Unterlagenpflicht des Veräußerers bei der WEG-Zustimmung: Wer trägt die Kosten?

Ja, die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann die Zustimmung zum Verkauf ablehnen, wenn sie berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Erwerbers hegt. Dieses Vetorecht ist ein wichtiges Schutzinstrument für die übrigen Eigentümer. Es dient dazu, die Gemeinschaft vor künftigen Zahlungsausfällen bei Wohngeld oder anstehenden Sonderumlagen zu schützen. Die WEG handelt in diesem Fall nicht willkürlich, sondern übt ein gesetzlich anerkanntes Prüfrecht aus.

Die WEG hat ein hohes Interesse daran, ein finanziell stabiles neues Mitglied aufzunehmen. Dieses Schutzinteresse wird besonders relevant, wenn hohe Sanierungsarbeiten bevorstehen oder die Gemeinschaft bereits hohe Rückstände verwaltet. Die Eigentümer müssen verhindern, dass sie für die Lasten eines zahlungsschwachen Eigentümers aufkommen müssen. Die Ablehnung ist nur zulässig, wenn konkrete, nachweisbare Umstände die Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Erwerbers begründen.

Konkret kann ein Blick in den Kaufvertrag die WEG misstrauisch machen, etwa wenn dieser gestundete Kaufpreiszahlungen ausweist. Die Gemeinschaft muss sich nicht mit Ihrer bloßen Behauptung zufriedengeben, der Käufer sei solvent. Sie darf eine sachgerechte und beweisbare Grundlage für die Prüfung der Solvenz fordern. Wird die Vorlage geeigneter Unterlagen verweigert, gilt die Blockade des Verkaufs durch den Verwalter als rechtmäßig.

Fordern Sie sofort vom WEG-Verwalter eine schriftliche Begründung an, welche konkreten Umstände die Zweifel an der Solvenz Ihres Käufers begründen.

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Sie müssen die Finanznachweise des Käufers nicht direkt an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) senden. Allerdings tragen Sie als Verkäufer die Verantwortung, der WEG eine sachgerechte Prüfungsgrundlage für die Solvenz des Erwerbers zu verschaffen. Die Gemeinschaft hat ein berechtigtes Schutzinteresse gegen drohende Zahlungsausfälle des neuen Mitglieds. Ihre bloße Behauptung, der Käufer sei solvent, genügt den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Prüfung nicht.

Der Käufer ist rechtlich nicht verpflichtet, sensible Dokumente an den Verwalter zu senden, aber ohne einen glaubhaften Nachweis ist die Verweigerung der Zustimmung durch die WEG zunächst rechtmäßig. Das Prüfrecht der Eigentümergemeinschaft wird erst durch Fakten erfüllt. Weigern Sie sich, Belege vorzulegen, kann die WEG die Zustimmung blockieren. Das Ziel ist es, die Klage auf Ersetzung der Zustimmung erst dann zu erheben, wenn sie bereits vollständig begründet ist.

Nehmen wir an, Sie klagen, ohne die Nachweise geliefert zu haben: Das Landgericht hat klargestellt, dass die Klage in diesem Moment als „von Anfang an unbegründet“ gilt. Die Behauptung über die Finanzen des Käufers ohne Beweis macht die Klage „unreif“. Sie riskieren nach § 93 ZPO die gesamten Prozesskosten zu tragen, selbst wenn der Käufer seine Solvenz später im Gerichtssaal beweisen kann.

Bitten Sie den Käufer, Ihnen eine geschwärzte Solvenzbestätigung seiner Bank oder einen aktuellen Schufa-Auszug zu senden, um diesen als glaubhaften Beleg der WEG vorzulegen.

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Der schnellste Weg, die Zustimmung der WEG zu erhalten, ist die Vorlage von Bonitätsnachweisen. Die Eigentümergemeinschaft benötigt einen glaubhaften Beleg, dass der neue Erwerber die künftigen Lasten tragen kann. Am effektivsten sind aktuelle, detaillierte Verdienstnachweise oder eine schriftliche Solvenzbestätigung der finanzierenden Bank. Juristisch erforderlich ist, dass Sie einen glaubhaften Beleg schaffen, der das Schutzinteresse der Gemeinschaft vor Zahlungsausfällen abdeckt.

Die WEG schützt sich selbst vor finanziellen Risiken, weshalb sie ein berechtigtes Prüfinteresse an der Zahlungsfähigkeit des neuen Mitglieds hat. Sie müssen dieses Interesse durch objektive Fakten befriedigen. Legen Sie dem Verwalter die notwendigen Dokumente vor, die die Tragfähigkeit der künftigen Wohngelder und Sonderumlagen belegen. Wird die Solvenz durch gestundete Zahlungen im Kaufvertrag in Zweifel gezogen, sind ergänzende finanzielle Garantien des Käufers dringend erforderlich.

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung zeigt, dass mündlicher Beweis im Streitfall genügen kann. Ein Verkäufer in Frankfurt klagte, weil er keine Dokumente vorlegen wollte. Erst als der Richter den Käufer als Zeugen vernahm, lag ein juristisch verwertbarer Nachweis vor. Der Käufer bestätigte unter Androhung von Strafen für eine Falschaussage seine gute finanzielle Lage. Diese Aussage genügte der Eigentümergemeinschaft, um den Anspruch sofort anzuerkennen.

Um einen Rechtsstreit zu vermeiden, bitten Sie den Käufer, eine notariell beglaubigte eidesstattliche Versicherung über sein verfügbares Einkommen in Bezug auf die WEG-Lasten zu erstellen.

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Die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Sie gerichtlich ersetzen lassen. Entscheidend ist der juristische Fahrplan vor der Klageeinreichung. Wenn Sie die Klage nach § 12 WEG auf Ersetzung der Zustimmung stellen, ohne vorher Beweise geliefert zu haben, riskieren Sie die gesamten Prozesskosten. Stellen Sie daher sicher, dass die Klage zum Zeitpunkt ihrer Einreichung nicht als „unreif“ gilt.

Klagen Sie, bevor Sie alle Fakten zur Käufersolvenz offengelegt haben, gilt dies als ein kostenträchtiger Fehler. Die WEG darf die Zustimmung nur ablehnen, wenn berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Erwerbers bestehen. Nur wenn die WEG die Zustimmung trotz vollständiger Beweislage verweigert, entsteht ein tatsächlicher Anlass zur Klage. Ist die Klage von Anfang an unbegründet, weil die notwendigen Belege fehlten, wendet das Gericht § 93 ZPO zur Kostenverteilung an.

Konkret müssen alle zu Ihren Gunsten sprechenden Beweise der WEG bereits vor dem Gerichtsgang bekannt sein. Nutzen Sie Dokumente wie Bankbestätigungen oder aktuelle Verdienstnachweise, um die Zahlungsfähigkeit des Erwerbers hinreichend zu belegen. Erst wenn diese „Karten auf dem Tisch“ liegen und die WEG trotzdem blockiert, wandeln Sie die Blockade in einen justiziablen Streitfall um. Andernfalls trägt der Verkäufer die Kosten, selbst wenn die WEG im Prozess sofort zustimmt.

Fassen Sie in einem letzten Schreiben an den Verwalter alle übermittelten Solvenzdokumente zusammen und setzen Sie eine Frist von fünf Werktagen für die Zustimmung, bevor Sie das Gericht anrufen.

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Selbst wenn Sie im Prozess die notwendige Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhalten, müssen Sie unter Umständen die gesamten Prozesskosten tragen. Das Landgericht Frankfurt am Main hat in einem zentralen Fall entschieden, dass die Klage als „zu früh“ oder „unreif“ galt. Der Kläger hat die Kosten zu verantworten, weil er der WEG vor dem Gerichtsgang keinen ausreichenden Beweis für die Solvenz des Käufers lieferte.

Diese unerwartete Kostenverteilung ergibt sich aus § 93 ZPO (Zivilprozessordnung). Diese Regelung schützt den Beklagten, der den Anspruch sofort anerkennt, aber keinen Anlass zur Klage gegeben hat. Die Richter argumentierten, dass die WEG berechtigterweise die Zustimmung verweigert hatte, solange keine Fakten über die Käufer-Finanzen vorlagen. Da die Klage ohne die notwendigen Solvenznachweise eingereicht wurde, war sie von Anfang an unbegründet.

Der entscheidende Fehler des Klägers lag darin, die notwendigen Belege erst während des laufenden Verfahrens (z.B. durch Zeugenaussage) vorzulegen. Solange Sie die Solvenznachweise zurückhalten, besteht kein Anlass zur Klage, weil die WEG berechtigte Zweifel hegen darf. Erst wenn die Gemeinschaft die Zustimmung trotz vollständiger Beweislage verweigert, wird der Rechtsweg notwendig. Hätten Sie die Fakten vorab übermittelt, wäre die Klage juristisch von Anfang an begründet gewesen und die WEG hätte zahlen müssen.

Bevor Sie Klage einreichen, lassen Sie Ihren Anwalt juristisch prüfen, ob alle notwendigen Fakten vorliegen, die die Klage von Anfang an als begründet erscheinen lassen würden.

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