Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- OLG Hamm: Verkauf von Wohnungseigentum durch Ordensprovinz – Keine kirchenaufsichtliche Genehmigung für Grundbucheintrag erforderlich (Az. 15 W 14/24)
- Ausgangslage: Verkauf von Wohnungseigentum durch Ordensprovinz als Miteigentümerin
- Streitpunkt: Notwendigkeit einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung für die Auflassungsvormerkung
- Entscheidung des OLG Hamm: Keine Genehmigung für Ordensprovinz erforderlich
- Begründung: Maßgeblichkeit des internen Kirchenrechts und der Wertgrenzen
- Prüfung des Eigenrechts der Ordensprovinz und der „Romgrenze“
- Fazit: Grundbuchamt muss Auflassungsvormerkung ohne Genehmigung eintragen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet „Auflassungsvormerkung“ und warum ist sie wichtig beim Kauf einer Immobilie?
- Was ist eine „Körperschaft des öffentlichen Rechts“ (KdöR) und welche Rolle spielt diese Rechtsform für kirchliche Einrichtungen?
- Was bedeutet „kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung“ und wann ist sie erforderlich?
- Warum gibt es unterschiedliche Regelungen für Ordensprovinzen und Kirchengemeinden bezüglich der Notwendigkeit einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung?
- Welche Bedeutung hat die Entscheidung des OLG Hamm für ähnliche Fälle des Verkaufs von Kirchenvermögen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 15 W 14/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Hamm
- Datum: 20.02.2025
- Aktenzeichen: 15 W 14/24
- Verfahrensart: Grundbuchverfahren (Beschluss)
- Rechtsbereiche: Grundbuchverfahren, Kirchenrecht
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die eingetragenen Eigentümer eines Grundstücks, eine Miterbengemeinschaft bestehend unter anderem aus einer Ordensprovinz und einer Kirchengemeinde, verkauften das Eigentum an einen Käufer und beantragten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Das Grundbuchamt beanstandete unter anderem das Fehlen einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung für die Ordensprovinz. Dagegen legten die am Verkauf Beteiligten Beschwerde ein.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die veräußernde Ordensprovinz der römisch-katholischen Kirche eine Kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung nach kirchlichem Recht benötigte, um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu ermöglichen.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht gab der Beschwerde statt und hob die Zwischenverfügungen des Grundbuchamts auf, soweit sie das Fehlen einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung für die Ordensprovinz beanstandeten.
- Begründung: Das Gericht prüfte das maßgebliche kirchliche Recht (CIC und Eigenrecht des Ordens) und stellte fest, dass eine übergeordnete kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung nur bei Überschreitung bestimmter Wertgrenzen erforderlich sei. Da der Verkaufswert des Rechtsgeschäfts diese Schwellen nicht erreichte, war für die Ordensprovinz keine Genehmigung nötig.
- Folgen: Die Entscheidung bedeutet, dass die beantragte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass für die Ordensprovinz eine kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung beigebracht werden muss.
Der Fall vor Gericht
OLG Hamm: Verkauf von Wohnungseigentum durch Ordensprovinz – Keine kirchenaufsichtliche Genehmigung für Grundbucheintrag erforderlich (Az. 15 W 14/24)
Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat in einem Beschluss vom 20. Februar 2025 (Az.: 15 W 14/24) entschieden, dass für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Käuferin eines Wohnungseigentums keine kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung erforderlich ist, wenn die verkaufende Partei eine Ordensprovinz der römisch-katholischen Kirche ist und der Verkaufswert bestimmte interne kirchenrechtliche Grenzen nicht überschreitet. Diese Entscheidung klärt eine wichtige Frage im Zusammenspiel von staatlichem Grundbuchrecht und kirchlichem Vermögensverwaltungsrecht.
Ausgangslage: Verkauf von Wohnungseigentum durch Ordensprovinz als Miteigentümerin
Den Ausgangspunkt des Verfahrens bildete der Verkauf eines Wohnungseigentums. Vier eingetragene Eigentümer, darunter als Miteigentümerin eine Ordensprovinz der römisch-katholischen Kirche (strukturiert als Körperschaft des öffentlichen Rechts, KdöR), veräußerten dieses Eigentum mit einem notariell beurkundeten Vertrag vom 20. Juni 2023.
Der vereinbarte Kaufpreis betrug 180.000 Euro. Im Kaufvertrag bewilligten und beantragten die vier Verkäufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten der Käuferin. Diese Vormerkung dient dazu, den Anspruch der Käuferin auf Übertragung des Eigentums zu sichern, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgt.
Ein Detail bei der Vertragsbeurkundung war, dass ein Rechtsanwalt zunächst ohne formelle Vollmacht für drei der vier Verkäufer handelte, einschließlich der Ordensprovinz. Diese Erklärungen wurden jedoch später ordnungsgemäß genehmigt. Für die Ordensprovinz erteilte eine bevollmächtigte Person namens J. am 11. Juli 2023 die Genehmigung, basierend auf einer umfassenden Vollmacht vom 6. Juli 2022. Die Unterschrift dieser Person wurde öffentlich beglaubigt, und eine spätere notarielle Bestätigung vom 17. Oktober 2023 stellte klar, dass die Genehmigung im Namen der Ordensprovinz erfolgte.
Streitpunkt: Notwendigkeit einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung für die Auflassungsvormerkung
Nachdem der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung am 2. August 2023 beim zuständigen Grundbuchamt eingegangen war, erließ dieses am 3. August 2023 eine Zwischenverfügung. Darin beanstandete das Amt das Fehlen kirchenaufsichtsrechtlicher Genehmigungen für zwei der kirchlichen Verkäufer: die Ordensprovinz und eine ebenfalls beteiligte Kirchengemeinde. Zudem äußerte das Grundbuchamt Zweifel, ob die Genehmigungserklärung von J. tatsächlich eindeutig im Namen der Ordensprovinz abgegeben worden war, und forderte hierzu eine Klarstellung oder erneute Genehmigung.
Die beteiligten Parteien reagierten auf die Beanstandungen. Sie legten die erforderliche kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung für die Kirchengemeinde vor und reichten die notarielle Klarstellung bezüglich der Vertretung der Ordensprovinz durch J. nach. Gleichzeitig vertraten sie aber entschieden die Auffassung, dass für die Ordensprovinz keine kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung für dieses spezielle Rechtsgeschäft (die Veräußerung und die Bewilligung der Vormerkung) notwendig sei.
Das Grundbuchamt ließ sich davon jedoch nicht überzeugen und hielt mit einer weiteren Zwischenverfügung vom 29. November 2023 an seiner Forderung nach einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung speziell für die Ordensprovinz fest. Gegen diesen Teil der Zwischenverfügungen legten alle beteiligten Parteien (Verkäufer und Käuferin) Beschwerde beim Oberlandesgericht ein. Sie argumentierten erneut, dass das maßgebliche interne Kirchenrecht eine solche Genehmigung für die Ordensprovinz in diesem Fall nicht vorschreibe.
Entscheidung des OLG Hamm: Keine Genehmigung für Ordensprovinz erforderlich
Das Oberlandesgericht Hamm gab der Beschwerde statt. Es entschied, dass die Zwischenverfügungen des Grundbuchamts aufgehoben werden, soweit sie das Fehlen einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung für die Ordensprovinz beanstandeten. Im Ergebnis bedeutet dies, dass das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung eintragen muss, ohne dass eine solche Genehmigung für die Ordensprovinz vorgelegt wird. Die Entscheidung konzentrierte sich ausschließlich auf diese spezifische Frage, da die Genehmigung für die Kirchengemeinde bereits vorlag und die anfänglichen Zweifel an der Vertretung der Ordensprovinz durch die vorgelegte Klarstellung ausgeräumt waren und nicht Gegenstand der Beschwerde waren.
Begründung: Maßgeblichkeit des internen Kirchenrechts und der Wertgrenzen
In seiner Begründung stellte das OLG Hamm klar, dass die Notwendigkeit einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung für Rechtsgeschäfte kirchlicher Körperschaften grundsätzlich aus dem Selbstverwaltungsrecht der Kirchen resultiert, das durch das Grundgesetz (Art. 140 GG in Verbindung mit Art. 137 Abs. 3 Weimarer Reichsverfassung) geschützt ist. Solche Genehmigungserfordernisse können nach staatlichem Recht als Bedingung für die Wirksamkeit des Geschäfts oder als Verfügungsbeschränkung relevant sein und müssen daher vom Grundbuchamt geprüft werden.
Entscheidend ist jedoch, ob das maßgebliche kirchliche Vermögensverwaltungsrecht für die konkret handelnde kirchliche Organisation – hier die Ordensprovinz – tatsächlich ein solches Genehmigungserfordernis vorsieht. Das Gericht musste also das interne Recht der römisch-katholischen Kirche und speziell die Regeln für diese Ordensprovinz prüfen.
Für die Ordensprovinz als juristische Person im Sinne des Kanonischen Rechts (Can. 620 des Codex Iuris Canonici – CIC von 1983) gelten grundsätzlich die Vermögensverwaltungsvorschriften des CIC (Buch V, insbesondere Can. 1291 ff.), sofern nicht das Eigenrecht des Ordens abweichende Regelungen trifft. Gemäß Can. 1291 CIC bedarf die gültige Veräußerung von Stammvermögen (zum dauerhaften Vermögen gehörende Güter) einer kirchlichen juristischen Person, deren Wert eine von der Kirche festgesetzte Summe überschreitet, der Erlaubnis der zuständigen kirchlichen Autorität.
Wer diese zuständige Autorität ist, regelt Can. 1292 CIC. Für juristische Personen, die – wie die hier betroffene Ordensprovinz – nicht direkt einem Diözesanbischof unterstehen, wird die zuständige Autorität in den eigenen Statuten der Organisation bestimmt.
Zusätzlich sind für Ordensinstitute die spezifischen Vorschriften des Can. 638 § 3 CIC relevant. Dieser Kanon bestimmt, dass für Veräußerungen und andere Geschäfte, die das Vermögen betreffen, die schriftliche Erlaubnis des zuständigen Oberen (z.B. des Provinzials) mit Zustimmung seines Rates erforderlich ist. Dies gilt jedoch nur, solange eine vom Heiligen Stuhl festgelegte Wertgrenze, die sogenannte „Romgrenze“, nicht überschritten wird. Wenn die Romgrenze überschritten wird, ist zusätzlich die Erlaubnis des Heiligen Stuhls erforderlich.
Prüfung des Eigenrechts der Ordensprovinz und der „Romgrenze“
Das Gericht prüfte daraufhin das spezifische Eigenrecht der betroffenen Ordensprovinz („T.orden“). Die Satzung dieser Ordensprovinz legt fest, dass sie durch ihren Provinzialminister geleitet und gesetzlich vertreten wird. Handlungen des Provinzialministers (ggf. mit Zustimmung seines Rates gemäß Can. 638 § 3 CIC) stellen nach Auffassung des Gerichts jedoch die interne Willensbildung der juristischen Person dar und sind keine aufsichtsrechtliche Genehmigung durch eine übergeordnete Stelle im Sinne einer externen Kontrolle, wie sie das Grundbuchamt forderte.
Die entscheidende Frage war daher, ob eine Genehmigung durch eine in der Hierarchie übergeordnete Stelle des Ordens, also eine echte aufsichtsrechtliche Genehmigung, erforderlich war. Hierzu zog das Gericht die Generalstatuten des Gesamtordens heran. Diese sehen (in Artikel 252-254) eine zusätzliche Genehmigung durch den Generalminister (der dem Provinzialminister übergeordnet ist) nur dann vor, wenn der Wert des Veräußerungsgeschäfts einen Betrag von zwei Dritteln der sogenannten Romgrenze überschreitet.
Das Gericht stellte fest, dass die aktuelle Romgrenze, wie durch vorgelegte Unterlagen nachgewiesen, bei 5.000.000,00 Euro liegt. Zwei Drittel dieses Betrags entsprechen etwa 3.333.333,33 Euro. Der Kaufpreis für das gesamte Wohnungseigentum betrug jedoch nur 180.000 Euro. Zudem war die Ordensprovinz nur Miteigentümerin zu 1/3 an einem Miteigentumsanteil von ½, ihr Anteil am wirtschaftlichen Wert des Geschäfts war also noch deutlich geringer und lag weit unter der relevanten Schwelle von zwei Dritteln der Romgrenze.
Da dieser Schwellenwert nicht annähernd erreicht wurde, war keine Genehmigung des Generalministers erforderlich. Da auch die Romgrenze selbst (5 Mio. Euro) bei Weitem nicht überschritten wurde und keine besonderen Umstände nach Can. 1292 § 2 CIC vorlagen (wie z.B. der Verkauf von Kunstgegenständen oder Dingen, die mit Gelübden verbunden sind), war auch keine Erlaubnis des Heiligen Stuhls notwendig.
Fazit: Grundbuchamt muss Auflassungsvormerkung ohne Genehmigung eintragen
Zusammenfassend kam das OLG Hamm zu dem Ergebnis, dass nach dem für die Ordensprovinz maßgeblichen kirchlichen Recht – einer Kombination aus dem allgemeinen Codex Iuris Canonici (CIC) und dem spezifischen Eigenrecht des Ordens – für die konkrete Veräußerung des Miteigentumsanteils am Wohnungseigentum keine externe kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung erforderlich war. Die intern notwendige Zustimmung des Provinzials mit seinem Rat (gemäß Can. 638 § 3 CIC) stellt keine aufsichtsrechtliche Genehmigung dar, die das Grundbuchamt prüfen müsste. Da die relevanten Wertgrenzen für eine Genehmigung durch höhere kirchliche Instanzen (Generalminister oder Heiliger Stuhl) bei weitem nicht erreicht wurden, war die Beanstandung des Grundbuchamts unbegründet.
Das Grundbuchamt wurde daher angewiesen, die Auflassungsvormerkung zugunsten der Käuferin einzutragen, ohne auf die Vorlage einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung für die verkaufende Ordensprovinz zu bestehen. Der Beschluss des OLG Hamm schafft damit Klarheit für ähnliche Fälle, in denen kirchliche Körperschaften, insbesondere Ordensgemeinschaften, Grundstücke oder Wohnungseigentum veräußern und die Frage nach Genehmigungserfordernissen im Grundbuchverfahren aufkommt. Entscheidend sind stets die spezifischen Regelungen des anwendbaren Kirchenrechts und die Einhaltung der dort festgelegten Wertgrenzen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG Hamm hat entschieden, dass Ordensprovinzen der römisch-katholischen Kirche beim Verkauf von Wohnungseigentum keine gesonderte kirchenaufsichtliche Genehmigung für die Eintragung im Grundbuch benötigen, solange der Verkaufswert bestimmte kirchenrechtliche Wertgrenzen nicht überschreitet. Die Entscheidung verdeutlicht, dass Grundbuchämter die internen kirchenrechtlichen Regelungen und Wertgrenzen berücksichtigen müssen, statt pauschal eine aufsichtsrechtliche Genehmigung zu fordern. Dies schafft Rechtssicherheit für kirchliche Körperschaften bei Immobiliengeschäften und vereinfacht den Verkaufsprozess, wenn der Wert unter den relevanten Grenzen (hier: zwei Drittel der „Romgrenze“ von 5 Millionen Euro) liegt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet „Auflassungsvormerkung“ und warum ist sie wichtig beim Kauf einer Immobilie?
Beim Kauf einer Immobilie, wie einem Haus oder einer Wohnung, findet die endgültige Eigentumsübertragung nicht sofort nach Unterzeichnung des Kaufvertrages statt. Es vergeht einige Zeit, bis alle notwendigen Schritte erledigt sind und Sie als Käufer tatsächlich als neuer Eigentümer im Grundbuch, dem öffentlichen Verzeichnis für Grundstücke, eingetragen sind.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist im Grunde eine Reservierung oder Sicherung Ihres Anspruchs auf das Eigentum an der Immobilie im Grundbuch. Sie wird dort in der sogenannten Abteilung II eingetragen. Stellen Sie sich das wie einen Platzhalter vor, der für Sie als Käufer gekennzeichnet wird, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.
Warum ist die Auflassungsvormerkung wichtig?
Zwischen dem Zeitpunkt, an dem Sie den Kaufvertrag unterschreiben, und der endgültigen Umschreibung Ihres Eigentums im Grundbuch liegt oft ein Zeitraum von mehreren Wochen oder sogar Monaten. In dieser Phase ist der Verkäufer noch der rechtliche Eigentümer, aber Sie haben bereits einen vertraglichen Anspruch darauf, Eigentümer zu werden.
Die Auflassungsvormerkung schützt Sie als Käufer während dieses Übergangszeitraums vor verschiedenen Risiken:
- Doppelverkauf: Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit an jemand anderen verkauft. Die Vormerkung sichert Ihren Rang im Grundbuch.
- Belastungen: Sie schützt davor, dass der Verkäufer in dieser Zeit weitere Hypotheken oder Grundschulden auf die Immobilie eintragen lässt, die Ihren künftigen Anspruch beeinträchtigen könnten.
- Zwangsvollstreckung: Droht dem Verkäufer eine Zwangsvollstreckung wegen Schulden, erschwert die eingetragene Vormerkung den Zugriff von Gläubigern auf die Immobilie in einer Weise, die Ihren Kauf verhindern würde.
Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren künftigen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der Immobilie ab. Ohne diesen Schutz wäre Ihr Kaufvertragsanspruch rechtlich deutlich schwächer und anfällig für zwischenzeitliche Änderungen am Status der Immobilie im Grundbuch. Sie stellt somit ein zentrales Sicherungsinstrument für den Käufer beim Immobilienerwerb dar, das den Zeitraum bis zur vollständigen Eigentumsumschreibung überbrückt und Ihren Anspruch schützt.
Was ist eine „Körperschaft des öffentlichen Rechts“ (KdöR) und welche Rolle spielt diese Rechtsform für kirchliche Einrichtungen?
Stellen Sie sich eine Körperschaft des öffentlichen Rechts (oft abgekürzt als KdöR) als eine besondere Art von Organisation vor. Sie ist eine sogenannte „juristische Person“, das heißt, sie kann rechtlich handeln – ähnlich wie ein Mensch Verträge schließen oder Eigentum besitzen kann, aber eben als Organisation.
Das Besondere an einer KdöR ist, dass sie dem öffentlichen Recht angehört. Dies ist ein Rechtsbereich, der sich mit dem Staat und seiner Beziehung zu Bürgern und anderen Organisationen beschäftigt. Im Gegensatz dazu steht das private Recht, das Beziehungen zwischen Privatpersonen oder Unternehmen regelt (wie Kaufverträge oder Mietverhältnisse).
Eine KdöR hat oft spezielle Aufgaben oder Befugnisse, die ihr vom Staat übertragen oder gesetzlich zugestanden wurden. Sie steht dadurch in einer anderen Beziehung zum Staat als beispielsweise ein privater Verein oder eine GmbH. Man könnte sagen, sie hat einen besonderen, öffentlich anerkannten Status.
Welche Rolle spielt das für kirchliche Einrichtungen?
In Deutschland haben die großen Kirchen (wie die römisch-katholische und die evangelischen Kirchen) und auch einige andere Religionsgemeinschaften den Status einer Körperschaft des öffentlichen Rechts erhalten. Dieser Status basiert auf dem Grundgesetz.
Für eine kirchliche Einrichtung, die diesen Status hat (wie zum Beispiel eine Ordensprovinz), bedeutet dies Folgendes:
- Eigenständigkeit (Selbstverwaltung): Die Kirche oder Ordensprovinz kann ihre inneren Angelegenheiten, wie ihre Organisation, die Berufung ihrer Geistlichen oder die Verwaltung ihres Vermögens, weitgehend selbst regeln. Sie gibt sich quasi ihre eigenen Gesetze und Regeln (ihre „Ordnungen“), die vom Staat anerkannt werden, solange sie nicht gegen grundlegende staatliche Gesetze verstoßen.
- Besondere Rechte: Eine der bekanntesten Besonderheiten ist die Möglichkeit, über staatliche Stellen die Kirchensteuer von ihren Mitgliedern einziehen zu lassen. Das ist eine Art öffentliche Abgabe, die nur Körperschaften des öffentlichen Rechts zusteht.
- Anderer rechtlicher Rahmen: Bestimmte Bereiche, wie das Arbeitsrecht für kirchliche Mitarbeiter („kirchliches Arbeitsrecht“), oder die Art und Weise, wie kirchliche Schulen oder Krankenhäuser betrieben werden, können sich von denen rein privater Organisationen unterscheiden.
Für Sie als Leser bedeutet das Verständnis dieser Rechtsform, dass eine kirchliche Einrichtung mit KdöR-Status nicht einfach nur ein privater Verein ist. Sie hat eine besondere, öffentlich anerkannte Stellung mit eigenen Rechten und Pflichten, die sich aus diesem Status ergeben. Dies beeinflusst, wie die Einrichtung organisiert ist, wie Entscheidungen getroffen werden und welche rechtlichen Rahmenbedingungen für sie gelten.
Was bedeutet „kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung“ und wann ist sie erforderlich?
Eine kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung können Sie sich als eine Art internes „Okay“ oder eine Zustimmung vorstellen, die von einer übergeordneten kirchlichen Stelle erteilt werden muss. Es handelt sich dabei nicht um eine Genehmigung durch staatliche Behörden, sondern um eine rein innerkirchliche Freigabe nach den eigenen Regeln der jeweiligen Kirche (z.B. der katholischen oder evangelischen Kirche).
Der Zweck dieser Genehmigung ist, dass die kirchlichen Oberbehörden bestimmte wichtige Entscheidungen oder Handlungen von untergeordneten kirchlichen Einrichtungen wie Kirchengemeinden, Verbänden oder Werken prüfen und kontrollieren können. Das dient unter anderem dazu, das kirchliche Vermögen zu sichern und sicherzustellen, dass Entscheidungen im Einklang mit den kirchlichen Vorschriften und Zielen stehen.
Wann wird diese Genehmigung benötigt?
Das hängt nicht von staatlichen Gesetzen ab, sondern ist in den eigenen Gesetzen und Ordnungen der jeweiligen Kirche geregelt. Diese internen Regeln legen fest, für welche Handlungen eine kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung eingeholt werden muss.
Typischerweise wird eine solche Genehmigung für Handlungen verlangt, die eine besondere Bedeutung haben oder größere finanzielle Auswirkungen haben. Dazu gehören oft:
- Wesentliche Geschäfte mit Immobilien: Zum Beispiel der Verkauf, Kauf oder die Belastung von Grundstücken und Gebäuden.
- Erhebliche finanzielle Transaktionen: Wenn bestimmte, in den Kirchenregeln festgelegte Beträge für Ausgaben, Investitionen oder die Aufnahme von Schulden überschritten werden.
- Grundlegende strukturelle Änderungen bei kirchlichen Einrichtungen.
Die konkreten Grenzwerte (zum Beispiel ab welchem Betrag eine Genehmigung notwendig ist) und die genauen Arten der zustimmungspflichtigen Handlungen sind in den detaillierten Bestimmungen der jeweiligen Kirchenordnungen festgelegt. Eine kirchliche Einrichtung ist verpflichtet, diese Regeln zu kennen und einzuhalten. Wird eine erforderliche Genehmigung versäumt, kann dies interne Konsequenzen nach Kirchenrecht haben.
Warum gibt es unterschiedliche Regelungen für Ordensprovinzen und Kirchengemeinden bezüglich der Notwendigkeit einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung?
Innerhalb der Kirche gibt es verschiedene Organisationseinheiten, ähnlich wie in einem großen Unternehmen oder Verein. Ordensprovinzen und Kirchengemeinden sind solche unterschiedlichen Einheiten, die jeweils eigene interne Regeln und Strukturen haben.
Stellen Sie sich die Kirche als eine große Familie vor, in der es verschiedene „Zweige“ oder „Sparten“ gibt. Die Kirchengemeinden sind oft die grundlegenden, lokalen Einheiten, die direkt einer Diözese (einem Bistum) unterstellt sind. Sie sind eng in die Verwaltung und die Regeln der Diözese eingebunden. Ihre Entscheidungsbefugnisse sind oft durch die Satzung der Diözese und das allgemeine Kirchenrecht festgelegt, insbesondere bei wichtigen finanziellen oder rechtlichen Fragen.
Ordensprovinzen hingegen gehören zu einem bestimmten Orden (wie z.B. Franziskaner oder Benediktiner), der weltweit oder national organisiert ist. Ein Orden hat seine ganz eigenen Regeln und Traditionen, die sogenannten Ordensstatuten oder Konstitutionen. Eine Ordensprovinz ist ein regionaler Teil dieses Ordens. Diese Provinzen haben oft eine größere innere Selbstständigkeit in der Verwaltung ihrer Angelegenheiten, die sich aus den Regeln ihres spezifischen Ordens ergibt.
Die Notwendigkeit einer kirchenaufsichtsrechtlichen Genehmigung (was bedeutet: Erlaubnis einer höheren kirchlichen Stelle, wie z.B. dem Bischof für eine Gemeinde oder dem Ordensoberen für eine Provinz) hängt davon ab, welche Entscheidungsbefugnisse einer Einheit durch die jeweils geltenden internen Kirchenregeln übertragen wurden.
Da Ordensprovinzen und Kirchengemeinden unterschiedlichen internen Ordnungen (den Regeln des Ordens bzw. den Regeln der Diözese/allgemeinen Kirchenrecht) unterworfen sind und unterschiedliche Grade an Selbstständigkeit genießen, unterscheiden sich auch die Arten von Entscheidungen und Geschäften, für die sie eine solche Genehmigung benötigen. Was eine Kirchengemeinde genehmigen lassen muss, kann für eine Ordensprovinz, die nach ihren eigenen Statuten handelt, anders geregelt sein, und umgekehrt. Es ist also eine Frage der internen Organisation und der übertragenen Kompetenzen, die durch das jeweils anwendbare Kirchenrecht und die spezifischen Satzungen bestimmt werden.
Welche Bedeutung hat die Entscheidung des OLG Hamm für ähnliche Fälle des Verkaufs von Kirchenvermögen?
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm hat eine wichtige Bedeutung als Orientierungshilfe für alle Beteiligten bei vergleichbaren Verkäufen von Vermögen, das einer Kirche gehört.
Sie schafft mehr Klarheit darüber, wann für die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch die Zustimmung der kirchlichen Aufsichtsbehörde vorgelegt werden muss. Das Grundbuchamt, das für die korrekte Eintragung zuständig ist, erhält durch solche Urteile eine bessere Grundlage für seine Entscheidung.
Für kirchliche Einrichtungen, die Vermögen verkaufen, bietet die Entscheidung ebenfalls eine wertvolle Anleitung, welche Genehmigungen sie im Vorfeld einholen müssen, damit der Verkauf und die anschließende Eintragung im Grundbuch reibungsloser ablaufen können.
Durch diese Klärung trägt das Urteil dazu bei, die Rechtssicherheit bei derartigen Verkaufsvorgängen zu erhöhen. Es wird vorhersehbarer, welche Dokumente und Zustimmungen erforderlich sind.
Wichtig ist aber zu wissen: Auch wenn ein Gericht wie das OLG Hamm in einem bestimmten Fall entschieden hat und damit eine wichtige Richtung vorgibt, ist jeder Verkauf von Kirchenvermögen und jede Grundbucheintragung ein Einzelfall. Die genauen Umstände, die spezifischen Regeln der jeweiligen Kirche und die Details des Kaufvertrags müssen immer genau geprüft werden. Das Urteil bietet einen Rahmen, ersetzt aber nicht die sorgfältige Prüfung des individuellen Sachverhalts.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist eine im Grundbuch eingetragene Sicherung Ihres Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Sie dient dazu, den Käufer rechtlich zu schützen, indem sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit ohne Kenntnis des Käufers erneut verkauft oder belastet. Solange die Auflassungsvormerkung besteht, hat der Käufer einen bevorzugten Rang im Grundbuch, bis die endgültige Eigentumsübertragung vollzogen wird (vgl. § 883 BGB). Dadurch schützt sie den Käufer während der Zeit zwischen Kaufvertrag und endgültiger Umschreibung im Grundbuch.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung, aber die endgültige Umschreibung im Grundbuch dauert einige Wochen. Die Auflassungsvormerkung stellt sicher, dass niemand anderes in dieser Zeit die Wohnung verkaufen kann.
Körperschaft des öffentlichen Rechts (KdöR)
Eine Körperschaft des öffentlichen Rechts (KdöR) ist eine juristische Person, die nach dem öffentlichen Recht gegründet wurde und selbst Verwaltungshandlungen vornehmen kann. Viele kirchliche Einrichtungen, wie auch Ordensprovinzen, haben diesen Status, was ihnen besondere Rechte und Pflichten verleiht, zum Beispiel das Recht, Kirchensteuer zu erheben. Im Gegensatz zu privaten Organisationen unterliegen sie einer staatlichen Anerkennung und genießen ein hohes Maß an Selbstverwaltung, vor allem im Bereich ihrer inneren Organisation und Vermögensverwaltung. Für den Fall bedeutet dies, dass die Ordensprovinz als KdöR eigene Regeln zur Verwaltung ihres Vermögens hat, die bei Verkaufsvorgängen relevant sind.
Beispiel: Eine Ordensprovinz als KdöR kann selbständig Immobilien kaufen oder verkaufen, muss aber die internen kirchlichen Regeln und – in manchen Fällen – kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigungen beachten.
Kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung
Eine kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung ist eine Zustimmung, die eine untergeordnete kirchliche Einrichtung von einer übergeordneten kirchlichen Stelle für bestimmte wichtige Rechtsgeschäfte einholen muss. Sie ist keine staatliche, sondern eine rein interne kirchliche Erlaubnis, die insbesondere zur Sicherung des kirchlichen Vermögens dient. Ob und wann eine solche Genehmigung erforderlich ist, richtet sich nach den Vorschriften des Kirchenrechts bzw. der internen Ordnungen. Im vorliegenden Fall wurde strittig, ob die Ordensprovinz für den Verkauf ihres Wohnungseigentums eine solche Genehmigung braucht – das OLG hat dies verneint, da die Wertgrenzen nicht überschritten wurden und die interne Zustimmung des Provinzials nicht als externe Genehmigung gilt.
Beispiel: Eine Kirchengemeinde verkauft eine kostspielige Immobilie; in diesem Fall kann sie verpflichtet sein, vorher die Genehmigung des Bischofs einzuholen, um sicherzugehen, dass der Verkauf rechtlich korrekt ist und den kirchlichen Vorgaben entspricht.
Codex Iuris Canonici (CIC)
Der Codex Iuris Canonici (CIC) ist das kirchliche Gesetzbuch der römisch-katholischen Kirche, das die Organisation, die Rechte und Pflichten katholischer Rechts- und Glaubensgemeinschaften regelt. Insbesondere Buch V des CIC enthält Vorschriften zur Verwaltung und Veräußerung von Vermögen kirchlicher Körperschaften, etwa die Pflicht zur Genehmigung von Rechtsgeschäften, deren Wert bestimmte Grenzen überschreitet (Can. 1291–1292 CIC). Für den vorliegenden Fall war entscheidend, dass die Ordensprovinz nach dem CIC nur dann eine höhere Genehmigung benötigt, wenn ein bestimmter Wert (die „Romgrenze“) überschritten wird – was hier nicht der Fall war.
Beispiel: Wenn eine Ordensprovinz ein wertvolles Grundstück verkauft, legt der CIC fest, ob sie dafür eine Genehmigung der zuständigen kirchlichen Autorität benötigt, um den Verkauf verbindlich zu machen.
Eigenrecht der Ordensprovinz
Das Eigenrecht einer Ordensprovinz sind deren spezielle, innerkirchliche Regeln und Statuten, die neben dem allgemeinen Kirchenrecht gelten und die Selbstverwaltung und Organisation der Ordensprovinz konkret regeln. Diese Satzungen bestimmen, wer die Ordensprovinz gesetzlich vertritt, wie Vermögensgeschäfte zu genehmigen sind und welche innerkirchlichen Verfahren zu beachten sind (z.B. Zustimmung des Provinzials mit seinem Rat gemäß Can. 638 § 3 CIC). Im Streitfall stellte das Gericht fest, dass die Zustimmung des Provinzials nach dem Eigenrecht keine kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung im Sinne einer übergeordneten Kontrolle darstellt, weshalb keine weitere Genehmigung erforderlich war.
Beispiel: Die Ordensprovinz hat in ihren eigenen Satzungen festgelegt, dass sie Entscheidungen zum Verkauf von Immobilien nur mit Zustimmung des Provinzials treffen darf, was aber nicht von außen kontrolliert wird, sondern interne Willensbildung bleibt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Art. 140 GG i.V.m. Art. 137 Abs. 3 WRV: Diese Bestimmungen schützen das Selbstverwaltungsrecht der Kirchen durch Verfassungsrecht, was kirchliche Autonomie insbesondere bei der Regelung interner Vermögensangelegenheiten gewährleistet. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stützt sich auf diesen Verfassungsschutz, um zu betonen, dass staatliche Behörden wie das Grundbuchamt die mittelbaren kirchlichen Regeln respektieren und sich nicht eigenständig auf genehmigungspflichtige Anforderungen außerhalb des Kirchenrechts berufen dürfen.
- Codex Iuris Canonici (CIC), Can. 1291 ff.: Diese Kanones regeln die Vermögensverwaltung kirchlicher juristischer Personen, insbesondere die Erfordernisse von kirchlichen Genehmigungen für Veräußerungen von kirchlichem Stammvermögen oberhalb bestimmter Wertgrenzen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Veräußerung durch die Ordensprovinz unterliegt diesen Normen; das Gericht prüfte, ob die erforderlichen Werte überschritten waren, was nicht der Fall war, sodass keine weitergehenden Genehmigungen nötig sind.
- Can. 638 § 3 CIC: Hier wird speziell für Ordensgemeinschaften die Pflicht zur schriftlichen Erlaubnis des Provinzials mit Rat für Vermögensverfügungen unterhalb der sogenannten Romgrenze geregelt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Zustimmung des Provinzials mit seinem Rat ist intern gegeben und ausreichend, stellt jedoch keine kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung dar, die das Grundbuchamt fordern darf.
- Can. 1292 CIC: Bestimmt die zuständige kirchliche Autorität für die Erteilung von Genehmigungen und sieht vor, dass bei Überschreitung der Wertgrenzen oder besonderen Vermögensarten höhere Instanzen (z.B. Generalminister, Heiliger Stuhl) zuständig sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stellte fest, dass die Wertgrenzen weit unterschritten sind und keine besondere Vermögensart vorliegt, sodass keine Genehmigung der höheren kirchlichen Autoritäten erforderlich ist.
- Grundbuchrecht (insbesondere §§ 883, 873 BGB): Diese Vorschriften regeln die Eintragung von Rechten an Grundstücken und die Wirkungen von Vormerkungen im Grundbuch zur Sicherung künftiger Eigentumsübertragungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des Eigentumsanspruchs der Käuferin; ihre Eintragung darf nicht durch unbegründete kirchenaufsichtsrechtliche Nachweise verzögert oder verweigert werden.
- Notariats- und Vollmachtsrecht (§§ 164, 167 BGB): Regeln die Wirksamkeit von Willenserklärungen ohne ursprüngliche Vollmacht und deren nachträgliche Genehmigung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die erstmalige Handlung des Rechtsanwalts ohne Vollmacht für die Ordensprovinz wurde später genehmigt, wodurch die Vertretung rechtlich wirksam wurde und die Eintragungsfähigkeit der Auflassungsvormerkung nicht infrage steht.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Hamm – Az.: 15 W 14/24 – Urteil vom 20.02.2025
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