB. Die einfachste Form einer Gesellschaft, bei der die Gesellschafter persönlich und unbeschränkt haften. Häufig genutzt für gemeinsame Vermögensverwaltung oder Immobilienbesitz. Beispiel: Mehrere Familienmitglieder gründen eine GbR zum gemeinsamen Besitz und zur Verwaltung einer geerbten Immobilie.


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Notarielle Urkunde

Ein von einem Notar erstelltes rechtsgültiges Dokument mit besonderer Beweiskraft, geregelt im Beurkundungsgesetz. Der Notar prüft die Identität der Beteiligten und belehrt über rechtliche Folgen. Bei Immobiliengeschäften gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Beispiel: Beim Verkauf eines Grundstücks müssen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag vor einem Notar unterschreiben.


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Grundbuchamt

Die für die Führung der Grundbücher zuständige Behörde, meist beim Amtsgericht angesiedelt. Dokumentiert alle rechtlich relevanten Informationen zu Grundstücken wie Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und Hypotheken gemäß Grundbuchordnung. Einträge haben besondere Beweiskraft. Beispiel: Nach einem Hauskauf wird der neue Eigentümer erst durch Eintragung im Grundbuch zum rechtlichen Eigentümer.


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Vermögensverfügung

Eine rechtliche Handlung, die unmittelbar das Vermögen verändert, wie Verkauf, Schenkung oder Belastung von Vermögenswerten. Bei Eheleuten in Zugewinngemeinschaft gelten besondere Regeln nach §§ 1365-1369 BGB. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen normaler Verwaltung und außergewöhnlichen Verfügungen. Beispiel: Die Schenkung eines Grundstücks ist eine Vermögensverfügung, die Vermietung hingegen nicht.

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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 1365 BGB: Nach dieser Vorschrift benötigt ein Ehegatte, der im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt, die Zustimmung des anderen Ehegatten, um über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Diese Regelung soll den Ausverkauf des gemeinsamen Vermögens und die Benachteiligung des Partners verhindern. Im vorliegenden Fall hat der Beteiligte zu 3 seine Zustimmung zur Übertragung des Grundstücks nicht erteilt und argumentiert, dass das Grundstück zum wesentlichen Vermögen seiner Frau gehört, was die Anwendung dieser Vorschrift rechtfertigt.
  • § 19 GBO: Diese Norm regelt die Voraussetzungen für die Eintragung im Grundbuch. Demnach erfolgt eine Eintragung nur, wenn derjenige die Bewilligung erteilt, dessen Recht betroffen ist. Das Grundbuchamt muss demnach die Berechtigung des Bewilligenden prüfen. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass das Grundbuchamt sicherstellen muss, dass die Beteiligte zu 1 die erforderliche Zustimmung ihres Ehepartners nach § 1365 BGB hat, um die Eintragung der Eigentumsübertragung vorzunehmen.
  • § 1365 Abs. 1 Satz 1 BGB: Diese Regelung konkretisiert, dass ein Ehegatte im Güterstand der Zugewinngemeinschaft nur mit Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet werden kann, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Dies ist besonders relevant, wenn große Vermögenswerte im Spiel sind, da die Regelung darauf abzielt, das gemeinsame Vermögen zu schützen. Im konkreten Fall hat der Beteiligte zu 3 seine Zustimmung verweigert, was die Rechtmäßigkeit der beabsichtigten Verfügung über das Grundstück in Frage stellt.
  • Leitsatz 2: Der zweite Leitsatz verdeutlicht, dass bei mehreren Transaktionen, die einen wirtschaftlichen Zusammenhang aufweisen, die Werte insgesamt zu betrachten sind. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Übertragungen als Teil eines größeren Vermögensgeschäfts gesehen werden. Im vorliegenden Fall könnte die Größe und Bedeutung der übertragenen Objekte die Notwendigkeit einer umfassenden Betrachtung seitens des Grundbuchamts bedingen.
  • Leitsatz 6: Dieser Leitsatz beschreibt, dass das Grundbuchamt bei Zweifeln an der Wirksamkeit der Verfügung berechtigt und verpflichtet ist, die Eintragung zu beanstanden. Diese Verpflichtung ist entscheidend, um sicherzustellen, dass keine fehlerhaften Eintragungen im Grundbuch erfolgen, was im aktuellen Fall von Bedeutung ist, da bezüglich der Zustimmung des Ehegatten Unsicherheiten bestehen und die Rechtmäßigkeit der Übertragung somit in Frage gestellt wird.

Das vorliegende Urteil

OLG München – Az.: 34 Wx 114/22 – Beschluss vom 15.09.2022


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