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Übertragung einer Grundstücksankaufsoption – notarielle Beurkundung

Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 4 U 14/15 – Urteil vom 28.07.2016

I. Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 7.1.2015 – 9 O 118/14 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 150.000 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.2.2014 zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger als Nebenforderung 2.743,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.2.2014 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Beklagte.

III. Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Der Kläger macht gegenüber der Beklagten einen Honoraranspruch für die Übertragung einer Ankaufsoption bezüglich eines Grundstücks geltend.

Mit der als Anlage K 1, GA 7 ff., vorgelegten notariell beurkundeten Erklärung der Herren M. und Sch. vom 10.12.2013 wurde dem Kläger der Abschluss eines Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück … in S., zu einem Kaufpreis von 740.000 € angeboten. In dieser Erklärung wurde dem Kläger die Möglichkeit eingeräumt, das Angebot selbst anzunehmen oder einen Dritten zu benennen, der das Angebot annehmen kann. Des Weiteren wurden dem Kläger Vollmachten zur Eintragung einer Vormerkung und zur Abgabe und Entgegennahme aller Erklärungen, die zur Durchführung des Kaufvertrags nötig sind, erteilt.

Am 23.12.2013 schloss der Kläger mit der Beklagten die aus der Anlage K 2, GA 25, ersichtliche Honorarvereinbarung mit auszugsweise folgendem Inhalt:

„[Der Kläger] möchte diese Kaufoption auf die [Beklagte] übertragen. Für die notarielle Übertragung dieser Kaufoption zahlt die [Beklagte] an [den Kläger] ein Honorar in Höhe von 150.000 €.

Dieses Honorar ist verdient mit der notariellen Übertragung dieser Kaufoption auf die [Beklagte]. Wobei klargestellt wird, dass es nicht ausreichend ist, dass [der Kläger] diese Kaufoption einseitig auf die [Beklagte] überträgt. Sie ist erst verdient, wenn die [Beklagte] notariell dieser Übertragung zugestimmt hat.

Nach der notariellen Übertragung und einer ordnungsgemäßen Rechnungsstellung ist das Honorar innerhalb von 14 Tagen fällig.“

Am 6.1.2014 schlossen die Parteien den als Anlage K3, GA 26 ff., vorgelegten notariell beurkundeten Vertrag, der auszugsweise folgendes bestimmt:

„1. [Der Kläger] verpflichtet sich gegenüber der dies annehmenden [Beklagten] auf deren Weisung, sein in der Angebotsurkunde eingeräumtes Drittbenennungsrecht in der Annahmeurkunde dahingehend auszuüben, dass die [Beklagte] zur Annahme des Angebots berechtigt ist.

Gleichzeitig verpflichtet sich [der Kläger], das Angebot ohne Zustimmung der [Beklagten] nicht mehr selbst anzunehmen und auch keine sonstigen Dritten zu benennen, die das Angebot annehmen können.

2. Weiter verpflichtet sich [der Kläger], auf Weisung [der Beklagten] von der ihm in der Angebotsurkunde erteilten Auflassungsvollmacht in der Weise Gebrauch zu machen, dass der vertragsgegenständliche Grundbesitz in der Annahmeurkunde auf die [Beklagte] aufgelassen wird.

3. [Der Kläger] verpflichtet sich ferner, auf Weisung der [Beklagten] zu deren Gunsten die Eintragung einer (originären) Auflassungsvormerkung aufgrund der ihm hierzu in der Angebotsurkunde erteilten Vollmacht zur Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen.

4. Die [Beklagte] ihrerseits verpflichtet sich gegenüber dem dies annehmenden [Kläger], die Annahme in der gebotenen Form fristgerecht zu erklären, hierzu mit einer Frist von fünf Werktagen schriftlich mit Einwurfeinschreiben mit [dem Kläger] einen Termin zur notariellen Beurkundung der Annahmeerklärung abzustimmen und [den Kläger] von allen etwaigen Ansprüchen der Angebotsgeber/Veräußerer aus dem vertragsgegenständlichen Rechtsverhältnis im weitesten Sinne freizustellen, und zwar sowohl im Fall der fristgerechten Annahme des Angebots als auch im Falle der Nichtannahme. Rechte der Angebotsgeber/Veräußerer werden durch diese Vereinbarung nicht begründet.“

Durch weiteren notariellen Vertrag der Parteien vom 16.1.2014, Anlage K 4, GA 31 ff., wurde der notarielle Vertrag vom 6.1.2014 dahingehend geändert, dass die unter Punkt 4. geregelte Verpflichtung der Beklagten zur fristgerechten Erklärung der Annahme ersatzlos aufgehoben wurde.

Die Beklagte nahm das Angebot der Herren M. und Sch. nicht aufgrund der dem Kläger gegenüber abgegebenen Angebotserklärung an, sondern ließ die Bindungsfrist des Angebots verstreichen. Sie erwarb den Miteigentumsanteil an dem Grundstück jedoch später unmittelbar von den Herren M. und Sch., ohne Beteiligung des Klägers.

Mit Schreiben vom 10.1.2014, Anlage K 5, GA 34, stellte der Kläger der Beklagten das Honorar aus der Vereinbarung vom 23.12.2013 in Rechnung. Mit Schreiben vom 27.1.2014, Anlage K 6, GA 35, wiederholte der Kläger seine Zahlungsaufforderung und setzte der Beklagten eine Frist zur Zahlung bis zum 3.2.2014, die fruchtlos verstrich. Mit nachfolgendem Anwaltsschreiben vom 4.2.2014 forderte der Kläger die Beklagte letztmalig und gleichfalls erfolglos zur Zahlung des Honorars in Höhe von 150.000 € sowie zur Zahlung von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.743,43 € auf und setzte hierfür eine Frist bis zum 10.2.2014.

Der Kläger hat beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 150.000 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4.2.2014 zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger als Nebenforderung 2.743,43 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.2.2014 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat den Standpunkt vertreten, der geltend gemachte Honoraranspruch stehe dem Kläger nicht zu, da der schriftliche Honorarvertrag vom 23.12.2014 mangels notarieller Beurkundung formunwirksam sei.

Mit seinem am 17.1.2015 verkündeten und durch Beschluss vom 24.2.2015 berichtigten Urteil hat das Landgericht die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Der Senat nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils (GA 98 ff.) einschließlich Berichtigungsbeschluss (GA 111 a, b) Bezug.

Mit der hiergegen eingelegten Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Beklagte wiederholt und vertieft ihren bereits erstinstanzlich vertretenen Rechtsstandpunkt, wonach die Honorarvereinbarung vom 23.12.2013 gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungspflichtig gewesen und deshalb mangels notarieller Beurkundung nach § 125 BGB formunwirksam sei.

Die als Anlage K2 vorgelegte Honorarvereinbarung sei bereits von daher nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungspflichtig, als durch sie ein mittelbarer wirtschaftlicher Zwang der Beklagten begründet werde, die gegenständlichen Miteigentumsanteile an dem Grundstück zu erwerben. Noch zu Recht habe das Landgericht festgestellt, dass § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auch in Fällen des mittelbaren Erwerbszwangs anwendbar sei. Unter Verweis auf im eindeutigen Widerspruch zur diesbezüglichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stehenden, offensichtlich selbst entwickelten Abgrenzungskriterien habe das Landgericht einen solchen mittelbaren Erwerbszwang zu Unrecht abgelehnt, was näher ausgeführt wird (im Einzelnen: GA 154 – 158). Zudem habe das Landgericht die selbst entwickelten Abgrenzungskriterien auch falsch angewendet, denn bei korrekter Anwendung führten diese ebenfalls zu einem mittelbaren Erwerbszwang und damit zur Beurkundungspflicht der Honorarvereinbarung (im Einzelnen: GA 158 – 160). Eine Beurkundungspflicht der Honorarvereinbarung vom 23.12.2013 folge zuletzt auch daraus, dass diese eine Vereinbarung über die Gegenleistung für die Übertragung der Ankaufsoption enthalte. Mangels notarieller Beurkundung der Honorarvereinbarung vom 23.12.2013 seien damit sowohl diese als auch die Verträge über die Übertragung der Ankaufsoption vom Kläger auf die Beklagte gemäß § 117 BGB nichtig (im Einzelnen: GA 160 – 162).

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Saarbrücken am 7.1.2015 – 9 O 118/14 – abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das landgerichtliche Urteil (im Einzelnen: GA 175 – 178). Neu und verspätet sei die Behauptung, dass Gegenstand der Vereinbarung vom 23.12.2013 auch eine Erwerbspflicht der Beklagten gewesen sei. Dies sei zu bestreiten. Die Ausübung der Kaufoption habe für die Beklagte freibleibend sein sollen. Aus diesem Grunde sei dann ja auch die notarielle Urkunde vom 6.1.2014 durch die notarielle Urkunde vom 16.1.2014 berichtigt worden. Ergänzend sei – was die Beklagte nachfolgend nicht bestritten hat – darauf hinzuweisen, dass der Inhalt der beiden notariellen Vereinbarungen nicht von dem Kläger vorgegeben worden sei, sondern auf Entwurfsbesprechungen des Geschäftsführers der Beklagten R. beruhe.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll des Landgerichts vom 26.11.2014 (GA 90 ff.) sowie des Senats vom 7.7.2016 (GA 198/199) Bezug genommen.

B.

Das zulässige Rechtsmittel der Beklagten ist bis auf einen geringfügigen Teilerfolg in Bezug auf den Zinsausspruch nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht in der Hauptsache weder auf einem Rechtsfehler, noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere, der Beklagten günstigere Entscheidung, § 513 ZPO. Der Kläger kann von der Beklagten das vertraglich vereinbarte Honorar in Höhe von 150.000 € verlangen. Ein Anspruch auf Ausgleich außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Verzugs. Zinsen auf die ausgeurteilten Zahlungsansprüche schuldet die Beklagte im tenorierten Umfang ebenfalls unter dem Gesichtspunkt des Verzugs.

I.

Der auf die Honorarvereinbarung vom 23.12.2013 gestützte Zahlungsanspruch des Klägers ist gegeben. Entgegen der Auffassung der Berufung hat das Landgericht mit Recht angenommen, dass die Honorarvereinbarung vom 23.12.2013 weder isoliert betrachtet noch in der Gesamtschau mit den Übertragungsvereinbarungen vom 6.1./16.1.2014 nichtig gemäß §§ 125, § 311b Abs. 1 S. 1, 139 BGB ist.

1. Wie auch die Berufung nicht in Abrede stellt, ist das Landgericht im Ausgangspunkt in jeder Hinsicht von zutreffenden Rechtsgrundsätzen ausgegangen:

a) Gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Das Erfordernis der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB soll zum einen die Vertragsparteien vor der übereilten Eingehung einer Verpflichtung zur Veräußerung oder zum Erwerb bewahren (Übereilungsschutz, Warnfunktion). Daneben soll durch das Verfahren der notariellen Beurkundung der Beweis (vgl.§ 415 ZPO) der getroffenen Vereinbarung gesichert werden (Beweisfunktion), eine Gewähr dafür geschaffen werden, dass der Wille der Vertragsparteien richtig, vollständig und wirksam gefasst wird (Gültigkeitsgewähr) und den Vertragsparteien eine sachgemäße Beratung gegeben werden (Betreuungsfunktion) (vgl. BGH, Urteil vom 25.3.1983 – V ZR 268/83, bei Juris Rn. 17/18; JurisPK BGB/Ludwig, 7. Aufl., § 311b Rn. 3).

b) Als abstrakte Schutzvorschrift greift § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auch ein, wenn seine gesetzgeberischen Zwecke, die bloßes Motiv, aber keine Tatbestandsmerkmale sind, im Einzelfall mangels Schutzbedürftigkeit der Parteien zurücktreten (BGH, Urteil vom 6.7.1970 – V ZR 158/66, BGHZ 53,189, 195 – bei Juris Rn. 28;BGH, Urteil vom 7.10.1994 – V ZR 102/93, bei Juris Rn. 13; BeckOK BGB/Gehrlein, Stand: 1.5.2016, § 311b Rn. 1). Umgekehrt gilt jedoch, dass ein Rechtsgeschäft nicht deswegen schon formbedürftig ist, weil mit einer Beurkundung auch deren Zweck erreicht würde. Allein die Nützlichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung sowie die einwandfreie Beweisbarkeit der getroffenen Abreden begründen im Rahmen eines Grundstücksgeschäfts noch keinen gesetzlichen Formzwang. Nach der klaren Entscheidung des Gesetzgebers macht nur die vertragliche Verpflichtung zum Erwerb oder zur Übertragung von Eigentum an einem Grundstück das Geschäft beurkundungsbedürftig (vgl. BGH, Urteil vom 7.10.1994 – V ZR 102/93, bei Juris Rn. 13). Der Beurkundungszwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB gilt deshalb für alle auf eine Änderung der Eigentumsordnunggerichteten Verpflichtungsgeschäfte (BeckOK BGB/Gehrlein, Stand: 1.5.2016, § 311b Rn. 5). Keiner Form bedarf indes die Verpflichtung, ein Grundstück nicht (bzw. nicht an einen bestimmten Dritten) zu übertragen oder den Erwerb – etwa durch Verzicht auf Gebote in einer Grundstückszwangsversteigerung – zu unterlassen (BGH, Urteil vom 10.2.1988 – IVa ZR 268/86, bei Juris Rn. 18; BeckOK BGB/Gehrlein, Stand: 1.5.2016, § 311b Rn. 8; JurisPK BGB/Ludwig, 7. Aufl., § 311b Rn. 87).

c) Der Beurkundungszwang erstreckt sich nicht nur auf die unmittelbar auf den Erwerb bzw. die Veräußerung des Grundstücks hinzielenden Abreden, sondern auf den gesamten Vertrag, d.h. auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Rechtsgeschäft zusammensetzt (BGH, Urteil vom 26.10.1973 – V ZR 194/72, bei Juris Rn. 35; BeckOK BGB/Gehrlein, Stand: 1.5.2016, § 311b Rn. 20; JurisPK BGB/Ludwig, 7. Aufl., § 311b Rn. 221). Nicht beurkundete Abreden, die dem Formerfordernis des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegen, sind gemäß § 125 BGB nichtig, die Wirksamkeit des beurkundeten Teils des Vertrags richtet sich nach § 139 BGB, insoweit kommt es darauf an, ob der Vertrag im Übrigen ohne die formunwirksamen Abreden geschlossen worden wäre (BGH, Urteil vom 20.6.1980 – V ZR 84/79, bei Juris Rn. 8).

d) Um dem Zweck des Formzwangs, Veräußerer und Erwerber vor übereilten Verträgen zu bewahren, auch gegenüber möglichen Umgehungsversuchen Geltung zu verschaffen, wird § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in bestimmten Fällen analog auch auf Verträge angewandt, die nicht selbst die Verpflichtung zur Übertragung und zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück zum Gegenstand haben. Danach kann sich der Beurkundungszwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch auf solche Verträge erstrecken, mit denen für den Fall des Unterbleibens des Geschäfts über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vereinbart werden, so dass durch sie ein indirekter Zwang zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags ausgeübt wird. Dies wurde insbesondere bei Verträgen angenommen, in denen für den Fall des Abschlusses oder Nichtabschlusses eines solchen Geschäfts eine Vertragsstrafe, der Verfall einer Kaufpreisanzahlung oder eine erfolgsunabhängige Maklerprovision versprochen wurde (vgl.BGH, Urteil vom 1.7.1970 – IV ZR 1178/68, bei Juris Rn. 19 ff; Urteil vom 30.10.1970 – IV ZR 1176/68, bei Juris Rn 23 ff.;Urteil vom 18.12.1970 – IV ZR 1155/68, bei Juris Rn. 9; Urteil vom 25.4.1973 – IV ZR 80/72,bei Juris Rn. 8, Urteil vom 3.11.1978 – V ZR 30/77, bei Juris Rn. 13 ff.; Urteil vom 6.2.1980 – IV ZR 141/78, bei Juris Rn. 16; Urteil vom 2.71986 – IVa ZR 102/85-NJW 1987, 54; vgl. auch: JurisPK BGB/Ludwig, 7. Aufl., § 311b Rn. 111). In Abgrenzung zu diesen Konstellationen hat der Bundesgerichtshof indes klargestellt, dass solche Vereinbarungen grundsätzlich nicht formbedürftig sind, die nur zur Vorbereitung eines Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken dienen, auch wenn mit ihnen wirtschaftliche Belastungen verbunden sind, die nutzlos werden, wenn es nicht zu dem beabsichtigten Geschäft kommt (BGH, Urteil vom 19.9.1989 – XI ZR 10/89, bei Juris Rn. 7). Der Schutzzweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB erfordert es nicht, die Vorschrift immer schon dann analog anzuwenden, wenn sich aus einem Vertrag, der im Hinblick auf ein formbedürftiges Grundstücksgeschäft geschlossen wird, ein wirtschaftlicher Druck ergeben kann, dieses Geschäft später auch tatsächlich einzugehen (BGH, Urteil vom 19.9.1989 – XI ZR 10/89, bei Juris Rn. 7 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 6.12.1979 – VII ZR 313/78, bei Juris Rn. 12 ff.; Urteil vom 25.2.1987 – IVa ZR 263/85, bei Juris Rn. 17 ff.). Nicht jedes Geschäft, dessen wirtschaftliche Folgen die Entschließungsfreiheit hinsichtlich des Abschlusses eines Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken (mittelbar) erheblich beeinträchtigen können, ist dem Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unterworfen (BGH, Urteil vom 19.9.1989 – XI ZR 10/89, bei Juris Rn. 7; JurisPK BGB/Ludwig, 7. Aufl., § 311b Rn. 112).

2. Unter Beachtung dieser Grundsätze hat das Landgericht mit differenzierter Begründung angenommen, dass die Vereinbarung über die Zahlung eines Honorars in Höhe von 150.000 € zu ihrer Wirksamkeit nicht der notariellen Beurkundung bedurfte. Diese Beurteilung hält den Angriffen der Berufung stand.

a) Entgegen der Auffassung der Berufung und ihrer Argumentation unter Ziffer 1 der Berufungsbegründung (GA 154 – 160) ergibt sich eine Beurkundungspflicht der privatschriftlichen Honorarvereinbarung vom 23.12.2013 im Streitfall nicht aus einem hieraus resultierenden mittelbaren Erwerbszwang für die Beklagte.

aa) Aus der oben unter 1 d) angeführten höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar abzuleiten, dass auch außerhalb von Vertragsstrafen und erfolgsunabhängigen Provisionen ein wirtschaftlicher Druck auf den Veräußerer oder Erwerber ausgeübt werden kann, der eine Abrede im Vorfeld eines Grundstücksveräußerungsvertrages beurkundungsbedürftig macht. Gleichwohl ist die streitgegenständliche Honorarvereinbarung nicht beurkundungsbedürftig. Wie die Berufung zwar im Ansatz mit Recht unter Hinweis auf die Entscheidung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 6.12.1979 (VII ZR 313/78) anführt, hat der Bundesgerichtshof für die Frage, ob eine analoge Anwendung von § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB (damals noch § 313 Satz 1 BGB a.F.) auf einen Bauwerkvertrag über ein Fertighaus gerechtfertigt ist, maßgeblich darauf abgestellt, dass dieser anders als ein Maklervertrag nach Sinn und Zweck nicht unmittelbar auf den Abschluss eines Vertrags über den Erwerb und die Veräußerung eines Grundstücks gerichtet sei, sondern dem Bauwerkvertrag eine selbständige und für beide Vertragspartner große wirtschaftliche Bedeutung zukomme (BGH, Urteil vom 6.12.1979 – VII ZR 313/78, bei Juris Rn. 15). Aus dieser Entscheidung lässt sich jedoch im Ergebnis nichts zu Gunsten der Beklagten ableiten. Denn anders als die Berufung annimmt, hatte auch die Honorarvereinbarung für beide Parteien eine selbständige und für beide Vertragspartner große wirtschaftliche Bedeutung. Diese ergibt sich aus der von Seiten des Landgerichts völlig zutreffend in LGU 10/11 beschriebenen faktischen Grundstückssicherung, die der Kläger der Beklagten verschaffen sollte und wofür der Kläger sich im Gegenzug ein Honorar von 150.000 € versprechen ließ. Auf diesen Gesichtspunkt weist auch die Berufungserwiderung zutreffend hin (GA 172). Der Kläger war nicht als Makler tätig, sondern er hat eine selbst erworbene Rechtsposition an die Beklagte weiterveräußert. Ein Makler hingegen veräußert nicht eine eigene Rechtsposition, sondern er vermittelt lediglich einen möglichen, noch nicht einmal gesicherten Vertragsschluss.

bb) Allein die Tatsache, dass die Beklagte mit der streitgegenständlichen Honorarvereinbarung in Höhe von 150.000 € eine nicht unerhebliche Zahlungsverbindlichkeit im Verhältnis zu dem eigentlichen Erwerbspreis für die Miteigentumsanteile eingegangen ist, rechtfertigt nicht die Annahme eines die Beurkundungspflicht auslösenden mittelbaren Erwerbszwangs. Zwar mag die Honorarpflicht gegenüber dem Kläger geeignet gewesen sein, einen gewissen Druck auf die Entschließungsfreiheit der Beklagten dahingehend auszuüben, dass ein Erwerb zur Vermeidung nutzloser Aufwendungen wirtschaftlich vorteilhafter erschien, als ein Nichterwerb. Die Beklagte hat für das versprochene Honorar jedoch eine werthaltige „Gegenleistung“ erhalten (s.o.) und die Honorarpflicht sollte unabhängig von dem Erwerb des Grundstücks bestehen, also nicht nur dann eingreifen, wenn die Beklagte von der Option keinen Gebrauch macht. Insoweit greift der Grundsatz, dass vertragliche Vereinbarungen, die nur zur Vorbereitung eines angestrebten Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung eines Grundstückes geschlossen werden, auch dann nicht formbedürftig sind, wenn mit ihnen wirtschaftliche Belastungen verbunden sind, die nutzlos werden, wenn es nicht zu dem beabsichtigten Grundstücksvertrag kommt.

b) Ohne Erfolg bleibt auch der Berufungsangriff, eine Beurkundungspflicht der privatschriftlichen Vereinbarung vom 23.12.2013 ergebe sich daraus, dass die darin geregelte Honorarpflicht als Gegenleistung für die Übertragung der Ankaufsoption bestimmt gewesen sei (Ziffer 2 der Berufungsbegründung, GA 160 – 162).

aa) Zwar weist auch hier die Berufung im Ansatz zutreffend darauf hin, dass nicht nur die eigentliche Veräußerungs- und Erwerbspflicht der Beurkundungspflicht unterfällt, sondern sich der Formzwang des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB gleichermaßen auch auf die Abreden über die diesbezügliche Gegenleistung erstreckt (BeckOK BGB/Gehrlein, Stand: 1.5.2016, § 311b Rn. 22).

bb) Für den vorliegenden Fall lässt sich daraus jedoch nichts herleiten. Die Übertragung der Ankaufsoption, für die das Honorar gemäß der privatschriftlichen Vereinbarung vom 23.12.2013 geschuldet sein soll, erfolgte zwar im Wege der notariellen Beurkundung durch Ziffer 1 der Vereinbarung vom 6.1.2014 (Anlage K 3, dort Seite 3, GA 28). Eine notarielle Beurkundung war jedoch nicht erforderlich. Denn weder hat sich der Kläger durch Übertragung der Option verpflichtet, der Beklagten Eigentum an einem Grundstück zu verschaffen, noch wurde durch die Übertragung des Optionsrechts eine solche Erwerbspflicht der Beklagten begründet. Der Kläger hat der Beklagten lediglich seine frühere Rechtsposition als Optionsberechtigter gegenüber den Veräußerern M. und Sch. verschafft. Optionen geben einem Beteiligten das Recht, durch einseitige Erklärung einen Vertrag in Geltung zu setzen und dadurch insbesondere einen Vertragsgegenstand zu erwerben (Ankaufsrecht/Call-Option) oder zu veräußern (Verkaufsrecht/Put-Option). Es bindet sich also nur eine Seite, während die andere Seite noch frei ist. Optionen kommen in den Rechtsformen des Vorvertrages, des durch Potestativbedingung aufschiebend bedingten Vertrages sowie des einseitig bindenden Angebots vor (zur Abgrenzung: OLG Hamm, Urteil vom 24.5.2013 – 30 U 4/11, bei Juris Rn. 95). Hier lag nach dem eindeutigen Wortlaut der notariellen Urkunde vom 10.12.2013 (Ur-Nr. …/…) die letztgenannte Rechtsform vor. Daher wurde durch die Übertragung des Optionsrechts aus Sicht der Beklagten keine Erwerbspflicht gegenüber den Veräußerern begründet. Erst durch die Annahmeerklärung der Beklagten binnen der in dem notariell beurkundeten Kaufangebot vom 10.12.2013 (Ur-Nr. …/…) festgelegten Frist wäre ein verbindlicher Grundstückskaufvertrag zustande gekommen. Der Schutzgedanke des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB wurde insoweit dadurch erreicht, dass die Annahmeerklärung der Beklagten der notariellen Beurkundung bedurft hätte (vgl. Abs. 4 des notariell beurkundeten Kaufangebots vom 10.12.2013, Anlage K 1, GA 7).

c) Vergeblich muss zuletzt der Versuch der Berufung bleiben, eine Beurkundungspflicht der Honorarvereinbarung aus Ziffer 4 der Vereinbarung vom 6.1.2014 abzuleiten.

aa) Durch diese Vereinbarung hatte sich die Beklagte – zunächst – gegenüber dem Kläger verpflichtet, von der Ankaufoption Gebrauch zu machen und die Annahme auf das Kaufangebot fristgerecht zu erklären. Mit Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass diese Erklärung der Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedurfte (LGU 11 unten).

bb) Daraus folgt jedoch nicht (auch) die Beurkundungspflicht der im Streit stehenden Honorarvereinbarung. Zwar erfasst das Formerfordernis des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auch einen mit einem Grundstücksgeschäft gekoppelten anderen Vertrag, sofern beide eine rechtliche Einheit bilden (vgl. BGH, Urteil vom 24.9.1987 – VII ZR 306/86, bei Juris Rn. 13). Der Zusammenhang mit einem Grundstücksgeschäft im Sinne des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB kann dazu führen, dass ein anderer Vertrag, der für sich betrachtet keiner Form bedürfte, gleichsam „in den Sog“ des beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäfts hineingezogen wird und damit ebenfalls beurkundet werden muss, denn beurkundet werden müssen nach der allgemeinen Formulierung der Rechtsprechung „sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich der schuldrechtliche Vertrag nach dem Willen der Beteiligten zusammensetzen soll“ (vgl. JurisPK BGB/Ludwig, 7. Aufl., § 311b Rn. 112). Das Kriterium der „rechtlichen Einheit“ ist erfüllt, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander “stehen und fallen” sollen (BGH, Urteil vom 24.9.1987 – VII ZR 306/86, bei Juris Rn. 13; BeckOK BGB/Gehrlein, Stand: 1.5.2016, § 311b Rn. 22). Ein bloß wirtschaftlicher oder tatsächlicher Zusammenhang genügt nicht (BGH, Urteil vom 22.3.1991 – V ZR 318/89, bei Juris Rn. 12 ff.; Urteil vom 7.2.1986 – V ZR 176/84, bei Juris Rn. 25). Ob ein beurkundungsbedürftiges einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, hat im Einzelfall der Tatrichter zu entscheiden (BGH, Urteil vom 24.9.1987 – VII ZR 306/86, bei Juris Rn. 13).

cc) Das Landgericht hat in nicht zu beanstandender Weise der Sache nach angenommen, dass die erstmals in der Vereinbarung vom 6.1.2014 erschienene und durch die nachfolgend mit der Vereinbarung vom 16.1.2014 wieder aufgehobene Ankaufverpflichtung keine rechtliche Einheit mit der Honorarvereinbarung der Parteien bildet (LGU 13 oben). Dass Ziffer 4 der Vereinbarung vom 6.1.2014 aus Sicht der Parteien nicht mit der Übertragung der Ankaufsoption und der damit verbundenen Honorarpflicht „stehen und fallen“ sollte, ergibt sich bereits daraus, dass die Ankaufsverpflichtung durch die notarielle Nachfolgevereinbarung vom 16.1.2014 einvernehmlich aufgehoben wurde, die Übertragung der Ankaufsoption jedoch aufrecht erhalten blieb. Soweit die Beklagte zweitinstanzlich erstmals geltend macht, die Erwerbspflicht der Beklagten sei bereits bei Abschluss der Honorarvereinbarung vom 23.12.2013 Gegenstand der zwischen den Parteien getroffenen Absprachen gewesen, hat der Kläger dies bestritten. Der Vortrag der Beklagten unterfällt der Schranke des § 531 Abs. 2 ZPO, die Zulassungsvoraussetzungen hat die Beklagte nicht dargelegt.

dd) Unbeschadet der vorstehenden Erwägungen könnte sich die Beklagte auf eine durch Ziffer 4 der Vereinbarung vom 6.1.2014 ausgelöste Formnichtigkeit der Honorarvereinbarung auch deshalb nicht berufen, weil nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag des Klägers die Inhalte der beiden notariellen Urkunden vom 6.1.2014 und 16.1.2014 auf den alleinigen Vorgaben des Geschäftsführers der Beklagten R. beruhen. Es verstieße gegen Treu und Glauben, wenn die Beklagte, die den vereinbarungsgemäßen Nutzen aus der zu ihren Gunsten herbeigeführten Grundstückssicherung bereits gezogen hat, nun unter Berufung auf eine Formvorschrift, für deren Anwendbarkeit allein die Beklagte verantwortlich wäre, dem Kläger die vereinbarte Gegenleistung verweigern könnte.

II.

Die Pflicht zur Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB.

III.

Einer geringfügigen Korrektur bedarf die erstinstanzliche Zinsentscheidung. Das Landgericht hat dem Kläger für beide Zahlungsansprüche Verzugszinsen nach §§ 286, 288 Abs. 2 BGB a.F. zugesprochen. Beide Parteien haben nicht als Verbraucher agiert, deshalb bestehen keine Bedenken, bezüglich der Hauptforderung §§ 286, 288 Abs. 2 BGB a.F. anzuwenden. Für den Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten scheidet dies indes aus. Als Schadensersatzanspruch handelt es sich nicht um eine „Entgeltforderung“.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Die Voraussetzungen, unter denen die Revision zuzulassen wäre, liegen nicht vor, § 543 Abs. 2 ZPO.

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Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

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