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Überlassungsvertrag – Wert von Leistung und Gegenleistung verschieden hoch

LG Magdeburg – Az.: 10 OH 12/16 – Beschluss vom 06.12.2016

Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei; eine Auslagenerstattung ist nicht veranlasst.

Gründe

I.

Am 10.08.2016 kauften der Beschwerdeführer und seine Ehefrau ein Grundstück in B zu einem Kaufpreis von 60.000,00 €.

Am 07.09.2015 beurkundete die beteiligte Notarin einen Vertrag zwischen dem Antragsteller und seiner geschiedenen Ehefrau. Danach überließ die Ehefrau dem Antragsteller ihren Miteigentumsanteil von 1/2 an dem in B gelegenen Grundstück. Als Gegenleistung übernahm der Antragsteller die noch offene Darlehensforderung der Commerzbank AG, die zum damaligen Zeitpunkt ein Betrag von 67.000,00 € aufwies. Darüber hinaus verpflichtete sich der Antragsteller an seine geschiedene Ehefrau im Falle des Verkaufs des Grundstücks 7.500,00 € zu zahlen. Schließlich bestellte der Antragsteller der Ehefrau ein Vorkaufsrecht für den ersten Vorkaufsfall: danach sollte die Ehefrau bei Ausübung des Vorkaufsrechts einen Kaufpreis zahlen, der den vertraglich vereinbarten Kaufpreis mit dem Dritten um 7.500 € unterschreitet.

Mit Kostenrechnung vom 21.09.2015 rechnete die Notarin mit der Kosten Rechnungsnummer R 1330/0/1 2015 einen Gesamtbetrag von 968,90 € ab. Als Geschäftswert nahm sie einen Betrag i.H.v.161.500,00 € an. Dabei addierte sie den hälftigen Grundstückswert von 60.000,00 €, die Übernahme der hälftigen Restvaluta i.H.v. 34.000,00 €, die Zahlungsverpflichtung von 7.500,00 € und das Vorkaufsrechts mit einem Wert von 60.000,00 €.

Die Notarin behauptet, der Antragsteller habe mit Darlehn und aus eigenen Mitteln Investitionen in das Grundstück vorgenommen, so dass der Wert höher anzusetzen sei.

Der Antragsteller behauptet, es seien nach dem Erwerb nur einige Fenster erneuert und Wohnräume im normalen Umfang renoviert worden.

Der Antragsteller meint, es könne der hälftige Grundstückswert betrage 30.000,00 €, die Übernahme der Darlehnsvaluta müsse mit 33.500,00 € und das Vorkaufsrecht mit 52.500,00 € (nämlich 60.000,00 € -7.500,00 €) bewertet werden, so dass der Geschäftswert 123.500,00 € betrage.

II.

Der nach § 127 GNotKG statthafte Kostenprüfungsantrag ist teilweise begründet.

Zwischen den Parteien streitig ist alleine der angenommene Geschäftswert.

Nach § 97 Abs. 3 GNotKG darf bei einem gegenseitigen Vertrag nur eine Leistung im Geschäftswert angesetzt werden, und zwar der höhere Wert. Die Leistung der Ehefrau besteht in der Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils. Die Gegenleistung des Antragstellers ist die Freistellung des hälftigen Darlehnsbetrags in Höhe von 33.500,00 € im Innenverhältnis, die Verpflichtung zur Rückübertragung bei Scheitern der Freistellung und die bedingte Zahlungsverpflichtung im Falle des Verkaufs in Höhe von 7.500,00 €.

Wie sich der Wert des Miteigentumsanteils berechnet, welcher sowohl für die Bewertung der Leistung der Ehefrau, als auch die Bewertung der Verpflichtung zur Rückübertragung von Bedeutung ist, ist zwischen der Notarin und dem Antragsteller streitig. Maßgeblich ist nach § 46 Abs.1 GNotKG der Verkehrswert.

Zunächst kann das Geschäft selbst als Anhaltspunkt für den Verkehrswert des Grundstücks dienen. Der Antragsteller bietet als Gegenleistung für die Überlassung des Grundstücks die Freistellung von Hälfte der noch offenen Darlehnsbeträge in Höhe von 33.500,00 € an. Zudem ist er bereit für den Fall des Verkaufs noch einen Betrag von 7.500,00 € zu zahlen. Der Vertrag erfolgt zur endgültigen Auseinandersetzung aller Ansprüche aus der Ehe. Danach ist ersichtlich, dass die Parteien davon ausgingen, alle gegenseitigen Ansprüche in diesem Vertrag erfasst zu haben. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass eine Seite sich gegenüber der anderen Seite in einer darüber hinausgehenden Verpflichtung sah. Dies spricht dafür als Wert des Vertrages für Überlassung des Grundstücks die im Gegenzug vorgenommene Befreiung der Ehefrau im Innenverhältnis aus einer Schuld von 41.000,00 € zu sehen.

Ein anderer Anhaltspunkt für die Ermittlung des Verkehrswerts kann der Preis sein, zu dem das Grundstück im 5 Jahre vor dem Geschäft gekauft worden ist. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass dieser Preis damals nicht dem tatsächlichen Wert des Hauses entsprochen haben könnte. Danach betrug der Wert im Jahr 2010 60.000,00 €. Die Notarin behauptet, dass mit Darlehn und aus eigenen Mitteln ein höherer Geldbetrag investiert worden sei, so dass der Geschäftswert höher anzusetzen sei. Der Antragsteller behauptet, dass lediglich einige Fenster erneuert und Renovierung im normalen Umfang stattgefunden hat. Eine Beweisaufnahme zur Wertermittlung kann darf nicht stattfinden, § 46 Abs. 4 GNotKG. Danach kann das Gericht nicht davon ausgehen, dass das der hälftige Grundstücksteil einen weit über 30.000,00 € liegenden Betrag ausmacht.

Ein weiterer Anhaltspunkt können Bodenrichtwert und von der Feuerversicherung angenommener Gebäudewert sein. Bei den von der Notarin zugrunde gelegten Betrag von 15,00 € pro Quadratmeter errechnet sich bei einem 1.020 m² großen Grundstück ein Bodenrichtwert von 15.300,00 €. Welcher Gebäudewert der Feuerversicherung zugrunde liegt, konnte jedoch nicht geklärt werden, so dass diese Methode nicht zielführend ist. jedenfalls ist der Bodenrichtwert nicht so hoch, dass dieser einen Geschäftswert von 41.000,00 € für die Übertragung hälftigen Eigentums als zweifelhaft erscheinen lässt.

Betrachtet man danach nur die Leistung der Ehefrau ist von einem Wert in Höhe von 41.000,00 € auszugehen.

Die Gegenleistung des Antragstellers ist Freistellung im Innenverhältnis hinsichtlich der noch offenen Darlehnsschuld in Höhe von 33.500,00 €. Hinzuzurechnen ist die von ihm zu leistende Rückübertragung für den Fall, dass die Freistellung nicht zu einer Enthaftung im Außenverhältnis führt. Nach § 51 Abs. 1 S. 1 in Verbindung mit § 46 GNotKG ist unter Berücksichtigung eines Billigkeitsausgleichs nach § 51 Abs. 3 GNotKG von 50 % des hälftigen Miteigentumsanteils auszugehen – demnach 20.500,00 € auszugehen (41.000,00 : 2). Schließlich ist noch die bedingte Zahlungsverpflichtung für den Fall des Verkaufs in Höhe von 7.500,00 € hinzuzurechnen, so dass der Wert der Gegenleistung insgesamt 61.500,00 € beträgt. Dieser ist als der höhere der Geschäftswertberechnung zugrunde zu legen.

Das Vorkaufsrecht schließlich richtet sich nach dem hälftigen Grundstückswert gemäß § 51 Abs. 1 S.2 i.V.m. § 46 GNotKG. Dieser beträgt nach dem oben Gesagten 41.000,00 €. Die schuldrechtliche Verpflichtung zur Ausgleichszahlung von 7.500,00 € bei einem Verkauf, hat keine Einfluss auf die Bestimmung des Wertes Vorkaufsrechts. Vorkaufsrecht stellt verschiedener Beurkundungsgegenstände nach § 86 Abs. 2 Buchst. g not KG da, denn es liegt kein Fall des §§ 109 die not KG vor. Daher die Geschäftswert werden gemäß § 35 Abs. 1 Buchst. g not KG addiert, weil die Überlassung und Vorkaufsrechtseinräumung jeweils eine 2,0 Gebühr nach Nr. 211000 GVG not KG auslösen, die Gebühr wegen § 93 Absatz ein S. 1G not KG jedoch nur einmal angesetzt werden darf.

Die Kostenberechnung hat danach folgenden Inhalt:

KV 211000 Beurkundung:

  • Wert der Leistung des Antragstellers   61.500,00 €
  • und Vorkaufsrecht 41.000,00
  • Summe: 102.500,00 €
  • 546,00 € Auslagen KV 32001
  • 16,20 € Auslagen KV 32005
  • 20,00 € Auslagen KV 32011
  • 16,00 € Mehrwertsteuer auf 598,20 € – 113,66 €
  • Summe 711,85 €

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