Überprüfung einer Vollmacht durch das Grundbuchamt

OLG Frankfurt –  Az.: 20 W 292/13 – Beschluss vom 16.01.2014

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Löschungsantrag vom 01./02.11.2012 nicht aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügung zurückzuweisen.

Gründe

I.

Aufgrund notariellen Grundstückskaufvertrages des Verfahrensbevollmächtigen 1) vom 27.04.2012, UR-Nr. …/2012 (Bl. 6/1 ff. der Grundakten), ist am 10.05.2012 in Abt. II lfd. Nr. 1 des betroffenen Grundbuchs eine Eigentumsübertragungsvormerkung für X – den Käufer des bezeichneten Grundstückskaufvertrages – eingetragen worden. Auf die Einzelheiten der Grundbucheintragung wird verwiesen. In § 11 des Grundstückskaufvertrages hatten die Vertragsbeteiligten – der Beschwerdeführer als Verkäufer und X als Käufer – zwei namentlich bezeichnete Notariatsangestellte des verfahrensbevollmächtigten Notars 1) und zwar jede für sich alleine, unwiderruflich und über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB mit dem Recht, im Einzelfall Untervollmacht zu erteilen, bevollmächtigt, alle mit diesem Vertrag und seiner Durchführung im Zusammenhang stehenden Erklärungen, Berichtigungen und Ergänzungen abzugeben und Anträge zu stellen, entgegenzunehmen und zurückzunehmen, sowie Rangrücktrittserklärungen abzugeben. § 11 des Grundstückskaufvertrages enthält darüber hinaus folgende Regelung: „Die Vollmacht berechtigt ferner im Rahmen einer Rückabwicklung des Kaufvertrages die Bewilligung und Beantragung der Löschung der zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung, ohne dass das Gericht verpflichtet ist, die materielle Befugnis zur Abgabe dieser Erklärung zu prüfen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten und genauen Wortlauts dieses Grundstückskaufvertrages wird auf den Inhalt der Grundakten verwiesen.

Unter dem 31.07.2012 hat der Käufer und Vormerkungsberechtigte X (im Folgenden: Käufer) dem Grundbuchamt unter Bezugnahme auf den genannten Grundstückskaufvertrag schriftlich mitgeteilt, dass er dem verfahrensbevollmächtigten Notar 1) die Vollmacht entzogen habe. Er bat um Mitteilung, wenn der verfahrensbevollmächtigte Notar trotzdem Anträge stellen sollte. Beigefügt war ein Schreiben an den verfahrensbevollmächtigten Notar 1) vom gleichen Tag, wegen dessen Einzelheiten auf die Grundakten Blatt 8/4 ff. der Grundakten verwiesen wird.

Unter dem 05.11.2012 hat der Verfahrensbevollmächtigte 1) seine Urkunde vom 01.11.2012, UR-Nr. …/2012, zu den Grundakten mit dem Antrag gemäß § 15 überreicht, die in der Urkunde beantragte Löschung des Rechts Abt. II/1 im Grundbuch vorzunehmen. Ausweislich dieser Urkunde (Bl. 9/1 der Grundakten) hat eine der namentlich benannten Notariatsangestellten des verfahrensbevollmächtigten Notars unter Bezugnahme auf den Grundstückskaufvertrag und der in § 11 dieser Urkunde erteilten Vollmacht, nachdem der Verkäufer den Rücktritt von dem Grundstückskaufvertrag erklärt habe, namens ihrer Vollmachtgeber erklärt: „Im Grundbuch von O1 Blatt … ist in Abt. II unter lfd. Nr. 1 eine Eigentumsübertragungsvormerkung für Herrn X eingetragen. Die Unterzeichnende bewilligt und beantragt hiermit namens ihrer Vollmachtgeber die Löschung der vorbezeichneten Vormerkung in Abt. II/1 im Grundbuch.“ Durch Verfügung vom 05.11.2012 hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt bei dem Käufer unter Bezugnahme auf diese Urkunde angefragt, ob der Vollmachtsentzug auch für die Löschung der Vormerkung nach Rückabwicklung des Kaufvertrages gelten solle oder ob diese Erklärung noch von der Bevollmächtigten auch in seinem Namen abgegeben werden durfte. Durch weitere Verfügungen vom 07.01.2013 und 02.05.2013/26.06.2013 haben Rechtspfleger des Grundbuchamtes an dieses Schreiben erinnert und mitgeteilt, dass, sollte innerhalb von zwei Wochen keine anderslautende Stellungnahme eingehen, davon ausgegangen werde, dass die Vollmacht der Notarangestellten aus dem Kaufvertrag UR-Nr. …/2012 zur Löschung der Vormerkung noch bestehe. Diese Verfügungen sind dem Käufer per Postzustellungsurkunde (Bl. 9/4, 9/10 der Grundakten) zugestellt worden. Dieser hat daraufhin eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt nicht abgegeben.

Durch die angefochtene Zwischenverfügung (Bl. 9/11 der Grundakten), auf deren Einzelheiten verwiesen wird, hat die zuletzt tätige Rechtspflegerin beim Grundbuchamt den verfahrensbevollmächtigten Notar 1) darauf hingewiesen, dass der Käufer mitgeteilt habe, dass ihm die erteilte Vollmacht entzogen worden sei. Die beantragte Löschung des Rechts Abt. II Nr. 1 könne zu diesem Zeitpunkt nur mit Zustimmung des Käufers in entsprechender Form vollzogen werden. Hiergegen hat der Verfahrensbevollmächtigte 1) Beschwerde eingelegt, die er mit Schriftsatz vom 30.09.2013 (Bl. 8/14 der Grundakten) begründet hat, in dem er darauf hingewiesen hat, dass die erteilte Vollmacht unwiderruflich sei. Durch Beschluss vom 07.10.2013 (Bl. 9/15 der Grundakten) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Mit Schreiben vom 21.10.2013 hat der Verfahrensbevollmächtigte 1) mitgeteilt, dass die Beschwerde im Namen des Beschwerdeführers eingelegt worden sei. Der Verfahrensbevollmächtigte 2) hat mit Schriftsatz vom 14.11.2013 gegenüber dem Grundbuchamt für den Beschwerdeführer Stellung genommen, der dem Senat vom Grundbuchamt übermittelt worden ist.

II.

Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere formgerecht eingelegt worden.

Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Die angefochtene Zwischenverfügung kann keinen Bestand haben. Grundsätzlich kann zwar die von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgegebene Eintragungsbewilligung als Verfahrenshandlung bis zur Eintragung des Vertretenen nachträglich genehmigt werden (vgl. dazu Senat NJW-RR 1997, 17; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 19 Rz. 74); eine solche Genehmigung in der Form des § 29 GBO kann mithin im Grundsatz im Wege der Zwischenverfügung verlangt werden (vgl. etwa Beschluss vom 08.03.2012, 20 W 66/12).

Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor; einer Genehmigung des Käufers und Vormerkungsberechtigten bedarf es im Hinblick auf den Vollmachtswiderruf hier nicht.

Der Sache nach zutreffend ist das Grundbuchamt zunächst davon ausgegangen, dass es die Wirksamkeit einer Vollmacht selbständig zu prüfen hat, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat (vgl. Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 74 m. w. N.). Neben der Erteilung der Vollmacht ist dem Grundbuchamt auch der Fortbestand der Vollmacht im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung des Vertreters nachzuweisen. Ob eine formgerecht nachgewiesene Vollmachtserteilung im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Vertretererklärung noch Bestand hat, unterliegt nach herrschender Auffassung der freien, nicht jedoch willkürlichen oder anhaltspunktlosen Beweiswürdigung des Grundbuchamts (vgl. die Nachweise bei Reetz in BeckOK GBO, Stand: 01.06.2013, Sonderbereich Vertretungsmacht, Rz. 115; Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 80; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl I Rz. 97; Bauer/von Oefele/Schaub, GBO, 3. Aufl., AT VII 170). Sind dem Grundbuchamt konkrete Anhaltspunkte für das Erlöschen bekannt, ist es berechtigt, Nachweise zum Fortbestand der Vollmacht zu verlangen. Bloße Vermutungen, Zweifel oder die abstrakte Möglichkeit eines Widerrufs genügen hingegen grundsätzlich nicht (Reetz, a.a.O., Rz. 115; Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 80).

Bedenken an der ursprünglichen Wirksamkeit der in der Kaufvertragsurkunde den bezeichneten Notariatsangestellten des verfahrensbevollmächtigten Notars 1) erteilten Vollmacht oder an deren Umfang im Hinblick auf die hier maßgebliche Bewilligung sind vom Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung nicht geäußert worden und sind auch nicht ohne weiteres ersichtlich (vgl. zur sog. „Vollmachtslösung“: Reithmann ZNotP 2005, 322; Hagenbucher MittBayNot 2003, 249; BGH NJW-RR 2012, 1457, Tz. 10). Gegenstand der Zwischenverfügung, die den Verfahrensgegenstand der Beschwerde begrenzt (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 17.06.2013, 20 W 166/13, zitiert nach juris), ist ausschließlich die Frage, ob die Vollmacht wirksam widerrufen wurde und damit ggf. erloschen ist.

Im Hinblick auf die oben dargestellte Überprüfungsbefugnis des Grundbuchamts ist hier zu berücksichtigen, dass die Vollmacht in § 11 der notariellen Kaufvertragsurkunde ausdrücklich als unwiderruflich bezeichnet ist. Dies bezieht sich erkennbar auch auf die am Ende des § 11 aufgeführte Vollmacht zur Bewilligung und Beantragung der Löschung der Auflassungsvormerkung. Richtig ist – wie vom Grundbuchamt im Nichtabhilfebeschluss im Grundsatz zu Recht erkannt -, dass aus wichtigem Grund auch eine unwiderruflich erteilte Vollmacht widerrufen werden kann. Ausgehend davon ist im Einzelnen umstritten, inwieweit sich das Grundbuchamt mit dem „wichtigem Grund“ auseinandersetzen muss (vgl. im Einzelnen Munzig MittBayNot 1997, 371). Während teilweise vertreten wird, das bloß gedachte nicht auf konkrete Tatsachen gestützte Möglichkeiten eines Widerrufs nicht dazu berechtigen, den Nachweis des Fortbestands zu verlangen (Munzig MittBayNot 1997, 371, unter Hinweis auf Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 3589), wird andererseits vertreten, dass das Grundbuchamt einen Widerruf unberücksichtigt zu lassen hat, es sei denn, ein wichtiger Grund für den Widerruf sei zu seiner Überzeugung dargetan (Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 83 a. E.). Nach Auffassung des OLG Stuttgart (MittBayNot 1997, 370, zitiert nach juris; so auch Meikel/Böttcher, a.a.O., Einl I Rz. 98; Bauer/von Oefele/Schaub, a.a.O., AT VII 174) ist es hingegen verfehlt, im Grundbuchverfahren bereits dann von einem wirksamen Widerruf auszugehen, wenn das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zweifelsfrei verneint werden kann. Umgekehrt könne ein Widerruf – entgegen der vorgenannten Auffassung – nicht erst dann Bedeutung gewinnen, wenn der wichtige Grund zur Überzeugung des Grundbuchamts dargetan sei; zu fordern sei vielmehr, dass die Annahme eines wichtigen Grundes naheliege, hier also ein erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit beizumessen sei.

Es kann dahinstehen, welcher dieser Rechtsauffassungen zu folgen ist. Nach allen Auffassungen lässt sich hier die Wirksamkeit eines Vollmachtswiderrufs nicht erkennen.

Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die verfahrensgegenständliche Löschungsvollmacht hier nicht dem verfahrensbevollmächtigten Notar 1) erteilt wurde, sondern dessen namentlich bezeichneten Notariatsangestellten. Eine dieser Notariatsangestellten ist hier aufgrund der erteilten Vollmacht tätig geworden. Die Tätigkeit dieser Bevollmächtigten ist deren privatrechtliche Tätigkeit, nicht Amtstätigkeit des Notars. Die Treuhandtätigkeit des Notars besteht in der Überwachung des Gebrauchs der Vollmacht (vgl. dazu Reithmann ZNotP 2005, 322). Soweit also hier der Widerruf der Vollmachten des verfahrensbevollmächtigten Notar 1) und diesem gegenüber ausgesprochen worden ist, spricht schon dies gegen die Wirksamkeit des Widerrufs. Überdies lässt sich nicht erkennen, dass der Widerruf auch die hier maßgebliche Löschungsbewilligung betreffen sollte. Dass der erklärte Vollmachtsentzug auch die Löschung der Vormerkung nach Rückabwicklung des Kaufvertrages betreffen sollte, lässt sich – wovon das Grundbuchamt offensichtlich zunächst auch ausgegangen ist – dem Schreiben des Käufers vom 27.07.2012 und den darin niedergelegten Gründen nicht entnehmen. Wie das Schreiben ergibt, hatte der Käufer seinerzeit noch geplant, die Kaufpreiszahlung zu veranlassen, den Kaufvertrag durchzuführen und einen anderen Notar zu beauftragen. Dass sich der Widerruf hierauf gerade nicht beziehen sollte, wird darüber hinaus dadurch bestätigt, dass der Käufer im Rahmen seiner Anhörung vor dem Grundbuchamt auf die hinweisenden Verfügungen vom 07.01.2013 und 02.05.2013, nach deren Ankündigungen er davon auszugehen hatte, dass das Grundbuchamt ohne anderslautende Stellungnahme seinerseits das Fortbestehen der diesbezüglichen Vollmacht im hier maßgeblichen Umfang annehmen und die Löschung vornehmen werde, eine solche nicht abgegeben hat. Die durch die zuletzt beim Grundbuchamt tätige Rechtspflegerin erlassene und hier angefochtene Zwischenverfügung, die – abweichend davon – wegen fehlender Reaktion des Käufers nun doch dessen formgerechte Zustimmung für erforderlich erachtet, ist diesem nach dem Akteninhalt dann nicht einmal zu Kenntnis gegeben worden. Letztendlich könnten vor dem Hintergrund des Schutzzwecks der erteilten Vollmacht, die im Wesentlichen dem Verkäufer und Grundstückseigentümer dienen soll, die im Schreiben des Käufers vom 27.07.2012 geäußerten Gründe keinesfalls hinreichend erscheinen, um einen wichtigen Grund für den Widerruf der Vollmacht zu begründen. Ob ein wichtiger Grund zum Widerruf gegeben ist, hängt maßgeblich von dem Inhalt der Vereinbarungen ab, die der Vollmachtserteilung zugrunde lagen (vgl. BGH WM 1969, 1009, zitiert nach juris). Hier lässt sich nicht erkennen, warum das in dem Schreiben allgemein behauptete (Fehl-)Verhalten des Notars ein berechtigtes Interesse des Käufers daran begründen könnte, durch Widerruf der den Notariatsangestellten – nicht dem Notar – erteilten Vollmacht die Löschung der Auflassungsvormerkung im Zuge einer Rückabwicklung des Kaufvertrags zulasten des Grundstückseigentümers zu verhindern. Ein Zusammenhang zwischen den gegen den Notar erhobenen Vorwürfen und dem Rechtsverhältnis der Vertragsparteien untereinander und insbesondere konkret dem hier maßgeblichen Anspruch des Grundstückseigentümers auf Löschung der Auflassungsvormerkung, lässt sich nicht erkennen und ist auch von dem Käufer nicht hergestellt worden, der – wie erwähnt – gegenüber dem Grundbuchamt Einwendungen gegen die konkrete Verwendung der Vollmachten zum Zwecke der Löschung der Auflassungsvormerkung gerade nicht mehr erhoben hat.

Da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens lediglich eine Zwischenverfügung war, die überdies dem Käufer nicht einmal zur Kenntnis gegeben worden war, bedurfte es dessen formellen Beteiligung im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht. Abgesehen davon hatte der Käufer – wie dargestellt – im Rahmen seiner Anhörung durch das Grundbuchamt auf die Ankündigung in den hinweisenden Verfügungen vom 07.01.2013 und 02.05.2013 Einwendungen nicht erhoben und demgemäß mit einer Löschung der Auflassungsvormerkung ohnehin bereits zu rechnen.

Da die Beschwerde mithin erfolgreich ist, bedarf es weder einer Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens noch über die Zulassung einer Rechtsbeschwerde. Gleiches gilt für eine Anordnung der Erstattung notwendiger Aufwendungen im Beschwerdeverfahren, da an dem Beschwerdeverfahren keine Beteiligten mit abweichendem Verfahrensziel beteiligt waren. § 81 FamFG hätte eine solche Anordnung vorliegend auch nicht gerechtfertigt. Vor diesem Hintergrund bedarf es auch der Festsetzung eines Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren nicht.