Straßenausbaubeiträge nach Grundstücksverkauf: Wer muss noch zahlen?

Der Bescheid der Beklagten vom 27. Juni 2023 in Form des Änderungsbescheides vom 7. Juli 2023 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich in insgesamt zwölf verwaltungsgerichtlichen Verfahren gegen die jeweilige Heranziehung zu Straßenausbaubeiträgen für Straßenbaumaßnahmen in L..

Die Beklagte ließ zwischen 2013 und 2019 in unterschiedlichen Etappen auf dem Gesamtstück zwischen dem M. und dem N. auf dem O., einem Teilstück der H. sowie der J. verschiedene Straßenbaumaßnahmen durchführen. Die Klägerin betreibt dort – an den Straßen gelegen – auf verschiedene Grundstücke verteilt ihr Unternehmen.

Das hiesige verwaltungsgerichtliche Verfahren betrifft die Heranziehung zu einem Straßenbaubeitrag für das von der Beklagten mit „J. 12, H. 29 und P. 11“ bezeichnete Grundstück, das sich über die Flurstücke Q. der Flur R., Gemarkung L. erstreckt.

Seit dem 7. Oktober 2014 war die S. & Co. KG als Eigentümerin im Grundbuch für das Grundstück eingetragen (vgl. Bl. 29 f. der elektronischen Gerichtsakte [eGA]).

Im November 2018 erließ die Beklagte Vorausleistungsbescheide auf den Straßenbaubeitrag für die betreffenden Grundstücke (Bl. 294 ff. des Verwaltungsvorgangs [VV]). Die das hiesige Buchgrundstück betreffenden Vorausleistungsbescheide vom 16. November 2018 waren jeweils an die vorgenannte Gesellschaft gerichtet (vgl. Bl. 302 f., 304 f., 306 f., 308 f., 310 f., 312 f. VV).

Am 22. Juni 2020 wurde die T. als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen (vgl. Bl. 30 eGA).

Am 14. Dezember 2020 ging bei der Beklagten die letzte Unternehmerrechnung hinsichtlich der Straßenbaumaßnahmen ein (vgl. Bl. 338 VV).

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 23. und 26. September 2022 veräußerte die T. die streitgegenständlichen Grundstücke an die U. zu Volleigentum im Rahmen einer unechten Sale-and-lease-back-Transaktion, in deren Folge der Grundbesitz im Rahmen eines Mietvertrages an die S. als Generalmieterin zurückvermietet wurde (vgl. Bl. 202 ff. eGA).

Am 9. Dezember 2022 wurden Auflassungsvormerkungen zur Übertragung des Eigentums für die U. ins Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 27. Oktober 2022 unterrichtete der beurkundende Notar V. den Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement der Beklagten von dem Grundstückskaufvertrag und bat um die Abgabe einer Erklärung zum gesetzlichen Vorkaufsrecht. Mit Schreiben vom selben Tag ersuchte er den Grundstücksverkehrsausschuss der Beklagten um Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (vgl. Bl. 257 f. eGA). Mit Schreiben vom 7. bzw. 22. November 2022 antwortete der Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement der Beklagten auf diese Schreiben (vgl. Bl. 200 f. eGA).

Unter dem 17. Januar 2023 versandte die Beklagte an die betroffenen Grundstückseigentümer – so auch an die T. – Schreiben, mit denen sie die Heranziehung zu Straßenbaubeiträgen ankündigte und mitteilte, dass diese den Heranziehungsbescheid mit der genauen Beitragshöhe und den Berechnungsdaten in circa zwei Monaten erhalten würden. Bestandteil dieser Ankündigungsschreiben der Beklagten war die Information, dass beitragspflichtig derjenige sei, der im Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides als Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Zudem wurde darum gebeten, eventuelle Änderungen mitzuteilen, damit diese bei der Ausstellung des Heranziehungsbescheides noch berücksichtigt werden könnten (vgl. Bl. 182 f. eGA).

Am 27. März 2023 wurde die U. ins Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen (vgl. Bl. 30 eGA). Am 30. März 2023 ist die Firmenbezeichnung zu W. im Grundbuch berichtigt worden.

Am 27. Juni 2023 erließ die Beklagte Heranziehungsbescheide zu den Straßenbaubeiträgen gegenüber der T. für die einzelnen Grundstücke (Bl. 719 ff. VV). Darin heißt es jeweils, das bezeichnete Grundstück unterliege der Beitragspflicht zum Straßenbaubeitrag. Aufgrund der längeren politischen Diskussionen über die Abschaffung der Straßenbaubeiträge in A-Stadt sei ihr der bereits angekündigte Bescheid erst an diesem Tag zugestellt worden. Zudem wurde die Höhe der Festsetzung näher begründet.

Die Beklagte versandte nach eigenen Angaben für die Baumaßnahme J. insgesamt rund 900 Bescheide. Für ihre Recherche, wer Eigentümer des jeweiligen Flurstückes ist, nutzte sie eine Geodatenbank, das sog. Zweitkataster (vgl. Bl 286 eGA).

Am 7. Juli 2023 erließ die Beklagte jeweils Änderungsbescheide (Bl. 743 ff. VV). Zur Begründung führte sie aus, dass die Kostenaufstellung teilweise falsch übernommen worden sei und deshalb eine Anpassung erfolge. Alle anderen Daten sowie die Höhe des zu zahlenden Beitrags seien zutreffend festgesetzt und insoweit seien keine Änderungen erfolgt.

Am 27. Juli 2023 hat die T. Klage erhoben. In der Klageschrift von demselben Tag hat sie angegeben, sie sei Eigentümerin der im angegriffenen Beitragsbescheid genannten Grundstücke.

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2023 hat die S. der Beklagten auf deren Mahnungen vom 11. September 2023, gerichtet an „X.“, sowie auf eine Pfändungsankündigung vom 13. Oktober 2023, gerichtet an die S., mitgeteilt, dass nicht sie, sondern die T. Beitragsschuldnerin der angefochtenen Bescheide und somit Vollstreckungsschuldnerin gewesen sei. Nachdem die Y. auf die G. verschmolzen worden sei, sei das Vermögen der T. folgerichtig bei der G. angewachsen. Die G. als jetzige Beitragsschuldnerin werde einen Beitrag in Höhe von 369.987,87 € zur Begleichung der offenen Forderungen überweisen (vgl. Bl. 158 f. eGA).

In der Klagebegründung vom 19. Dezember 2023 hat die T. darum gebeten, das Aktivrubrum zu berichtigen. Durch Verschmelzung ihrer Komplementärin (der Y.) auf die Kommanditistin (die jetzige Klägerin), eingetragen im Handelsregister am 1. August 2023, sei das Vermögen der T. auf die Klägerin angewachsen. Richtige Klägerin sei daher jetzt die G. unter gleicher Anschrift. Das Rubrum ist daraufhin berichtigt worden. Außerdem hat die Klägerin in der Klagebegründung verschiedene Argumente vorgetragen, weshalb die Beitragserhebung dem Grunde sowie der Höhe nach rechtswidrig sei und sie in ihren Rechten verletze. Zu diesem Zeitpunkt hat sie noch nicht vorgetragen, dass es zu einem Eigentumswechsel an den Grundstücken gekommen sei. Dies ist erst – nach dem Hinweis des Gerichts auf die Eintragungen im Grundbuch vom 22. September 2025 (Bl. 150 f. eGA) – mit Schriftsatz vom 15. Oktober 2025 geschehen (Bl. 173 f. eGA).

Die Klägerin trägt vor, dass die Bekanntgabe eines Bescheids an den „falschen Adressaten“ stets beachtlich sei und zur Rechtswidrigkeit sowie Aufhebung des Bescheids führe. Soweit die Beklagte ihr vorwerfe, dass sie – die Klägerin – die Beklagte bislang nicht auf den Eigentumswechsel aufmerksam gemacht habe, sei zu berücksichtigen, dass die Beklagte von dem Verkauf gewusst habe. Sie habe der Beklagten bereits im Jahr 2022 den Kaufvertrag mit der neuen Eigentümerin zur Prüfung ihres Vorkaufsrechts vorgelegt.

Die Klägerin beantragt,

den Beitragsbescheid der Stadt Osnabrück vom 27.06.2023 über 993.343,23 € in der Form des Änderungsbescheides vom 07.07.2023 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung trägt sie vor, dass nach der Rechtsprechung des Eufach0000000005s der Amtsermittlungsgrundsatz sachgerecht und unter dem Gesichtspunkt der Gewaltenteilung und der Prozessökonomie zu handhaben und, abhängig von den Umständen des Einzelfalls, eine gleichsam ungefragte Fehlersuche zu vermeiden sei. Zudem könne sich die Klägerin in diesem Verfahren nicht darauf berufen, nicht die richtige Adressatin des Bescheids zu sein. Zu keinem Zeitpunkt habe die Klägerin moniert, die Bescheide seien an den falschen Eigentümer übersandt worden. In der Klagebegründung sei lediglich darum gebeten worden, das Aktivrubrum zu berichtigen. Auf ihr Ankündigungsschreiben zur Beitragserhebung aus Januar 2023 habe die Klägerin nicht reagiert und keine Eigentumsveränderung mitgeteilt, obwohl die Beklagte in ihren Ankündigungsschreiben immer darauf hinweise, dass Eigentumsänderungen mitzuteilen seien. Hierauf habe die Klägerin nicht mit einer Mitteilung reagiert. Mitarbeiter der Klägerin hätten jedoch bei ihr angerufen und nachgefragt, wer für Mahnungen und Säumniszuschläge zuständig sei und mitgeteilt, dass es eine Umfirmierung gegeben habe von der S. & Co. KG zu der T.. Die Bescheide seien daher an die T. versendet worden. Auf eine fehlende Eigentümerstellung sei die Klägerin nicht eingegangen. Sie habe auch keinen Hinweis gegeben, dass es zu gesellschaftlichen Veränderungen gekommen oder sie nicht der richtige Adressat der Heranziehungsbescheide gewesen sei. Die Klägerin habe sodann umgehend am 26. Oktober 2023 die Beiträge bezahlt und die Forderungen demnach vollumfänglich beglichen. Dieser Umstand führe dazu, dass sich die Klägerin an ihrem Verhalten festhalten lassen müsse. Der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) führe dazu, dass die Klägerin als Adressatin der Bescheide durch ihr Schweigen signalisiert habe, die Bescheide so zu akzeptieren. Erst nach dem Hinweis des Gerichts habe die Klägerin nunmehr vorgetragen, dass die Bekanntgabe des Bescheids an den falschen Adressaten erfolgt sei. Wer jahrelang den Irrtum unterhalten habe, er sei der richtige Schuldner oder wer den mit einer anderen Firma oder Firmengruppe geschlossenen Vertrag als eigenen abgewickelt habe, dürfe nicht später seine Passivlegitimation bestreiten. Zu letzterem verweist sie auf zwei Urteile des Bundesgerichtshofs.

Wegen des weiteren Vortrags der Beteiligten wird auf deren Schriftsätze, wegen des Sachverhalts im Übrigen wird auf die Gerichtsakten sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A. Das Rubrum musste berichtigt werden. Richtige Klägerin ist nicht mehr die T., sondern die G.. Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 19. Dezember 2023 erklärt hat, dass durch Verschmelzung der Y. als Komplementärin der ursprünglichen Klägerin (T.) auf die Kommanditistin G., eingetragen im Handelsregister am 1. August 2023, das Vermögen der T. auf die G. angewachsen sei, liegt darin ein gesetzlicher Parteiwechsel gemäß § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 239 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) in entsprechender Anwendung. Indem die Y. auf die Klägerin verschmolzen ist, ist die T. kraft Gesetzes ohne Liquidation erloschen und ihr Vermögen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Klägerin als die verbleibende Gesellschafterin übergegangen, vgl. §§ 161 Abs. 2, 105 Abs. 3 des Handelsgesetzbuchs (HGB) i.V.m. § 712a Abs. 1 BGB. Mit Erlöschen der T. ohne Liquidation ist eine Rechtsnachfolge der in § 239 ZPO geregelten Art eingetreten. Die erloschene T. ist aus dem Verfahren ausgeschieden und das Verfahren durch die Klägerin als Rechtsnachfolgerin aufgenommen worden. Eine subjektive Klageänderung findet nicht statt, weil die Klägerin kraft Gesetzes in das bestehende Rechtsverhältnis eingetreten ist (vgl. BGH, Urteil vom 28. Juni 1971, – III ZR 103/68 –, juris Rn. 30; BVerwG, Urteil vom 14. Juni 2001 – 5 C 21.00 –, juris Rn. 12; Stackmann, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 7. Auflage 2025, § 239 ZPO, Rn. 17 f.; Riese, in: Schoch/Schneider, VwGO, 48. EL Juli 2025, § 91 VwGO, Rn. 40, 42).

B. Die Klage hat Erfolg.

Die als Anfechtungsklage (§ 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO) zulässige Klage ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 27. Juni 2023 in Gestalt des Änderungsbescheids vom 7. Juli 2023 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin dadurch in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

I. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig (1.) und es bestehen auch keine Gründe, ihn ausnahmsweise dennoch bestehen zu lassen (2.).

1. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig, da die Tatbestandsvoraussetzungen für seinen Erlass nicht vorlagen. Die T. als Bekanntgabe- und Inhaltsadressatin des angefochtenen Bescheids unterlag im entscheidungserheblichen Zeitpunkt nicht der persönlichen Beitragspflicht, sodass eine Beitragspflicht auch nicht nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b des Niedersächsischen Kommunalabgabengesetzes (NKAG) i.V.m. § 45 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) i.V.m. §§ 161 Abs. 2, 105 Abs. 3 HGB i.V.m. § 712a Abs. 1 BGB auf die Klägerin als Gesamtrechtsnachfolgerin übergegangen ist. Die Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Satz 1 der Satzung der Beklagten über die Erhebung von Beiträgen nach dem NKAG für straßenbauliche Maßnahmen (Straßenausbaubeitragssatzung – SABS) vom 31. Mai 2022 (Amtsblatt 2022, S. 31 ff.) in der zum Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht geltenden Fassung lagen nicht vor. Nach dieser Vorschrift ist beitragspflichtig, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist anstelle des Eigentümers der Erbbauberechtigte beitragspflichtig. Mehrere Beitragspflichtige haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil beitragspflichtig. Insoweit deckt sich die Satzung mit § 6 Abs. 8 Satz 1 NKAG.

a. Die Beitragspflicht aufgrund Eigentümerstellung liegt nicht vor. Die T. und auch die Klägerin waren im entscheidungserheblichen Zeitpunkt (Bekanntgabe des Beitragsbescheids) nicht Eigentümerin des in dem Bescheid benannten Grundstücks. Eigentümerin ist bereits die W. gewesen.

aa. § 12 Abs. 1 Satz 1 SABS und § 6 Abs. 8 Satz 1 NKAG gehen von dem bürgerlich-rechtlichen Eigentumsbegriff aus. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit grundsätzlich vom bürgerlich-rechtlichen Begriff des Grundstücks im Sinne des Grundbuchrechts (formeller Grundstücksbegriff) auszugehen ist. Dieser Grundstücksbegriff ist gerechtfertigt in den in aller Regel gegebenen Fällen, dass sich der Eigentumsübergang nach den Vorschriften des Grundbuchrechts vollzieht und grundbuchrechtliche Eintragung sowie tatsächliches Eigentum daher einander entsprechen. In solchen Fällen legen Rechtsklarheit und Rechtssicherheit es nahe, auf die Eintragungen im Grundbuch abzustellen und bieten sich auch unter Gesichtspunkten der Praktikabilität an (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 27. April 2010 – 9 LC 271/08 –, juris Rn. 29 m.w.N.). Für die Beklagte ist zur Bestimmung der persönlichen Beitragspflicht daher in erster Linie die dingliche, sich aus dem Grundbuch ergebende Rechtslage entscheidend. Nach der Rechtsprechung soll dies gerade auch vor dem Hintergrund gelten, dass Kommunen insofern keine komplizierten Rechtsfragen klären müssen, wer wirtschaftlicher Eigentümer oder wem das Grundstück wirtschaftlich zuzuordnen ist. Vielmehr erhalten sie so auf einfache Weise die notwendige Klarheit über den Eigentümer, wenn sie das Grundbuch einsehen (vgl. VG Cottbus, Urteil vom 10. September 2014 – 6 K 652/14 –, juris Rn. 40). Dass § 12 Abs. 1 Satz 1 SABS ausgehend von dem gleichlautenden § 6 Abs. 8 Satz 1 NKAG auf den bürgerlich-rechtlichen Eigentumsbegriff abstellt, ergibt sich auch aus einem Vergleich mit anderen Landesgesetzen. In einzelnen Ländern können Beitragsschuldner – anders als in Niedersachsen – explizit auch die „sonst dinglich zur baulichen Nutzung Berechtigte(n)“ (§ 21 Abs. 2 Satz 1 des Sächsischen Kommunalabgabengesetzes [SächsKAG]) und die „zur Nutzung von Grundstücken dinglich Berechtigten und Gewerbetreibenden“ (§ 8 Abs. 1 Satz 1 des Kommunalabgabengesetzes Schleswig-Holstein [KAG SH]) bzw. die „dinglich Nutzungsberechtigten oder Gewerbetreibenden“ (§ 7 Abs. 2 Satz 1 des Kommunalabgabengesetzes Rheinland-Pfalz [KAG RP]) sein, denen durch die Möglichkeit der Inanspruchnahme der ausgebauten öffentlichen Anlage wirtschaftliche (Sonder-)Vorteile geboten werden. In § 8 Abs. 2 Satz 4 ff. des Brandenburgischen Kommunalabgabengesetzes (BraKAG) heißt es: „Besteht für das Grundstück ein Nutzungsrecht, so tritt der Nutzer an die Stelle des Eigentümers. Nutzer sind die in § 9 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2457) genannten natürlichen oder juristischen Personen des privaten und des öffentlichen Rechts“ (vgl. Raden, in: Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 11. Auflage 2022, § 30 Ausbaubeitragssatzung, Rn. 27). Im Übrigen ist nach der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts – der sich die Kammer anschließt – in jedem Fall die tatsächliche (bürgerlich-rechtliche) Eigentumslage entscheidend und daher nur ausnahmsweise dann nicht auf die grundbuchrechtliche Eigentumslage abzustellen, wenn sich – anders als hier – der Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuches vollzieht, sodass die tatsächliche Eigentumslage von der grundbuchrechtlichen abweicht. In diesen Ausnahmefällen müssen Gesichtspunkte der Praktikabilität zugunsten einer vorteilsgerechten Aufwandsverteilung zurücktreten und kann nur das Abstellen auf die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse die Einhaltung der gesetzlichen Vorgabe (§ 6 Abs. 1 Satz 1 sowie Abs. 5 Satz 1 NKAG) gewährleisten (Nds. OVG, Urteil vom 27. April 2010 – 9 LC 271/08 –, juris Rn. 29 mw.w.N.).

bb. Mit Grundstückskaufvertrag vom 23. und 26. September 2022 veräußerte die T. das betreffende Grundstück an die U. zu Volleigentum. Aus den beim Grundbuchamt des Amtsgerichts A-Stadt eingeholten Grundbuchauszügen für das betreffende Grundstück ergibt sich, dass dieses am 2. Januar 2023 an die U. aufgelassen und diese am 27. März 2023 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wurde. Am 30. März 2023 wurde die Firmenbezeichnung der vorgenannten KG auf W. berichtigt. Die Bekanntgabe der Straßenbaubeitragsbescheide der Beklagten vom 27. Juni 2023 in Gestalt der Änderungsbescheide vom 7. Juli 2023 erfolgte erst nach diesen Eintragungen im Grundbuch.

Einer Bekanntgabe steht im Übrigen nicht entgegen, dass die Bescheide der T. zugestellt wurden. Diese ist in dem angefochtenen Bescheid sowohl als Inhaltsadressatin, als auch als Bekanntgabeadressatin zweifelsfrei bestimmt. Eine Bekanntgabe ist damit zwar an die falsche Inhalts- und Bekanntgabeadressatin erfolgt, die Bekanntgabe an die Z. ist aber dennoch wirksam. Die richtige Adressierung des Bescheids ist nur in tatsächlicher Hinsicht, nicht aber rechtlich Voraussetzung für die Wirksamkeit der Bekanntgabe. Unerheblich ist auch, ob es sich um die richtige Inhaltsadressatin handelt (vgl. Ratschow, in: Klein, AO, 19. Auflage 2025, § 112 AO, Rn. 22). Nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 lit. b NKAG i.V.m. §§ 122 Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 1 Satz 1 AO gilt, dass der Verwaltungsakt demjenigen Beteiligten bekannt zu geben ist, für den er bestimmt ist und diesem gegenüber wirksam wird. Das ist der von der Beitragsbehörde als Inhaltsadressat hinreichend bestimmt ausgewählte und nicht der richtige Inhaltsadressat (vgl. Ratschow, in: Klein, AO, 19. Auflage 2025, § 119, Rn. 14, § 112, Rn. 22).

Der Kammer war es auch nicht verwehrt, Einsicht in die Grundbücher zu nehmen. Zwar gilt nach der Rechtsprechung des Eufach0000000005s, dass der Amtsermittlungsgrundsatz nach § 86 VwGO sachgerecht unter dem Gesichtspunkt der Gewaltenteilung und der Prozessökonomie zu handhaben und, abhängig von den Umständen des Einzelfalls, eine gleichsam ungefragte Fehlersuche zu vermeiden ist (BVerwG, Beschluss vom 22. Februar 2018 – 9 B 26.17–, juris Rn. 18). Die Mahnung vor einer ungefragten Fehlersuche stellt aber keinen Rechtssatz dar, sondern umschreibt eine Maxime richterlichen Handelns, welche die Geltung des Amtsermittlungsgrundsatzes aus § 86 Abs. 1 VwGO nicht in Frage stellt (BVerwG, Beschluss vom 17. Mai 2018 – 4 B 20.18 –, juris Rn. 10 m.w.N.). Daher ist die Kammer nicht daran gehindert, die persönliche Beitragspflicht der Klägerin als eine der wesentlichen Tatbestandsvoraussetzungen für die Heranziehung über eine Einsichtnahme in das Grundbuch selbstständig zu prüfen. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben (§ 6 Abs. 1 Satz 1 sowie Abs. 5 Satz 1 NKAG) gebietet es, dass Straßenbaubeiträge lediglich von den durch den Straßenausbau Bevorteilten und im Umfang der Bevorteilung erhoben werden dürfen (Nds. OVG, Urteil vom 27. April 2010 – 9 LC 271/08 –, juris Rn. 29), sodass der persönlichen Beitragspflicht eine wesentliche Funktion zur Gewährleistung der gesetzlichen Vorgaben des Niedersächsischen Kommunalabgabengesetzes zukommt.

b. Eine persönliche Beitragspflicht der Klägerin ergibt sich auch nicht aus § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b NKAG i.V.m. § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO aufgrund der dinglich gesicherten beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (Mietdienstbarkeit) zugunsten der S.. Nach dieser Vorschrift ist ein Wirtschaftsgut einem anderen als dem Eigentümer zuzurechnen, wenn er die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in der Weise ausübt, dass er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann (sog. wirtschaftlicher Eigentümer). Ungeachtet dessen, dass selbst bei Anwendung des wirtschaftlichen Eigentumsbegriffs die persönliche Beitragspflicht nicht bei der T. bzw. der Klägerin entstanden wäre, sondern bei der S. als Dienstbarkeitsnehmerin, lässt der in der Straßenausbaubeitragssatzung und dem Niedersächsischen Kommunalabgabengesetz verwendete – bürgerlich-rechtlich zu verstehende – Begriff des Eigentümers ein Abstellen auf den „wirtschaftlichen Eigentümer“ im Sinne von § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO nicht zu. Denn diese Vorschrift ist – wie sich aus § 11 Abs. 1 Halbsatz 2 NKAG ergibt – nur anwendbar, „soweit nicht dieses Gesetz oder andere Bundes- oder Landesgesetze besondere Vorschriften enthalten“. Dies ist aber gerade aufgrund der Vorschrift des § 6 Abs. 8 NKAG, die unzweifelhaft auf den bürgerlich-rechtlichen Eigentümer abstellt, der Fall. Im Kommunalabgabenrecht findet § 39 Abs. 2 AO daher allenfalls dann Anwendung, wenn die jeweilige Satzung auch auf den wirtschaftlichen und nicht rein auf den bürgerlich-rechtlichen Eigentumsbegriff abstellt (vgl. VG Cottbus, Urteil vom 10. September 2014 – 6 K 652/14 –, juris Rn. 40; VG Köln, Urteil vom 4. September 2012 – 14 K 1755/11 –, juris Rn. 15 m.w.N; Drüen, in: Tipke/Kruse, Kommentar zur AO und FGO, § 39 AO, Rn. 7).

c. Bereits aufgrund dieser Erwägungen kann sich eine persönliche Beitragspflicht der Klägerin – ungeachtet der Frage, ob sie sich in dem Grundstückskaufvertrag vertraglich dazu verpflichtet hat, die Straßenbaubeiträge für die Grundstückseigentümerin zu übernehmen – auch nicht aus § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b NKAG i.V.m. § 48 Abs. 2 und Abs. 1 AO ergeben. Hiernach können sich Dritte vertraglich verpflichten, für Leistungen aus dem Beitragsschuldverhältnis gegenüber den Beitragsbehörden einzustehen und die Leistungen können durch die Dritten bewirkt werden. Eine vertragliche Leistungsübernahme kann jedoch auch nach dieser Vorschrift keine Eigentümerstellung i.S.v. § 12 SABS bzw. § 6 Abs. 8 NKAG begründen. Ferner kann § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b NKAG i.V.m. § 48 Abs. 2 AO eine persönliche Beitragspflicht der Klägerin auch deshalb nicht begründen, weil die Vorschrift ausweislich ihres eindeutigen Wortlauts eine Leistung durch „Dritte“ regelt. Durch die Verwendung des Wortes „Dritte“ wird impliziert, dass es sich um eine andere Person als den eigentlich Beitragspflichtigen handeln muss. Dies wird auch durch die Regelung in § 48 Abs. 1 AO deutlich, wonach Leistungen aus dem „Steuerschuldverhältnis“ – hier Beitragsschuldverhältnis – durch „Dritte“ – und damit außerhalb des Beitragsschuldverhältnis Stehende – „bewirkt“ werden können. Die Regelung setzt insofern voraus, dass ein Beitragsschuldverhältnis mit einem anderen als dem Dritten entsteht, was nicht der Fall wäre, wenn durch die Vorschrift eine persönliche Beitragspflicht begründet würde. Denn in diesem Fall würde ein eigenes Beitragsschuldverhältnis mit dem „Dritten“ entstehen.

d. Ebenso ergibt sich eine persönliche Beitragspflicht der Klägerin auch nicht aus § 436 Abs. 1 BGB. Hiernach ist, soweit nichts anderes vereinbart ist, der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Ungeachtet der Frage, ob die Klägerin bzw. die T. und die Grundstückskäuferin in dem Grundstückskaufvertrag eine hiervon abweichende Regelung getroffen haben, gilt diese Regelung ausschließlich im zivilrechtlichen Innenverhältnis zwischen der Verkäuferin und der Käuferin und schlägt nicht auf das öffentlich-rechtliche Beitragsverhältnis zwischen der Beklagten und der Klägerin durch.

e. Eine Stellung der Klägerin als Erbbauberechtigte im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 2 SABS in Verbindung mit § 6 Abs. 8 Satz 2 NKAG ist von den Beteiligten weder vorgetragen noch ersichtlich.

f. Eine persönliche Beitragspflicht der Klägerin ergibt sich im Übrigen auch nicht aus einer analogen Anwendung des § 12 Abs. 1 Satz 1 SABS aufgrund des Umstands, dass die T. zwar nicht mehr im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids, wohl aber noch im Zeitpunkt des Entstehens der (sachlichen) Beitragspflicht Eigentümerin des Grundstücks gewesen ist. Die vom Wortlaut her eindeutige Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 SABS eröffnet insoweit keinen Auslegungsspielraum und auch keinen Raum für eine analoge Anwendung. Anders als in anderen Landesgesetzen verbleibt den Ortsgesetzgebern in Niedersachsen aufgrund der ausdrücklichen Regelung in § 6 Abs. 8 Satz 1 NKAG auch kein Entscheidungsspielraum. Im Gegensatz dazu bestimmen bspw. Bayern und Thüringen (vgl. Art. 5 Abs. 6 des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes [BayKAG] und § 7 Abs. 10 des Kommunalabgabengesetzes Thüringen [ThürKAG]), dass beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt des Entstehens der (sachlichen) Beitragspflichten Eigentümer des Grundstücks bzw. Erbbauberechtigter ist (vgl. auch Raden, in: Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 11. Auflage 2022, § 30 Ausbaubeitragssatzung, Rn. 34). Der eindeutige Wortlaut der niedersächsischen Regelung steht einer solchen Auslegung bzw. einer entsprechenden Anwendung entgegen.

2. Das bis hierhin gewonnene (Zwischen-)Ergebnis bedarf mit Blick auf besondere Umstände des Streitfalls keiner Korrektur. Insbesondere liegt kein Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b NKAG i.V.m. § 42 Abs. 1 Satz 3 AO vor (a.). Auch führen sonstige Erwägungen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben zu keinem abweichenden Ergebnis (b.).

a. Die persönliche Beitragspflicht ist nicht aufgrund der Vorschriften des § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b NKAG i.V.m. § 42 Abs. 1 Satz 3 AO bei der Klägerin entstanden.

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b NKAG i.V.m. § 42 Abs. 1 Satz 1 AO kann durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts das Abgabengesetz nicht umgangen werden. Für den Fall des Vorliegens eines Missbrauchs i.S.v. § 42 Abs. 2 AO sieht § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b NKAG i.V.m. § 42 Abs. 1 Satz 3 AO vor, dass der Beitragsanspruch so entsteht, wie er bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen rechtlichen Gestaltung entsteht. Gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 lit. b NKAG i.V.m. § 42 Abs. 2 AO liegt ein Missbrauch vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Beitragspflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Abgabenvorteil führt. Dies gilt nicht, wenn der Beitragspflichtige für die gewählte Gestaltung außerabgabenrechtliche Gründe nachweist, die nach dem Gesamtbild der Verhältnisse beachtlich sind.

In der Rechtsprechung ist insoweit für das Erschließungsbeitragsrecht anerkannt, dass ein Missbrauch dann vorliegt, wenn eine rechtliche Gestaltung gewählt wird, die zur Erreichung des erstrebten wirtschaftlichen Ziels unangemessen ist, der Abgabenminderung dienen soll und durch wirtschaftliche oder sonstige beachtliche außersteuerliche Gründe nicht zu rechtfertigen ist, d.h., wenn einzig die Vermeidung (oder Verminderung) einer Erschließungsbeitragspflicht verfolgt wird. Unangemessen sind insbesondere abwegige rechtliche Kniffe und Schliche. Maßgeblich ist, ob verständige Beteiligte die Gestaltung in Anbetracht des wirtschaftlichen Sachverstands und der wirtschaftlichen Zielsetzung gewählt hätten. Die Unangemessenheit einer Rechtsgestaltung tritt dann deutlich hervor, wenn sie überhaupt keinen wirtschaftlichen Zwecken dient, mithin ein vernünftiger wirtschaftlicher Grund nicht zu entdecken ist und verständige Parteien die konkrete rechtliche Ausgestaltung des Übertragungspakts als unpassend nicht wählen würden (Raden, in: Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 11. Auflage 2022, § 17 Rn. 125 m.w.N.). Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn im zeitlichen Zusammenhang mit der bevorstehenden Entstehung sachlicher Beitragspflichten ein im hinteren Teil bebautes Grundstück geteilt und das dadurch entstandene, an die demnächst abzurechnende Anbaustraße angrenzende Anliegergrundstück auf einen Dritten übertragen wird, ohne dass die Übertragung aus wirtschaftlichen oder sonstigen beachtlichen Gründen nachvollziehbar ist (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 18. Januar 2022 – 9 LA 122/20 –, juris Rn. 6 m.w.N.). Ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten scheidet nicht nur dann aus, wenn die Grundstücksübertragung aus wirtschaftlichen Gründen nachvollziehbar ist, sondern auch dann, wenn sie durch sonstige beachtliche Gründe nichtabgabenrechtlicher Art gerechtfertigt wird. Eine Grundstücksübertragung kann daher auch ideellen Zielen dienen, ohne dass hieraus ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten folgt. Deshalb muss das Grundstücksgeschäft nicht in jedem Fall auf nachvollziehbaren wirtschaftlichen Kosten-/Nutzenerwägungen beruhen. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten vorliegt, ist auch zu berücksichtigten, dass Abgabenpflichtige durchaus Gestaltungen wählen und Regelungen treffen dürfen, die zu Ersparnissen bei den Abgaben führen und sich für die Abgabenpflichtigen finanziell vorteilhaft auswirken. Das Streben nach einer Minderung von Abgaben wird erst dann missbräuchlich, wenn der gewählte Weg unangemessen ist, weil es für dessen Wahl weder abgabenrechtliche noch sonstige nachvollziehbare Gründe gibt, sie also allein vom Willen zur Beitrags-, Gebühren- oder Steuerersparnis getragen wird (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 18. Januar 2022 – 9 LA 122/20 –, juris Rn. 7 m.w.N.). Es obliegt dem Abgabenschuldner im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht, einen wirtschaftlich sinnvollen oder anderen einleuchtenden Grund für die Übertragung des Grundstücksteils darzulegen. Im Übrigen liegt die Beweislast für das Vorliegen eines Missbrauchs rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten bei der Abgabenbehörde – hier der Beklagten (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 18. Januar 2022 – 9 LA 122/20 –, juris Rn. 8 m.w.N.; Raden, in: Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 11. Auflage 2022, § 17 Rn. 126 m.w.N).

Es ist weder von der Beklagten vorgetragen noch ersichtlich, dass die T. das Grundstück an die U. übereignet hat, (einzig) um die Ausbaubeitragspflicht zu vermeiden. Sowohl in ihren schriftlichen Ausführungen als auch nach dem Eindruck der Kammer in der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin glaubhaft ausgeführt, dass Grund für die Veräußerung, die mit einer anschließenden Rückmietung einherging, Liquiditätserwägungen gewesen sind und gerade zur Liquiditätsbeschaffung ein sog. Sale-and-lease-back-Vertragswerk durchgeführt worden ist (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 19. Dezember 2025, Bl. 199 eGA). Hierfür spricht bereits der für eine solche Transaktion erforderliche Aufwand und ihr finanzielles Volumen. Schon wegen der hierdurch bedingten Nebenkosten dürfte sich der „Vorteil“ einer Beitragsersparnis kaum rechnen, zumal ein solches Vorgehen von dem von der Klägerin nicht zu beeinflussenden Umstand abhinge, dass die Beklagte die Eigentumsverhältnisse nicht vor Erlass der Beitragsbescheide noch einmal überprüft.

b. Entgegen der Ansicht der Beklagten kann eine Beitragspflicht der Klägerin auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB in entsprechender Anwendung) begründet werden. Das Bundesverwaltungsgericht hat in der Vergangenheit für das Erschließungsbeitragsrecht grundsätzlich anerkannt, dass die Begründung einer Erschließungsbeitragspflicht unter dem auch im öffentlichen Recht Geltung beanspruchenden Gesichtspunkt von Treu und Glauben in Betracht kommen und der Beitragspflichtige insbesondere unter dem Gesichtspunkt unzulässiger Rechtsausübung bzw. des Verbots widersprüchlichen Verhaltens gehindert sein kann, sich auf fehlende rechtliche oder tatsächliche Voraussetzungen für eine Beitragserhebung zu berufen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Februar 2010 – 9 C 1.09 –, juris Rn. 38 und BVerwG, Beschluss vom 25. September 2013 – 9 B 32.13 –, juris Rn. 3, wobei das BVerwG hier jeweils § 242 BGB verneinte).

Bei der Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB im öffentlichen Recht ist zu beachten, dass die Subjekte der öffentlichen Verwaltung zu gesetzmäßigem Handeln verpflichtet sind, Art. 20 Abs. 3, 28 des Grundgesetzes (GG). Das verleiht der Anwendung von § 242 BGB im öffentlichen Recht ein eigenes Gepräge, auch wenn der Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung wegen der gleichzeitigen Verpflichtung auf das „Recht“ keinen absoluten Vorrang genießt. Die im Privatrecht entwickelten Konkretisierungen von Treu und Glauben lassen sich daher nicht unbesehen ins öffentliche Recht übertragen (vgl. Schubert, in: Münchener Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2025, BGB, § 242, Rn. 70).

Bereits für das Privatrecht ist jedoch anerkannt, dass nicht jede Unbilligkeit bzw. jede Verschiebung der Gewichte in der Interessenlage ein Abweichen in den Rechtsfolgen rechtfertigt. Es besteht einerseits keine allgemeine Verpflichtung, eine Rechtsposition schon deshalb preiszugeben, weil sie die Gegenpartei übermäßig beschwert. Andererseits vermögen missbilligenswerte Motive des Rechtsinhabers dessen Rechtsposition noch nicht zu erschüttern. Vielmehr soll durch § 242 BGB der Rechtsausübung (nur) dort eine Schranke gesetzt werden, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt (vgl. Sutschet, in: Hau/Poseck, BeckOK BGB, 77. Edition, Stand: 1. Februar 2026, BGB, § 242, Rn. 49 m.w.N.). Für das Privatrecht gilt, dass die Ausübung eines Rechts im Einzelfall unzulässig sein kann, wenn der Berechtigte kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt oder überwiegende schutzwürdige Interessen der Gegenpartei entgegenstehen und die Rechtsausübung im Einzelfall zu einem grob unbilligen, mit der Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde (individueller Rechtsmissbrauch). Der Gläubiger braucht nicht schon deshalb von der Durchsetzung von Rechten abzusehen, weil die Rechtsausübung den Gegner hart treffen würde (kein Verbot bloß „unbilliger Rechtsausübung“); stets müssen Umstände hinzukommen, die die Rechtsausübung im Einzelfall als eine grob unbillige, mit der Gerechtigkeit nicht zu vereinbarende Benachteiligung des Schuldners erscheinen lassen (vgl. Mansel, in: Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch, 19. Auflage 2023, BGB, § 242, Rn. 37, 41 m.w.N.).

Weitere Grundsätze für das Beitragsrecht als Teil des öffentlichen Rechts ergeben sich für den vorliegenden Fall aus den Bestimmungen der Abgabenordnung, die über das Niedersächsische Kommunalabgabengesetz auch vorliegend anwendbar sind.

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 lit. a NKAG i.V.m. § 88 Abs. 1 und Abs. 2 AO ermittelt die Beitragsbehörde – hier die Beklagte – den Sachverhalt von Amts wegen. Dabei hat sie alle für den Einzelfall bedeutsamen, auch die für die Beteiligten günstigen, Umstände zu berücksichtigen. Die Beitragsbehörde bestimmt Art und Umfang der Ermittlungen nach den Umständen des Einzelfalls sowie nach den Grundsätzen der Gleichmäßigkeit, Gesetzmäßigkeit und Verhältnismäßigkeit. An das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten ist sie nicht gebunden. In dieser Regelung kommt die alleinige Verantwortung der Behörde für die Sachverhaltsermittlung nach dem Untersuchungsgrundsatz im öffentlichen Interesse zum Ausdruck, der im Gegensatz zu dem im Bürgerlichen Recht vorherrschenden Beibringungsgrundsatz die Offenlegung der entscheidungserheblichen Tatsachen nicht der kontroversen Sachverhaltsdarstellung der miteinander streitenden Parteien überlässt (vgl. Kobor, in: Pfirrmann/Rosenke/Wagner, BeckOK AO, 35. Edition, Stand: 1. Januar 2026, AO, § 88, Rn. 34). Bei der Entscheidung über Art und Umfang der Ermittlungen können allgemeine Erfahrungen der Behörde sowie Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit berücksichtigt werden. Weitere zu berücksichtigende Kriterien sind unter anderem die Aufklärungsbedürftigkeit, der Ermittlungsaufwand und der mögliche Ermittlungserfolg (vgl. Rätke, in: Klein, Abgabenordnung, 19. Auflage 2025, AO, § 88, Rn. 20).

Zugleich sind die Beteiligten gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 lit. a NKAG i.V.m. § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet. Sie kommen der Mitwirkungspflicht insbesondere dadurch nach, dass sie die für die Beitragserhebung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenlegen und die ihnen bekannten Beweismittel angeben. Der Umfang dieser Pflichten richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Verletzt der Beteiligte seine allgemeine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 lit. a NKAG i.V.m.§ 90 Abs. 1 AO, entbindet dies die Beitragsbehörde nicht von der Verpflichtung zur weiteren Sachverhaltsaufklärung von Amts wegen nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 lit. a NKAG i.V.m. § 88 AO. Der Verstoß kann jedoch zumindest eine Reduzierung der behördlichen Ermittlungspflicht zur Folge haben. Voraussetzung für eine Beschränkung der Pflicht zur amtswegigen Sachverhaltsermittlung ist jedoch, dass der Beitragsbehörde außer der Mitwirkung des Beteiligten keine anderen Ermittlungsinstrumente zur Verfügung stehen, um den Sachverhalt selbst und mit verhältnismäßigem Aufwand aufzuklären (vgl. Kobor, in: Pfirrmann/Rosenke/Wagner, BeckOK AO, 35. Edition, Stand: 1. Januar 2025, AO, § 90, Rn. 70 m.w.N.).

Die Kammer hat in Erwägung gezogen, ob es der Klägerin in entsprechender Anwendung des § 242 BGB verwehrt sein könnte, sich auf die fehlende persönliche Beitragspflicht zu berufen, weil sie vor Erlass des Heranziehungsbescheids die Eigentumsänderung nicht mitgeteilt hat (aa.), weil sie während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zunächst angegeben hat, Eigentümerin zu sein und die Beiträge zudem vollständig beglichen hat (bb.) oder weil die Beklagte aufgrund der Festsetzungsverjährung nicht mehr gegenüber der richtigen Beitragspflichtigen vorgehen kann (cc.). Ausgehend von den zuvor genannten Maßstäben führt keiner dieser Ansätze vorliegend zu einem Fall, bei dem das Berufen der Klägerin auf die fehlende Eigentümerstellung im entscheidungserheblichen Zeitpunkt und damit die fehlende persönliche Beitragspflicht zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt und eine entsprechende Anwendung von § 242 BGB rechtfertigt. Die Beklagte war in einem etwaigen Vertrauen darauf, dass die Klägerin sich im gerichtlichen Verfahren nicht auf das Fehlen der Voraussetzungen der persönlichen Beitragspflicht beruft, jedenfalls nicht schutzwürdig. Dies ergibt eine Gesamtabwägung der Umstände des Einzelfalls.

aa. Durch das Versenden der Ankündigungsschreiben vom 17. Januar 2023 (Bl. 182 f. eGA) und der darin enthaltenen Bitte, eventuelle Änderungen der Beklagten mitzuteilen, hat die Beklagte nicht die ihr grundsätzlich obliegende Pflicht, den Sachverhalt zu ermitteln, auf die Klägerin bzw. die T. übertragen. In den Ankündigungsschreiben heißt es: „Evtl. Änderungen bitte ich mir mitzuteilen, damit diese bei der Ausstellung des Heranziehungsbescheides noch berücksichtigt werden können.“ Die Beklagte formuliert dies lediglich als eine Bitte. Eine Mitteilungspflicht der Klägerin ist dadurch schon deshalb nicht entstanden. Selbst wenn man annehmen würde, dass eine Pflicht der Klägerin bzw. der T. zur Offenlegung einer Grundbuchänderung bestanden hätte, führte dies nach dem Vorstehenden nicht dazu, dass die behördliche Ermittlungspflicht reduziert gewesen wäre. Denn der Beklagten standen andere Ermittlungsinstrumente zu Verfügung, um den Sachverhalt mit verhältnismäßig geringem Aufwand aufzuklären.

Anders als bei beweglichen Sachen besteht für Grundstücke mit dem Grundbuch ein öffentliches Register, das die Eigentumsverhältnisse protokolliert. Dieses gibt auch der Behörde weitergehende Möglichkeiten, die Eigentümerstellung an Grundstücken von in Betracht kommenden Beitragspflichtigen zu ermitteln. Insoweit gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs gemäß § 892 BGB. Die Einholung eines Grundbuchsauszugs unmittelbar vor dem Erlass der Heranziehungsbescheide (beispielsweise auch schon zwei Monate vorher) hätte hier dazu geführt, dass die Beklagte über die Änderungen im Grundbuch informiert worden wäre. Die Einholung eines Grundbuchauszugs wäre auch verhältnismäßig und der Beklagten zumutbar gewesen. Auch insoweit ist zu berücksichtigen, dass Vorschriften wie § 12 SABS und § 6 Abs. 8 Satz 1 NKAG, die zur Bestimmung der persönlichen Beitragspflicht allein an die dingliche, sich aus dem Grundbuch ergebende Rechtslage – im Gegensatz zu der in einigen örtlichen Beitragssatzungen und Landesgesetzen anzufindenden wirtschaftlichen Eigentümerstellung – anknüpfen, nach der Rechtsprechung insbesondere vor dem Hintergrund gerechtfertigt sind, dass Kommunen dadurch keine komplizierten Rechtsfragen klären müssen, wer wirtschaftlicher Eigentümer oder wem das Grundstück wirtschaftlich zuzuordnen ist, sondern auf einfache Weise die notwendige Klarheit über den Eigentümer erlangen können, wenn sie das Grundbuch einsehen (vgl. VG Cottbus, Urteil vom 10. September 2014 – 6 K 652/14 –, juris Rn. 40), was sich auch unter Gesichtspunkten der Praktikabilität anbietet (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 27. April 2010 – 9 LC 271/08 –, juris Rn. 29 m.w.N.).

Gegen eine besondere Schutzwürdigkeit der Beklagten, wie § 242 BGB sie verlangt, spricht insofern auch, dass es sich vorliegend um keinen fernliegenden und außergewöhnlichen Sachverhalt handelt, dass nach Erlass der Vorausleistungsbescheide und Entstehung der sachlichen Beitragspflicht – wie hier – ein Eigentümerwechsel und damit ein Wechsel des Beitragspflichtigen eingetreten ist. Im Gegenteil ist dieser Sachverhalt bereits von Gesetzes wegen ausdrücklich geregelt, was nach Auffassung der Kammer im Übrigen für eine gesteigerte Sorgfaltspflicht der Beklagten im Hinblick auf die Ermittlung der persönlichen Beitragspflicht spricht. Das Niedersächsische Kommunalabgabengesetz und die Straßenausbaubeitragssatzung sehen in ihren §§ 6 Abs. 7 Satz 2 und Abs. 8 Satz 1 bzw. §§ 11 und 12 Abs. 1 einen solchen Sachverhalt explizit vor und normieren entsprechende Regelungen. Denn hiernach gilt ausdrücklich, dass auf die künftige Beitragsschuld verlangte Vorausleistungen mit der Beitragsschuld zu verrechnen sind, „auch wenn der Vorausleistende nicht beitragspflichtig ist“, wobei beitragspflichtig ist, „wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks ist“. Damit hatten sowohl der Landes- als auch der Ortsgesetzgeber einen Sachverhalt wie den vorliegenden, der sich dadurch kennzeichnet, dass zwischen dem Erlass des Vorausleistungsbescheids bzw. der Entstehung der Beitragsschuld und der Bekanntgabe des Beitragsbescheids ein Eigentümerwechsel stattfindet, im Gesetzgebungsprozess konkret vor Augen. Der Beklagten waren diese Regelung sowie die Möglichkeit eines Eigentumswechsels zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids auch bewusst, wie der Hinweis hierauf in den Ankündigungsschreiben – verbunden mit der Bitte, eventuelle Änderungen mitzuteilen, damit diese noch berücksichtigt werden können – verdeutlicht.

Angesichts der enormen wirtschaftlichen Bedeutung der Rechtmäßigkeit der Heranziehungsbescheide gegenüber der T. und des Vorliegens der Voraussetzungen für die Beitragserhebung hätte es zudem im Besonderen nahe gelegen, einen Grundbuchauszug unmittelbar vor dem Erlass des Heranziehungsbescheids einzuholen. Die Beklagte hat den auf alle Grundstücke zu verteilenden beitragsfähigen Aufwand für die gesamten Straßenbaumaßnahmen auf 1.768.560,92 Euro bestimmt. Dabei hat sie die T. allein in dem im hiesigen Verfahren (1 A 265/23) angefochtenen Bescheid zu mehr als der Hälfte des auf die Anlieger zu verteilenden Aufwands (993.343,23 Euro) herangezogen. Zusammen mit den Heranziehungsbescheiden aus den anderen von der Kammer entschiedenen Verfahren (1 A 266/23 bis 1 A 276/23) waren es fast zwei Drittel der Gesamtsumme. Dies begründete ein gesteigertes Sachverhaltsaufklärungsinteresse der Beklagten. Es lässt von der Beitragsbehörde zudem eine besondere Sorgfalt erwarten, die – auch unter Berücksichtigung einer fehlenden Mitwirkung der Klägerin – gerade aufgrund der in einfacher Weise auszuführenden Einsichtnahme in das Grundbuch nicht unverhältnismäßig ist.

Auch die Verzögerung des Erlasses der Heranziehungsbescheide, die die Beklagte mit längeren politischen Diskussionen über die Abschaffung der Straßenbaubeiträge rechtfertigte, sprach für eine (erneute) Einholung eines Grundbuchsauszugs. Entgegen der Ankündigung aus dem Ankündigungsschreiben erfolgte der Erlass nicht innerhalb von circa zwei Monaten nach dem Versenden des Schreibens, sondern erst fast ein halbes Jahr später. Eigentumsveränderungen an den Grundstücken wurden durch diese große Zeitspanne wahrscheinlicher als bei einem zeitnahen Erlass.

Zugleich wäre der Ermittlungsaufwand zur Überprüfung der Eigentümerstellung vorliegend gering gewesen. Es hätte hier bereits genügt, (zunächst einmal) den Grundbuchauszug lediglich für eins der heranzuziehenden Grundstücke der T. einzuholen. Bei sämtlichen Grundstücken aus den verschiedenen Heranziehungsbescheiden der von der Kammer entschiedenen Verfahren war die T. im Zeitpunkt des Erlasses der Bescheide nicht (mehr) als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Ein Fehlen des Vorliegens der Voraussetzungen der persönlichen Beitragspflicht wäre somit unmittelbar aufgefallen.

Insofern kommt es vorliegend auch nicht mehr entscheidungserheblich darauf an, ob die Beklagte aufgrund des Schreibens des Notars V. vom 27. Oktober 2022, mit welchem dieser den Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement der Beklagten über den bereits notariell beurkundeten Kaufvertrag zwischen der T. und der U. unterrichtete, oder aufgrund der im September 2022 im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungen sogar (zurechenbare) Kenntnis von dem anstehenden Eigentümerwechsel und damit eine konkrete Veranlassung zur Ermittlung hatte (dafür sprechend wohl VG Osnabrück, Urteil vom 25. August 2005 – 1 A 199/05 – V.n.b.) bzw. hätte haben müssen.

bb. Auch der Umstand, dass die Klägerin in ihren schriftlichen Ausführungen zunächst selbst – fehlerhaft – angegeben hat, Eigentümerin des beitragspflichtigen Grundstücks zu sein, führt nicht dazu, dass es ihr entsprechend § 242 BGB verwehrt ist, sich zu einem späteren Zeitpunkt auf die fehlende Eigentümerstellung zu berufen. Gleiches gilt für den Umstand, dass die Klägerin die Beiträge nach Erlass der Bescheide vollständig beglichen und damit auf die ihr gegenüber geltend gemachte Schuld geleistet hat. Nach den schriftlichen Ausführungen der Klägerin sowie dem Eindruck in der mündlichen Verhandlung konnte sich die Kammer nicht davon überzeugen, dass die Klägerin treuwidrig i.S.v. § 242 BGB handelte. Die Kammer vermag auch nicht auszuschließen, dass sich die Klägerin überhaupt keine Gedanken über ihre Eigentümerstellung und darüber gemacht hat, welche Bedeutung die Eigentümerstellung für den vorliegenden Sachverhalt hat. Auch ist weder seitens der Beklagten vorgetragen noch aus den Umständen ersichtlich, dass die Klägerin arglistig im Sinne einer bewussten Täuschung eine Falschangabe hinsichtlich ihrer Eigentumsstellung gemacht hat bzw. die Eigentumsveränderung arglistig verschwiegen hat. Jedenfalls hat sie dadurch bei der Beklagten kein schutzwürdiges Vertrauen hervorgerufen, welches es ihr nun versagt, sich auf die fehlende Eigentümerstellung zu berufen. Es stellt sich bereits die Frage, ob die Klägerin durch diese Falschangabe bei der Beklagten überhaupt ein (eigenes) Vertrauen hervorrufen konnte. Denn die Beklagte ging in diesem Zeitpunkt ohnehin selbst bereits davon aus, dass die Klägerin bzw. die T. Eigentümerin des Grundstücks sei.

Die Beklagte ist jedenfalls auch nicht derart schutzwürdig i.S.v. § 242 BGB, dass dies die Rechtmäßigkeit eines eigentlich rechtswidrigen Heranziehungsbescheids rechtfertigen könnte. Auch der Umstand, dass die Klägerin auf die Pfändungsankündigung der Beklagten vom 13. Oktober 2023 (gerichtet an die S.) einen Betrag in Höhe von 369.987,87 € an die Beklagte zahlte, führt nicht dazu, dass die Klägerin eine entsprechende Beitragsschuld anerkannt bzw. bei der Beklagten ein schutzwürdiges Vertrauen i.S.v. § 242 BGB hervorgerufen hat. Die Klägerin hat überzeugend dargelegt, dass sie die Beitragszahlung auf die Pfändungsankündigung nur beglichen hat, um einer Vollstreckung zu entgehen. Jedenfalls kann hieraus auch bereits deshalb keine Anerkennung einer Beitragsschuld seitens der Klägerin oder ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten folgen, weil zu diesem Zeitpunkt die hiesige Anfechtungsklage gegen den der Pfändungsankündigung zugrundeliegenden Bescheid bereits bei Gericht anhängig war. Diese Wertung ergibt sich im Übrigen auch aus § 11 Abs. 2 Nr. 1 lit. b. NKAG i.V.m. § 48 AO, wonach eine Leistung auf die Beitragsschuld gesetzlich zulässig auch durch Dritte (in diesem Fall die Klägerin) bewirkt werden kann. Aus diesem Grund könnte sich im Übrigen auch – ungeachtet der zivilrechtlichen Frage, ob die Klägerin gegenüber der Grundstückskäuferin im Innenverhältnis überhaupt vertraglich für die Beitragsschuld einzustehen hätte – aus einer solchen vertraglichen Verpflichtung im Innenverhältnis keine die entsprechende Anwendung von § 242 BGB rechtfertigende Sachlage ergeben.

Die vorliegende Konstellation unterscheidet sich im Übrigen auch wesentlich von den seitens des Bundesgerichtshofs zu entscheidenden Sachverhalten, auf welche die Beklagte in ihrer Stellungnahme vom 20. Oktober 2025 verweist, sodass diese Rechtsprechung auf die hiesige Sachlage nicht übertragbar ist. Im ersten zitierten Urteil (BGH, Urteil vom 23. Oktober 1986 – VII ZR 195/85 –, juris) ging es darum, dass der Auftragnehmer eines Bauvertrages dessen Erfüllung ganz einem namensgleichen Unternehmen überlassen hatte, das – anders als im hiesigen Fall – mit ihm zu einer Firmengruppe desselben Namens gehörte und das Unternehmen jahrelang den Vertrag einschließlich der Gewährleistung selbständig als eigene Angelegenheit abwickelte. In diesem Fall setzt sich laut Bundesgerichtshof das Unternehmen in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise mit seinem Verhalten in Widerspruch, wenn es sich im nachfolgenden Mängelprozess auf seine fehlende Passivlegitimation beruft. Dazu stellte der Bundesgerichtshof fest, dass sich das Verhalten des dort beklagten Unternehmens nur dadurch erklären lasse, dass es sich entweder bewusst in die Rolle des Verantwortlichen begeben, oder dass es der Frage der Passivlegitimation keine Aufmerksamkeit geschenkt habe, weil es sich ohnehin – anders als vorliegend – um eine Angelegenheit des Konzerns gehandelt habe, bei der – wirtschaftlich gesehen – die Erledigung der Gewährleistung letztlich, nämlich im gleichen sachlichen Umfang wie im Verhältnis zwischen dem Auftragnehmer und dem Kläger, zu seinen Lasten habe gehen müssen. Insofern unterscheide sich der (vom BGH zu entscheidende) Fall wesentlich von Situationen, in denen Haftung allein aus Vertrauen auf künftige freiwillige Leistungsbereitschaft hergeleitet werden solle und bei denen an eine Schuld- oder Haftungsübernahme allein aus Gründen des Vertrauensschutzes strenge Anforderungen gestellt werden müssten (vgl. Rn. 12). Im zweiten zitierten Urteil (BGH, Urteil vom 7. Dezember 1989 – VII ZR 130/88 –, juris) ging es ebenfalls um das Berufen auf die fehlende Passivlegitimation in einem Mängelprozess, bei dem die Beklagte und ihr maßgeblicher Gesellschafter über lange Zeit eine Kontinuität des Unternehmens vorgetäuscht hatten, wie es sie nicht gab und so auch nicht ohne weiteres geben konnte (vgl. Rn. 10). Der Bundesgerichtshof begründete die Treuwidrigkeit des widersprüchlichen Verhaltens damit, dass sich das Vorgehen der Beklagten überhaupt nur dadurch erklären ließ, dass zunächst der Gesellschafter und dann die Beklagte selbst von einer vorzeitigen Offenlegung der Veränderungen Nachteile zu befürchten bzw. von der verspäteten Offenlegung Vorteile zu erwarten hatten (vgl. Rn. 11). Eine vergleichbare Sachlage besteht vorliegend nicht.

cc. Eine die Rechtsfolgen des § 242 BGB rechtfertigende Sachlage vermag die Kammer auch nicht daraus herzuleiten, dass es der Beklagten aufgrund der in der Zwischenzeit eingetreten Festsetzungsverjährung (§ 11 Abs. 3 NKAG i.V.m. § 169 AO) verwehrt sein dürfte, die Beiträge gegen die richtige Beitragspflichtige festzusetzen. Ungeachtet der Frage, ob die Festsetzungsfrist im vorliegenden Fall vier Jahre und damit bis zum 31. Dezember 2024 gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 4 lit. b, Abs. 3 NKAG i.V.m. §§ 169 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 170 Abs. 1 AO oder fünf Jahre und damit bis zum 31. Dezember 2025 gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 4 lit. b, Abs. 3 NKAG i.V.m. §§ 169 Abs. 2 Satz 2, 170 Abs. 1 AO betragen hat, folgt hieraus keine Schutzwürdigkeit der Beklagten im Hinblick auf ihr Beitragsschuldverhältnis mit der Klägerin. Wie bereits erwogen, ist der Klägerin ein treuwidriges Verhalten i.S.v. § 242 BGB nicht vorzuwerfen und war es verhältnismäßig und der Beklagten zudem aufgrund der Umstände des Einzelfalls vorliegend auch zumutbar, den richtigen Beitragspflichtigen selbst zu ermitteln – ohne dass sie sich insoweit darauf berufen kann, sich auf eine Mitwirkung oder die Äußerungen der Klägerin verlassen zu haben (insbesondere auch, weil es hier um ein Beitragsschuldverhältnis mit einem anderen Beitragspflichtigen geht).

II. Die Klägerin ist auch in ihren Rechten aus Art. 2 Abs. 1 GG verletzt gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, obwohl die Bescheide gegenüber der T. ergingen. Die Klägerin ist als Gesamtrechtsnachfolgerin der T. gemäß §§ 161 Abs. 2, 105 Abs. 3 HGB i.V.m. § 712a Abs. 1 BGB durch den rechtswidrigen Beitragsbescheid belastet.

C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).

Gründe für eine Zulassung der Berufung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 4 in Verbindung mit § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO) liegen nicht vor.

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