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Teilerlöschen Grunddienstbarkeit – Teilung herrschendes Grundstück

OLG München – Az.: 34 Wx 97/18 – Beschluss vom 29.05.2018

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Deggendorf vom 30. November 2016 wird zurückgewiesen.

II. Soweit mit dem Antrag die Einleitung eines Löschungsverfahrens angeregt wurde, wird die Sache zur weiteren Behandlung an das Amtsgericht zurückgegeben.

III. Die Beteiligte zu 1 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2 bis 4.

IV. Der Beschwerdewert beträgt 5.000,00 €.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1, eine Genossenschaft, erwarb mit notariellem Vertrag vom 12.4.1965 Grundbesitz (u.a. Flst. X) und ist seit 21.9.1965 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

In der Kaufurkunde ist unter P. zur Kaufpreiszahlung vereinbart:

… hat die K (Veräußerin des Grundstücks) das Grundstück Plan Nr. XXX … erworben, welches derzeit im Grundbuch… vorgetragen ist.

Es ist beabsichtigt, auf dem Grundstück Plan Nr. XXX … einen Pfarrhofneubau zu errichten. Die … (Beteiligte zu 1) verpflichtet sich hiermit … auf eigene Kosten auf dem Grundstück Plan Nr. XXX … den geplanten Pfarrhofneubau ordnungsgemäß so zu erstellen, entsprechend dem bereits genehmigten Bauplan…

Unter R. 3. heißt es:

Im Osten des Grundstücks Plan Nr. X … verläuft ein öffentlicher Weg. Östlich dieses Weges ist das Grundstück Plan Nr. XXX … gelegen. Um von dem Grundstück Plan Nr. XXX … auf dem kürzesten Weg zur katholischen Pfarrkirche … zu gelangen, muss ein Gehweg benutzt werden über das Grundstück Plan Nr. X …, welcher zu verlaufen hat entlang der Grenze zum Nachbargrundstück … Dieser Gehweg muss eine Breite von mindestens einem Meter haben. …

Ausdrücklich wird bemerkt, dass es sich hierbei um einen Kiesweg handelt.

Die (Beteiligte zu 1) räumt hiermit für sich und für ihre jeweiligen Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstückes Plan Nr. X … dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Plan Nr. XXX … das dauernde und unentgeltliche Recht ein, jederzeit und in beiden Richtungen über das Grundstück Plan Nr. X … auf dem vorbeschriebenen einen Meter breiten Streifen zu gehen und zu fahren.

Zur dinglichen Sicherung hierwegen wird hieramt am Grundstück Plan Nr. X … eine Grunddienstbarkeit bestellt für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Plan Nr. XXX …

4. Die Eintragung der vorbestellten Grunddienstbarkeit in das Grundbuch wird hiermit je unter Verzicht auf Vollzugsmitteilung bewilligt und beantragt.

Zudem sind unter S. Sonderbestimmungen getroffen wie folgt:

2. Für den Fall, dass aus dem derzeitigen Grundstück Plan Nr. XXX … in Zukunft Teilflächen veräußert werden sollten, verpflichtet sich hiermit die K. für sich und für ihre jeweiligen Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstücks Plan Nr. XXX … in die treffenden Veräußerungsverträge, bzw. in den treffenden Veräußerungsvertrag mit aufzunehmen, dass der jeweilige Eigentümer der etwa zu veräußernden Trennflächen die Rechtsaufgabe erklärt wegen des unter Buchstabe R. 3.) dieser Urkunde niedergelegten Gehrechtes.

Im übrigen verpflichtet sich die K. das ihr in Buchstabe R. Ziffer 3.) dieser Urkunde eingeräumte Gehrecht über das Grundstück Plan Nr. X … ausschließlich auszuüben nur für Zwecke des Pfarrhofes … Dieser Gehweg darf niemals ein öffentlicher Kirchenweg werden, also nicht Kirchenweg für die Allgemeinheit.

Die Dienstbarkeit wurde am 29.9.1965 in Abteilung II lfd. Nr. XX wie folgt eingetragen:

Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks … Band Blatt XxxXxx.Nr. (FlurNr. XXX). Gem Xxx. vom 12. April 1965 …

Das herrschende Grundstück wurde in der Folgezeit mehrfach geteilt. Hinsichtlich des Flurstücks XXX (neu) ist die Löschung des Gehrechts bereits bewilligt. Die Beteiligte zu 1 hat mit Vertrag vom 16.9.2011 eine Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. X veräußert, wobei der Käufer sich verpflichtete, die Belastungen zu übernehmen, soweit nicht Lastenfreistellung erreicht würde.

Im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens auf Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses hat die Beteiligte zu 1 mit Schreiben vom 11.5.2014 unter Verweis auf § 1025 Satz 2 BGB hilfsweise für den Fall, dass die Beschwerde zurückgewiesen werden sollte, Löschung des Gehrechts beantragt. Nachdem das Landgericht mit Beschluss vom 7.9.2015 die Beschwerde gegen die Versagung der Zeugniserteilung zurückgewiesen hat, betrieb die Beteiligte zu 1 die Löschung der Dienstbarkeit gemäß Antrag vom 11.5.2014 weiter. Inhalt der Dienstbarkeit sei nach der Bestellungsurkunde nur die Ermöglichung der kürzesten Zuwegung zur Kirche. Als Beschränkung nicht nur schuldrechtlicher Natur sei in der Urkunde ausgeschlossen worden, dass der Weg für die Allgemeinheit diene. Ein gutgläubiger Erwerb durch die Rechtsnachfolger könne daher nicht stattgefunden haben.

Im Rahmen des Verfahrens hat das Grundbuchamt die Eigentümer der weiteren herrschenden Grundstücke angehört. Die Eigentümer der herrschenden Grundstücke Flst. XXX … und XXX/X (= Beteiligte zu 2 bis 4) haben einer Löschung widersprochen.

Mit Beschluss vom 30.11.2016 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die am 23.2.2018 eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1. Diese vertritt die Ansicht, dass die Beschränkung des Gehrechts darauf, auf kürzestem Weg zum Pfarrhof zu gelangen, zum dinglichen Rechtsinhalt gehöre. Aufgrund der Teilung des herrschenden Grundstücks gereiche das Recht nur noch dem Eigentümer des unmittelbar angrenzenden Grundstücks Flst. XXX zum Vorteil, nicht aber den Eigentümern der übrigen weiter entfernt liegenden, aus dem ehemaligen Flurstück XXX herausgemessenen Grundstücke. Eine Abkürzung zu den als mitberechtigt eingetragenen Grundstücken bestehe nicht, da die Grundstücke der Beteiligten zu 2 bis 4 vom ursprünglich herrschenden Grundstück (Pfarrhof) abgetrennt worden seien. Bei der Auslegung des Vorteilsbegriffs sei zu berücksichtigen, dass die Grunddienstbarkeit nur eingeräumt worden sei, um den jeweiligen Geistlichen oder Kirchendienern einen Verbindungsweg zum Pfarrhof zur Verfügung zu stellen. Im Übrigen sei zweifelhaft, ob eine Zuwegung zu einem Kirchengebäude als öffentlicher Einrichtung, mithin auf das Grundstück einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, überhaupt einen privatrechtlichen Vorteil für die Benutzung eines Grundstücks begründen könne.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.

1. Das vom Notar (§ 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG) eingelegte Rechtsmittel gegen die Ablehnung des Berichtigungsantrags (§ 22 GBO) ist als unbeschränkte Beschwerde statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO). Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1 ergibt sich, soweit sie noch Eigentümerin eines belasteten Grundstücks ist, aus ihrem Antragsrecht, § 13 GBO. Soweit sich der Antrag auf Löschung auch auf ein zwischenzeitlich veräußertes, ebenfalls dienendes Teilgrundstück bezieht, kann die Beteiligte zu 1, die sich im Veräußerungsvertrag zur Lastenfreiheit verpflichtet hat, die Beschwerde zumindest in Verfahrensstandschaft betreiben (Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 182). Im Übrigen ist die Beschwerde zulässig eingelegt, § 73 GBO.

2. Der Senat hat auch erwogen, ob mit dem Vortrag eine Gegenstandslosigkeit der Eintragung geltend gemacht werden soll, da die Eintragung nach dem Vortrag der Beteiligten zu 1 nunmehr keinen Vorteil mehr erbringe; denn die herrschenden Grundstücke der Beteiligten zu 2 bis 4 verfügten mangels eines Rechts, über Flurstück XXX zu gehen, über keinen direkten Zuweg mehr. Es kann für das Beschwerdeverfahren jedoch dahinstehen, ob das Grundbuchamt bereits inzident die Einleitung eines Verfahrens nach § 85 GBO abgelehnt hat, da eine solche Entscheidung jedenfalls nicht mit der Beschwerde anfechtbar ist, § 85 Abs. 2 Satz 2 GBO (Hügel/Kramer § 71 Rn. 158). Insofern wird das Grundbuchamt jedoch zu prüfen haben, ob eine Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens nach §§ 84 ff. GBO noch zu treffen ist oder ob das eingelegte Rechtsmittel insofern auch eine Erinnerung umfasst, über die nach § 11 Abs. 2 RPflG zu entscheiden wäre (Hügel/Kramer § 71 Rn. 158 m.w.N.).

3. Die Beschwerde ist jedoch unbegründet. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs (§ 22 GBO) ist nicht nachgewiesen.

a) Eine Grunddienstbarkeit, die wegen Wegfalls des Vorteils für das herrschende Grundstück erloschen ist, kann zwar auch im Weg der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO gelöscht werden (BayObLG NJW-RR 1989, 1495/1496; Staudinger/Weber BGB Neubearb. 2017 § 1019 Rn. 17). So bestimmt bei Teilung des herrschenden Grundstücks § 1025 Satz 2 BGB, dass die Grunddienstbarkeit an den anderen Teilen erlischt, wenn sie nur einem der Teile zum Vorteil gereicht. Es handelt sich dabei um ein materiell-rechtliches Teilerlöschen außerhalb des Grundbuchs (Palandt/Herrler BGB 77. Aufl. § 1025 Rn. 2), was dessen Unrichtigkeit zur Folge hat. Die Bestimmung ist als Ausnahmeregelung zu verstehen (KG NJW 1975, 697/698; OLG Celle FGPrax 2010, 224/225). Schon deswegen sind strenge Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis zu stellen. Formal muss der Wegfall des Vorteils regelmäßig in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (KG FGPrax 1997, 212/213; Demharter GBO 30. Aufl. § 22 Rn. 42; Palandt/Herrler § 1019 Rn. 1).

b) Voraussetzung des Teilerlöschens ist eine rechtliche Beschränkung auf einen räumlich abgegrenzten Teil des herrschenden Grundstücks durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung anlässlich der Dienstbarkeitsbestellung oder in Folge einer späteren Inhaltsänderung (Staudinger/Weber § 1025 Rn. 11).

Eine rechtliche Beschränkung der Ausübungsberechtigung kann sich auch ergeben, wenn sich schon nach der Art des grundstücksbezogenen Vorteils eine Berechtigungsstelle lokalisieren lässt. Der Vorteil muss allerdings grundstücksbezogen sein, es darf sich nicht um einen rein persönlichen Vorteil für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks oder Dritte handeln (vgl. Staudinger/Weber § 1019 Rn. 6).

Eine rein schuldrechtliche Vereinbarung, die nur zu einem schuldrechtlichen Anspruch auf eine beschränkte Ausübung des Rechts aus der Dienstbarkeit führt, genügt jedoch – wie bei § 1026 BGB – nicht (vgl. Staudinger/Weber § 1026 Rn. 7; NK-BGB/Otto 1. Aufl. § 1026 Rn. 9). Dabei ist es den Vertragsparteien grundsätzlich ins Belieben gestellt, ob sie Beschränkungen rechtsgeschäftlich zum Inhalt der Dienstbarkeit machen. In einem solchen Fall muss dies in der Eintragungsbewilligung aber eindeutig bezeichnet sein (BGHZ 90, 181/183).

Ob die Bewilligung eine rechtsgeschäftliche Beschränkung der Dienstbarkeit enthält, ist durch Auslegung (§ 133 BGB) zu ermitteln. Dabei dürfen nur Umstände herangezogen werden, die aus der Bewilligung selbst hervorgehen oder die nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 90, 181/184).

c) Die Auslegung der notariellen Urkunde vom 2.12.1965 ergibt, dass das eingetragene Gehrecht nach der Bewilligung nicht nur der noch unveräußerten Teilfläche dient, so dass es durch die Weiterveräußerung von Teilflächen nicht nach § 1025 Satz 2 BGB auf diesen erloschen ist.

aa) Soweit in Buchst R. vereinbart ist, das Gehrecht solle dazu dienen, von dem Grundstück Plan Nr. XXX … auf dem kürzesten Weg zur katholischen Pfarrkirche … zu gelangen, ist damit keine Beschränkung der Ausübung auf eine Berechtigungsstelle des herrschenden Grundstücks verbunden. Vielmehr dient diese Erläuterung allein dazu, die Lage des Weges zu bestimmen. Denn es heißt in dem Satz weiter, dazu „muss ein Gehweg benutzt werden über das Grundstück Plan Nr. X …, welcher zu verlaufen hat entlang der Grenze zum Nachbargrundstück.“ Da das Wegerecht für den jeweiligen Eigentümer bestellt wurde, ergibt sich aus Buchst. R auch nicht die Regelung eines bloßen persönlichen Vorteils, sondern eines grundstücksbezogenen Nutzens privatrechtlicher Natur.

bb) Die Auslegung von Buchst. S. der Kaufurkunde vom 2.12.1965 ergibt, dass die dort getroffenen Vereinbarungen rein schuldrechtlicher Art sind und die Eintragung durch die in Bezug genommene Bewilligung daher nur die unter Buchst. R. angegebenen Beschränkungen enthält. So nimmt die Bewilligung in Buchst. R. 4. für die Eintragung der Grunddienstbarkeit nur auf die davor vereinbarten Beschränkungen und nicht auch auf Buchst. S. der Urkunde Bezug. Neben der Aufteilung der Beschränkungen unter zwei verschiedene Buchstaben der Urkunde spricht für diese Auslegung auch der Wortlaut der Vereinbarung in Buchst. S. Darin verpflichtet sich die Veräußerin des Grundstücks nämlich, bei Veräußerung des herrschenden Grundstücks oder von Teilen davon in den Veräußerungsvertrag mit aufzunehmen, dass der jeweilige Eigentümer der etwa zu veräußernden Trennflächen die Rechtsaufgabe des Gehrechts erklärt. Eine solche Verpflichtung zur materiell-rechtlichen Rechtsaufgabe wäre nicht erforderlich, wenn schon die Teilveräußerung kraft Gesetzes zu einem Vorteilswegfall und damit zum Erlöschen des Rechts führen würde.

Die parallel hierzu formulierte Verpflichtung der Veräußerin, das „ihr“ eingeräumte Gehrecht ausschließlich für Zwecke des Pfarrhofes auszuüben, schränkt nicht die Art der Dienstbarkeit im Sinne einer Lokalisierung der Berechtigungsstelle ein, sondern beinhaltet als weitere schuldrechtliche „Sonderbestimmung“ lediglich eine Konkretisierung des Maßes der Nutzung (vgl. § 1020 Satz 1 BGB). Die Bewilligung in Buchst. R. der Urkunde nimmt auf diese Einschränkung keinen Bezug. Auch eine Zusammenschau mit der in Buchst. S. geregelten Verpflichtung, in den Veräußerungsverträgen den Rechtsnachfolgern im Eigentum aufzugeben, die Rechtsaufgabe des Gehrechts zu erklären, legt die Schlussfolgerung nahe, dass die Einschränkung unter Buchst. S. nur schuldrechtlicher Natur sein soll.

Auch der abschließende Satz „Dieser Gehweg darf niemals ein öffentlicher Kirchenweg werden, also nicht Kirchenweg für die Allgemeinheit“ stellt daher keine Beschränkung der Bewilligung dar. Gegen diese Bestimmung ist im übrigen durch die Aufteilung der Grundstücks auch nicht verstoßen. Selbst wenn das Wegerecht nun auch den Eigentümern der Teilgrundstücke zugute kommt, ist es damit kein der Allgemeinheit offenstehender Weg.

d) Ein Vorteilswegfall ergibt sich – entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1 – auch nicht daraus, dass zwischen den aufgrund Teilung entstandenen herrschenden Grundstücken und dem dienenden Grundstück nun das Grundstück des Pfarrhofs liegt, durch das die Verbindung unterbrochen ist. Die unmittelbare Nachbarschaft von herrschendem und dienendem Grundstück ist nicht unbedingt notwendig (Palandt/Herrler § 1019 Rn. 2). Es genügt vielmehr eine derartige räumliche Beziehung zueinander, dass ein objektiver grundstücksbezogener Nutzen des herrschenden Grundstücks besteht, was sich nach dem Rechtsinhalt der Grunddienstbarkeit richtet (vgl. etwa Staudinger/Weber § 1019 Rn. 6 m. w. N.).

Ein Wegerecht kann auch dann vorteilhaft sein, wenn zwischen dem herrschenden und dem dienenden Grundstück andere Grundstücke liegen. Es genügt, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks tatsächlich die Möglichkeit hat, ein dazwischen liegendes Grundstück zu überqueren (vgl. Senat vom 10.11.2014, 34 Wx 346/14 = FGPrax 2015, 61). Da auch zwischen dem Grundstück des Pfarrhofs und dem dienenden Grundstück noch eine Straße liegt, die nicht nur dem Pfarrhof dient und von den Eigentümern der weiteren herrschenden Grundstücke zu erreichen ist, besteht weiterhin die tatsächliche Möglichkeit der Nutzung des Wegerechts.

e) Im Übrigen ist die Beteiligte zu 1 nicht schutzlos, kann sie doch in Anbetracht der schuldrechtlichen Vereinbarung mit der damaligen Veräußerin des Grundstücks im Fall einer Pflichtverletzung bei Weiterveräußerung Schadensersatzansprüche gegen diese geltend machen.

Des Weiteren kann der Eigentümerin des dienenden Grundstücks auch nach § 1025 S. 1 BGB ein Abwehranspruch zustehen. Die Teilung bringt für das dienende Grundstück nämlich unter Umständen eine Mehrbelastung mit sich, weil nunmehr die Nutzung durch mehrere Dienstbarkeitsberechtigte erfolgt. Das Gesetz bestimmt daher in § 1025 Satz 1 Halbs. 2 BGB für das Außenverhältnis, dass im Zweifel die Ausübung der Dienstbarkeit insoweit unzulässig ist, als sie für den Eigentümer des dienenden Grundstücks beschwerlicher wird als vor der Teilung. Im Zweifel braucht der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine durch die Teilung des herrschenden Grundstücks eintretende Mehrbelastung nicht hinzunehmen, sondern kann einer für ihn beschwerlichen Ausübung der Dienstbarkeit mit der Klage nach § 1004 BGB entgegentreten (Staudinger/Weber § 1025 Rn. 9).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.

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