Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Was Wohnungseigentümer wissen müssen

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im Wohnungseigentumsrecht

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bilden das rechtliche Fundament für Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese Dokumente regeln die Struktur und das Zusammenleben in Eigentumswohnanlagen.

Definition und Zweck der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Grundstück in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufteilt. Sie definiert das Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum und legt die Miteigentumsanteile fest. Durch die Teilungserklärung entsteht rechtlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit individuell veräußerbaren Einheiten.

Definition und Zweck der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben der Wohnungseigentümer. Sie ergänzt die gesetzlichen Vorschriften und passt sie an die Bedürfnisse der jeweiligen Wohnanlage an. Typische Regelungsbereiche umfassen Nutzungsbestimmungen, Verwaltungsangelegenheiten und Entscheidungsprozesse innerhalb der Gemeinschaft.

Rechtliche Grundlagen im WEG und BGB

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bilden die gesetzliche Basis für Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Das WEG enthält spezifische Regelungen zum Wohnungseigentum, während das BGB allgemeine zivilrechtliche Vorschriften beisteuert.

Unterschiede zwischen dem WEG und dem BGB

Das WEG ist ein Spezialgesetz für Wohnungseigentum und geht dem BGB vor. Es ermöglicht die Bildung von Sondereigentum an Gebäudeteilen und regelt die besondere Rechtsstellung von Wohnungseigentümern. Das BGB hingegen liefert die allgemeinen Grundlagen des Zivilrechts, die auch im Wohnungseigentumsrecht Anwendung finden.

Abgrenzung und Zusammenspiel beider Dokumente

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergänzen sich: Die Teilungserklärung schafft die rechtliche Struktur, während die Gemeinschaftsordnung das Zusammenleben regelt. Oft sind beide in einer Urkunde vereint, wobei die Teilungserklärung Vorrang hat. Gemeinsam bilden sie die „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Inhalt und Struktur der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt die rechtliche Struktur der Anlage fest und definiert die Beziehungen zwischen den einzelnen Eigentümern sowie zum Gemeinschaftseigentum.

Wesentliche Bestandteile einer Teilungserklärung

Eine typische Teilungserklärung beginnt mit einer detaillierten Beschreibung des Grundstücks und des darauf errichteten Gebäudes. Sie definiert dann jede einzelne Wohnungseinheit präzise, um Klarheit über den Umfang des jeweiligen Sondereigentums zu schaffen. Zudem legt sie die Miteigentumsanteile fest, bestimmt Sonder- und Gemeinschaftseigentum und trifft Regelungen zu Sondernutzungsrechten. Nicht zuletzt enthält sie grundlegende Bestimmungen zur Verteilung von Kosten und Lasten innerhalb der Gemeinschaft.

Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Ein zentraler Aspekt der Teilungserklärung ist die klare Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören typischerweise die eigentliche Wohnung mit ihren Innenwänden, Fußböden und Decken sowie Einrichtungen, die ausschließlich dieser Wohnung dienen, wie etwa Sanitäranlagen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst dagegen das Grundstück selbst, tragende Gebäudeteile, gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie Treppenhäuser oder Aufzüge sowie die Fassade und das Dach. Diese Unterscheidung ist entscheidend für Fragen der Nutzung, Instandhaltung und Kostenverteilung.

Miteigentumsanteile und ihre Berechnung

Die Festlegung der Miteigentumsanteile ist ein weiterer wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung. Diese Anteile bestimmen, welchen Anteil jeder Eigentümer am Gemeinschaftseigentum hat. Üblicherweise werden sie anhand der Wohnfläche berechnet. So würde beispielsweise bei einer Gesamtwohnfläche von 1000 Quadratmetern eine Wohnung mit 80 Quadratmetern einen Miteigentumsanteil von 80/1000 oder 8% erhalten. Diese Anteile sind nicht nur abstrakte Zahlen, sondern haben praktische Auswirkungen: Sie bestimmen oft die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung, die Verteilung von Kosten und Lasten sowie die Aufteilung eventueller Erlöse.

Sondernutzungsrechte und ihre Regelung

Sondernutzungsrechte sind ein weiteres wichtiges Element der Teilungserklärung. Sie gewähren einzelnen Eigentümern das exklusive Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums zu nutzen. Häufige Beispiele sind Gartenflächen, Terrassen oder Stellplätze. Die Teilungserklärung beschreibt diese Rechte genau und ordnet sie den jeweiligen Wohnungen zu. Zudem legt sie fest, wer für die Pflege und Instandhaltung dieser Bereiche verantwortlich ist. Diese Regelungen können erheblichen Einfluss auf den Wert und die Attraktivität einzelner Wohnungen haben.

Kostenverteilung und Lasten

Schließlich enthält die Teilungserklärung grundlegende Bestimmungen zur Verteilung von Kosten und Lasten innerhalb der Gemeinschaft. In der Regel erfolgt diese Verteilung nach den Miteigentumsanteilen. Es können jedoch auch abweichende Regelungen getroffen werden, etwa für die Verteilung von Aufzugskosten bei Erdgeschosswohnungen. Manche Teilungserklärungen sehen auch Sonderumlagen für bestimmte Maßnahmen vor. Diese Festlegungen bilden die Grundlage für die jährliche Abrechnung und die Wirtschaftsplanung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie haben somit direkten Einfluss auf die finanziellen Verpflichtungen jedes einzelnen Eigentümers.

Inhalt und Struktur der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ergänzt die Teilungserklärung und regelt das Zusammenleben der Wohnungseigentümer im Detail. Sie passt die gesetzlichen Vorgaben an die spezifischen Bedürfnisse der jeweiligen Wohnanlage an.

Typische Regelungsbereiche der Gemeinschaftsordnung

Eine Gemeinschaftsordnung umfasst in der Regel eine Vielzahl von Themen, die das tägliche Leben in der Wohnanlage betreffen. Dazu gehören Bestimmungen zur Nutzung von Wohnungen und Gemeinschaftsflächen, Regelungen zur Verwaltung der Anlage, Vorgaben für die Beschlussfassung und Festlegungen zu Instandhaltung und Modernisierung. Die Gemeinschaftsordnung schafft damit einen rechtlichen Rahmen, der einerseits klare Verhältnisse schafft und andererseits flexibel genug ist, um auf die sich wandelnden Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft reagieren zu können.

Nutzungsregelungen für Wohnungen und Gemeinschaftsflächen

Ein zentraler Aspekt der Gemeinschaftsordnung sind die Nutzungsregelungen. Diese legen fest, wie die einzelnen Wohnungen und die gemeinschaftlichen Bereiche genutzt werden dürfen. Typische Regelungen betreffen etwa die Vermietung von Wohnungen, die Haltung von Haustieren oder die Nutzung von Balkonen und Terrassen. Auch für Gemeinschaftsflächen wie Gärten, Spielplätze oder Parkplätze werden oft detaillierte Nutzungsbestimmungen festgelegt. Diese Regeln sollen ein harmonisches Zusammenleben ermöglichen und potenzielle Konflikte zwischen den Eigentümern minimieren.

Regelungen zur Verwaltung der Wohnanlage

Die Gemeinschaftsordnung enthält zudem Bestimmungen zur Verwaltung der Wohnanlage. Sie legt fest, wie ein Verwalter bestellt und abberufen wird, welche Aufgaben und Befugnisse er hat und wie die Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümern gestaltet sein soll. Auch die Bildung eines Verwaltungsbeirats und dessen Aufgaben werden hier oft geregelt. Diese Bestimmungen sind entscheidend für ein effizientes Management der Wohnanlage und eine transparente Kommunikation innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Beschlussfassung und Stimmrechte

Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sind die Regelungen zur Beschlussfassung und zu den Stimmrechten. Hier wird festgelegt, wie Eigentümerversammlungen einzuberufen sind, welche Mehrheiten für bestimmte Beschlüsse erforderlich sind und wie die Stimmrechte verteilt sind. Manche Gemeinschaftsordnungen sehen beispielsweise vor, dass bestimmte weitreichende Entscheidungen nur einstimmig getroffen werden können. Diese Regelungen sind von großer Bedeutung für die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und die Wahrung der Interessen aller Eigentümer.

Regelungen zu Instandhaltung und Modernisierung

Schließlich enthält die Gemeinschaftsordnung oft detaillierte Vorgaben zu Instandhaltung und Modernisierung. Sie legt fest, wer für welche Maßnahmen verantwortlich ist und wie die Kosten verteilt werden. Dabei kann es Abweichungen von der gesetzlichen Regelung geben, etwa wenn bestimmte Eigentümer aufgrund der Lage ihrer Wohnung von bestimmten Maßnahmen besonders profitieren. Auch Regelungen zur Bildung von Rücklagen für größere Instandhaltungsmaßnahmen finden sich häufig in der Gemeinschaftsordnung. Diese Bestimmungen sind entscheidend für den Werterhalt der Immobilie und können erhebliche finanzielle Auswirkungen auf die einzelnen Eigentümer haben.

Rechtliche Wirkung und Verbindlichkeit

Die in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegten Regelungen haben weitreichende rechtliche Konsequenzen für Wohnungseigentümer. Sie bilden den rechtlichen Rahmen für das Zusammenleben in der Wohnanlage und sind für alle Beteiligten bindend.

Bindungswirkung für Eigentümer und Erwerber

Die Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung entfalten eine umfassende Bindungswirkung. Sie gelten nicht nur für die ursprünglichen Eigentümer, sondern auch für alle späteren Erwerber von Wohnungen in der Anlage. Diese Bindungswirkung tritt unabhängig davon ein, ob der neue Eigentümer die Dokumente tatsächlich gelesen oder verstanden hat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es daher unerlässlich, diese Unterlagen sorgfältig zu prüfen, um die damit verbundenen Rechte und Pflichten zu verstehen.

Eintragung im Grundbuch und deren Bedeutung

Die rechtliche Wirksamkeit der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung wird durch ihre Eintragung im Grundbuch sichergestellt. Diese Eintragung macht die Regelungen für jeden ersichtlich und rechtlich verbindlich. Sie erfolgt in der Regel in Abteilung II des Grundbuchs und verweist auf die notarielle Urkunde, in der die Bestimmungen im Detail festgehalten sind. Durch die Eintragung im Grundbuch erhalten die Regelungen eine besondere rechtliche Qualität und sind auch gegenüber Dritten, wie etwa Gläubigern oder Mietern, wirksam.

Verhältnis zu gesetzlichen Regelungen

Die Bestimmungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergänzen und modifizieren die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Sie können in vielen Bereichen von den gesetzlichen Vorgaben abweichen, solange sie nicht gegen zwingendes Recht verstoßen. Dies ermöglicht es, die Regelungen an die spezifischen Bedürfnisse der jeweiligen Wohnanlage anzupassen. Allerdings gibt es auch Grenzen: Bestimmte grundlegende Rechte der Eigentümer, wie etwa das Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung, können nicht durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden.

Durchsetzbarkeit und Rechtsfolgen bei Verstößen

Verstöße gegen die in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegten Regelungen können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder einzelne Eigentümer können die Einhaltung der Bestimmungen gerichtlich durchsetzen. Mögliche Sanktionen reichen von Unterlassungsansprüchen über Schadensersatzforderungen bis hin zu Zwangsgeldern. In besonders schwerwiegenden Fällen kann sogar der Ausschluss eines Eigentümers aus der Gemeinschaft in Betracht kommen. Die Durchsetzbarkeit dieser Regelungen unterstreicht ihre praktische Bedeutung für das Zusammenleben in der Wohnanlage und den Werterhalt der Immobilie.

Änderung und Anpassung der Dokumente

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind keine starren Gebilde. Sie können und müssen mitunter an veränderte Umstände oder Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft angepasst werden. Allerdings unterliegt dieser Prozess bestimmten rechtlichen Vorgaben und praktischen Herausforderungen.

Voraussetzungen für Änderungen

Änderungen an Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind grundsätzlich möglich, erfordern aber in der Regel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Dies stellt in der Praxis oft eine hohe Hürde dar, insbesondere in größeren Wohnanlagen. Für bestimmte Änderungen, etwa solche, die grundlegende Strukturen der Gemeinschaft betreffen, ist sogar die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Weniger weitreichende Anpassungen können unter Umständen durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vorgenommen werden. Die genauen Voraussetzungen hängen vom Inhalt der geplanten Änderung und den bestehenden Regelungen ab.

Erforderliche Mehrheiten und Beschlussverfahren

Die für Änderungen erforderlichen Mehrheiten variieren je nach Art und Tragweite der Anpassung. Während einige Änderungen eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung erfordern, benötigen andere eine qualifizierte Mehrheit von 75% oder sogar Einstimmigkeit. Das Beschlussverfahren selbst folgt den Regeln der Gemeinschaftsordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes. Wichtig ist, dass Änderungsbeschlüsse ordnungsgemäß gefasst, protokolliert und allen Eigentümern zugänglich gemacht werden. Nur so können sie rechtliche Wirksamkeit entfalten.

Grenzen der Änderbarkeit

Trotz der grundsätzlichen Möglichkeit zur Anpassung gibt es Grenzen der Änderbarkeit. Bestimmte fundamentale Rechte der Eigentümer, wie etwa ihr Sondereigentum an der Wohnung oder ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, können nicht ohne ihre Zustimmung beschnitten werden. Auch dürfen Änderungen nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen. Die Rechtsprechung hat zudem Grenzen für Änderungen entwickelt, die einzelne Eigentümer unverhältnismäßig benachteiligen würden. Diese Schranken dienen dem Schutz der Minderheitenrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Auswirkungen der WEG-Reform 2020 auf Änderungsmöglichkeiten

Die WEG-Reform von 2020 hat die Möglichkeiten zur Änderung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in einigen Bereichen erweitert. So können nun bestimmte Modernisierungsmaßnahmen oder die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, auch wenn dies Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erfordert. Zudem wurde die Möglichkeit geschaffen, durch Mehrheitsbeschluss von den Kostenverteilungsregelungen der Gemeinschaftsordnung abzuweichen, wenn diese als unbillig empfunden werden. Diese Neuerungen zielen darauf ab, Wohnungseigentümergemeinschaften handlungsfähiger zu machen und die Anpassung an moderne Erfordernisse zu erleichtern.

Praktische Bedeutung für Wohnungseigentümer

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prägen den Alltag von Wohnungseigentümern maßgeblich. Ihre Kenntnis ist unerlässlich für ein reibungsloses Zusammenleben und die Wahrung der eigenen Interessen innerhalb der Gemeinschaft.

Rechte und Pflichten im Überblick

Die in den Dokumenten festgelegten Bestimmungen definieren einen umfassenden Rahmen von Rechten und Pflichten. Wohnungseigentümer haben das Recht, ihre Wohnung im Rahmen der Vorgaben frei zu nutzen und an Entscheidungsprozessen der Gemeinschaft teilzunehmen. Gleichzeitig sind sie verpflichtet, ihren finanziellen Beitrag zum Unterhalt der Anlage zu leisten und sich an die gemeinschaftlichen Regelungen zu halten. Diese Balance zwischen individuellen Freiheiten und gemeinschaftlichen Verpflichtungen ist charakteristisch für das Wohnungseigentum und erfordert oft Kompromissbereitschaft und gegenseitige Rücksichtnahme.

Umgang mit typischen Konfliktsituationen

In Wohnungseigentümergemeinschaften können vielfältige Konflikte auftreten. Häufige Streitpunkte sind etwa Fragen der Kostentragung bei Instandhaltungsmaßnahmen, die Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder Lärmbelästigungen. Die Gemeinschaftsordnung bietet oft konkrete Ansatzpunkte zur Lösung solcher Konflikte. Sie legt beispielsweise fest, wie mit Verstößen gegen Ruhezeiten umzugehen ist oder wie Entscheidungen über größere Sanierungsmaßnahmen zu treffen sind. Ein gründliches Verständnis dieser Regelungen kann helfen, Konflikte zu vermeiden oder konstruktiv zu lösen.

Bedeutung bei Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung

Bei Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung spielen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eine zentrale Rolle. Potenzielle Käufer sollten diese Dokumente sorgfältig prüfen, um die mit der Wohnung verbundenen Rechte und Pflichten zu verstehen. Besonderes Augenmerk sollte dabei auf Regelungen zu Sondernutzungsrechten, Kostenverteilungen und möglichen Nutzungsbeschränkungen gelegt werden. Für Verkäufer ist es wichtig, transparent über die geltenden Bestimmungen zu informieren, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Praxistipps zur Auslegung und Anwendung der Regelungen

Die Auslegung und Anwendung der in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen kann mitunter komplex sein. Es empfiehlt sich, bei Unklarheiten den Rat des Verwalters oder anderer erfahrener Eigentümer einzuholen. In manchen Fällen kann auch die Konsultation eines Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht sinnvoll sein. Generell ist es ratsam, die Dokumente regelmäßig zu lesen und sich über aktuelle Beschlüsse der Eigentümerversammlung auf dem Laufenden zu halten. Eine aktive Teilnahme an Versammlungen ermöglicht es zudem, die eigenen Interessen effektiv zu vertreten und die Entwicklung der Gemeinschaft mitzugestalten.

Häufige Problemfelder und Lösungsansätze

In der Praxis des Wohnungseigentums treten immer wieder bestimmte Herausforderungen auf, die aus den Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung resultieren. Ein Verständnis dieser typischen Problemfelder und möglicher Lösungsansätze ist für Wohnungseigentümer von großem Wert.

Unklare oder widersprüchliche Regelungen

Nicht selten enthalten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Bestimmungen, die unklar formuliert oder sogar widersprüchlich sind. Dies kann zu Missverständnissen und Konflikten innerhalb der Eigentümergemeinschaft führen. In solchen Fällen ist eine sorgfältige Auslegung der Regelungen erforderlich. Dabei sind nicht nur der Wortlaut, sondern auch der Sinn und Zweck der Bestimmungen sowie die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen. Oft kann eine gemeinsame Diskussion in der Eigentümerversammlung zur Klärung beitragen. In besonders komplexen Fällen kann die Einholung eines Rechtsgutachtens oder eine gerichtliche Klärung notwendig sein.

Veraltete Regelungen und Anpassungsbedarf

Mit der Zeit können Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung veralten und nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen der Eigentümergemeinschaft entsprechen. Dies betrifft häufig technische Aspekte, wie etwa Regelungen zur Heizungsanlage oder zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen. Auch gesellschaftliche Veränderungen, wie ein gewandeltes Verständnis von Wohnqualität oder neue Arbeitsformen, können Anpassungen erforderlich machen. Die Herausforderung besteht darin, einen Konsens für notwendige Änderungen zu finden und diese rechtssicher umzusetzen. Hier kann die Einrichtung von Arbeitsgruppen oder die Beauftragung eines externen Moderators hilfreich sein, um einen konstruktiven Diskussionsprozess zu gestalten.

Streitigkeiten über Kostenverteilung und Sondernutzungsrechte

Ein häufiger Konfliktpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften sind Fragen der Kostenverteilung und der Ausübung von Sondernutzungsrechten. Insbesondere bei größeren Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen kann es zu Auseinandersetzungen darüber kommen, wer in welchem Umfang die Kosten zu tragen hat. Auch die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, etwa Gärten oder Parkplätzen, führt oft zu Streitigkeiten. In solchen Fällen ist eine genaue Prüfung der Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung unerlässlich. Oft können Konflikte durch eine faire und transparente Kommunikation sowie durch die Suche nach Kompromissen gelöst werden. In manchen Fällen kann auch eine Mediation hilfreich sein, um eine für alle Seiten akzeptable Lösung zu finden.

Umgang mit unrechtmäßigen oder nichtigen Klauseln

Gelegentlich finden sich in Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen Klauseln, die rechtlich nicht haltbar sind. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sie gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen oder einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligen. Der Umgang mit solchen Klauseln erfordert Vorsicht. Einerseits sind sie rechtlich nicht bindend, andererseits kann ihre einseitige Missachtung zu Konflikten führen. Es empfiehlt sich, in der Eigentümerversammlung offen über problematische Klauseln zu diskutieren und gemeinsam eine Lösung zu finden. Gegebenenfalls kann eine rechtliche Prüfung und formelle Anpassung der Dokumente notwendig sein.

Weitere häufige Probleme

Neben den bereits genannten Punkten gibt es weitere typische Herausforderungen im Wohnungseigentum. Dazu gehören Schwierigkeiten mit der Verwaltung, etwa wenn diese ihre Aufgaben nicht zufriedenstellend erfüllt oder die Kommunikation mangelhaft ist. Auch Streitigkeiten über die Haltung von Haustieren oder Lärmbelästigungen sind häufige Problemfelder. In solchen Fällen ist es wichtig, frühzeitig das Gespräch zu suchen und auf eine einvernehmliche Lösung hinzuarbeiten. Dabei sollten stets die Regelungen der Gemeinschaftsordnung beachtet und gegebenenfalls angepasst werden. Eine offene und respektvolle Kommunikationskultur innerhalb der Eigentümergemeinschaft kann viele Probleme im Vorfeld entschärfen oder lösen.